Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor

Transcription

1 UNIVERSITETI I TIRANËS FAKULTETI I EKONOMISË DEPARTAMENI I FINANCËS DISERTACION Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Në kërkim të gradës shkencore Doktor i shkencave Doktoranti M.Sc. Erëza ARIFI Udhëheqës Prof. Dr. Sherif BUNDO Tiranë, 2017

2 DEKLARATE E ORIGJINALITETIT Unë, e nënshkruara Erëza ARIFI deklaroj me përgjegjësi tëplotë personale që punimi i paraqitur në kërkim të marrjes së gradës shkencore Doktor është plotësisht autentik. Çdo material i marrë nga burime të treta është referuar sipas rregullave. Erëza ARIFI Erëza ARIFI, Tiranë, Të drejtat e këtij materiali rezervohen për autorin. I jap leje Universitetit të Tiranës të përdorë pjesë të këtij materiali sipas nevojës së tij. ii

3 DEDIKIM Këtë punim shkencor ia dedikoj familjes time në veçanti tim ati, i cili nuk u ndal asnjëherë me sakrificën, inkurajimin dhe mbështejen e dhënë pafund vetëm e vetëm për të arritur këtu ku jam sot. Uroj të të bëjë të ndjehesh krenar me mua!

4 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion FALENDERIME Ndihem moralisht e detyruar te falemnderoj Universitetin e Tiranes, Fakultetin e Ekonomise, Shkolla e Doktoratures qe pranoi dhe me përzgjodhi kadidate te Shkolles se Doktoratures dhe me mundësuan mua nje sfide te re, pranë nje shkolle te re per mua, e nje niveli te larte dhe plote impenjime. Falemnderoj Departamentin e Finances per klimën e krijuar, per mbështetjen, per inkurajimin, per miqësinë dhe ngrohtësinë, duke bërë që të ndjejë veten si në shtëpinë time. Departamenti me ka ftuar dhe me ka dhene gjithashtu mundësinë qe te marr pjese ne mjaft aktivitete, diskutime, referime, mbrojtje doktoratura dhe aktivitete tjera shkencore. Dua te falemnderoj ne menyre te vecante, Profesoren e Asociuar Edlira LUCI, qe na ka mbështetur dhe përkrahur, ne studenteve te Shkolles se Doktoratures ne menyre te vecante. Falemnderime dhe mirënjohje pa fund per udhëheqësin tim Profesor Sherif BUNDO, per përkushtimin, udhëzimet dhe mbështetjen e pakursyer gjate gjithë kësaj kohe. Eshte dhe do mbetet udhërrëfyesi im përgjatë gjithë karrierës time. Ndjehem e privilegjuar dhe me fat qe isha kanidate e nje profesori te nje niveli te tille. Falemnderime dhe per familjen time prindërit, motrat dhe vellane per inkurajimin e vazhdueshëm, qe me qëndruan dhe me mbeshteten deri ne finalizimin e këtij punimi doktorature. Ne fund dua te falemnderoj dhe vajzën time Troja e cila ishte motivi im përgjatë gjithë punës time.

5 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor ABSTARKTI Erëza ARIFI Disertacion Abstrakti (shqip) Eficienca e çmimit të banesave është një çështje me rëndësi jo vetëm për studiuesit por në radhë të parë për investitorët që mund të jenë edhe publiku i gjerë, si dhe për politikëbërësit në fushën përkatëse. Kjo tematikë mund të trajtohet përmes shkencës dhe ligjeve ekonomike të financës. Për rastin e Kosovës vëzhgimi dhe studimi i eficiencës së tregut të pasurive të paluajtshme përbën një adresim të një nevoje dhe rezulton në dobi për përfituesit. Tregu i ndërtimit dhe strehimit në Kosovë ka shënuar shenja të një tregu që është në zhvillim duke reflektuar sfidat dhe problematikat e zhvillimit, çka ka ndikuar në krijimin e një problematike të ndërlikuar ku marrin pjesë shumë faktorë dhe dimensione të tjera. Qëllimi i këtij punimi është të identifikojë dhe ndërtojë konstruktin e faktorëve që përcaktojnë dhe ndikojnë eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Përmes analizës përshkruese të dendurive të mbledhura me anë të pyetësorit të shpërndarë në Prishtinë, duke konsideruar edhe rezultatet sipas kategorive, së bashku me analizën e komponentit kryesor si pjesë e analizës faktoriale mbështetur edhe nga analiza e besueshmërisë, u arrit t i jepej përgjigje qëllimit të vendosur. Efiçienca e çmimeve të banesave në Prishtinë ka një konstrukt dhe ai përbëhet nga këta faktorë: ligji, faktorët makroekonomik, faktorët e prodhimit, tregu dhe kërkesa. Fjalë kyçe: eficiencë, eficiencë e çmimeve, treg eficient, banesa, analiza e komponentit kryesor Klasifikimi JEL: G14 (Informacion dhe Eficienca e Tregut) v

6 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion Abstract (English) Housing price efficiency is a matter of importance not only for researchers but primarily for investors who may be the general public and policymakers in the relevant field.this topic can be dealt with through the science of finance and its economic laws.in case of Kosovo the observation and study of the market efficiency of real estate is a reference to a need and results in a utility for everyone.the construction sector and real estate market in Kosovo has shown signs of an emerging, which has led to the creation of a complex problem with many factors and dimensions. The aim of this paper is to identify the construct of factors that determine and influence the price efficiency of housing in Pristina.Through descriptive analysis of the data frequencies collected usinga questionnaire conducted in Pristina, considering the results by categories,including the principal component analysis as part of the factor analysis supported by the reliability analysis this study sheds light on the issue. The price efficiency of real estate in Pristina has a construct and it consist of: law, macroeconomic factors, production factors, market and public demand. Key words: efficiency, price efficiency, real estate and housing, efficient market, principal component analyses JEL classification: G14 (Information and Market Efficiency) vi

7 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor PËRMBAJTJA Erëza ARIFI Disertacion FALENDERIME... IV ABSTARKTI... V LISTA E TABELAVE... X LISTA E FIGURAVE... X PËRMBLEDHJE EKZEKUTIVE Konsiderata teorike dhe praktike në lidhje me eficiencen e tregut të banesave.. 12 Nocioni i çmimit të tregut të banesave Identifikimi i dispozitave ligjore në Kosovë për vendosjen e ekuilibrit kerkesë ofertë 33 Struktura e tezës KAPITULLI 1 PREZANTIM ME PROBLEMIN DHE FOKUSI I TIJ Sfondi i problemit në kushtet e Kosovës Zhvillimi i tregut imobilare në Evropë dhe Ballkan Disa instrumente të mundëshme për të pasur një ekuilibër midis kërkesës dhe ofertës Fokusi i studimit KAPITULLI 2 SUDIM I LITERATURËS NË LIDHJE ME EFICINCEN E ÇMIMIT TË BANESAVE Eficienca koncepte dhe konsiderata Tregu eficient A është tregu i pasurive të paluajtshme eficient? Informacioni dhe eficienca Tregu i pasurive të paluajtshme Kërkesa, oferta dhe çmimi i banesave Struktura ekonomike e tregut të strehimit dhe flluskat Metoda për vlerësimin e eficiencës Kontributi shqiptar në literaturë vii

8 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion KAPITULLI 3 METODOLLOGJIA E KRYERJES SË STUDIMIT Objektivat, pyetjet kërkimore Përcaktimi i mostrës dhe proçedura e mbledhjes së të dhënave Cila është njësia e analizës? Shprehja e konceptit në variabël: operacionalizimin Mbledhja e të dhënave përmes Pyetësorit Analiza përshkruese Në brendësi të analizës së komponentit kryesor Kuptimi ianalizës së besueshmërisë KAPITULLI 4 ANALIZA DHE INTERPRETIMI I REZULTATEVE Prezantim me variablat statistika përshkruese Denduritë e grup-faktorëve Rezultatet sipas kategorive Zbatimi i analizës faktoriale Analiza fillestare e komponentit kryesor Zgjidhja e saktë përmes analizës së komponentit kryesor Kontrolli për besueshmërinë e kompozimit të komponentëve Shkalla e besueshmërisë për komponentin e legjislacionit Shkalla e besueshmërisë për komponentin e kërkesës Shkalla e besueshmërisë për komponentin e faktorët e prodhimit Shkalla e besueshmërisë për komponentin e kushteve makroekonomike Shkalla e besueshmërisë për komponentin e kushteve të tregut Vërejtje përfundimtare për analizën PËRFUNDIME DHE DISKUTIME PËR TË ARDHMEN Përfundime Çështje për diskutim në të ardhmen viii

9 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion BIBLIOGRAFIA ANEKSE 142 Factor Analysis fillestare Varimax Factor Analysis përfundimtare Varimax Factor Analysis përfundimtare Quartimax Factor Analysis përfundimtare Equamax Factor Analysis përfundimtare Oblimin Factor Analysispërfundimtare Promax Testet e besueshmërisë Cronbach alfa ix

10 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor LISTA E TABELAVE Erëza ARIFI Disertacion Tabela 1. Kritere për përshtatshmërinë e mostrës Tabela 2. Gjykimi mbi vlerat e koeficientit cronbach alpha LISTA E FIGURAVE Figura 1. Paraqitje e fokusit të studimit dhe dallimi mes eficiencës së çmimit dhe asaj të tregut Figura 2. Pesha e industrisë dhe ndërtimit në vlerën e shtuar në përqindje sipas ecurisë në vite për vendet e përzgjedhura. Burimi: Banka Botërore (2017) Figura 3. Pesha që zë Ndërtimtaria dhe Afarizmi me pasuri të patundshme në Vlerën e Shtuar të Kosovës. Burimi: Agjencia e Statistikave (2015) Figura 4. Ecuria e kredive me probleme në disa vende të rajonit. Burimi: Banka Botërore (2017) Figura 5. Korrelacioni mes sektorit të ndërtimit si pjesë e vlerës së shtuar dhe kredive me probleme. Burimi: Banka Botërore, Llogaritje të autorit Figura 6. Bashkëshoqërimi i sektorit të ndërtimit me kreditë me probleme sipas viteve për rastin e Shqipërisë dhe të Kosovës. Burimi: Banka Botërore, Llogaritje të autorit Figura 7. Ecuria e indeksit të çmimeve të konsumatorit (IÇK), strehimit, dhe ushqimeve në vitet Burimi: Agjencia e Statistikave të Kosovës (2015) Figura 8. Ilustrim i kompleksitetit të problematikës së çmimeve të banesave Figura 9. Politikat që ndikojnë në tregun e pasurive të paluajtshme Figura 10. Ilustrim i flluskave në tregun amerikan. Burimi: Shiller (2005) Figura 11. Përmbledhje e metodave për vlerësimin e eficiencës x

11 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion Figura 12. Ndikimi i faktorëve mbi kërkesën për banesa. Burimi: Koprencka (2011) Figura 13. Ndikimi i faktorëve mbi çmimin për banesa. Burimi: Koprencka (2011) Figura 14. Paraqitja skematike e procedurave të ndjekura Figura 15. Paraqitja skematike e fazave të analizës faktoriale Figura 16. Profili i të anketuarit Figura 17. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të ligjeve Figura 18. Frekuenca e pyetjeve të aspektit makroekonomik Figura 19. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të faktorëve të prodhimit Figura 20. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të tregut Figura 21. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të kërkesës Figura 22. Pyetjet për blerjen apo shitjen e banesës Figura 23. Paraqitje e atyre që kanë përvojë apo interesohen për banesa Figura 24. Rezultatet e aspektit të ligjeve Figura 25. Rezultatet e aspektit makroekonomik Figura 26. Rezultatet e aspektit të faktorëve të prodhimit Figura 27. Rezultatet e aspektit i tregut Figura 28. Rezultatet e aspektit të kërkesës Figura 29. Ilustrim i rezultateve të aspektit ligjor sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Figura 30. Ilustrim i rezultateve të aspektit makroekonomik sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Figura 31. Ilustrim i rezultateve të aspektit të faktorëve të prodhimit sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Figura 32. Ilustrim i rezultateve të aspektit të tregut sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Figura 33. Ilustrim i rezultateve të aspektit të tregut sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) xi

12 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Erëza ARIFI Analiza e komponentit kryesor Disertacion PËRMBLEDHJE EKZEKUTIVE Konsiderata teorike dhe praktike në lidhje me eficiencen e tregut të banesave Efiçenca ështënjë koncept mjaft i përdorur në fjalorin ekonomik, veçanërisht në financë. Teorikisht trajtohet nëmënyrë të kufizuar në disiplinat ekonomike. Matja e eficencës është një problem madhor për mendimin ekonomik por njëherësh edhe një fushë specifike kërkimore. Njohja, konceptimi dhe ndërtimi i modeleve të përshtatshme për të matur dhe shprehur parametrat e vlerësimit të efiçensës së investimeve tërheqin vëmendjen e kërkuesve, si dhe të strukturave vendimmarrëse dhe politike. Flitet për eficiencë në përdorimin e fondeve, përdoret koncepti i eficiencës për të vlerësuar performancën e një procesi a sektori të caktuar. Në fushën e investimeve publike alokohen fonde të përmasave të mëdha në funksion të veprave dhe të mirave publike. Ndonjëherë këto fonde janë barrë dhe peshë e rëndë në buxhetin e shteteve dhe të qeverive. Për qeveri me kapacitete financiare modeste dhe me buxhete që janë të balancuara duke përdorur ndihmën nga jashtë apo ku pesha e huamarrjes është e lartë, problem i matjes së eficensës të investimeve publike shndërrohet në një nevojë jetike. Momentalisht, përjetojmë një periudhë ku qeveritë e vendeve të Ballkanit janë seriozisht të fokusuara në investime në fushën e infrastrukturës në transport, veçanërisht në ndërtimin e rrugëve dhe të arterieve kryesore. Nga ana tjetër, studiuesit dallojnë edhe eficiencën në sektorin privat. Në fushën e tregut ka shumë aspekte të eficiencës. Vetë tregu mund të studiohet lidhur me eficiencën që reflekton, nëse ky e ofron informacionin pa dallime dhe njësoj për të gjithë. Eficienca e tregut ka të bëjë me saktësinë, të qenurit i plotë dhe i veshur me ekspertizën e duhur. Nëse tregu nuk ofron një produkt të tillë, atëherë ai paraqet probleme me eficiencën e tij. Më thellë, studiuesit edhe aspekte të tjera të eficiencës siç është çmimi i produktit. Sipas studiuesve nëse çmimi nuk arrin të ofrojë informacion të plotë, të saktë dhe të besueshëm për të gjithë dhe pa dallim atëherë kemi të bëjmë me një situatë ku çmimi nuk është eficient në tregun përkatës. Duke parë se në Kosovë, si një ekonomi e re dhe në ndërtim, sektori i banesave ka njohur një zhvillim në formën e një hovi në këto vitet e pas luftës, është në interes dhe dobi si të sferave të kërkimit ashtu edhe për aktorët e politikave të zhvillimit dhe publikun e gjerë të studiohet dhe vëzhgohet me kujdes eficienca e çmimeve të banesave në Kosovë.

13 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion Pasuritë e patundshme, ashtu si përdoret në këtë material, konsiderohen vendi ku jetohet, ku punohet dhe përbën një pjesë të konsiderueshme të pasurisë së ekonomisë së vendit ku përfshihen qindra mijera kompani të biznesit dhe organizata të ndyshme. Sipas Instituit të Statistikave të Kosovës sipërfaqja e ndërtimeve ku përfshihen :banesat, ndërmarrjet, rrugët, urat dhe vepra të tjera të ndërtimit përbëjnë pjesën me të rëndësishme të aktiveve ekonomike të Kosovës. Pas regjimit komunist dhe veçenarisht pas luftës dhe ndarjes nga Serbia tregu i banesave në Kosovë pati një zhvillim të vrullshëm në kuadrin e tregut të lirë. Qeveria është gjithnjë e angazhuar dhe e shqetësuar për funksionimin sa më eficient të këtij tregu dhe prandaj ajo ka nxjerrë një seri ligjesh në lidhje me këtë problem. Por mënyra e funksionimit të tregut në Kosovë nuk është si në vendet e zhvilluara ku krediti hipotekor është shumë i zhvilluar, në një kohë kur financimi në Kosovë bëhet me mjetet e kursyera direkt nga popullsia. Gjithashtu ndryshe nga vendet e zhvilluara ku sektori financiar dhe ai i bursës e ndihmon përmirësimin e tregut të banesave, në Kosovë ky treg përbëhet kryesisht vetëm për ndërtesa fizike në momentin aktual. Aplikimi i teorisë financiare në tregun imobilar mbetet një problem bazë. Kërkimet teorike të kryera mbi këtë temë nuk kanë mundur të përcaktojnë shkaqet e nivelit të çmimeve në Kosovë dhe në Shqipëri. Nocioni i çmimit të tregut të banesave Tregu i pasurive të patundshme në përgjithësi dhe ai i banesave në veçanti, vuan nga mungesa e transparencës në kuadrin e marrjes së vendimeve për të investuar ashtu edhe për drejtimin e rrisqeve. Prakticienët që veprojnë në tregun imobiarë janë të detyruar të ndjekin indeksin e çmimeve, i cili në vetëvete mban kufizime dhe rreziqe të mëdha. Kujtojmë se në ekonomi, kërkesa e të mirave është sasia e një të mire që blerësit dëshirojnë ta kenë me çdo çmim të mundëshëm, kur kushtet e tjera janë të pandryshuara. Nga ana tjetër oferta është sasia e një të mire që prodhuesit ose shitësit dëshirojnë ta shesin me çdo çmim të mundeshëm. Çmimi i ekuilibrit ose çmimi i tregut është ai i cili vendoset në kushtet kur sasia e ofertës është i barabartë me sasinë e kërkesës dhe në këtë rast thuhet se çmimi është eficient. Në pasuritë e patundshme është e vështirë të përcaktohet çmimi i tregut, sepse të mirat janë shumëheterogjene, jo me konsum të ndryshëm dhe disa të pa konsumueshme, të këmbyeshme në tregje të decentralizuara dhe rajonale etj. Nuk ekzistojnë tregje kombëtarë dhe koncepti i mikrotregut është një term që përdoret më së shumti. Sipas Simon (2006) çmimi i tregut tëpasurive të paluajtshme nuk ekziston. Për shembull në qoftë se marrim në konsideratë çmimin e tregut të zyrave të cilat ndodhen në lagjen kryesore të biznesit në Prishtinë dhe një tjetër që ndodhet në qendrat 13

14 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion tregëtare, në krahasim me disa zyra që mund të jenë të vendosuar në lagjet periferike, atëherë konstatohet se të trija grupet kanë dieferenca në çmime. Kjo ndodh sepse të tre këto grupe kanë role dhe krijonë fitime të ndryshme në aspektin e komercializimit dhe menaxhimit. Përcaktimi i çmimit të banesave në mënyrë individuale është një problem i diskutueshëm. I ballafaquar me rolin determinues të ndërmjetësimit që rezulton nga asimetria e fortë e informacionit, drejtësia e këtij nocioni është një problematikë për pjesën tjetër. Çmimet e ndryshme të transaksionit do të mund të shfaqen për të njëtën të mirë, në momente të dhënë sipas metodës së komercializimit dhe e ndërmjetësimit të realizuar. Këto çështje ngrejnë problemin e mikrostrukturës imobilare që thekson kompleksitetin e çmimit në këtë sektor. Në qoftë se çmimi i tregut llogaritet me vështirësi madje është edhe i diskutueshëm nga pikpamja konceptuale, për këtë rrjedhojë ai bëhet më pak i pakthyeshëm. Për rrjedhojë përdorimi i një shifre unike siç mund të jetë indeksi, është një domosdoshmëri në situata të ndryshme. Ajo do të shërbej si një instrument në ndihmë të vendimit të investimit duke kërkuar informacion përsa i përket kushteve të blerjes ose të shitjes. Ky informacion do të jetë i qëndrueshëm në zbatimin e pilotazhit të politikave publike në sektorët imobilarë dhe të ndërtimit. Kjo do të krijonte mundësinë e llogaritjes së rentabilitetit periodik dhe për rrjedhojë indeksi do të krijonte mundësinë që të përcaktohet edhe rentabilitetit mesatarë, shmangjiet tipike të këtij rentabiliteti si dhe matjen e shkallës së korrelacionit midis klasave aktive ose midis nënsegementeve të ndryshme të tregut të banesave.këto rentabilitete janë të domosdoshme me qëllim që të zbatohet drejtimi i të ashtuquajturit entitet krahasues (banchmark), që do të thotë analiza krahasuese e një portofoli me një indeks të referencës. Në rastin e studimit tonë eficienca e çmimeve është bazuar në studimin e lidhjeve që ekzistojnë midis nivelit të çmimeve dhe faktorve organizativ, administrativ, ligjor, psikologjik etj. Struktura e tezës Punimi është konceptuar dhe trajtohet në katër kapituj. Në të trajtohen në hollësidimensionet e eficiencës së çmimit të banesave në Prishtinë dhe në mënyrë të shtjelluar ajo përpiqet të japë përgjigje për çështjet në vijim: si e perceptojnë qytetarët e Prishtinës eficiencën e çmimit të banesave? cilët janë faktorët që ndikojnë më shumë në eficiencën e banesave? a ndikohen këta faktorë nga kategori të caktuara siç është përvoja dhe interesi në lidhje me tregun e banesave? 14

15 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion cili është konstrukti i faktorëve që qeverisin eficiencën e çmimit të banesave në kryeqytetin e Kosovës? Në kapitullin e parë, trajtohen disa analiza lidhur me problemin e shtruar si në kuadër kombëtare ashtu edhe ndërkombetare. Për kryerjen e kësaj analize janë grumbulluar të dhëna nga vendet e ndryshme të Ballkanit ashtu edhe nga Banka Botërore dhe institucione tjera ndërkombetare. Ka një analizë të lidhjes së sektorit të ndërtimit me zhvillimin ekonomik të Kosovës, nga ku rezulton se kontributi i sektorit të ndërtimeve në GDP e Kosovës përbën rreth 20%. Nga analiza rezulton se në ato rajone apo në periudha të ndryshme të kohës, kur konstatohet rënie të aktivitetit të ndërtimit, menjëherë konstatohet një rritje e çmimit të banesave. Problematika e shfaqur në sektorin e ndërtimit ka reflektuar edhe në sektorë të tjerë të ekonomisë dhe sidomos në sektorin bankarë, ku ngurtësimi i shitjeve apo probleme të tjera të shfaqura ka bërë që të rritet volumi i kredive të këqija. Ky konkluzion shkon me logjiken ekonomike, pasi kreditë me probleme e kane burimin tek fakti se ndërtuesit nuk arrijnë të shlyejnë kreditë në afatin e caktuar. Në këtë pjesëështë analizuar roli i sektorit të ndërtimit si në progresin apo edhe regresin e ekonomisë së Kosovës. Në kapitullin e dytë, është trajtuar literatura e përdorur dhe e cituar për realizimin e këtij punimi. Literatura është analizuar dhe zgjedhur në mënyrë të tillë që të jetë sa më adekuate për problemin e trajtuar, po ashtu edhe nga pikpamja e kohës e cila kryesisht është e viteve të fundit. Literatura përmban, artikuj, punime dhe studime te ndryshme si dhe tekste të cilat i kemi gjetur në mënyrë dhe mjete të ndryshme, duke filluar qe nga blerjet, huazimet dhe interneti. Në këtë punim analizohen argumentet kryesore të tyre dhe rezultatet që janë arritur, mbi bazën e analizës përkatëse. Kjo analizë është bërë nëpërmjet krahasimit midis asaj që ato i kanë dhënë zgjidhje dhe atyre problemeve që gjykohet se kanë ngelur pa u zgjidhur. Për realizimin e kësaj pjese të punimit është siguruar literatura relevante dhe specifike nga autorë të jashtëm pasi që në Kosovë nuk ka studime të thelluara të realizuara deri më tani, mirëpo në nivel ndërkombëtar ka punime të mjaftueshme si nga aspekti teorik edhe studimet nëpërmjet analizave empirike. Pas studimit të literaturës evidentohen pikat që kanë nevojë të përpunohen, të pasurohen, të ndërthuren dhe mbi to, është ndërtuar një analizë ku përcaktohet qartë se cilat janë drejtimet kryesore që literatura aktuale na lejonëdhe na orienton në fushën e efiçencës. Efiçenca trajtohet në disa drejtime, në fusha dhe disiplina të ndryshme. Trajtohen në punim burimet teorike të dimensioneve të efiçencës të formave të saj për të krijuar një 15

16 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion terren të përshtatshëm në përcaktimin e objektivave dhe ndërtimin e hipotezave të studimit. Kapitulli i tretë, trajton qëllimin, metodollogjinë hipotezat dhe modelin e kërkimit.përmes këtij punimi paraqitet analizë lidhur me eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë duke e parë atë të përkrah dhe të lidhur me shumë aspekte dhe dimensione të fushës. Studimi i eficiencës së tregut të banesave është ende në hapat e parë si dhe nuk ka një bazë të dhënash dytësore për këtë feonomen ku rezultatet të mbështeten dhe ku të bazohen politikat e sektorit përkatës. Megjithatë, ky studim hedh dritë mbi eficiencën e çmimit të banesave duke u kanalizuar në këto objektiva, të cilët paraqesin thelbin e punimit: Në përputhje me qëllimin, i cili është identifikimi dhe ndërtimi i konstrukti të lidhjes së faktorëve që ndikojnë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë, janë ndërtuar objektivat, pyetjet kërkimore dhe hipotezat e studimit. Objektivat kryesorë të studimit konsiderohen: 1. Të analizohet literatura e shkruar, metodat dhe metodologjitë që aplikohen aktualisht dhe të nxjerr të metat e metodikave të saj dhe problemeve të tjera, 2. Të analizohet konteksti në të cilin gjen shtrat eficienca e çmimit të banesave në Prishtinë, duke u ndalur në aspektin e ligjeve të sektorit, aspektin e faktorëve makroekonomik, ai i faktorëve të prodhimitdhe aspekti i kërkesës në tregun e banesave. 3. T u jepet përgjigje pyetjeve studimore lidhur me faktorët dhe dimensionet që ndikojnë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Procedurat e ndjekura për kontrollin e hipotezave dhe arritjen e objektivave përbëhet nga tërësia e këtyre hapave: përcaktimi i njësisë së analizës, hartimi i pyetësorit, shpërndarja dhe mbledhja e të dhënave, analiza përshkruese, analiza e komponentit kryesor dhe analiza e besueshmërisë. Hapi i parë ka të bëjë me përcaktimin e njësisë së analizës së kërkimit. Në këtë rast, njësia e analizës është pikërisht individi (qytetari) që jeton në Prishtinë, i cili përbëhet nga kryefamiljarë dhe biznesmenë të ndërtimit që operojnë në Prishtinë. Hapi i dytë lidhet me hartimin e pyetësorit, përmes të cilit mblidhen të dhënat. Hartimi i pyetësorit është shumë delikat, pasi adresimi jo i drejtë i tij mund të deformojë që në zanafillë rezultatet e synuara. Hartimi i pyetësorit ka marrë shumë kohë, pasi për të marrë trajtën finale të tij, janë shfrytëzuar konsultimet me ekspertë dhe njohës të fushës. Për këtë pjesë shpjegohet më gjerë në çështjen që i dedikohet Pyetësorit. 16

17 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion Pas hartimit të pyetësorit, është përcaktuar numri i pyetsorve që duhen plotësuar për të garantuar një shkallë saktësie 95% sipas formulës COCHRAN. Më pas ai është hpërndarë sipas një metodike të caktuar në bazë të së cilës janë mbledhur më pas. Kjo fazë nuk kërkon shumë gjëra që të shpjegohen, pavarësisht se është një nga fazat që merr shumë kohë dhe angazhim. Mbledhja e të dhënave parësore përmes pyetësorit bëhet për t i dhënë përgjigje pyetjeve kërkimore kryesore të disertacionit të cilat janë trajtuar në çështjen përkatëse në këtë kapitull. Hipoteza Nr 1. Kuadri ligjor i hartuar në Kosovë ndikon në mënyrë të ndjeshme në kërkesen dhe ofertën e banesave Hipoteza Nr 2. Situata politike dhe ekonomike ndikon në ofertën dhe kërkesën për banesa Hipoteza Nr 3. Faktorët e prodhimit luajnë rol të konsiderueshëm në ofertën e banesave dhe në koston e tyre. Hipoteza Nr 4. Cilësia e ofruesve të banesave dhe procedurat administrative (Tregu) ndikon në çmimin e banesave; Hipoteza 5. Cilësitë e kërkuesve ndikojnë në çmimin e banesave. Kapitulli i katërt, ka të bëjë me analizën e të dhënave nëpërmjet metodave statistikore duke nxjerrë tendneca dhe konkluzione në lidhje me përgjigjen e pyetjeve kërkimore dhe vërtetimin e hipotezave. Ashtu siç u theksua më larte, të dhënat primare janë marrë nëpërmjet pyetësorit, ndërsa të dhënat sekondare janë marrë nga studimi i literaturës (botime statistikore) Banka Botërore, si dhe Institucione të tjera të rëndësishme që kanë studjuar këtë dukuri. Zotërimi i të dhënave parësore, krijon mundësinë e zhvillimit të një analize përshkruese. Analiza përshkruese synon njohjen e të dhënave dhe konsiderohet si faza përgatitore para se të dhënat të bëhen pjesë e analizës së thelluar. Analiza përshkruese arrihet përmes njohjes së mesatares, vlerës më të vogël dhe më të madhe, modës, medianës, variancës, devijimit standard, koeficientit të eksesit dhe të asimetrisë etj. Kjo analizë do shpjegohet më në detaje në çështjen Analiza përshkruese. Kryerja e analizës së komponentit kryesor është kritike për këtë natyrë kërkimi, sepse përmes saj eksplorohen lidhjet e pretenduara (hipotezat e formuluara). Zbatimi i analizës faktoriale është një nga metodat më bashkëkohore në analizën e të dhënave. Eksplorimi i lidhjeve kryhet përmes disa algoritmeve që respektojnë një sërë supozimesh bazë. Analiza e komponentit kryesor përfundon me nxjerrjen e faktorëve 17

18 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion (pyetjet) që shkojnë së bashku, të cilët formojnë një faktor të ri. Për më shumë referohu te çështja e dedikuar për Analiza e komponentit kryesor. Grupimi i faktorëve (pyetjeve) të rezultuar nga analiza e komponentit kryesor, duhet të jenë me njëri-tjetrin, përveç shfaqjes së lidhjeve logjike, edhe të besueshme. Analiza e besueshmërisë synon kontrollin e lidhjeve mes faktorëve (pyetjeve) me njëri-tjetrin, për çdo grup faktorësh. Zbatimi i kësaj analize nuk është shumë i vështirë, por nënvlerësimi i saj mund të çojë në rezultate jo të besueshme dhe për rrjedhojë në deformimin e realitetit. Më shumë informacion lidhur me këtë mund ta gjeni te çështja Analiza e besueshmërisë. Falë këtij studimi u arrit të jepej përgjigje objektivave të ngritura dhe qëllimit të tij. Së pari, qytetarët e Prishtinës arrijnë të shprehin vlerësim kualifikues lidhur me eficiencën e çmimeve të banesave në qytetin e Prishtinës. Kjo mbështetet nga fakti se të anketuarit që kanë zgjedhur të mos përgjigjen apo të mos shprehin vlerësim në shkallën e kërkuar (që shprehen me nuk e di apo refuzoj ) kanë qenë shumë pak. Qytetarët përmes kësaj ankete deduktojnë perceptimin e tyre lidhur me eficiencën e çmimit të banesave në kryeqytetin e Kosovës. Analiza e dendurive qartësoi se faktorët që ndikojnë më shumë eficiencën e banesave në qytetin e Prishtinës janë, sipas rendit nga më ndikuesi: ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike; mungesa e planeve të zhvillimit urban; numri i firmave të ndërtimit. Më tej, kërkesa në rritje për banesa dhe afërsia me qendrën e qytetit përcaktojnë ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimeve të banesave. Gjithashtu, ndër faktorët që shprehin ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë është edhe kapitali i shoqërisë së ndërtimit së bashku me shtimin e numrit të agjencive të shitjes së banesave. Ndër faktorët me ndikimin më të dobët në eficiencën e çmimit të banesave rezultuan edhe faktori makroekonomik i kthimit të emigrantëve bashkë me ngritjen dhe zhvillimin e tregut të bursës. Sipas gjetjeve të anketës faktorë që lidhen me aspektin ligjor përcaktojnë një ndikim shumë të ulët në eficiencën e çmimit të banesës, ndonëse janë rregullator të kuadrit ku kryhen veprimet për shitblerje të banesave. Studimi vë re dhe ekspozon një diferencë jo të konsiderueshme mes atyre që kanë përvojë apo që interesohen për banesa kundrejt atyre që nuk kanë shitur a blerë apo që nuk paraqesin interes në lidhje me banesat. Megjithatë, në analizë vihet re një tendencë e lehtë ku grupi i fundit (ata pa përvojë dhe pa interes) shpreh një ndikim më të lartë. Kjo, ashtu siç është sjellë në vëmendje edhe nga autorë të tjerë, se ajo pjesë e publikut që nuk ka një ndërveprim apo përvojë me faktorin apo fenomenin përkatës ka tendencën të vlerësojë më shumë faktorët e listuar në krahasim me ata që kanë pasur ndërveprim dhe që kanë krijuar përjetime me fenomenin. Pra ata që vlerësojnë 18

19 Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme në Kosovë: Analiza e komponentit kryesor Erëza ARIFI Disertacion mbi bazën e idesë së përgjithësimit apo të përshtypjes shprehin vlerësim më të lartë krahasuar me ata që kanë përjetime apo që interesohen. Pjesa e publikut që ka eksperiencë me shitjen ose blerjen e banesave apo që interesohet për blerje apo shitje vlerëson si dimensionet me ndikimin më të madh në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë: a) ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike, b) mungesa e planeve të zhvillimit urban, dhe c) numri i firmave të ndërtimit. Më tej në analizën e kategorive u vu re se vlerësimet që japin meshkujt kanë dallime të konsiderueshme në krahasim me femrat. Për më tepër kjo diferencë në vlerësim pikaset në të gjithë faktorët e listuar me përjashtim të dimensionit të ngritjes së tregut të bursës ku femrat figurojnë me një vlerësim më të lartë se sa meshkujt. Lidhur me konstruktin e faktorëve që përcaktojnë eficiencën e banesave në kryeqytetin e Kosovës na ndihmoi analiza e komponentit kryesor. Përmes kësaj analize deduktohet se efiçienca e çmimeve të banesave në Prishtinë ka një konstrukt dhe ai përbëhet nga këta faktorë: ligji, faktorët makroekonomik, faktorët e prodhimit, tregu dhe kërkesa, ku secili prej këtyre zbërthehet në dimensione të tjera brenda tij. 19

20 Kapitulli 1 PREZANTIM ME PROBLEMIN DHE FOKUSI I TIJ Në këtë kapitull jepet një prezantim me problematikën dhe fokusin e studimit. Së pari bëhet një kategorizim lidhur me termat dhe kanalizimin e studimit, ku theksohet dallimi dhe veçantia e eficiencës së çmimit të produktit kundrejt eficiencës së tregut. Më tej shtrohet një ekspoze për situatën e sektorit të ndërtimeve në Kosovë dhe Prishtinë duke bërë të mundur qartësimin dhe nxjerrjen në pah të rëndësisë së këtij studimi. Ky kapitull mbyllet me formulimin e objektivave dhe të pyetjeve që adresojnë problemin. 1.1 Parashtrim, zhvillimi i tregut imobilare në Evropë dhe Ballkan Pasuritë imoabilare janë zhvilluar shumë në të gjitha format e saj si në vendet e zhvilluara ashtu edhe në vendet në zhvillim, ku bën pjesë edhe Shqipëria dhe Kosova. Tregu imobilarë ka edhe strukturën e vet përbërse dhe çmimet ndryshojnë në vartësi këtyre derivateve. Disa tregje janë bazuar kryesisht në imobilare rezidenciale të tjerë janë bazuar në imobilare të kompanive dhe bizneseve. Tregjet imobilare fillojnë funksionimin e tyre mbi bazën e negociatave midis blerësve dhe shitësve para se të ndërmjetësojnë bankat. Këto tregje janë mjaft të zhvilluara në Gjermani, SHBA, Mbreterinë e Bashkuar, në Francë, në Zvicer etj. Efektet e një konjokture ekonomike e gjykuar si e favorshme ka provokuar një rritje të çmimeve në imobilare.në shumicën e këtyre vendeve çmimet kane filluar të rriten që nga viti 2015 dhe në kuadrin e zonës EURO, rritjen më të lartë e ka Irlanda e cila vlerësohet se ka pasur nje rritje prej 9% dhe pastaj e ndjekur nga Gjermania me 5%, Portugalia 4%, Holanda 3%. Çmimet vazhdojnë me rritje në Spanje me 2.5% dhe janë të stabilizuara në Itali me 0%. Vetem Franca dhe Belgjika kane patur një ulje të çmimit në 2015 qe vlerësohen respektivisht me 3% dhe 2%. Jashte zonës Euro, shoqëritë e vlerësimit vlerësojnë se në vitet në vazhdim do te ketë një rritje të çmimit tëimobilareve dhe kryesisht në Mbretërinë e Bashkuar me 7% dhe nje shkëputje e bute në Zvicerr me 1.5%.

