Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2006 II poolaasta

Transcription

1 Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2006 II poolaasta

2 Leht 2 Arco Vara grupp Arco Vara AS on aastal Eestis asutatud Baltimaade suurim kinnisvaraettevõte, mille esindused asuvad täna 25 linnas Eestis, Lätis, Leedus, Ukrainas, Bulgaarias ja Rumeenias. Firma meeskonda kuulub ligi 500 inimest. Meie pikaajalised kogemused ning kõikehõlmav teenuste valik loob terviku, kus kõik kinnisvaraga seonduv on mugav ühes kohas korda ajada. Kanname väärtusi ning loome keskkondi, mis kestavad põlvest-põlve, suhtume austusega oma partnerisse ning töötame alati parima lahenduse pakkumiseks. Arco Vara grupi tegevus jaotub laiemalt kolmeks: teenindusdivisjon (kõik kinnisvaraga seonduvad teenused) arendus ja investeerimisdivisjon (kinnisvaraarendus ning investeerimisfondid) ehitusdivisjon (ehituse peatöövõtt ning järelvalve) Arco Vara arendusdivisjoni eestvõttel on teostatud mitmeid mahukaid elu- ja ärikeskkondade arendusprojekte, firma laiendab hoogsalt teenindusvõrku, on toonud edukalt turule kaks kinnisvarafondi ning teostanud muid suuremahulisi investeeringuid kogu oma tegevushaarde lõikes. Arco Vara AS aasta auditeeritud konsolideeritud käive kasvas 476 miljoni kroonini ning grupi puhaskasum 116 miljoni kroonini. Sisukord Majandusnäitajad Majandusindikaatorid 3 Tallinn ja Harjumaa 5 Tartu 11 Lääne-Virumaa, Rakvere 14 Ida-Virumaa, Jõhvi 16 Ida-Virumaa, Narva 18 Paide 20 Pärnu 21 Viljandi 25 Haapsalu 28 Saaremaa 30 Tallinn 32 Tartu 42 Rakvere 44 Jõhvi 46 Narva 48 Paide 49 Pärnu 50 Viljandi 51 Haapsalu 52 Saaremaa 53 Koostajad 54

3 Majandusindikaatorid Leht 3 Majandusindikaatorid Eesti majanduskasv on jõudnud haripunkti aasta kolmandas kvartalis 11,6 protsendini küündinud kasv tuleneb peaasjalikult eratarbimisest aasta septembris ja oktoobris nafta odavnemise tõttu taandunud inflatsioon on küttehindade tõusu järel taas kasvuteel. Tööhõive on endiselt kõrgtasemel, samas kui tootlikkus ja palgakasv ei ole ikka veel kooskõlas. Laenukasv püsib lähiajal senisel tasemel, kuigi kinnisvaraturul on märke nõudluse vähenemisest. Pankade finantsseisund on tugev ning kapitaliseeritus ja likviidsus praeguse hetke majanduskeskkonna jaoks piisavad. Pangasektori lühiajalised riskid on emapankade toel hästi juhitud. Pangasektori peamine risk on laenuportfelli kontsentreerumine kinnisvaraarenduse ja - investeeringute rahastamise suunas. Majanduse ja pankade tegevuskeskkonna riske hinnates otsustas Eesti Pank jätta järgmisel aastal kehtima hakkavates uutes usaldatavusnormides pankade kapitalinõude samale tasemele. Majanduskasvu tipphetkel soovitab Eesti Pank võlakoormuse suurendamise asemel raha kõrvale panna. Eluasemeturul on nõudlus kõrge hinnataseme ja pakkumise suurenemise tõttu vähenenud. Kuigi kinnisvaratehingute maht oli 2006 aasta kolmandas kvartalis pea poole suurem kui aasta tagasi, jäi see alla teise kvartali mahule. Samuti oli eluasemete ostu-müügitehingute arv 2006 aasta kolmandas kvartalis 8-10 protsenti väiksem kui möödunud aasta teisel poolel. See näitab, et kinnisvaraturg on tasakaalustumas, kuna varasem suur nõudlus on pakkumise kasvu ja kõrgema hinnataseme tõttu taandunud. Nõudluse kahanemist väljendab ka eluasemetehingute keskmine väärtus, mille kasv aeglustus aasta kolmandas kvartalis korterite puhul 34 protsendile. See annab alust eeldada, et eluaseme ostu-müügi aktiivsuse kõrgperiood jäi 2005 aasta neljandasse kvartalisse. Allikas: Eesti Pank Eraisikutele antud eluasemelaenude intressimäärad Eraisikutele antud eluasemelaenude käive ja selle muutus % 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 12/99 12/00 12/01 12/02 12/03 12/04 12/05 12/ kasv / % /nov EEK EUR kasv eluasemelaenu käive aastas Allikas: Eesti Pank Allikas: Eesti Pank

4 Majandusindikaatorid Eesti kinnisvaraturu ülevaade 2006 II p.a Leht 4 Eesti Panga majandusprognoos põhinäitajate lõikes (seisuga november 2006) ,9 146,7 173,1 205,5 236,1 268,3 SKP reaalkasv (%) 7,1 8,1 10,5 11,8 8,3 7,6 Ühtlustatud tarbijahinnaindeksi (ÜTHI) kasv (%) 1,4 3 4,1 4,4 4,5 4,7-11,7-12,6-10,4-12,5-13,5-13,3 7 13,5 12,7 14,7 12 9,7 7,6 17,1 21,5 13, ,6 15,2 15,9 14,9 12,6 9,8 SKP (mld krooni) Jooksevkonto (% SKPst) Investeeringute reaalkasv (%) Ekspordi reaalkasv (%) Impordi reaalkasv (%) Tööpuudus (%) 10 9,7 7,9 5,7 5,1 5,1 Hõivatute muut (%) 1,5 0,2 2,0 7,1 1,9 0,4 Reaalpalga kasv (%) 8,6 5,9 8, ,6 9,3 Allikas: Eesti Pank Ühe kinnisvaratehingu keskmise väärtuse muutus Eestis, kroonides Ühe tehingu keskmise väärtuse kvartaalne dünaamika Eestis krooni keskmise hinna muutus, tuh. krooni 1200, , , , , , I-III kv I/05 II/05 III/05 Allikas: Statistikaamet Allikas: Statistikaamet Kinnisvaratehingute arvuline jagunemine Eesti maakondade lõikes (III kvartal 2006) Harjumaa 45,5% Ida-Virumaa 7,7% Harju maakond Hiiumaa 0,7% Läänemaa 2,8% Raplamaa 3% Lääne-Virumaa 3,8% Järvamaa 2,1% Jõgevamaa 2,3% Saaremaa 4% Pärnumaa 7,9% Viljandimaa 2,6% Tartumaa 11,4% Valgamaa 2% Põlvamaa 1,6% Võrumaa 2,4% Allikas: Maa-amet IV/05 I/06 II/06 III/06

5 Leht 5 Tallinn ja Harjumaa Järelturu korterid 2006 aasta II pool ei toonud Tallinna äärelinna piirkondades tüüpkorterite turul erilisi hinnamuutuseid aastal alguse saanud laenuintresside tõus ei ole olulist mõju korterituru hindadele avaldanud (kuivõrd samal ajal on aset leidnud tarbijate sissetulekute kasv), maaklerite hinnangul on pikenenud tüüpkorterite müügiperioodid, kuid sedagi saab lugeda olukorra normaliseerumiseks aasta väga kiirele hinnatõusule kardetud langust 2006 aasta jooksul ei toimunud, hetkel puuduvad ka mõjuvad põhjused hindade järsu kukkumise tekkeks. Lasnamäe, Mustamäe ja Haabersti linnaosades on tüüpkorterite järelturu müügihinnad liikunud hinnakoridoris erinevate linnaosade lõikes kuni kr/m² ning nende puhul saab täheldada 2006 aasta jooksul aset leidnud kerget hinnatõusu (mis kahtlemata ei ole võrreldav 2005 aasta lõpus aset leidnud hinnaralliga ). Nii on Lasnamäe linnaosa keskmised müügihinnad võrreldes 2006 aasta algusega kasvanud ca 18% ning Haabersti linnaosa vanema elamufondi tüüpkorterite puhul on hinnakasv olnud ca 15%. Mustamäel asuvate vanema fondi tüüpkorterite hinnakasv on olnud ca 7% piires. Kui välja arvata jaanuarikuu, on 2006 aasta ülejäänud kuude Järelturu tüüpkorterite hinnadünaamika Lasnamägi Mustamägi Haabersti jaan. 06 veebr.06 märts.06 apr.06 mai.06 juuni.06 Allikas: Maa-amet, Arco Vara Kinnisvarabüroo juuli.06 aug.06 sept.06 okt.06 nov.06 Pakkumiste dünaamika Lasnamägi Mustamägi Haabersti jaan. 06 veebr.06 märts.06 apr.06 mai.06 juuni.06 juuli.06 aug.06 sept.06 okt.06 nov.06 dets.06 Allikas: City24.ee osas hinnamuutus olnud minimaalne. Nii võib tõdeda, et spekulatsioonide aeg järelturu korterite osas on vähemalt mõneks ajaks ümber saanud. Analoogselt on alates 2006 aasta maikuust stabiliseerunud ka pakkumismahud nimetatud linnaosades. Kui aasta alguses võis täheldada pakkumismahu suhteliselt kiiret ning olulist kasvu, siis aasta teises pooles on pakkumises olevate korterite arv olnud stabiilne, kohati isegi kergelt kahaneva trendiga. Kesklinna korterite hinnad liikusid 2006 aastal kerges tõusutrendis, kuigi olulisi hinnahüppeid toimunud ei ole. Kesklinna piirkonnas asuva vanemas majas paikneva korteri keskmine müügihind algab vahemikust kuni kr/m², jätkuvalt on nõutud ka uusarendusprojektides pakutavad korterid, millede puhul on müügihinnad vahemikus kuni kr/m². Võrreldes 2006 aasta algusega on hinnakasvu läbinud Vanalinna piirkonnas paiknevate korterite müügihinnad, mis renoveeritud korterite puhul algavad tasemest kr/m². Hinnakasvu taga on kindlasti ka Vanalinna piirkonna puhul valitsev väike pakkumismaht aastal võib hindadele mõju avaldada kasvava trendiga laenuintressid, samas mõjub ostujõule positiivselt

6 Leht 6 Ligikaudsed hinnatasemed a detsembrikuu seisuga, kr/m² Piirkond Hind Kesklinn Vanalinn Kadriorg (kivihoone) (puithoone) Mustamäe Haabersti Lasnamäe Kopli Pelgulinn, Kalamaja Nõmme, Pääsküla, Laagri Kristiine, Lilleküla kvartalis, II kvartalis oli maaklerite hinnangul märgata teatavat stabiliseerumist, kuid perioodil august oktoober kerkisid hinnad veelgi. Kui silmas pidada eramu suurusega ca 200 m², mis asub hinnatud asukohas Tallinnas või selle lähiümbruses ning on heas seisukorras, siis võib väita, et hinnaga 4,5 mln või vähem, pakkumine puudub. Sellistes hinnatud piirkondade, nagu Nõmme (Veskimöldre vms.) hinnakasvu iseloomustab järgmine näide: kui 2006 aasta alguses oli võimalik ca 200 m² suurune eramu osta hinnaga ca 6,0 mln krooni, siis aasta lõpus on analoogse eramu hinnatase ca 7,8 mln krooni. Samuti on tõusnud ka põldudel asuvate uute eramute pakkumishinnad (näiteks tasemeni ca 6,0 mln krooni), kuid kohati on need siiski osutunud liigkõrgeks ning pole ostjaid sellise tasemega leidnud. Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo prognoositud 2007 aasta majanduskasv (mis peaks peegelduma ka inimeste sissetulekute tõusus), mis küll eeldatavalt jääb alla 2006 omale. Hetkel ei ole põhjust olulisi hinnamuutuseid Tallinna järelturu korterite osas prognoosida, oleme seisukohal, et pigem möödub 2007 aasta selles turusektoris stabiilsete hindade olukorras. Järelturu eramud Kui aastat jäi meenutama väga kiire hinnakasv järelturu korterite osas, siis aastal leidis kiire hinnatõus aset eramu- ning eramukruntide turul. Seejuures leidis eriti intensiivne hinnakasv aset aasta I Selgelt võib eristada kahte ostjagruppi: ostjad, kelle hinnapiiriks on kuni 5,0 mln krooni ning ostjad, kes saavad endale lubada eramut hinnaga üle 5,0 mln krooni. Neist esimene grupp leiab endale eramu paraku vaid Tallinna lähivaldade põldudele rajatud uusarendusprojektidest ning Tallinna lähiasulatest. Seevastu teine grupp on asukohas ja kvaliteedis nõudlik ning nende nõudlus on suunatud Tallinna linnas asuvatele eramupiirkondadele, nagu Pirita, Merivälja ning Nõmme. Kus suhteliselt kasina pakkumismahu tõttu võivad väga hea objekti korral müüjad küsida enneolematult kõrgeid hindasid. Eramute Eramute ligikaudsed hinnatasemed (seisuga detsember 2006) kr/m² Vanemad eramud ehitatud kuni Kaasaegsed, Piirkond 1980ndad * 1980/90-ndatel ehitatud eramud uued eramud Nõmme, Hiiu, Pääsküla al Maarjamäe, Pirita, Pirita-Kose, Merivälja al al Kristiine, Lilleküla, Veskimetsa al al Kakumäe al al Muuga, Mähe suvilad kuni al Viimsi, Haabneeme al al Tabasalu, Laagri al al Saue, Saku, Keila, Jüri kuni kuni Muraste, Lohusalu, Vääna-Jõesuu suvilad al , aastaringsed suvilad kuni al * ei arvesta eestiaegseid villa-tüüpi- ning arhitektuurselt eripäraseid eramuid. Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo

7 Leht 7 Tallinna linnaosade eramute aasta hinnastatistika Haabersti Kristiine Nõmme Pirita Tehingute arv Max kalleimad pakkumishinnad seisuga jaan (mln. kr) 12,8 (517 m²) 9,9 (230 m²) 8,8 (380 m²) 29,5 (506 m²) 10 (420 m²) 15,5 (395 m²) 14, 5 (380 m²) Allikas: Arco Vara Kinnisvarabüroo, Maa-amet, City24 Võrreldes 2005 aasta lõpuga on suurenenud 2006 aasta lõpuks kindlasti ka müügiaktiivsus, õige hinna korral õnnestub eramule suhteliselt hõlpsasti ostja leida. Siiski täheldavad maaklerid, et 2006 aasta lõpuks on eramute hinnakasv seiskunud, osade eramute müük seisab liigkõrge küsitud hinna tõttu. Eramute hinnakasvu on mõjutanud kahtlemata nii 2005 aasta intensiivne korterite hinnakasv, kui ka ehitushindade kasv aasta lõpuks oli tekkinud olukord, kus korterite ning eramute suhteline hinnavahe oli ebanormaalselt väikeseks muutunud, mistõttu suurenes järsult nõudlus eramu, kui alternatiivkauba järele. Ehitushinnad on aga aastaga kasvanud enam kui 10%, seejuures on ehitushindade kasvu taga olnud eelkõige suur kasv (üle 20%). Olulisim ehitushindade kasvust on aga ehk eramuehituses valitsev tööjõu defitsiit. Selles valguses otsustavad suhteliselt vähesed tavakliendid ise oma eramut ehitamata hakata, eelistatud on 100% valmisehitatud majad. Üha enam väärtustatakse aega, mis kuluks ise ehituse projektijuhtimisele. Arvatavalt peab osa eramute müüjaid lähiajal oma pakkumishinnad üle vaatama, juhul, kui soovitakse normaalse aja jooksul tehing siiski teostada. Maaklerite hinnangul on eramute pakkumishinnad oma piiri saavutanud ning edasiseks hinnakasvuks lähiajal põhjust ei ole. Turusektori arenguna saab veel ära tuua asjaolu, et suuremad uued eramupiirkonnad tekivad tulevikus Jõelähtme, Kiili, Saue ning Tartu maantee piirkondadesse. Suuremaid arendusprojekte ei tasu oodata aga näiteks Tallinna linna piires ning Viimsis, kuivõrd neis piirkondades hakkab vakantse ning arenduseks sobiliku maaressurss ammenduma. Uued korterelamud Tallinnas ja Harju maakonnas Senisest enam suundub uute korterite arendamine Tallinna linna äärealadele ning linna piiril asuvatesse naabervaldadesse, kuhu rajatakse uusi korterelamuid nn. massehituse korras. Uute korterite sektoris on peamiseks hinnakasvu tingivaks teguriks ehitusmaterjali ning tööjõu kallinemine, mille peatumist hetkel prognoosida ei saa. Väljastatud ehitusload Harju maakonnas ja Tallinnas, muud mitmepereelamud (kortermajad) aasta kortermajade arv korterite arv korterite pind/m² keskmine korteri suurus/m² Harjumaa Harjumaa Harjumaa Harjumaa s.h. Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Allikas: Ehitisregister

8 Leht 8 Tallinna uute korterite hinnavahemikud, seisuga detsember 2006 kesklinn kesklinna äärealad äärelinn Tallinna lähivallad kr/m² alates Allikas: Arco Vara Kinnisvarabüroo Kui jälgida väljastatud ehituslubade andmist uute kortermajade püstitamiseks, siis 2006 aastal väljastati ehitusload ca 5000 korteri rajamiseks Harju maakonda, seal hulgas ca 3900 korteri rajamiseks Tallinnasse, väljastatud ehituslubade kasv on olnud aasta jooksul ca 40%. Veidi enam on kasvanud maakonnas paiknevatele korteritele antud ehituslubade arv (aastaga ca 50%) võrrelduna Tallinnas paiknevatele korteritele antud ehituslubade arvuga (ca 37%). Seejuures on samaks jäänud keskmine uue korteri suurus, milleks on ca 67 m². Tallinna uute korterite müügihinnad aasta II pooles olulisi muutuseid ei läbinud. Suurem hinnakasv jäi aasta II poolde ning 2006 aasta algusesse. Hinnad kahanevad Tallinna kesklinnast kauguse suurenemisega, kõige odavamad uued korterid paiknevad lähivaldades asuvates uutes kortermajades. Müüjate ja arendajate poolt on taasavastatud müügitoetuseks läbiviidavad kliendipäevad ning partnerite korterite ostuga kaasnevad lisaboonused (tasuta köögimööbel jne.), nagu see toimus paar aastat tagasi. arendajad on soovinud algseid müügihindasid korrigeerida. Samuti on müüki pandud mõningaid projekte, kus algne arendaja on loobunud projekti lõpuleviimisest ning on piirdunud detailplaneeringu koostamise ning kehtestamisega. Eramuarendusprojektid Tallinnas ja Harju maakonnas Kui vaadelda alltoodud väljastatud ehituslubade statistikat Tallinnas ning Harju maakonnas, siis võib arvata, et suurem osa uutest ühepereelamutest, paarisning ridaelamutest on püstitatud / püstitatakse Harju maakonda aastal on Harju maakonnas väljastatud 2005 aastaga võrrelduna ca 32% enam ehituslubasid, seevastu Tallinnas sama võrdlust jälgides saame, et 2006 aastal on ehituslubasid väljastatud enam vaid 1%. Mis on ka mõistetav, kui jälgida uute elamuarendusprojektide paiknemist nn. massehituse projektid paiknevad kõik Tallinna lähivaldades, kuivõrd Tallinnas on praktiliselt lõppenud sobilik ning vakantne maa uute ning mahukamate elamuarendusprojektide tarbeks. Tingimustes, kus ehitushinnad on teinud prognoosimatult suuri hinnahüppeid süveneb ilmselt tendents, kus lõplikud müügihinnad uute kortermaja projektide puhul kinnitatakse peale ehituse valmimist aasta tõi antud turusektorist signaale, kus Uutes elamuarendusprojektides rajatavad elamispinnad on reeglina ehitatud nn. esmaturu tarbeks, mistõttu nendega järelturu tehinguid teostatakse suhteliselt harva. Seetõttu on turul väljakujunenud esmamüügi hinnad, mille olulisteks komponentideks on Väljastatud ehitusload Harju maakonnas ja Tallinnas, ühepereelamud paariselamud ridaelamud elam. arv pind m² elam. arv elam. arv arv kokku keskmine ühepereelamu suurus Harjumaa Harjumaa Harjumaa Harjumaa s.h. Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Allikas: Ehitisregister

9 Leht 9 Ehitushinna indeksi muutus võrreldes eelmise perioodiga (võrreldud erinevate aastate septembrikuu andmeid) Eramukruntide ligikaudsed hinnatasemed (seisuga detsember 2006) 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 % Piirkond Hoonestamata eramukrundid, kr/m ² Nõmme, Hiiu, Pääsküla al 2000 Maarjamäe, Pirita, Pirita-Kose, Merivälja al Kristiine, Lilleküla, Veskimetsa al Kakumäe al. 1500, (mereäärsed al ) Muuga, Mähe al. 1,2 miljonit Viimsi, Haabneeme kuni 1500 (mereäärsed al. 2000) Tabasalu, Laagri al Saue, Saku, Keila, Jüri al. 850 Muraste, Lohusalu, kuni 900 Vääna-Jõesuu s.h tõõjõu hinna muutus ehitushinna muutus s.h ehitusmaterjali hinna muutus Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Allikas: Statistikaamet hoonestamata maa hind antud asukohas, ehitushinnad ning arendaja kasum. Ehitushinnad on aga 2006 aastaga kasvanud enam kui 10%, seejuures on ehitushindade kasvu taga olnud eelkõige ehitustööjõu kulu suur kasv (üle 20%). Olulisim ehitushindade kasvust on aga ehk eramuehituses valitsev tööjõu defitsiit. Selles valguses Harjumaa valdade planeeringutingimused (minimaalsed eramukruntide suurused, m²) tiheasustus hajaasustus Keila 3000 Vasalemma Padise 2500 Nissi ,5...1,5 ha Kernu 3000 Harku Saku ha Viimsi Jõelähtme * Rae Kuusalu 3600 Saue Kiili 2000 Kose Raasiku ,0 ha Anija ha Aegviidu * miljöökaitse alas ning metsaga alas Allikas: Äripäev, valdade üldplaneeringud otsustavad suhteliselt vähesed tavakliendid ise oma eramut ehitamata hakata, eelistatud on 100% valmisehitatud majad, mis paiknevad valdavalt uutes arenduspiirkondades. Üha enam väärtustatakse aega, mis kuluks ise ehituse projektijuhtimisele. Aktiviseerunud arendustegevus Harjumaa valdades on suunanud kohalike omavalitsuste tähelepanu arendusprojektide planeeringutingimustele. Seejuures taotletakse uute eramukruntide puhul miinimumsuuruste sätestamist ning ühtse arhitektuurse joone hoidmist uusehitiste puhul. On mõistetav, et Tallinnast eemal taotletakse planeeringutingimuste fikseerimisega piisava privaatsustsooni loomist rajatavate eramute ümbrusesse. Järjest enam ehitatakse uute arendusprojektide raames paaris- ning ridaelamuid, mis omavad ühepereelamutele selget alternatiivi hinda silmas pidades. Samuti pakub paaris- ning ridaelamute rajamine arendajatele efektiivsemat maakasutust ning odavamaid ehituskulusid. Elamumaa turg Tallinnas ja Harju maakonnas Kui aasta 2005 toimus hüppeline hinnakasv Tallinna ning Harjumaa korterite hindades, siis alates 2006 aasta algusest on loogilise jätkuna toimunud suur hinnakasv elamukruntide hindades. See on ka mõistetav, kuivõrd suhteline hinnavahe korterite ning elamute ja elamukruntide vahel oli 2005 aasta

