GENERAL VALUATION OF PROPERTIES

Transcription

1 GENERAL VALUATION OF PROPERTIES What is a general valuation? All properties in a municipal area must be valued in accordance with the provisions of the Municipal Property Rates Act (MPRA). The valuation must reflect the amount the property would have realised if sold on the date of valuation in the open market by a willing seller to a willing buyer. This market related valuation forms part of the general valuation roll of all properties in the municipal area. Why is it done? The MPRA determines that all rateable properties in the municipality must be valued during a general valuation, including all properties fully or partially excluded from paying rates. The property rates a property owner must pay to the municipality is determined by multiplying the market related value of the property with the relevant property rates tariff for the category of property approved by the Municipal Council. How often is it done? A general valuation roll remains valid for at least one financial year up to four financial years. The general valuation roll is updated on a yearly basis with a supplementary valuation roll. What does the general valuation process entails? The municipality will appoint a municipal valuer (normally a private firm) to determine the market related valuation of a property. The market related valuation will be based on a willing buyer and willing seller transaction as if on 1 July The general valuation roll with the determined market values is submitted by the municipal valuer to the Municipal Manager by not later than five months (31 January) before the new general valuation roll will be implemented (1 July 2013). The Municipal Manager must advertise the new property valuations by means of notices in local newspapers, the provincial gazette and on the municipal website. Individual notices by ordinary mail must also be served to all property owners. A minimum period of 30 days is allowed to lodge an objection if a property owner disagrees with the valuation. Objections are referred to the municipal valuer who will, within 30 days from receipt thereof, provide the objector with his/her decision of the objection in writing, together with his/her reasons for the decision. Any appeal against such a decision of the municipal valuer must be lodged to the appeal board within 30 days after the date on which the written notice from the municipal valuer was sent to the objector. The chairperson of the appeal board must, for the purposes of considering any appeals, convene a meeting of the appeal board within 60 days after an appeal has been forwarded to such chairperson. The appeal board are to hear, decide and review decisions of the municipal valuer concerning objections to matters reflected in, or omitted from, the valuation roll. What is the role of the municipal valuer? Apart from the functions described above, the municipal valuer is the person solely responsible for the preparation of the general valuation role, from the stage of collecting information until submitting it to the Municipal Manager for implementation. The municipal valuer will review all objections lodged and will also advise the valuation appeal board with his professional opinion on any appeals lodged. The municipal valuer will also compile a supplementary valuation roll on a yearly basis. What is a supplementary valuation roll? A supplementary valuation roll must be prepared whenever it becomes necessary to correct the general valuation roll with properties incorrectly omitted from the roll; to revalue properties subdivided; to include new buildings constructed or additions to current buildings; to correct property values substantially incorrectly valued; and etcetera. Supplementary valuations will reflect the valuation as it would have been on 1 July 2012 even if such supplementary valuation is carried