21 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Në vijim analizohen dy vendet kryesore të Bashkimit Evropian Franca dhe Gjermania. Franca ka filluar një rritje të butë të ekonomisë dhe kjo reflektohet në të gjitha vendet fqinje të saj, por edhe në bashkimin Evropian. Zhvillimi i tregut imobilar në Franceështë i lidhur me nivelin e papunësisë, i cili vazhdon të mbetetet i lartë dhe për rrjedhojë edhe tregu imobilar kapasojat e tij. Në këtë kontekst aktiviteti i tregut të banesave ka qenë kryesisht i bazuar tek hipotekarët e ulëta. Transaksionet e kryera në vitin 2014 kanë qenë më të ulëta 3.0% në krahasim me vitin 2013 por kanë arritur masën , gjëqë përbën përsëri një tregues 15% më të ulët se sa gjatë viteve të para krizës se vitit 2008, që kanë qenë në vit. Për vitet 2016 dhe 2017 vleresohet se situata është më e mirëdhe rritja do të kap shifrat 1.6% në 2016 dhe 1.5% në Rendimenti i OAT për 10 vite do të rritet në mënyrë graduale duke filluar nga viti 2015 dhe ky evolucion do të ndikojë mbi çmimet. Megjithatë rritja e kërkesës e kushtëzuar nga evolucioni demografik do të çojë në një rritje të çmimeve në vitin 2017 në masën prej +3%. E kundërta ndodhtek parteneri kryesor i Francës, Gjermania, ku çmimet, duke filluar që nga viti 2015, parashikohen të rriten nga 5% në 2015 dhe me shifra të ndryshme në vitet në vazhdim. Kjo është rrjedhojë e kushteve të financimit të favorshme që gjykohen si solide si dhe gjendja e ekonomisë stabile dhe në rritje, bën që të inkurajojë kërkesën e investitorve individualë dhe institucional të huaj. Edhe në të ardhmen prezenca e nje disekuilibri midis kërkesës dhe ofertës, kryesisht në disa rajone qëndrore krijojnë mundësinë për të mbështetur dinamiken e çmimeve mbi mestaren edhe për një afat mesatarë. Rritja e e tregut të banesave në Gjermani ka filluar që në vitin 2015 dhe sipas të dhënave të Agjencive Gjermne (AG), çmimet e imobiliare janë rritur në 2015 me 5.9% nga vetëm 2.8% një vit më parë. Gjatë viteve të tjera sipas S&P vlerësohet që çmimet e tregut për 2016 kane qenë + 4.5% ndërkohë që në 2017 parashikohen +3.5%, pa rrezikuar formimin e ndonjë flluske. Ambienti makroekonomik mbetet shum i favorshëm si në aspektin e punësimit ashtu edhe në nivelin e pagave. Sipas S&P Produkti i brendeshem bruto parashikohet të rritet në1.7% në Rritja do të realizohet nga një rritje e fortë e kërkesës së brendëshme pa rrezikuar ndonjë problem disekuilibri. Çmimet e lendeve të para të ndërtimit janë relativisht stabile dhe veçenarisht ai igurit, i cili është pothuajse stabël prej 25 vitesh. Në bazë të studimeve të kryera nga S&P dhe OECD, rezulton se e njëjta situatë e ndryshimit të çmimeve të imobilareve mund të konstatohet edhe në vende të tjera. Kjo paraqitet në tabelën në vijim (S&P, OECD, Hypoport). 21

22 Niveli i çmimeve sipas vendeve: Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Vendi Begjikë + 2% + 1.7% 0.0% - 0.5% + 2% Francë +1.9% -2.5% -3.0% 0% +3% Gjermani +5% +2.8% + 5% + 4.5% +3.5% Irlandë +5.9% +16.2% +9.0% +5% +3% Itali -5.3% -2.9% % +3.0% Vendet e Ulëta -4.3% +2.2% +3% +3.5% +2.5% Portugali +0.4% +1.9% +4% +3% +2% Spanjë -1.6% 0% +2.5% +2.5% +4% Zvicër +0.8% +0.1% +1.5% +1% +0.5% Angli +5.4% 10% +7% 5% +2.5% Duke gjykuar mbi bazën e disa fakteve të ndërtuar më sipër evolucionet e çmimeve në vendet e industrializuara gjatë viteve të fundit kanë patur një rritje të ndjeshme. Në këtë rritje kanë ndikuar edhe një seri faktorësh të ndryshëm, ku një rol tëkonsiderueshëm mund të thuhet se ka patur edhe përmirësimi i sistemit të kredive dhe fillimi i rritjes ekonomikë apo stabilizimi i vendeve përkatëse. Mundesia që një blerës të mund të huazojë një kapital të rriskuar është një faktor kryesor dhe kjo mundësi është zgjeruar jo vetëm në vendet e zhvilluara, por edhe në kushtet e Kosovës dhe Shqipërisë dhe vendeve të tjera të Ballkanit.Përqindja e interesit luan një rol shumë të rëndësishëm, ecila është e ulët dhe lëviz nga 4 6%. (Autori, Vrojtime nga Bankat e nivelit të dytë). Në qoftë se përqindja e interesit do të rritet, atëherëë mund të thuhet se mundësia e blerësve për të patur një buxhet të mjaftueshëm është i vështirë. Sjellja e rreptë e bankave do të bëjë që belrësit të nxjerrin nga xhepat e tyre një sasi parash për këtë qëllim dhe për rrjedhojë kjo do të çojë në uljen e kërkesës. Nga ana tjetër edhe norma e inetresit e ulët për depozitat bankare ndikon në mënyrë të ndjeshme në rritjen e kërkesës për imobilare, sepse njerëzit mendojnë të shtojnë fitimet e tyre nga kapitali që disponojnë. Një ndikim ka edhe rritja e Produktit të brendëshëm bruto,e cila ka një korrelacion jo fort të fortë midis rritjes së çmimit te banesave dhe rritjes së PBB, por sidoqoftë një lidhje e tillë ekziston. Rritja e çmimeve aktuale ka një shtrirje gjeografike në pothuajse gjith Evropen, nderkohe që në vendet e ballkanit ka nje stabilitet si në Shqiperi, Serbi, Kosovë apo Maqedoni. Në këtë kuadër thuhet se duhet të merret në konsideratë lidhja e punësimit dhe rritja ekonomike me qëllim që të krijohet mundësia për të ardhura më të mëdha të blerësve. Një rritje ekonomikë e ulët shkakton një ofertë mëtë ulët dhe të ardhura më të ulta. Veçenarisht të rinjtë dhe të moshuarit preken më shum nga papunësia, por në se ato janë kërkues të banesave atëherë kjo kandikim më të madh në çmimet e tyre. 22

23 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Një fenomen që duket i ndjeshëm në vendet e zhvilluara, por që akoma nuk ka marrë vlerën e duhur në vendet e ballkanit, është edhe sasia e energjisë që harxhohet në ndërtesa të ndryshme. Ndërtesat për shkaqe të konstruksionit, formës, vjetërsisë, materialeve të ndërtimit etj, harxhojnë madhësi të ndryshme energjie, gjë që në një numër ndërtesash kjo rritë koston e jetësës. Prandaj në një seri vendesh organet përkatëse pajisin shitësit, ose ndërtuesit me një certifikat të eficiences së energjisë të banësës. Këto ndërtesa që kanë rezultate të ulta të koeficientit të përdorimit të energjisë e kanë më të vështirë të gjejnë blerës me çmime të ulta. Besimi i konsumatorve është një tjetër tregues i rëndësishëm në drejtim të çmimit të banesave. Kur besimi i konsumatorve mbetet i dobët, atëhere blerësit dhe shitësit kanë tendencë të presin një kohë të gjatë për të marrë një vendim. Në rastin e Kosovës dhe të Shqiperise, ku në vitet e fundit pati një rritje të ndjeshme të çmimeve të banesave nga 200 USD në vitin 1998, në 2000 dhe më shum në vitin Por konstatohet se si rezultat i faktorve të mësipërm, por edhe faktorit besim në të ardhmen e ekonomisë së tyre, blerësit ne vendet e Ballkanit kanë stopuar me blerjet dhe ka disa vite qe çmimet janë pothuajse të pa ndryshuara, megjithëse kërkesa është në rënie. Në vendet e zhvilluara një ndikim të ndjeshëm luan edhe situata në bursat, ku njerzit investojnë paratë e tyre. Në ato raste ku nuk ka mundësi apo besim të investosh në bursa, atëherë investitorët e ndryshëm investojnë në imobilare si investim alternativ.një pjesë e blerësve investojnë në blerjen e banesave të dyta, si shtëpi për pushime etj, por një pjesë tjerë investojnë në blerjen e banesave edhe për ti dhënë me qera. Në vendet ku bursat funksionojnë në mënyrë të rregullt, investitorët kanë shanse për të investuar atje, ndërsa në kushtet e Kosovës, Shqiperise dhe ndonjë vendi tjetër të ballkanit investimi në bursa është i vështirë, për rrjedhojë investitorët i adresohen tregut imobilare. 1.2 Sfondi i problemit në kushtet e Kosovës dhe të rajonit Në ekonomitë e vendeve të zhvilluara përbën rëndësi të veçantë nëse veprimtaria e tregut reflekton në mënyrë sa më të drejtë veprimtarinë reale. Eficienca e tregjeve është akoma më e rëndësishme për ato ekonomi që kanë të zhvilluar sistemin e shkëmbimeve tregtare. Sa më i madh, kompleks dhe modern të jetë sistemi i shkëmbimeve në ekonomi, aq më shumë është nevoja që këto shkëmbime të pasqyrojnë veprimtarinë reale të ekonomisë. Eficienca e tregjeve, sidomos të tregjeve në fushën e financës dhe të bursës, është një fushë e rrahur nga shumë studiues dhe autorë të ndryshëm. 23

24 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Më thellë dhe si pjesë e eficiencës së tregjeve rreshtohet eficienca e çmimit të produktit. Me eficiencë të çmimit të produktit nënkuptohet se çmimi i dhënë për një produkt të paraqesë dhe reflektojë drejtë dhe saktë vlerën e produktit. Eficienca e çmimit të produktit është pjesë përbërëse dhe ndikuese në eficiencën e tregut. E anasjellta nuk qëndron pasi lidhja shkaksore e këtyre dy fenomeneve është sipas rendit: nga çmimi te tregu. Në përmbledhje kemi një tërësi faktorësh të ndryshëm që përcjellin dhe ushtrojnë ndikim mbi çmimin e produktit dhe më pas ky çmim i produktit reflektohet në atribut të eficiencës së tregut. Nga ana tjetër dhe për të dalluar nga eficienca e çmimit të produktit sjellim në vëmendje se vet eficienca e tregut nuk kushtëzohet vetëm te çmimi. Eficienca tregut ka si atribut të saj, veç eficiencës së çmimit të produktit, transparencën e informacionit, lehtësinë e marrjes së informacionit nga të gjithë e pa dallim, kushtet e strukturës së tregut me konkurrencë të plotë ku secili aktor ka informacion të plotë dhe të barabartë lidhur me produktin etj. Kështu, në funksion të qartësimit të këtij studimit vlerësohet me vend sqarimi i mëposhtëm. Për këtë punim rendi dhe shkakësia paraqitet sipas këtij përkufizimi: faktorët e jashtëm përcaktojnë dhe ushtrojnë ndikim në eficiencën e çmimit të produktit dhe më pas kjo e fundit ndihmon në arritjen e eficiencës së tregut. Eficienca e çmimit ndikohet dhe përcakton ndikim në shumë dimensione dhe fusha të tjera. Ajo varet nga niveli i zhvillimit ekonomik të vendit. Është e natyrshme të shohim bashkëshoqërimin e eficiencës me zhvillimin ekonomik të një vendi. aktorët që marrin pjesë në treg, si dhe nga vetë institucionet rregullatorë dhe mbikëqyrëse të tregut dhe sistemit. Ekuacioni i problemit është një i llojit kompleks, me variabla të shumët si dhe me marrëdhënie ende të paqarta mes tyre. 24

25 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Faktorët & përcaktuesit Eficienca e çmimit Eficienca e tregut Figura 1. Paraqitje e fokusit të studimit dhe dallimi mes eficiencës së çmimit dhe asaj të tregut Le të bëjmë një paraqitje të sektorit të ndërtimit dhe të përpiqemi të nxjerrim në pah nevojën e një studimi të tillë. Zëri i industrisë dhe ndërtimit si komponentë i vlerës së shtuar të ekonomisë së një vendi është shumë i rëndësishëm. Sipas të dhënave nga Banka Botërore theksohet konsiderata e pranuar se vende të ndryshme kanë dhe reflektojnë strukturë të ndryshme të zhvillimit të ekonomisë së tyre dhe kjo varet nga natyra dhe karakteristikat e ekonomisë së secilit vend. Për rastin tonë, veç shifrave për Kosovën (XKX 1 ), në shqyrtim merrendisa vende të rajonit si Shqipëria (ALB), Bosnje dhe Hercegovina (BIH), Maqedonia (MKD), Mali i Zi (MNE) dhe Serbia (SRB). Në këtë paraqitje vihet re se komponenti i industrisë dhe ndërtimit zë peshën më të madhe të vlerës së shtuar te rasti i ekonomisë së Serbisë, komponent i cili shtrihet në diapazonin nga 28% në vitin 2007 deri në 33% në vitin Nga ana tjetër Mali i Zi ka performuar gjatë viteve të fundit si vendi ku ky faktor i rëndësishëm i ekonomisë përbën peshën më të vogël krahasuar me vendet e tjera në Shqyrtim. Shqipëria ka njohur rritje të këtij sektori deri në vitin 2008 dhe pas këtij viti ka njohur reduktim, gjithsesi në vitin 2015 ky sektor mbante peshën e rreth 26% të vlerës së shtuar për vendin. Njëherësh shihet se ekonomia e Kosovës ka njohur një qëndrueshmëri të sektorit të industrisë dhe ndërtimit. Në vitin 2015 sektori i industrisë dhe ndërtimit për rastin e ekonomisë së Kosovës përbënte rreth 20% të vlerës së shtuar: me fjalë të tjera, rreth një e pesta e ekonomisë së Kosovës. Kjo ekspoze lidhur me kontributin e sektorit të ndërtimit në vlerën e shtuar na shton akoma më tej nevojën për të vëzhguar fenomenin e industrisë së ndërtimit. 1 Sipas kodit që mban databaza e Bankës Botërore. 25

26 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 35% ALB BIH MKD MNE SRB XKX 30% 25% 20% 15% Figura 2. Pesha e industrisë dhe ndërtimit në vlerën e shtuar në përqindje sipas ecurisë në vite për vendet e përzgjedhura. Burimi: Banka Botërore (2017) Ashtu siç thamë më lartë, ndërtimi është një sektor i rëndësishëm i ekonomisë së Kosovës. Rëndësia e tij nuk është vetëm në planin e kontributit në vlerën e shtuar të vendit, por edhe për aspekte të tjera siç është punësimi dhe zhvillimi në tërësi i vendit. Lidhur me kontributin në vlerën e shtuar të ekonomisë, sektori i ndërtimit së bashku me afarizmin e pasurive të paluajtshme përbëjnë gati një të katërtat e saj. Grafiku më poshtë na jep prezantim më të qartë për këtë kontribut të sektorit të ndërtimit dhe të tregtisë së pasurive të paluajtshme. Është interesante të vëzhgohet sjellja e secilit komponent përgjatë viteve. Aty ku sektori i ndërtimit është në rënie, afarizmi i pasurive të paluajtshme është në rritje dhe anasjellas. Kjo mund të jetë diçka interesante dhe që meriton vëzhgim e thellim më vete, por ky në këtë studim nuk do të merremi me këtë.nga ana tjetër ndërtimi ka shërbyer si një nga shtyllat kryesore për ekonominë e vendit dhe kundrejt sfidave ka vijuar të zgjerohet edhe gjatë krizës ekonomike në Kosovë, duke siguruar një pjesëmarrje prej 9.5% sektori i ndërtimit ishte punëdhënësi i katërt më i madh në Kosovë në vitin 2014, duke punësuar rreth 39,000 vetë. Megjithëse pjesëmarrja në punësim e sektorit të ndërtimit në mesin e gjithë sektorëve tjerë ka rënë në vitin 2014, në krahasim me vitin e kaluar nga 11.4% në 9.5%, numri total i punonjësve është rritur për 10,

27 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 30% 25% 27% 26% 20% 15% 16% 19% 16% 10% 11% 5% 0% 10% Ndertimtaria Afarizmi me pasuri te patundshme Së bashku Figura 3. Pesha që zë Ndërtimtaria dhe Afarizmi me pasuri të patundshme në Vlerën e Shtuar të Kosovës. Burimi: Agjencia e Statistikave (2015). Veç kësaj sektorin e ndërtimit është vështirë ta shikosh të veçuar dhe si faktor që ekziston pa u ndikuar dhe pa ndikuar komponentë të tjerë të ekonomisë së një vendi. Në këtë kontekst interesante është të shikojmë ecurinë në vite të kredive me probleme parë në llupën e krahasimit mes vendeve të rajonit. Sa i takon këtij treguesi ekonomia e Kosovës paraqet preformancën më të mirë krahasuar me ekonomitë e vendeve fqinje pasi vlerat e tij janë jo më lartë se 8% (gjithnjë mbështetur në të dhënat e Bankës Botërore).Nga ana tjetër vihet re se Shqipëria ka njohur një rritje shqetësuese parametri deri në vitin 2014 dhe më pas është shënuar një ulje e lehtë e tij. Në tërësi duhet theksuar se fenomeni i kredive me probleme ka prekur të gjitha ekonomitë dhe kjo është vënë re sidomos pas vitit 2007, ku treguesi i shëndetit të sektorit bankar dhe financiar të vendeve është përkeqësuar ALB BIH MKD MNE SRB XKX Figura 4. Ecuria e kredive me probleme në disa vende të rajonit. Burimi: Banka Botërore (2017) 27

28 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Sektori i ndërtimit dhe ai financiar i një vendi shkojnë paralel mes njëra-tjetrës, duke qenë se ky i fundit ushqen rritjen e tij përmes injektimeve që bën sektori bankar në ekonominë e vendit. Ndërtuesit marrin kredi përmes sistemit bankarpër të financuar projektet e tyre; nga ana tjetër banka merr pagesat periodike (këstet e kredisë) në përgjigje të shlyerjes së huas së marrë. Lidhja mes dy komponentëve është e një lloji tipik të marrëdhënieve në ekonomi. Nëse shikojmë korrelacionin e kësaj lidhjeje në vendet fqinje vërejmë se korrelacionin më të lartë e tregon rasti i ekonomisë së Malit të Zi dhe më pas ajo e Serbisë (-0.78 dhe +0.62), vetëm se shenja është e kundërt. Për rastin e Malit të Zi, marrëdhënia mes sektorit të ndërtimit dhe kredive me probleme rezulton me drejtim të kundërt: rritja e njërës shoqërohet me uljen e tjetrës. Kjo gjetje shkon me logjikën ekonomike, pasi kreditë me probleme vijnë për shkak se ndërtuesi nuk arrin të kthejë në afatin e përcaktuar huan e marrë nga banka. Ndërsa për rastin e ekonomisë serbe, rritja e vëllimit të sektorit të ndërtimit shoqërohet me rritje të kredive me probleme. Për rastin e ekonomisë së Bosnje dhe Hercegovinës fortësia e korrelacionit është mesatare por me krah të kundërt, pra si në rastin e Malit të Zi. Për rastin e ekonomisë së Shqipërisë dhe asaj të Kosovës koeficienti i korrelacionit nuk tregon ndonjë marrëdhënie të fortë mes tyre (+0.18 dhe përkatësisht). Kjo sigurisht nënkupton se duhet të marrim në konsideratë edhe faktorë të tjerë kur shqyrtojmë këtë elementë të lidhjes ekonomike. Te sektori i industrisë dhe ndërtimit nuk është vetëm ngritja e pasurive të patundshme, por në bazë të nomenklaturës së treguesit agregat përfshihen brenda tij edhe zhvillime të tjera siç është minierat, pasuritë nëntokësore etj. Për Shqipërinë korrelacioni reflekton një marrëdhënie pozitive, ndërsa për Kosovën negative. Kjo paraqitje shtron pyetjen nëse sektori i ndërtimit është nxitje apo pengesë e ekonomisë. Kjo është një dilemë me shumë interes dhe që nxit një debat shumë të gjerë, mirëpo në këtë material do të merremi vetëm në aspektin financiar të eficiencës së tregut të pasurive të paluajtshme në Kosovë. Dilema që u shtrua më sipër mund të merret e të trajtohet nga studiues të fushënnë të ardhmen dhe të nxjerrin një përgjigje përfundimtare sa i takon kësaj çështjeje. 28

29 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli SRB MKD ALB XKX BIH MNE Figura 5. Korrelacioni mes sektorit të ndërtimit si pjesë e vlerës së shtuar dhe kredive me probleme. Burimi: Banka Botërore, Llogaritje të autorit Paraqitja e mëposhtme jep pamjen grafike të bashkëshoqërimit mes sektorit të ndërtimit si pjesë e vlerës së shtuar, nga njëra anë, dhe të nivelit të kredive me probleme nga ana tjetër. Siç shihet kreditë me probleme për rastin e Kosovës janë në nivel shumë më të ulët se sa në Shqipëri dhe që performojnë një qëndrueshmëri ndër vite. Për rastin e ekonomisë së Kosovës, sektori i ndërtimit përbën një nivel shumë më të ulët si kontribues në vlerën e shtuar krahasuar me të njëjtin komponentë për Shqipërinë. Për më shumë, ndjekim figurën 6 më poshtë. 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Shqipëria: Shqipëria: Kosova: Kosova: Figura 6. Bashkëshoqërimi i sektorit të ndërtimit me kreditë me probleme sipas viteve për rastin e Shqipërisë dhe të Kosovës. Burimi: Banka Botërore, Llogaritje të autorit Për më thellë, në shumë vende në zhvillim edhe në Kosovë sektori i ndërtimtarisë është një nga sektorët më të rëndësishme sa i përket punësimit dhe densitetit. Duke pasur parasysh procesin e ristruktirimit mund të themi se do ta mbajë këtë pozitë edhe për një kohë të gjatë. Gjatë luftës së viteve 1998/99, veçanërisht në zonat rurale në 29

30 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Kosovë ka pasur shumë shtëpi të dëmtuara dhe të papërdorshme. Sipas të dhënave statistikore, pothuajse 120 mijë shtëpi të asaj kohe kanë qenë të shkatërruara në masë. Pas luftës, gjysma e riparimeve janë bërë nga donacionet e organizatave ndërkombëtare kurse gjysma tjetër është financuar nga vetë qytetarët. Në të njëjtën kohë, mjedisi i luftës ka shkatërruar ndërtesat publike dhe ka shkaktuar dëme serioze në infrastrukturë. Kjo tabelë negative, ka mundësuar rigjallërimin e sektorit të ndërtimtarisë dhe Kosova është shndërruar në një vend ndërtimi. Në ndërtimin e infrastrukturës, në rend të parë janë investimet publike, qendrat tregtare në sektorin privat dhe strukturat e strehimit. Edhe pse ky nxitim në vitin 2009 kishte pushuar si rezultat i krizës globale, ndërtimet kanë vazhduar. Paqëndrueshmëria në vend në vitin 1990, arsyet e pasigurisë, mos bërja e investimeve në sektorin e ndërtimtarisë dhe shkatërrimet e shkaktuara nga lufta kanë shkaktuar migrimet nga zonat rurale drejt qytetit. Para vitit 1999 popullsia e Prishtinës ishte rreth mijë mirëpo tani ajo ka rreth 600 mijë. Qytetarët e zonave rurale për të shfrytëzuar mundësitë e punësimit janë drejtuar drejt jetës së qytetit. Arsyeja tjetër për dendësinë e kërkesës është se emigrantët kosovar dëshirojnë të kenë patundshmëri në Kosovë. Sidomos gjatë vizitave të verës, atdhetarët bëjnë investimet e tyre në këtë drejtim. Nga ana tjetër, mungesa e auditimit dhe numri i madh i ndërtimeve pa leje dhe mosndalimi i kësaj janë probleme me të cilat është e vështirë të përballohet. Qeveria, në veçanti në lidhje me sektorin e ndërtimtarisë dhe për të ndaluar ndërtimet pa leje është duke u munduar të bëjë rregullimin e mekanizmave të auditimit dhe thekson qartë strategjinë për periudhën e ardhshme. Nëse shohim në historikun e çmimeve për rastin e Kosovës do të vëmë re se çmimet që i referohen banesave si strehimi, qiratë etj. janë gjithnjë (me përjashtim të vitit 2007) mbi indeksin e çmimeve për ushqime. Indeksi i çmimeve të konsumatorit kompozohet mbi bazën e të gjitha klasave të shpenzimeve. Strehimi dhe ushqimet janë vetëm dy nga klasat që e përbëjnë këtë indeks. Kjo shpjegon arsyen pse pas vitit 2007 IÇK është gjithnjë nën nivelin e dy klasave të tjera. E rëndësishme është të përmendim se ritmi i rritjes që indeksit të çmimeve për strehim është gati-gati i qëndrueshëm dhe vihet re një bashkëshoqërim i me indeksin e çmimeve për ushqime. Rritja në termat e diferencës së pikës më të lartë me atë më të ulët është 31.6 pikë. Kujtojmë se indeksi kishte bazën e tij 100 për vitin

31 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli amplitudë prej IÇK Strehimi Ushqimi dhe pije joalkoolike Figura 7. Ecuria e indeksit të çmimeve të konsumatorit (IÇK), strehimit, dhe ushqimeve në vitet Burimi: Agjencia e Statistikave të Kosovës (2015) Në këtë tezë doktorature vëzhgojmë dhe shpjegojmë natyrën dhe konstruktin e faktorëve që përcaktojnëeficiencën e çmimeve të pasurive të paluajtshme në Prishtinë. Në teorinë e financës mësohet se çmimi i banesave dhe për rrjedhojë edhe eficienca e tij ndikohet nga shumë faktorë. Lista e tyre mund të nis nga ato me natyrë historike e deri te shijet, te faktorët me karakter ekonomik dhe preferencat e individit. Ndër ta mund të përmendim të ardhurat e familjes: sa më të larta të ardhurat e familjes aq më e madhe është kërkesa për pasuri të paluajtshme dhe si rezultat çmimi i tyre njeh rritje. Dërgesat e emigrantëve (remitancat) janë një faktor tjetër shumë i rëndësishëm që ndikon në nivelin e të ardhurave të familjes e më pas në kërkesën dhe çmimin e pasurive të paluajtshme. Gjithnjë është parë nga studiuesit se dërgesat e emigrantëve për vendet e varfra dhe në zhvillim luajnë rol me rëndësi në progresin e përgjithshëm të vendit. Sistemi bankar dhe kushtet që ofron ai për kreditim si dhe për kursim përbëjnë një burim tjetër që ndikon në çmimin e banesave. Nëse sistemi bankar siguron interesa të larta për depozita, atëherë publiku është i prirur të konsiderojë investimin për banim si investim në të ardhmen. Kursi i këmbimit dhe tregtia e jashtme ndikon në shtrenjtimin e pasurive të paluajtshme. Më tej vlen të përmenden faktorë me origjinë nga demografia e popullsisë siç është për shembull raporti i lindshmërisë, struktura e popullsisë, lëvizjet migruese në zona të ndryshme brenda vendit dhe punësimi. 31

32 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 kredia hipotekore dhe normat e interesave kushtet fiskale dhe rregullimet institucionale të ardhurat e familjes dhe dërgesat e emigrantëve Çmimi i banesave faktorët demografikë dhe punësimi kosto e ndërtimit dhe inflacioni kurset e këmbimeve Figura 8. Ilustrim i kompleksitetit të problematikës së çmimeve të banesave. Nga ana tjetër, nësekostot e ndërtimit dhe niveli i përgjithshëm i çmimeve (inflacioni) favorizojnë ofertën e pasurive të paluajtshme, atëherë çmimi i pasurive të paluajtshme u përshtatet atyre. Planet rregulluese të zonave, lejet e ndërtimit nga institucionetvendore e qendrore si dhe kushtet fiskale e orientojnë tregun e banesave. Të mos harrojmë se këta faktorë nuk janë të tillë që shprehin ndikim vetëm mbi çmimin e banesave, por edhe mbi njëri-tjetrin. Marrim shembull për ilustrim, remitancat apo dërgesat e emigrantëve sigurisht që ndikojnë kursin e këmbimit. Po ashtu niveli i të ardhurave të familjes ndikon në kreditimin e sektorit financiar. Prandaj duke përmbledhur, problematika e eficiencës së çmimit të banesave dhe e tregut të pasurive të paluajtshme përbën një sfidë në menaxhimin dhe organizimin nga pikëpamja konceptuale. Problemi ka shumë dimensione dhe përmasa. Logjika matematikore na ndihmon të kuptojmë se një faktor që përcaktohet nga një faktor tjetër mund të paraqitet në një grafik me dy dimensione (abshisë dhe ordinatë), një faktor që ndikohet nga dy faktorë të ndryshëm mund të paraqitet në një rrjet me tre dimensione. Mirëpo nga trajtesa që u prezantua më lartë kuptuam se tërësia e faktorëve që përcakton çmimin e banesave është e madhe dhe kërkon një aftësi të veçantë për konceptim dhe thellim në studimin e fenomenit. 32

33 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli Identifikimi i dispozitave ligjore në Kosovë për vendosjen e ekuilibrit kerkesë ofertë Qeveria e Kosovës i ka kushtuar njëvëmendje të veçantë edhe problemeve të strehimit, duke krijuar mundësinë që tregu të funksionojë mirë dhe duke stimuluar ofertën nëpërmjet masave të ndryshme adminsitrative dhe politikave përkatëse fiskale. Kërkesa dhe oferta për strehim ndryshojnë në vartësi të rrethanave dhe periudhave të ndryshme. Kjo reflektohet me ndryshimin e çmimeve të blerjeve dhe të shitjeve nga një peridhë në tjetrën dhe nga një zonë në tjetren. Megjithatë kërkesa për blerje banesash mbetet akoma e lartë në Kosovë dhe kryesisht në Prishtinë si rezultat i zhvendosjes së popullsisë në peridhën pas luftës. Në vendosjen e çmimeve ndikim ka edhe qiraja e ndërtesave, ku një pjesë e popullsisë preferon të marrë shtëpi me qira në vend se ta blejë atë. Qiratë në Prishtinë janë relativisht të larta duke pasur parasyshë tregun rajonal dhe atë të Shqipërisë. Kështu sipas të dhënave të organizatës ndërkombëtare mbi migracionin (IOM) në një studim të kryer në vitin 2016, ka evidentuar se niveli i qirave sipas llojeve të hapësirave është si në vijim: Studio banese euro; Banesë me një dhomë fjetje euro; Banese me tri dhoma fjetje: euro; Qiratë në qytete të tjera të Kosovës si për shembull në Mitrovicë, Pejë apoferizaj janë afërsisht euro më lirë se sa në Prishtinë. Funksionimi i tregut bëhet me ndërmjetës imobilarë, ku janë krijuar dhe funksionojnë një seri agjencishë të ndryshme. Këto agjenci supozohet se kanë një informacion të nivelit të kënaqëshëm, por nga ana tjetër blerësi nuk mund të thuhet se ka të gjithë informacionin duke krijuar një asimetri gjë që çon dhe në devijimin e çmimeve në raste të ndryshme. Çmimet e banesave mesatarisht në Prishtinë luhaten nga euro, por ka dhe çmime në qendër që shkojnë mbi 2000 euro. Ndërkohë mendohet që në qytete të tjera çmimet e banesave variojnë në masën 500 deri në 600 euro mesatarisht, por edhe këtu ka ekstreme ku çmimet janë më të vogla dhe më të larta. Këto masa janë parashikuar në ligjin Nr 04./L-061 Për shitjen e banesave për të cilat ekziston e drejta banesore Ligji ka të përcaktuar mënyren e llogaritjes së çmimit të banësës për efekte tatimore, i cili përgjithësisht është në përputhje me tregun ose përafërsisht sa ai. Çmimi i shitjes së banesave është përcaktuar në nenet 16,17 dhe 18 të këtij ligji. Mbi bazën e këtyre neneve, çmimi bazë për llogaritjen e çmimit të shitjes së banesave është njëqind (100) euro për m 2 dhe koeficienti i lirimit Kl është 0.03 për çdo viti vjetërsie. Në vijim çmimi i shitjes së banesës llogaritet sipas formulës: ( Vl Vj Kl) Çsh = Vl, ku: 33

34 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 Çsh - Çmimi i shitjes; Vl Vlera e banësës; Vj Vjetersia e banesës; Kl - Koeficienti i lirimeve. Koeficienti i lirimit zbatohet për periudhën e vjetërsisë së banësës prej 15 deri në 30 vite. Në rastet kur blerësi nuk ka mundësi të paguaj të gjith shumën e parashikuar sipas kontratës, atëherë pjesa e mbetur kalohet në bashkëpronësi dhe përdoret nga blerësi në formën e qirasë. Në këtë ligj është rregulluar edhe e drejta e blerjes (kërkesa) dhe e drejta e shitjes (oferta). Përsa i përket ofertës ajo parashikon që shitës mund të jenë shtetas nga Kosova që banojnë në Kosovë, por edhe shtetas nga Kosova që banojnë jashtë Kosovës,gjithashtu shitës mund të jenë edhe organizata apo ndërmarrje publike. Rregullat për shitjen parashikohen sipas këtij ligji, ku shitësi duhet të respektojë përcaktimin e statusit të banesës, të vërtetojë që ajo banësëështë e lirë dhe nuk ka ndonjë pretendim tjetër as nga shteti dhe as nga privaët. Shitja duhet të bëhet mbi bazën e kontratës, e cila duhet të përmbajë: palët kontraktuese, kohën dhe vendin e lidhjes së kontratës, të dhënat e banësës, e cila është lëndë e kësaj kontrate, çmimin, deklaratën e shitësit që pranon bartjen e të drejtës pronësorenë blerësin dhe rregjistrimin e saj në rregjistrin mbi pronën e pa luajteshme, deklaratën e blerësit që pranon regjistrimin e hipotekës mbi banësë, në rastet e pagësës së çmimit me këste, kushtet, mënyrën dhe afatin e përmbushjes së kontratës dhe shkaqet e shkëputjes së kontratës. Krahas tyre në drejtim të ofertuesve janë marrë edhe një seri masash administrative që favorizojnë rritjen e ofertës së banesave si lehtësia në dhënien e lejeve të ndërtimit, investimet në infrastrukturën energjetike, ujoesjelles, hapsinore etj. Nga ana tjetër edhe nga pikpamja e kërkesës, garancitë ligjore janë të kënaqëshme të cilat rregullohen me këtë ligj, por edhe me ligje të tjera që kanë të bëjnë me rritjen e të ardhurave dhe mundësinë e lëvizjes së popullsisë. E drejta për blerjen e banesës përbën një aspekt serioz të funksionimit të kërkesës, mbasi kjo eliminon abuzimet dhe flluskat e ndryshme të çmimeve. Bartës i së drejtës banesore, është një person fizik të cilit i është ndarë banesa, i është dhënë në shfrytëzim dhe i cili ka lidhë kontratë mbi shfrytëzimin e banësës. (Neni 3 i ligjit). Blerës në kuptimin e këtij ligji konsiderohen personat që sipas kushteve të këtij ligji, mund të blejnë banesën për të cilën ekziston e drejta banesore, e që përfshin bartesin e të drejtës banesore si dhe antarët e ngushtë të bashkësisë familjare të bartësit të së drejtës banesore, me pëlqimin e tij të dhënë gjatë jetës ose pas vdekjes me aktvendim 34