10 Leht 10 Hoonestamata elamukruntide hinnatasemed Tallinnas lõpp 2006 Allikas: Maa-amet, Arco Vara Kinnisvarabüroo lõpuks ebanormaalselt väike. Seega aastal püstitatid hoonestamata elamukruntide sektoris uusi hinnarekordeid ning arvestades maa piiratud ressurssi on siinkohal raske prognoosida võimalikku hinnapiiri. Teatud piirkondades domineerib hoonestamata kruntide puudus, millest annavad tunnistust ka kahanevad tehinguarvud neis piirkondades. Kui Tallinnas saab rääkida neljast väljakujunenud elamupiirkonnast (Nõmme, Kristiine (Lilleküla), Haabersti (Kakumäe) ning Pirita), siis näiteks Nõmmel toimus hoonestamata, 100%-se elamumaa sihtotstarbega kinnistutega aastal kõigest ca 15 tehingut ning Kristiines oli sama arv ca 10. Seetõttu ei tasu tõsiselt võtta alltoodud graafikus olevat infot, nagu oleks Kristiines paiknevate elamukruntide hinnatase aasta jooksul langenud. Pigem põhjustab statistilist ebatäpsust väheste Tallinna lähivaldade hoonestamata elamumaa keskmised hinnatasemed tehingute arv, mida on võimalik keskmise hinnataseme arvutamiseks kasutada. Piiratud pakkumine annab võimaluse ka Tallinnas asuva hoonestamata elamukrundi olemasolu korral müüjal küsida enneolematut hinda, mis tihtipeale ka realiseerub. Eramuehituseks sobiliku vakantse maa puudumine Tallinnas annab selged põhjused, miks on eramuehitus suundunud Tallinna administratiivpiiridest väljapoole Tallinna naabervaldadesse. See omakorda on põhjustanud sealsete elamuehituseks sobilike maade hinnatõusu aastal. Alltoodud statistikat vaadeldes selgub, et aasta kolme kvartali jooksul on erinevates Harjumaa valdades hinnakasv ulatunud kuni 195%-ni. Seda võib pidada märkimisväärseks, kuna nii suurt hinnakasvu ei teinud aastal läbi ka Tallinna korterid. Siinkohal on vaevalt põhjust prognoosida hoonestamata elamumaa hinnalangust, samas ei saa prognoosida ka erilist hinnakasvu. Ühest küljest Tallinnas asuvate hoonestamata elamukruntide pea olematu pakkumine, teisalt asjaolu, kus lähivaldades arendusprojektide käigus loodud elamukrundid lähevad koheselt kasutusse (s.t. neile rajatakse hoonestus) loob olukorra, kus nõudlus uute elamukruntide järele saab kahaneda vaid koos elamuehituse aktiivsuse kahanemisega. Üksikud elamukrundid ei ole hetkel selline kaup, mida ostetakse massiliselt lattu spekuleerimise eesmärgil. Hoonestamata elamumaa keskmised hinnad Tallinna lähiomavalitsustes III kvartal hinnakasv Harku % Jõelähtme % Kiili % Rae % Saku % Saue % Viimsi % Allikas: Maa-amet III kvartal Allikas: Maa-amet, Arco Vara Kinnisvarabüroo

11 Leht 11 Tartu Järelturu korterid Aasta teisel poolel on järelturu korterite müügiajad pikenenud juba selgelt ca 3-4 kuuliseks. Vähenenud nõudluse tõttu on ka korterite hinnad teisel poolaastal langenud ca 5% (kohati kuni 10 %). Kesklinna ja kesklinna lähipiirkonna korterite hinnad on püsinud seejuures praktiliselt muutumatuna. Märgata on hinnavahe suurenemist remonti vajavate ja juba remonditud korterite vahel. Põhjuseks ilmselt kallinenud ehitusmaterjalid ja ehitustööjõu kulud. Selle aasta teisest poolest alates on ilmselt kinnisvaraturu aktiivsuse erinevus taas märgatavam ka sesoonsusest tingitult. Korterite hinnatase Tartu erinevates piirkondades (seisuga detsember 2006) 1-toalised 2-toalised 3-ja enamatoalised Hinnatrend Annelinn Kesklinn Jaamamõisa Ropka Ränilinn Veeriku Ahiküttega korterid 1-toalised 2-toalised 3-ja enamatoalised Karlova Supilinn Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu osakond Eramuturg, hoonestamata elamukrundid Eramuturul on viimase 6 kuu jooksul toimunud hinnatõus ca 5-10 %. Endiselt eelistatakse eramuid suurusega m². Suurim on nõudlus hinnatasemel 1,5 2,5 miljonit krooni. Jätkuvalt on eelistatumad piirkonnad Tammelinn, Tähtvere, Ülejõe ja Veeriku. Linnas pakkumises olevad eramud on peamiselt nn vanad eramud. Neid ostetakse eelkõige väljakujunenud infrastruktuure hinnates. Uuselamud valmivad suuremalt jaolt linna piiridest väljaspool, enim neist Ülenurme, Tartu ja Luunja vallas. Uuselamuid ehitatakse valdavalt oma tarbeks, ent viimasel poolaastal on siiski tulnud pakkumisele üksikute väiksemate arendajate poolt suhteliselt palju uusi maju Tartu ja Ülenurme valda. Valdavalt pakutakse müüa siseviimistlemata kinniseid maja karpe, ent enamuses võimalusega ehitaja poolt ka elamu lõpuni ehitada. Uute eramute hinnad algavad 2,3 miljonist kroonist (pisemad puitmajad) ja ulatuvad valdavalt 2,7-3,7 miljoni kroonini (suuremad kivimajad). Suurt nõudlust võis täheldada ka teisel poolaastal eramukruntide juures. Suurenenud nõudluse tõttu antud sektoris on hinnad teisel poolaastal kohati tõusnud 20-30) % ja seda eelkõige kompleksselt arendatavate elamurajoonide kruntide juures, kus eeliseks miljööväärtus ja arenenud infrastruktuurid (koolid, lasteaiad, kauplused jms). Ülekaalukalt on enim eramuarendusprojekte Ülenurme vallas

12 Leht 12 Valik Tartu elamuarendusprojektide pakkumisi (seisuga detsember 2006) Aadress Kruntide arv Suurus (m²) Keskmine hind Märkused Müüdud/broneeritud (tk) (kr/m²) Teeääre ~ 500 kommunikatsioonid olemas, 18/9 hinna sees (va gaas) Uus-Kubja Tartu v. Kõrveküla kommunikatsioonid olemas, hinna sees 14/6 Uue-Laane Haaslava v kommunikatsioonid olemas, hinna sees -1 Aasa II etapp Ca 475 kommunikatsioonid olemas, hinna sees 66/4 Mõisa III ja IV etapp kommunikatsioonid hinna sees 68/9 Sammalhabeme Ülenurme v kommunikatsioonid hinna sees -/10 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu osakond (Ülevälja, Aasa, Teeääre, Metsaääre, Männi, Mõisa jt) ja Luunja vallas (Andrese, Hipodroomi jt). Väiksemaid eramukrundiprojekte on lisandunud teistessegi valdadesse. Kommunikatsioonidega varustatud elamukruntide ruutmeetrihinnad jäävad keskmiselt vahemikku krooni. Kalleimad krundid on hetkel pakkumises uues Sammalhabeme elamurajoonis. Samas on eeldatavasti Raadimõisa elurajooni järgmises etapis kruntide hinnad veelgi kallimad, sest üksikud nn teisel ringil pakutavad krundid eelmistest etappidest on seal hetkel hinnaga ca kr/m². Tartu eramuturg püsib lähiajal stabiilsena. Nõudlus uute eramute järgi saavutatud hinnatasemelt ilmselt ei suurene, ent kallinenud ehitushinnad avaldavad survet elamute hinnatõusule, ent kuna elanike ostujõud lähiajal ilmselt ei tõuse, hindade tõus jääb pigem väga tagasihoidlikuks. Uute eramute ehitus peaks jätkuma Eramute keskmised pakkumishinnad Tartu erinevates piirkondades (seisuga detsember 2006), miljonites kroonides Elamu seisukord Remonti vajav Hea Väga hea, kaasaegne Ihaste 1,4-1,8 1,8...2,5 2,8...4,0 Tammelinn 1,5...2,0 2,0...2,7 3,0...4,5 Variku 1,3...1,7 1,6...2,3 kuni 3,6 Raadi-Kruusamäe 1,3...1,7 1,7...2,3 kuni 3,5 Ülejõe 1,3...1,8 1,8...2,5 3,0...3,7 Tähtvere 1,5...2,0 2,0...2,7 3,0...4,5 Veeriku 1,4...1,8 1,8...2,5 kuni 3,7 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu osakond endiselt hoogsalt, kuid seda valdavalt siiski isikliku kasutuse eesmärkidel. Elamukruntide nõudlus on endiselt kõrge, ent hinnatõusu siiski enam ei prognoosi, kuna tõus on olnud väga kiire ja saavutatud hinnatase ostjate huvi tublisti jahutanud. Hinnatõusu ei toeta ka järjest kallinevad laenud ning ehitushind. Uued korteriprojektid Erinevalt Järelturu korteritest on teisel poolaastal uued korterid siiski veelgi kallinenud (tõus ca 5 %). Põhjuseks peamiselt ehitushindade kasv. Pakkumisse tulnud uued korterid on valdavalt ruutmeetrihinnaga krooni, kesklinnas ca krooni, äärelinnas ja Annelinnas krooni. Endiselt on pakkumisele tulnud kõige enam 2- toalisi kortereid. Siiski on teise poolaasta jooksul toimunud märgatav jahenemine ning hindade stabiliseerumine ja üha enam on võimalik korter valida juba valminud elamus, mitte plaanilt. Pakkumises on suur hulk nn teise ringi uusi kortereid juba eelmisel sügisel ja selle aasta kevad-talvel valminud majadest. Kui üldiselt on uute korterite müük hakanud venima, on näiteks Tigutorni 88-st korterist müüdud 30 praktiliselt ühe päevaga hinnaga kr/m² ja ülejäänud 58 korterit tulevad müüki alles järgmisel aastal. Kalleimad korterid on hetkel pakkumises Toomemäel renoveeritavas majas Lossi tn 21/23, kus ruutmeetri hinnad korteri netopinna kohta (arvestamata rõdu ja panipaika) ulatuvad paiguti üle krooni ja seda lõpliku siseviimistluseta. Sellistel korteritel on muidugi tihti olemas korralik panipaik 5 7 m² ja rõdu 8-14 m². Sellest kevadest on üheks omapäraks saanud ka linna lähedale kortermajade ehitamine (Ülenurme vald, Luunja vald). Põhjus ilmselt selgelt odavamas maa hinnas, mis

13 Leht 13 Valik Tartu elamuarendusprojektide pakkumisi (detsember 2006) Aadress Kortereid (tk) Suurus (m²) Keskmine hind (kr/m²) Valmimisaeg Müüdud/broneeritud Lossi 21/ , , * 2006 august -/12 Tähe , , juuni 8/3 Tulbi 2a 22 31, , nov 17/2 Tulbi 2d 25 33, , aug 24/- Tulbi 2e 24 31, , nov -/21 Tähe , , dets -/10 Veeriku 2d 20 31, , okt -/17 Purde 19, 21, 23 (3 maja) 51 39,4...98, sügis 18/8 Lepa 23 (annelinn) 43 30,9...81, /6 Mõisavahe 55 (annelinn) 32 35,4...54, juuni -/27 Puupilli 1a (Luunja vald, Ihaste lähedal) 27 53,7...95, suvi 2/13 Koidutähe 58 Ihaste , mai -/5 Keskuse 16 (Märja alevik) 26 40, , märts 2/14 Uus Veeriku tee 30/32 (Ihaste) 16 51,8...85, /8 Uus Veeriku 26/28 (Ihaste) 16 51,8...85, /12 *koos rõdu ja panipaigaga, samas lõpliku siseviimistluseta Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu osakond lubab müüdavate korterite hinda hoida madalama ja sellega ka projekti konkurentsivõimelisema. Sealsete korterite ruutmeetrihind on keskmiselt krooni. Samas võib hetkel väita, et huvi selliste korterite vastu on siiski suhteliselt madal. Vanemate korterite hinnad püsivad eeldatavasti samal tasemel ka uue aasta esimesel poolaastal, nõudluse ega ka pakkumise suurenemist ei ennusta. Uute kortermajade ehitamine on endiselt hoogne ja pakkumine koos teisel ringil olevate uute korteritega on oluliselt suurenenud ja ületab hetkel nõudlust. Seepärast lähitulevikus hinnatõusu enam ei prognoosi. Uute korterite müügiperioodid on pikemad ja ilmselt seoses ehitushindade kallinemisega peavad arendajad leppima väiksemate kasumitega, sest ostujõu kasvu elanikkonna hulgas lähiajal ei prognoosi ja seetõttu korterite hindade tõus ei ole jätkusuutlik.

14 Leht 14 Lääne-Virumaa Rakvere Korteriturg 2006.aastal iseloomustas Rakvere tüüpkorterite turgu korterite jätkuv hinnatõus. Peaaegu puuduva pakkumise tingimustes kallinesid tüüpkorterid aastal alul kiiresti. Et pakkumiste hulk suurenes nimetatud perioodi jooksul järjepidevalt ning suvekuudeks ületas pakkumine nõudluse, pikenesid müügiperioodid ning hinnatõus peatus. Sügiskuudel aktiviseerus aga korteriturg taas ning täheldada võis mõõdukat hinnatõusu. Tõusev trend jäi II poolaastal siiski ajutiseks ning aasta viimastel kuudel võib taas täheldada märke hinnataseme stabiliseerumisest. Turusituatsiooni iseloomustavad suhteliselt suur pakkumisel olevate korterite hulk, järelturu korteritele pakuvad konkurentsi ka mitmed rekonstrueeritud või uuselamute korterid. Rakvere korteriturul eelistatakse piirkondadest kesklinna ja selle lähiümbrust, nõutuim on keskväljaku naabrus ning Mulla, Kungla ja Võidu tänavate korterid. Suuruselt on eelistatuimad 2- toalised korterid. Ennustame tüüpkorterite müügiperioodide pikenemist, hinnataseme mõningast korrektsiooni ning stabiliseerumist. Rakvere tüüpkorterite müügihinnad (seisuga detsember 2006) kroonides Renoveerimata Renoveeritud Trend 1- toalised Kuni toalised Kuni toalised Kuni toalised Kuni Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Eramuturg 2006.aastal iseloomustas Rakvere elamuturgu mõõdukas ent jätkuv hinnatõus. Lisaks korterite kallinemisele toetab elamute hinnakasvu ka hoonestamata elamumaa kiire kallinemine ning piiratud pakkumine (arendusprojekte on vähe ning need on takerdunud kommunikatsioonide rajamise probleemidesse), samuti ehitushindade kiire kasv. Pereelamud kallinesid aasta jooksul ligi 20%. Mitmed pikka aega pakkumisel olnud uutest ja rekonstrueeritud pereelamutest, hinnatasemel 2-3 miljonit krooni, on viimaks ostja leidnud. Rakveres asuvate eramute keskmised müügihinnad (seisuga detsember 2006) kroonides Rakvere tüüpkorterite keskmise müügihinna dünaamika kr/m² Eramu tüüp Hind Trend kuni 1950 ehitatud ehitatud rekonstrueeritud ndail ja hiljem ehitatud Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Allikas: Maa-amet Turusituatsiooni iseloomustavad suhteliselt suur pakkumiste hulk ning ostjate poolt aktsepteeritavast hinnatasemest oluliselt kõrgemad pakkumishinnad. Müügihinnad diferentseeruvad eelkõige hoone seisukorrast, ruumilahenduse ratsionaalsusest ja asukohast tulenevalt.

15 Leht 15 Ennustame elamute hinnataseme stabiliseerumist. Hoonestamata elamumaad Rakveres peaaegu puudub hoonestamata elamumaa pakkumine. Üksikute pakkumisele tulevate kruntide müügihinnad on jäänud vahemikku kr/ m² sõltuvalt asukoha atraktiivsusest. Rakvere lähiümbrusesse kavandatud elamumaa arendusprojektid on takerdunud planeerimise ja kommunikatsioonide rajamisega seotud probleemidesse ega ole pakkumisele jõudnud. Erandiks on Rakvere lähivaldade uuselamupiirkonnad Sõmeru alevikus ja Jõetaguse külas, kus tehinguhinnad on jätkuvalt tõusnud ning pakkumiselt ajuti vaid üksikud krundid. Nimetatud arenduspiirkondade eeliseks on omavalitsuste poolt rajatav korralik infrastruktuur, piirkondade elamukruntide hinnad jäävad vahemikku kr/m². Ennustame elamumaa jätkuvat kallinemist. Uued projektid (korterid, eramud) Kui esimesed uuselamud Rakveres olid kavandatud keskmisest jõukama ostjaskonna jaoks, siis käesoleval hetkel valmimas olevad projektid on mõeldud pigem keskklassi ostjale a. kevadeks on planeeritud Võidu tn 30 elamu valmimine, ehitustöid on alustatud ka Mõisavälja piirkonnas asuvate Maidla tn 9 ja Maidla tn 14 korterelamute ehitamiseks. Üheaegselt on valmimas mitmed projektid, järelturule on paisatud ka mitmed eelnevalt valminud projektide korterid. Edukamaks osutuvad läbimõeldud ja laitmatult teostatud projektid, ennustame pakkumishindade mõningast korrektsiooni. Suur osa rekonstrueeritud hoonete ja uuselamute korteritest on ostetud välja üürimiseks või investeeringuna ning on käesoleval hetkel järelturul. Investeeringuna ostetud korterid ei ole aga ilmselt tootnud loodetud tulu. Rekonstrueeritud ja uutes hoonetes asuvate korterite müügihinnad Rakveres (seisuga detsember 2006) Aadress Kortereid Valmimis-aeg kr/m² Müügiteave Märkused Maidla tn sügis pakkumisel Kesklinnast eemal, Mõisavälja elurajoon Maidla tn sügis pakkumisel Kesklinnast eemal, Mõisavälja elurajoon Võidu tn kevad korter broneeritud Kesklinna lähedal Vene tn 2a juuni ei ole veel pakkumisel Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond

16 Leht 16 Ida-Virumaa, Jõhvi Korteriturg 2006.a. II poolaastal on nõudlus tüüpkorterite osas endiselt suurenenud ning põhjustanud jätkuvalt tehinguhindade kallinemise, mis on jätkunud ka 2006.a. I poolaastal. Hinnatõus jääb endiselt vahemikku 20-35%. Kui 2005.a. poolaastal puudutas tehinguhindade tõus enam heas korras ja remonditud kortereid, siis 2006.a. II poolaasta tehinguhindade tõus puudutab nii remontimata kui heas korras kortereid. Endiselt on enam kallinenud kesklinna piirkonda jäävad korterid ning nn. kõrgete lagedega vanema fondi majades paiknevad korterid. Endiselt on korterite hinnad madalamad vähemnõutud, nn. mikrorajooni piirkonnas (Kaare tn. ja Puru tee vaheline ala), kus hinnad hakkasid tõusma peale sinna lähedusse jääva Jõhvi Kontserdimaja valmimist. Enim nõutud on kahe- ja kolmetoalised korterid. Korterite keskmine müügiperiood on kuni kolm kuud. Jõhvi uued korterid aasta I poolaastal alustati uue korterelamu arendust asukohaga Veski tn 1. Valmivate korterite ruutmeetri hinnatase jäi krooni vahele a. algusest on broneerimata korteritele hind tõusnud. Tüüpkorterite kallinemine jätkub mõõdukas tempos, uute korterite ilmumine turule võib tõsta veelgi järelturu korterite hindasid. Nõutavamad on muudetud planeeringu ning kaasaegse viimistlustasemega korterid. Jätkuvalt püsib nõudlus nn. vana fondi korterite järele, kus eelistatuimaks jäävad kahe- ja kolmetoalised korterid. Jõhvi korterite keskmised müügihinnad (seisuga detsember 2006) kroonides Tüüpkorterid Vana fondi korterid Trend Renoveerimata Renoveeritud Renoveerimata Renoveeritud 1- toalised Kuni Kuni Kuni Alates toalised Kuni Alates ja enama- toalised Kuni Alates Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Tüüpkorterite tehinguhinnad jälgivad korterituru üldist tõusutrendi. Nõudlus on endiselt suurem kesklinna lähipiirkonnas paiknevad korterite osas. Eelnevatel aastatel oli suur ostuhuvi Jõhvi kesklinnas ja selle läheduses paiknevate korterelamute 1- ja 2-toaliste korterite osas, kus omandamise eesmärgiks on üüritulu teenimine a. II poolaastal on Jõhvis (Kohtla-Järvel) kortereid soetanud mitmed välisinvestorid, kes huvituvad nende edaspidisest väljaüürimisest. Korterite üüriturg on 2006.a. II poolel olnud rahulik - üürihindade tase on stabiilne, tõusu ei ole märgata. Jõhvi tüüpkorterite üürihinnad, kr/kuus Tüüpkorteri liik Hind 1- toalised toalised toalised ja suuremad Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Korteriturg Ida-Virumaa teistes linnades ning suuremates keskustes Ida-Virumaa teistes linnades on tüüpkorterite tehinguhinnad tõusnud erinevalt. Enim on kallinenud korterid endiselt Narva Jõesuus, kuna korterelamute hulk on selles kuurortpiirkonnas suhteliselt väike võrreldes elamute arvuga. Narva-Jõesuus pakkumisele tulnud uued korterid on kõik müüdud. Sillamäel on hinnatõus olnud stabiilselt mõõdukas, kuna hindade hüppeline kasv toimus varem, pakkumine turul on vähenenud. Sillamäel alustatud uue korterelamu projekti Ranna tn. AS Kolle poolt, korterite müügihinnaks on kuni 9500 kr/m², on aktiviseerunud 2006.a. II poolaastal. Positiivset mõju on hinnatõusule avaldanud Sillamäe sadama valmimine a. II poolaasta jooksul on jätkunud korterite kallinemine Kohtla Järvel, kus korterite hinnad on tõusid eelkõige Ahtme linnaosa Iidla ja Tammiku elamurajoonis ning nn. Järve linnaosa vana fondi osas vahemikus 10-15%. Kiviõlis on korterite hinnatõus olnud mõõdukas, väikest hinnatõusu on