2 out in year four. Using the same date of valuation for all properties ensures that property rates are levied on a fair and equitable basis. How do I lodge an objection? The notice served by ordinary mail to all property owners includes an objection form that must be completed per property and submitted to the objection venues before the closing date for objections. Please note that an objection to the market value of a property must be motivated and substantiated with supporting evidence. If not, the municipal valuer cannot apply his/her mind on the merits of the objection. What is the closing date for objections? The notice published in the Provincial Gazette, the local newspapers, the municipal website as well as the notice served by ordinary mail to each property owner refers to the closing date of Thursday 28 February A revised notice will be published in the Provincial Gazette, the Paarl Post, Die Burger, Cape Times and on the municipal website to extend the closing date to Thursday 21 March Any objection received after this date will not be accepted. ALGEMENE WAARDASIE VAN EIENDOMME Wat is n algemene waardasie? Alle eiendomme in n munisipale gebied moet kragtens die Munisipale Eiendomsbelastingwet (MEBW) gewaardeer word. Die waardasie van n eiendom moet die markwaarde weergee wat n gewillige koper aan n gewillige verkoper sou betaal op die dag van die waardasie. Hierdie markverwante waardasie vorm deel van die algemene waardasierol van alle eiendomme in the munisipale gebied. Waarom word dit gedoen? Die MEBW bepaal dat alle belasbare eiendom in die munisipale gebied, insluitend eiendom wat gedeeltelik of in die geheel vrygestel word van die betaling van belastings, gewaardeer moet word tydens n algemene waardasie. Die munisipale belastings wat die eienaar van n eiendom moet betaal word bereken deur die munisipale waardasie te vermenigvuldig met relevante munisipale belastingstarief deur die Munisipale Raad goedgekeur vir die bepaalde kategorie eiendom. Hoe gereeld word dit gedoen? n Algemene waardasierol is geldig vir ten minste een finansiële jaar tot en met n maksimum van vier finansiële jare. Die algemene waardasierol word jaarliks opgedateer met n aanvullende Wat behels die algemene waardasieproses? Die munisipaliteit stel n munisipale waardeerder aan (gewoonlik n privaat firma) om die markverwante waardasie van n eiendom te bepaal. Die markverwante waardasie word gebaseer op n gewillige koper en gewillige verkoper transaksie asof plaasgevind soos op 1 Julie Die algemene waardasierol word deur die munisipale waardeerder aan die Munisipale Bestuurder besorg nie later as vyf maande (31 Januarie) voordat die algemene waardasierol geimplementeer moet word (1 Julie 2013). Die Munisipale Bestuurder moet die nuwe waardasierol per kennisgewing in die Provinsiale Koerant, plaaslike koerante en op die munisipale webtuiste plaas. Indiwiduele kennisgewings per gewone pos moet ook aan elke eienaar van eiendom gestuur word. n Minimum van 30 dae word toegelaat vir eienaars om n beswaar teen hulle munisipale markverwante waardasie in te dien. Besware word daarna na die munisipale waardeerder verwys wie binne 30 dae van ontvangs van die besware die beswaarmaker skriftelik in kennis sal stel met sy/haar besluit op die beswaar en die redes vir die besluit geneem.

3 Eienaars sal daarna die reg hê om binne 30 dae vanaf die datum van die munisipale waardeerder se skriftelik antwoord n appèl te loots na n waardasie appèlraad. Die voorsitter van die waardasie appèlraad sal binne 60 dae nadat appèlle na hom/haar verwys is n sitting van die waardasie appèlraad reël om appèlle aan te hoor, daaroor te beslis en die besluite van die munisipale waardeerder te hersien. Wat is die rol van die munisipale waardeerder? Behalwe vir die funksies hierbo beskryf is die munisipale waardeerder verantwoordelik vir die samestelling van die algemene waardasierol totdat dit aan die Munisipale Bestuurder oorhandig is. Daarna moet die munisipale waardeerder besware aanhoor en daaroor beslis en sal ook die