35 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 të trashëgimisë(neni 3 i këtj ligji). Nga kjo rezulton se problemet e blerjes janë të rregulluara mire dhe nuk paraqesin Probleme. Llogaritet që në Kosovë më shum se 90% e familjeve kanë një shtëpi, por ka disa familje të cilat jetojnë më disa kurora në të njëjten banese, e cila nuk ka standardet normale të jetesës. Në këtë kënd vëhstrim kjo kërkesë që ekziston nga ana e numrit të familjeve pa shtëpi dhe atyre që kërkojne zgjerim si dhe rritjes së numrit të familjeve të reja si rezultat i proceseve demografike përbën kërkesën e ardhme për banesa. Kjo mund të konsiderohet si nevojë, por duke pasur parasyshë mundësinë blerëse të popullsisë dhe të familjeve, mund të parashikohet se për të paktën edhe 10 vitet e ardhshme kërkesa për banesa në Komunën e Prishtinës mund të jetë rreth 500 banesa në vit. Situata e nivelit të çmimeve dhe madhësia e kërkesës, janë të tilla të cilat mund të pasqyrojnë një treg eficient në fushën e banesave, me përjashtim të disa rasteve, ku çmimet janë abuzive si rezultat i diferencës midis kërkesës dhe ofertës në atë zonë dhe për atë lloj banese. 1.4 Disa instrumente të mundëshme për të pasur një ekuilibër midis kërkesës dhe ofertës Për të arritur njëekuilibër në mes të kërkesës dhe ofertës së imobilareve shteti ose institucionet financiare mund të ndërhyjnë me politikat e tyreduke synuar të vendosin një ekuilibër. Masa të tilla mund të jenë frenimi i rritjes së çmimeve dhe parashikimi i një flluske ose shpërthimi. Në rastin e Kosovës dhe Shqipërisë apo edhe të vendeve të tjera të Ballkanit si Maqedoni, Serbia dhe Mali i Zi, financimet e kërkesave për banesa janë tërealizuara kryesisht nga fondet private të investitorve. Kjo ndërhyrje e cila duhet të jetë politike mund të parandalojë falimentimin e tregut imobilare. Është e rëndësshme gjithashtu që të limitohen në maksimum ineficiencat si rezultat i ekzistencës së një asimetrie informacioni dhe raportit të forcave midis aktorve të ndryshëm. Ekuilibrimi i çmimeve mund të bëhet nëpërmjet disa masave që supozohet ndërhyrja si mbi anën e kërkesës ashtu edhe mbi anën e ofertës dhe që mund të sygjerohen në vijim: 1. Nga pikpamja e ofertës supozohet se ekzistojnë disa masa që mund të merren dhe që ndikojnë pozitivisht mbi të. Të tilla masa si ndryshimi dhe vënia në dispozicion i zonave tërheqëse ose jo,vënia në dispozicion të ndërtuesve të terreneve të mjaftueshme për të ndërtuar, harmonizimi dhe theshtimi i procedurave administrative dhe ligjore për marrjen e lejeve të ndërtimit dhe procedurave të tjera, nga ana e pushtetit qëndror dhe lokal. Kjo do ti shërbente një planifikimi më të mirë të territorit. Në aspektin e politikave ekonomike kjo nuk përbën ndonjë problem të rëndësishëm, por në aspektin e ruajtjes 35

36 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 sëterritorit dhe të ambinetit kjo përbën një problem shum të rëndësishëm. Për këtë arsye ky aspekt duhet të parashikohet në afat të gjatë. 2. Aplikimi i taksave mbi ndërtesat ose futja e taksave të reja për një kategori të caktuar ndërtesash do ti sherbente reduktimit të blerjeve spekulative dhe vendosjes së një çmimi real në treg. Aktualisht mjaft ndërtues, si rezultat i stopimit të çmimeve të ndërtesave,mbajnë me mijra metër katrore ndërtime pa shitur, duke pritur që çmimi të rritet më tej, ose i ofrojnë ndërtesat me çmime artificiale të larta. Kjo krijon mundësinë e ekzistencës së flluskës financiare. Nga ana tjetër taksa mbi të ardhurat imobilare mund të trajtohet në mnëyrë tjetër dhe mban parasyshë jetëgjatësinë e të mirës imobilare. Ndërkaq çështjet e taksave janë mjaft të ndjeshme politikisht dhe ato mund të provokojnë shkëputje ose çvendosje të padëshirueshme mbi treg. 3. Së treti, metodë e përhapur gjerësisht, konsiston në ndërhyrjen nëpërmjet sistemit të mbikëqyrjes nga banka qëndrore në kontrollin e kolateralit. Në qoftë se vlera e kolateralit në treg ulët, atëherë banka është e detyruar që të rrisë provigjionet dhe për këtë arsye edhe niveli kredisë do të jepët më i argumentuar, duke mos rritur në mënyrë artificiale kërkesën. 4. Zbritjet fisklale të interesave hipotekare, mund të jenë një tjetër masë që debatohet dhe synohet të praktikohet në momentin aktual. Ky inkurajim shtetëror nëpërmjet taksave si dhe norma e ulët e interesit do të bëjnë që të rritet kërkesa për imobilare. Por nga ana tjetër në kushtet kur ndërtuesit e mbajnë konstante ofertën kjo mund të çojë në rritjen e çmimeve. 1.5 Fokusi i studimit Përmes këtij punimi paraqitet analizë lidhur me eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë duke e parë atë të përkrah dhe të lidhur me shumë aspekte dhe dimensione të fushës. Studimi i eficiencës së tregut të banesave është ende në hapat e parë si dhe nuk ka një bazë të dhënash dytësore për këtë feonomen ku rezultatet të mbështeten dhe ku të bazohen politikat e sektorit përkatës. Megjithatë, ky studim hedh dritë mbi eficiencën e çmimit të banesave duke u kanalizuar në këto objektiva, të cilët paraqesin thelbin e punimit: Qëllimi: Të identifikojë dhe ndërtojë konstruktin e faktorëve që përcaktojnë dhe ndikojnë eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Objektivat: Ky studim realizohet përmes arritjes së objektivave të cekura si në vijim: 36

37 Prezantim me problemin dhe fokusi i tij Kapitulli 1 1. Të analizojë literaturën e shkruar në fushën e financave, metodat dhe metodologjitë që aplikohen aktualisht dhe të nxjerr të metat e metodikave të saj dhe problemeve të tjera, 2. Të ndërtojë një metodikë teorike mbi bazën e të cilave të llogaritet eficienca e çmimeve të banesave. 3. Të analizojë kontekstin në të cilin gjen shtrat eficienca e çmimit të banesave në Prishtinë, duke u ndalur në aspektin e ligjeve të sektorit, aspektin e faktorëve makroekonomik, ai i faktorëve të prodhimit, të tregut dhe aspekti i kërkesës në tregun e banesave. 4. Të jap përgjigje lidhur me konstruktin e faktorëve dhe dimensioneve që ndikojnë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Në ndihmë të objektivave të shprehur vijnë pyetjet e mëposhtme: si e perceptojnë qytetarët e Prishtinës eficiencën e çmimit të banesave? cilët janë faktorët që ndikojnë më shumë eficiencën e banesave? a ndikohen këta faktorë nga kategori të caktuara siç është përvoja dhe interesi në lidhje me tregun e banesave? cili është konstrukti i faktorëve që qeverisin eficiencën e çmimit të banesave në kryeqytetin e Kosovës? Eficienca e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme konsiston në një temë që mbështjell pranë vetes një problematikë të gjerë të botës së financës. Kemi nevojë të kuptojmë më mirë se nga çfarë përcaktohet vlera reale dhe përfaqësuese e pasurive të paluajtshme, ose me fjalë të tjera se çfarë e ndikon çmimin e pasurive të paluajtshme, cilët janë faktorët dhe komponentët kryesor të çmimeve të këtyre aseteve.ndër të tjera shkenca e financës ndihmon lidhur me marrjen e vendimeve të duhura për të investuar dhe parashikimin e efekteve financiare të vendimeve të marra. Me këtë arsyetim, mbështetemi te shkenca e financës për të marr përgjigje mbi problemin e ngritur në këtë material. 37

38 Kapitulli 2 SUDIM I LITERATURËS NË LIDHJE ME EFICINCEN E ÇMIMIT TË BANESAVE Literatura dhe kontributi i autorëve në këtë fushë është i madh dhe i gjerë. Megjithatë përsëri teoria e eficiencës në tregun e pasurive të paluajtshme mbart debate dhe paqartësi. Teoria e eficiencës është një koncept që ka njohur formulim gjatë viteve Verifikimi i eficiencës kalon në disa teste të veçanta dhe metoda për vlerësimin e saj ka njohur përmirësime të vazhdueshme me kalimin e viteve. Ky kapitull është ndërtuar në pesë çështje kryesore. E para trajtohet çështja për njohjen me konceptet, pas saj prezantohemi me tregun e pasurive të paluajtshme. Çështja e strukturës ekonomike të tregut shtjellohet përpara metodave për vlerësimin e eficiencës. Kapitulli mbyllet me njohjen e kontributit të autorëve me origjinë shqiptare në fushën e eficiencës dhe tregut të pasurive të paluajtshme. 2.1 Eficienca koncepte dhe konsiderata Përkufizimi më i pranuar për eficiencën është: Eficienca është masa në të cilën çmimi i një mjeti reflekton të gjithë informacionin e gjindshëm dhe të lidhur me të. Koncepti i eficiencës së tregut u zhvillua në vitin 1970 nga ekonomisti Eugene Fama, teoria e të cilit u njoh si Hipoteza e Tregut Eficient. Kjo teori shpreh se nuk është e mundur për një investitor që të performojë më mirë se tregu sepse i gjithë informacioni i gjindshëm është rezultat i çmimeve në treg. Kur bëhet fjala për investimet në tregun financiar, investitorët që i binden këtij konstatimi preferojnë të investojnë në fondet e indekseve të cilët përshkruajnë perfomancën e tregut në tërësi. Fama është kontriubuesi më i rëndësishëm për literaturën e eficiencës. Eficienca e tregut është një çështje thelbësore për vlerësimin e investimeve. Fillimisht nëse tregu është eficient, atëherë çmimet e tregut janë vlerësimet më të mira për vlerën e mjetit. Për më tepër, procesi i vlerësimit të kthehet thjesht në një njohje të

39 Literatura Kapitulli 2 çmimit të tregut. Nga ana tjetër, nëse tregu nuk është eficient, atëherë çmimi i tregut mund të ndryshojë nga vlera e vërtetë e mjetit. Çmimi mund të jetë më i lartë ose më i ulët se vlera reale. Për rrjedhim në këto kushte procesi i vlerësimit orientohet nga matje të arsyeshme të kësaj vlere. Më tej, një treg jo eficient nuk mund të analizohet në tërësinë e tij, por vëzhgimet mund të bëhen për pjesë të caktuara, zgjedhje ose kampione të tregut që na japin idenë e vlerës. Kjo shërben pasi kursen kohë për analistët e tregut si dhe rrit mundësinë e gjetjes së mjeteve të mbiçmuar apo nënçmuar Tregu eficient Çështja se çfarë karakterizon një treg efiçient është diskutuar fillimisht nga Fama dhe autorë të tjerë të kësaj rryme në fund të viteve 60 dhe në fillim të viteve 70. Në formën e saj origjinale Hipoteza e Tregut Efiçient pohonte se një treg është i tillë kur ky i fundit përshtatet me shpejtësi ndaj informacioneve të reja (Fama E. F., 1969). Tregu që autorët e këtyre viteve kishin në mend ishte tregu financiar, veçanërisht bursa dhe tregu i këmbimit valutor. Edhe në vitet në vazhdim këto tregje kanë marrë pjesën më të madhe të vëmendjes në këtë drejtim. Hipoteza e Tregut Efiçient (HTE) është përkufizuar dhe klasifikuar në tre versionet e saj në mesin e viteve 1970 dhe numri i testeve empirike të efiçiencës për tregje të ndryshme financiare u rrit që në fillim të viteve 80. (Gatzlaff D.H dhe Tirtiroglu, 1995). Përkufizimi i tregut eficient: Një treg eficient është ai treg në të cilin çmimet e aseteve reflektojnë tërësisht informacionin e disponueshëm. Hipoteza e tregut eficient është e bazuar në disa supozime. Këto supozime janë: Një numër shumë të madh të pjesëmarrësve konkurrues në treg; Informacioni është i disponueshëm dhe teorikisht pa kosto për t u përfituar dhe Kostot e transaksioneve janë të ulëta. Një treg është efiçient jo kundrejt të gjitha informacioneve të disponueshme por në lidhje me disa informacione të veçanta. Në këtë kontekst duhet të dallojmë tre tipe të përgjithshme informacionesh dhe në mënyrë tradicionale mund të përcaktojmë tre forma të eficiencës së tregut: të dobët, gjysmë të fortë dhe të fortë. Hipoteza e tregut eficient fokusohet jo vetëm te tipi dhe burimi i informacionit, por edhe në cilësinë dhe shpejtësinë me të cilën informacioni përhapet ndërmjet investitorëve. 39

40 Literatura Kapitulli 2 Forma e dobët e HTE pohon që të dhënat e kaluara përfshirë çmimet nuk kanë asnjë përdorim në parashikimin e ndryshimit të çmimeve të ardhshme. Forma gjysmë e fortë e HTE pohon që përfitime të konsiderueshme jonormale nuk mund të realizohen në mënyrë të vazhdueshme duke përdorur informacionin publik të disponueshëm. Forma e fortë pohon që nuk ka informacion, publik ose privat, që lejon investitorin të sigurojë vazhdimisht fitime jonormale (Bundo, 2009). Në literaturën financiare, koncepti i eficiencës së tregjeve financiare është më e konsoliduar për shkak të kontributeve të shumë autorëve. Ajo ilustron tre dimensione të ndryshme: 1. Nga pikëpamja e shpërndarjes (alokimit) të burimeve financiare, një treg konsiderohet eficient kur çmimi i aktiveve evoluon në mënyrë të tillë që pothuaj barazon përqindjet dhe përfitimet marxhinale të rendimentit të rregulluar me riskun. 2. Nga pikëpamja operacionale, një treg përcaktohet si eficient në qoftë se kostot e transaksioneve janë minimale. 3. Nga pikëpamja informative, një treg konsiderohet si eficient kur çmimi i aktiveve merr në konsideratë, në çdo moment të gjithë informacionin e mundshëm të gjindshëm. (Bundo, 2009). Eficienca mat nivelin e zhvillimit apo arritjen e qëllimeve në një sistem kompleks social dhe ekonomik, siç është tregu i pasurive të paluajtshme. Eficienca e tregut të pasurive të paluajtshme është aftësia e pjesëmarrësve individualë për të arritur qëllimet e caktuara. Numri i qëllimeve është ekuivalent me numrin e pjesëmarrësve. Çdo pjesëmarrës tregu ka një grup të veçantë standardesh që mund të identifikohen dhe përshkruhen. Në përputhje me teorinë e pritjeve racionale, çdo pjesëmarrës duhet të marrë vendime në mënyrë të arsyeshme duke u mbështetur në të gjitha informacionet në dispozicion për të bërë parashikimin optimal. Efektiviteti i tregut të pasurive të paluajtshme është një funksion i eficiencës së pjesëmarrësve individualë të tregut. Në përgjithësi HTE thekson se tregjet financiare janë në eficiencë informacioni. Kjo nënkupton se çmimet e aseteve të tregtuara reflektojnë të gjithë informacionin e njohur. (Fama E. F., 1970) Në HTE çmimi i pritur është formuar nga pritshmëri racionale dhe pritshmëritë për çmimin në të ardhmen janë të bazuara në të njëjtat mekanizma si në çmimin aktual ashtu edhe atë të kaluar të tregut. 40

41 Literatura Kapitulli 2 Shënim sqarues Një treg eficient nuk është e thënë të reflektojë në çdo çast të kohës barazinë mes çmimit të tregut dhe vlerës reale. E rëndësishme është që ndryshimet që vihen re të jenë të rastit dhe me masë sa më të vogël. Implikimi i rastësisë në vlerësimin e mjeteve është një çështje me rëndësi në botën e financës. Testet e formës së dobët të eficiencës Shumica e studimeve që kanë studiuar formën e dobët të eficiencës kanë raportuar evidencë që mbështet ineficiencën e tregut. Studimet e hershme të efiçiencës të tregut të pasurive të paluajtshme janë kryer në tregjet e banesave në Kanada dhe SHBA përkatësisht, ku u raportuan rezultate kontradiktorë. Këto rezultate treguan se tregu kanadez i banesave është eficient, ndërsa theksojnë mungesën e eficiencës në tregun amerikan. Pronarët e shtëpive nuk arrijnë të përfshijnë me saktësi vlerësimet e kaluara në pritshmëritë e tyre siç rezulton nga forma e dobët e eficiencës së tregut të banesave (Hamilton dhe Schwab, 1985). Për të testuar formën e dobët të eficiencës së tregut të pasurive të paluajtshme janë shqyrtuar efektet e mundshme të inflacionit të papritur në vlerësimet e kthimit shtesë duke përdorur dy modele të ndryshme të inflacionit të pritur: një model i pritshmërive racionale dhe një model i pritshmërive të përshtatura. Rezultatet thonë se të dy vlerësimet e inflacionit të papritur janë të lidhura pozitivisht me kthimin e tepërt për banesat, megjithatë korrelacioni është zvogëluar në masë të madhe kur komponenti i inflacionit të papritur i kthimit të tregut të banesave është eliminuar duke supozuar inflacionin e përshtatur (Gatzlaff, 1994). Përdorimi i indeksit të çmimeve bazuar në shitjet e përsëritura të njësive identike është përdorur gjithashtu për të testuar autokorrelacionin e rendit të parë për tregun e shtëpive familjare. Ky lloj studimi zakonisht shtrihet në vlerësimin se si çmimi historik i kthimeve që përfshijnë kapitalin, fitimet, dividendët, dhe pagesat e interesit mund të shfrytëzohen për të parashikuar kthimet e ardhshme (pasi autokorrelacioni është dukuri që kanë seritë kohore për të vetëpërcaktuar nivelet e saj të ardhshme). Këto studime që investigojnë eficiencën e tregjeve të banesave në SHBA, Kanada 41

42 Literatura Kapitulli 2 (Toronto), dhe në Norvegji duke hedhur poshtë hipotezën e tregut efiçient (Case dhe Shiller, 1989) 2. Testet e formës gjysmë të fortë të eficiencës Rezultatet e testeve të formës gjysmë të fortë të eficiencës së tregut të pasurive të paluajtshme janë jobindëse. Në ngjashmëri një mbështetje e ngjashme është e dukshme për të dy nocionet si të eficiencës edhe të ineficiencës, ndërsa disa studime raportojnë rezultate të përziera. Rezultatet e hulumtimeve të kryera ofrojnë dëshmi se tregu i pasurive të paluajtshme është eficient. Ekziston një marrëdhënie midis çmimit real aktual të pasurive të paluajtshme dhe informacionit historik mbi politikat fiskale dhe monetare dhe variabla të tjerë financiarë. Prandaj tregu i pasurive të paluajtshme është eficient në lidhje me informacionin e disponueshëm në prodhimin industrial, primin e riskut, strukturën e kthimit të normave të interesit dhe bazën monetare. Studimet gjithashtu zbulojnë se lëvizjet në këto variabla janë të shpejta dhe shfrytëzohen plotësisht nga agjentët e tregut, arsye madhore duke qenë se marrëdhënia midis pasurive të paluajtshme dhe kthimit të aksioneve të tyre publikohen në media dhe në literatura të ndryshme (Darrat dhe Glascock, 1993). Gjatë testimit të indeksit të çmimit të banesave të llogaritur duke përdorur metodologjinë e shitjes së përsëritur të ponderuar është gjetur një korrelacion i fortë në çmimet e shtëpive. Nga ky testim rezulton se tregu i pasurive të paluajtshme është ineficient dhe se ineficienca vjen nga mundësia për të parashikuar çmimet e ardhshme bazuar në informacionin aktual të disponueshëm mbi bazat ekonomike duke përfshirë çmimin e kaluar, kostot e ndërtimit, rritjen e të ardhurave reale për frymë, dhe ndryshimet në numrin e popullsisë (Case dhe Shiller, 1989). Siç e thotë përkufizimi i tregut eficient, që tregu të jetë eficient duhet që të përshtatet me shpejtësi ndaj informacioneve të reja. Një testim i kryer është vlerësimi nëse informacioni në dispozicion të publikut në lidhje me tarifat e ndikimit të qeverisë janë kapitalizuar në çmimet e shtëpive. Studimi teston pasojat e mundshme të ndikimit të tarifës së ngarkuar në qytetin Dunedin (SHBA) në 1974 në çmimet e reja të shitjes së shtëpive familjare. U vlerësua natyra e kësaj tarife, rregullimet në kostot e faktorëve të prodhimit, rritjet në çmimin e banesave në qytetet konkurrente dhe pritshmëritë e parealizuara në lidhje me përfitimet si pasojë e grumbullimit të tarifave. Studimi arrin 42

43 Literatura Kapitulli 2 në konkluzionin që ndërtuesit kalojnë të gjithë koston totale të tarifës së qeverisë te blerësit e rinj të shtëpive dhe ky proces zgjati gjashtë vjet (Delaney dhe Smith, 1989). Një tjetër mënyrë për të shqyrtuar reagimin e tregut të banesave ndaj informacioneve të reja është për shembull analizimi i përmbytjeve dhe shkaktimi i ndikimit në zonat përkatëse. Gjatë testeve është raportuar se nuk ka patur ulje në çmimet e shtëpive menjëherë pas përmbytjeve, por çmimet e shtëpive fillojnë të ulen pas një viti. Ky mund të duket një rezultat interesant i studimit. Prandaj, në përputhje me hipotezën e tregut eficient, tregu i pasurive të paluajtshme është i ndjeshëm ndaj informacionit publikisht të disponueshëm (Skantz dhe Strickland, 1987). Një faktor me ndikim në çmimin e shtëpive është edhe faktori demografik. Në Shtetet e Bashkuara të Amerikës për shembull një rol të rëndësishëm luajti hyrja e baby boomers në tregun e banesave duke shkaktuar lëvizje të çmimeve. Ka tre shpjegime alternative për këtë lëvizje në çmim të prezantuar nga ndryshimet e mundshme sistematike në kostot e ndërtimit, goditjet e favorshme dhe të papritura të kërkesës që rezultojnë nga ndërveprimi i inflacionit të paparashikuar dhe sistemit tatimor, dhe hyrja e një grupi të madh të fëmijëve boomers në tregun e shtëpive. Rezultatet treguan se ndryshimet në kostot e ndërtimit dhe të ardhurave kanë një ndikim më të rëndësishëm në ndryshimet e çmimit të shtëpive se sa faktorët demografikë (Poterba, 1991). Gjetjet e Poterbas mbështesin pikëpamjen se lëvizjet e çmimit të shtëpive janë të parashikueshme duke përdorur informacionin e kaluar për vlerësimet themelore të çmimit të shtëpive dhe ndryshimet në të ardhurat reale për frymë. Testet e eficiencës duke përdorur bazat e tregut Në këtë seksion shqyrtohen testet e efiçiencës që kanë të bëjnë me bazat e tregut pa referencë të drejtpërdrejtë në tre versionet e HTE. Ka studime të shumta që trajtojnë çështjet e luhatjes së çmimeve, flluskat, ciklet, dhe shpërndarjet e çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme. Nëse çmimet përcaktohen nga lëvizjet e bazave ekonomike, këto studime përcaktojnë se kjo është dëshmi mbështetëse e eficiencës së tregut. Për shembull, edhe një përgjigje e thjeshtë e ofertës ndaj ndryshimit të çmimeve është e mjaftueshme për të gjeneruar cikle të pasurive të paluajtshme, por një çmim i tillë nuk supozohet të jetë eficient, sepse kjo është një luhatje e tepërt që krijon flluska që çojnë në një treg joeficient. Çmimet spekulative të aktiveve kanë tendencë për të treguar paqëndrueshmëri të tepërt në krahasim me modelet e eficiencës së tregut sepse çmimet spekulative janë pjesërisht të parashikueshëm për shkak të tendencës për t'u kthyer në vlerat mesatare. Këtë përfundim e gjejmë te Shiller (1990). Këndvështrimi teorik mbi modelet e dinamikave afatshkurtra sugjeron se rregullimet afatshkurtra të çmimeve të banesave ndikohen nga tendencat e çmimeve (inercia) dhe 43

44 Literatura Kapitulli 2 një sërë faktorësh të tjerë ekonomikë, si papunësia apo ndryshimet rregullative dhe institucionale, që mund të shkaktojnë devijimin e çmimeve nga vlerat e parashikuara për një ekuilibër afatgjatë (Abraham dhe Hendershott, 1996). Në periudhën afatshkurtër gjendet në korrelacion serial, por rikthim në mesatare vetëm në periudhën afatgjatë. Kostot e informacionit, kostot e ofertës, dhe pritshmëritë mbi çmimet e banesave, janë ato që përcaktojnë efikasitetin e tregut. Për rrjedhim, këto janë ato faktorë që influencojnë gjithashtu këto tendenca. Kostot reale të ndërtimit janë përdorur si një zëvendësues (përafrues) për barrierat konkurruese, për hyrjen dhe rregullimet në një treg të tillë; madhësia e popullsisë dhe ndryshimi i popullatës janë përdorur si përafrues i kostove të informacionit; dhe ndryshimi me kohëvonesë në çmimet reale të banesave, është përdorur si përafrues për pritshmëritë ndaj çmimeve. Tregjet me numër të lartë transaksionesh paraqesin kosto më të ulët informacioni dhe, për këtë arsye, çmimet do të rregullohen më shpejt drejt nivelit ekuilibër, dhe shpejtësia e kthimit drejt mesatares (ekuilibër) është e lartë (Capozza, 1996). Nga ana tjetër, faktorët që potencialisht do të pakësojnë efikasitetin e tregut, të tilla si të ardhura të larta reale dhe rritja e popullsisë, kostot e larta reale të ndërtimit, dhe kufizimet e tokës forcojnë (thënë në gjuhën teknike) korrelacionin serial të serisë së çmimeve të banesave. Me fjalë të tjera, këta faktorë forcojnë aftësinë parashikuese për çmimin sepse ky i fundit përcaktohet nga nivelet e mëparshme të faktorëve të përmendur. Teorikisht, këta tregues mund të shikohen si përafrues për treguesin që mat ekzistencën e bollëkut në tregun e banesave dhe pengesat për zhvillim, të cilat, që të dyja, mund të shkaktojnë rritjen e çmimeve të banesave në mënyrë të vazhdueshme, përtej vlerave afatgjata të parashikuara. Pavarësisht rritjes së konsensusit mbi përcaktuesit e çmimeve afatgjatë të banesave, modelet e përdorura për çmimet e banesave nuk arrijnë plotësisht të shpjegojnë të gjitha variacionet ndër-sektoriale në çmimet e banesave ndërmjet zonave të ndryshme metropolitane, apo ndryshimet në çmimet e banesave edhe brenda këtyre zonave. Kjo do të thotë se duhet të ketë edhe faktorë të tjerë që ndërhyjnë. Për më tepër, këto modele të ekuilibrit afatgjatë nuk e shpjegojnë se çfarë i shkakton shmangiet nga çmimet e ekuilibrit afatgjatë në periudhën afatshkurtër. Këto modele, gjithashtu, nuk merren drejtpërdrejtë me çështjen e kthimit në mesatare (nëse çmimet do të kenë apo jo tendencë të kthehen në nivelin mesatar, kur ato shmangen nga vlerat e parashikuara afatgjatë) apo të ndërlidhjes (korrelacionit) në seri (nëse vlerat e mëparshme të çmimit influencojnë çmimet aktuale në periudhën afatshkurtër apo trendin e çmimeve në periudhën afatgjatë). Nën dritën e provave për një korrelacion serial të tillë në periudhat afatshkurtra dhe afatgjata, si dhe të shmangieve të shpeshta të çmimeve aktuale nga ato të pritshme (të parashikuara nga modelet afatgjatë), të tjera modele 44

45 Literatura Kapitulli 2 janë zhvilluar nga akademikët për të shqyrtuar këto ndryshime dinamike (Malpezzi S., 1996). Një vëmendje e rëndësishme i është kushtuar edhe rritjes së çmimeve të banesave në shumë shtete në Amerikë, ku theksohet se gati në gjysmën e vendeve, rritja e shpejtë e çmimeve është mbështetur nga faktori spekulativ, duke qëndruar përtej rritjes së përcaktuar nga faktorët fondamental. Dallime të rëndësishme të shpejtësisë së rritjes së çmimeve midis shteteve në Amerikë, tregojnë se në disa prej tyre, rritja ishte më e lartë nga sa mund të mbështesnin faktorët fondamentalë, të tillë si: norma e pronësisë së banesave dhe oferta jo elastike e banesave të zotëruara nga pronarët, të cilët janë të kushtëzuar edhe nga çmimet e tokës apo kostot e ndërtimit. Këta studiues nënvizojnë se një rol të madh, pikërisht në këto shtete, ka luajtur faktori spekulativ, i cili nuk mbështetet në trendin që përcaktojnë faktorët fondamentalë (Goodman A, 2008). Ekonomistët janë larg arritjes së një konsensusi të plotë në lidhje me shkaqet e luhatjeve të mëdha të çmimeve në tregun e strehimit. Fokusi ka qenë çmimi i banesave kryesisht nga këndvështrimi i kërkesës, duke përfshirë faktorë themelorë si: të ardhurat personale për frymë, popullsinë, punësimin, nivelin e papunësisë, stokun e banesave dhe normën e interesit të kredive hipotekore. Gjithashtu, theksohet edhe lidhja ndërmjet kërkesës për banesa dhe luhatjeve në tregun e letrave me vlerë. Studimet prekin pak edhe kanalin e pritshmërive, ku blerësit e banesave kanë pritshmëri jorealiste në lidhje me rritjen e ardhshme të çmimeve gjatë periudhës së bum-it dhe për pasojë ata rrisnin kërkesën për banesa dhe çmimin e tyre (Case dhe Shiller, 1989). Spekulimet në pasuritë e paluajtshme janë të lidhura me paqëndrueshmërinë e çmimeve të tokës, dhe nga ana tjetër me elasticitetin e ofertës. Efektet e spekulimeve duket të jenë dominuar nga efekti i elasticitetit të çmimit të ofruar, dhe efektet më të mëdha të spekulimeve vërehen vetëm kur oferta është inelastike. Është forma e dobët e efiçiencës ajo që kontribuon në ciklet e çmimeve (Malpezzi dhe Wachter, 2005). Pas konkluzionit që asetet e pasurive të paluajtshme mund të jenë të mbrojtura ndaj inflacionit të paparashikuar dhe se asetet e pasurive të paluajtshme mund të mos pasqyrojnë bazat e tregut u mbrojt ideja se pasuritë e paluajtshme mund të kenë shfaqur një kthim të lartë për shkak të një inflacioni të papritur të lartë dhe se perceptimet e investitorëve luajnë një rol të rëndësishëm në shkaktimin e anomalive të mundshme. Këto anomali mund të krijojnë paqëndrueshmëri ose shpërndarje të çmimeve të banesave e cila nga ana e tyre e çon tregun e pasurive të paluajtshme në inefiçiencë (Scott, 1990). Edhe parregullsia e cikleve të çmimit të shtëpive tregon për luhatjen e çmimeve. Kjo luhatje çmimi për vendet ndryshon në mënyrë të konsiderueshme me kalimin e kohës, 45

46 Literatura Kapitulli 2 që sugjeron se këto tregje të banesave janë inefiçientë. Ai më tej konstaton disa faktorë duke përfshirë mungesën e tokës, rritjen në kostot e ndërtimit të shtëpisë (rritje më e ngadaltë e produktivitetit relativ ose rritje në mungesën e aftësive), dhe dështimi për të marrë parasysh që ndryshimet në cilësinë e banesave ndikojnë në çmimet afatgjata të shtëpive që shkakton ciklin e çmimit të shtëpive (Ball, 2006). Ekzistojnë disa tipare të tregut të pasurive të paluajtshme në mënyrë tipike parandalojnë rregullimin e shpejtë të çmimit. Koha e gjatë e kërkimit dhe kosto e nevojshme e gjetjes së blerësit dhe shitësit dhe mosekzistenca e shitjes të shkurtër e bëjnë të vështirë për investitorët për të vepruar menjëherë nga të rejat e tregut. Në anën tjetër, transaksionet në tregun e pasurive të paluajtshme janë decentralizuar duke e bërë atë të kushtueshëm për të mbledhur informacion. Për më tepër, duke përdorur pasuritë e paluajtshme të Hong Kongut dhe të dhënat e tregut të aksioneve, u gjet se çmimi tremujor i pasurive të paluajtshme inkorporon vetëm rreth gjysmën e efektit të të rejave të tregut, ndërsa çmimi tremujor i aksioneve i përfshin plotësisht informacionet (Fu dhe Ng, 2001). Përsa i përket vlerësimit të pronës, pranohet se ekzistojnë cikle të pronësisë, dhe ata janë të integruara në qasjen tradicionale, qasje të ardhura nga vlerësimi i pasurive të paluajtshme. Kjo qasje e veçantë e cila u quajt një Model i vlerësimit të ciklit heton lidhjet ndërmjet ofertës së pasurive të patundshme dhe cikleve të kërkesës, ciklet e çmimeve të ekuilibrit, ciklet e inflacionit, ciklet e normës së qerasë dhe ciklet e jetës së pronës. Studimi më tej shpjegon efektet e variablave të fluksit të mjeteve monetare mbi këto cikle, dhe tregon ndikimin e rëndësishëm që këto cikle kanë mbi vlerën e pasurisë. Për më tepër krahasohet modeli ciklik me modelin tradicional të vlerësimit, dhe pohohet që vlerësuesit duhet të përfshijnë ndikimet e ciklit në modelet e vlerësimit për të prodhuar vlerën reale aktuale të vlerësimit (Born dhe Pyhrr, 1994). Rritjet e konsiderueshme të çmimit që ndodhin gjatë fazës së sipërme të ciklit të pronës mund të shpjegohen nga një flluskë spekulative. Propozojnë që të përdoret Multiplikatori e të Ardhurave Bruto si një masë të thjeshtë dhe informative nga fazat e cikleve të pronës. Ky multiplikator është në gjendje të ndjekë pabarazitë në lidhjen midis çmimeve të pasurive të paluajtshme dhe bazat që mund të çojnë në një flluskë spekulative. Gjetjet ofrojnë dëshmi mbështetëse të inefiçiencës së tregut (Bjorklund dhe Soderberg, 1999). Evidenca empirike tregon se çmimet javore të aksioneve në tregjet kryesore të pasurive të paluajtshme nuk ndjekin një lëvizje të rastësishme. Në një studim ku u vëzhguan 14 tregjet publike kombëtare të pasurive të paluajtshme u testua hipoteza nëse çmimet e aksioneve të pasurive të paluajtshme publike ndjekin një lëvizje të rastit. Gjetjet e këtij studimi sugjerojnë se investitorët mund të jenë në gjendje të 46