17 Leht 17 Ida-Virumaa teistes linnades ja Toila alevikus asuvate tüüpkorterite (renoveerimata) keskmised müügihinnad (seisuga dets 2006) kroonides 1-toalised 2-toalised 3-ja 4-toalised Trend Kohtla - Järve Kuni Kuni Kuni Sillamäe Kuni Kuni Kuni Kiviõli Kuni Kuni Kuni Püssi Kuni Kuni Kuni Toila Kuni Kuni Kuni Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond märgata ka Püssi linnas. Kõigis nimetatud linnades on korterihindade diferents olenevalt asukohast, planeeringust, maja üldisest seisukorrast ja siseviimistlusest, väga suur. Maakonnakeskuse lähiümbruses paiknevas Toila alevikus paiknevate korterite hinnad on jätkuvalt tõusutrendis hinnatase küünib kohati kuni kr/m², tehinguid toimub vähese pakkumise tõttu minimaalselt. Teistes piirkondades on korterite hinnad viimasel poolaastal stabiilsed ja tehinguhindade kasvutempo mõõdukam, pigem toimub madalaima hinnatasemega korterite kallinemine. Eramuturg, hoonestamata elamumaad Eramuturul tekkinud elavnemine on 2006.a. II poolaastal on stabiliseerunud, kuna pakkumine on minimaalne ja hinnad kõrged, hinna ja kvaliteedi suhe ei ole tasakaalus. Suurem on nõudlus kesklinna lähipiirkonnas asuvate rekonstrueerimist vajavate kuni 150 m² pinnaga elamute järele. Rekonstrueeritud eramute või uusehitiste pakkumine on endiselt tagasihoidlik. Müüjate poolt soovitud hinnatase, mis algab 2 miljonist, tingib sarnaste objektide suhteliselt pika müügiperioodi a. jooksul on pakkumine hoonestamata kinnistute turul suurenenud, kuna mitmed arendajad on ostnud maad, teinud sinna detailplaneeringu ning alustanud uute suvila- ja elamupiirkondade rajamist (nt. Peipsi järve ääres Päikese ja Liivaku I maaüksus Remniku külas ning Kuusepõllu ja Kuusemäe maaüksused Toila vallas Pühajõe külas). Kuna heas korras elamutega hoonestatud kinnistute pakkumine Jõhvis asuvate eramute keskmised müügihinnad (seisuga detsember 2006) kroonides Eramu tüüp Hind kuni 1950 ehitatud ehitatud rekonstrueeritud Alates ndail ja hiljem ehitatud Alates Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Ida Virumaa kinnisvaraturul on väike, siis otsustavad paljud inimesed sobiva hoonestamata krundi leidmisel uue elamu (suvila) ehitamise kasuks. Hoonestamata kinnistute hinnad, sõltuvalt asukohast, suurusest, võimalustest sinna ehitada, kommunikatsioonidest jne., on enamuses Ida Virumaa linnades ja valdades vahemikus kr/m². Hoonestamata kinnistute ja kruntide keskmised müügihinnad Asukoht Suurus m² Sihtotstarve Hind kr/m² Lüganuse, Aseri vald elamumaa üle maatulundusmaa Peipsi äärsed vallad elamumaa Üle maatulundusmaa Jõhvi linn elamumaa Toila vald elamumaa Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Peipsi järve äärse piirkonnast on populaarsemad kohad elamumaa soetamisel on Kauksi küla, Alajõe küla Rannapungerja küla, Lohusuu küla, väiksem huvi on Remniku küla ja Vasknarva küla vastu kuna viimased jäävad liiga kaugele suurematest keskustest. Mere äärsetest piirkondadest pakuvad enam huvi Liimala küla, Ontika küla, Valaste küla, Martsa küla, Konju küla ning Toila alevik. Eramuturg Ida-Virumaa teistes linnades ning suuremates keskustes Tehinguhindade kasvutempo eramuturul on aeglasem. Pakkumine on suhteliselt piiratud. Tehingu objektiks on sagedamini rekonstrueerimist vajavad vanemad eramud. Enim nõutud on eramud Toila alevikus ja Narva Jõesuus, mis on põhjendatud nende paiknemisega mereäärses looduslikult kaunis hea infrastruktuuriga piirkonnas ning Jõhvi linnas. Müügihinnad mainitud kohtades jäävad valdavalt vahemikku kr. Rekonstrueeritud eramute ning uusehitiste müügihinnad on ulatunud tasemeni 2,7 miljonit krooni.

18 Leht 18 Narva ja Narva-Jõesuu Korteriturg aasta II poolel Narva korteriturul jätkus tempokas hinnatõus. Aasta alguses turul tekkinud defitsiidi ehk müügipakkumiste nappuse tõttu elamispindade hinnad hakkasid tõusma ning hinnatõus kestis aasta lõpuni aasta lõpuks Narva linnas asuvate korterite hinnad kasvasid 2 kuni 3 korda (!) võrreldes aastataguse seisuga. Kõige rohkem kallinesid just nö odavamad korterid (1- toalised, väiksemad 2-toalised nn hruštšovka-tüüpi korterid), uuemad ja kallimad korterid, mis olid hinnas ka varem, kallinesid veidi vähem. Sügisel müügipakkumiste arv hakkas järk-järgult suurenema, samas peab mainima, et pakkumisse jõudnud korterid on enamuses ülikõrge müügihinnaga, mistõttu suurenev pakkumine ei avaldanud tõsist survet hindade stabiliseerumisele (langusest rääkimata). Toimunud hüppelise hinnatõusu üheks oluliseks põhjuseks võib nimetada asjaolu, et Eesti suuruselt kolmandas linnas ei ole ehitatud ühtegi uut korterelamut viimase 12 aasta jooksul aasta suvel Narva linnas sai valmis üks rekonstrueeritud korterelamu (27 korterit), mille kortereid müüdi alghinnaga kuni krooni ruutmeeter (broneerimislepingud sõlmiti aastal). Peale korterelamu valmimist oli teostatud mitu tehingut valmiskorteritega hinnavahemikus kuni krooni ruutmeeter. Linnas on alustatud mitu korterelamu arendusprojekti (enamus projekte on nö algstaadiumis: detailplaneerimine, ehitusprojektide koostamine jne); samuti käib ühe vana korterelamu rekonstrueerimine. Enam nõutud on Narva linnas 2-toalised ja 3-toalised korterid, huvi 1- toaliste ja 4-toaliste korterite vastu on keskmine. On märgata suuremate ja kallimate elamispindade likviidsuse langemist: suuremate korterite, mille pakkumishinnad ulatuvad kroonini, müügiperioodid on oluliselt pikemad kui aasta tagasi. Põhjuseks on tõenäoliselt asjaolu, et on saavutatud nö lagi, kus kohalike elanike ostujõud ei võimalda soetada suuremaid elamispindu (sissetulek ei võimalda võtta piisavalt laenu elamispinna ostuks). Ostusoovijateks on enamuses kohalikud elanikud, kelle sissetulek lubab võtta pangalaenu korteri ostmiseks. Investorite ehk mittekohalike ostjate, kes otsustasid investeerida oma raha Narva linna kinnisvarasse edasimüügi eesmärgiga, arv on suhteliselt väike. Narva-Jõesuu linnas korterelamute osa elamispindade üldmahus on suhteliselt väike, valdavalt eelistatakse elamuid aasta algusest Narva-Jõesuu korteriturul valitseb täielik vaikus (aasta esimesel poolel on toimunud ca 20 tehingut, aasta teisel poolel tehingute arv ei ole oluliselt muutunud) aasta algusest korterite müügipakkumised praktilised puuduvad, samal ajal nõudlus on suur. Kuna Narva ja Narva-Jõesuu linna kinnisvaraturud on väga tihedalt seotud (eeskätt linnade geograafilise läheduse tõttu), avaldab Narva linna korterite hinnatõus mõju ka Narva-Jõesuu elamispindade hindadele. Narva- Jõesuu linnas asuvate korterite omanikud (müüjad) reeglina lähtuvad müügihinna määramisel Narva linna hindadest ning lisavad sellele % (põhjendades seda asjaoluga, et Narva-Jõesuu linna korterid on nende vähesuse tõttu eksklusiivne kaup, samuti sellega, et Narva-Jõesuu elukeskkond on parem, võrreldes Narva omaga) aasta kevadel Narva-Jõesuus sai valmis esimene uus korterelamu (22 korterit), mille kortereid müüdi alghinnaga kuni krooni ruutmeeter Korterite keskmised hinnad Narvas ja Narva-Jõesuus (seisuga detsember 2006) 1-toalised 2-toalised 3-toalised 4 -ja enamatoalised Narva-Jõesuu kroonid kr/m² Ca Ca Ca Ca Ca Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Narva esindus

19 Leht 19 (broneerimislepingud sõlmiti aastal). Peale korterelamu valmimist oli teostatud mitu tehingut valmiskorteritega hinnavahemikus kuni krooni ruutmeeter. Nagu Narvaski on alustatud mitu korterelamu arendusprojekti (enamus projekte on nö algstaadiumis: detailplaneerimine, ehitusprojektide koostamine jne); samuti käib ühe vana korterelamu rekonstrueerimine. Narva linna tüüpkorterite hinnad kasvasid aasta jooksul 2-3 korda; ruumi edasisest tõusuks on selgelt vähe ks aastaks võib prognoosida pakkumise jätkuvat suurenemist ning hindade stabiliseerumist. Samuti võib eeldada ka hindade mõningat korrektsiooni (hindade langust vähemnõutud korterite osas). Narva-Jõesuu linnas asuvad korterid on kestvalt suure nõudlusega. Lähtudes sellest, et korterite arv linnas on võrdlemisi väike ning uute korterite ehitus venib, samuti asjaolust, et Narva-Jõesuu linna atraktiivsus pidevalt kasvab (taastub?) võib prognoosida hindade mõõdukat kasvu ka aastal. leia ostjat pikemat aega. Narva-Jõesuu linnasasuvate eramute müügipakkumised aasta algusest praktiliselt puuduvad Madala aktiivsusega turul muutused toimuvad pikema aja jooksul. Eramute hindadele avaldab suurt mõju korteriturul toimuvad muutused (selge see, et kui turul küsitakse korteri eest ligi miljon krooni, ükski eramu omanik ei hakka pakkuma oma maja poole miljoniga) aastal võib prognoosida Narva ja Narva-Jõesuu linnas asuvate eramute hindade mõningat tõusu. Põhjuseks on enne kõike korteriturul toimunud hüppeline hinnatõus. Hoonestamata elamumaad Nõudlus elamumaa vastu Narva linnas on väike. Enam nõutavad on elamukrundid Narva-Jõesuu linnas. Üldiselt elamukruntide sektoris valitseb vaikus juba pikemat aega (viimati oli märgata suurt aktiivsust ca 5 aastat tagasi, kui vanadest pioneerlaagritest tehti mitu elamurajooni Narva- Jõesuu linnas). Pakkumine peaaegu puudub, tehingute arv on olematu. Turul on mõned üksikud pakkumised ülikõrge hinnaga, mistõttu teostatakse tehinguid väga vähe. Nii Narvas kui ka Narva-Jõesuus on plaanitud ehitada mitu uut korterelamut. Samas enamus arendusprojekte on algstaadiumis ning uued korterid võivad jõuda turule alles kahe kolme aasta pärast. Eramuturg Eramuturg Narvas ja Narva-Jõesuus on läbi aegade olnud keskmisest madalama aktiivsusega. Nõudlus eramute vastu Narva linnas ja Narva-Jõesuu linnas on keskmine, pakkumine on püsivalt väike (kuni 10 pakkumist Narva linnas ning kuni 5 pakkumist Narva-Jõesuu linnas). Narvas enam nõutavad on jõelähedased krundid ja kinnistud. Narva Jõesuus on eriti nõutavad mere- ja jõelähedased krundid ja kinnistud. Narvas enim nõutud on kuni krooni maksvad vanemad eramud. Peale tehingu sooritamist tehakse vanema eramu renoveerimine. Hetkel ületab nõudlus taoliste eramute järele tunduvalt pakkumist. Narva linnas pakkumises on mõned üksikud eramud hinnaga 1,5 mln kuni 2,5 mln krooni, mis ei Elamumaa keskmised hinnad Narvas ja Narva-Jõesuus (seisuga detsember 2006) kr/m² Mere -ja jõeäärsed Merest eemal krundid asuvad krundid Narva Jõesuu Narva linn Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Narva esindus aasta erilisi muutusi elamukruntide sektoris ei too. Võib prognoosida elamumaa hindade mõõdukat hinnatõusu. Nii Narvas kui ka Narva-Jõesuus on töös mitu elamukruntide arendusprojekti. Samas nagu ka korterelamuprojektide puhul enamus arendusprojekte on algstaadiumis ning nende realiseerimist (elamukruntide müüki jõudmist) võib oodata alles aastal. Eramute keskmised hinnad Narvas ja Narva-Jõesuus (seisuga detsember 2006), kroonides Vanad, väga halvas seisukorras San. remonti vajavad Heas seisukorras ja uued elamud Narva linn Narva Jõesuu Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Narva esindus

20 Leht 20 Paide Korteriturg Paide linna korterite keskmise tehinguhinna dünaamika Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Paide esindus Paide ja Türi korterid kallinesid aasta algul kiiresti (ca 3-5% kuus), suvekuudel hinnatõus aeglustus kuid sügiskuudel korteriturg aktiviseerus taas ning tüüpkorterite hinnad liikusid jälle tõusvas trendis. Tõusev trend jäi siiski ajutiseks, aasta lõpul hinnatõus peatus ning võib oodata hinnataseme stabiliseerumist. Paide tüüpkorterite turul on eelistatuimad ühe- ja kahe- ja kolmetoalised, veidi vähem soovitakse suuremaid, neljaja enamatoalisi kortereid. Soovitumaks piirkonnaks on kesklinn ja selle lähiümbrus Pärnu, Suur-Aia, Väike-Aia tänavate piirkonnad. Türi linnas on jätkunud mõõdukas hinnatõus ning hinnatase on järele jõudnud Paide korteritele. Suuemat tähelepanu on hakatatud pöörama ka siseviimistluse seisukorrale. Korterite m² hind kõigub krooni vahel, olenevalt korteri asukohast, suurusest ja seisukorrast. Eramuturg Järvamaa turul on elamukruntide osas endiselt nõudlus suurem kui pakkumine. Paide ja Türi linnade pereelamute turul liikusid hinnad mõõdukas tõusutrendis. Korterite kiirest kallinemisest põhjustatud eramute ja korterite hinnavahe vähenemine on pannud otsust tegema pigem elamu omandamise kasuks. Pereelamute pakkumine on aasta algusega võrreldes märgatavalt vähenenud. Otsitakse ka sobiva krundi ja asukohaga suvilaid eesmärgiga kohandada see aastaringseks elamiseks ning rajada sinna oma kodu. Suvilate pakkumine on eelmise p.a. võrreldes vähenenud, enamus suvilaid, mis on olnud pakkumisel, on leidnud ka ostja. Hetkel on suvilaturul pakkumine väiksem kui nõudlus. Pikka aega pakkumisel olnud suvilad, mis ei ole leidnud ostjat, on olnud eelkõige väikese krundiga ning väheatraktiivse asukohaga. Suvilate müügihinnad on jätkuvalt tõusnud, aastaseks kallinemiseks võib hinnata 10-15%. Pereelamute osas on endiselt nõutud Paide ja Türi linna ja nende lähivaldadesse jäävaid järelturul olevaid hooneid. Tehingute hinnad olenevad elamu asukohast ja suurusest, samuti juurepääsust, hoone vanusest ning ehituse kvaliteedist, Järelturul olevatest pereelamutest ollakse nõus maksma kuni krooni. Rekonstrueeritud pereelamute pakkumine on peaaegu olematu. Paide tüüpkorterite müügihinnad (seisuga detsember 2006) kroonides Renoveerimata Renoveeritud Trend 1- toalised Kuni toalised Kuni toalised Kuni toalised Kuni Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Paide esindus

21 Leht 21 Pärnu Korteriturg Kuigi korteriturg oli tehingute arvu poolest jätkuvalt aktiivne ning korterite hinnad tõusutrendis, on märgata stabiliseerumise märke. Korterite ülikiire hinnatõus on kandunud üle elamutele ja elamukruntidele. Üldjoontes tõusid korterite hinnad aasta II poolaastal 5 %, Mai elamurajoonis ulatus kahetoaliste korterite hinnatõus kuni 10 %- ni. Suurem hinnatõus leidis aset sügiskuudel, suvi oli suhteliselt rahulik a. detsebri seisuga oli keskmise suurusega (ca. 47 m²), ilma kap. remondita, nn. nõukogude aegses kortermajas paikneva korteri keskmine ruutmeetri hind ca kr/m². Ranna rajooni korterid on endiselt eelistatuimad välismaalaste ja mittekohalike seas, nõudlus ületab pakkumist, hinnatase on oluliselt kõrgem kui Pärnu linnas keskmiselt, ulatudes kohati ka järelturu korterite puhul üle kr/m². Korteriturul valitsevad järgmised trendid: - müügis olevate järelturu korterite valik on suurenenud, ostjad on muutunud valivamaks; - müügiperioodid on pikenenud; - eelistatakse osta heas seiukorras, remonditud kortereid; - järjest olulisemaks on muutunud korterelamu ja trepikoja üldine seisukord ning aktiivse korteriühistu olemasolu; - nõutuimad on 2-toalised korterid, nendega teostatakse kõige rohkem tehinguid, samas on ka nende pakkumine kõige suurem; - eelistatuim piirkond kohalike seas on Mai elamurajoon oma väljakujunenud infrastruktuuriga. Korteriturg Pärnu maakonnas Pärnu maakonna korterturg on muutunud aasta-aastalt akitiivsemaks, suurim hinnatõus on toimunud just Pärnu linna lähipiirkonnas, ulatudes sel poolaastal 15 % - ni. Sellegipoolest on hinnakäärid Pärnu linnaga suured, vahe korterite hindades on kahekordne. Erinev piirkond siinjuures on Paikuse, kus uuemates elamutes paiknevate korterite hinnad küündivad Mai elamurajooni korterite hindadeni. Lnnast kaugemale jäävates valdades korteriturust kui sellisest rääkide ei saa, tehinguid teostatakse väga harva, puuduvad nii pakkumine kui ka nõudlus, korterite eest makstakse just selline summa, mida müüja küsib. Eelmisel aastal on hakatud ka linna lähipiirkondadesse ehitama uusi korterelamuid, mis on ka suhteliselt edukalt ära müüdud. Eriti positiivseks näiteks on siinjuures Saugas paiknev Hirvepargi elamurajoon. Teadaolevalt on koostamisel detailplaneeringud uute korterelamute ehitamiseks nii Audru valda Papsaare külla kui ka Tahkuranna valda Uulu keskusesse, samuti on edasi arendamisel Hirvepargi elamurajooni järgmised etapid. Maakonna korterite hinnatõus on järgmistel perioodidel kiirem kui linnas, eeldame huvi suurenemist uutes elamutes paiknevate korterite vastu. Korteriturul jätkub stabiliseerumise faas. Olulist hinnatõusu ei prognoosi, samas ei näe ette ka tagasilööke turul. Pärnus paiknevate tüüpkorterite hinnad aasta detsembris, tuhandetes kroonides 1-toalised 2-toalised 3- ja enamatoalised Trend Renoveerimata Renoveeritud Renoveerimata Renoveeritud Renoveerimata Renoveeritud Kesklinn Ranna rajoon Mai, Papiniidu Tallinna mnt Kilgi, Telliskivi Ülejõe, Riia mnt Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond

22 Leht 22 Pärnu maakonna korterelamute arendusprojektide pakkumised seisuga 2006 detsember Aadress Valmimisaeg Korterite arv Tubade arv Pinnad (m ²) Hind ( kr/m² ) Müüdud, broneeritud Paikuse, Pärnade allee Sauga,Hirvela tee Sauga,Hirvela tee Sauga,Hirvela tee Sauga,Hirvela tee Sindi, Pärnu mnt Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond Eramuturg 2006.a. II poolaastal toimus elamu hindade kiire kasv, ulatudes kuni 30 % - ni. Kõige enm on kallinenud linnalähipiirkondade uuselamurajoonides paiknevate elamute hinnad. Hinnatõusu põhjuseks oli nii elamukruntide hüppeline hinnatõus kui ka ehitushindade kiire kallinemine. Teiseks põhjuseks on asjaolu, et korterite hinnad olid jõudnud elamu hindadele lähedale. Keskmised, mõningast hooldusremonti vajavate elamute hinnad Pärnu linnas jäävad vahemikku 1,8 2,2 miljonit krooni. Piirkonnad on linna siseselt enam-vähem võrdselt hinnatud, v.a. Ranna rajoon ja südalinn, mõnevõrra madalamad on hinnad Vana Pärnus. Ranna rajoonis ja südalinnas on eramute hinnad tunduvalt kõrgemad kui ülejäänud linnaosades. Eramute keskmised hinnad Pärnus (seisuga detseber 2006), milj. krooni ndatel aastatel ehitatud viilkatusega majad (reeglina vajavad põhjalikumat remonti ning ümberehitusi) 1,7...1, ndatel aastatel ehitatud keskmise seisukorraga majad (üldpinnaga ~ 120 m², siseviimistlus vajab kaasajastamist) 1,9...2,5 Uued, heas asukohas, kaasaegsete materjalidega ehitatud majad 2,5...6 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond Linnas paiknevad elamud on lähedale jõudnud tipphindadele, arvestades kohalike elanike ostujõudu hinnakasvuks väga palju ruumi ei ole. Linnalähedaste elamute hinnad mõnevõrra tõusevad. Jätkuvat hinnakasvu prognoosime elamukruntidele. Hoonestamata elamumaad Nõudlus elamukruntide järele on suur, pakkumine linnas puudub, tehinguid teostatakse äärmiselt harva. Tehingute puudumise tõttu on rakse välja tuua linnas paiknevate elamukruntide hinnatõusu suurust. Linnalähedastes piirkondades eelmise aasta lõpus alguse saanud elamukruntide hinnatõus kestab käesoleva ajani. Sarnaselt elamutele on kruntide hinnatõus 2006.a. II poolaastal ulatunud kuni 30 % - ni. Võrreldes eelmise aastaga on vähenenud müügis olevate elamukruntide arendusprojektide hulk. Vallad on asunud piirama arendustegevust, seades piirangud kruntide suurusele ning keeldudes teatud piirkondades algatamast elamurajoonide arendamisest. Piiranguid on enim seadnud linlaste seas elupaigana eelistatud Audru, Paikuse ja Tahkuranna vallad, viimases on detailplaneeringute algatamine elamukruntide arendamise eesmärgil peatatud kuni aasta juulini. Elamukruntide keskmised hinnad Pärnus (seisuga detsember 2006), kr/m ² Ranna rajoon Kesklinna piirkond Raeküla, Ülejõe, Rääma Vana - Pärnu Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond TULEVIK Mõningast leevendust Pärnu linna uuselamute ja elamukruntide nappusele peaksid tulevikus pakkuma Pärnu linna poolt planeeritavad 250 ha suurune Loode-Pärnu tööstusala, mis näeb ette lisaks äri-ja tööstuskruntidele ka 110 väikeelamu ja 60 korruselamu ehitamise. Samuti kavandatakse Pärnus aastal korraldada elamumess, mille tarbeks on koostamisel detailplaneering linnale kuuluval kinnistul kunagiste sõjaväeladude territooriumil Pärnu jõe ja raudtee vahel ning Veteranide pargi kõrval aadressil Papiniidu 2. Pärnu elamumessiala detailplaneeringu eskiisi järgi kerkib Pärnu jõe äärde lasteaia, kauni haljastuse ning korralike teedega elurajoon. Messialale on plaanis rajada 16 eramut, 18 ridamaja ja 18 korterelamut. Ala detailplaneering peaks valmima aasta märtsiks.

23 Leht 23 Valik elamukruntide arendusprojektidest lähivaldades Asukoht Kruntide arv Pind (m²) Hind (kr/m²) Müüdud Pärnumaa, Sauga, Tammiste, Vanavälja elamurajoon Pärnumaa, Sauga, Tammiste, Saialille elamurajoon Pärnumaa, Sauga, Nurne, Nurme-Jõe elamurajoon Pärnumaa, Paikuse, Oru elamurajoon Pärnumaa, Audru, Papsaare, Vlgeranna Villad Pärnumaa, Sauga, Eametsa, Helmiku elamurajoon Pärnumaa, Audru, Marksa Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond Uued projektid (korterid, eramud) Võrreldes eelnevate perioodidega on uute korterite pakkumine vähenenud, müügs olevate korterelamute hulk on kahanenud kolmandiku võrra ning korterite valik ei ole nii mitmekesine kui eelmisel poolaastal. Selline situatsioon on põhjustatud asjaolust, et mitmed projektid on alles kas detailplaeeringu koostamise või projekteerimise staadiumis a. detsembris väljastati ehitusluba Pärnu rannas, Ranna hotelli ja Terviseparaddisi vahelisele alale 145 suvituskorteri ja spordihoonega kompleksi, nn. korterhotelli ehitamiseks, milline peaks valmima aasta sügiseks. Sel kevadel peaks hakkama ehitustegevus Pärnu jõe vasakkaldal, kuhu on 2006.a. suvel kehtestatud detailplaneeringuga ette nähtud kuni 4-korruselised korterelamud. Samuti on kohe kehtestamisel paneering jõe paremkalda hoonestamiseks 4- kuni 6- korruseliste korterelamutega. Algatatud on Masinatehase detailplaneering, kuhu nähakse ette kuni kaheksakorruselised korterelamud, samuti on algatamisel Rääma tn. Viisnurga territooriumil ca m² suuruse maa-ala detailplaneering elamute ja äripindade ehitamiseks. Endise Maseko kalatööstuse 13 ha suuruse territooriumi kohta on koostatud ja linnavalitsusele tutvumiseks saadetud eskiis, mille kohaselt planeeritavale alale tuleb ligi 50 kortereelamut kokkku ca korteriga, büroohooned ja ühiskondliku kasutusega hooned. Lisaks eelpool loetletutele on üle linna koostamisel hulgaliselt detailplaneeringuid väiksemate maa- alade kohta. Uute korterelamute ostjatest on vähenenud soomlaste osakaal, mille peamiseks põhjuseks on korterite kiire hinnatõus. Kohati on uute korterite hinnad tõusnud Pärnu korterelamute arendusprojektide pakkumised seisuga 2006 detsember Aadress Valmimisaeg Korterite arv Tubade arv Pinnad (m ²) Hind ( kr/m² ) Müüdud, broneeritud Papiniidu teadmata Müük algab jaan. 07 Papiniidu märts Aida märts Tulbi 4a 2005 sept Riia mnt. 60A 2007 aprill Liiva 2C 2006 dets ilma siseviimistluseta 13 Pikk veeb Õhtu Põik renoveeritud Jalaka sügis teadmata Müük algab jaan. 07 Riia mnt. 28 A 2007 sügis Pardi Hommiku sügis Seedri Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond

24 Leht 24 Suuremad elamute arendusprojektid linna lähipiirkonnas Aadress Kruntide arv Kruntide suurus Hind (kr) Müüdud Kommentaarid Sauga vald, Aasametsa 2 30 Ca teadmata - Müüakse ilma siseviimistluseta majakarpidega, valida 5 tüüpelamu vahel üldpindadega m² Are vald,ristiku Müüakse ilma siseviimistluseta majakarpidega, valida 5 tüüpelamu vahel üldpindadega m² Audru, Kuldlõvi Müüakse ilma siseviimistluseta majakarpidega, valida 5 tüüpelamu vahel üldpindadega m² Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond Soome väikelinnade tasemeni. Ostjate hulgast on kadunud ka spekulandid. Ka uute korterite puhul on pikenenud müügiperioodid. Samas on endiselt Ranna rajoonis hinnalistes kohtades mõned korterelamud täies ulatuses leidnud ostjad enne, kui neid on hakatud ehitama, ilma et korterid oleksid vabale turule müüki jõudnud. Kuid praegusel ajal on see pigem erand kui reegel. Kuni kolmandik uutest korteritest on elamu valmimisel müümata. Lähiaastatel hakatakse ehitama mitmeid suuremahulisi korterelamuid, mis toovad turule hulgaliselt uusi kortereid. Siiski hinnalangust ei prognoosi, kuna ehitushinnad on järsult kallinenud. Müügiperioodid pikenevad, projektistaadiumis kortereid müüa enam ei ole võimalik. Osade projektide puhul võivad tekkida müügiraskused. Suuremat perspektiivi näeme Pärnu jõe kaldaaladel. Järjest enam soovitakse osta uuselamuid. Pärnu linnas on uute elamute ja elamukruntide pakkumine väga väike ning hinnatõus on olnud järsk, on mis on kaasa toonud linnalähedaste uuselamurajoonide tormilise arengu. Linnalähedastes piirkondades on uuselamute valik üsna mitmekesine, müügis on nii odavaid ja väikseid puitkarkassmaju kui ka kvaliteetseid m² üldpinnaga kivimaju. Võimalik on soetada elamu nii põllule kui ka männimetsa, olenevalt ostja ostujõust. Hulgaliselt on linna lähivaldades teostamisel ka alla 10 elamuga väikearendusi. Ainus Pärnu linna elamuarendusprojekt on käsil linna piiris Tammiste tee ääres, Hermanni elamurajoonis, kuhu rajatakse kokku 32 elamut. Peatselt on lõpetamisel I etapp, mille käigus ehitati 19 elamut, milledest müümata on veel 2. Kruntide suurused on m², valida on 4 tüüpi elamu vahel üldpindadega 148,3 222,6 m². Ilma siseviimistluseta elamute hinnavahemik on krooni, millele lisandub krundi maksumus 550 kr/m².

25 Leht 25 Viljandi Korteriturg Korterite hinnatase Viljandi erinevates piirkondades ( 2006a II poolaasta), kr/m ² Tüüpkorterid 1-toalised 2-toalised 3-ja enamatoalised Kesklinn Männimäe Paalalinn Kantreküla Ahiküttega korterid 1-toalised 2-toalised 3-ja enamatoalised Kivistiku Kantreküla Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakonna Viljandi esindus 2006a II poolaastal tõusid hinnad endiselt soodsate laenutingimuste ja suhteliselt vähese pakkumise toel ca 5%. Korterite ostjaskonna moodustavad peamiselt kohalikud elanikud. Välismaalased ja mittekohalikud ostavad kortereid peamiselt kesklinna piirkonda investeerimise eesmärgil. Eelistatumad piirkonnad on kesklinn ja selle lähiümbrus, seejärel Männimäe, Paalalinna ja Kivistiku linnaosa korterid. Mustivere, Vana-Võidu) oli suhteliselt aktiivne. Korterite hinnad tõusid ca 5-10%. Korterelamuid Viljandi linna lähedale ei ehitata, kuid üksikuid renoveeritakse. Teada on, et 2007 a lisandub turule (Viljandi linnast ca 15 km kaugusel) 4 korteriga korterelamu. Eelistatumad olid renoveeritud korterid. Korterite hinnatase Viljandi erinevates piirkondades ja Viljandimaal (seisuga november 2006), kr/m ² Tüüpkorterid 1-toalised 2-toalised 3-ja enamatoalised Ramsi Võhma Viiratsi Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakonna Viljandi esindus Piirkondade hinnavahe on ühtlane (v.a kesklinna ja selle lähiümbruse korterid, kus hinnad on 10-15% kõrgemad). Hinnad sõltuvad peamiselt elamu üldisest seisukorrast. Septembri teiseks pooleks ulatusid müügiperioodid selgelt ühe/kahe kuuni ja paljud pakkumised seisid veelgi pikemalt. Aktiivsemalt kaubeldi jätkuvalt 1- ja 2-toaliste korteritega. 3-toaliste korteritel nõudlus oli suur, kuid pakkumine väike. Prognoosime 2007 a I poolaastaks Viljandis asuvate korterite hindade stabiilset tõusu. Korteriturg Viljandi lähipiirkonnas (Viiratsi, Ramsi, Päri, Eramuturg Ostuvõimeline elanikkond hakkas eelistama selgelt eramuid, sest hinnavahe eramute ja korterite vahel oli muutunud väikeseks. Eramuturul on viimase poolaasta jooksul toimunud suurem hinnatõus kui korterite seas. IV kvartali alguseks oli hinnavahe korterite ja elamute vahel muutunud suuremaks kui seni olnud ning jätkuvalt tõusevad eramute hinnad. Endiselt eelistatakse eramuid suurusega m². Suurim on nõudlus

26 Leht 26 Eramute keskmised pakkumishinnad Viljandi linna erinevates piirkondades ja maakonnas (seisuga detsember 2006), kroonides Elamu seisukord Piirkond Remonti vajav Hea Väga hea, kaasaegne Uueveski, Viljandi linn 1,2...1,5 mln 1,7...1,8 mln 1,9...2,2 mln Paalalinn, Viljandi linn 1,2...1,4 mln 1,4...1,8 mln 1,8...1,9 mln Võhma tuh tuh Kuni 800 tuh Mustla tuh 900 tuh...1,0 mln kuni 1,6 mln Viiratsi 800 tuh...1,0mln 1,3...1,5 mln kuni 1,9 mln Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakonna Viljandi esindus hinnatasemel 1,6 2,0 miljonit krooni. Jätkuvalt on eelistatumad piirkonnad Uueveski, Peetrimõisa ja Kivistiku. Linnas pakkumises olevad eramud on peamiselt nn vanad eramud. Neid ostetakse eelkõige väljakujunenud infrastruktuure ja elamu üldist seisukorda hinnates. Uuselamud valmivad suuremalt jaolt linna piiridest väljaspool, enim neist Viiratsi, Saarepeedi ja Pärsti vallas. Uuselamuid ehitatakse valdavalt oma tarbeks, kuid siiski on neid II poolaastal pakkumisse lisandunud (valdavalt Viiratsi valda). Valdavalt pakutakse müüa siseviimistlemata kinniseid maja karpe, ent enamuses võimalusega ehitaja poolt ka elamu lõpuni ehitada. Uute eramute hinnad algavad 1,7 miljonist kroonist ja ulatuvad valdavalt 2,5 miljoni kroonini. Hoonestamata elamumaad Suurt pakkumiste ja nõudluse kasvu võis täheldada teisel poolaastal just eramukruntide juures. Suurenenud pakkumise ja ka nõudluse tõttu antud sektoris on käesoleva aasta teisel poolel suurim hinnatõus toimunud eramukruntide turul, kus hinnad on kohati tõusnud kuni 15 % ja seda eelkõige kompleksselt arendatavate elamurajoonide kruntide juures, kus eeliseks privaatsus. Kommunikatsioonidega varustatud elamukruntide ruutmeetrihinnad jäävad keskmiselt vahemikku krooni. Viljandi eramuturg püsib lähiajal suhteliselt stabiilsena, sest pakkumisse on lisandunud suhteliselt palju krunte. Nõudlus uute eramute järgi ilmselt suureneb, pakkumisse on tulnud järjest enam ka nn. müügiks ehitatud elamuid. Uute eramute ehitus peaks jätkuma endiselt hoogsalt, kuid seda valdavalt müümise eesmärgil a hakkab Viljandi linn arendama uut linnaosa, kuhu lisandub ca 130 uut krunti. Viiratsi vald laiendab arenduspiirkonda (hetkel ca 40 krunti) veel ca krundi võrra, müüakse hoonestusõigust 5 aastale. Samuti hakatakse arendama ka Viljandist ca 5 km Tallinna poole jäävad ala, kuhu lisandub ca uut krunti. Uued projektid (korterid, eramud) Viljandi linnas arendatakse peamiselt väiksemaid korterelamuid, kus on kuni 20 korterit. Enamasti renoveeritakse vanu puumaju, väga vähe ehitatakse uusi korterelamuid a valmis 2 uut korterelamut (Väike 16, Riia mnt 42) a II poolaasta lõpu seisuga pole teada, et uusi korterelamuid ehitatakse. Siiski on teada, et planeeritakse renoveerida 2007a vähemalt kaks vana puumaja. Järelturu korteritega sarnaselt on käitunud teisel poolaastal ka uued korterid (tõus 5-15%). Põhjuseks Valik Viljandimaa uuselamupiirkondade pakkumisi (seisuga november 2006) Aadress Kruntide arv (tk) Suurus (m²) Keskmine hind Märkused Müüdud/broneeritud (kr/m²) Sinialliku Puurkaevust vesi 13/1 ja elekriga liitumine hinna sees Ranna teadmata - 0/11 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakonna Viljandi esindus

27 Leht 27 Valik Viljandi elamuarendusprojektide pakkumisi (seisuga detsember 2006) Aadress Kortereid (tk) Suurus (m²) Keskmine hind (kr/m²) Valmimisaeg Müüdud/broneeritud Väike , , /0 Väike , * /1 *koos rõdu ja panipaigaga Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakonna Viljandi esindus peamiselt ehitushindade kasv, aga ka krundi hinna kasv. Pakkumisse tulnud uued korterid on valdavalt ruutmeetrihinnaga krooni. Endiselt on pakkumisele tulnud kõige enam 2- toalisi kortereid. IV kvartali jooksul on toimunud hindade stabiliseerumine. Pakkumises on suur hulk nn teise ringi uusi kortereid juba sügisel ja kevad-talvel valminud majadest. Kalleimad korterid on hetkel pakkumises Väike tänaval kus ruutmeetri hinnad korteri netopinna kohta ulatuvad paiguti üle krooni. Sellistel korteritel on muidugi tihti olemas korralik panipaik 5 7 m² ja rõdu 8-14 m². Enamik uusi/renoveeritud kortereid ehitatakse Viljandi järve piirkonda (Kivistiku linnaosa), kuid pakkumises on ka Männimäe linnaosa kortereid. Uute kortermajade ehitamine pole eriti hoogne, kuid nõudlus uute korterite järel ületab pakkumise. Seetõttu prognoosime kerget hinnatõusu. Uute korterite müügiperioodid on lühemad, kuid ostjad eelistavad kortereid valida valmiskujul, mitte plaanide pealt.

28 Leht 28 Haapsalu Korteriturg 2006.a. II poolaastat Haapsalu tüüpkorterite turul iseloomustab jätkuv hinnatõus, mille peamisteks arengumootoriteks on pankade poolt pakutavad paindlikud laenutingimused ja inimeste sissetulekute kiire kasv. Ostjate eelistused piirkondade suhtes on jäänud samaks. Hinnatuimad piirkonnad on jätkuvalt kesklinn ja rannarajoonid (Kalda, Suur-Liiva, Metsa, Aiavilja tn.) ja Haapsalu vanalinna miljööväärtuslik piirkond, kus elamispindade hinnad on teistest piirkondadest kõrgemad ja nõudlus ületab pakkumist. Teiste piirkondade osas võib nõudlust ja pakkumist pidada tasakaalus olevaks. Korteri liikide osas võis märgata jätkuvat trendi inimeste soovis osta suurema pinnaga kortereid. Nõutuimad olid 2- ja 3-toalised heas seisukorras ja asukohas korterid. Suurim hinnatõus möödunud poolaastal oli 4-toalistel korteritel jäädes vahemikku 15%-20%. Mõõdukam oli hinnatõus väiksemate korterite osas jäädes keskmiselt 10%-15% piiridesse. Jätkuvalt on ostjatel suur huvi Haapsalu vanalinnas paiknevate miljööväärtuslike korterite vastu, millest tingituna on jätkunud ka selliste korterite suhteliselt kiire hinnatõus. Ostjate sihtgrupist olid aktiivseimad noored pered ja investorid, kes on hakanud seoses Tallinna piirkonna kinnisvaraturu jahenemisega aktiivsemalt investeerima väljapoole Tallinna. Nendest esimesed ostavad suuremaid 3-4 toalisi kortereid ja teised väiksemaid 1-2 toalisi kortereid. Arendusprojektide käigus valminud uute korteriga on toimunud esimesed tehingud järelturul millede müügihind on olnud 20%-30% aastal võib ennustada korterite hindade kasvu aeglustumist. Peamiseks hindade kasvu aeglustumise põhjuseks võib saada laenuintresside tõus. Korterite keskmised hinnad Haapsalus (seisuga detsember 2006), kr/m ² 1-toalised 2-toalised 3-toalised 4 -ja enamatoalised Renoveerimata Renoveeritud Uued korterid (järelturg) Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Läänemaa osakond Eramuturg a. II poolaastal ületas eramuturul nõudlus jätkuvalt pakkumist ning seoses sellega on hinnad ka suhteliselt kiires tempos tõusnud. Samas on siiski sobiliku suuruse, kvaliteedi ja hinnaklassiga elamuid vähe müügis. Piirkondadest on jätkuvalt eelistatud rannaalad ja kesklinna naabruses paiknevad eramurajoonid. Ostjate eelistustes suuri muutusi toimunud ei ole. Valdavalt eelistatakse osta väljakujunenud infrastruktuuriga piirkonnas rekonstrueerimist vajavaid aastatel ehitatud elamuid, millel on olemas ka kommunikatsioonid. Samas on selles turusegmendis pakkumine madal.