waardasie appèlraad van sy/haar professionele advies voorsien oor enige appèlle geloots. Die munisipale waardeerder is ook verantwoordelik vir die samestelling van die aanvullende Wat is n aanvullende waardasierol? n Aanvullende waardasierol moet voorberei word wanneer dit nodig is om die algemene waardasierol aan te pas met eiendom wat nie op die algemene waardasierol verskyn nie; om onderverdeelde erwe te her-evalueer; om enige nuwe geboue opgerig of enige aanbouings te waardeer; om enige substantiewe verkeerde waardasies reg te stel, ensovoorts. Aanvullende waardasies sal die waardasie weergee wat die markverwante waarde daarvan sou wees op 1 Julie 2012 selfs al word die aanvullende waardasie in jaar vier gedoen. Deur dieselfde waardasiedatum te gebruik word dit verseker dat belastings op n billike en regverdige wyse gehef word. Hoe dien ek n beswaar in? Die kennisgewing gedien met gewone pos aan alle geregistreerde eienaars het n beswaarvorm ingesluit wat voltooi moet word per eiendom en voor die sluitingsdatum vir besware ingedien moet word. Geliewe daarop te let dat n beswaar teen n waardasie gemotiveer moet word met stawende bewyse. Indien nie, sal die munisipale waardeerder nie sy aandag aan die meriete van die beswaar kan gee nie. Wat is die sluitingsdatum vir besware? Die kennisgewing gepubliseer in die Provinsiale Koerant, die plaaslike koerante, die munisipale webtuiste en die indiwiduele kennisgewing per gewone pos verwys na n sluitingsdatum van Donderdag 28 Februarie n Gewysigde kennisgewing sal in die Provinsiale Koerant, die Paarl Post, Die Burger, Cape Times en op die munisipale webtuiste geplaas word dat die sluitingsdatum vir besware verleng word tot Donderdag 21 Maart Enige besware na hierdie datum ontvang sal nie oorweeg word nie. UKUQIKELELWA KWAMAXABISO JIKELELE EPROPATI Yintoni uqikelelo lwexabiso jikelele? Zonke ipropati ezikummandla kamasipala kufuneka siqikelelwe ixabiso ngokungqinelana nesilungiselelo se Municipal Property Rates Act (MPRA). Uqikelelo lwexabiso kufuneka libonise ixabiso lwepropati ngalomhla woqikelelo kwimaketi evulelekileyo kumntu ovumayo ukuthengisa kulomntu ovumayo ukuthenga. Lendlela yokuqikelela ixabiso elinxulumana nemaketi lwenza inxenye yokuqikelelwa kwepropati kwimimandla kamasipala. Kutheni isenziwa? I MPRA iqinisekisa okokuba zonke ipropati ezirhafelwayo ezikumasipala masiqikelelwe ixabiso ngexesha loqikelelo lwexabiso jikelele ezidibanisa zonke ipropati ezithinta ekuhlawuleni irhafu

4 ngokupheleleyo okanye ekhethekileyo.intlawulo yerhafu ye propati ekufuneka ihlawulwe kumnini wepropati imiselwa kukuphindaphindwa kwexabiso lwemaketi lwepropati kunye noluhlu lwamaxabiso erhafu yepropati kwididi elamkelweyo libhunga likamasipala. Yenziwa kamgaphi? Umqulu woqikelelo lwamaxabiso jikelele libanelungelo elingangonyaka mali omnye ukuya kunyakamali emine.umqulu wokuqikelelo lwamaxabiso jikelele luhlaziwa minyaka lena kunye nomqulu ewongeziweyo woqikelelo lwamaxabiso. Inkqubo yoqikelelo lwamaxabiso jikelele lufunantoni? Umasipala uqesha umqikeleli maxabiso kamasipala(ngokuqhelekileyo iba yifemu ezimeleyo) eqinisekisa uqikelelo lwamaxabisbo elinxulumana nemaketi lwepropati.uqikelelo lwexabiso elinxulumana nemaketi liyakusekelwa kwintengiselwano yomntu ovumayo ukuthengisa nomntu ovumayo ukuthenga njengo mhla we 1 Julayi 2012.Umqulo woqikelelo lwamaxabiso jikelele kunye noqinisekiso kwexabiso lwemaketi lungeniswa ngumqikelele kamasipala kumanejala kamasipala kungagqithanga inyanga ezintlanu (31 Januwari) phambi komqulu omtsha woqikelelo lwamaxabiso eliyakumiselwa (1Julayi 2013). UManejala kamasipala kuyakufuneka enze isaziso soqikelelo lwamaxabiso epropati amatsha ngokwenza isaziso kumaphephandaba asekhaya, iphepha lombuso lephondo kunye nakwi website kamasipala. Isaziso zingathunyelwa nganye ngokuthumela ngeposi kubo bonke abanini bepropati.abanini bepropati banentsuku ezi 30 ubuncinane zokufaka izikhalazo xa bengavumelani noqikelelo lwamaxabiso.izinkcaso