47 Literatura Kapitulli 2 zhvillojnë strategji të zhvillimit tregtar duke i lejuar ata të kanë fitime të tepërta në krahasim me strategjinë bli dhe mbaj (Robert T. Kleiman, 2002). Është publikuar edhe një test i vetëm i eficiencës së tregjeve që tenton të llogarisë vlerësimin e pritshmërive në vlerën e pasurisë. Në këtë mënyrë u përdor një model parashikimi me të dhëna vjetore për shtëpitë nga 49 zona metropolitane për vitet për të testuar nëse vlerësimet e pritura (qira/ vlerë) reflektojnë në mënyrë korrekte gjithë informacionin e disponueshëm. Rezultatet treguan se normat e kaluara të qerasë nuk janë reflektuar në pritshmëritë dhe pjesëmarrësit në tregun e banesave dështojnë në përfshirjen e informacionit të vlefshëm gjatë formimit të pritshmërive të tyre për të ardhmen e vlerës së banesave. Megjithatë, fakti se ky studim mbulon një periudhë afatshkurtër e bën të paqartë nëse do të gjeneroheshin të njëjtat konkluzione edhe në periudha te tjera të marra në studim (Hamilton dhe Schwab, 1985). Në krahasim me shumë instrumente standarde financiare, ekzistenca e kostove të larta të transaksioneve, mbizotërimi i pronarit- zotërues në segmente të mëdha të tregut, dhe vështirësia e dukshme për të mbajtur pozicione të shkurtra e kufizon aftësinë e profesionistëve për të eleminuar ineficiencën në çmim të tregut të pasurive të paluajtshme. Si rezultat, çmimet e shtëpive shfaqin veti të serive kohore edhe me frekuenca të larta edhe të ulëta që janë në kundërshtim me implikimet standarde të hipotezës së tregut eficient. Për shkak se profesionistët nuk mund të eliminojnë parashikueshmërinë e çmimeve të ardhshme, është e kuptueshme se vetëm kjo parashikueshmëri nuk tregon se agjentët ekonomikë që veprojnë në tregun e pasurive të paluajtshme janë joracionalë. Në fakt nëse agjentët ekonomikë veprojnë në bazë të pritshmërive racionale mbetet një pyetje e hapur. Kjo pyetje është në qendër të debateve nëse rritja e shpejtë në vitin 2007 në çmimet e shtëpive në shumë zona metropolitane të SHBA është një flluskë e ushqyer nga pritshmëri jorealiste apo nga baza ekonomike (Bayer, McMillan, Murphy dhe Timmins, 2007). Në të vërtetë, siç e treguan ngjarjet më pas, u evidentua se tregu i pasurive të patundshme ishte ushqyer jo nga baza ekonomike. Një tjetër studim i rëndësishëm kundër eficiencës së tregut në përgjithësi dhe të tregut të pasurive të paluajtshme në veçanti shqyrtoi një numër instrumentesh, duke përfshirë kthimet e shkuara vjetore dhe devijimet e çmimit nga vlera e brendshme në parashikimin e kthimit të ardhshëm. Ky studim sugjeron se një rritje e theksuar në çmimet e shtëpive vjen pjesërisht për shkak të pritshmërive jorealiste dhe se kjo sinjalizon një korrigjim në çmimet e ardhshme që në fund të fundit pasqyron bazat e tregut. Këto rezultate kanë implikime të rëndësishme në vlerësimin dhe procesin e nënshkrimit të hipotekës. Në një treg që lulëzon, pronat mund të mbivlerësohen dhe prandaj vlerësimet e vlerës së tregut mund të tejkalojnë vlerën e brendshme. Duke pasur parasysh pashmangshmërinë e korrigjimit të tregut në një të ardhme të afërt, një 47

48 Literatura Kapitulli 2 element potencialisht i dobishëm në procesin e standardeve të vlerësimit do të ishte vlerësimi i mundësisë së korrigjimit të tregut (Clayton J., 2009). Çmimi i banesave është i parashikueshëm në lidhje me fitimin e pritur kapital vetëm kur këto pritshmëri janë të formuara nga një njohje e mirë e çmimeve të kaluara. Rezultatet sugjerojnë se pritjet ekstrapolative mund të shpjegojnë më mirë sjelljen e çmimeve të pasurive të paluajtshme se sa pritjet që janë të formuara nga bazat ekonomike. Pra rritjet e çmimeve të banesave janë shkaktuar kryesisht nga pritjet e investitorëve dhe të psikologjisë në vend të ekspansionit ekonomik. Në qoftë se bazat ekonomike nuk janë të mjaftueshme për të shpjeguar formën e lëvizjes së çmimit të banesave gjatë bumeve ekonomike dhe këto luhatshmëri çmimi drejtohen nga pritshmëritë e investitorëve, kjo do të thotë se mekanizmat e parashikimit që çdo investitor krijon, janë shumë të rëndësishme në të kuptuarin e sjelljes së çmimit të shtëpive. Në një treg efiçient, pritshmëritë e kthimit kapital nuk mund të përdoren për të parashikuar të ardhmen (Kholdy dhe Sohrabian, 2008) A është tregu i pasurive të paluajtshme eficient? Në këtë seksion do të paraqitet një vështrim i literaurës që ka të bëjë me pyetjen nëse tregu i pasurive të paluajtshme është apo jo efiçient. Këtu do të vihet theksi i diskutimit në dy aspekte madhore që lidhen me efiçiencën e tregut të pasurive të paluajtshme: 1) informacioni, 2) luhatshmëria e çmimit, ciklet, flluskat dhe shpërndarja. Perceptimi i zakonshëm për tregun e pasurive të paluajtshme është se ky treg është më pak efiçient se sa tregu financiar. Kjo është veçanërisht e vërtetë për tregun e banesave ku meqë pjesëmarrësit tregtojnë rrallë bëhet e vështirë përcaktimi i çmimit të saktë. Karakteristikat unike të pasurive reale dhe orientimi lokal i këtij tregu që kërkojnë njohuri të specializuara për faktorët që ndikojnë riskun dhe kthimin, gjithashtu ndikojnë në inefiçiencë (Norrbin, 1991). Tregu i pasurive të paluajtshme është (teorikisht) efiçient nëse plotëson supozimet e mëposhtme (Rennier- Bilzor dhe Wisniewski, 2012). Ka një numër të pafund pjesëmarrësish që vlerësojnë pasuritë e paluajtshme në mënyrë të pavarur në një përpjekje për të maksimizuar fitimin e gjeneruar nga këto asete.një pjesëmarrës i vetëm nuk është në gjendje të ndryshojë çmimet e pasurive të paluajtshme; Informacioni që mund të ndikojë në çmimet e pasurive të paluajtshme është prodhuar në mënyrë që të jetë i pakorreluar. Informacioni arrin në çast tek të gjithë pjesëmarrësit e tregut; 48

49 Literatura Kapitulli 2 Informacioni është lirisht në dispozicion; Nuk ka kosto të transaksionit; Të gjithë investitorët e përdorin menjëherë informacionin e pranuar; Çdo investitor ka pritshmëri të njëjta përsa i përket efekteve të informacionit në çmimet e pasurive të paluajtshme dhe normën e pritur të kthimit; Të gjithë pjesëmarrësit e tregut kanë horizonte identike të investimeve. Në përputhje me supozimet e mësipërme, çmimet përcaktohen si më poshtë: Çmimet në mënyrë ideale reflektojnë vlerën e pasurive të paluajtshme në çdo moment; Çmimet ndryshojnë në çast, në përgjigje të të dhënave të reja, dhe ata mbeten të qëndrueshme derisa një informacion i ri hyn në treg; Nuk mund të gjenerohet një fitim më i lartë se mesatarja në afat të gjatë; Çmimet ndryshojnë në mënyrë të pavarur. Eficienca e tregjeve të pasurive të paluajtshme mund të jetë e pamundur ose e vështirë për t u ruajtur për shkak të natyrës specifike të objektit të studiuar, domethënë specifikave të pasurive të paluajtshme, sidomos nga fakti se ato karakterizohen nga mungesa e informacionit së disponueshëm. Kostoja e kohës, e kombinuar me vështirësinë e mbledhjes së informacionit, mund të tejkalojnë burimet e investitorëve individualë. Në anën tjetër, ka të ngjarë që investitorët institucionalë mund të tejkalojnë barrierat e mundshme të hyrjes dhe koston e lartë të informacionit. Për shkak të madhësisë së tyre, firmat e mëdha investuese kanë në zotërim një kapital më të madh dhe burimet e nevojshme për të ndërmarrë vlerësime të detajuara për investimet potenciale. Aftësia për të asimiluar dhe shfrytëzuar informacionet më të mira të tregut i u jep investitorëve të mëdhenj njohuri më të qarta se sa investitorët individualë, duke prodhuar një kthim më të lartë edhe në periudhë afatgjatë. Për më tepër investitorët institucionalë kanë fonde në dispozicion për të blerë prona të plota pa u angazhuar në asnjë formë financimi, duke shmangur në këtë mënyrë shpenzimet e interesit dhe nënshkrimin e kontratave të hipotekës (James Brox, 2003). Fokusi në shumicën e testeve të efiçiencës së tregut të pasurive të paluajtshme bazohet në segmente të këtij tregu në Shtetet e Bashkuara të Amerikës. Të tjera tregje të pasurive të paluajtshme të testuara për efiçiencën përfshijnë disa shtete Evropiane ( kryesisht Anglinë dhe Suedinë) dhe shtete Aziatike (kryesisht Japoninë dhe Hong Kongun). Pak studime i konsiderojnë shumë shtete së bashku dhe i shohin në nivel botëror efiçiencën dhe inefiçiencën (Maier G. dhe Shanaka H, 2009). 49

50 Literatura Kapitulli Informacioni dhe eficienca Lidhja midis informacionit dhe efiçiencës së aseteve është pranuar nga shumë studiues. Përgjithësisht supozohet se tregu efiçient me informacion perfekt është i pamundur. Në qoftë se tregjet janë në mënyrë perfekte efiçientë, kthimi nga grumbullimi i informacionit do të bëhet zero, në çdo rast nuk do të kishte arsye për të tregtuar dhe tregu do të kthehej në kolaps. Mungesa e efiçencës së informacionit qëndron sepse ndryshimi në çmimin e përftuar nga një treg më efiçient është më shumë i rastësishëm dhe në shumicën e tregjeve efiçiente ndryshimi i çmimit është totalisht i rastësishëm dhe i paparashikueshëm (Lo, 1997). Industria e pasurive të paluajtshme ka qenë gjithmonë një biznes informacioni me kosto të larta transaksioni dhe inefiçiencë të konsiderueshme në vlerësimin e tyre meqë tregu është heterogjen dhe tregtimi është i rrallë. Ata më tej argumentuan se një informacion më i mirë mund të rrisë madhësinë e ndryshimit të cikleve të pasurive të paluajtshme të cilat në fund të fundit do të destabilizojnë ekonominë (Kummerow, 2005). Nga testimet është gjetur se metodat statistikore apo teknikat e vlerësimit nuk mund të parashikojnë çmimet e pronës me saktësi të arsyeshme. Kërkimet për faktorët që çojnë në inefiçiencë duket se nxjerrin në pah shpjegime të tilla si pronat janë heterogjene nga natyra, transaksionet pronësore zhvillohen rrallë dhe ndryshimi i vendndodhjes së pronave krijojnë tregje të ndryshme me pak pjesëmarrës. Rezultati është inefiçienca e tregut për shkak të informacionit të kufizuar apo mospasjes së informacionit. Përfundimi i kësaj analize është që tregu i pasurive të paluajtshme nuk është efiçient dhe se është e mundur të arrihen fitime shtesë mbi tregun (Evans, 1995). Argumentet konvencionale të inefiçiencës së tregut siç është tregu i pasurive të paluajtshme të cilat nuk mund të ndahen lehtësisht, janë të vështira për t u shitur, kanë kosto të larta transaksioni, llogarisin një inefiçiencë operacionale por jo inefiçiencë alokative. Kjo nuk do të thotë se tregu i pasurive të paluajtshme është perfekt efiçient por është në formën e dobët të eficiencës (Brown, 1991). 2.2 Tregu i pasurive të paluajtshme Termi treg i pasurive të paluajtshme mund të ketë kuptime të ndryshme për njerëz të ndryshëm. Kur flitet për eficiencën së tregut të pasurive të paluajtshme, është e nevojshme të saktësohet se çfarë përcaktohet si treg i pasurive të paluajtshme. Në terma ekonomikë ky mund të shikohet si një treg ku oferta dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme takohen dhe këto pasuri të paluajtshme tregtohen. Ky përkufizim abstrakt 50

51 Literatura Kapitulli 2 lë hapur një numër pyetjesh. Tregu i pasurive të paluajtshme është në mënyrë tipike i ndarë në disa tregje të tjerë sipas disa dimensioneve. Dimensioni më i rëndësishëm janë tipi i pasurive të paluajtshme, hapësira dhe koha. (Herath, 2009) Një ndërtesë zyre e ndërtuar në New York në vitin 1960 është sigurisht jo në të njëjtin segment tregu si një pallat i ndërtuar në Tiranë në vitin Tregu i pronës është i ndryshëm nga tregjet e tjera. Karakteristikat e tij kryesore, që rrjedhin nga karakteristikat e pronës janë: Është i decentralizuar, që do të thotë se, nuk mund të gjendet në një vend dy tregje të njëjta. Në çdo vendndodhje të ndryshme, ka tregje të ndryshëm. Është i shumëllojshëm dhe kompleks, që do të thotë se ka shumë çështje, që duhen konsideruar, kur blihet një pronë dhe asnjë pronë nuk është e njëjtë me të tjerat, fizikisht dhe legalisht. Përgjithësisht i çrregullt, kështu që bumet dhe krizat nuk kontrollohen, dhe askush nuk merret me veprimin e tyre në treg. Sekret dhe regjistrim i varfër, kjo është një nga karakteristikat më penguese të tregut të pronave. Tregtarët kërkojnë informacion lidhur me transaksionet në treg. Vendimet e shitjes ose blerjes bëhen në bazë të tregtimit të tyre në treg. Në këtë mënyrë realizohet tregu. Një treg punon më mirë me informacion. Kur informaconi nuk është i mundur, tregu nuk punon (Koprencka, 2011). Tregu i strehimit dhe dinamika e çmimit të banesave janë shumë të rëndësishëm për ekonominë dhe për individin. Dekada e fundit ka qenë periudha e risive dhe e zgjerimit të tregut në një masë të tillë, që nuk ishte vërejtur kurrë më parë. Ajo çka e bën edhe më interesant janë politikat që zbatohen në të. Tregu është i varur nga politikat që e reformojnë dhe mund të themi se politikat më të rëndësishme, që prekin sektorin e strehimit janë politikat fiskale, financiare dhe ato të tregut të pasurive të paluajtshme. Por gjithashtu ka dhe lloje të tjera të politikave, të cilat kanë ndikim të madh dhe shpesh edhe të padëshiruar në performancën e tregut. Këtu mund të përfshijmë ndryshimet në politikat makroekonomike, ndryshimet në regjimet politike dhe sistemet e qeverisjes. Ajo çka e bën më të ndjeshëm ndikimin e politikave, në tregun e banesave është, se për shkak të natyrës specifike që ai ka, shpesh ndikimi i politikave të gabuara reflektohet me vonesë, duke u bërë edhe më të vështira për t u korigjuar (Koprencka, 2011). 51

52 Literatura Kapitulli Kërkesa, oferta dhe çmimi i banesave Banesat mund të shihen si një prodhues i të ardhurave (në optikën e investitorit) ose si një e mirë, që prodhon një mundësi, e cila rrjedh prej disponibilitetit të banesës (në optikën e përdoruesit). Përdorimi i banesës për familjet përbën një nga shumë të mirat për konsum, kërkesa për të cilën brenda disa limiteve varet nga çmimet në krahasim me të mirat e tjera, zgjedhja nëse duhet të blihet një e mirë në vend të një tjetre të nevojshme, varet nga çmimi i saj në krahasim me të ardhurat e disponueshme (Rosen, 1983). Tregu i banesave është një treg, i cili funksionon sipas logjikës ekonomike që funksionojnë të gjithë tregjet e tjerë, qofshin tregjet financiare apo tregjet e llojeve të tjera të pasurive reale. Çmimi i banesave përcaktohet nga kërkesa dhe oferta e tregut për këtë të mirë. Kërkesa e tregut për banesa është një funksion i: Ndryshimeve të çmimeve të banesave me rritjen e çmimeve të banesave kërkesa për to ulet, ndërsa një ulje në çmimin e banesave çon në rritje të kërkesës për to. Kjo është një nga ligjësitë bazë në shkencat ekonomike. Të ardhurave të familjes sa më të mëdha të jenë të ardhurat e familjes, aq më të mëdha janë shanset që kërkesa për pasuri të patundshme të rritet. Nga ana tjetër, një familje që pëson rënie në të ardhurat e saj e ka gjithnjë e më të pamundur paraqitjen për blerjen e një pasurie të patundshme. Normës reale të kredisë për pasuri të paluajtshme Sistemi financiar është një organizëm i ekonomisë që ndikon në të gjithë aspektet e zhvillimit duke përfshirë edhe kërkesën për pasuri të paluajtshme. Në kohën kur norma e interesit për pasuri të paluajtshme rritet, blerja e një shtëpie banimi (për shembull) shtrenjtohet. Nëse situata e sistemit financiar mbështet kreditë për pasuri të paluajtshme me norma interesi më të ulëta, shanset janë që kërkesa për pasuri të paluajtshme të rritet. Normës së interesit në depozitat bankare edhe ky faktor është pjesë e sistemit financiar. Norma e interesit për depozitat bankare merret në shqyrtim gjithnjë për të analizuar ekonominë e një vendi, pasi norma e interesit për depozita përcakton prirjen e konsumatorit për të shpenzuar tani apo në të ardhmen. Sa më e lartë të jetë kjo normë, pritja për një kërkesë në rritje për pasuri të paluajtshme është e pritshme. Normës së pritur të kthimit të investimit në pasuri të paluajtshme Investimi në pasuri të paluajtshme është mundësi për të përfituar: blen sot më lirë dhe e shet më shtrenjtë më vonë. 52

53 Literatura Kapitulli 2 Kursit të këmbimit Kursi i këmbimit ndikon në kërkesën për pasuri të paluajtshme pasi blerësit mund të jenë të gatshëm të paguajnë sipas monedhës që kanë në zotërim. Blerësit mund të kenë në përdorim valutë dhe për të kryer blerjen duhet të kthejnë valutën e tyre në monedhën vendase. Zhvillimet demografike dhe faktorët e tregut të punës Zhvillimet demografike demografike ndikojnë në kërkesën për pasuri të paluajtshme. Është verifikuar nga studiues (që i kemi cituar në këtë material) se prirja në rritje e normës së lindshmërisë projekton një kërkesë në rritje për pasuri të paluajtshme. Po ashtu, lëvizjet e popullsisë nga një zonë në një tjetër bëjnë që nevoja për pasuri të paluajtshme të ndryshojë. Nga ana tjetër, kur faktorët e tregut të punës mbështesin nivele të larta punësimi, kërkesa për pasuri të paluajtshme rritet pasi punësimi rrit të ardhurat dhe të ardhurat rrisin konsumin. Faktorëve të tjerë ku mund të përfshihen vendndodhja, mosha dhe gjendja e strehimit, apo faktorët institucionalë që lehtësojnë apo pengojnë aksesin e familjeve në tregun e strehimit (Harloe, 1983). Oferta e pasurive të paluajtshme Në periudhë të shkurtër oferta e pasurive të paluajtshme është e fiksuar dhe varet nga zhvillimi i sektorit imobiliar. Prodhimi i pasurive të paluajtshme kërkon një afat të gjatë kohe dhe kalon në disa faza, çdonjëra prej tyre kërkon kohën e saj, duke e bërë jo të menjëhershme përshtatjen e ofertës me kërkesën, si rrjedhim vihet re një variacion i çmimeve të pasurive (Rosen, 1983). Pra, oferta e pasurive të paluajtshme varet nga rentabiliteti i sektorit të ndërtimit, i cili nga ana e tij mund të përshkruhet si një funksion i, Çmimit të banesave rritja e çmimit të banesave çon në rritjen e ofertës për banesa. Pagave të punëtorëve të ndërtimit paga e punëtorëve në industrinë është kosto për kompanitë e ndërtimit dhe si e tillë sa më e lartë kjo kosto, aq më e ulët oferta për banesa. Kostot reale të ndërtimit sa më të ulëta të jenë kostot e ndërtimit, oferta për pasuri të paluajtshme rritet. Çmimi i pasurive të paluajtshme Në tregun e pasurive reale përcaktohet çmimi, për të cilën kërkesa dhe oferta janë në ekuilibër. Sipas Wheaton (1990) dedukton se funksioni i çmimit të pasurive, duke 53

54 Literatura Kapitulli 2 supozuar që tregu i pasurive të paluajtshme është në ekuilibër, mund të shprehet nga disa faktorë. Këta faktor mund të jenë: Të ardhurave të familjes ky faktor shkon në drejtim pozitiv me çmimin, pasi sa më të larta të jenë të ardhurat e familjes, aq më i lartë është çmimi. Normës reale të kredisë për pasuri të paluajtshme norma e kredisë ndikon në çmimin e banesave sepse kur ajo është e ulët rrit mundësinë për çmim të lartë të banesave. Normës së interesit në depozitat bankare po ashtu, norma e interesit për depozitat bankare jep kontribut për një çmim më të lartë për banesa. Zhvillimet demografike dhe faktorët e tregut të punës ky faktor ndikon në rritjen e çmimit të banesave në rastet kur popullsia përqendrohet në një vend. Po ashtu rritja e nivelit të punëzënies përcakton rritje të çmimit të banesave. Kostot reale të ndërtimit duke përfshirë edhe çmimin e tokës Kostot e faktorëve të prodhimit ndikojnë duke e rritur çmimin e pasurive të paluajtshme. Rritja e kostove përcakton një çmim më të lartë. Normës së inflacionit Norma e inflacionit është një faktor që ndikon në mënyrë sistematike (të përgjithshme) të gjithë aktorët në ekonomi. Kur çmimet e përgjithshme në ekonomi shënojnë për nivele më të larta, edhe çmimet për pasuri të paluajtshme tentojnë të mbajnë trendin për rritje. Këtu mund të përmendim, që tregu i pasurive të paluajtshme në Kosovë ka disa veçori në krahasim me tregjet e vendeve të zhvilluara. Në çmimin e pasurive në vendin tonë ndikojnë edhe faktorë të tjerë specifikë si planet e zhvillimit urban dhe remitancat ose të ardhurat nga emigrantët, që shkojnë për investimin në pasuritë e paluajtshme. Suljoti (2015) citon literaturën për të hartuar një përmbledhje të politikave që ndikojnë në tregun e pasurive të paluajtshme. Nuk është gjë tjetër veçse një grupim i faktorëve që listuam më sipër sipas karakterit të masave që ndikojnë në tregun e banesave. Kjo paraqitje është e pëlqyeshme për faktin se e orienton problematikën sipas politikëbërësve. 54

55 Literatura Kapitulli 2 TREGU I PASURIVE TË PALUAJTSHME Norma e interesit të huasë Kosto e marrjes së banesës me qira Përballim me të ardhurat Masa makroekonomike Masa fiskale Masa me karakter strukturor Raporti i kresisë ndaj kolateralit Raporti i këstit ndaj të ardhurave Kapitali i kërkuar peshuar sipas rrezikut Rezerva e detyrueshme Masat fiskale mbi pronarët Masat fiskale direkte mbi të ardhurat Masat fiskale direkte mbi të ardhurat Rregullimi i tregut të qiramarrjes Masa për shtëpi sociale Subvencione dhe ndihma për grupe në vështirësi Zbatimi i regjistrimit të tokës Figura 9. Politikat që ndikojnë në tregun e pasurive të paluajtshme 2.3 Struktura ekonomike e tregut të strehimit dhe flluskat Për të bërë një papagall ekonomist financiar ka nevojë që t i mësoni vetëm një fjalë - Arbitrazh. Stephen Ross Kohët e fundit, një nga temat më të diskutuara në historinë e ekonomisë, është ekzistenca apo jo e një flluske në tregun e banesave. Në të vërtetë dikush që beson në teorinë e eficiencës e mohojnë ekzistencën e flluskave në treg. Ata mendojnë, ashtu siç arsyeton teoria e eficiencës së tregut, se çmimi i tregut është gjithnjë çmimi i korrekt i një mjeti. Po ashtu ekonomistët e rrymës së monetarizmit (rrymës së mbështetur nga M. Fridman) mendojnë se rregullatori më i mirë i anomalive në treg është vetë tregu. Në fakt për shkak të kësaj bindjeje monetaristët e kritikuan ndërhyrjen e shtetit në zgjidhjen e krizës financiare që erdhi nga tregu i banesave. Gjithsesi historia tregoi se në të vërtetë ekzistojnë flluska të tilla edhe në tregje të zhvilluara ndonëse vlerësimet për eficiencën e tyre ishte gjithnjë i lartë. Kindleberger (1987) e përkufizoi flluskën në këtë mënyrë: Një flluskë mund të përcaktohet lirshëm, si rritja e mprehtë e çmimit të një aseti ose të një varg asetesh, në një proces të vazhdueshëm. Kjo rritje gjeneron tërheqjen e vëmendjes së blerësve të rinj, përgjithësisht spekulatorët, të cilët janë të interesuar më tepër të përfitojnë nga tregtia, sesa nga kapaciteti. 55

56 Literatura Kapitulli 2 Në këtë mënyrë ndryshimi i prirjes, për të ulur nivelin e çmimeve, shpesh shfaqet në periudhat e krizave ekonomike, pikërisht atëherë kur flluska shpërthen. Stiglitz (1990) e përmirësoi kuptimin e konceptit flluskë duke u shprehur: Sot ekziston një flluskë, nëse çmimi i banesave është i lartë, duke qenë se pjesëmarrësit në treg presin që nesër çmimi i banesave do të jetë akoma më i lartë dhe se vlerat themelore nuk mund të justifikojnë këto çmime në të njëjtën kohë. Përkufizimi, mund të sqarohet nga perspektiva e një investitori duke u fokusuar, në çmimin e tregut të një aseti të caktuar (për shembull, të një banese) dhe se sa larg ajo ngrihet mbi vlerën aktuale të rrjedhës së parave të parashikuar nga aktivet. Një flluskë ekziston, nëse çmimi i asetit, që tregtohet ndodhet shumë larg vlerës aktuale. Po kështu, Case (2003) deklaroi se është e mundur të arrihet një situatë, në të cilën ajo çka pritet në të ardhmen në lidhje me rritjen e çmimeve, të shkaktojë një nivel momental të përkohshëm të lartë, duke qenë se në të ardhmen çmimi i banesave pritet të rritet, atëherë për blerësit ky çmim, që ofrohet sot në treg nuk do të jetë shumë i lartë madje do të jetë i pranueshëm. Ata nuk do të duhen të heqin mënjanë shumë para, siç do të bënin në rast të kundërt duke qenë se në të ardhmen çmimi do të rritet. Në momentin e parë, blerësit mund të mos shqetësohen në lidhje me çështjen, se nëse nuk janë në gjendje ta blejnë sot shtëpinë, as nesër nuk do të munden. Gjithsesi, parashikimi në lidhje me rritjen e çmimit të banesave mund të ketë një ndikim të fortë tek individët, të cilët besojnë dhe mendojnë, se jo gjatë gjithë kohës çmimi i këtyre banesave do të jetë i lartë, kështu që ekziston një risk i vogël në lidhje me investimin në banesa. Nga ato, sa u trajtua më lart mund të themi, se në pasuritë e paluajtshme ekziston një flluskë vetëm nëse çmimi i banesave është mbi nivelin e përgjithshëm dhe nëse pjesëmarrësit në tregun e banesave në përgjithësi kanë besim pozitiv, jo realist në lidhje me rritjen e çmimit të banesave në të ardhmen, e cila karakterizohet nga tërheqja e blerësve të rinj. Tregu amerikan përcolli një goditje në të gjithë tregun financiar botëror. Shiller (2005) së bashku me Paul Krugmanështë një nga ekonomistët e parë që kanë ngritur alarmin për një flluskë në tregun e pasurive të paluajtshme në tregun amerikan. Krugman që herët në vitet 90 adresoi shqetësimet e tij lidhur me funksionimin e bursës amerikane dhe mundësitë e krijimit të flluskës në tregun e pasurive të paluajtshme. Ashtu si Krugman edhe Shiller është laureuar me Çmimin Nobel në Ekonomi. Shiller ilustron gjendjen e tregut si më poshtë. Duket qartë se çmimet e banesave është rritur në mënyrë të pambështetur nga indikatorët e tjerë. Rritja spektakolare që 56

57 Literatura Kapitulli 2 ka marrë çmimi i banesave në vitet e fundit është një karakteristikë e krijimit të flluskave. Figura 10. Ilustrim i flluskave në tregun amerikan. Burimi: Shiller (2005). Rasti i Flluskave në Shtetet të Bashkuara të Amerikës Spekulimi në tregun amerikan të banesave dhe formimi i flluskave u zhvillua nëpërmjet dy fazave. Faza e parë Flluska e banesave në Shtetet e Bashkuara u rrit së bashku me flluskat e aksioneve në mes të viteve 90. Logjika e rritjes së flluskave është shumë e thjeshtë. Njerëzit të cilët kishin rritur pasurinë e tyre në mënyrë të shpejtë si rezultat i rritjes së jashtëzakonshme ekonomike po shpenzonin bazuar në këtë pasuri të madhe. Kjo çoi në bum të konsumit në fund të viteve '90, dhe norma e kursimit nga të ardhurat e disponueshme ra nga afër 5 për qind në mes të dekadës në më pak se 2 për qind në vitin Pasuria e krijuar i drejtoi njerëzit në blerjen e shtëpive më të mëdha ose më të mira, prandaj zgjodhën të investonin një pjesë të të ardhurave në pasuri të paluajtshme. Kjo rritje e kërkesës pati ndikim në të ashtuquajturat flluska të banesave meqë në periudhë afatshkurtër oferta e shtëpive është relativisht fikse. Prandaj një rritje në kërkesë së pari çon në rritje të çmimit. Pritshmëria se çmimet do të vazhdojnë të rriten i bëri blerësit e shtëpive të paguajnë shumë më shumë për shtëpitë se sa në të vërtetë vlenin. Qeveria publikoi se inflacioni mesatar kishte qenë i pandryshuar nga viti 1953 deri në vitin Fakti se qiratë ishte rritur nga më pak se 10 për qind në terma realë duhet të kishte 57

58 Literatura Kapitulli 2 dhënë më shumë prova për të mbështetur pikëpamjen se Shtetet e Bashkuara po përjetonin një flluskë strehimi. Nëse do të kishte patur faktorë themelorë që kishin çuar në rritjen e çmimit të shtëpive atëherë këto faktorë duhet të kishin një efekt të krahasueshëm edhe te qiratë. Faza e dytë Rritja e çmimit si në tregun e shitblerjes së shtëpive edhe në tregun e qerasë pati një efekt të konsiderueshëm në ofertë e cila u rrit ndjeshëm në mesin e viteve 90 dhe në fund të viteve 90. Nga ana tjetër rënia e tregut të aksioneve në këtë periudhë u shoqërua me rritjen e mëtejshme të kërkesës dhe të çmimit. Të gjitha këto çuan në krijimin e një mbiçmimi në vlerësimin e pasuritë të paluajtshme dhe këto ishin tashmë flluska që vetëm sa prisnin të shpërthenin (Baker, 2008). Trajtimi i flluskave të tregut të banesave bëhet jo pa qëllim sepse lidhet në mënyrë të drejtpërdrejtë me funksionimin joefiçient të këtij tregu dhe është një element i rëndësishëm për të gjykuar mbi funksionimin e tij. Kur çmimet e banesave rriten shpejt ashtu, vëmendja e ekonomistëve kthehet në shpjegimin e bazave të kërkesës dhe ofertës. Ka shumë mundësi që bumet mund të kenë ndodhur pa baza të forta ekonomike që drejtojnë kërkesën për shtëpi. Ka po kaq mundësi që bumet mund të kenë ndodhur nga oferta shumë elastike për shtëpi (Case dhe Shiller, 1988). 2.4 Metodat e vlerësimit të eficiencës për pasuritë e paluajshtme Për të vlerësuar pasurinë e paluajtshme përdoren 5 metoda (Koprencka, 2011). Metoda e krahasimit të drejtpërdrejtë, Metoda e investimit, Metoda e zhvillimit ose e mbetjes, Metoda e fitimeve dhe Metoda e kostos. 58

59 Literatura Kapitulli 2 Metoda e krahasimit të drejtpërdrejtë Krahasimi i pronave të ngjashme Metoda e investimit Pasuria vlerësohet si mundësi investimit në të ardhmen Metoda e zhvillimit ose e mbetjes Vlerësimi i pasurive Metoda e fitimeve Aftësia e pronës për të fituar para, përfitimi ose produktivitetin Metoda e kostos Vlera e pronës duke u mbështetur në kostot e aplikuara Figura 11. Përmbledhje e metodave për vlerësimin e eficiencës Metoda e krahasimit të drejtpërdrejtë Kjo metodë mbështetet në krahasimin midis pronave të ngjashme, që janë shitur ose janë dhënë me qira. Kjo metodë funksionon mirë, kur ka ngjashmëri me përmasat, vendndodhjen, vjetërsinë, kushtet e shitjes. Prandaj kjo metodë përdoret për prona, që kanë një treg të përgjithshëm dhe informacion të gjindshëm. Shtrirja e ngjashmërisë varet nga situata konkrete dhe nga tregu ekzistues. Për shembull, nëse vlerësohet një apartament në Prishtinë, provat e krahasimit do të jenë apartamente 2+1 në Prishtinë. Ndërkohë nëse vlerësohet një apartament në Prizren, krahasimi duhet të marrë në konsideratë apartamente në qytetin e Prizrenit. Por, edhe në tregje të zhvilluara pronash, mbledhja dhe informacioni në dispozicion është i kufizuar. Zakonisht nuk ka një bankë të dhënash kombëtare informacioni. Për më tepër, në Kosovë sasia e provave është shumë e kufizuar. Metoda e investimit Në këto raste prona, zotërohet si një investim, meqenëse prona është blerë sot me qëllim që të jepet me qira në të ardhmen. Natyrisht vlera mund të jetë ngritur, në periudhën midis kohës, kur blihet dhe kohës kur mund të shitet dhe në këtë mënyrë marrim fitimin shtesë. Kur prona blihet si investim, ajo duhet të krahasohet me të gjitha llojet e investimeve të tjera të mundshme, prandaj kostot dhe kthimet do të ekzaminohen për të parë nëse kthimi mjafton, për të mbuluar riskun e investimeve. Metoda e investimit, ekzaminon faktorët e ndryshëm (për shembull kthimin, që një investitor kërkon nga kapitali i tij) dhe vlerat mbi bazën e pronës si investim. Ajo përcakton sasinë e të ardhurave, që mund të japë prona si dhe periudhën kohore të kësaj rrjedhje të ardhurash. Kjo gjithashtu mund të ndihmojë, në vlerësimin e qerasë, 59