29 Leht 29 Haapsalu eramute keskmised hinnad Renoveerimist vajavad ehitatud kuni ,8...1,3 miljonit krooni Rahuldavas seisukorras ,3...1,6 miljonit krooni Heas seisukorras, renoveeritud 1980 uued 2,0...2,8 miljonit krooni Uued alates 2,0 miljonit krooni Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Läänemaa osakond Seoses inimeste suurenenud laenuvõimaluste ja sissetulekutega on kasvanud nõudlus ka renoveeritud elamut järele. Selles turusegmendis on nõudlus ja pakkumine üsnagi tasakaalus ning õige hinnataseme juures on müügiperioodid suhteliselt lühike, jäädes vahemikku 2-5 kuud. Uuselamud valmivad suuremalt jaolt linnapiiridest väljaspool ja neid ehitatakse valdavalt omatarbeks. Pakkumist antud turusegmendis ei ole. Jätkuvalt võib turul märgata ka spekulatiivset käitumist, kus müügis on ebamõistlikult kõrgete pakkumishindadega eramuid aastaks prognoosime, et Haapsalu eramuturg püsib suhteliselt stabiilsena, võimalik on hindade mõõdukas kasv. Isiklikuks otstarbeks peaks hoogsalt jätkuma uute eramute ehitus. Hoonestamata elamumaad Hoonestamata elamumaa osas Haapsalu linnas erilisi muutusi toimunud ei ole. Arvestades linna geograafilist eripära on atraktiivse ja ehituseks sobiva maa hulk piiratud ning sellest tingitult on hinnad tõusud eelkõige enimnõutud rajoonides. Piirkondadest on enim nõutud rannarajoon, kus keskmised hinnad on vahemikus kr/m² ning toimuvad harva üksikud tehingud. Järgnevad vanalinn ja valdavalt väljaarendatud piirkonnad, kus keskmised hinnad on vahemikus kr/m² ning tehinguid tehakse eelkõige suurte kruntide jagamise tulemusel tekkinud maadega. Elamuehituseks atraktiivse maa puudumine linnas on märgatavalt suurendanud linnaga külgnevate Uuemõisa ja Paralepa aleviku populaarsust. Nimetatud kahes alevikus on võrreldes möödunud aastaga siingi märgata ca 35% hinnatõusu. Kruntide keskmised suurused on antud piirkondades m² ja keskmised müügihinnad vahemikus kr/m². Uued projektid (korterid, eramud) 2006 a. II poolaastal on mõõduka, ca 10% - 15%, hinnatõusu läbi teinud ka uued korterid. Põhjuseks peamiselt ehitushindade kasv, aga järjest enam ka krundi hinna kasv. Vaatamata sellele võis aasta teisel poolel täheldada ostjate kõrget huvi uute arendusprojektide suhtes, mille tulemusel on kahes müügis olevas projektis lühikese ajaga müüdud kokku üle 40 korteri aasta detsembrikuu seisuga on müügil kolm arendusprojekti kokku 122 korteriga, millest 46 korterit on broneeritud või müüdud. Korterite hinnatase jääb nende kolme arendusprojekti puhul vahemiku krooni. Uusi kortereid on ostnud eelkõige inimesed väljastpoolt Haapsalut, kuid ka kohalikud kliendid. Üllatavalt väike on välismaalaste osakaal. Eelistatud on 1-3 toalised korterid, kus pinnad jäävad vahemikku m². Lisaks müügis olevatele arendusprojektidele on algatatud detailplaneeringud veel mitmele arendusprojektile nii kesklinnas kui ka vanalinnas. See võib lähiajal oluliselt suurendada pakkumise osakaalu, mis omakorda võib kaasa tuua müügiperioodi pikenemise. Järjest olulisemaks hakkavad muutuma asukoht, paindlikkus suhtlemisel ostjatega finantseerimise ja viimistluse osas, samuti lisaväärtuse loomine (nt korteri hinnas sisaldub parkimiskoht, panipaik jms.). Haapsalu linna ja lähiümbruse korterelamute arendusprojektide pakkumised seisuga detsember 2006 Kortereid (tk) Suurus m ² Hind (kr/m ² ) Valmimisaeg Müüdud/Broneeritud Masti tee 5a 16 41, mai 15 Aiandi tn sept. 8 Kastani tn 28, ,4...68, sept. 27 Posti tn. 41a 30 39, juuli 14 Suur-Mere tn , , juuli 0 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Läänemaa osakond

30 Leht 30 Saaremaa Korteriturg Kuressaare korterite turgu iseloomustas 2006.aasta II poolaastal ca 25% korterite hinnatõus. Järelturu korterite keskmine ruutmeetri hind on ületanud krooni piiri. Põhjusteks oli nõudluse ja pakkumise vahekord, eluasemelaenude madal intressitase, euroootus ning elatustaseme tõus. Enim hinnatud elamupiirkonnad korterite osas Kuressaares on Ida-Niidu, Tuulte-Roosi ja Kihelkonna maantee piirkond, kuna nendes piirkondades on mõnevõrra uuemad elamud kui Smuuli elamurajoonis. Eraldi võib vaadelda Kuressaare kesklinna korteriturgu, kus hinnatase on keskmisest ca 10% võrra kõrgem. Kesklinna piirkonnas on esimesi samme astutud ka olemasolevatele kortermajadele katusekorruse juurdeehitamise osas, mistõttu on kesklinna piirkonda juurde tulnud uusi kortereid. Mainitud korterite kohta hetkel informatsioon müügihindade kohta puudub. Üha rohkem pööratakse tähelepanu ka korterelamu ühistele tehnosüsteemidele, põhikonstruktsioonidele ja välisviimistlusele. Lähiajal on valmimas uued korterelamud Merikotka elamurajoonis ja kesklinnas hinnatasemega vahemikus tuh/krooni ruutmeeter a. aastal vaibub veidi järelturu korterite hinnatõus, kuid prognoosime siiski veel ca 15% hinnatõusu ja seda just aasta esimeses pooles. Uute korterite hinnad jäävad ca krooni/m² eest. Eramu- ja suvilaturg Võrreldes aastaga on Kuressaare elamute hinnad tõusnud ca 80%. Üheks oluliseks hinnatõusu põhjuseks oli korterite hindade üleüldine tõus. Paljud korteriomanikud soovisid oma korterid vahetada eramajade vastu, kus on suurem privaatsus ja madalamad kommunaalkulud. See põhjustas kõrgendatud nõudluse eramajade järele. Kuressaares olid ja on ka praegu nõutumad renoveerimist vajavad elamud, millede eest ollakse nõus juba maksma kuni 1,5 milj krooni, samas valitseb turul selliste elamute defitsiit ja tehinguid väga palju toimunud ei ole. Keskmine müügihind oli ca 1,6 miljonit krooni Kuna uute elamute eest ollakse valmis maksma 2,5 miljonit ja veidi rohkemgi on turg aktiivseks muutunud ka müügiks ehitavatele väiksematele, ca 100 m² suurustele, majadele. Uuselamuid ehitatakse müügiks nii Kuressaares, kui ka Kuressaare lähiümbruses. Kuressaare korterid arv/pindala hind arv keskmine pindala (m²) keskmine hind (kr/m²) Allikas: Maa-amet Nõudlus Saare Maakonnas asuvatele maamajadele on järjest kasvav, kuigi pakkumine järjest väheneb, mistõttu on hinnad jätkuvalt tõusvas trendis. Kuni aastani ehitatud maamajade keskmine hinnaklass varieerub vahemikus krooni. Lagunenud hoonetega kinnistute hinnad on vahemikus krooni ja renoveeritud eramute puhul keskmiselt 1-1,5 miljonit krooni. Maamajasid ostetakse Saaremaal põhiliselt suvekodude rajamiseks. Ostjateks on nii välismaalased kui mandrieestlased. Suure nõudluse põhjuseks on Saaremaa tuntus turvalise elukeskkonna ja ilusa looduse poolest. Alaliseks elamiseks linnast üle 20 km kaugusel olevaid elamuid üldiselt ei osteta, kuna maapiirkondades valitseb tööpuudus ja maalt linnas tööl käimine on kulukas. Omaette grupi moodustavad uued mereäärsed palksuvemajad, millede hinnaklass on vahemikus 1,5 2,5 miljonit krooni, olenevalt asukohast

31 Leht 31 ja maja suurusest. Sellistele majade huvilised on järjest rohkem mandri-eestlased. Välismaalastest huviliste osakaal on vähenemas ja seda eriti just soomlaste osas. Endistes suvilakooperatiivides asuvate suvilate müügihinnad on võrreldes eelneva aastaga tõusnud samuti ca 10%, jäädes vahemikku krooni. Nõudlus on suurem just merelähedastele suvilatele. Linnalähedasi suvilaid ehitatakse ümber ka elamuteks. Suurem nõudlus on tekkinud suvemajadele, kust avaneks vaade merele või oleks kinnistul oma rannajoon. Seoses Eesti liitumisega Euroopa Liiduga on huvi välismaalastel suuresti kasvanud Saaremaise kinnisvara vastu. Suur hinnatõus on olnud just oma rannajoonega kinnistutel, millel on puhas liivarand. Hoonestamata maa Nõudlus maade järgi, millele saab rajada maakodu, suvila või välja arendada puhkeküla on Saaremaal endiselt suur. Põhilisteks ostjateks on mandrieestlased. Välismaalaste osakaal jääb ca 20% piirimaile. Nõutumad on väiksemad (1-2 ha) pindalaga ja ehitusõigusega ning olemasolevate kommunikatsioonidega kinnistud. Suuremate kinnistute järgi (10-20 ha) on nõudlus tagasihoidlikum kuna ei soovita hooldada suurt krunti ja hinnad madalamad. Selliseid kinnistuid ostavad arendajad või siis investorid. Paljud arendajad on teinud vaid kulutused detailplaneeringule ja on hinnatõusu ootuses oma projekti mõneks ajaks külmutanud ja ka ilmselt õigesti teinud, sest kõik märgid näitavad, et nõudlus sellistele planeeritud aladele kasvab. Kasvab just seetõttu, et maa on piiratud ressurss ja rannaäärsetele aladele on kehtestatud üha karmimaid looduskaitsealaseid piiranguid ning need vähesed, mis läbi planeeringu on Hoonestamata elamumaa Saaremaal saanud ehitusõiguse omavad lähiajal suurt väärtust. Tähtsuselt esimesel kohal ei ole enam mere lähedus vaid ka looduslikult ilusad sisemaa kinnistud. Jätkuvalt on eelistatud privaatsus ja hinnatumad olid need krundid kuhu naaber ei saaks enda majapidamist väga lähedale ehitada. Samuti on nõudlus suur kinnistutele, millel oli detailplaneeringuga vähendatud ehituskeeluala seadusega ettenähtud piirist (200m tavaveepiirist) rannale lähemale. Kõige suurema hinnatõusu on läbi teinud hoonestamata elamumaa. Põllumaade osas on samuti nõudlus tõusnud. Hinnad on kasvanud sel aastal ca 45%. Põllumaade keskmine hind on juba kasvanud kr/ha. Põhilisteks ostjateks on kohalikud ühistud või talunikud. Hinnatõusu põhjuseks on kasvavate EL saadavate toetuste arv. Linnas asuvatele elamukruntidele on samuti nõudlus kasvamas, kuna jällegi on tegemist piiratud ressursiga. Nõudluse kasvu on põhjustanud ka paljude seni korterites elavate perekondade soov soetada/ehitada endale eramu, kuna korteri hinna ja eramuehituse hinna vahe on kahanenud minimaalseks. Nõutumad on vanemates elumajade piirkondades asuvad krundid. Kuna linnas häid ehituskrunte napib, on eramajade ehitus siirdunud Kuressaare lähiümbrusesse, kus kruntide hinnad ( kr/m²) on odavamad. Huvi on kasvamas eelkõige selliste hoonestamata kinnistute vastu, kuhu on tulevikus võimalik ehitada. Järgneval aastal prognoosime veel ca 30% hinnatõusu linnalähedaste ja looduslikult kaunite ehitusvõimalustega kinnistute vastu. tehingute arv hind, kr/m² arv keskmine hind (kr/m²) Allikas: Maa-amet

32 Leht 32 Tallinn DEFINITSIOONID A+ kvaliteet uus äripind millele saab rakendada käsitletava turu tipp üürihinda (prime rent). A- kvaliteet tähendab uusi või renoveeritud kaasaegse siseviimistlusega pindu, mis on ehitatud või renoveeritud 90-ndatel aastatel. Füüsiline kulum on alla 20%, moraalne kulum vahemikus 0-10%. Kinnisvara, mille üüritase on kõrgem, kui käsitletava turu keskmine. B- kvaliteet on enamasti nõukogudeaegne või ka varem valminud ehitis, mille füüsiline ja moraalne kulum on tavaliselt 20-40%. Sellesse klassi kuuluvad ka hooned, mille füüsiline kulum on väiksem, kuid mis on moraalselt vananenud (puudub ventilatsioon jne). Kinnisvara, mille üüritase on käsitletava turu keskmine. C- kvaliteet on valdavalt amortiseerunud hooned, mille siseviimistlus, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemid on tugevalt kulunud või puuduvad. Füüsiline kulum ületab tavaliselt 40%, lisandub moraalne vananemine. Kinnisvara, mille üüritase on madalam, kui käsitletava turu keskmine. Büroopinnad Majanduse üldise positiivse arengu ja kasvu taustal on taas hoogsalt kasvamas ka büroopindade turu arendustegevus. Eriti selgelt paistab see välja väljastatud ehituslubade kontekstis aasta esimese kolme kvartali jooksul on väljastatud ehituslubasid ehitatava pinna põhiselt 155% rohkem kui aastal 2004 ning 216% rohkem kui aastal 2005! Kuigi kasutuslubade osas on aasta 3. kvartali seisuga statistiliselt märgata langust ei tasu sellest teha drastilisi järeldusi. Oma osa mängib kasutuslubade osas kindlasti ehitusturu olukord (ajaline nihe ehitus- ja kasutuslubade vahel) ning ka kasutuslubade vormistamise ajahetk. Võib küll väita, et 100%-liselt ehituslubade põhine maht tõenäoliselt ei rakendu, kuid siiski näitab see arendajate valmidust ja tahet büroohoonete arendusega tegeleda. Kuigi uusehituse maht kontoripindade turul on suurenenud ning jätkub aktiivselt ka pikemas perspektiivis, siis ületab nõudlus pakkumist kvaliteetsete pindade järele ning mitte ainult kesklinna tsoonis. Kesklinna põhiprobleemideks on ning ka jääb probleeme ning kallis parkimine, kallid üürihinnad ja ligipääsu probleemid. Kesklinna piirkonna tõsiseks probleemiks on ka maaressursi ammendumine. Atraktiivseid arenduskrunte jääb järjest vähemaks. Mitmed potentsiaalsed krundid on ka hõivatud kasumlikuma elukondliku arendusega. Kesklinnas on tõenäoliselt kujunemas olukord, kus uute büroohoonete ehituseks ollakse valmis lammutama vanemaid hooneid, kuid Büroopindade uusehitus Tallinnas, I-III kv ehitusload, m ² kasutusload, m ² Allikas: Ehitisregister Tallinna peamised büroopindade piirkonnad

33 Leht 33 seesugune protsess on äärmiselt keeruline ning valulik arendajale (täiendav aja- ja rahakulu). Tänu majanduse hoogsale arengule on Tallinna piirkonda sisenenud ja sisenemas ettevõtteid, eks otsivad endale mõistliku aja jooksul büroopinda suuruses 1000 m² ja enam ning lisaks laienemisvõimalusega. Paraku on sellistel tingimustel hetkel praktiliselt võimatu kesklinnas ruume üürida. Üldjuhul on hoonete osas, mille ehitamist alustati aasta-paar aastat tagasi, üüripinnad lepingutega kaetud enne nende valmimist. Näiteks kesklinnas paiknevate ja aasta alguses valmivate Kaksiktornide ja Foorumi hoonete bürooblokkides hetkel vabasid pindasid pakkumisel ei ole. Pinnad on ca 80% osas lepingutega kaetud ja ca 20% osas broneeritud. ja turvalisi kliente, kes sõlmivad üldjuhul pikaajalised üürilepingud. Sellised kliendid otsivad endale uusi ruume vähemalt aasta ette ning tänu sellele annab see üürileandjale eelise ehitada büroo valmis kohe lähtuvalt kliendi soovidest. Väiksemate pindade osas on samuti nõudlus kõrge, kuid pakkumine kesine. Üürnike liikumisega kvaliteetsemale pinnale vabaneb tõenäoliselt paari aasta jooksul kesklinna ja äärealadel palju B ning C klassi büroopinda kus on võimalik anda üürile suuemas mahus väiksemaid büroosid. Selliste ruumide kasutajateks on pigem alles alustavad ettevõtted, kelle jaoks on pinna kvaliteet küll oluline, kuid maksevõime ja kiire kasvupotentsiaali teadvustamine teevad selles osas oma korrektuurid. Kuna arendajatele on suurüürnikud atraktiivsed siis nad on valmis pakkuma neile bürood linna äärealadele, kuid tehniliselt sama kvaliteediga mis kesklinnas. Viimase aja kliendikäitumise alusel võib märgata, et ettevõtted on aru saamas äärelinna büroode eelistest (parkimisvõimalused, soodsam üür võrreldes kesklinnaga, parem ligipääs, logistika jms ) ning sõlmivad meeleldi sealsetesse uusehitistesse lepinguid juba varakult enne hoone valmimist. Arendajatele on äärelinna piirkondade peamisteks plussideks piisav maaressurss, selgemad planeeringutingimused ning hetkel veel ka madalamad arenduskulud. Nii kesklinna kui ka äärealade ehitavatesse büroodesse algab üürniku otsmine juba varakult ja seeläbi saab üürileandja arvestada paljuski üürniku personaalsete vajadustega. Üürileandjad eelistavad tuntud nimega Kuigi ärihoonete arendajate huvi võib hetkel märgata praktiliselt kõigis Tallinna äärealadel võib eraldi võib välja tuua Pärnu maantee äärset hoogustunud arengutegevust büroode ehituse osas. Asukoha eelisteks on arenenud infrastruktuur, hea ligipääs nii kesklinna kui ka mujale äärelinna, hetkel veel mõistlik parkimiskorraldus ning juba praeguseks hästi välja kujunenud logistika. Endises Kalevi kvartalis on juba nüüdseks leidnud endale väga hea kvaliteediga bürood mitmed ettevõtted ning arendustegevuseks ruumi selles piirkonnas veel jätkub. Äriühingutel on huvi selles piirkonnas üürida omale bürood või viia sinna oma tugiteenuste üksused ja backoffice. Tänu sellele peavad edaspidi rohkem pingutama uute hoonete naabruses asuvad üürileandjad, kes kaotavad just nendesse hoonetesse oma praeguseid üürnikke. Valik rajatavaid büroohooneid Tallinnas Hoone Maht (ligikaudne) EEK/m²/kuus + km Eeldatav valmimisaeg EEK/m² + km Kakstornid, Tornimäe m² (üür) 2007 algus Foorum, Hobujaama 5000 m² (üür) 2007 algus Katusepapi m² (müük) 2007 algus Akadeemia tee m² (müük) 2007 kevad Lõõtsa 2 (Ülemiste City) m² (üür) 2007 suvi Lõõtsa 6 (Ülemiste City) 6700 m² 185 (üür) NA Tammsaare tee 118d 9500 m² 170 (üür) 2007 lõpp Kadaka Ärimaja, Ehitajate tee m² (müük) 2007 Pärnu mnt m² 170 (üür) 2007 algus Sõpruse pst m² (üür) 2007 lõpp Pärnu mnt m² (üür) 2007 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tallinna osakond

34 Leht 34 põhilised valikukriteeriumid endiselt mugav parkimine, hea ligipääs, logistiliselt hea asukoht ja korralikud tehnilised tingimused hoones (ventilatsioon, jahutus, kommunikatsioon jms). Seega on üürnik valmis pigem kvaliteedi eest ka kõrgemat hinda tasuma, mistõttu ka hinnavahe uute büroohoonete ning samas piirkonnas asuvate vanemate vahel, küllalt suur. Tammsaare tee 118d rajatav büroohoone Samas on Pärnu mnt piirkonna osas pikemas perspektiivis oht liikluse ja parkimistingimuste halvenemiseks. Selles osas on huvilistele heaks alternatiiviks ka mujal äärelinna piirkondades hoogustunud arendustegevus. Eelkõige tasub siinkohal mainida Mustamäe piirkonda, kuhu on rajamisel ja ka planeeritud mitmeid uusi büroohooneid. Uusi büroohooneid on planeeritud ka Haabersti ning Lasnamäe piirkonda. Kolme järgneva aasta perspektiivis on nii olemasolevate kui ka teadaolevate planeeritavate detailplaneeringute kohaselt turule potentsiaalselt tulemas üksikobjektide näol ca m² mahus büroohooneid. Kusjuures enamus antud mahust paikneks väljaspool kesklinna. Kas need plaanid ka realiseeruvad näitab aeg. Kindlasti tasub märkimist, et turu arenguga muutuvad ka üürilepingute põhitingimused. Järjest enam soovivad üürileandjad sõlmida minimaalselt 5-aastaseid lepinguid ning võtavad endale suhteliselt tugeva garantii lepingute ennetähtaegse lõpetamise puhuks. Seda soodustab selgelt ka nõudluse-pakkumise vahekorrast tulenev üürileandja tugevam positsioon. Kuna üldjuhul klient eeldab, et üürileandja ehitab talle kõrge kvaliteediga ruumid siis on ta nõus maksma ka korralikku üüri. Olenemata asukohast on üürnike Kõrgeimad üürihinnad, kr/m ² /kuus / vakantsusmäär % kõrgeimad üürihinnad keskmine vakantsus Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Võib märkida, et tänu järjepidevale nõudmisele on nii kesklinna kui ka äärelinna uute ärihoonetes olevate büroode üürihinnad viimase aastaga tõusnud 10-15%. Eeldada on üürihindade tõusu veel 5-10% aastas ja seda pigem uute projektide osas. Kuna vakantsuse suurenemist ei ole ette näha, siis jätkuvalt püsib kõrge nõudlus city büroopindade osas. A+/A - klassi büroopindade vakantsus on viimase aasta jooksul püsinud ca 3% tasemel. Arvestades asjaolu, et kvaliteetse pinna osas nõudlus ületab pakkumist, on tõenäoline, et vakantsus aastal ei tõuse. Keskmised kontoripindade üürihinnad (seisuga detsember 2006), kr/m²/kuus Piirkond A-klass B-klass C-klass Kesklinn Kesklinna äärealad Mustamäe Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Viimase 4-5 aasta jooksul hoogustunud büroopinna ostutrend on jätkuv, kuid seda trendi on järjest enam piiramas kasvavad müügihinnad. Kuna praegu müügiks pakutavad büroopinnad on puhuti ülehinnatud ning ei paku ostjale enam majanduslikult positiivset aspekti tootluse osas nagu aasta tagasi, siis tõenäoliselt väheneb ka huvi selles osas. Hetkel on büroopindade ostmine paljuski järellainetus paariaasta tagusest emotsioonist, kui hinnad olid üürihindadega soodsamas positsioonis. Büroopindade puhul võib üüri- ja ostuhuviliste jaotuseks pidada vastavalt 70/30. Ettevõte peab enne büroopinna ostmist tõsiselt kaaluma, kas tal tasub ma vabu vahendeid kinnisvara alla kinni panna ning kas ettevõtte põhitegevusega läheb kokku kinnisvaraga seonduv. Samuti on büroopinna omamise peamiseks puuduseks väiksem paindlikus (nt laienemise vajadus). Paraku on ka pakkumine müüdava büroopinna osas kesine, ka mitmete algselt müügiks planeeritud objektide arendajad on hiljem otsustanud pindade väljaüürimise kasuks. Arendajate