zibhekiswa kumqikeleli maxabiso kamasipala oyakuthi kwintsuku ezi 30 ezifumene anike umnkcasi isigqibo sakhe ngembhalelwano kwakunye nezizathu sesigqibo eso. Nasiphi isibheno esichasene nesigqibo somqikeleli maxabiso kamsipala masingeniswe kwibodi yesibheno phakathi kwentsuku ezi 30 emveni komhla kubhalwe isaziso esivela kuqikeleli maxabiso sithunyelwa kumnkcasi. Unobhala webodi yezibheno uyakufuneka abize intlanganiso ngokubhekiselele kwesibheno phakathi kwentsuku ezi 60 emveni kwesibheno sithunyelwe kumhlalingaphambili. IBhodi yesibheno kufuneka imamele,igqibe kwaye ihlole isigqibo somqikeleli maxabiso esibandakanya isibheno salomba ukhankanyiweyo, okanye eshiyiweyo kuyo, kumqulu woqikelelo maxabiso. Yintoni indima yomqikeleli maxabiso? Ngaphandle kwalomsebenzi ucacisiweyo apha ngentla, umqikeleli maxabiso ungumntu onobutyala yena kuphela bokulungiselela indima yokuqikelela kwamaxabiso jikelele ekusukela ekuqokoleleni inkcukacha ade azingenise kumanejala kamasipala akwazi ukuzimilisela. Umqikeleli maxabiso kamasipala uyakusihlola zonke isichaso ezingenisiweyo kwaye uyakucebisa ibodi yoqikelelo lwamaxabiso ngencebiso ezinobuchule kwizibheno ezingenisiweyo. Umqikeleli maxabiso kamasipala uyakwenza umqulu owengeziweyo woqikelelo lwamaxabiso gqo ngonyaka. Yintoni umqulu owengeziweyo wokuqikelela kwamaxabiso? Umqulu owengeziweyo woqikelelo maxabiso kuyakufuneka yenziwe xa kufuneka kulungiswe uqikelelo maxabibiso jikelele kunye nepropati ezishiyiweyo kumqulu; kusongezwa izakhiwo ezintsha okanye ezongeziweyo kwezizikhoyo izakhiwo; kuqikelelwe kwakhona amaxabiso epropati ezisahlulwana; kulungiswa amaxabiso epropati eziqikelelwe amaxabiso ngendlela engeyiyo; njalo njalo. Uqikelelo maxabiso olengeziweyo liyakubonisa uqikelelo maxabiso njengoko lali lilo ngo 1 Julayi 2012 nokuba elo qikelelo maxabiso longeziweyo lenziwe kunyaka wesine.ukusebenzisa umhla omnye wokuqikelela maxabiso wazo zonke ipropati kuqinisekisa okokuba irhafu yepropati ihlawuliswe ngendlela efanelekileyo Usifaka njani isichaso?

5 Isaziso sikhutshwa ngeposi eqelekileyo kubobonke abanini bepropati edibanisa ifomu yesichaso eyakutyikitywa ngepropati kwaye ingeniswe kwindawo yesichaso phambi komhla wokuvalwa kwesichaso. Nceda qaphela isinkcaso sexabiso semaketi yepropati kuyakufuneka sibenesiphembelelo esixhasa ubungqina. Ukuba akunjalo umqikeleli wamaxabiso kamasipala akazukwazi ukuthabatha isigqibo esisiso kwesisinkcaso. Unini umhla wokuvalwa kwezichaso? Isazisi elikushwe kwiphepha-ndaba Lombuso lwephondo, iphepha-ndaba lasekhaya, kwiwebsite kamasipala kwakunye nesaziso esikhutshwe ngeposi egqelekileyo libeka umhla wokuvalwa ngolwesine 28 Febuwari 2013.Isaziso esiqwalaselweyo kwakhona liyakuphaphashwa kwiphepandaba lombuso, ipaarl Post, Die Burger,Cape Timesnakiwebsite kamasipala ngokwandiswa komhla wokuvalwa ube NguLwesine 21 Matshi Izichaso ezifike emveni kwalomhla aziyikwamkelwa. ALGEMENE WAARDASIE VAN EIENDOMME Wat is n algemene waardasie? Alle eiendomme in n munisipale gebied moet kragtens die Munisipale Eiendomsbelastingwet (MEBW) gewaardeer word. Die waardasie van n eiendom moet die markwaarde weergee wat n gewillige koper aan n gewillige verkoper sou betaal op die dag van die waardasie. Hierdie markverwante waardasie vorm deel van die algemene waardasierol van alle eiendomme in the munisipale gebied. Waarom word dit gedoen? Die MEBW bepaal dat alle belasbare eiendom in die munisipale gebied, insluitend eiendom wat gedeeltelik of in die geheel vrygestel word van die betaling van belastings, gewaardeer moet word tydens n algemene waardasie. Die munisipale belastings wat die eienaar van n eiendom moet betaal word bereken deur die munisipale waardasie te vermenigvuldig met relevante munisipale belastingstarief deur die Munisipale Raad goedgekeur vir die bepaalde kategorie eiendom. Hoe gereeld word dit gedoen? n Algemene waardasierol is geldig vir ten minste een finansiële jaar tot en met n maksimum van vier finansiële jare. Die