60 Literatura Kapitulli 2 që do të kërkohet. Kjo metodë përdoret për të gjitha tipet e pronave, të cilat mund të jepen ose janë dhënë me qira. Metoda e vlerësimit të mbetjes ose e zhvillimit Vlerësuesit mund t i nevojitet të vlerësojë tokën pa ndërtesën ose tokën me ndërtesë, të cilat ndryshojnë tërësisht. Toka mund të vlerësohet edhe me metodën e krahasimit, nëse toka do të zhvillohet në mënyrë të ngjashme. Por shpesh nuk është kështu dhe mund të bëhen gabime. Arsyeja është që zhvilluesit ose investitorët janë ata, që zakonisht bëjnë marrëveshje dhe marrin përsipër risqe. Për këtë arsye, shpesh ndodh që ata bëhen shumë të ashpër, në ofertën e tyre për tokën, çmimet rriten shumë pa marrë në konsideratë koston. Në përdorimin e kësaj metode bëhet shumë kujdes, pasi duhet parashikuar çmimi i qerasë dhe i shitjes në përfundim të ndërtimit ose të rikonstruksionit, duhet të parashikohet kosto e ndërtimit dhe fitimi i ndërtuesit, pra të nxirret vlera e tokës. Metoda e përfitimit Nga një këndvështrim ekonomik të gjitha vlerat dhe qiratë bazohen në aftësinë e pronës për të fituar para, përfitimi ose produktivitetin. Ne kështu marrim në konsideratë, se të gjitha vlerat dhe qiratë e tregut, që vijnë nga transaksionet e krahasueshme kanë parasysh këtë fakt. Sidoqoftë, disa herë këto vlera dhe qiratë e tregut nuk janë të vlefshme. Kjo për shkak të monopolit që mund të ketë një pronë. Metoda e fitimit ekzaminon nivelin potencial të biznesit duke përdorur të dhënat e shoqërisë me qëllim që të përcaktojë vlerën ose qiranë. Llojet e pronave, që vlerësohen duke përdorur këtë metodë, janë pikat e karburantit, restorante, hotelet, lokalet e natës, kinematë. Baza e kësaj metode, përdoret për të vlerësuar edhe tokën bujqësore, minierat, burimet ujore. Metoda e kostos Përdorimi i disa pronave është kaq specifik, sa ato vetëm në raste të rralla mund të shiten, pra për to nuk ka treg. Megjithatë, pronarët shumë herë, kërkojnë të dinë vlerën, për shembull për tatimet, për sigurimet e pronës, shpronësimet etj. Kjo metodë përdoret, për të përcaktuar, sa do të jetë çmimi i tregut, nëse do të supozojmë, se ka një treg duke e konsideruar pronën, si një njësi të pavarur në gjendjen e përdorimit të saj aktual. Duhet të nënvizohet se nëse sigurimi është kundrejt zjarrit dhe rreziqeve të tjera, vlera që kërkohet është kostoja e ndërtimit të ndërtesës ekzistuese, për shumicën e vlerësimeve të tjera klienti kërkon të dijë çmimin e tregut, sepse klienti mendon ta shesë. Kjo, bazohet në konceptin, se kostoja është e barabartë me vlerën, sepse vlera e tregut duhet të jetë një bashkëpunim i kërkesës me ofertën. 60

61 Literatura Kapitulli 2 Metoda empirike për vlerësimin e eficiencës së pasurive të paluajtshme Janë të shumtë autorët që i janë qasur metodës empirike për matjen e eficiencës së tregut. Në vijim jepet një përmbledhje e metodave empirike për të përdorur nga studiuesit e ndryshëm. Është vënë re një tendencë e studiuesve në këto vitet e paskrizës financiare. Trendi është drejt përqafimit dhe përdorimit të metodave empirike jo vetëm për t u sjellë rezultate të bazuar në evidenca, por edhe për shkak se kriza financiare dha goditje teorisë dhe nevoja për të verifikuar konsideratat mbështetur në evidenca u shtua. Sidoqoftë, eficienca e tregjeve kërkon medoemos një trajtim mbështetur në evidencë. Normalisht metoda e katrorëve më të vegjël (OLS), nisur nga lehtësia në përdorim si dhe nga koha kur metodat e tjera empirike nuk ishin konsoliduar ende, është nga tentativat e para të përdorura për këtë fenomen ndër ta mund të përmendim Stoke dhe Watson (1993). Kjo metodë e konsideron lidhjen mes faktorëve në formë e një ekuacioni regresi ku shpjegimi i variablit të varur përcaktohet nga faktorët e tjerë të përfshirë në model. Kujtojmë formën e një regresi të tillë që mund të jetë si më poshtë, ku y është faktori i varur, ndërsa x i shënon faktorët përcaktues: y 0 (1) = β + β i + ε Të njëjtën gjë mund të themi për modelet e korrigjimit të gabimit (error correction model ECM). Metoda e OLS dhe ajo e ECM nuk preferohet shumë nga studiuesit pasi janë të kufizuara dhe nuk mbështeten me diagnozën e përshtatshme për fenomenin. Sidomos kur seritë prezantojnë një hark kohor të shkurtër. Guntermann dhe Norrbin (1991) shprehen se rezultatet e eficiencës së tregut duhet të mbështeten edhe me teste empirike. 3 Ata përdorin modelin e tregut për të parë se cila formë e eficiencës së tregut është evidente dhe pastaj zbatojnë testet empirike për ta mbështetur këtë rezultat. Testet e përdoru është indikatori dinamik i shumëfishtërastet e shumëfishta (Dynamic Multiple Indicator-Multiple Cause DYMIMIC). Ky model, i propozuar nga Engle dhe Watson (1981), bën të mundur shqyrtimin e një numri të caktuar faktorësh të pavëzhguar. Ndonëse autorët arritën në të njëjtin rezultat si studimet e mëparshme, përsëri kjo procedurë krijon mundësinë e gjenerimit të rezultateve më solide lidhur me eficiencën e tregut të pasurive të paluajtshme. Sipas studimit të tyre ekziston një kufi lidhur me vonesat e rregullimeve të çmimeve i cili mund të shpjegohet nga prania e nivelit të lartë të transaksioneve dhe të kostos së kërkimeve. i x 3 Në të vërtetë ky studim konsiderohet si një nga më të hershmit që i qaset një metode empirike për të gjeneruar rezultate mbi eficiencën e tregut të pasurive të paluajtshme. 61

62 Literatura Kapitulli 2 Përcaktuesit e çmimit të pasurive të paluajtshme janë studiuar nga shumë autorë dhe se metodat e evidentimit të tyre ndryshojnë nga njëri studim në tjetrin. Ndër ta janë Engle, Lilien dhe Watson (1985).Ata arritën të tregojnë se situata ekonomike në tërësi ndikon në rregullimin e çmimeve të pasurive të paluajtshme. Qasja serioze dhe rezultatet e tyre janë përdorur nga studiues të tjetër si bazament për të ndërtuar analizën. Metoda ekuacionit log-linear të vlerës aktuale (log-linear present-value equation) është një tjetër metodë empirike e përdorur për të vlerësuar burimin ndryshimeve dhe shpejtësinë e rregullimit të çmimit në pasuritë e paluatjeshme. Kësaj procedure studiuesit i drejtohen shpesh me Shpërbërjen e Campbell-Shiller (Campbell-Shiller Decomposition) ose me Discount Rate Cash Flow Decompositions. Kjo është një metodë më e thjeshtë në zbatim pasi krijon mundësinë për të përdorur analiza të tjera si ajo e modeleve të vektorëve autoregresivë (VAR). Po ashtu kjo metodë mbështet analizën e impulseve dhe të përçimit të goditjeve. Metoda e çmimeve hedonike është përdorur gjithashtu për të vlerësuar pasuritë e paluajtshme (Bidanset dhe Lombard, 2014). Çmimet hedonike janë një qasje shumë e mirë për rastet kur nuk funksionon/ekziston tregu për asetin përkatës. Kjo metodë mbart me vete nivel të caktuar pasaktësie. Metoda dynamic ordinary least squares (DOLS) është një metodë tjetër empirike që heton marrëdhënien e çmimit të pasurive të paluajtshme me faktorët e tjerë si kredia, të ardhurat, kosto e ndërtimit etj. Kjo metodë empirike këshillohet të përdoret në ato raste kur të dhënat zotërohen për një hark kohor të shkurtër. Është kjo arsyeja kryesore pse Suljoti dhe Hashrova (2012) përzgjedhin këtë model për studimin e tyre. Nga ana tjetër ky model gjeneron rezultate të përmirësuar krahasuar me metodën e katrorëve më të vegjël (OLS) ndonëse trajton një ekuacion. 2.5 Kontributi shqiptar në literaturë Ndonëse pasuritë e paluajtshme zënë një rol të rëndësishëm në ekonomi, për rastin e Shqipërisë dhe të Kosovës ky është një treg gati i eksploruar. Për Kosovën kemi vetëm raportime në bazë statistike nga ana e entit të statistikave dhe artikuj në gazeta të përditshme. Materialet e pakta për tregun e banesave janë kushtëzuar nga mungesa e të dhënave të detajuara, nga shtrirja e shkurtër kohore e të dhënave të disponueshme. Në këtë kuadër, është veçanërisht i nevojshëm thellimi i studimeve të fenomeneve ekonomike në tregun e banesave, dhe në veçanti e analizës së efiçiencës në funksionimin e këtij tregu. Kështu, çdo studiues arrin të sjell një kontribut të vlefshëm në njohjen e fenomenit për rastin e Kosovës. Numri i vogël i evidencave statistikore përbën sfidën më të madhe në analizën e këtij fenomeni për rastin e Kosovës. 62

63 Literatura Kapitulli 2 Megjithatë studiuesit nuk kanë nguruar të vëzhgojnë tregun shqiptar të banesave dhe të arrijnë në rezultate të mirëfillta. Do të paraqesim një pjesë të studimeve që hasen në literaturën e fushës. Kjo punë kërkimore, nëpërmjet testimit të efiçiencës dhe investigimit të faktorëve ndikues në ekzistencën ose jo të efiçiencës, kërkon të japë një kontribut të rëndësishëm në plotësimin e literaturës për pasuritë e paluajtshme për rastin e Kosovës. Ky studim mund të shikohet si një nga përpjekjet e para shkencore për të shpjeguar në mënyrë të argumentuar tregun e banesave në Kosovë. Një nga materialet e para që jep informacion të detajuar mbi shumë nga dimensionet sociale, ekonomike dhe urbanistike mbi tregun e banesave është ai i UNECE (2002), i cili paraqet një profil të plotë të vendit përsa i përket këtij sektori. Ky studim është i fokusuar më së shumti në studimin e tregut të banesave në kontekstin e politikave qeveritare dhe ato urbane për zhvillimin e tij. Sipas këtij studimi, deri në vitet 1990, tregu i strehimit në Shqipëri kishte karakteristika të dallueshme urbane dhe rurale. Pjesa më e madhe e rregullimeve në zonat rurale ndoqën traditën e viteve para 1945, me banesat familjare. Po kështu, strehimi urban ishte siguruar nga shteti në formën e apartamenteve. Krahasuar me pjesën tjetër të Evropës, strehimi në Shqipëri kishte standarde ndër më të ulëtat (Suljoti, 2015). Raporti për sektorin e ndërtimit publikuar nga Oda Tregtare Kosovare Turke (201_), që paraqet një analizë përshkruese të sistemit,si dhe raporti nga Konsulencë për Strategji & Zhvillim (2015), i cili u botua me mbështetjen e Zyrës Zviceriane për Bashkëpunim për të kryer një përmbledhje të kontributit të sektroit të ndërtimit në ekonominë e Kosovës, janë të nga të rrallët raporte që i janë dedikuar studimit të tregut të banesave për Kosovën. Në Shqipëri, nuk ekziston asnjë bazë të dhënash private mbi pasuritë e paluajtshme. Të dhënat administrative nga zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme kanë një shkallë të lartë informaliteti. Arsyeja kryesore e informalitetit të lartë në deklarimin dhe regjistrimin e pasurive të patundshme është baza ligjore. Sipas bazës aktuale ligjore, sasia e taksave përcaktohet në bazë të diferencës ndërmjet çmimeve të referencës dhe çmimit të transaksionit. Pra, pronarët kanë një nxitje të madhe të deklarojnë çmimin e referencës si çmim transaksioni (Ibrahimaj, 2014). Një nga çështjet më problematike të literaturës se çmimeve të banesave është burimi i të dhënave i përdorur për të llogaritur indekset e çmimeve. Treguesit e ndërtuar mund të ndihmojnë në analiza, nëse të dhënat e përdorura për t i ndërtuar ato kanë mbulim, cilësi, si dhe qëndrueshmëri në kohë. Një indeks do të konsiderohet si cilësor, nëse nëpërmjet tij mund të dallojmë kur ndryshimi i tij vjen si pasojë e ndryshimit të çmimeve apo e ndryshimit të cilësisë së aktiveve të shitura (Banka e Shqipërisë, 2014). 63

64 Literatura Kapitulli 2 Fokusi në analizat e tregut të pasurive të paluajtshme kanë qenë faktorët përcaktues të ofertës, kërkesës dhe në përgjithësi çmimit të pasurive të paluajtshme. Ndër studiuesit shqiptarë që janë fokusuar në këtë drejtim mund të përmendim studimin më të fundit të Suljoti (2015), Koprençka (2011), Uruçi dhe Kiri (2011),Ibrahimaj dhe Mattarocci (2014)etj. Kristo e Bollano (2013) në materialin e tyre Indeksi i Çmimeve të Banesave - Metodologjia dhepërdorimi kanë shpjeguar metodologjinë e ndjekur për krijimin e indeksit të ecurisë së çmimeve të banesave, që përpilohet dhe publikohet nga Banka e Shqipërisë. Autorët në material pasqyrojnë gjithashtu avantazhet e përdorimit të metodës hedonike për ndërtimin e çmimeve të banesave. Kjo metodologji përdoret gjerësisht në literaturë për të kuptuar më mirë zhvillimet në çmimet e banesave si dhe për përdorimin e tij në analizat makroekonomike. Gjithashtu, shtrirja për një kohë të gjatë e serisë mundëson përdorimin e këtij treguesi në studimet ekonomike që bazohen në seritë kohore. Agalliu (2013) paraqet një alternativë për llogaritjen e Indeksit të Çmimit të Banesave në Shqipëri. Ajo është bazuar në të dhënat primare të mbledhura nga vlerësuesit e jashtëm të bankave, me shpërndarje gjeografike në të gjithë vendin për periudhën Metodologjia e përdorur për llogaritjen e indeksit bazohet në krahasimin e çmimit të vlerësuar me vitin referencë. Ndërkohë që çmimi përcaktohet si mesatare e çmimeve të banesave të zgjedhura. Paralelisht me këto studime janë publikuar edhe studime për ndikimin që ka kredia në ecurinë e çmimeve të banesave. Bollano dhe Ziu (2009) janë përpjekur të hulumtojnë lidhjen midis kredisë dhe çmimeve të banesave në Shqipëri, si dhe ndikimin që luhatjet e kreditit dhe çmimet e banesave kanë në ekonomi. Analiza e tyre empirike, bazuar në një model të vektorëve autoregresivë (VAR), për periudhën nga 1999 deri në 2008, ka evidentuar një ndikim të fortë të aktivitetit ekonomik në kredinë dhënë sektorit privat dhe në zhvillimin e çmimeve të banesave. Rezultatet e tyre sugjerojnë që stabiliteti ekonomik ka mbështetur aktivitetin e kredidhënies si dhe tregun e strehimit, ndërkohë që rritja e kreditimit ka nxitur rritjen e çmimeve të banesave. Sipas Koperncka (2011) analizat e faktorëve ndikues në çmimin e banesave (rasti i kërkesës), rezultatet tregojnë se në periudhën afatgjatë çmimet e banesave janë të lidhura me disa faktorë në drejtimin e shprehur si më poshtë: 64

65 Literatura Kapitulli 2 Ndryshimet e çmimeve të banesave Norma reale e kredisë Të ardhurat e familjes Norma e interesit në depozitat bankare Zhvillimet demografike dhe punësimi Figura 12. Ndikimi i faktorëve mbi kërkesën për banesa. Burimi: Koprencka (2011) Ndërsa për çmimin e banesave faktorët, sipas Kopernacka (2011),e shprehin ndikimin e tyre në drejtimin si në ilustrimin më poshtë. Norma e interesit në depozitat bankare N i i l j të Të ardhurat e familjes Norma reale e kredisë Zhvillimet demografike dhe punësimi Normë kthimi në pasuritë e paluajtshme Figura 13. Ndikimi i faktorëve mbi çmimin për banesa. Burimi: Koprencka (2011) Suljoti (2012), duke u mbështetur në metodën DOLS, arriti të tregojë se çmimet e banesave në Shqipëri ndikohen pozitivisht nga kredia dhe kostot e ndërtimit, ndërsa ndikohet negativisht nga të ardhurat e familjes. Çmimet e banesave ndikohen nga kredia hipotekore dhe anasjelltas. Ky është përfundimi i studimit. Në mënyrë të përmbledhur modeli ekonometrik i analizuar është i formës VAR, ku për çmimet e banesave u shtrua ekuacioni: Çmimi = β 0 + β1( Ardhura) + β1( Kosto _ ndërtim) + β 3( Kredi) + pjesa autoregresive e modelit (2) Një ndër punimet më gjithpërfirës mbi tregun e banesave në Shqipëri është disertacioni Çmimet e Banesave në Shqipëri nën Këndvështrimin e Kërkesës nga E. Sulioti (2015), si dhe studimi nga Ibrahimaj dhe Mattarocci (2013) Sektori i ndërtimit dhe tregu i Pasurive të Paluajtshme: evidenca nga Shqipëria. Të dy janë qasur metodave empirike për të nxjerr rezultatet dhe për t i mbështetur ato.ibrahimaj 65

66 Literatura Kapitulli 2 dhe Mattarocci (2013)u vendos në përpjekje për të evidentuar se cilët janë faktorët që përcaktojnë zhvillimet në sektorin e ndërtimit. Rezultatet nga metoda e analizës së shkakësisë së Greinxherit (Granger) dhe ajo e përgjigjes ndaj impulseve tregojnë se sektori bankar së bashku me dërgesat e emigrantëve janë faktorët makroekonomik më të rëndësishëm për tregun e banesave në Shqipëri.Nga ana tjetër Suljoti konfirmon gjetjet e studiuesve pararendës për rastin e Shqipërisë. Nëpërmjet aplikimit të metodave ekonometrike kointegruese, VECM dhe FMOLS, gjeti lidhjen pozitive të kredisë me çmimin e banesave në periudhën afatgjatë, duke nënvizuar faktin se pavarësisht nivelit të ulët të kredisë hipotekore në Shqipëri, zhvillimet e saj kanë mbështetur dinamikën e çmimeve të banesave. 66

67 Kapitulli 3 QËLLIMI DHE METODOLLOGJIA E KRYERJES SË STUDIMIT Eficienca e çmimit të banesave apo e pasurive të paluajtshme përbën sfidë jo vetëm në aspektin konceptual por edhe atë analitik. Në këtë kapitull jepen në hollësi metoda dhe procedurat e përdorura në funksion të objektivave të studimit. Është pjesë e këtij kapitulli shtjellimi i mënyrës së mbledhjes së të dhënave përmes pyetësorit si dhe hapat dhe procedurat e ndjekura në zbatim të analizës së komponentit kryesor. 3.1 Objektivat, pyetjet kërkimore, hipotezat dhe modeli i kërkimit Sjellim në vëmendje se qëllimi i këtij studimi identifikojë dhe ndërtojë konstruktin e faktorëve që përcaktojnë dhe ndikojnë eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Ky studim realizohet përmes arritjes së objektivave të shprehur si në vijim: 1. Të analizojë kontekstin në të cilin gjen shtrat eficienca e çmimit të banesave në Prishtinë, duke u ndalur në aspektin e ligjeve të sektorit, aspektin e faktorëve makroekonomik, ai i faktorëve të prodhimit, të tregut dhe aspekti i kërkesës në tregun e banesave. 2. Të jap përgjigje lidhur me konstruktin e faktorëve dhe dimensioneve që ndikojnë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Gjithashtu, në ndihmë të objektivave të shprehur vijnë pyetjet e mëposhtme: si e perceptojnë qytetarët e Prishtinës eficiencën e çmimit të banesave? cilët janë faktorët që ndikojnë më shumë eficiencën e banesave? a ndikohen këta faktorë nga kategori të caktuara siç është përvoja dhe interesi në lidhje me tregun e banesave? cili është konstrukti i faktorëve që qeverisin eficiencën e çmimit të banesave në kryeqytetin e Kosovës?

68 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Duke u bazuar në problematiken e analizuar dhe të menduar për zgjidhje janë shtruar edhe pyetjet kërkimore si në vijim : 1. A është e mundur të përcaktohet një lidhje midis çmimit të banesave si derivat imobilare me faktorë të tillë si kuadri ligjor, situata politike, faktorët e prodhimit, tregu, dhe kërkesa? 2. A mund të përshkruhet me karakteriatika statistikore në mënyrë dinamike, mënyra e vlerësimit të çmimit të banesave? 3. Çmimet e banesave a përfaqësojnë edhe ndryshimet në çmimet e imobilareve të tjera? Për të ju përgjigjur pyetjeve kërkimore Janë ngritur disa hipoteza të cilat janë vërtetuar në vazhdimësi: Hipoteza Nr 1. Kuadri ligjor i hartuar në Kosovë ndikon në mënyrë të ndjeshme në kërkesen dhe ofertën e banesave Hipoteza Nr 2. Situata politike ndikon në ofertën dhe kërkesën për banesa Hipoteza Nr 3.Faktorët e prodhimit luajnë rol të konsiderueshëm në ofertën e banesave dhe në koston e tyre. Hipoteza Nr 4. Cilësia e ofruesve të banesave dhe procedurat administrative (Tregu) ndikon në çmimin e banesave; Hipoteza 5. Cilësitë e kërkuesve ndikojnë në çmimin e banesave. Këto pesë hipoteza së bashku me pyetjet kërkimore na krijojnë mundësinë që tëanalizohen lidhjet përkatëse sipas variablave si dhe të bëhet një analizë në aspektin normativ duke nxjerrë modelin përkatës dhe duke bërë propozime për të përshkruar situatën në mënyrën më të mirë që mund të jetë. Në vijim të saj, edhe modeli i kërkimit të këtij punimi paraqitet si në vijim: 68

69 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Dimensionet e Faktorve kryesorë Nën dimensionet e faktorve kryesore Ndikimi direkt. KUADRI LIGJORË 1.Kuadri ligjor i përshtatëshëm 2.Legjislacioni që nxit tregun e ndërtimit 3. Shkalla e zbatueshmërisë së ligjeve 4. Procedura transparente në dhënien e lejeve 2.SITUATA EKONOMIKE DHE POLITIKE 3.FAKTORËT E PRODHIMIT 1.Probleme të stabiliteti politik 2.Situata ekonomike e vendit 3.Situata e sektorit të ndërtimit 4. Këthimi i emigrantëve 5. Qëndrueshmëria e tregut të banesave 6. Shtimi i numrit të agjencive te shitblerjes 1.Çmimet e lëndëve të para 2.Kapitali i shoqërisë së ndërtimit 3. Fuqia puntore e kualifikuar 4.Niveli arsimor e profesional i ekipit drejtues 5. Përvoja e ekipit drejtues KERKESA Ekulibri I Çmimit 4.ASPEKTET TREGUT E 1.Numri i firmave të ndërtimit 2. Teknologjia dhe inovacioni 3. Rryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike 4. Mungesa e planeve të zhvillimit urban OFERTA 5. KERKESA 1.Rritja e kërkesës për banesa 2.Zhvillimi i tregut të banesave 3. Niveli arsimor i blerësit 4. Cilësia dhe rritja e rrugëve të transportit 69

70 Metoda dhe procedurat Kapitulli Përcaktimi i mostrës dhe proçedura e mbledhjes së të dhënave Në këtë punim u realizua mbledhja e të dhënave nëpërmjet shpërndarjes së pyetësorëve. Format për shpërndarjen e pyetësorëve variojnë, nga kontakte direkte; nëpërmjet postës dhe postës elektronike; nëpërmjet telefonit. Këtu është përdorur kryesisht shpërndarja e pyetësorit nëpërmjet postës elekronike, pasi edhe pyetësori ishte hedhur në programin Qualtrics, dhe formë tjetër e përdorur është ajo nëpërmjet kontakteve direkte me kryefamiljarë dhe përfaqësues të firmave. Nga eksperienca konstatohet se se më rezultativ është shpërndarja e pyetësorëve personalisht ose ballë për ballë me qëllim që të eliminohen rastet e indiferencës dhe neglizhencës nga ana e personave që u kërkohet ti plotësojnë. Ndërsa, shpërndarja e pyetësorit nëpërmjet postës elektronike është një formë që ndihmon për t i bërë ballë distancave fizike/gjeografike dhe për të mbledhur sa më shumë përgjigje në një kohë më të shkurtër, pavarësisht se kthimi i përgjigjeve mbetet në nivele të ulëta nga kjo formë. Zona gjeografike ku është realizuar studimi, pra shpërndarja e pyetëorëve, është në në Prishtinë. Kjo zonë është përzgjedhur e tillë për arsye të kërkesave më të mëdha që ka pasur tregu i banesave ne keto 15 vitet e fundit dhe mundësisë më të madhe të mbulimit gjeografik për realizimin e survejimit, dhe për shkak se është bërë e mundur që nëpërmjet zyrave tatimore të merren të dhëna lidhur me numrin e firmave të ndërtimit që operojnë në Prishtinë. Gjithashtu, një pjesë e madhe e ndërtimeve në vitet pas luftës së Kosovës janë kryer në Prishtine dhe në rrethinat e saj, duke ndikuar në mënyrë të ndjeshme plotësimin e kërkesave të rritura gjatë kësaj periudhe, por edhe në vendosjen e ekuilibrit midis kërkesës dhe ofertës për banesa. Popullimi i synuar ishin kryefamiljarët dhe menaxherët e kompanive të ndërtimit që operojnë në rajonin e Prishtinës, kryesisht Shqiptarë, por ka patur edhe ndonjë të huaj. Për këtë arsye, pyetësori është përkthyer dhe dërguar edhe në gjuhën angleze tek disa kompani. Vihet re që shkalla e angazhimit dhe e përgjegjësisë në plotësimin e pyetësorit ishte më e madhe kur përfaqësuesit e kompanive ishin të huaj, pavarësisht se numri i përfaqësuesve të huaj që kanë kontribuar në plotësimin e pyetësorit është mjaft i ulët. Duke marrë shkas nga fakti që mostra është e shpërndarë në zonat e lartpërmendura dhe në mungesë të sigurimit të një database/liste të saktë e të plotë, pyetësori mund të rezultojnë si një ndër mënyrat më të mira për të mbledhur të dhënat. Prishtina është ndarë në 6 zona kryesore: Dy zona veri lindore dhe veri perendimore, dy zona të mesme lindore dhe perendimore dhe dy zona jug lindore dhe jug-perendimore. 70

71 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Sipas Field (2005) ekzistojnë shumë rregulla për sa i përket vëllimit të zgjedhjes, por si rregull i përgjithshëm duhen përgjigje për variabël (ky rregull vlen si për regresionin ashtu edhe për analizën faktoriale). Edhe sipas Hair et al. (1995), raporti i kërkuar i vëzhgimeve për çdo variabël të pavarur, i cili përcakton fuqinë e analizës statistikore, është të paktën pesë raste për secilin variabël të pavarur të përfshirë në analizë. Mbi bazen e të dhënave statistikore te Entit të statistikave të Kosovës dhe të dhenave të drejtorisë së tatimeve rezlton se numri i familjeve në Prishtinë është afërsisht me një numër popullsie të përgjithëshme banorë. Duke qene se kemi vendosë të pyesim nga një antarë të familjes (kryefamiljarin apo atë që ka nevojë për shtëpi ose që shet shtëpi) atëherë numri i popullimit do të jetë Për të përcaktuar numrin e mostrave që do të zgjidhen në tërësi mbi popullimin do të përdorim formulen COCHRAN. Bazuar tek shpërndarja normale dhe tek intervali i besimit 95% me termin e gabimit 5% është përcaktuar 358 numri i të anketuarve. Ky rezultat është arritur duke përdorur formulat e sugjeruara nga Cochran (1963). Për një popullim të pafundëm, dhe probabilitetin e suksesit dhe dështimit të barabartë me 50% për çdo element të përzgjedhur, kampioni do të përftohet sipas: n 2 (1.96) (0.5)(0.5) = 2 (0.05) 0 = Por, nëse numri popullimit është i fundëm, dhe në rastin në studim N=40000, atëherë autori sugjeron që kampioni i zgjedhur do të jetë: n = n 1 n N = = Nga ana tjetër duke patur parasysh se popullsia në përgjithësi shet dhe blen shtëpi, por nga ana tjetër janë bizneset ato që prodhojnë dhe shesin shtëpi banimi, kemi marrë edhe një numër të tyre dhe janë pyetur ato biznese që ushtrojnë veprimtarinë e tyre në atë rajon gjeografik të Prishtinës qëështë marrë në studim. Numri i bizneseve që ushtrojnë veprimtarinë e tyre në Kosovë është 601 dhe me një numër të punëshuarish 6560 veta. Pra nga numri 383, janë zgjedhur që 10% e tyre të jenë biznese, me qëllim që të jepet një karakteristikë e ofertës për banesa, megjithëse ashtu siç u theksua më sipër ofertues konsiderohen edhe familjet, të cilat vendosin të shesin shtëpitë e tyre. Duke pasur parasysh faktin se për besueshmerinë e rezultateve në masen 95% kërkohet të plotësohet një numër pyetësorësh prej 383. Dhe meqenëse zakonisht kur plotësohen pyetësorët ka një koeficient kethimi (ose plotësimesh gabim) që shkon nga

72 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 10 deri në 15%. Për këtë arsye u llogarit që numri i pyetsorve të jetë 15% më i madh, pra që do të thotë numri total i pyetsorve të shpërndarë ishte 383x1.15= 440, nga të cilët u morren si të vleftëshëm 385, shifër e mjaftueshme dhe korrekte për përpunim. Nga pyestsorët e mësipërm janë shpërndarë 150 pyetësorë nëpërmjet postës elekronike me raportet 50 për bizneset dhe 100 për familjarë të ndryshëm. Pjesa tjetër prej 290 pyesorësh u janë shpërndarë familjarve direkt nëpërmjet anketës gojë më gojë. 3.3 Cila është njësia e analizës? Si temë që zhvillohet në shtratin e dijes që sjell shkenca e financës, në këtë punim jemi të interesuar për evidentimine faktorëve që ndikojnë mbi eficiencën e çmimeve në tregun e banesave të Prishtinës. Për sa kohë ky kërkim i referohet çmimeve në tregun e banesave në realitetit e Prishtinës, atëherë është më se e logjikshme që njësi e analizës të jenë individët (kryefamiljarë)(konsumatorët). Në këtë mënyrë, është e logjikshme që këto faktorë të hetohen përmes intervistimit të familjarveose individëve që jetojnë në Prishtinë dhe mundësisht të kenë shitur apo blerë një shtëpi kohët e fundit. Vlerësimi që japin këto individëtëintervistuarka të bëjë me disa grupe faktorësh që prekin eficiencën e çmimeve në tregun e banesave. Operacionalizimi i këtij kalimi shpjegohet në çështjet vijuese të këtij kapitulli. Kuadri i zgjedhjes përbëhet nga personat (juridike, ose fizike), të cilët jetojnë në Prishtinë dhe që në kohët e fundit kanë bërë njërën nga dy veprimet: ose kanë blerë, ose kanë shitur një shtëpi. Cilat janë procedurat e ndjekura? Në këtë çështje shpjegohen procedurat që janë ndjekur në këtë kërkim. Qëllimi i kësaj çështje është vetëm përmbledhja e procedurave dhe e hapave, por jo shpjegimi i detajuar i tyre. Shtjellimi i tyre bëhet në çështjet pasuese. Procedurat e ndjekura për kontrollin e hipotezave dhe arritjen e objektivave përbëhet nga tërësia e këtyre hapave: përcaktimi i njësisë së analizës, hartimi i pyetësorit, shpërndarja dhe mbledhja e të dhënave, analiza përshkruese, analiza faktoriale dhe analiza e besueshmërisë. Për këto dy të fundit është shfrytëzuar kontributi nga autorët Hair dhe bashkëpunëtorët (2010) si dhe Tabachnick dhe Fidell (2013). Hapi i parë ka të bëjë me përcaktimin e njësisë së analizës së kërkimit. Në këtë rast, njësia e analizës është pikërisht individi (qytetari) që jeton në Prishtinë. Ky hap u sqarua në pjesën apo çështjen e mësipërme. Hapi i dytë lidhet me hartimin e pyetësorit, përmes të cilit mblidhen të dhënat. Hartimi i pyetësorit është shumë delikat, pasi adresimi jo i drejtë i tij mund të deformojë që në zanafillë rezultatet e synuara. Hartimi i pyetësorit ka marrë shumë 72

73 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 kohë, pasi për të marrë trajtën finale të tij, janë shfrytëzuar konsultimet me ekspertë dhe njohës të fushës. Për këtë pjesë shpjegohet më gjerë në çështjen që i dedikohet Pyetësorit. Pas hartimit të pyetësorit, ai është shpërndarë dhe më pas janë mbledhur të dhënat. Kjo fazë nuk kërkon shumë gjëra që të shpjegohen, pavarësisht se është një nga fazat më që merr shumë kohë dhe lodhje. Mbledhja e të dhënave parësore përmes pyetësorit bëhet për t i dhënë përgjigje pyetjeve kërkimore kryesore të disertacionit. Hartimi i pyetësorit Mbledhja e të dhënave Analiza përshkruese Analiza e komponentit kryesor Analiza besueshmërisë Figura 14. Paraqitja skematike e procedurave të ndjekura Zotërimi i të dhënave parësore, krijon mundësinë e zhvillimit të një analize përshkruese. Analiza përshkruese synon njohjen e të dhënave dhe konsiderohet si faza përgatitore para se të dhënat të bëhen pjesë e analizës së thelluar. Analiza përshkruese arrihet përmes njohjes së mesatares, vlerës më të vogël dhe më të madhe, modës, medianës, variancës, devijimit standard, koeficientit të eksesit dhe të asimetrisë etj. Kjo analizë do shpjegohet më në detaje në çështjen Analiza përshkruese. Kryerja e analizës së komponentit kryesor është kritike për këtë natyrë kërkimi, sepse përmes saj eksplorohen lidhjet e pretenduara (hipotezat e formuluara). Zbatimi i analizës faktoriale është një nga metodat më bashkëkohore në analizën e të dhënave. Eksplorimi i lidhjeve kryhet përmes disa algoritmeve që respektojnë një sërë supozimesh bazë. Analiza e komponentit kryesor përfundon me nxjerrjen e faktorëve (pyetjet) që shkojnë së bashku, të cilët formojnë një faktor të ri. Për më shumë referohu te çështja e dedikuar për Analiza e komponentit kryesor. Grupimi i faktorëve (pyetjeve) të rezultuar nga analiza e komponentit kryesor, duhet të jenë me njëri-tjetrin, përveç shfaqjes së lidhjeve logjike, edhe të besueshme. Analiza e besueshmërisë synon kontrollin e lidhjeve mes faktorëve (pyetjeve) me njëri-tjetrin, për çdo grup faktorësh. Zbatimi i kësaj analize nuk është shumë i vështirë, por nënvlerësimi i saj mund të çojë në rezultate jo të besueshme dhe për 73

74 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 rrjedhojë në deformimin e realitetit. Më shumë informacion lidhur me këtë mund ta gjeni te çështjaanaliza e besueshmërisë. 3.4 Shprehja e konceptit në variabël: operacionalizimin Për sa kohë janë formuluar disa hipoteza mbështetur në disa koncepte, dhe konceptet janë shprehur në variablat korrespondues, është më se e logjikshme që për analizën e fenomenit dhe për njohjen e sjelljes së variablave të mblidhen të dhëna. Për nga natyra e kërkimit të temës së kësaj doktorature, për specifikën që ajo mbart, është e vështirë të gjenden të dhëna të gatshme, sidomos sa i përket rastit të Kosovës, në veçanti për Prishtinën. Është e kuptueshme se këto të dhëna nuk janë të gatshme, përsa kohë nuk janë të publikuara nga ndonjë palë e tretë. Për rrjedhojë, mënyra e mbledhjes së të dhënave, e analizimit dhe e raportimit të tyre është përgjegjësi e drejtpërdrejtë e studiuesit. Në përgjithësi, të dhënat parësore mblidhen përmes anketave, pyetësorëve të strukturuar apo gjysmë të strukturuar dhe intervistave të thjeshta apo të thelluara.të dhënat janë mbledhur përmes pyetësorit drejtuar qytetarëve të Prishtinës, të cilët plotësojnë kushtet që janë parashtruar në çështjen e Njësisë së analizës. Konsideruar sa më lartë dhe për njohjen e koncepteve të kësaj teze doktorature dhe më pas për analizimin e lidhjeve pretendente mes konceptevepërmes variablave u pa e domosdoshme të mblidhen të dhëna parësore. Shumica e pyetjeve me interes që janë pjesë e pyetësorit janë pyetje të shkallëzimit bipolar, ose të njohur ndryshe edhe si shkallëzimi liker. Këto lloje pyetjesh formulohen në atë mënyrë që përgjigja e tyre të luhatet ndërmjet dy skajeve dhe secili pozicion shoqërohet me një numër të rendit rritës, le të themi Aspak dakord me numrin 1, Pak dakord me numrin 2, Mesatarisht dakord me numrin 3, Shumë dakord me numrin 4 dhe Shumë kundër me numrin 5, ose Shumë kundër me numrin 1, Kundër me numrin 2, As kundër, as dakord me numrin 3, Dakord me numrin 4 dhe Shumë dakord me numrin 5. Numri i shkallëzimit përcaktohet kryesisht nga kërkuesi duke u mbështetur në eksperiencën e tij dhe në natyrën e kërkimit, dhe si rrjedhojë mund të jetë 5, 7, apo 10. Le të themi, kërkimi në fushën e kënaqësisë së konsumit të diçkaje apo vlerësimi i punës së dikujt mund të shkallëzohet në 10 shkallë, ku 1 është vlerësimi më i ulët dhe 10 më i larti. Duke reflektuar sa më lartë, në këtë kërkim është përdorur shkallëzimi bipolar (shkallëzimi liker) është me pesë shkallë, ku shkalla më e ulët me numrin 1 njihet si Shumë kundër, ndërsa shkalla më e lartë me numrin 5 njihet si Shumë dakord.ilustrimi i këtyre shkallëve bëhet si në vijim: 74