35 Leht 35 leiget huvi müümise osas võib selgitada tugeva ja eeldatavalt tõusva üürituruga, mis lubab stabiilset ja suhteliselt kõrget üüritulu. elanike sissetulekute kasv ja sellega otseses seoses olev tarbimise kasv. Tarbija teadlikkuse on tõusmisega on suurenenud ka konkurents kaupmeeste vahel. Büroopindade arendustegevuse rõhuasetus langeb veelgi enam kesklinnast eemale. Põhjuseks on eelkõige äärelinna maaressursi olemasolu. Kesklinna piirkonnas mahukaid uusi büroopinnaarendusi aastal planeeritud ei ole, peamiseks potentsiaaliga piirkonnaks on Sadama-ala. Nõudluse kontekstis hakkab järjest suuremat rolli mängima büroopinna kvalitatiivne pool ja seda ka pinna väliste tegurite juurdepääs, parkimine osas. Kuna Kesklinna osas plaanitakse tasulise parkimisala laiendamist ning liiklustihedus on kasvutrendiga, siis suureneb prognoosi kohaselt huvi äärelinna vastu just nimetatud kaalutlustel. Kesklinn jääb keskset asukohta väärtustavate ning kõrgemat üüritaset aktsepteerivate ettevõtete piirkonnaks ning esinduskontorite asukohaks. Samas jääb nõudlus endiselt ka kesklinnas ületama pakkumist, mis annab alust üürihindade mõningaseks tõusuks (kuni 10% aastas). Äärelinna piirkonnas üürihinna märkimisväärset tõusu oodata ei ole, kuid oodata võib üürihindade diferentseerumist asukoha kontekstis. Kaubandus- teeninduspinnad Kaubanduspindade aktiivsem arendustegevus Eestis toimus aastatel , peale mida ei ole arvestatavas mahus uusi pindasid lisandunud. Tänasel päeval ületab nõudlus kaubanduspindade järele jätkuvalt selgelt pakkumist, mida on toetanud üldises plaanis positiivsed majandusarengu näitajad, sealhulgas pidev Kaubanduspindade uusehitus Tallinnas, I-III kv Kaubanduspindade turul on sisuliselt ainuvalitsejateks kujunenud kaubanduskeskused, mis on järjest enam kujunemas elanikkonna peamisteks sisseostude sooritamise kohaks. Kaubanduskeskuse eelis on kompaktsus - ühest kohast kõik ostud. Lisaks pakuvad kaubanduskeskused tänapäeval ka oluliselt lisateenuseid ja ajaveetmisvõimalusi. Näiteks Viru Keskus on lisaks ostukohale kujunenud ka populaarseks kohtumis- ja ajaveetmiskohaks. Kaubanduskeskuste hulgas omakorda valitsevad regionaalsed keskused kaubandusmaailma hiiud Ülemiste, Viru, Kristiine, Rocca al Mare, Järve ja Mustakivi kaubanduskeskused. Kesklinna piirkonnas on erandlikeks tooniandjateks veel Tallinna Kaubamaja ning Stockmanni kaubamaja aasta septembris uuringufirma Faktum&Ariko poolt teostatud kaubanduskeskuste uuring andis kõrgeima üldhinnangu Viru Keskusele, millele järgnesid Stockmann ning Kristiine Keskus. Sama uuringu kohaselt on ühtlustunud Tallinna olulisemate kaubanduskeskuste teenindustase. Ühtlaselt kõrged hinnangud said Stockmann, Kaubamaja, Kristiine Keskus, Ülemiste Keskus ja Viru Keskus. Teiste keskuste teenindustaset hinnati oluliselt madalamalt. Külastajate arvu poolest on kaubanduskeskuste vaieldamatuks liidriks Viru Keskus, mida külastab päevas keskmiselt ca inimest. Samas selgus eelmainitud uuringu kohaselt, et külastussageduse kohaselt on juhtival positsioonil hoopis Kristiine keskus. Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tallinna piirkonna regionaalsed (punased punktid) ja kohalikud keskused (hallid punktid)

36 Leht 36 Külastussagedust mõjutab keskuse üleüldise meeldivuse ja toimivuse kõrval peamiselt tunnustatud hüpermarketi olemasolu. Samuti on edukad elanikkonna läheduses paiknevad hüperja supermarketid (nt Selveri ja Rimi kett), mis pakuvad lisaks esmatarbekaupadele tihtipeale elementaarseid teenuseid (nt ilusalong, lillepood, videolaenutus, kingaparandus, apteek jne). Esmatarbekaupade pakkujate hulgas on selgelt eristunud liidrid nagu Selver, Rimi, Prisma, ETK grupp, Säästumarket ja Maxima. Kaks viimast esindavad nn säästupoodide gruppi, kuid nende tähtsust ostupaigana ei saa alahinnata. Tallinna linnaplaneeringus on välja kujunenud üksikuid atraktiivseid võimalikke äritänavaid, kus tasub kaubandusruume pidada. Kesklinnas on valdavalt tegemist magistraaltänavatega, mille ääres ei ole piisaval määral parkimisvõimalusi ning jalakäiad hoiavad neist autode rohkuse tõttu eemale. Vanalinna aktiivsemad tänavad on välja kujunenud väga turismikeskseteks. Sellega arvestavad nüüdseks ka juba ka paljud suuremad välismaised ettevõtted, kes esimese hooga otsisid kauplusele ruume jalakäijate tänavate ääres (nt. Vanalinnas) ning nüüd juba lähtuvad oma ruumide otsimisel hästi töötavatest atraktiivsetest ostukeskustest. Keskustesse on koondunud põhiliselt kaubamärgid, mis toetavad teineteist ning konkurents tuleb pigem kasuks kui kahjuks. Siiski on märgata tendentsi, kus vanalinna ruumide vastu hakkavad huvi tundma kohalikud ettevõtted, kes kõrvalisematel tänavatel avavad väiksemaid butiike. Nendes kohtades on tavaliselt väiksem üürihind ning poepidajal kujuneb välja kindel klientuur. Seega võib kergelt näha võimalust kaupmeeste liikumist keskustest väljapoole, mis on ainult olemasolevale kaubanduspindade turule ainult värskenduseks. Samuti tekib kindlasti kesklinna turule juurde kaubanduspindu, mis jäävad uute büroohoonete või siis korterelamute esimestele korrustele. Planeeritavad kaubanduspinnad ja -hooned Tallinnas Pinna ligikaudne suurus/m² Rottermanni kvartal Ca 5000 Rocca Al Mare keskuse laiendus Laiendatava pinda ca Magistrali keskuse laiendus Ca Kaubanduskeskus Lasnamäel Ca Kaubanduskeskus Mustamäe tee ääres Ca Lisaks valmivate kontorihoonete Ca I korruse pinnad Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Siiski on ka Tallina turule lisandumas on mõned uued kaubanduspinnad, kuid nende maht ei ole turu kogumahtu arvestades märkimisväärne. Kesklinnas on valmimas Viru Väljaku servas Foorumi keskus, mille alumisel korrusel asuvatele kaubanduspindadele on juba varakult enne hoone valmimist üürilepingud sõlmitud. Juba mõni aastat on laienemisplaanid Magistrali, Kristiine, Järve ning Rocca Al Mare keskusel, moodustades kokku ca m² kaubanduspinda. Sarnane potentsiaal on olemas ka Ülemiste keskusel. Kuigi need on projektid pole seni rakendunud, on põhjust arvata, et klientide puuduse üle nad kurtma ei hakkaks. Kesklinna osas on tulevikus konkurentsi pakkumas ka Rotermanni kvartal, kus on turule tulemas atraktiivse arhitektuuriga eripäraste hoonetega kaubanduspinnad. Suurematest projektidest on ka veel valmimas kaubanduskeskus Mustakivi piirkonnas, mille maht kokku on ca m² ning Mustamäe tee äärde on planeeritud ca m² kaubanduspinna rajamist. Punasega on tähistatud äriliselt vanalinna kõige atraktiivsemad tänavad ning violetsega teiseselt atraktiivsed tänavad. Ülejäänud tänavad on ärilises kontekstis pigem madala atraktiivsusega Kuna pakkumised turul uute pindade osas on kasinad, siis võib perspektiivis eeldada ka mõningast üürihinna tõusu. Kuigi kaubanduspindade üürnikud on üldiselt väga hinnatundlikud - nende üürimaksevõime on otseselt

37 Leht 37 seotud käibega, siis võib 5-10% hinnatõusu oodata vaid pigem populaarsemates ning hästi töötavates keskustes. Üürileandja võimalus distsiplineerida üürnikku on üürilepinguid. Hetkel annab turg ka üürileandjale hea valiku potentsiaalsete üürnike osas. Eriti tugevama positsiooniga keskustel on küllaltki omanikukesksed ning klienti siduvad üürilepingud. Ühelt poolt soodustab seda turusituatsioon, kuid teisalt on ka üürniku huvides kaubanduskeskuse kui üürileandja hea käekäik. Tallinna kaubanduspindade netoüüri hindade vahemik seisuga detsember 2006, kr/m ² /kuus Piirkond A-klass B-klass C-klass Vanalinn Kesklinn Äärelinn Kaubanduskeskused Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Kaubanduspindade turul on suurte kaubanduskeskuste domineerimine jätkuv. Kaubanduskeskuste tugevust soodustab majanduse ja tarbimise kasv. Lähiperspektiivis võib seega eeldada planeeritud laienemiskavade täitumist. Keskuste vaheline konkurents küll teravneb, kuid eeldatavasti on selle tulemuseks eelkõige tarbija kui kliendi huvides tegutsemine. Tarbimise kasv viitab eeldatavasti ka kauplejate käibe kasvule ja potentsiaalsele edukusele. Loogiliselt omab see ka mõju üürnike nõudlusele eelkõige kõrge külastatavusega keskustes asuvate hea positsiooniga üüripindade järele, mis hinnanguliselt omab positiivset mõju ka üürihindade tõusule. Tootmis- ja laopinnad Tootmis- ja laopindade osas on tegemist endiselt ühe stabiilseima turusektoriga. Üürihinnad paari viimase aasta jooksul püsinud stabiilsena, kuigi tipphindade osas on märgata mõningast muutust. Samas ei ole muutused turul sellised, et nende alusel võiks teha üldistusi. Turgu iseloomustab endiselt suur nõudlus kvaliteetsete tootmis-laopindade järele. Tootmis- ja laopindade uusehitus Tallinnas ja Harjumaal, III kv m ² Ehitusload, Kasutusload, Ehitusload, Kasutusload, Tallinn Tallinn Harju Harju Allikas: Ehitisregister III kv on ka arusaadav ja loogiline, kuna Tallinna siseselt puudub vastavaks arenguks piisav maaressurss ning ka logistilised tegurid ei ole üldjuhul optimaalsed. Tootmis- ja laopindade turu puhul on erinevalt kaubandus- ja büroopindade turust asukoha kriteeriumid oluliselt laiema asukohalise kandepinnaga. Tootmis- ja laopinna puhul on peamisteks tingimusteks kommunikatsioonide olemasolu ja logistiliselt toimiv asukoht. Seega on selgelt märgata nii arendustegevuse kui ka klientide huvi kandumist väljas poole Tallinna piiri. Antud tendentsi kinnitab ka ametlik ehitusmahtude statistika. Arendustegevus on aktiivne sisuliselt kõikides Tallinna ümbritsevates valdades, eriti linnaga piirnevatel aladel. Eelmiste perioodidega võrreldes ei ole tootmis- ja laopindade üürihindade osas olulisi muudatusi toimunud. Jätkuvalt esinevad suured hinnadiapasoonid eelkõige erinevas seisukorras, aga ka asukohas lao- ja tootmishoonete osas. A-klassi laopindade üürihinnad Tallinnas kr/m²/kuus (seisuga detsember 2006) Tootmis- ja laopindade arenduse osas on endiselt tooniandvateks tööstuspargid, mille osas on märgata olulist valiku laienemist. Pea eranditult kõik tehnopargid rajatakse käesoleval ajal juba väljas poole Tallinna piiri. See Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo

38 Leht 38 Tootmis- ja laopindade arendus toimub endiselt valdavalt omakasutuse otstarbel. Spekulatiivne arendus on väga piiratud, kuid siiski suureneva mahuga. Suur ja endiselt kasvav nõudlus loob soodsa aluse ka spekulatiivseks arenduseks. Üüripindade puhul on Arco Vara Kinnisvarabüroo ekspertide kogemusel põhiliseks soovitavaks pinna suuruseks m² ja m². Üürisoovide maksimum piir on m², kuid selliseid soove võib pidada pigem eranditeks. Samuti võib väita, et üle 5000 m² suuruse pinna huvilised kaaluvad tõsiselt ka ise ehitamise alternatiivi või siis nn rätsepa töö korras pinna hankimist. Viimase all mõistetakse levinumaks kujunevat konkreetse üürilise soovide ja vajaduste järgi üüripinna ehitamist arendaja poolt. Samaks on jäänud nõudmised üüritavate lao- ja tootmispindade kvaliteedi osas, kus peamised valikukriteeriumid on: Asukoht nii üldisemas plaanis (paiknemine tootmiseks ja ladustamiseks homogeenses piirkonnas, magistraalide lähedus, logistiliste lõpp-punktide lähedus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea juurdepääsetavus magistraaltänavatelt ja suurematelt teedelt ka suurema gabariidilistele veokitele). Eelistatud on soojustatud ja köetavad pinnad (eelistatuim kütteliik on gaas) Põranda kvaliteet (tasane, piisava kandejõuga) Planeeringu funktsionaalsus (ruumikuju peab olema efektiivne) Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas) Piisava olme- ja kontoripinna olemasolu (kuni 10% kogupinnast) Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses Spekulatiivse arenduse osas on Arco Vara Kinnisvarabüroo hinnangul tegemist kasutamata potentsiaaliga antud turusektoris. Arendajate seisukohalt võib mahukamat arendustegevust pidurdavaks elemendiks olla äripindadega võrreldes lühema tähtajaga üürilepingud (pikkusega kuni 3 aastat). Samas on paljud ettevõtted otsustanud ise ehitamise kasuks, kuna turul pakutav ei rahulda nende nõudmisi pinna suuruse, olemuse või tehniliste võimaluste poolest. See on ka mõistetav, kuna tootmis- ja laonduslik tegevus võib olla vägagi spetsiifiline. Ettevõtted käsitlevad omale vajaliku pinna ehitamist kui investeeringut tootmisvahendisse ja mitte niivõrd kinnisvaraobjekti. Seetõttu ollakse valmis Tallinna piirkonna peamised tootmis- ja laopiirkonnad ka suuremateks kulutusteks, tagamaks põhitegevuse edukus. Samas tuleb siiski eristada laopindasid tootmispindadest, kuigi neid käsitletakse tihtipeale ühtsetena. Võib väita, et tootmishoone ei pruugi suure tõenäosusega sobida laohooneks, kuid laohoone võib suure tõenäosusega sobida tootmishooneks. Puhtakujuliste tootmishoonete puhul on tihti tegemist spetsiifiliste nõudmistega, mis muul viisil kasutamist kas takistavad või ei ole need vajalikud. Piirkondlikult on tootmis- ja laopindade turul aktiivne tegevus koondunud viimastel aastatel üha enam Tallinnast väljuvate magistraalide äärde ning nende lähedastesse tehnoparkidesse. Samuti on aktiviseerunud Tallinna ringtee ümbrus. Aktiviseerumas on ka vahepeal teisejärgulise tähtsuse omandanud Vana- Narva mnt piirkond ning samuti ka Sõjamäe piirkond. Tootmis/laopindade netoüüritasud (seisuga detsember 2006) kr/m ² /kuus Piirkond A klass B klass C klass Kesklinn Tootmis- ja ladustamistegevus praktiliselt puudub, üldiseid hinnatasemeid ei ole võimalik välja tuua Kesklinna äärealad Mustamäe Haabersti Lasnamäe Põhja Tallinn Tallinna lähiümbruse atraktiivsed piirkonnad (tehnopargid jne) Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo

39 Leht 39 Viimase arengule annab positiivse tõuke Smuuli tee pikenduse valmimine aastal. Samas on Sõjamäe piirkonnas märgata ka kasutuse muutumist, senised (raske)tööstuspindasid kohandatakse aktiivselt ümber ka alternatiivkasutusse (nt Ülemiste City arendus). Endiselt on nõutud ka Tallinna sisesed piirkonnad - Peterburi tee ümbrus, Laki-Kadaka piirkond jne. Aktiviseerunud on huvi teatud määral ka Põhja-Tallinna piirkonnas. Põhja-Tallinna üheks eeliseks võib peale sadamate pidada ka asjaolu, et selle näol on tegemist sisuliselt ainsa Talllinna piirkonnaga, kus ei eksisteeri tipptundi! Nõudlus kvaliteetsete lao- ja tootmispindade turul püsib endiselt kõrge. Arendustegevus on jätkuvalt aktiivne ning on oodata spekulatiivse arenduse lisandumist. Samas peab ka spekulatiivne arendus olema läbimõeldud. Peamisteks piirkondadeks jäävad endiselt Tallinnast väljuvate magistraalide - Tartu maantee, Peterburi tee ja Pärnu maantee äärsed alad. Samuti on suurenenud huvi Tallinna ringtee äärde jäävate maade vastu, kus täna eelkõige käib nö positsioonide kindlustamine ning ka spekulatiivne hoonestamata maa ostu-müügitegevus. Kuna maa ja ehitushinnad kallinevad pidevalt, siis võib pikemas perspektiivis oodata ka lao- ja tootmispindade üürihindade tõusu, mis jääb hinnanguliselt 10% piiridesse. Kaasaegse pinna ostu-müügi turg on ka tulevikus eeldatavasti sisuliselt olematu tulenevalt nii pinna vähesusest kui ka spetsiifilistest huvidest. arvestada, et paljud investorid ja arendajad on maa osas oma positsioone kindlustanud juba mitmed aastad tagasi. Potentsiaalset vaba maad, mida oldaks valmis ka müüma jääb järjest vähemaks. Pakkumise suurenemine on võimalik ainult juhul kui omanikud on mingitel põhjustel sunnitud omatavaid maatükke müüma. Hetkel on raske leida põhjuseid, mis võiks seda põhjustada. Eriti terav on antud probleem kesklinna piirkonnas, kus valitseb tõsine maadefitsiit. Tallinna kesklinnas ja selle lähipiirkonnas on hoonestamata maa ressurss väga piiratud. Märkimisväärsemad vakantsed arenduspotentsiaaliga maa-alad on näiteks Sadama ala ja Juhkentali kvartal. Samuti on arenduseks sobilikku maaressurssi veel Tallinnas Peterburi tee ja Tartu maantee ristumiskoha ümbruses (endine Tselluloosi vabriku territoorium, endine Lihakombinaadi territoorium, endine Dvigateli tootmisterritoorium). Leidub ka üksikuid suuremaid maatükke millel paiknevad vaid lammutamist väärt hooned. Perspektiivis võib seega eeldada kasvava trendina olemasoleva vanema hoonestuse lammutamise kasvu, eesmärgiga hoonestada maatükid kaasaegse hoonestusega. Tallinna hoonestamata maa tehingustatistika, I-III kvaratal 2006 tk kr/m² Hoonestamata äri- ja tootmismaa Tulenevalt kasvavast nõudlusest pea igas kinnisvarasektoris on läbi aktiivse arendustegevuse ka väga aktiivne hoonestamata maa turg. Maa-ameti tehinguregistri andmetel on aasta esimese kolme kvartali jooksul toimunud Tallinnas kokku 401 hoonestamata maa tehingut (antud arv hõlmab kõiki maakasutuse sihtotstarbeid). Kuigi valdav enamus tehingutest toimub elamumaaga, siis on turg aktiivne ka äri- ja tootmismaa osas. Ärimaa osas on aasta esimese kolme kvartali jooksul toimunud kokku 58 tehingut (ärimaa sihtotstarbe osakaal üle 50%). Seega moodustavad ärimaa otstarbega tehingud ca 14% tehingute koguarvust. Vaadates toimuvat ehitustegevust võib tekkida küsimus, et tehingute arv peaks olema suurem. Samas tuleb Allikas: Maa-ameti tehinguregister Ärimaa puhul on muutumas järjest olulisemaks planeeringuline aspekt, kuna maa väärtus on otseses seoses ehituspotentsiaaliga. Äriotstarbega maa hinnad on saavutanud kõrgemad tasemed eelkõige südalinna piirkonnas, mis on ka loomulik, kuna sealne proportsionaalne ehitusõigus on üldjuhul suurem kui mujal piirkondades. Maa kallinedes on muutunud tavapärasemaks ka ehitusõigusepõhine mõtlemine ostu-müügi otsuste tegemisel, kuna pelgalt maa