algemene waardasierol word jaarliks opgedateer met n aanvullende Wat behels die algemene waardasieproses? Die munisipaliteit stel n munisipale waardeerder aan (gewoonlik n privaat firma) om die markverwante waardasie van n eiendom te bepaal. Die markverwante waardasie word gebaseer op n gewillige koper en gewillige verkoper transaksie asof plaasgevind soos op 1 Julie Die algemene waardasierol word deur die munisipale waardeerder aan die Munisipale Bestuurder besorg nie later as vyf maande (31 Januarie) voordat die algemene waardasierol geimplementeer moet word (1 Julie 2013). Die Munisipale Bestuurder moet die nuwe waardasierol per kennisgewing in die Provinsiale Koerant, plaaslike koerante en op die munisipale webtuiste plaas. Indiwiduele kennisgewings per gewone pos moet ook aan elke eienaar van eiendom gestuur word. n Minimum van 30 dae word toegelaat vir eienaars om n beswaar teen hulle munisipale markverwante waardasie in te dien. Besware word daarna na die munisipale waardeerder verwys wie binne 30 dae van ontvangs van die besware die beswaarmaker skriftelik in kennis sal stel met sy/haar besluit op die beswaar en die redes vir die besluit geneem. Eienaars sal daarna die reg hê om binne 30 dae vanaf die datum van die munisipale waardeerder se skriftelik antwoord n appèl te loots na n waardasie appèlraad. Die voorsitter van die waardasie appèlraad sal binne 60 dae nadat appèlle na hom/haar verwys is n sitting van die waardasie

6 appèlraad reël om appèlle aan te hoor, daaroor te beslis en die besluite van die munisipale waardeerder te hersien. Wat is die rol van die munisipale waardeerder? Behalwe vir die funksies hierbo beskryf is die munisipale waardeerder verantwoordelik vir die samestelling van die algemene waardasierol totdat dit aan die Munisipale Bestuurder oorhandig is. Daarna moet die munisipale waardeerder besware aanhoor en daaroor beslis en sal ook die waardasie appèlraad van sy/haar professionele advies voorsien oor enige appèlle geloots. Die munisipale waardeerder is ook verantwoordelik vir die samestelling van die aanvullende Wat is n aanvullende waardasierol? n Aanvullende waardasierol moet voorberei word wanneer dit nodig is om die algemene waardasierol aan te pas met eiendom wat nie op die algemene waardasierol verskyn nie; om onderverdeelde erwe te her-evalueer; om enige nuwe geboue opgerig of enige aanbouings te waardeer; om enige substantiewe verkeerde waardasies reg te stel, ensovoorts. Aanvullende waardasies sal die waardasie weergee wat die markverwante waarde daarvan sou wees op 1 Julie 2012 selfs al word die aanvullende waardasie in jaar vier gedoen. Deur dieselfde waardasiedatum te gebruik word dit verseker dat belastings op n billike en regverdige wyse gehef word. Hoe dien ek n beswaar in? Die kennisgewing gedien met gewone pos aan alle geregistreerde eienaars het n beswaarvorm ingesluit wat voltooi moet word per eiendom en voor die sluitingsdatum vir besware ingedien moet word. Geliewe daarop te let dat n beswaar teen n waardasie gemotiveer moet word met stawende bewyse. Indien nie, sal die munisipale waardeerder nie sy aandag aan die meriete van die beswaar kan gee nie. Wat is die sluitingsdatum vir besware? Die kennisgewing gepubliseer in die Provinsiale Koerant, die plaaslike koerante, die munisipale webtuiste en die indiwiduele kennisgewing per gewone pos verwys na n sluitingsdatum van Donderdag 28 Februarie n Gewysigde kennisgewing sal in die Provinsiale Koerant, die Paarl Post, Die Burger, Cape Times en op die munisipale webtuiste geplaas word dat die sluitingsdatum vir besware verleng word tot Donderdag 21 Maart Enige besware na hierdie datum ontvang sal nie oorweeg word nie. UKUQIKELELWA KWAMAXABISO JIKELELE EPROPATI Yintoni uqikelelo lwexabiso jikelele? Kutheni isenziwa? Yenziwa kamgaphi? Inkqubo yoqikelelo lwamaxabiso jikelele lufunantoni? Yintoni indima yomqikeleli maxabiso? Yintoni umqulu owengeziweyo wokuqikelela kwamaxabiso?

7 Usifaka njani isichaso?