75 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 [Shumë [As kundër, [Shumë [Kundër] [Dakord] kundër] as dakord] dakord] Në rastin tonë theksi nuk vihet në madhësinë absolute të të dhënave të përfituara, por në atë relative, në krahasimin midis tyre dhe në variacionin e tyre. Gjithashtu, shkalla liker është menduar të jetë e vazhdueshme. Etiketimet janë simetrike ndaj qendrës, gjë që në vetëdijen e të intervistuarit bën që ato të konsiderohen të barabarta dhe me vazhdimësi logjike (nga skaji Shumë kundër në skajin Shumë dakord ),pavarësisht se kjo barazi nuk mund të konfirmohet nga pikëpamja matematikore. Përgjithësisht duke përdorur etiketime simetrikisht të kundërta ndaj mesatares distancat mund t i konsiderojmë të barabarta dhe të dhënat t i konsiderojmë interval. 3.5 Mbledhja e të dhënave përmes Pyetësorit Pyetja themelore e pyetësorit është: Ju lutem, përcaktoni sipas perceptimit tuaj shkallën e ndikimit të këtyre faktorëve në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Kjo kërkesë u drejtohet qytetarëve që plotësojnë kushtet e parashtruara në çështjen e dedikuar Njësisë së analizës. Në vijim të pyetjes qendrore, synohet të merret informacion edhe lidhur me perceptimin e qytetarëve sa i përket shkallës së ndikimit të disa faktorëve në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Lind pyetja se cilët janë këto faktorë? Faktorët potencial që mund të kontribuojnë në qartësimin e problemit, pra që kanë lidhje me performancën e këtyre institucioneve, janë: Kuadri ligjor; Situata politike dhe kushtet ekonomike; Faktorët e prodhimit; Aspekte të tregut; Kërkesa. Për secilin nga dimensionet e mësipërme janë evidentuar nëndimensionet përkatëse. Nga pikëpamja logjike këto nëndimensione kanë lidhje me njëri-tjetrin dhe që synojnë të rrokin përmasat e dimensionit të listuar më lartë. Në vijim jepen të plota të gjitha përmasat, sipas dimensioneve, të cilat kanë një kërkesë të përbashkët: Ju lutem, përcaktoni sipas perceptimit tuaj shkallën e ndikimit të këtyre faktorëve në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. 75

76 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 1. Kuadri ligjor: a. Kuadri ligjor i përshtatshëm, b. Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit, c. Zbatimi i ligjit, d. Transparenca e procedurave dhe e dhënies së lejes. 2. Situata politike dhe kushtet ekonomike: a. Ngërçet politike në vend, b. Situata ekonomike e vendit, c. Situata e sektorit të ndërtimit, d. Kthimi i emigrantëve, e. Treg i qëndrueshëm i banesave, f. Shtimi i numrit të agjencive. 3. Faktorët e prodhimit: a. Çmimet e lëndëve të para, b. Kapitali i shoqërisë së ndërtimit, c. Fuqia punëtore e kualifikuar, d. Arsimi i ekipit drejtues, e. Përvoja e ekipit drejtues. 4. Aspektet e tregut: a. Numri i firmave të ndërtimit, b. Teknologjia dhe inovacioni, c. Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike, d. Mungesa e planeve të zhvillimit urban. 5. Kërkesa: a. Kërkesa në rritje për banesa, b. Ngritja dhe zhvillimi i tregut, 76

77 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 c. Arsimi i blerësit, d. Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit, e. Afërsia me qendrën e qytetit. 3.6 Analiza përshkruese Në këtë çështje shpjegohetanaliza përshkrues. Ajo konsiderohet si një nga elementët më të dobishëm që plotëson kërkesën e familjarizimit me të dhënat në dispozicion. Statistika përshkruese përmbledh një sërë informacionesh për një variabël të caktuar. Kështu, pjesë e statistikës përshkruese është mesatarja, mediana, minimumi dhe maksimumi, devijimi standard, koeficienti i asimetrisë dhe i kurtozit, koeficienti i shpërndarjes normale, numri i të dhënave për variabëlin etj. Një vëmendje të veçantë i kushtohet analizës së dendurive. 3.7 Në brendësi të analizës së komponentit kryesor Në rend të parë duhet kuptuar analiza faktoriale, analizë kjo që mbart brenda saj analizën e komponentit kryesor. Analiza faktoriale është një teknikë, që ka si qëllim kryesor përcaktimin e strukturës lidhëse të variablave në një analizë. Është më se e kuptueshme se variablat luajnë një rol kyç në çdo analizë multivariate. Me fjalë të tjera, analiza faktoriale ka mjetet për të analizuar strukturën e marrëdhënies së brendshme (korrelacionet) të një numri të madh variablash, duke përcaktuar grupin e variablave që kanë lidhje të fortë ndërmjet tyre, të njohur si faktorë. Këto grupe variablash (faktorësh), janë supozuar të prezantojnë dimensionet e të dhënave. Nëse kërkohet vetëm të reduktohet numri i variablave, atëherë këto dimensione mund të çojnë në krijimin e matësve të rinj: nga shumë variabla në disa faktorë. Gjithsesi, nëse ekziston një bazë konceptuale për kuptimin e lidhjeve mes variablave, atëherë dimensionet mund të kenë kuptim për çfarë kolinariteti paraqet. Një dimension mund të korrespondojë me konceptin që nuk mund të jetë adekuat duke u përshkruar vetëm nga një matës. Analiza faktoriale është eksploruese dhe konfirmuese. Ato mund të përshkruhenkështu: Analiza faktoriale eksploruese kërkon të zbulojë strukturën që qëndron poshtë një grupi relativisht të madh të variablave. Supozimi à priori i hulumtuesit është se çdo tregues mund të lidhet me çdo faktor. Kjo është forma më e zakonshme e analizës faktoriale. Nuk ka asnjë teori paraprake dhe përdoren 77

78 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 ngarkesat e faktorit për të përcaktuar me intuitë strukturën e faktorit të të dhënave. Analiza faktoriale konfirmuese synon të përcaktojë nëse numri i faktorëve dhe ngarkesave të variablave (treguesve) të matura në to konfirmon atë që pritet në bazë të teorisë së para-krijuar. Variablat tregues janë përzgjedhur në bazë të teorisë së mëparshme dhe analiza e faktorit është përdorur për të parë nëse ata peshojnë siç parashikohet në numrin e pritshëm të faktorëve. Supozimi à priori i kërkuesve është që secili faktor (numri dhe emërtimi i të cilit mund të jetë specifikuar à priori) është i lidhur me një nëngrup të specifikuar të variablave tregues. Një kërkesë minimale e analizës faktoriale konfirmuese është se supozohet paraprakisht numri i faktorëve në model, por zakonisht edhe studiuesi do të parashtrojë pritjet për atë se cilët variabla do të peshojnë (ngarkojnë) në cilët faktorë. Studiuesi kërkon për të përcaktuar, për shembull, nëse matësit e krijuar për të përfaqësuar një variabël latent shkojnë me të vërtetë së bashku. Etapat e analizës faktoriale janë shtatë, të cilat janë: 1. Cili është problemi i kërkimit?pyetja që shtrohet është: analiza do të jetë eksploruese apo konfirmuese? Synohet të konfirmohet saktësia e ndarjes së nën-faktorëve në grupet e identifikuara apo do të eksplorohet strukturat që qëndrojnë poshtë përgjigjeve të të pyeturve për të gjitha pyetjet? Është përdorur analiza faktoriale,sepse ajo reduktontë faktorët pretendent të shpjegimit të diçkaje. Analiza do të jetë analizë eksploruese,sepse është e arsyeshme të mendojmë se poshtë nënfaktorëve të grupuar sipas kritereve të caktuara mund të ketë vlerësime të qytetarëve që shkojnë në një drejtim të caktuar apo që mund të marrin prej tyre një vlerësim të caktuar e, për pasojë, që mund të formojë faktorë apo përkufizime më të gjera të asaj që ata përfaqësojnë. Objektivat e analizës faktoriale. Në këtë analizë ne jemi të interesuar si për zbulimin e konstrukteve apo variablave latent ( të fshehura ) poshtë të dhënave të marra ga përgjigjet e konsumatorëve, ashtu dhe për përmbledhjen e të dhënave dhe krijimin e matësve të rinj të përbërë për t i përdorur ata në teknika të tjera të analizës. 78

79 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 2. Projektimi i analizës së faktorit. Objekt i analizës do të jetë struktura e variablave dhe jo e të anketuarve. Interesi është për lidhjet (korrelacionet) midis nënfaktorëve që ndikojnë në perceptimin e qytetarëve dhe jo për korrelacionet e mundshme midis karakteristikave të vetë tyre. Si e tillë, analiza faktoriale është analizë e llojit R. Variablat e përfshirë në analizë janë variabla shkalle, të shkallëzuar, shkallëzimi likert. Këta variabla cilësorë janë matur nëpërmjet pyetjes së drejtuesve të institucioneve të arsimit të lartë. Vlerësimi i perceptimit të tyre për secilin variabël është bërë me shkallën likert me 5 nivele. Parimi i madhësisësë mostrës është se duhet të ketë më shumë vëzhgime sesa variabla. Madhësia minimale absolute e mostrës duhet të jetë 50 vëzhgime. 3. Supozimet në analizën faktor. a. Supozimet themelore statistikore ndikojnë analizën faktoriale në masën që ato ndikojnë në korrelacionet e gjeneruara. Shmangiet nga normaliteti, homoskedasticiteti, dhe lineariteti mund të zvogëlojnë korrelacionet mes variablave. Në analizën faktoriale supozohet normalitet i kombinimeve lineare të shumëfishta (multivariate). Kjo nënkupton sevariablat, dhe kombinimet lineare të variablave, janë të shpërndara normalisht. Gjithashtu nënkupton se marrëdhëniet mes çifteve të variablave janë lineare. Për aq kohë sa analiza e komponentit kryesorë dhe analiza faktoriale përdoren në mënyrë përshkruese si mënyra të përshtatshme për të përmbledhur marrëdhëniet në një grup të madh të variablave të vëzhguar, supozimet lidhur me shpërndarjet e variablave nuk janë të zbatueshme. Multikolineariteti mund të zbulohet edhe duke shikuar përcaktorin e matrices R, i shënuar R. Këtu është përdorur një indikator i thjeshtë i zbulimit të multikolinearitetit. b. Përshtatshmëria e matricës së korrelacionit R për analizën e faktorit. Matrica e korrelacionit R është tabela që tregon korrelacionin e brendshëm mes të të gjithë variablave. Cilësia e këtyre korrelacioneve është indikacioni i parë dhe shumë i rëndësishëm për analizën faktoriale.matësi i përshtatshmërisë së është Kaiser-Meyer-Olkin (KMO), i cili paraqet raportin e katrorëve të korrelacionit ndërmjet 79

80 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 variablave me katrorët e korrelacionit të pjesshëm ndërmjet variablave. Treguesi KMO merr vlera midis 0 dhe 1. Tabela 1. Kritere për përshtatshmërinë e mostrës Vlera e KMO Përshtatshmëria e mostrës Joe pranueshme E dobët E mjaftueshme Mesatare Cilësore E shkëlqyer a. Homogjeniteti i mostrës. Mostra duhet të jetë homogjene. Në rastin e këtij disertacioni kampioni është homogjen. b. Lidhjet konceptuale. Supozimet themelore konceptuale të analizës fatoriale lidhen me grupin e variablave të përzgjedhur dhe mostrën e zgjedhur. Matësit e pastër të faktorit quhen variabla shënues. Variablat shënues janë të lidhur shumë me një dhe vetëm me një faktor dhe peshojnë (ngarkojnë) në të pavarësisht nga teknika e nxjerrjes (ekstraktimit) apo rrotullimit. 80

81 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Hapi 2. 1 Problemi i kërkimit A është analizë eksploruese apo konfirmuese? Objektivat. Përmbledhje të dhënash & identifikimi i strukturave Reduktimi i të dhënave Konfirmuese Modeli i ekuacionit strukturor (SEM) Eksploruese Hapi 2 Zgjidhet lloji i analizës faktoriale Çfarë po grupohen: variabla apo raste? Analiza faktorale Q ose analiza e klasterave Variabla Dizenjimi i kërkimit Çfarë variablash janë përfshirë? Si maten variablat? Cila është madhësia e dëshiruar e kampionit? Hapi 3 Supozimet Konsideratat statistikore të normalitetit, linearitetit dhe homoskedasticitetit. Homogjeniteti i mostrës. Lidhjet konceptuale. Faza 4 Figura 15. Paraqitja skematike e fazave të analizës faktoriale 81

82 Hapi 3 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Hapi 4 Zgjidhet lloji i metodës së faktorit Analizohet varianca totale apo varianca e përbashkët? Varianca totale Varianca e përbashkët Specifikohet matrica e faktorit Përcaktohet numri i faktorëve për të nxjerrë Hapi 5 VARIMAX EQUIMAX QUARTIMAX Jo Zgjidhet lloji i metodës së rrotullimit Faktorët janë të korreluar (oblikë) apo të pakorreluar ortogonal)? Intepretohet matrica e faktorit të rrotulluar A mund të gjendet lidhje të rëndësishme? A mudn të emretohen faktorët? A janë të mjaftueshme të përbashkëtat? Oblimin Promax Orthobilke Po Rispecifikimi i modelit faktorial A është fshirë ndonjë variabël? A doni të ndryshoni numrin e faktorëve? A Po Hapi 6 Jo Vlefshmëria e matricës faktoriale Ndarja / shumëfishimi i kampionit. Analiza e veçantë për nëngrupet. Identifikimi i rasteve me influencë Hapi 7 Përzgjedhja e variablave zëvendësues Llogaritja e rezultateve të faktorit Krijimi i shkallëzimeve përmbledhëse Vazhdim nga e mëparshme... 82

83 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 4. Përzgjedhja e një metode faktori. Analiza faktoriale e komponentit është më e përshtatshme kur reduktimi i të dhënave është një shqetësim kryesor, ndërsa analiza faktoriale e përbashkët është më e përshtatshme kur objektivi kryesor është për të identifikuar dimensione të fshehura ose konstrukte që përfaqësojnë variablat origjinale. Specifikimi i matricës faktoriale. Lind pyetja se si përcaktohet numri i faktorëve që duhen mbajtur. Nuk ka një kriter të vetëm për përcaktimin e numrit të faktorëve, por zgjedhja përfundimtare e tyre bëhet duke gjykuar kombinimin e disa kritereve dhe kuadrit konceptual. Përzgjedhja e numrit të faktorëve është ndoshta më kritike se zgjedhja e teknikave të nxjerrjes dhe rrotullimit ose vlerat e përbashkësisë.kriteret që përdoren më shpesh në literaturë janë: a. Rregulli i Kaiser-it osekriteri i vlerave të veta. Sipas këtij kriteri mbahen të gjithë komponentët me vlerat e veta më të madhe se 1. b. Testi i pjerrësisë. Testi i pjerrësisë i Cattell-it paraqet në një diagramë faktorët, sipas së cilës mbahen aq faktorë sa janë para pikës së infleksionit. c. Kriteri i variancës së shpjeguar. Sipas këtij kriteri mbahen aq faktorë sa të shpjegojnë një përqindje të caktuar të variancës. Kjo përqindje varion nga 50% deri në 80-90%, por nuk ka asnjë prag gjerësisht të pranuar. Në shkencat shoqërore, ku informacioni është shpesh më pak i saktë, është e zakonshme që të konsiderojmë një zgjidhje si të kënaqshme kur llogaritet për 60 për qind të variancës së përgjithshme (dhe në disa raste edhe më pak). d. Testi i vlefshmërisë së numrit të faktorëve. Për të verifikuar nëse zgjedhja e numrit të faktorëve është e vlefshme përdoret matrica e mbetjeve të korrelacionit, që është matrica e diferencave midis korrelacioneve të riprodhuara dhe aktuale. Sa më të ulëta ose të parëndësishme të jenë këto korrelacione, aq më shumë shanse ka që zgjedhja e numrit të faktorëve të jetë e duhura. Përzgjedhja e një metode rrotullimi. Duke qenë se do të krijohen matës të rinj të përbërë që matin një koncept të shumanshëm (që nuk mund të matet me një 83

84 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 karakteristikë të vetme) dhe që ka gjasa që do t i përdorim gjithashtu në teknika të tjera të analizës multivariate (shumëfaktoriale, do t i përdorim si variabla të pavarur në analizën e regresionit logjistik), faktorët kërkohen të pavarur nga njëri-tjetri. Rrotullimi ortogonal (kënddrejtë) na jep faktorë të palidhur me njëri-tjetrin, prandaj do të përdorim këtë lloj rrotullimi. 5. Interpretimi i matricës së faktorit të rrotulluar.nuk ka një kufi të vetëm që një ngarkesë të konsiderohet e rëndësishme dhe variabli me atë ngarkesë të konsiderohet pjesë e faktorit në të cilin variabli e ka ngarkesën. Pika e ndërprerjes është arbitrare dhe është caktuar shpesh sipas llojit të disiplinës ku bëhet kërkimi (shoqërore, shkencë ekzakte etj.), kontaktit të kërkimit, llojit të të dhënave të përdorura etj. Kështu, pragu i poshtëm në shkencat shoqërore pothuajse në të gjitha studimet pranohet 0.30.Një tjetër praktikë arbitrare i quan ngarkesat si të dobëta në qoftë se janë më të vogla se 0.40, të fuqishme, në qoftë se janë më të mëdha se 0.60, dhe përndryshe si të moderuara. Pra është çështje subjektive e kërkuesit që të vendosë pragun në kontekstin e studimit të tij. Në këtë disertacion, duke marrë parasysh të gjithë kontekstin (llojin e studimit, llojin e të dhënave, madhësinë e mostrës etj.) kjo pikë ndërprerje është vendosur te Natyrshëm lind pyetja se, a përfshihen të gjithë variablat në zgjidhje? Ka dy mënyra për ta identifikuar këtë: (1) të identifikohet ndonjë variabël që i mungon të paktën një ngarkesë e konsiderueshme; dhe (2) të shqyrtojmë përbashkësitë e secilit variabël. 6. Rispecifikimi i modelit faktorial. Nëse është e nevojshme, bëhet rispecifikimi i modelit faktorial. Nevoja lind në kur: (i) një variabël nuk ka asnjë ngarkesë të rëndësishme; (ii) edhe me një ngarkesë të rëndësishme, përbashkësia e një variabëli gjykohet se është tepër e ulët; ose (iii) një variabël ka më shumë se një ngarkesë të rëndësishme (një ndër ngarkim). Emërtimi i faktorëve është një proces jashtëzakonisht i rëndësishëm. Ai duhet të mbështetet së pari në kuadrin konceptual. Variablat me ngarkesa më të larta do të kenë ndikim më të madh mbi emrin apo emërtimin e zgjedhur për të përfaqësuar një faktor. 84

85 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 7. Vlefshmëria e matricës faktoriale. Në varësi të objektivave të studimit, ka mënyra të ndryshme për të mbledhur rezultatet e variablave individualë që formojnë një faktor (ose komponent). Këto mënyra janë: a. Përzgjedhja e variablave me ngarkesën më të lartë të faktorit si një përfaqësues zëvendësues për një dimension të veçantë të faktorit; b. Zëvendësimi i grupit origjinal të variablave me një grup krejtësisht të ri, më të vogël të variablave të krijuar ose nga shkallëzimet përmbledhëse ose rezultatet e faktorit. Në SPSS ofrohen 3 metoda të llogaritjes së rezultateve të faktorit: (1) metoda e regresionit, (2) metoda Bartlett, dhe (3) metoda Anderson Rubin. Metoda e regresionit është më e përdorshme për shkak të avantazheve të tij (përfaqëson të gjithë ngarkesën e variablave në faktor, shmang multikolinearitetin etj.) dhe disavantazheve të 2 matësve të tjerë. Nëse të dhënat janë përdorur vetëm në mostrën origjinale ose ortogonaliteti duhet të ruhet, rezultatet e faktorit janë të përshtatshme. Nëse është e nevojshme për rezultate të pakorreluara, atëherë metoda Anderson - Rubin është më e mira; përndryshe qasja e regresionit është ndoshta më e mirë thjesht sepse kjo është kuptuar më mirë dhe është në dispozicion më gjerësisht. 3.8 Kuptimi ianalizës së besueshmërisë Në pyetësorët e përdorur për këtë disertacion janë integruar disa pyetje për të matur të njëjtin variabël. Le të themi se janë përdorur pyetja e parë, e trembëdhjetë dhe e tetëmbëdhjetë për të matur të njëjtën gjë, variablin X. Në raste të tilla ka dy mundësi: ose përgjigjet mes pyetjeve kanë pajtueshmëri, ose ato janë kontradiktore. Nëse përgjigjet e pyetjes së parë pajtohen me përgjigjet e dy pyetjeve të tjera, atëherë të tre pyetjet e masin saktë variablin X. Por nga ana tjetër, ekziston problemi që përgjigjet e marra te pyetja e parë të mos pajtohen me përgjigjet e marra nga pyetja trembëdhjetë apo tetëmbëdhjetë. Nëse shfaqet kjo mospërputhje në përgjigjet e marra mes këtyre pyetjeve, atëherë kemi të bëjmë me problemin e besueshmërisë së të dhënave. I intervistuari ka dhënë përgjigje të ndryshme për pyetje që synojnë të matin të njëjtën gjë. Kjo mund të vijë nga disa arsye, por më e shpeshta është se i intervistuari mund të mos jetë serioz me pyetësorin, duke e plotësuar atë pa i kushtuar vëmendjen e duhur. 85

86 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Për të kontrolluar besueshmërinë e të dhënave sugjerohet të përdoret një matës statistikor. Besueshmëri do të thotë që një matës duhet të pasqyrojë në mënyrë të qëndrueshme konstruktin që ai është duke matur. Në këtë disertacion është përdorur koeficienti alfa të Kronbakut (Cronbach s Alpha) për të bërë analizën e besueshmërisë së të dhënave të grumbulluara. Në përgjithësi është rënë dakord mbi kufirin e poshtëm të pranueshëm për Cronbach s Alpha që është 0.70 edhe pse ai mund të zvogëlohet në 0.60 në hulumtimin eksplorues. Kur përdoren shkallë të tipit 1 deri në 5, që njihet si shkalla Liker, është e domosdoshme për të llogaritur dhe raportuar koeficientin alfa të Cronbach-ut për besueshmërinë e konsistencës së brendshme. Një alfa e lartë tregon se nënfaktorët e përfshirë në një shkallë ose grup janë të lidhur dhe mund të formojnë një grup kompakt. Në logjikën e mësipërme, është e nevojshme që faktorët e nxjerrë nga analiza faktoriale, që vijnë në formën e kombinimit të disa pyetjeve, të kontrollohen për nivelin e tyre të besueshmërisë. Tabela 2. Gjykimi mbi vlerat e koeficientit cronbach alpha α α > 0,9 α > 0,8 α > 0,7 α > 0,6 α > 0,5 α < 0,5 Konsistenca e grupit ose shkallës E shkëlqyer E mirë E pranueshme E diskutueshme E dobët E papranueshme Një rregull i pranuar (praktik) që përdoret për shumicën e situatave dhe që tregon se sa e besueshme është konsistenca e shkallës në varësi të rezultatit të alfës së Cronbach-ut është si në tabelën e mësipërme. 86

87 Kapitulli 4 ANALIZA DHE INTERPRETIMI I REZULTATEVE Analiza dhe interpretimet është kapitulli që nxjerr në pah rezultatet e studimit. Në mbështetje dhe duke iu përgjigjur përkufizimeve dhe ligjësive të shpjeguara në kapitullin e metodës dhe procedurave, në këtë pjesë të disertacionit paraqiten së pari rezultatet e anketës duke prezantuar edhe një profil të të anketuarit. Më pas, duke i dhënë përgjigje objektivave të studimit, vijohet me analizën përshkruese e cila rezulton në identifikimin e faktorëve që ndikojnë më shumë në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë. Një analizë më e thellë e rezultateve zë vend duke vënë përballë kategori të ndryshe të të anketuarve. Analiza e komponentit kryesor, si pjesë e analizës faktoriale, zbatohet mbi grup-faktorët e mbledhur nga anketa dhe nxirren rezultatet lidhur me konstruktin e fenomenit të eficiencës së çmimeve të banesave në Prishtinë. Anlaiza e besueshmërisë për secilin nga grup-faktorët mbyll kapitullin e analizës për këtë studim. 4.1 Prezantim me variablat statistika përshkruese Çështja themelore për të cilën vendosemi në përpjekje të hulumtojmë është se cilët janë ata faktorë që ndikojnë apo përcaktojnë eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë. Për të arritur këtu, ashtu siç është trajtuar më sipër, u ndërtua një pyetësor i posaçëm. Pyetësori kishte këto seksione kryesore: Informacion i përgjithshëm për profilin e të anketuarit: siç është gjinia, mosha, niveli i edukimit, punësimi, niveli i të ardhurave mujore, përbërja e familjes dhe emigracioni, vendbanimi në zonë urbane apo rurale; Përvoja dhe interesi për shitje apo blerje banese: këtu ka pyetje ku përpiqemi të kuptojmë nëse i anketuari ka eksperiencë lidhur me blerjen dhe shitjen e banesës apo që shpreh interes lidhur me këtë; Pjesa në vazhdim e pyetësorit është ndërtuar në funksion të analizës faktoriale që u shpjegua në hollësi te çështja e metodologjisë së punimit. Pyetja qendrore është se sa ndikon secili nga elementët që listohen në eficiencën e çmimeve

88 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 të banesave në qytetin e Prishtinës. Kështu aspektet e analizës faktoriale 4 janë: o Aspekti ligjor; o Aspekti makroekonomik; o Aspekti i faktorëve të prodhimit; o Aspekti i tregut dhe konkurrencës, si dhe o Aspekti i kërkesës dhe ofertës. Anketa u shpërnda në qytetin e Prishtinës gjatë harkut kohor gusht tetor 2016, nga e cila u mblodhën 385 anketa të suksesshme dhe të vlefshme. Anketimi arriti të mbledhë përgjigjet nga 385 qytetarëve të Prishtinës, ku 46% e tyre ishin të gjinisë mashkullore dhe pjesa më e madhe e të intervistuarve (65%) janë të moshës 25 deri në 34 vjeç (vetëm 10% e të anketuarve i përkasin moshës 16 deri 24 vjeç). Gati 95% e tyre mbajnë një diplomë të shkollës së lartë dhe vetëm 12% e kanë kategorizuar veten si të papunë. Kundrejt rreth 1 në 3 të punësuar në sektorin publik (32%) qëndrojnë rreth 43% e atyre që janë punësuar në sektorin privat dhe 12% të kategorizuar si të vetëpunësuar. Më tej, anketa mbledh përgjigje edhe për pyetjen nëse familja e të anketuarit ka persona që jetojnë jashtë Kosovës, pra që kanë emigruar. Rezultatet tregojnë se rreth 39% e të anketuarve nuk kanë asnjë familjar jashtë vendit. Pjesa tjetër prej 60% ndahet në 56% për ata që planifikojnë të jetojnë jashtë Kosovës dhe vetëm 5% të kthehen e të jetojnë në vendin e origjinës. Në aspektin e të ardhurave familjare mujore 5, anketa tregon se rreth 1 në 3 të intervistuar (34%) sigurojnë të ardhura familjare mbi 1500 euro në muaj. Në skajin tjetër të kategorisë së të ardhurave (nën 500 euro) qëndrojnë vetëm 19% e të anketuarve. Megjithëqë rezultatet e mbledhura për këtë aspekt shkojnë përshtat nivelit ekonomik dhe profilit të të ardhurave të familjeve në Kosovë, përsëri këto shifra ne nuk do i përdorim për analizë të thelluar. 4 Siç është shpjeguar më heret, secili vlerësim i kërkuar për këto elementë vjen në shkallën 1 deri 5, ku 1 është vlerësimi më i ulët ndërsa 5 është vlerësimi më i lartë. 5 Në këtë anketë, duke qenë se fokusi jonë ishte tjetërkund, nuk kemi hulumtuar më thellë për të kontrolluar përgjigjet e kësaj pyetje qoftë me anë të shpenzimeve apo të mjeteve pasurore në zotërim. Aspektin e të ardhurave e përdorim me shëmë rezerva dhe vetëm për të krijuar një ide mbi profilin e të anketuarit. 88

89 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Gjinia Niveli i arsimit Shkollë e lartë (universitet) 94% Mashkul l, 46% Femër, 54% Shkollë e mesme Pa shkollë 5% 1% Mosha Punësimi 65% 32% 43% 10% 26% 12% 12% 16 deri 24 vjeç 25 deri 34 vjeç mbi 35 vjeç Punësuar publik Punësuar privat I vetpunësuar I papunë Emigracioni Të ardhurat familjare mujore Jo, 39% mbi 1500 euro 34% Po, dhe parashik ojnë të kthehen në Po, dhe planifiko jnë të rrijnë andej, euro euro Nën 500 euro 19% 24% 23% Figura 16. Profili i të anketuarit 4.2 Denduritë e grup-faktorëve Kjo pjesë jep një paraqitje të përgjigjeve sipas çdo pyetje të grupuar në kategorinë përkatëse. Denduritë apo frekuencat na japin në mënyrë të përgjithshme ilustrimin mbi përgjigjet bruto, pra pa bërë përpunime në to. Pas kësaj çështje të disertacionit, analiza do të thellohet duke vëzhguar rezultatet e mbledhura në varësi të dimensioneve të analizës. Së pari, grup-pyetjet e aspektit ligjor. Rezultatet e paraqitura nuk arrijnë të diferencojnë njërën nga pyetje kundrejt pyetjeve të tjera të të njëjtit dimension. Megjithatë për t u përmendur është fakti se qytetarët vlerësojnë transparencën e procedurave dhe dhënies së lejeve si dimensionin që shpreh më pak ose aspak (rreth 34% dhe 25% përkatësisht) ndikim në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë.Në vijim për këtë dimension vetëm 15% e të anketuarve shprehen se jep ndikim të lartë në eficiencën e çmimeve të banesave. Pjesa tjetër e qytetarëve (rreth 26%)shprehen neutral (as pak, as shumë) lidhur transparenca e procedurave dhe 89

90 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 dhënies së lejeve si faktor që ndikon eficiencën e çmimit të banesave. Më tej, nga rezultatet e anketës del se zbatimi i ligjit është faktori i listuar me ndikimin më të vogël sipas të anketuarve, pasi rreth 29% e të tyre janë shprehur se zbatimi i ligjit nuk ndikon aspak në eficiencën e çmimeve të banesave. Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit është një dimension tjetër për të cilin të anketuarit japin vlerësim. Në përmbledhje të këtij grup-faktorësh, rezultatet e frekuencave duket sikur mbështesin idenë se pyetjet lidhur me aspektin ligjor nuk përcaktojnë rol të konsiderueshëm në eficiencën e çmimeve të banesave në qytetin e Prishtinës. Aspak Pak As pak, as shumë Shumë Plotësisht Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve 25% 34% 26% 7% 8% Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit 24% 40% 22% 8% 6% Zbatimi i ligjit 29% 36% 22% 6% 8% Kuadri ligor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit 20% 48% 24% 6% 3% Figura 17. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të ligjeve Grupi i pyetjeve të aspektit makroekonomik jepet si në vijim. Rezultatet tregojnë se, në krahasim me pyetjet e aspektit ligjor, qytetarët çmojnë më shumë këta faktorë si përcaktues mbi eficiencën e çmimit të tregut të banesave. Brenda këtij grupi pyetjesh, nëse mbledhim bashkë ata që thonë se ka ndikim të madh ( plotësisht dhe shumë ), shohim se dimensioni i shtimit të numrit të agjencive të shitjes së banesave përbën faktorin që përcjell ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Më tej, interesante është të përmendim se për dimensionin e situatës ekonomike të vendit të anketuarit janë më të shumtë kur shprehen se ndikon plotësisht në eficiencën e çmimit të banesave, konkretisht 11% e të anketuarve. Kthimi i emigrantëve, si një faktor makroekonomik, pozicionohet i fundit në këtë renditje duke nënkuptuar se ky faktor nuk arrin të shprehë ndikim të lartë në eficiencën e çmimeve të banesave në kryeqytet: vetëm 17% e të anketuarve shprehen se kthimi i emigrantëve ndikon në eficiencën e çmimeve të banesave në masën shumë apo plotësisht. 90

91 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Aspak Pak As pak, as shumë Shumë Plotësisht Shtimi i numrit të agjencive të shitjes së banesave 9% 32% 26% 27% 6% Situata ekonomike e vendit 15% 33% 20% 21% 11% Ngërçet politike në vend 13% 35% 21% 21% 9% Situata e sektorit të ndërtimit 13% 36% 21% 21% 9% Treg i qëndrueshëm i banesave 19% 37% 26% 12% 5% Kthimi i emigrantëve 26% 33% 24% 11% 6% Figura 18. Frekuenca e pyetjeve të aspektit makroekonomik Denduritë për dimensionet apo pyetjet e aspektit të faktorit të prodhimit japin një paraqitje të ngjashme me atë të aspektit makroekonomik që u trajtua më sipër. Pra në agregat, pjesa e atyre që vlerësojnë si shumë apo plotësisht janë më të shumtë kur krahason me aspektin e ligjeve por shumë e ngjashme me atë makroekonomik. Në këtë grup dendurish, bie në si se faktori që vlerësohet më shumë për ndikimin e tij në eficiencën e çmimeve të banesave është dimensioni i kapitalit të shoqërisë së ndërtimit, për të cilin të anketuarit janë përgjigjur 24% e tyre në masën shumë dhe një pjesë tjetër prej 10% në masën plotësisht. Thënë ndryshe, për këtë dimension të faktorëve të prodhimit rreth 1 në 3 të anketuar shprehet se ka ndikim të lartë në eficiencën e çmimeve të banesave. Çmimi i lëndëve të para renditet nga qytetarët e anketuar si faktori i dytë në këtë këndvështrim: 29% e tyre që shprehen me shumë ose plotësisht. Nga ana tjetër, arsimi i ekipit drejtues shihet si faktori që ndikon më pak në eficiencën e çmimeve të banesave. Për këtë dimension pjesa e qytetarëve që janë shprehur se ka një ndikim të ulët është rreth 51% e tyre, përkatësisht 37% që e çmojnë pak dhe 14% si aspak. Aspak Pak As pak, as shumë Shumë Plotësisht Kapitali i shoqërisë së ndërtimit 9% 28% 29% 24% 10% Çmimet e lëndëve të para 7% 37% 27% 22% 7% Përvoja e ekipit drejtues 10% 34% 29% 17% 10% Fuqi punëtore e kualifikuar 11% 39% 28% 16% 6% Arsimi i ekipit drejtues 14% 37% 28% 13% 9% Figura 19. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të faktorëve të prodhimit 91