40 Leht 40 ruutmeetri hinna baasil ei pruugi investeeringuotsuse tegemine olla adekvaatne. Selle ilmekaks illustratsiooniks võib tuua Talllinna kesklinna ärimaa hinnakäärid, mis on aastal on olnud 1 m² kohta ca kroonise amplituudiga. Ehitusõiguse põhine lähenemine on jõudmas koos maahinna tõusuga ka äärelinna piirkondadesse. Arendajad on huvitatud pigem suurest kui väikesest ehitusõigusest (efektiivsem arendusmaht). Lisaks asukohale ja ehitusõigusele oluline ka kommunikatsioonide olemasolu ning nende rajamisega seonduvad potentsiaalsed kulud. Ehitusõiguse tehinguhindade tipuks võib kesklinna piirkonnas pidada taset ca krooni suletud brutopinna ühikule (kr/sbpm²) ning äärelinnas ca kr/sbpm². Kesklinna piirkonna keskmiseks tasemeks võib lugeda kr/sbpm². Piirkondades, kus on ühtlasem hoonestustihedus ja korruselisus, on ärimaa hinnatasemed esitatavad ka maa pinnaühiku põhiselt. Äärelinna kontekstis võib taolise maa hinnataseme valdavaks vahemikuks pidada kr/m². Elamupiirkondades paiknevate üksikute ärikruntide hinnatase on üldjuhul piirkonna elamumaaga samal tasemel või jääb ka sellele alla, kuna piirkond on ärilises mõttes sekundaarse tähtsusega. Tootmismaa osas on Maa-ameti andmetel aasta esimese kolme kvartali jooksul toimunud kokku 16 tehingut (tootmismaa sihtotstarbe osakaal üle 50%). Seega moodustavad ärimaa otstarbega tehingud vaid ca 4% tehingute koguarvust. Tootmismaa sihtotstarbega tehingute väike hulk on seletatav eelkõige puhtakujuliste tootmispiirkondade vähesusega. Tootmistegevus on viimase 4-5 aasta jooksul järjest jõulisemalt kandunud väljapoole Tallinna piire. Tallinnas võib on tootmiseks sobilikeks piirkondadeks pidada eelkõige Sõjamäe ja Kopli piirkondi kus aga vaba maa osakaal on väga piiratud. Samuti on Tallinna siseselt ka raske eristada puhtakujulist tootmismaad, kuna tihtipeale omavad maatükid lisaks ka selget ärilist potentsiaali. Tootmis- või laondusliku tegevuse tarbeks otsitakse hetke turusituatsioonis maad eelkõige väljaspool Tallinna piire kas magistraalteede ääres või arendatavates tehnoparkides. Arvestades nii Talllinna siseseid kui ka väljaspool piire paiknevad tootmis- ja laopiirkondi võib tootmismaa hinnataseme vahemikuks pidada kr/m² (hind koos kommunikatsioonidega, lisandub käibemaks). Suur hinnaerinevus tuleneb eelkõige konkreetsest asukohast ning samuti ärilise potentsiaali olemasolust. Näitena võib tuua Talllinna piiri äärset Mõigu tehnoparki, kus maa hinnatasemed on ületanud 2000 kr/m² piiri. Samas on antud piirkond ka selge ärilise potentsiaaliga, kuna paikneb lisaks kesklinna lähedusele ka vahetult Tartu maantee ääres. Praeguseks ongi antud asukohta koondunud nt mitmed automüügiga tegelevad ettevõtted. Tallinna piirist kaugemal kuid maantee ääres asuvate tootmismaa otstarbega maatükkide hinnad on ulatunud tasemeni kr/m². Samas võib tuua näiteid kus Tallinna ja Jüri aleviku vahelises piirkonnas, maanteest eemale jäävates tehnoparkides jäävad kommunikatsioonidega tootmismaa hinnad vahemikku kr/m² (nt Sinikivi ja Rae tehnopargid). Seega võib väita, et vahetult maanteega piirnevate ja sellest eemal paiknevate tootmismaa otstarbega maatükkide hinnad erinevad minimaalselt 2-3 korda. Sarnaselt ärimaaga on tootmismaa puhul oluline planeeringu olemasolu. Lisaks on oluline hea juurdepääs ning logistiliselt sobiv asukoht. Kommunikatsioonide osas on olulised nende võimsused ning eri gaasi olemasolu, kuna seda kasutatakse nii tehnoloogilistes protsessides kui ka nt küttesüsteemides kütusena. Ärilise potentsiaaliga maa hinnad jätkavad tõusu, kuna ressurss on piiratud, kuid nõudlus ja arendushuvid on kõrged. Samas ei ole hinnatõus tõenäoliselt enam sama hüppeline kui seni. Suurem potentsiaal on hinnatõusuks äärelinnapiirkonnas. Oluliseks hinnataseme mõjutajaks on endiselt detailplaneeringu olemasolu (ehitusõigus). Tootmismaa osas kandub järjest enam rõhuasetus väljapoole Talllinna piire. Huvipiirkonna piiriks võib antud kontekstis pidada Talllinna ringteed. Tootmismaa hinnatasemete puhul on olemas teatud hinnatõusu potentsiaal, kuid arvestades tootmistegevuse spetsiifikat ei ole see väga suur. Tüüpilise tootmismaa hinnataseme piiriks võib pidada 1000 kr/m², üle selle taseme on tegemist juba olulise ärilise potentsiaaliga maaga.

41 Leht 41 Investeeringute turg Tallinna äripindade turg on investoritele vägagi atraktiivne ning väliskapitali juurdevool Eesti kinnisvaraturule on näidanud ka pidevat suurenemist. Samuti on nõudlus rahavoogu genereerivate äripindade osas suunatud senistelt büroo- ja kaubanduspindadelt ka tootmis- ja laopindadele. Seejuures on peamisteks investeerimiskriteeriumiks pikaajalise (garantiiga) üürilepingu ehk kindla rahavoo olemasolu, hoone hea asukoht ning kaasaegsus. Samas ollakse kindla rahavoo puhul valmis investeerima ka teatud parendusi vajavatesse objektidesse. Üldise piiratud pakkumise ja kõrge investeerimishuvi taustal on investorite huvi kandunud Tallinna kõrval ka teistesse Eesti linnadesse omandades käesoleval aastal märkimisväärse ulatuse (huvi eelkõige kaubandusobjektide vastu, kuid ka büroo). Suurenenud investeerimishuvi on seadnud surve alla rahavoogu genereerivate objektide tootlused, mis viib omakorda tõusule vastavate objektide hinnad aastal märkimisväärselt kaalukaid tehinguid tehtud ei ole, põhjustatuna üheltpoolt ka investeerimisobjektide nappusest. Samas on huvi atraktiivsete objektide vastu endiselt suur, mistõttu on ka kogukapitali tootlused minimaalselt langenud ja püsivad hetkel suurusjärgus ca 7,0-8,0% (tootmis- ja laoobjektidel 0,5-1,0 % kõrgemad). Eksisteerib ka edaspidine selge surve nende jätkuvale alanemisele. Samas on investorite valmiduse alampiiriks üldjuhul 8% (nn valulävi), üksikute väga heade näitajatega erandite puhul ollakse valmis ka kuni 7% tootlusega. Pakkumisel olevate objektide puhul on müüjate tootluspakkumised hetkel valdavat 6,5-7%. Leidub ka allpool 6,5% tootluspakkumisega objekte, kuid nende puhul on tehinguni jõudmine küllaltki vähetõenäoline. Samas tuleb toonitada, et senised tootlusnäitajad on suhteliselt suure diapasooniga, sõltudes mitmetest teguritest (s.h. näiteks üürilepingute struktuur ja kvaliteet ning kinnisvara seisukord). Investeerimiseks sobilike objektide likviidsus on kõrge, kuid samas peab see oma näitajatelt sobima teatud investeerimiskriteeriumitele. Üldiselt iseloomustab täna kinnisvarainvesteeringute turusituatsiooni defitsiit kvaliteetsete investeerimisobjektide järele. Aktiivses pakkumises objekte sisuliselt ei ole ja seetõttu on investorid sunnitud leppima kohati ka objektidega, mis oleks suurema pakkumise korral nende teiseks eelistuseks. Paljude välisinvestorite jaoks on Eesti investeerimiskeskkond muutunud objektide vähesuse ja alanenud tootluste tõttu väheatraktiivseks ning tegevus on suunatud uutele riskialtimatele turgudele peamiselt Ida-Euroopas. Huvi Baltikumi vastu osutavad eelkõige Skandinaaviast pärit investorid ning kohalikud investorid. Kontoripindade tipptootlus (%) (seisuga jaanuar 2006) Allikas: Europe Real Estate ( Suhteliselt piiratud investeerimisturul tegutsevad täna Eestis mitmed ostuhuvilised, kellest märkimisväärsemad on: Eastern Europe Real Estate Investment Fund (LHV ja UusMaa kinnisvarabüroo), Baltic Property Trust (BPT Group), Explorer Property Fund (Arco Vara Grupp ja East Capital), Arco Vara Balti Kinnisvarafond (Arco Vara Grupp), Stepford Finance, Citycon, Evli Property Investments Baltic (Evli Group). Prognoosi kohaselt huvi rahavoogu genereerivate äripindade osas tulevikus ei vähene. Samuti tekitab suur nõudlus tugevat survet tootluste langemisele, kuid selle teostumine on pigem vähetõenäoline. Järjest enam otsitakse investeerimisvõimalusi ka väljaspool Tallinna, nt Virumaa aktiivsemad linnad (Rakvere, Jõhvi, Narva) aasta märkimisväärseimaks sündmuseks tõotab kujuneda SEB Eesti Ühispanga vara müük, mille tulemusena püstitataks tõenäoliselt ka uus tehinguhinna rekord. Parim tootlus (%) / inflatsioonimäär (%) Parim tootlus parim tootlus inflatsioonimäär Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo, Statistikaamet Inflatsioonimäär

42 Leht 42 Tartu Büroopinnad Büroopindade üürimäärades ja ka vakantsuses olulisi muutusi teise poolaasta jooksul toimunud ei ole. Kuigi vähesel määral on juurde tulnud uusi pindasid (peaasjalikult uute korterelamute esimestel korrustel) on vakantsus isegi pisut vähenenud ja üürimäärad püsinud üldjoontes stabiilsena. Netoüürimäärad kesklinna lähiümbruse kontoripindadel on ca kr/m² ja vakantsus keskmiselt 5-10 %. Teistes linna piirkondades on kontoripindade netoüür keskmiselt vahemikus kr/m². Büroopindade netoüürimäärasid valitud hoonetes (seisuga detsember 2006) Kontorihoone Kvaliteediklass Netoüüri määr ( kr/m²/kuus) Emajõe Ärikeskus A+ 190 Tartu Maja B Küüni 5 b A+ ~ 180 End. ERA Pank A Kapitali Maja A Tuglase ärimaja A 60 Raekoja plats 20 A Raekoja plats 16 A Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu osakond Nõudlus peaks püsima muutumatuna, samuti ei ole oodata rendi ja vakantsuse olulist muutust. Nõudlus on pigem büroopindade ostuks, mistõttu tõusevad hoopis müügiks pakutavate büroopindade hinnad. Kuna müügihinnad büroopindadel on tõusnud, siis on büroopindade tootlus (hetkel keskmiselt ca 7-10 %) järkjärgult vähenenud ja ilmselt võib veelgi väheneda. Kaubandus- teeninduspinnad Käesoleva aasta teise poole suurematest kaubanduspindadest lisandus Tartusse Ringtee äärde Volkswagen autode uus müügi- ja hooldussalong (ca 2300 m²) ja Lõunakeskuse järjekordne laiendus Asko sisustuskaubamaja näol ( ca 1500 m²). Üürimäärad ja vakantsus kaubanduspindadel on püsinud viimasel poolaastal muutumatuna. Kaubanduspindadest on suurimad netoüürimäärad suurtes kaubanduskeskustes ulatudes keskmiselt kr/m²/kuus, uues kaubamajas ja Lõunakeskuses ka oluliselt kõrgemale, kuni 1000 kr/m². Mujal kesklinna piirkonnas on kaubanduspinnad netoüüriga kr/m²/kuus ja kesklinnast kaugemal vahemikus kr/m²/kuus, uutel ja kaasaegsetel pindadel ka kuni 120 kr/m². Tartu suuremad kaubanduskeskused ja netoüürid (seisuga detsember 2006) Kaubanduspind Aadress Keskuse suletud keskmine netoüür, netopind, m kr/m²/kuus Lõunakeskus Ringtee Zeppelin Turu Kesklinna Kaubahall Küüni Raatuse Ärikeskus Raatuse GMP Ostukeskus Küüni 5c Sisustus E Kaubamaja Tehase Eedeni keskus Kalda tee 1c ~ 150 Annelinna keskus Kalda tee Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu osakond

43 Leht 43 Ehitus ja arendustegevus kaubanduspindade turul püsib endiselt aktiivsena. Kesklinna piirkonnas on lõpetusjärgus Zeppelini keskuse juurdeehitus (ca 1500 m²), kuhu ilmselt peaks tulema Maxima xx toidukauplus, Jaama tänaval on täies hoos uue Selveri ehitus (ca 1400 m²), samuti on laienemas Meltsiveski konsum. Ehitamisel on Emajõe ärikeskuse laiendus, esialgu kerkimas 410 kohaline hotell Dorpat. Tootmis- laopinnad Lao- ja tootmispindade turul on samuti üürihinnad püsinud paigal ja endiselt on pakkumises valdavalt keskmises ja halvas seisukorras pinnad. Selliste pindade ruutmeetri hinnad on keskmiselt 20 kr/m² (halvas seisukorras), kuni 45 kr/m² (heas korras soojustatud ja kapitaalsemad lao- ja tootmispinnad). Samas on pakkumises lao- ja tootmispindu väga vähe, mis näitab nõudluse olemasolu antud sektoris. Nõutavamad tänavad on Turu, Ringtee, Riia tänava lõpp ja Aardla tänav (endine Autovedude piirkond), Ropka Tööstusrajoon, vähem Ravila tänava lõpp. Puudus on kaasaegsete tootmis- ja laopindade, mille suurus jääb vahemikku m², pakkumistest. Kaasaegseid tootmis- ja laopindasid ehitatakse endiselt valdavalt omatarbeks (näiteks suurim neist A. Le Coq logistikakeskus linna piirest väljas Tähtvere valla territooriumil Tallinna maantee läheduses). Lao ja tootmispindade ehitus käib suuremalt jaolt linnast väljas, Vahi ja Ülenurme tööstuspargis. Uusi pindasid ehitatakse endiselt oma tarbeks. Lao- ja tootmispindade üürihinnad peaksid püsima muutumatuna. Esimesed uued lao ja tootmispinnad, mis on ehitamisel väljaüürimiseks või müügiks, on hetkel Ülenurme vallas. Rehe hotelli taga on juba pakkumisel ca 1200 m² laopind koos kontori ja olmeosaga (ca 120 m²) kus küsitav üüritase ca 80 kr/m². Ülenurme tööstuspargis on ehitamisel lao ja büroohoone kogupindalaga 2600m², mis jagatakse m² boksideks. Antud pinnad sobivad nii äri-, tootmis- kui ka laopindadeks. Klientidel on võimalik valida erineva suuruse ja lahendusega pindade vahel. Hinnad müügi puhul kr/m², üür 100 kr/m², millele lisandub käibemaks. Hoonestamata äri- ja tootmismaa Eelistatumad ärimaade piirkonnad Tartus on Kesklinn ja selle ümbrus (Raatuse tänav, Turu tänav, Riia tänav). Sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust ja ehitusõigusest on kesklinna ja kesklinna lähedaste maatükkide ruutmeetrite müügitehingute hinnad vahemikus krooni. Samas on nõudlus ca m² suuruste kruntide järele, mis asuvad liiklusrohkete tänavate ristumiskohas ja milledele on hea juurdepääs. Sellised maatükid on sobivad bensiinitanklatele või kiirtoitlustusettevõtetele. Samuti soovitakse m² suurusi maatükke näiteks autokauplustele, kaubanduskeskustele jms. Viimaste aastate jooksul on hinda läinud ka just Ränilinna ja Ropka linnaosa ärimaad (Ringtee tänav ja Ringtee ning Turu tänava äärne), kuhu on ehitatud mitmeid suuri kaubanduskeskuseid, autokauplusi jms. Lisaks ümbruskaudsetele elanikele liigub mööda Ringtee, Aardla, Riia ja Turu tänavat suur hulk inimesi, kes on pärit väljastpoolt Tartut. Selliste liiklusrohkete tänavaäärte arenedes on tõusnud ka vakantsete maade hinnad. Praeguseks hetkeks on toimunud tehinguhinnad tõusnud keskmiselt kr/m² (kuni 2000 kr/m²) (ärimaa). Olemasolevates pakkumistes küsitakse detailplaneeringuga hoonestamata maa eest kuni 2000 kr/m². Esimese kahe Tartu piirkonna tööstuspargi müük on sujunud suhteliselt edukalt. Vahi tööstuspargi 26 -st kõigi kommunikatsioonidega krundist ( m²) oli juuni 2006 seisuga broneeritud 1 ja müüdud 15 krunti. Juunis 2006 olid järelejäänud krundid pakkumises hinnaga kr/m² + käibemaks. Detsembriks 2006 on müüdud 16 ja broneeritud 1 krunt. Pakkumises on 9 krunti hinnaga 400 kr/m² + käibemaks. Juba on võimalik broneerida ka II etapi krunte (45 tk). Ülenurme tööstuspargi I etapi 26-st kõigi kommunikatsioonidega krundist ( m²) oli aasta juuniks müüdud 10 ja broneeritud 3 krunti ja juuni seisuga olid sealsed krundid pakkumises hinnaga kr/m². Hetkel (seisuga detsember 2006) on järele jäänud 1 krunt esimesest etapist ja 17 krunti II arendusetapist, millede müügihind pakkumises on kr/m². Hindadele lisandub käibemaks.

44 Leht 44 Rakvere Kontoripinnad Viimastel aastatel toimunud äritegevuse kontsentreerumine keskväljaku lähiümbrusesse on positiivselt mõjutanud kesklinna ärihoonete kontoripindade täituvust. Vabade pindade osakaal kesklinna piirkonnas on alates 2005.a. lõpust vähenenud, üürniku on leidnud valdavalt ka valminud uusehitistes asuvad pinnad. Hõivatuse suurenemine kesklinna piirkonna ärihoonetes on võimaldanud üürileandjatel uusi lepinguid sõlmida juba kõrgemal hinnatasemel kui viimastel aastatel tavaks. Alanud on ka olemasolevate üürilepingute tingimuste ümbervaatamine üüri suurendamiseks. Üürihindade tõus on seni puudutanud eelkõige kesklinna uuemate ärihoonete alumistel korrustel paiknevaid kontorija teeninduspindu, ülejäänud kontoripindade hõivatuse ja hinnataseme osas seni olulisi muutusi välja tuua ei saa. Kontoripindade netoüürid Rakveres (seisuga detsember 2006) kr/m ² /kuus Asukoht Kvaliteediklass Üürihind Trend Kesklinna A kaubanduskeskused Kesklinn B Kesklinnast eemal B Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Nõudluse ja pakkumise ning üürihindade märkimisväärne muut lähiajal on vähe tõenäoline. Kaubandus- ja teeninduspinnad 2006.a. kestel, nagu ka viimastel aastatel, on kaubanduspindade üürihinnad püsinud samal tasemel. Jätkuvalt on vähenenud vabade pindade osakaal a. iseloomustasid ka mitmed kaubanduspindade müügitehingud. Suurim muutus on toimunud äärelinna tootmis- ja kaubanduspiirkondades paiknevate rekonstrueeritud kauplusladude üürihindade osas, kus kaubandus- ja teeninduspindade üürihinnad on tõusnud tasemele kr/m². Kaubanduspindade netoüürid Rakveres (seisuga detsember 2006) kr/m ² /kuus Asukoht Kvaliteediklass Üürihind Trend Kesklinna A kaubanduskeskused Kesklinnas B Äärelinnas A Äärelinnas B kuni 60 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Aasta märksõnadeks on kesklinna suurima kaubanduskeskuse Kroonikeskus laiendus, linna piirile kaubanduskeskuse (nn Põhjakeskuse) ehituse kavandamine ning aastaid planeeritud hotell-veekeskuse ehitustööde algus. Kroonikeskuse laienduse arvel peaks kesklinna lisanduma ligikaudu 2000 m² kaubanduspinda ning laienema parkla. Laienduse alla jäävate hoonete lammutustööd juba käivad. Rakvere põhjapiirile kavandatavas suuruselt Eesti kolmandas kaubanduskeskuses, nn Põhjakeskuses on m² pinnale on kavandatud kaubandusteeninduspinnad ja jäähall. Osa rajatava kaubanduskeskuse üüripindadest on eelkokkulepetega kaetud ning potentsiaalsete üürnike huvi pindade vastu suur. Hoone valmimisajaks on kavandatud 2007.a. lõpp, 2008.a. algus. Üürihinnad rajatavas keskuses on võrreldavad kesklinna piirkonna uute kaubanduspindade üürihindadega. Ehitatava hotell-veekeskuse ligi 7000 m² pinnale on kavandatud hotell, restoran, konverentsikeskus ning ujula. Tootmis- ja laopinnad 2006.a. tõi lao- ja tootmispindade turule suurenenud nõudluse. Et lao- ja tootmishoonete pakkumine on küllalt piiratud, leidsid pakkumisele tulnud objektid küllalt

45 Leht 45 Lao- ja tootmispindade netoüürid Rakveres (seisuga detsember 2006) kr/m ² /kuus Kvaliteediklass Üürihind Trend Lao- ja tootmispinnad B kr/m² Lao- ja tootmispinnad C kr/m² Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond suuremate kruntide puhul ka madalamaks. Hüppeliselt on tõusnud huvi linna piirile ringtee äärde või tähtsamate väljuvate maanteede äärde vaba ärimaa potentsiaaliga hoonestamata maa soetamise vastu. Nimetatud piirkondades on maatulundusmaa hind kujunenud küllalt kõrgeks, tehingute hinnad jäävad suuremate, üle 1 ha suuruste maatükkide puhul valdavalt vahemikku kr/m², väiksemate maatükkide puhul ka enam. kiiresti ostja ning ostu-müügihindade tõusev trend on selgelt täheldatav. Rakvere tööstuspiirkondades paiknevate nõukogude perioodil rajatud lao- ja tootmiskomplekside eeliseks on olemasolevad kommunikatsioonid ning suhteliselt suur maaeraldus, mis meelitab ostjaid ka kaasaja tootmise nõuetele mitte vastava hoonestuse olemasolul. Mõnikord on amortiseerunud hoonestusega kinnistute ostjaiks ka lammutus- ja purustustehnikat omavad ettevõtted, mis müüvad pärast lammutustööde teostamist maaüksused edasi juba hoonestamisest huvitatud ostjatele. Lao- ja tootmishoonete müügihinnad tõusevad jätkuvalt, eelistatuks jäävad tootmiseks piisava võimsusega kommunikatsioonidega ning logistiliselt soodsas asukohas paiknevad objektid. Hoonestamata äri- ja tootmismaa Ärimaa sihtotstarbega kruntide pakkumine Rakveres ja selle lähiümbruses peaaegu puudub. Piiratud pakkumise ja püsiva nõudluse baasil on ärimaa hinnad jätkuvalt tõusnud. Tehinguhinnad sõltuvad asukoha atraktiivsusest ja planeeringuga lubatud ehitusmahust ja olemasolevaist kommunikatsioonidest, jäädes atraktiivsemas asukohas vahemikku kr/m², äärelinna piirkonnas ja Kesklinna piirkonnas on atraktiivses asukohas ja tihedama liiklusega tänavate ääres paiknevate rahuldavas kuni halvas seisukorras olevate hoonestusega kinnisasju omandatud eesmärgiga olemasolev hoonestus lammutada ja rajada selle asemel uus, kaasaja nõuetele vastav hoonestus endisest suuremas mahus. Sarnastel kinnisasjadel puudub sageli kehtiv detailplaneering, olemasolevad planeeringud on tihti ajas vananenud ja vajavad muutmist. Hoonestamata tootmismaa osas on Rakvere linnas ja linna piiril pakkumine piiratud. Enamasti pakutakse kommunikatsioonideta maatükke. Likviidseim on endiste tootmiskomplekside maa kus hoonestus on lammutatud või vajab väikesemahulisi lammutustöid, olemas on aga juurdepääsuteed, veevarustus, kanalisatsioon, sageli gaas ja sageli ka suurt elektrivõimsust võimaldav alajaam naabruses või territooriumil. Ostjate huvi kandub ka Rakvere linna lähivaldade suurematesse keskustesse või transiitteede äärde. Ennustame hoonestamata ärimaa jätkuvat kallinemist, eelistatuks jäävad tähtsamate tänavate ning linnast väljuvate maanteede äärde kujunevatesse äripiirkondadesse jäävad objektid.