92 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Aspekti i tregut, në raport me aspektet e trajtuara më sipër, bie në sy për denduritë e mëdha që futen te ata që japin përgjigje për ndikime të larta të faktorëve përkatës në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Konkretisht dimensioni me vlerësimin më të vogël mbledh rreth 31% e të anketuarve, përkatësisht 22% shumë dhe 9% plotësisht, vlerësim ky që është shumë i lartë kur merren në konsideratë faktorët e aspekteve të përmendur më lartë. Në këtë grup faktorësh ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike rezulton si dimensioni më i rëndësishëm në ndikimin që përçon në eficiencën e çmimit të banesave. Ky rezultat shkon krahë për krahë me gjetjet e literaturës dhe konsideratat e autorëve të mëparshëm lidhur me efektin që ka korrupsioni në ekonominë e vendit. Sipas qytetarëve të Prishtinës ky fenomen ndikon fuqishëm eficiencën e çmimit të banesave në kryeqytetin e Kosovës, konkretisht nga anketa: mazhoranca e të anketuarve (rreth 55% e tyre)shprehet kështu, përkatësisht 40% e çmojnë si shumë dhe 15% plotësisht. Mungesa e planeve të zhvillimit urban është renditur i dyti në këtë këndvështrim, ku rreth 35% japin vlerësimin shumë dhe 15% plotësisht. Mungesa e planeve të zhvillimit urban paraqet një pengesë të madhe në performimin dhe ecurinë normale dhe eficiente të çmimit të banesave. Numri i firmave të ndërtimit është një dimension tjetër që konsiderohet brenda këtij grupi faktorësh, i cili po ashtu merr vlerësim të lartë kur shihet si dimension që ndikon në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë. Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike Mungesa e planeve të zhvillimit urban Aspak Pak As pak, as shumë Shumë Plotësisht 6% 20% 19% 40% 10% 19% 21% 35% 15% 15% Numri i firmave të ndërtimit 6% 26% 20% 43% 6% Teknologjia dhe novacioni 8% 33% 30% 22% 9% Figura 20. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të tregut Në grupin e dimensioneve të aspektit të kërkesës ka elementë që janë vlerësuar me masën e lartë ashtu si në rastin e aspektit të tregut. Mirëpo ka edhe dimensione që vlerësohen me ndikim të vogël mbi eficiencën e çmimeve të banesave, si për shembull ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës (16%). Kjo gjetje meriton studim më të thelluar, natyrisht, por në këtë disertacion nuk paraqitet analizë që shkoj përtej kësaj sa u shpreh. Sipas qytetarëve të anketuar një kërkesë në rritje për banesa çon në eficiencën e çmimit të banesave. Kjo mbështetet nga rezultatet e anketimit, ku rreth 42% e anketuarve shprehen se ka ndikim të lartë shumë ose plotësisht. Për më shumë, afërsia me qendrën e qytetit mendohet si një faktor që ndikon në eficiencën e çmimit të banesave. Sipas 38% qytetarëve (më shumë se 1 në 3) afërsia me qendrën e qytetit 92

93 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 ndikon në eficiencën e çmimit të banesave, përkatësisht 26% shumë dhe 12% plotësisht. Për këtë dimension rreth 30% e qytetarëve të anketuar shprehen neutral, as pak e as shumë. Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit paraqitet i rëndësishëm gjithashtu në lidhje me eficiencën e çmimeve të banesave: rreth 30% shumë ose plotësisht. Aspak Pak As pak, as shumë Shumë Plotësisht Kërkesë në rritje për banesa 6% 31% 21% 32% 10% Afërsia me qendrën e qytetit 5% 27% 30% 26% 12% Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit 11% 31% 27% 25% 5% Arsimi i blerësit 12% 37% 31% 16% 5% Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës 20% 35% 30% 13% 3% Figura 21. Frekuenca e pyetjeve të aspektit të kërkesës 4.3 Rezultatet sipas kategorive Në anketimin e realizuar, objekt i të cilit ishte hetimi i eficiences së çmimit të banesave në qytetin e Prishtinës, kishte si pjesë të tij një seksion me katër pyetje që hedhin dritë mbi aspektin nëse të anketuarit kanë pasur përvojë të drejtpërdrejtë me shitjen apo blerjen e një banese. Pyetje e parë a keni në plan të shisni banesë? rezulton nga anketimi se rreth 16% e të pyeturve kanë në plan të shesin banesë. Një masë akoma më e vogël e të anketuarve (12%) deklaruan se kanë shitur banesë në këto 5 vitet e fundit. Nga ana tjetër, shtrohet pyetja për aspektin e blerjes së banesës. Të pyetur nëse kanë në plan të blejnë banesë, gati 1 në 2 të anketuar u përgjigjën pozitivisht duke nënkuptuar angazhimin e tyre për të ardhmen lidhur me blerjen e banesës. Më tej, të pyetur nëse në të shkuarën (para 5 viteve) kanë blerë banesë rezulton se rreth 38% e të anketuarve kanë kryer një blerje banese. Secilin nga këta qytetarë që iu përgjigjën pozitivisht qoftë vetëm njërës nga këto pyetje e kategorizojmë në grupin e atyre që kanë përvojë me blerjen apo shitjen e banesave në Prishtinë si dhe në grupin e atyre që interesohen të kryejnë një blerje apo shitje në të ardhmen (ata që kishin plan për blerje apo shitje banese). 93

94 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Blerë apo shitur banesë Po Jo Pa përgjigje A keni në plan të shisni banesë? 16% 70% 14% A keni shitur banesë në këto 5 vitet e fundit? 12% 87% 1% A keni në plan të bleni një banesë? 48% 34% 18% A keni blerë banesë në këto 5 vitet e fundit? 38% 60% 1% Ata që kanë përvojë ose interesohen lidhur me çmimet e tregut të banesave në qytetin e Prishtinës Figura 22. Pyetjet për blerjen apo shitjen e banesës. Në këtë mënyrë, në funksion të një analize sa më përfaqësuese si dhe për të arritur në paraqitjen e diferencave (nëse ka) mes qytetarëve të pyetur, analiza në vijim merr në konsideratë aspektin e ndarjes së rezultateve në dy grupe të mëdha: a) ata që kanë patur përvojë apo që interesohen të kryejnë një shitje apo blerje banese dhe b) ata që nuk kanë patur përvojë dhe as nuk interesohen të bëjnë shitje apo blerje banese në të ardhmen. Në gjuhën teknike, një i anketuar që i është përgjigjur pozitivisht të paktën njërës nga pyetjet e shtruara më sipër, përfshihet në grupin e parë. Nëse e paraqesim në formë grafike paraqitja e mëposhtme na ndihmon të kuptojmë se sa është masa e atyre që na intereson në këtë studim. Kjo rezulton në shifrën 76% e të anketuarve (ose 3 në katër të anketuar) janë ata që kanë përvojë ose interes për banesa në qytetin e Prishtinës. Kjo është një masë e konsiderueshme e kampionit tonë prej totalit qytetarëve të pyetur. E përsërisim, këta janë personat që kanë informacion për çmimin e tregut të banesave ose nga përvoja e tyre prej shitjes apo blerjes së banesës që kanë kryer në të shkuarën, ose nisur nga interesi i tyre për shkak të planit që kanë për të shitur apo blerë banesë në të ardhmen. Përvoja dhe interesi për banesa 76% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Figura 23. Paraqitje e atyre që kanë përvojë apo interesohen për banesa. 94

95 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Pasi ndërtuam dy grupet e shpjeguar më sipër, analiza është gati të ekzekutohet dhe të vështrohen rezultatet. Së pari vëzhgojmë se si paraqiten rezultatet në aspektin ligjor, nëse parametrat ligjor ndikojnë apo jo në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë. Kujtojmë se aspekti ligjor përbëhet nga këto parametra: Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit; Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit; Zbatimi i ligjit dhe Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve. Parametrat e listuar janë vlerësuar gati-gati në të njëjtën masë, duke mos reflektuar vlerësime të dalluara ndërmjet tyre. Sipas të anketuarve transparenca e procedurave dhe ajo e dhënies së lejeve është elementi që përçon ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë (2.4 pikë në shkallën nga 1 në 5). Nxitja e fuqizimit të tregut të ndërtimit përmes legjislacionit si dhe zbatimi i ligjit renditen të dytët me një vlerësim mesatar të barabartë mes tyre në nivelin 2.3 nga 5 në maksimum. Në anën tjetër, ndonëse me diferencë shumë të vogël me elementët e tjerë, qëndron kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit me një vlerësim prej 2.2 nga 5 në maksimum. Në momentin kur vendosim përballë përgjigjet e atyre që kanë përvojë apo që interesohen lidhur me shitjen a blerjen e banesës kundrejt atyre që nuk kanë as përvojë dhe as nuk interesohen për një gjë të tillë për aspektin ligjor, rezultatet tregojnë se mes dy grupeve nuk ka një diferencë të konsiderueshme. Megjithatë veçojmë elementin e legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit për të cilin grupi i parë jep një vlerësim mesatar prej 2.4 pikë nga 5 maksimale përballë vetëm 2.1 të atyre nga grupi i dytë (pa përvojë dhe pa interes për shitje apo blerje të banesave). Kjo nënkupton se ata që kanë përvojë apo që shprehin interes për shitjen apo blerjen e banesave (kundrejt atyre që nuk kanë përvojë dhe nuk shprehin interes) e çmojnë lehtësisht më të lartë ndikimin e legjislacionit në këndvështrimin e nxitjes së fuqizimit të tregut të ndërtimit në Prishtinë. 95

96 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Aspekti i ligjeve Me përvojë apo që interesohen Pa përvojë dhe pa interes Gjithsej Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit Zbatimi i ligjit Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit Figura 24. Rezultatet e aspektit të ligjeve Le të shohim se si qëndrojnë vlerësimet e marra për aspektin makroekonomik. Paraprakisht kujtojmë se në këtë seksion kërkohet vlerësimi me shkallën 1 deri në 5 për secilin nga elementët e listuar lidhur me ndikimin që shprehin mbi eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë. Elementët janë këto: Ngërçet politike në vend; Situata ekonomike e vendit; Situata e sektorit të ndërtimit; Kthimi i emigrantëve; Treg i qëndrueshëm i banesave dhe Shtimi i numrit të agjencive të shitjes së banesave. Në krahasim me vlerësimet në aspektin ligjor që u paraqit më sipër, vlerësimet e marra për aspektin makroekonomik është lehtësisht më i lartë, ku elementi me vlerësimin më të lartë është shtimi i numrit të agjencive të shitjes së banesave me 2.9 pikë nga 5 gjithsej. Në skajin tjetër të renditjes qëndron kthimi i emigrantëve, si elementi që ndikon më pak në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë (2.2 pikë nga 5 gjithsej). Krahasuar me elementët e tjerë të paraqitur tregu i qëndrueshëm çmohet jo si një nga përcaktuesit e fuqishëm në eficiencën e çmimit të banesave. Përkundrazi, situata ekonomike e vendit (në ekspansion apo në recension) renditet e dyta në këtë vlerësim sipas të anketuarve. Ashtu si në rastin e përballjes së rezultateve për aspektin ligjor, edhe për aspektin makroekonomik vihet re se nuk ka diferenca të mëdha në këndvështrimin e dy grupeve: me përvojë apo që interesohen kundrejt atyre pa përvojë dhe pa interes. 96

97 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Aspekti makroekonomik Me përvojë apo që interesohen Pa përvojë dhe pa interes Gjithsej Shtimi i numrit të agjencive të shitjes së banesave Situata ekonomike e vendit Situata e sektorit të ndërtimit Ngërçet politike në vend Treg i qëndrueshëm i banesave Kthimi i emigrantëve Figura 25. Rezultatet e aspektit makroekonomik Në shqyrtimin e aspektit të faktorëve të prodhimit merren parasysh këto elementë: Çmimet e lëndëve të para; Kapitali i shoqërisë së ndërtimit; Fuqi punëtore e kualifikuar; Arsimi i ekipit drejtues dhe Përvoja e ekipit drejtues. Rezultatet e mbledhura tregojnë se kapitali i shoqërisë së ndërtimit është elementi që vlerësohet me ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimeve të tregut të banesave, duke arritur në nivelin 3 nga 5 gjithsej. Elementin që qytetarët e Prishtinës e vlerësojnë me nivelin më të ulët është arsimi i ekipit të prodhimit duke dhënë vlerësimin e 2.7 nga 5 gjithsej. Përsëri, nuk ka diferenca të mëdha mes atyre që kanë provojë dhe që interesohen kundrejt atyre pa përvojë dhe pa interes për blerjen apo shitjen e banesave. 97

98 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Aspekti i faktorëve të prodhimit Me përvojë apo që interesohen Pa përvojë dhe pa interes Gjithsej Kapitali i shoqërisë së ndërtimit Çmimet e lëndëve të para Përvoja e ekipit drejtues Fuqi punëtore e kualifikuar Arsimi i ekipit drejtues Figura 26. Rezultatet e aspektit të faktorëve të prodhimit Në të njëjtën mënyrë shtrohet analiza përshkruese për aspektin e tregut, i cili përbëhet nga elementët: Numri i firmave të ndërtimit; Teknologjia dhe novacioni; Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike dhe Mungesa e planeve të zhvillimit urban. Analiza e rezultateve tregon se Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike është elementi më i vlerësuar nga të anketuarit duke dhënë vlerën 3.4 në shkallën nga 1 në 5. Mungesa e planeve të zhvillimit urban vjen e renditur në vend të dytë në nivelin 3.3, më tej renditet numri i firmave të ndërtimit dhe teknologjia e novacioni me 3.2 dhe 2.9 pikë përkatësisht. Gjithashtu, as në aspektin e tregut nuk arritëm të përballemi me diferenca me rëndësi mes dy grupeve të analizës tonë (përvojë dhe interes). Aspekti i tregut Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike Mungesa e planeve të zhvillimit urban Me përvojë apo që interesohen Pa përvojë dhe pa interes Gjithsej Numri i firmave të ndërtimit Teknologjia dhe novacioni Figura 27. Rezultatet e aspektit i tregut 98

99 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Aspekti i kërkesës është i fundit në komponentët e analizës dhe përbëhet nga elementët: Kërkesë në rritje për banesa; Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës; Arsimi i blerësit; Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit dhe Afërsia me qendrën e qytetit. Rezultatet tregojnë se afërsia me qendrën e qytetit së bashku me kërkesën në rritje për banesa janë përcaktuar nga të anketuarit si elementët që përçojnë ndikimin më të madh në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë, të dy me 3.1 pikë nga 5 gjithsej. Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës renditet me ndikimin më të ulët në eficiencën e çmimit të banesave. Vlen të theksohet se lidhur me elementët e aspektit të tregut vërehet një ndarje mes atyre me përvojë apo që interesohen përballë të anketuarve që nuk kanë pasur një përvojë në blerje a shitje banese. Të parët e çmojnë më pak secilin element lidhur me ndikimin që jep në eficiencën e çmimit të tregut të banesave. Aspekti i kërkesës Me përvojë apo që interesohen Pa përvojë dhe pa interes Gjithsej Afërsia me qendrën e qytetit Kërkesë në rritje për banesa Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit Arsimi i blerësit Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës Figura 28. Rezultatet e aspektit të kërkesës Gjithashtu, rezultatet u vëzhguan në të njëjtën mënyrë edhe në prizmin e gjinisë duke u përpjekur të nxirret në pah nëse ka diferenca në vlerësimet që japin apo jo. E njëjta mënyrë është lidhur me atë se si shtrohen pyetjet: secili i anketuar pyetet se sipas perceptimit të tij sa është masa që përcakton një faktor apo element i përmendur 99

100 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë. Vlerësimi mund të jetë nga 1 deri në 5, ku 1 është vlerësimi minimal i ndikimit ndërsa 5 është masa maksimale për të shprehur ndikimin e faktorit përkatës në eficiencën e çmimeve të banesave. Në këtë këndvështrim vihet re se ka një diferencë të qartë e të dukshme mes vlerësimeve që japin meshkujt kundrejt atyre që japin femrat që marrin pjesë në anketim. Meshkujt priren të vlerësojnë më lartë faktorët e listuar, shprehur ndryshe: meshkujt përgjithësisht priren të çmojnë më shumë faktorët që ndikojnë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Në mesin e aspektit ligjor, vlerësimi që shpreh diferencën më të lartë mes femrave dhe meshkujve është elementi i kuadrit ligjor të përshtatshëm për tregun e ndërtimit, i cili nga femrat vlerësohet me 2.1 pikë nga 5 në total kurse meshkujt e vlerësojnë me 2.4 pikë nga 5 gjithsej. Elementi i transparencës së procedurave dhe dhënies së lejeve paraqet diferencën më të vogël kur vlerësimet ndahen mes meshkujve dhe femrave. Paraqitja grafike na ndihmon të krijojmë një pamje më të qartë për këtë. Kuadri ligor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit ASPEKTI LIGJOR Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit Zbatimi i ligjit Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve Femër Mashkull Figura 29. Ilustrim i rezultateve të aspektit ligjor sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Ashtu siç është vënë re edhe më herët në këtë material, rezultatet e mbledhura për dimensionet e aspektit makroekonomik janë më të lartë se sa ata të aspektit ligjor. Kjo normalisht vjen për shkak se të anketuarit e këtij studimi mbështeten në njohjen e përgjithshme duke i dhënë më shumë rëndësi elementëve si situata e ndërtimit në tërësi apo situata ekonomike e vendit. Ky konstatim vihet re në faktin se disa nga elementët e listuar e kapërcejnë vlerësimin mesatar të shkallës 1-5, që është 3. 6 Elementi që mban diferencën më të madhe mes vlerësimeve të dhënë nga femrat 6 Kujtojmë se kemi të bëjmë me një shkallë jo nga 0 deri në 5, por nga 1 deri në 5. Për shkallën e parë vlera e mesme është 2.5, ndërsa për të fundit është

101 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 dhe nga meshkujt rezulton situata e sektorit të ndërtimit, ku meshkujt e vlerësojnë mesatarisht në masën 3 kurse femrat në 2.5. Edhe elementi i shtimit të numrit të agjencive të shitjes së banesave reflekton një diferencë të konsiderueshme pasi meshkujt shprehen se ky element ndikon në eficiencën e çmimeve të banesave në nivelin 3.1 nga 5 gjithsej kundrejt vlerësimit të femrave në masën 2.7 nga 5. Në këtë grup elementësh diferenca më e vogël e dhënë është për tregun e qëndrueshëm të banesave për të cilin femrat dhe meshkujt japin gati të njëjtin vlerësim, përkatësisht 2.4 dhe 2.6 nga 5 gjithsej. ASPEKTI MAKROEKONOMIK Situata e sektorit të ndërtimit Shtimi i numrit të agjencive të shitjes së banesave Kthimi i emigrantëve Ngërçet politike në vend Situata ekonomike e vendit Treg i qëndrueshëm i banesave Femër Mashkull Figura 30. Ilustrim i rezultateve të aspektit makroekonomik sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Në vazhdim vështrojmë rezultatet për aspektin e faktorëve të prodhimit në këndvështrimin e përgjigjeve që japin femrat dhe meshkujt për secilin dimension të listuar. Për sa i përket këtij aspekti elementi për të cilin femrat dhe meshkujt kanë kundërshtinë më të madhe, pra që japin vlerësime me diferencën më të madhe mes tyre, është ai i arsimit të ekipit drejtues. Për këtë element femrat e vlerësojnë me vetëm 2.4, ndërsa meshkujt me 2.9 nga 5 gjithsej. Meshkujt shprehen me një shkallë më të lartë krahasuar me femrat edhe për fuqinë punëtore të kualifikuar dhe më tej në gjithë faktorët e tjerë të listuar brenda këtij grupi faktorësh. Më shumë femrat vlerësojnë kapitalin e shoqërisë së ndërtimit krahasuar me faktorët e tjerë, 2.9 nga 5 gjithsej. Po ashtu edhe meshkujt e vlerësojmë më shumë këtë element, duke rezultuar në një diferencë të vogël mes vlerësimeve të dy gjinive. 101

102 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Arsimi i ekipit drejtues ASPEKTI I FAKTORËVE TË PRODHIMIT Fuqi punëtore e kualifikuar Përvoja e ekipit drejtues Çmimet e lëndëve të para Femër Mashkull Kapitali i shoqërisë së ndërtimit Figura 31. Ilustrim i rezultateve të aspektit të faktorëve të prodhimit sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Ashtu siç u trajtua më herët, aspekti i tregut krahasuar me të gjithë aspektet e tjera në analizë arrin vlerësimet më të larta në shkallën 1 deri në 5, ku elementi i ryshfetit dhe korrupsionit në administratën publike është vlerësuar me rreth 3.5 nga ana e meshkujve. Diferenca më e madhe e vërejtur në vlerësimet që japin femrat kundrejt atyre që japin meshkujt, në këtë grup faktorësh është teknologjia dhe novacioni. Për këtë dimension femrat dhe meshkujt kanë diferenca të konsiderueshme në vlerësimet që japin, përkatësisht 2.7 nga 5 në total për femrat dhe 3.1 nga meshkujt. Diferenca më e vogël e këtij vlerësimit qëndron për dimensionin e mungesës së planeve të zhvillimit urban ASPEKTI I TREGUT Teknologjia dhe novacioni Numri i firmave të ndërtimit Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike Mungesa e planeve të zhvillimit urban Femër Mashkull Figura 32. Ilustrim i rezultateve të aspektit të tregut sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) Nëse përqendrohemi te diferenca në vlerësime që japin femrat dhe meshkujt, atëherë dimensionet që përbëjnë aspektin e kërkesës nxjerrin rezultate interesante. Këto rezultate jo vetëm që nuk mbajnë të njëjtin trend si në rastin e aspekteve të tjera që u trajtuan deri më tani, por për më shumë ka edhe momente ku femrat e kapërcejnë 102

103 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 vlerësimin e elementit përkatës lidhur me ndikimin e tij në eficiencën e çmimit të banesave në tregun e Prishtinës. Kështu në rastin e shqyrtimit të dimensionit të ngritjes dhe zhvillimit të tregut të bursës femrat japin një vlerësim të ulët krahasuar me vlerësimet e dhëna prej tyre në tërësi, por më të lartë krahasuar me atë që shprehin meshkujt, respektivisht 2.6 dhe 2.3 nga 5 në total. Meshkujt e çmojnë më shumë se femrat afërsinë me qendrën e qytetit si një faktor që ndikon në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Për më shumë mund të konsultohemi me figurën në vijim. ASPEKTI I KËRKESËS Afërsia me qendrën e qytetit Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit Arsimi i blerësit Kërkesë në rritje për banesa Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës Femër Mashkull Figura 33. Ilustrim i rezultateve të aspektit të tregut sipas gjinisë (renditur sipas madhësisë së diferencës) 4.4 Zbatimi i analizës faktoriale Ekzekutimi i analizës faktoriale është ajo teknikë statistikore, e cila mundëson kalimin nga një realitet me shumë dimensione, në një realitet të ri me më pak dimensione. Konkretisht, pyetësori ynë ka 24 pyetje (dimensione). Numri i këtyre dimensioneve nuk është logjikë të përdoren në analizën e regresionit. Nga këtu buron nevoja për të reduktuar dimensionet e analizës. Teknikat statistikore kanë avancuar goxha lidhur me këtë problem. Një nga teknikat statistikore që realizon reduktimin e variablave, është ajo e analizës faktoriale eksploruese. Analiza faktoriale është ekzekutuar shumë herë, por në këtë disertacion janë ilustruar vetëm 6 prej tyre. 7 Në vijim shpjegohen pikat kryesore të gjetjeve të analizës faktoriale. 7 Për më shumë, sugjerohet të shikoni Anekset. 103

104 Metoda dhe procedurat Kapitulli Analiza fillestare e komponentit kryesor Analizafillestare e komponentit kryesor është ajo që ekzekutohet mbi bazën e të dhënave dhe që përfshin të gjitha pyetjet me shkallëzim, që burojnë nga pyetësori. Synimi është që ndarja apo grupimi i pyetjeve të jetë sipas logjikës së grupimit më përpara. Kjo do të thotë se të 24-ta pyetjet janë përfshirë në analizën fillestare. Gjëja e parë që meriton të shihet me kujdes është fakti nëse masa e zgjedhjes është apo jo në nivelin e kërkuar. Në çështjet e mëparshme, u trajtua se ky problem studiohet përmes testit KMO. Ky test vlerëson një statistikë që njihet si statistika e përshtatshmërisë së zgjedhjes Kaiser-Meyer-Olkin. Në këtë rast, vlera e këtij testi është 0.880, e cila konsiderohet si zgjedhje cilësore, pra e përshtatshme. Meqë zgjedhja është e përshtatshme, atëherë kuptohet se përmes saj mund të nxirren rezultate që mund të përgjithësohen. KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy..880 Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square df 276 Sig..000 Tabela vijuese informon lidhur me vlerat fillestare dhe ekstraktimin e pyetjeve që burojnë nga pyetësori. Renditja e tyre është mekanike, sipas grupeve të menduar që në fillim. Me rëndësi duhet parë kolona e fundit e kësaj tabele, pasi ajo raporton mbi vlerën e ekstraktimit të një pyetje me tjerat. Kështu, pyetja e koduar Ligj1 ekstrakton (ndan) një vlerë prej me të tjerat nga vlera fillestare prej 1. Në teori ka diskutime lidhur me kufirin e kësaj vlere ekstraktimi. Përgjithësisht pranohet se nëse kjo vlerë është më e vogël se 0.40, atëherë sugjerohet që pyetja përkatëse të largohet nga analiza e mëtejshme. Nga sa shihet në kolonën e fundit të tabelës së mësipërme, nuk ka asnjë pyetje që ta shkelë kufirin e poshtëm prej Kjo nënkupton se nuk ka pyetje që duhet përjashtuar nga analiza, sa i përket parimit të ekstraktimit të tyre me pyetjet e tjera. Si rrjedhim, të gjitha pyetjet kanë se çfarë të ndajnë me të tjerat, duke nënkuptuar mundësinë e lidhjes dhe krijimit të grupeve të përbashkët. Tabela e Total Variance Explained tregon variancën e shpjeguar nga secili komponent (grup pyetjesh të kombinuara së bashku me njëra-tjetrën). Kjo tabelë raporton këtë informacion: 104

105 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Numri i komponentëve të nevojshëm që kontribuojnë qartësisht në shpjegimin e variacionit. Për përzgjedhjen e këtij numri, përdoren disa mënyra, të cilat janë: metoda e përqindjes së variacionit të shpjeguar, metoda e vlerave të veta (eigenvalues) dhe metoda e grafikut. Metoda e parë nënkupton se do pranohen aq komponentë që shuma e variancave të tyre të kontribuojnë mjaftueshëm në shpjegimin e variancës. Vlera e mjaftueshme kërkohet të jetë mbi 70%. Më e rëndësishme se kjo vlerë, në këtë metodë konsiderohet element përcaktues kontributi i komponentëve me një vlerë të vogël, ndoshta të papërfillshme. Sipas kësaj metode, duhet të konsiderohen 6 komponentë. Metoda e dytë është më e thjeshtë, sepse kërkon që të konsiderohen si komponentë ata që kanë vlerën e vet (eigenvalue) më të madhe se 1. Nëse ndjekim këtë parim, duhet të mbahen 6 komponentë. Mënyra e fundit i referohet grafikut që lidh komponentët me variacionin e secilit prej tyre, të renditur nga ai që ka variacionin më të lartë, tek ai që e ka më të voglin. Në përgjithësi, të tre metodat konvergojnë me njëra-tjetrën, sepse në thelb të treja kanë në bazë variacionin e komponentëve. Communalities Initial Extraction Ligj Ligj Ligj Ligj Makro Makro Makro Makro Makro Makro F_prodhim F_prodhim F_prodhim F_prodhim F_prodhim Treg Treg Treg Treg Kerkesa Kerkesa Kerkesa Kerkesa Kerkesa Extraction Method: Principal Component Analysis. 105

106 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Vlera fillestare e variancës së shpjeguar nga secili komponentë. Këto vlera gjenden në kolonat me titull Extraction Sums of Squared Loadings. Në rastin e zbatimit të kësaj analize faktoriale, komponenti i parë shpjegon 39.39% të variacionit, i dyti 9.83% e kështu me radhë deri te komponenti i gjashtë që shpjegon vetëm 4.40% të variacionit, duke formua kështu në total një variacion të shpjeguar prej 68.99%. Vlera e variancës së komponentëve pas rrotullimit. 106

107 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Component Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative% Total % of Variance Cumulative% Total % of Variance Cumulative% Extraction Method: Principal Component Analysis. 107

108 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Vlerat e komponentëve pas rrotullimit raportohen në kolonat e fundit të tabelës së mësipërme. Gjëja e parë që bie në sy është fakti se procesi rrotullues ka bërë shpërndarjen e kontributit të variacionit të shpjeguar gati në mënyrë të barabartë. Procesi i rrotullimit vihet re më shumë nëse llogaritet diferenca e variancave të secilit komponentë, pas dhe para rrotullimit. Kjo gjë është bërë në tabelën vijuese, kolona e fundit. Siç shihet, procesi rrotullues ka bërë që kontributi i komponentit të parë të bie me 24.95%, e cila është e barabartë me shumën e komponentëve të tjerë që kanë rritur kontributin në shpjegimin e variacionit (24.95% = 3.50% % % % %). Përfundimisht, procesi i rrotullimit ka bërë që komponentët të balancojnë kontributin e tyre në shpjegimin e variacionit. Komponenti para rrotullimit Përqindja e variacionit pas rrotullimit Diferenca Në vijim ilustrohen vlerat e secilës pyetje sipas gjashtë komponentëve të renditur nga ajo pyetje që ka ngarkesën më të madhe te me e vogla përpara se të zbatohet procedura rrotulluese. Siç edhe shihet, komponenti i parë ngarkohet nga të gjitha pyetjet e mundshme. Për sa kohë më para u evidentuan 6 komponentët, logjika kërkon që këto komponentë të jenë të ngarkuar në mënyrë të rëndësishme nga një grup i dallueshëm pyetjesh. Në këtë rast, komponenti i parë ngarkohet nga të gjitha pyetjet, komponenti i dytë nga 9 pyetje, komponenti i tretë nga 6 pyetje e kështu me radhë. Mirëpo, po të vihet re me kujdes, disa pyetje që ngarkojnë njëkohësisht të paktën dy komponentë. Kjo një përkthehet në një sinjal pozitiv, pasi komponentët duhet të krijohen nga pyetje që nuk ngarkojnë relativisht shumë një komponentë tjetër. Këtë problem përpiqet ta zgjidhë teknika e rrotullimit, e cila mund të jetë ortigonale ose oblike. Teorikisht, pyetjet që ngarkojnë në mënyrë të rëndësishme më shumë se një komponent, konsiderohen problematike. Zgjidhja e këtij problemi mund të jepet përmes largimit të atyre pyetjeve që e shfaqin këtë anomali. Nga ana tjetër, është e 108

109 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 vështirë të gjendet ndonjë pyetje që ngarkon vetëm një komponentë. Këtu hapet diskutimi lidhur me përcaktimin se cila është vlera e ngarkesës që mund të jetë kritike. Component Matrix a Component F_prodhim5.768 F_prodhim F_prodhim Treg2.732 F_prodhim Kerkesa Makro Makro Treg F_prodhim1.661 Makro Kerkesa5.618 Makro Kerkesa Makro Kerkesa Makro Treg Ligj Ligj Ligj Ligj Treg Kerkesa Extraction Method: Principal Component Analysis. a. 6 components extracted. Po ashtu, meriton vëmendje edhe shenja e kundërt e ngarkesës së një pyetje mes komponentëve. Në teori, nga shfrytëzimi i eksperiencës dhe i logjikës, pranohet se një ngarkesë poshtë 0.30 është relativisht e vogël. Si rrjedhojë, sugjerohet që ngarkesat poshtë këtij niveli të mos merren në konsideratë. Është kjo arsyeja se pse në tabelat e matricave të komponentëve të gjenden zona boshe. Por, çfarë ndodh nëse një pyetje i ngarkon të gjithë komponentët më pak se 0.30? Në këto raste sugjerohet të shihet nëse kjo gjë ndodh edhe në matricën e komponentit pas procedurës së rrotullimit dhe, prej aty, të vendoset nëse pyetja të largohet apo jo. Siç u theksua edhe më lartë, problemi i ngarkimit të disa komponentëve në të njëjtën kohë nga një pyetje, synohet të zgjidhet përmes procedurës së rrotullimit. Në tabelën e mësipërme është dhënë matrica e komponentëve pas rrotullimit Varimax. Gjëja e parë që vihet re është grupimi i komponentëve sipas grupeve logjike të formuluar në fillim. 109

110 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Kjo nënkupton grupimin e pyetjeve sipas natyrës. Pra, komponenti i parë ngarkohet në mënyrë të rëndësishme nga të gjitha pyetjet që lidhem me faktorët që burojnë nga kërkesa. Gati e njëjta gjë ka ndodhur edhe me komponentët e tjerë. Kerkesa3.795 Rotated Component Matrix a Component Kerkesa Kerkesa2.682 Kerkesa4.645 Kerkesa5.598 F_prodhim3.815 F_prodhim F_prodhim5.716 F_prodhim F_prodhim Treg3.877 Treg4.823 Treg Treg Ligj2.779 Ligj Ligj1.718 Ligj3.715 Makro1.785 Makro3.757 Makro2.734 Makro Makro Makro Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. a. Rotation converged in 7 iterations. Nga ana tjetër, tabela e mësipërme evidenton disa probleme lidhur me analizën e mëtejshme. Një pyetje ngarkon përsëri, në mënyrë të njëkohshme, më shumë se një komponent. Analiza ndalet këtu, për të reflektuar mbi ata variabla të cilët nuk meritojë të përfshihen në analizë, pasi e deformojnë atë. Në këtë kontekst, kërkohet që të largohen nga analiza pyetjet: F_prodhim2 dhe F_prodhim1, pasi ngarkojnë 110

111 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 njëkohësisht tre komponentë; Treg2, sepse ngarkon njëkohësisht katër komponent; Makro5, Makro4 dhe Makro6, sepse ngarkojnë në mënyrë të njëkohshme dy komponentë. Në fakt, procedura e largimit të pyetjeve sugjerohet të niset nga pyetja që është më problematike. Largohet ajo pyetje dhe pastaj kryhet përsëri analiza faktoriale për pyetjet që kanë mbetur. Ky proces vijon derisa pyetjet të kanalizohen në mënyrë të qartë te një komponentë, duke e ngarkuar vetëm atë. 111

112 Metoda dhe procedurat Kapitulli Zgjidhja e saktë përmes analizës së komponentit kryesor Në respekt të kërkesave që buronin nga analiza fillestare e komponentit kryesor, në këtë çështje trajtohet analiza e saktë. 8 Kjo parashikon largimin e atyre pyetjeve të cilat ngarkonin më shumë se një komponentë. Rezultatet e plota të kësaj analize gjenden në aneksin e punimit. Këtu është preferuar të vendosen vetëm elementët kryesor të analizës së saktë dhe mbi to është interpretuar. Në fund, nga 24 pyetje të formuluara për të rrokur të gjithë problemin, vetëm 17 prej tyre meritojnë të përdoren në analizë dhe studimi i thelluar i tyre. Në respekt të logjikës së parashtruar, në vijim jepet përcaktori i matricës së korrelacioneve, ndërkohë që koeficientet e korrelacionit nuk janë pasqyruar në tabelë, pasi të plotë jepen në aneks. Përcaktori i matricës së korrelacionit është një informacion i nevojshëm gjatë analizës faktoriale, sidomos në kontekstin teorik të metodës. Vlera e këtij përcaktori nuk duhet të jetë e madhe. Një vlerë e madhe e përcaktorit të kësaj matrice, jep informacion lidhur me gabime të mundshme në analizë, ndaj nëse evidentohet një situatë e tillë, kërkohet që të mos vijohet më tej me analizën. Meqë ky përcaktor ka rezultuar shumë i vogël, atëherë gjykohet se mund të vijohet me analizën. Correlation Matrix a a. Determinant =.000 Ashtu siç u analizua te çështja e mëparshme, edhe këtu meriton të vlerësohet përshtatshmëria e përmasës së zgjedhjes. Treguesi statistikor KMO raporton se përmasa e zgjedhjes është cilësore, meqë vlera e tij është Si rrjedhojë, zgjedhja apo kampioni (mostra) mund të përdoret dhe, prej saj, të nxirren përfundime të vlefshme. Edhe treguesi i sfericitetit e përforcon këtë përfundim. KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy..833 Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square df 136 Sig Për të arritur te kjo analizë, janë bërë disa prova paraprake. Synimi është që zgjidhja e propozuar të jetë e qëndrueshme dhe të ketë kapacitetin për të përgjithësuar rezultatet. 112

113 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 17 pyetjet e përfshira në analizë, nga 24 pyetje ndashmërisë kanë vlera ekstratimi të tilla që sugjerojnë thellimin në analizë. 9 Kjo shihet nga tabela në vijim. Meqë të gjitha vlerat e ndashmërisë janë më të mëdha se 0.548, atëherë gjykohet se të gjitha pyetjet kanë se çfarë të ndajnë me pyetjet e tjera. Nga këtu nis ideja se këto pyetje mund bashkohen së bashku për të formuar një grup të caktuar. Bashkimi i tyre nxitet nga ideja se ata kanë se çfarë të ndajnë me pyetjet e tjera. Kështu, le të marrim një shembull, pyetja e koduar Ligj4, i referohet pyetjes që ka të bëjë me transparencën e procedurave dhe dhënies së lejeve, ka një vlerë ekstratimi (ndashmërie) prej kjo do me thënë se, kjo pyetje mund të bashkëndajë pjesë me pyetjet e tjera nga 1 gjithsej. Me të njëjtën logjikë mund të vazhdohet edhe me pyetjet e tjera. Communalities Initial Extraction Ligj1 Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit Ligj2 Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit Ligj3 Zbatimi i ligjit Ligj4 Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve Makro1 Ngërçet politike në vend Makro2 Situata ekonomike e vendit Makro3 Situata e sektorit të ndërtimit F_prodhim3 Fuqi punëtore e kualifikuar F_prodhim4 Arsimi i ekipit drejtues F_prodhim5 Përvoja e ekipit drejtues Treg1 Numri i firmave të ndërtimit Treg2 Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike Treg3 Mungesa e planeve të zhvillimit urban Kerkesa1 Kërkesë në rritje për banesa Kerkesa2 Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës Kerkesa3 Arsimi i blerësit Kerkesa4 Afërsia me qendrën e qytetit Extraction Method: Principal Component Analysis. Metoda e zgjedhur për zbatimin e analizës faktoriale është analiza e komponentit kryesor. Kjo analizë synon evidentimin e komponentëve kryesorë të një problemi. Në 9 Vlera më e vogël është 0.548, shumë larg kufirit minimal të lejuar. 113

114 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 këtë prizëm, përmes kësaj analize nxirren pikërisht faktorët kryesor, të cilët përbëhen nga disa nënfaktorë, që këtu mund t i njohim si pyetje: disa pyetje (nënfaktorë) formojnë një komponentë (faktor). 114

115 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Component Total % of Variance Cumulative% Total % of Variance Cumulative% Total % of Variance Cumulative% Extraction Method: Principal Component Analysis.