46 Leht 46 Jõhvi Kontoripinnad Kontoripindade turg on aasta II poolel püsinud stabiilsetena. Olemasolevate pindade väike vakantsus võimaldab üürihindadel püsida stabiilsel tasemel ning üürileandjail ei ole vaja teha olemasolevatele üürnikele üürihinna osas järeleandmisi. Enam vajatakse ühest-kahest ruumist koosnevaid, põhikorrusel paiknevaid pindu, suurusega kuni m². Pakkumine on minimaalne. Sobivaid pindu sarnase nõudluse rahuldamiseks kesklinnas ei ole, olemasolevad pinnad paiknevad kas II või III korrusel ja seega aga ei rahulda potentsiaalsete klientide erisoove. Kontoripindade netoüürid Jõhvis (seisuga detsember 2006) kr/m ² /kuus Asukoht Kvaliteediklass Üürihind Trend Kesklinn A 140 Kesklinna lähedal A 120 Kesklinnast eemal B 80 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Kaubandus- teeninduspinnad Jõhvi kesklinna kaubanduskeskustes müügipindade osas vabad pinnad puuduvad. Üürnike ümberpaiknemine praktiliselt puudub või on suhteliselt tagasihoidlik. Äritegevus on kontsentreerunud Keskväljaku ümber, Rakvere tn.-le ja Narva mnt algusesse ning see on tinginud vakantsete kaubanduspindade puudumise antud piirkonnas a. aasta I poolaastal valmis kesklinnas uus kaubanduskeskus JEWE ja bussijaam (koos bussijaama osaga ca m²), valmimas on Jõhvi Kaubakeskuse II korruse juurdeehitust, valminud AS Silberauto müügikeskus Jaama tn lõppu. Räägitud on ka muude pindade arendustegevus (nt., Jõhvi turu rekonstrueerimine, äri- ja elamukompleksi ehitamine Jõhvi Kontserdimaja lähedusse ). Kaubanduspindade netoüürid Jõhvis (seisuga detsember 2006) kr/m ² /kuus Asukoht Kvaliteediklass Üürihind Trend Kesklinna A kaubanduskeskused Kesklinnas B 130 Kesklinnast eemal A Kesklinnast eemal B Kuni 60 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Enam nõutud on kaubandus- ja teeninduspinnad suurusega m² ning m² müügipinda koos ladustamisvõimalusega. Suuremad müügipinnad on väiksema likviidsusega. Tootmis- laopinnad Lao- ja tootmispinnad Jõhvi linnas on enamuses kontsentreerunud nelja piirkonda: suurim on linna idaosas Tallinn-Narva raudtee ja Pargi tänava vaheline ala; Kaare ja Tartu maantee vaheline ala; läänepoolne äärelinn (Sompa poole suunduva raudtee ümbrus, sinna piirkonda jääb Jõhvi Tööstuspargi territoorium); Narva mnt, Linda tn., Rakvere tn. Jaama tn. ja Tallinn-Narva magistraali vaheline ala, kus paiknevad toiduainetetööstuse ettevõtted AS Kalevi Tootmine, AS Viru Joogid, AS Hea Meier ning AS Onninen kauplus-ladu Uus samalaadne piirkond on tekkimas Rakvere, Lennuki ja Tammsaare tänavate ristumiskohta. Nimetatud piirkonnad on logistiliselt soodsas asukohas ja varustatud vajaliku elektrivõimsustega ning teiste kommunikatsioonidega. Lao- ja tootmispindade üürihinnad on püsinud pikka aega samal tasemel. Üürihinnad varieeruvad olenevalt asukohast ja üüritavate ruumide suurusest ning seisukorrast, jäädes vahemikku kr/m² kuus. Uutel, kaasaegsetel laopindadel kuni 60 kr/m².

47 Leht 47 Lao- ja tootmispindade netoüürid Jõhvis (seisuga detsember 2006) kr/m ² /kuus Äri-ja tootmismaade hinnad Jõhvis (seisuga 2006 detsember) kr/m ² Asukoht Kvaliteediklass Üürihind Trend Lao- ja tootmispinnad A Kuni 60 Lao- ja tootmispinnad B Kuni 40 Lao- ja tootmispinnad C Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Asukoht Sihtotstarve Üürihind Trend Kesklinn ärimaa Kuni 1500 Äärelinn ärimaa Kuni 900 Äärelinn tootmismaa Kuni 400 Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Virumaa osakond Eelistatakse Keskväljaku, Narva mnt. alguse ja Rakvere tn. piirkonnas asuvaid kaubanduspindu, planeeritavad kaubanduspindade arendused mõjutavad kaubanduspindade turgu stabiilsuse suunas. Jätkub Jõhvi kesklinna areng ning areng Jõhvi Tööstuspargi territooriumile jäävas tootmispiirkonnas, Linda tn 15 paiknevate tootmis- ja laopindade piirkonnas ning Tartu mnt alguse piirkonnas. Hoonestamata äri- ja tootmismaa Likviidne on heas asukohas hoonestamata või amortiseerunud hoonestusega kommunikatsioonidega varustatud äri- ja tootmisotstarbeline maa. Logistiliselt ebasoodsas asukohas paiknevad füüsiliselt ja moraalselt vananenud lao- ja tootmispinnad on vähelikviidsed. Hea paiknemisega ja kommunikatsioonidega kinnistute puhul tuleb kõne alla amortiseerunud hoonete lammutamine, kinnistu jagamine ja uue hoonestuse rajamine. Jätkub hoonestamata ärimaa hinnatõus, hind kesklinnas küünib kuni 1500 kr/m² (kuna kesklinna piirkonnas vaba maa peaaegu puudub), kesklinnast eemal kuni 900 kr/m².

48 Leht 48 Narva aastal toimusid olulised muudatused äripindade turul (eeskätt kaubandus- ja teeninduspindade turusegmendis). Aastate eest linnas ei olnud suuri kaubanduskeskusi ning kaubandus tegutses peamiselt väiksematel pindadel tihti suvalistes kohtades (nt ümberehitatud esimese korruse korterid ja keldrid korterelamutes, nõukogudeaegsed kaubanduspinnad jne). Uueks trendiks on kaubanduse koondumine suurtesse kaubanduskeskustesse (nö tõmbekeskustesse). Turule on lisandunud korraga mitu suurt äriobjekti (peamiselt kaubandus- ja teeninduspinnad, samuti büroopinnad) aasta algusest turule on lisandunud kolm suurt äriobjekti: kaubanduskeskus Astri (avatud aprillis, üldpind kokku üle m²; kaubandus/ teeniduspinnad), kaubanduskeskus MegaMarket (avatud augustis, üldpind kokku üle m²; kaubandus/ teeninduspinnad), kaubanduskeskus Fama (avatud septembris, üldpind kokku üle m²; kaubandus/ teeniduspinnad). Hetkel lõpeb nn Kerese keskuse ehitus kesklinnas (arendaja Arco Vara, üldpind kokku üle m²; kaubandus/teenindus/büroopinnad). Suurte keskuste lisandumine avaldab mõju väiksematele pindadele (väiksemate pindade omanikud on sunnitud otsida uusi üürnike ning alandada (või vähemalt mitte tõsta) üürihindu). Tekib olukord, kus äripinna müügihind on ülimalt kõrge arvestades selle pinna üürihinda ehk teisi sõnu majanduslikult on kasulikum võtta üürile kui osta. Kaasaegsed laopinnad ja tootmispinnad pakkumises puuduvad. Narva-Jõesuu linnas äripindade turg on olematu. Mitmed kaubandus/teeninduspinnad on omakasutuses; paljud teised ei ole kasutuses (seisavad tühjana). Äripindade üüriturg Narva-Jõesuu linnas puudub aastal peab selguma millist (kui suurt) mõju äripindade turule avaldab mitme suure kaubandus- ja bürookeskuse avanemine Narva linnas. Tõenäoline on vanemate ja ebasoodsa asukohaga äripindade atraktiivsuse mõningane langus mis võib kaasa tuua üürihindade suuremat diferentseerimist: vanemate äripindade üürihindade langust ning uute/kaasaegsete äripindade üürihindade kasvu). Üürihinnad ei ole aasta jooksul palju muutunud, keskmised äripindade üürihinnad Narva linnas: kaubanduspind: kr/m²/kuus, uued ja renoveeritud (uutes kaubanduskeskustes) kuni 500 kr/ m²/kuus; büroopinnad: kr/m²/kuus; laopinnad: kr/m²/kuus; tootmispinnad: kr/m²/kuus.

49 Leht 49 Paide Järvamaal paiknevad põhiliselt lao-ja tootmishooned tootmispiirkondades (Paide, Türi, Mäo, Koeru, Imavere). Enamasti on tegemist suurte tootmiskomplekside ja ladudega, mis on nõukogude ajal ehitatud ja hiljem rekonstrueeritud. Järvamaal on viimastel aastatel nõudlus lao ja tootmispindade järele suurenenud. Valdavalt on huvilised ettevõtjad mujalt Eestist, kes soovivad tootmise üle tuua logistiliselt väga sobivasse piirkonda Kesk-Eestis. Nõudlus on kõige suurem just hea juurdepääsuga viil- ja kaarhall tüüpi hoonete osas. Tootmishooneid soovitakse enam osta, kui üürida. Suurim nõudlus valitseb laohoonete osas suurusega kuni 300 m². Meile teada olevad üürihinnad jäävad vahemikku kr/m². Kontori, kaubandus- ja teeninduspindade nõudlus on suur, pakkumine väike. Üürihinnad sõltuvad asukohast ja seisukorrast kr/m²

50 Leht 50 Pärnu Kontoripinnad Kontori ja kaubanduspindade turg on elavnenud, kuid renditasemetes olulisi muudatusi toimunud ei ole. Ehitamisel ja projekteerimisel on mitmed ärihooneid, mis peaks leevendama kvaliteetsete büroopindade nappust. Mitme viimase aasta jooksul valitsenud vaikelu uute büroohoonete ehitamisel on tekitanud kaasaegsete büroopindade defitsiidi, samas on aga B - kvaliteediga pindadel vakantus aasta aastalt suurenenud ning C kvaliteediga pindadele üürnike leidmine tihtipeale vägagi keeruline aastal peaks lisanduma suuremal hulgal uusi äri ja büroopindu nii Pärnu jõe ja Pika tänava vahelisele alale Port Arturi piirkonda kui ka Papiniidu ristmiku piirkonda aastal valmib Papiniidu ärilinnak, kuhu ehitatakse 3 hoonet kogupinnaga m². Projekteerimisel on ka ca m² suuruse pinnaga hüpermarket Riia maanteele Alevi kalmistu vastu ning ca m² suurune Vana Pärnu kaubandus- ja vabaajakeskus Audru valla piirile, Papsaarde. Tootmis- laopinnad See kinnisvarasektor on viimase 5 aasta jooksul püsinud kõige muutumatumana. Üüritasemetes muudatusi toimunud ei ole. Uusi tööstuspindu on lisandunud väge ning suuremalt osalt on need ehitatud omakasutuse eesmärgil. Endiselt on nõudlus suur Ehitajate tee piirkonnas paiknevate kaasaegsete laoja tootmispindade osas, müügipakkumine praktiliselt puudub. Tööstuspindade osas eelistatakse pigem osta kui üürida. Hoonestamata äri- ja tootmismaa alguse saanud tehnokülade rajamine on jõudmas ka Pärnumaale. Tendents on kindlasti perspektiivikas, seda enam, et tootmis- ja laohoonete ehitamiseks sobilikke maatükke napib Pärnus ja selle lähiümbruses juba praegu. Tehnovõrkudega varustatud äri ja tootmis-kruntide nõudlus ületab selgelt pakkumise. Pärnus linnas on väljakujunenud tööstuspiirkonnaks Ehitajate teest põhjapoole jääv ala. Ehitajate tee piirkonnas on tootmismaa tehinguhinnad jäänud vahemikku kr/m², kuid pakkumine on äärmiselt piiratud ning tõenäoliselt ollakse selles piirkonnas valmis tööstuskruntide eest maksma ka enam. Pärnu maakonnas on Audru valla Sauga poolne osa kujunemas suurimaks tööstuspiirkonnaks, kus rajamisel on mitu tehnoparki. 25,11 ha suurusele kinnistule Nurme tee ääres Ringraja taga hakatakse planeerima Pärnumaa seni suurimat tööstusküla. Sauga põhikooli lähedal on arendamisel Nurme tööstuspark, mille I etapis ehitatakse välja 10 äri ja tööstuskrunti koos tehnovõrkude ja teedega, Lemmetsa külas Jõõpre tee ääres arendab Valmos OÜ tööstuskrunte. Papsaare külla, Sadama tee ja Lihula maantee nurgale, 3,1 ha suurusele territooriumile valmib aasta suvel tööstusküla, kuhu ehitatakse neli halli kogupinnaga m², mis jaotatakse ca. 200 m² suurusteks boksideks. Bokse on võimalik kas üürile võtta või osta, üüritase on 65 kr/m², müügihind kr/m². Tahkuranna valda Reiu külla on rajamisel 2 tööstusküla 6 ha suurune Rae tehnoküla ja 5,9 ha suurune Kanari tehnoküla, kus kruntideks jagamine ja tehnovõrkude väljaehitamine lõpetatakse aasta sügiseks. Kontoripindade netoüürid Pärnus (seisuga detsember 2006) kr/m²/kuus Tootmis- ja laopindade netoüürid Pärnus (seisuga detsember 2006) kr/m²/kuus Kvaliteediklass A + A B C Netoüüri keskmine vahemik Kvaliteediklass A B C Netoüüri keskmine vahemik Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakond

51 Leht 51 Viljandi Viljandi linnas on kontori, kaubandus-ja teeninduspindade nõudlus suur, kuid pakkumine väike. Üürihinnad jäävad sõltuvalt asukohast ja seisukorras vahemikku kr/ m². Nõutakse peamiselt kesklinna piirkonda. Viljandi linna piirile peaks 2007 a lisanduma uusi ärihooneid. Omanikud üürivad osa pinnast välja. Maakonnas on nõutud lao-ja tootmispinnad, kuid pakkumine samuti väike. Enamasti soovitakse tootmishooneid osta, mitte üürida.

52 Leht 52 Haapsalu aastal jätkus hoogsalt äripindade arendus. Nii on valmimas järjekordne ärihoone Jaama tänaval ja tornmaja Posti tänaval, mille esimesel kahel korrusel on äripinnad. Samuti rekonstrueeritakse Posti tänaval kahekordne puumaja äripindadeks. Kõik uued projektid on suures osas juba üürnikud leidnud. Samuti on arendajate poolt omandatud üks paremaid vabu krunte Haapsalu südalinnas, nn. suur auk, mis paikneb Tallinna ja Lihula maantee ning Jaama ja Posti tänavate ristmiku vahetus naabruses. Kuna Haapsalus napib sobivaid krunte ärihoonete ehitamiseks, siis laieneb ärihoonete ehitus Uuemõisa alevikku. On algatatud mitu detailplaneeringut ärihoonete ehitamiseks mainitud piirkonda a. valmis Uuemõisa Autokeskus ja Haapsalu TÜ alustas kaubanduskeskuse ehitamist Tallinna maantee ja Ehitajate tee ristmiku piirkonda. Kaubandus- ja teeninduspindade ostu - müügitehingute hinnad olid vahemikus kr/m² Äripindade üüriturul toimus aasta II poolaastal mõõdukas hinnatõus. Hinnatõus võrreldes aasta algusega jääb % piiresse. Nõudlus heal tasemel ja kaasaegsete äripindade (kvaliteediklass A) osas püsib. Nõudlus on kasvanud ka Haapsalu vanalinnas asuvate B kvaliteedis äripindade osas aasta I poolel võib ennustada hindade jätkuvat kasvu. Äripindade keskmine hinnatase Haapsalus ja Uuemõisas (seisuga detsember 2006), kr/m ² /kuus Asukoht Netoüür Kesklinn I korrus Kesklinn II korrus Vanalinn Uuemõisa Allikas: AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Läänemaa osakond

53 Leht 53 Saaremaa Seoses uute üüripindade turule tulekuga 2005.a ületab büroopindade pakkumine turul nõudluse, mistõttu on üürihinnad viimastel aastatel püsinud samal tasemel. Eelistatud on kesklinna ja hea parkimisvõimalusega hooned. Kesklinnas kr/m² ja äärelinnas kr/m². Kuressaare peatänav muutub linna saabujaile aina atraktiivsemaks esinduslike autokaupluste näol, millest linna sissesõidul valmis aasta lõpus Mercedes esinduskauplus ja veidikene kesklinna poole on valminud Audi autosalong. Kuressaare linna väravasse valmis jaanipäevaks uus kahekordne kaubandus-, büroohoone, mille üürnikuks on Saaremaa Tarbijate Ühistu oma Saaremaa Kaubamajaga. I korrusel on Saaremaa Kaubamaja tarvis kaubanduspinda veidi üle 1000 m² ja teisel korrusel büroopinda ca 300 m², millest üürniku otsib veel ca 180 m². Kuressaare kesklinna, endise Saaremaa Kaubamaja asukohal on Saaremaa Tarbijate Ühistu alustanud uue kaubandushoone rajamist, kus müügipinda planeeritud ligikaudu 10 korda enam endisest kaubamajast. Üüri hinnatase on uutes hoonetes 100 kuni 400 krooni ruutmeetri eest, sõltuvalt üüritava pinna suurusest ja paiknemisest hoones. Mõningate juhtudel on eriti väikeste ja/või väga heas paiknemisega pindade eest üürnikud nõus ka enam maksma. Kinnisvara arendusele on Kuressaare linna piirid väikeseks jäänud. Kaubanduspindade arendamise osas väljub tegevus Kuivastu suunas. Alustatud on Honda keskuse rajamist Kaarma valda Kuressaare ringtee äärde linna sissesõidul. Olulist hinnamuutust üürihindade osas ette näha ei ole. Väiksemate kaubanduspindadele nõudlust siiski veel oleks, aga arvestades üürihinna ja kaubanduskäibe suhet, siis võivad väiksemad kauplused sattuda makseraskustesse ja algab n.ö üürnike voolavus. Seoses suuremate kaubanduskettide ( Rimi, Maxima) sooviga siseneda Saaremaa turule on lähiajal oodata veel kaubanduskeskuste rajamist Kuressaarde.

54 Leht 54 Koostajad TALLINNA OSAKOND TARTU OSAKOND Tõnu Luts Hindamisosakonna juht Margus Tinno Kutseline äripindade hindaja Urmas Kaasik Kutseline hindaja PÄRNU OSAKOND HAAPSALU ESINDUS SAAREMAA OSAKOND Merle Siigla Kutseline hindaja Priidu Lember Hindaja Rain Kokk Hindaja PAIDE ESINDUS VILJANDI ESINDUS Lea Kerma Hindaja Karin Lapp Hindaja VIRUMAA OSAKOND Ingrid Rebane Rakvere esindus Kutseline hindaja Rutt Kaasik Jõhvi esindus Kutseline hindaja Sergei Surnin Narva esindus Hindaja

55 Leht 55 Arco Vara in Estonia Arco Real Estate in Latvia Jõe 2b Lacplesa 20A Tallinn Riga LV 1011 Estonia Latvia Tel Tel Fax Fax Arco Real Estate in Lithuania Arco Real Estate in Ukraine Konstitucijos pr. 7 15, Turgenevskay Str Vilnius Kiev Lithuania Ukraine Tel Tel Fax Fax vilnius@arcoreal.lt info@arcoreal.com.ua