116 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Tabela e mësipërme raporton se, mbështetur në analizën e komponentit kryesor, në problemin e kësaj teze doktorate, evidentohen 5 komponentë kryesorë. Këtë gjë e kuptojmë nga përqindja e variacionit të shpjeguar, e cila sapo ka kapërcyer 70% (70.771%); nga vlerat e veta (eigenvalue) dhe nga grafiku i mëposhtëm. Grafiku në vijim rendit vlerat e veta (eigenvalue) të komponentëve, sipas rendit nga më e madhja te më e vogla. Kështu, komponenti i parë e ka vlerën e vet mbi 6, ndërkohë që komponenti i dytë e ka pak mbi 2 e kështu me radhë. Siç grafiku e vë në pah, vlera e vet e komponenti të parë është shumë e madhe, krahasuar me të tjerat. Ky fakt përkthehet në shpjegimin e variancës që bën komponenti i parë, e cila është 36.42% nga % që është e gjithë varianca e shpjeguar prej 5 komponentëve. Sipas praktikës së përdorimit të grafikut të vlerave të veta, do pranohen ato komponent që janë mbi pikën e infleksionit të tij. Pika e infleksionit të këtij grafiku është ndërmjet komponentit numër 5 dhe komponentit numër 6. Bie në sy sjellja e grafikut pas komponentit të pestë. Në përmbledhje, paraqitja grafike sugjeron që të mbahen pesë komponentë. Këto komponentë do konsiderohen si komponentët kryesor të shpjegimit të fenomentit (problemit të kërkimit). Vlerat e komponentëve pas rrotullimit raportohen në kolonat e fundit të tabelës së mësipërme. Gjëja e parë që bie në sy është fakti se procesi rrotullues ka bërë

117 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 shpërndarjen e kontributit të variacionit të shpjeguar thuajse në mënyrë të barabartë. Procesi i rrotullimit vihet re më shumë nëse llogaritet diferenca e variancave të secilit komponentë, pas dhe para rrotullimit. Kjo gjë është bërë në tabelën vijuese, kolona e fundit. Siç shihet, procesi rrotullues ka bërë që kontributi i komponentit të parë të bie me %, e cila është e barabartë me shumën e komponentëve të tjerë që kanë rritur kontributin në shpjegimin e variacionit (21.339% = 2.294% % % %). Përfundimisht, procesi i rrotullimit ka bërë që komponentët të balancojnë kontributin e tyre në shpjegimin e variacionit. Kjo do të thotë se pas procedurës së rrotullimit Varimax, të pestë komponentët kontribuojnë thuajse njësoj në shpjegimin e variancës totale. Për kontrast, përpara zbatimit të procedurës rrotulluese Varimax, kontributi i të pesë komponentë nuk është i ngjashëm, pasi peshën më të madhe e mbulonte komponenti i parë (36.42% nga % totali). Komponenti Varianca e shpjeguar Para rrotullimit Pas rrotullimit Diferenca Shuma Matrica e komponentit (shiko tabelën në vijim) raporton ngarkesat e pyetjeve mbi secilin komponent përpara zbatimit të procedurës rrotulluese ortigonale Varimax. Është më se e dukshme se të gjitha pyetjet ngarkojnë te komponenti i parë, duke sjellë që edhe varianca që shpjegon ky komponent të përbëjë pjesën më të madhe (36.42%nga % totali). Ngarkesën më të madhe në këtë komponent e ka pyetja që lidhet me Përvojën e ekipit drejtues, përkatësish prej Në rastin e parë u theksua se kur një pyetje ngarkon në mënyrë të konsiderueshme në më shumë se një komponentë, atëherë gjykohet se problemi duhet riparë edhe njëherë. Kështu, mund të gjenden vetëm 3 pyetje që ngarkojnë vetëm një komponentë, 10 pyetje ngarkojnë njëkohësisht në mënyrë të konsiderueshme dy komponentë, ndërsa 4 ngarkojnë tre komponentë. Përveç kësaj, problem konsiderohet edhe ndryshimi i ngarkesave të pyetjeve nga një komponentë në tjetrin. Le të sjellim një rast: pyetja Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit i ngarkon pozitivisht komponentët e parë dhe të pestë, ndërkohë që e ngarkon negativisht komponentin e dytë. Pra, nuk është problem vetëm ngarkesat e larta të një pyetje në më shumë se një 117

118 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 komponent, por edhe ndryshimi i shenjës hap shumë diskutime, sidomos lidhur me interpretimet e rezultateve. Kujtojmë se këtu po shqyrtojmë vlerat e ngarkesave të pyetjeve në komponentët kryesorë përpara zbatimit të procedurës së rrotullimit Varimax. Nga kjo kuptojmë se interpretimi i matricës së komponentit para rrotullimit nuk meriton një vëmendje të madhe, pasi procedura e rrotullimit Varimax e përmirëson situatën. Component Matrix a Component Përvoja e ekipit drejtues.778 Arsimi i ekipit drejtues Situata e sektorit të ndërtimit Situata ekonomike e vendit.705 Fuqi punëtore e kualifikuar Numri i firmave të ndërtimit Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve Afërsia me qendrën e qytetit.598 Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit Zbatimi i ligjit Ngërçet politike në vend Kërkesë në rritje për banesa Kuadri ligor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike Mungesa e planeve të zhvillimit urban Arsimi i blerësit Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës Extraction Method: Principal Component Analysis. a. 5 components extracted. Në interpretim, më e rëndësishme se matrica e komponentit para rrotullimit është matrica e komponentit pas zbatimit të procedurës së rrotullimit (tabela në vijim). Informacioni që përcillet përmes tabelës së matricës së komponentëve pas procedurës së rrotullimit Varimax, përfaqëson një rëndësi të veçantë për analizën e problemit të kërkimit të këtij disertacioni. Procedura rrotulluese Varimax qartëson pyetjes që ngarkojnë fuqishëm një komponentë të vetëm. Kështu, pyetjet:legjislacionin në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit, Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e 118

119 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 ndërtimit, Zbatimi i ligjit dhetransparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve, ngarkojnë fuqishëm vetëm një komponentë të vetëm, i cili emërtohet komponenti i parë ose komponenti i legjislacionit. Ky komponentë merr këtë emër, sepse edhe pyetjet që e ngarkojnë atë kanë të bëjnë me legjislacionin, dhe se pyetja e parë e tij i referohet direkt legjislacionit. Teorikisht sugjerohet që titulli i komponentit të formulohet në mënyrë që të prekë të gjitha pyetjet ose pyetja e parë e komponentit t i jap atij edhe emrin. Rotated Component Matrix a Component Legjislacioni Kërkesa Faktorët e prodhimit Kushtet makro Kushtet e tregut Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit.785 Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit.756 Zbatimi i ligjit.714 Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve.706 Kërkesë në rritje për banesa.805 Arsimi i blerësit.802 Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës.678 Afërsia me qendrën e qytetit.615 Fuqi punëtore e kualifikuar.844 Arsimi i ekipit drejtues.833 Përvoja e ekipit drejtues.753 Situata e sektorit të ndërtimit.779 Ngërçet politike në vend.776 Situata ekonomike e vendit.739 Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike.899 Mungesa e planeve të zhvillimit urban.844 Numri i firmave të ndërtimit.612 Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. a. Rotation converged in 6 iterations. Në logjikën e titullimit të komponentit të parë, pyetjet: Kërkesë në rritje për banesa, Arsimi i blerësit, Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës dhe Afërsia me qendrën e qytetit, ngarkojnë komponentin e dytë, i cili titullohet si komponenti i kërkesës për 119

120 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 banesa. Tre pyetjet: Fuqi punëtore e kualifikuar, Arsimi i ekipit drejtues dhe Përvoja e ekipit drejtues, ngarkojnë në mënyrë të rëndësishme vetëm një komponentë, i cili titullohet si komponenti i faktorëve të prodhimit. Komponenti i katërt, meqë ngarkohet nga pyetjet:situata e sektorit të ndërtimit, Ngërçet politike në vend dhe Situata ekonomike e vendit, titullohet si komponenti i kushteve makroekonomike. Së fundmi, komponenti i pesë titullohet komponenti i kushteve të tregut, pasi kompozohet nga pyetjet që lidhen me: Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike, Mungesa e planeve të zhvillimit urban dhe Numri i firmave të ndërtimit. Tabela në vijim informon mbi korrelacionin e komponentëve para dhe pas zbatimit të procedurës së rrotullimit Varimax. Diagonalja kryesore e matricës jep korrelacionin e çifteve të komponentëve para dhe pas rrotullimit. Vihet re se të gjithë koeficientet e korrelacionit të kësaj diagonale, përjashtuar komponentin e tretë, kanë lidhje pozitive, meqë vlera e tyre është pozitive. Në praktikë, këto koeficiente korrelacioni nuk kërkojnë ndonjë vëmendje të veçantë. Përmes kësaj matrice shihen ndryshimet e marra përmes zbatimit të procedurës së rrotullimit varimax. Component Transformation Matrix Component Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. 120

121 Metoda dhe procedurat Kapitulli Kontrolli për besueshmërinë e kompozimit të komponentëve Për të kompozuar një komponent janë përdorur disa pyetje (të paktën tre). Këto komponentë, të njohur ndryshe edhe si variablat e pavëzhguar, janë produkt i kombinimit të ngarkesave të pyetjeve të veçanta. Analiza faktoriale, përmes procedurës së rrotullimit varimax, përcaktoi se cilat pyetje të kompozojnë një komponentë të caktuar. Në këtë pikë lind pyetja: sa e besueshme në kuptimin statistikor është që këto pyetje të matin të njëjtën gjë? Pra, le të supozojmë se komponenti A është ngarkuar nga 5 pyetje. Diskutimi është se sa vërtetë këto pesë pyetje matin komponentin e njëjtë, komponentin A. Për të zgjidhur këtë problem, përdoret procedura e statistikës cronbach alpha. Kjo statistikë teston lidhjen e brendshme të pyetjeve, që kompozojnë një komponentë. Në vijim testohen të gjithë komponentët e nxjerrë prej analizës faktoriale, për secilin grup të pyetjeve që i ngarkojnë ato Shkalla e besueshmërisë për komponentin e legjislacionit Proceduar e kontrollit të besueshmërisë së komponentit të legjislacionit në programin kompjuterik statistikor SPSS 23 jepen në tabelat më poshtë. Në tabelën Case Processing Summary jepet informacion mbi numrin e rasteve të marra në konsideratë për kontrollin e besueshmërisë së komponentit të legjislacionit. Siç edhe duket, 181 raste janë konsideruar si të vlefshme për t u përdorur nga 217 të tilla, që përfaqëson 83.4% të të pyeturve. Case Processing Summary N % Cases Valid Excluded a Total a. Listwise deletion based on all variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items Item-Total Statistics 121

122 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted Ligj Ligj Ligj Ligj Tabela më sipër me titull Reliability Statistics raporton koeficientin Cronbach s Alpha për pyetjet që kompozojnë komponentin e ligjshmërisë. Në kolonën e parë jepet vlera e këtij koeficienti.815, e cila është mbi vlerën 0.7, duke plotësuar kushtin që komponenti i ligjshmërisë të konsiderohet me besueshmëri të pranueshme. Në kolonën e dytë është vendosur numri i pyetjeve të përfshira për këtë komponent, i cili është 4. Tabela me titull Item-Total Statistics, e vendosur më lartë, raporton shkallën e besueshmërisë së kompozimit të komponentit të legjislacionit përmes katër pyetjeve, nëse ndonjëra prej tyre largohet. Kështu, nëse largohet pyetja e koduar Ligj1, atëherë Cronbach s Alpha do jetë.782. Meqë largimi i kësaj pyetje shoqërohet me një rënie të Cronbach s Alphës (nga në 0.782), atëherë nuk sugjerohet që Ligj1 të largohet nga analiza. Me të njëjtën logjikë veprohet edhe me Ligj2, Ligj3 dhe Ligj4. Në përfundim,komponenti ligjshmëria është kompozuar nga disa pyetje që kanë lidhje me njëra-tjetrën, që nënkupton se i gjithë kompozimi është i besueshëm, pasi përgjigjet e 4 pyetjeve të pyetësorëve pajtohen me njëra-tjetrën Shkalla e besueshmërisë për komponentin e kërkesës Më poshtë, në tabelën me titull Case Processing Summary jepet informacion mbi numrin e rasteve të marra në konsideratë për kontrollin e besueshmërisë së komponentit të legjislacionit. Siç edhe duket, 181 raste janë konsideruar si të vlefshme për t u përdorur nga 217 të tilla, që përfaqëson 83.4% të të pyeturve. Case Processing Summary N % Cases Valid Excluded a Total a. Listwise deletion based on all variables in the procedure. 122

123 Reliability Statistics Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Cronbach's Alpha N of Items Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted Kerkesa Kerkesa Kerkesa Kerkesa Tabela më sipër me titull Reliability Statistics raporton koeficientin Cronbach s Alpha për pyetjet që kompozojnë komponentin e kërkesës. Në kolonën e parë jepet vlera e këtij koeficienti.757, e cila është mbi vlerën 0.7, duke plotësuar kushtin që komponenti i kërkesës të konsiderohet me besueshmëri të pranueshme. Në kolonën e dytë është vendosur numri i pyetjeve të përfshira për këtë komponent, i cili është 4. Tabela me titull Item-Total Statistics, e vendosur më lartë, raporton shkallën e besueshmërisë së kompozimit të komponentit të kërkesës përmes katër pyetjeve, nëse ndonjëra prej tyre largohet. Kështu, nëse largohet pyetja e koduar Kërkesa1, atëherë Cronbach s Alpha do jetë.661. Meqë largimi i kësaj pyetje shoqërohet me një rënie të Cronbach s Alphës (nga në 0.661), atëherë nuk sugjerohet që kjo pyetje të largohet nga analiza. Me të njëjtën logjikë veprohet edhe me Kërkesa2, Kërkesa3 dhe Kërkesa5. Në përfundim, komponenti i kërkesës është kompozuar nga pyetje që kanë lidhje me njëra-tjetrën, që nënkupton se i gjithë kompozimi është i besueshëm, pasi përgjigjet e tyre pajtohen me njëra-tjetrën Shkalla e besueshmërisë për komponentin e faktorët e prodhimit Më poshtë, në tabelën me titull Case Processing Summary jepet informacion mbi numrin e rasteve të marra në konsideratë për kontrollin e besueshmërisë së komponentit të faktorëve të prodhimit. Siç edhe duket, 194 raste janë konsideruar si të vlefshme për t u përdorur nga 217 të tilla, që përfaqëson 89.4% të të pyeturve. 123

124 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Case Processing Summary N % Cases Valid Excluded a Total a. Listwise deletion based on all variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted F_prodhim F_prodhim F_prodhim Tabela me titull Reliability Statistics, që gjendet pak më lartë, raporton koeficientin Cronbach s Alpha për pyetjet që kompozojnë komponentin e faktorët e prodhimit. Në kolonën e parë jepet vlera e këtij koeficienti.892, e cila është mbi vlerën 0.7, duke plotësuar kushtin që komponenti i faktorëve të prodhimit të konsiderohet me besueshmëri të kënaqshme. Në kolonën e dytë është vendosur numri i pyetjeve të përfshira për këtë komponent, i cili është 3. Tabela me titull Item-Total Statistics, e vendosur më lartë, raporton shkallën e besueshmërisë së kompozimit të komponentit të faktorit të prodhimit përmes tre pyetjeve, nëse ndonjëra prej tyre largohet. Kështu, nëse largohet pyetja e koduar F_prodhim4, atëherë Cronbach s Alpha do jetë.793. Meqë largimi i kësaj pyetje shoqërohet me një rënie të Cronbach s Alphës (nga në 0.793), atëherë nuk sugjerohet që kjo pyetje të largohet nga analiza. Me të njëjtën logjikë veprohet edhe me F_prodhim3 dhe F_prodhim5. Në përmbledhje, komponenti i faktorit të prodhimit është kompozuar nga pyetje që kanë lidhje me njëra-tjetrën, që nënkupton se i gjithë kompozimi është i besueshëm, pasi përgjigjet e tyre pajtohen me njëra-tjetrën. 124

125 Metoda dhe procedurat Kapitulli Shkalla e besueshmërisë për komponentin e kushteve makroekonomike Më poshtë, në tabelën me titull Case Processing Summary jepet informacion mbi numrin e rasteve të marra në konsideratë për kontrollin e besueshmërisë së komponentit të kushteve makroekonomike. Siç edhe duket, 192 raste janë konsideruar si të vlefshme për t u përdorur nga 217 të tilla, që përfaqëson 88.5% të të pyeturve. Case Processing Summary N % Cases Valid Excluded a Total a. Listwise deletion based on all variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted Makro Makro Makro Tabela me titull Reliability Statistics, që gjendet pak më lartë, raporton koeficientin Cronbach s Alpha për pyetjet që kompozojnë komponentin e kushteve makroekonomike. Në kolonën e parë jepet vlera e këtij koeficienti.814, e cila është mbi vlerën 0.7, duke plotësuar kushtin që komponenti i kushteve makroekonomike të konsiderohet me besueshmëri të kënaqshme. Në kolonën e dytë është vendosur numri i pyetjeve të përfshira për këtë komponent, i cili është 3. Tabela me titull Item-Total Statistics, e vendosur më lartë, raporton shkallën e besueshmërisë së kompozimit të komponentit të kushteve makroekonomike përmes tre pyetjeve, nëse ndonjëra prej tyre largohet. Kështu, nëse largohet pyetja e koduar Makro1, atëherë Cronbach s Alpha do jetë.809. Meqë largimi i kësaj pyetje shoqërohet me një rënie të Cronbach s Alphës (nga në 0.809), atëherë nuk 125

126 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 sugjerohet që kjo pyetje të largohet nga analiza. Me të njëjtën logjikë veprohet edhe me Makro2 dhe Makro3. Në përmbledhje, komponenti i kushteve makroekonomike është kompozuar nga pyetje që kanë lidhje me njëra-tjetrën, që nënkupton se i gjithë kompozimi është i besueshëm, pasi përgjigjet e tyre pajtohen me njëra-tjetrën Shkalla e besueshmërisë për komponentin e kushteve të tregut Më poshtë, në tabelën me titull Case Processing Summary jepet informacion mbi numrin e rasteve të marra në konsideratë për kontrollin e besueshmërisë së komponentit të kushteve të tregut. Siç edhe duket, 190 raste janë konsideruar si të vlefshme për t u përdorur nga 217 të tilla, që përfaqëson 87.6% të të pyeturve. Case Processing Summary N % Cases Valid Excluded a Total a. Listwise deletion based on all variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item-Total Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Correlation Item Deleted Treg Treg Treg Tabela me titull Reliability Statistics, që gjendet pak më lartë, raporton koeficientin Cronbach s Alpha për pyetjet që kompozojnë komponentin e kushteve të tregut. Në kolonën e parë jepet vlera e këtij koeficienti.806, e cila është mbi vlerën 0.7, duke plotësuar kushtin që komponenti i kushteve të tregut të konsiderohet me besueshmëri të kënaqshme. Në kolonën e dytë është vendosur numri i pyetjeve të përfshira për këtë komponent, i cili është

127 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Tabela me titull Item-Total Statistics, e vendosur më lartë, raporton shkallën e besueshmërisë së kompozimit të komponentit të kushteve të tregut përmes tre pyetjeve, nëse ndonjëra prej tyre largohet. Kështu, nëse largohet pyetja e koduar Treg1, atëherë Cronbach s Alpha do jetë.819. Meqë largimi i kësaj pyetje shoqërohet me një rritje shumë të dobët të Cronbach s Alphës (nga në 0.819), atëherë nuk sugjerohet që kjo pyetje të largohet nga analiza. Me të njëjtën logjikë veprohet edhe me Treg3 dhe Treg4. Në përmbledhje, komponenti i kushteve të tregut është kompozuar nga pyetje që kanë lidhje me njëra-tjetrën, që nënkupton se i gjithë kompozimi është i besueshëm, pasi përgjigjet e tyre pajtohen me njëra-tjetrën. 4.6 Vërejtje përfundimtare për analizën Në përpjekje për t u përgjigjur objektivave të formuluar analiza e zhvilluar arrin të jap përgjigje për sa vijon: Së pari, qytetarët e Prishtinës arrijnë të shprehin vlerësim kualifikues lidhur me eficiencën e çmimeve të banesave në qytetin e Prishtinës. Kjo mbështetet nga fakti se të anketuarit që kanë zgjedhur të mos përgjigjen apo të mos shprehin vlerësim në shkallën e kërkuar (që shprehen me nuk e di apo refuzoj ) kanë qenë shumë pak. Qytetarët përmes kësaj ankete deduktojnë perceptimin e tyre lidhur me eficiencën e çmimit të banesave në kryeqytetin e Kosovës. Analiza e dendurive qartësoi se faktorët që ndikojnë më shumë eficiencën e banesave në qytetin e Prishtinës janë, sipas rendit nga më ndikuesi: ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike; mungesa e planeve të zhvillimit urban; numri i firmave të ndërtimit. Më tej, kërkesa në rritje për banesa dhe afërsia me qendrën e qytetit përcaktojnë ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimeve të banesave. Gjithashtu, ndër faktorët që shprehin ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë është edhe kapitali i shoqërisë së ndërtimit së bashku me shtimin e numrit të agjencive të shitjes së banesave. Ndër faktorët me ndikimin më të dobët në eficiencën e çmimit të banesave rezultuan edhe faktori makroekonomik i kthimit të emigrantëve bashkë me ngritjen dhe zhvillimin e tregut të bursës. Sipas gjetjeve të anketës faktorë që lidhen me aspektin ligjor përcaktojnë një ndikim shumë të ulët në eficiencën e çmimit të banesës, ndonëse janë rregullator të kuadrit ku kryhen veprimet për shit-blerje të banesave. 127

128 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Studimi vë re dhe ekspozon një diferencë jo të konsiderueshme mes atyre që kanë përvojë apo që interesohen për banesa kundrejt atyre që nuk kanë shitur a blerë apo që nuk paraqesin interes në lidhje me banesat. Megjithatë, në analizë vihet re një tendencë e lehtë ku grupi i fundit (ata pa përvojë dhe pa interes) shpreh një ndikim më të lartë. Kjo, ashtu siç është sjellë në vëmendje edhe nga autorë të tjerë, se ajo pjesë e publikut që nuk ka një ndërveprim apo përvojë me faktorin apo fenomenin përkatës ka tendencën të vlerësojë më shumë faktorët e listuar në krahasim me ata që kanë pasur ndërveprim dhe që kanë krijuar përjetime me fenomenin. Pra ata që vlerësojnë mbi bazën e idesë së përgjithësimit apo të përshtypjes shprehin vlerësim më të lartë krahasuar me ata që kanë përjetime apo që interesohen. Pjesa e publikut që ka eksperiencë me shitjen ose blerjen e banesave apo që interesohet për blerje apo shitje vlerëson si dimensionet me ndikimin më të madh në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë: a) ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike, b) mungesa e planeve të zhvillimit urban, dhe c) numri i firmave të ndërtimit. Më tej në analizën e kategorive u vu re se vlerësimet që japin meshkujt kanë dallime të konsiderueshme në krahasim me femrat. Për më tepër kjo diferencë në vlerësim pikaset në të gjithë faktorët e listuar me përjashtim të dimensionit të ngritjes së tregut të bursës ku femrat figurojnë me një vlerësim më të lartë se sa meshkujt. Lidhur me konstruktin e faktorëve që përcaktojnë eficiencën e banesave në kryeqytetin e Kosovës na ndihmoi analiza e komponentit kryesor. Përmes kësaj analize deduktohet se faktorët e operacionalizuar siç paraqiten këtu është mënyra e duhur në studimin e eficiencës së çmimit të banesave në Prishtinë. EFICIENCA E ÇMIMIT TË BANESAVE Ligji Faktorët makroekonomik Faktorët e prodhimit Tregu Kërkesa Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit Ngërçet politike në vend Çmimet e lëndëve të para Numri i firmave të ndërtimit Kërkesë në rritje për banesa Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit Situata ekonomike e vendit Kapitali i shoqërisë së ndërtimit Teknologjia dhe novacioni Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës Zbatimi i ligjit Situata e sektorit të ndërtimit Fuqi punëtore e kualifikuar Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike Arsimi i blerësit 128

129 Metoda dhe procedurat Kapitulli 4 Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve Kthimi i emigrantëve Arsimi i ekipit drejtues Mungesa e planeve të zhvillimit urban Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit Treg i qëndrueshëm i banesave Përvoja e ekipit drejtues Afërsia me qendrën e qytetit Shtimi i numrit të agjencive të shitjes së banesave 129

130 PËRFUNDIME DHE DISKUTIME PËR TË ARDHMEN Përfundime Kosova si një shtet i ri përballet me problematika nga më të ndryshmet, duke nisur me ato politike, etnike, kulturore, historike, ekonomike e financiare e të tjera. Nga ana tjetër aspektet e tregut dhe të financave nuk lindin me shpalljen e pavarësisë. Çështjet dhe dimensionet ekonomike e financiare kanë ekzistuar me hapin e njerëzimit. Ato e kanë shoqëruar njeriun në gjithë historinë e tij, ndonëse në shekullin XX dhe XXI konstatohet një avancim i madh në fushën e ekonomisë dhe të teknologjisë. Eficienca e tregjeve dhe të produkteve është një nga këto çështje me interes të studiuesve dhe në dobi si të publikut ashtu edhe tëpolitikëbërësve. Eficienca e tregut dhe e çmimeve në tregje të caktuar është një temë shumë e rrahur dhe e trajtuar nga shumë studiues të fushës së financës. Për rastin e çdo vendi është me rëndësi vëzhgimi me kujdes dhe trajtimi i problematikës së eficiencës së çmimeve të pasurive të paluajtshme. Ky material hedh dritë mbi eficiencën e çmimeve të pasurive të paluajtshme në Kosovë. Në këtë material u theksuar se ndërtimi është një sektor i rëndësishëm i ekonomisë së Kosovës. Rëndësia e tij nuk është vetëm në planin e kontributit në vlerën e shtuar të vendit, por edhe për aspekte të tjera siç është punësimi dhe zhvillimi në tërësi i vendit. Lidhur me kontributin në vlerën e shtuar të ekonomisë, sektori i ndërtimit së bashku me afarizmin e pasurive të paluajtshme përbëjnë gati 1 të4 e saj. Gjithashtu u argumentua mbështetur në evidenca se sektori i ndërtimit ka njohur një hov zhvillimi në vitet e fundit, duke bërë një shkëputje të dukshme sipas indeksit të çmimeve të konsumatorit. Në kapitujt e parë të këtij materiali u prezantuam me kompleksitetin e problematikës së çmimeve të banesave në Kosovë, ku shprehin ndikim faktorë nga më të ndryshëm duke nisur nga faktorët demografikë dhe punësimi, kosto e ndërtimit dhe inflacionit, kurset e këmbimeve, kushtet fiskale deh rregullimet institucionale, të ardhurat e familjes etj. Duke konsideruar këtë kompleksitet ky punim ka për qëllim identifikimin dhe ndërtimin e konstruktit të faktorëve që përcaktojnë dhe ndikojnë eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Në ndihmë të këtij zotimi erdhën në ndihmë objektivat dhe

131 Përfundime dhe konkluzione Literatura dhe kontributi i autorëve në këtë fushë është i madh dhe i gjerë. Megjithatë përsëri teoria e eficiencës në tregun e pasurive të paluajtshme mbart debate dhe paqartësi. Teoria e eficiencës është një koncept që ka njohur formulim gjatë viteve Verifikimi i eficiencës kalon në disa teste të veçanta dhe metoda për vlerësimin e saj ka njohur përmirësime të vazhdueshme me kalimin e viteve. Vlen të theksohet gjithashtu kontributi i autorëve shqiptar në këtë fenomen. Ndonëse pasuritë e paluajtshme zënë një rol të rëndësishëm në ekonomi, për rastin e Shqipërisë dhe të Kosovës ky është një treg jo shumë i eksploruar. Për Kosovën kemi vetëm raportime në bazë statistike nga ana e entit të statistikave dhe artikuj në gazeta të përditshme. Materialet e pakta për tregun e banesave janë kushtëzuar nga mungesa e të dhënave të detajuara, nga shtrirja e shkurtër kohore e të dhënave të disponueshme. Në këtë kuadër, është veçanërisht i nevojshëm thellimi i studimeve të fenomeneve ekonomike në tregun e banesave, dhe në veçanti e analizës së efiçiencës në funksionimin e këtij tregu. Kështu, çdo studiues arrin të sjell një kontribut të vlefshëm në njohjen e fenomenit për rastin e Kosovës. Numri i vogël i evidencave statistikore përbën sfidën më të madhe në analizën e këtij fenomeni për rastin e Kosovës. Megjithatë studiuesit nuk kanë nguruar të vëzhgojnë tregun shqiptar të banesave dhe të arrijnë në rezultate të mirëfillta. Do të paraqesim një pjesë të studimeve që hasen në literaturën e fushës. Kjo punë kërkimore, nëpërmjet testimit të efiçiencës dhe investigimit të faktorëve ndikues në ekzistencën ose jo të efiçiencës, kërkon të japë një kontribut të rëndësishëm në plotësimin e literaturës për pasuritë e paluajtshme për rastin e Kosovës. Ky studim mund të shikohet si një nga përpjekjet e para shkencore për të shpjeguar në mënyrë të argumentuar tregun e banesave në Kosovë. Eficienca e çmimit të banesave apo e pasurive të paluajtshme përbën sfidë jo vetëm në aspektin konceptual por edhe atë analitik. Në kapitullin e tretë jepen në hollësi metoda dhe procedurat e përdorura në funksion të objektivave të studimit. Është pjesë e këtij kapitulli shtjellimi i mënyrës së mbledhjes së të dhënave përmes pyetësorit si dhe hapat dhe procedurat e ndjekura në zbatim të analizës së komponentit kryesor. Pyetësori u ndërtua duke konsideruar literaturën e fushës dhe pyetjet e tij u hartuan në funksion të analizës. Pyetja themelore e pyetësorit është: Ju lutem, përcaktoni sipas perceptimit tuaj shkallën e ndikimit të këtyre faktorëve në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Kjo kërkesë u drejtohet qytetarëve që plotësojnë kushtet e paracaktuara. Në vijim të pyetjes qendrore, synohet të merret informacion edhe lidhur me perceptimin e qytetarëve sa i përket shkallës së ndikimit të disa faktorëve në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë. Faktorët potencial që mund të kontribuojnë në qartësimin e problemit, pra që kanë lidhje me performancën e këtyre institucioneve, janë: Kuadri ligjor; Situata politike dhe kushtet ekonomike; Faktorët e prodhimit; Aspekte të tregut; Kërkesa. Secili nga këta faktor potencial kapet apo 131

132 Përfundime dhe konkluzione vëzhgohet përmes një seti pyetjesh të lidhura me njëra-tjetrën dhe që shprehin dimensione të të njëjtit faktor. Analiza dhe interpretimet është kapitulli që nxjerr në pah rezultatet e studimit. Në mbështetje dhe duke iu përgjigjur përkufizimeve dhe ligjësive të shpjeguara në kapitullin e metodës dhe procedurave. Analiza paraprihet së pari nga paraqitja rezultatet e anketës duke prezantuar edhe një profil të të anketuarit. Më pas, duke i dhënë përgjigje objektivave të studimit, vijohet me analizën përshkruese e cila rezulton në identifikimin e faktorëve që ndikojnë më shumë në eficiencën e çmimeve të banesave në Prishtinë. Një analizë më e thellë e rezultateve zë vend duke vënë përballë kategori të ndryshe të të anketuarve. Analiza e komponentit kryesor, si pjesë e analizës faktoriale, zbatohet mbi grup-faktorët e mbledhur nga anketa dhe nxirren rezultatet lidhur me konstruktin e fenomenit të eficiencës së çmimeve të banesave në Prishtinë. Analiza e besueshmërisë për secilin nga grup-faktorët mbyll kapitullin e analizës për këtë studim. Në përpjekje për t u përgjigjur objektivave të formuluar analiza e zhvilluar arrin të jap përgjigje për sa vijon: Së pari, qytetarët e Prishtinës arrijnë të shprehin vlerësim kualifikues lidhur me eficiencën e çmimeve të banesave në qytetin e Prishtinës. Kjo mbështetet nga fakti se të anketuarit që kanë zgjedhur të mos përgjigjen apo të mos shprehin vlerësim në shkallën e kërkuar (që shprehen me nuk e di apo refuzoj ) kanë qenë shumë pak. Qytetarët përmes kësaj ankete deduktojnë perceptimin e tyre lidhur me eficiencën e çmimit të banesave në kryeqytetin e Kosovës. Analiza e dendurive qartësoi se faktorët që ndikojnë më shumë eficiencën e banesave në qytetin e Prishtinës janë, sipas rendit nga më ndikuesi: ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike; mungesa e planeve të zhvillimit urban; numri i firmave të ndërtimit. Më tej, kërkesa në rritje për banesa dhe afërsia me qendrën e qytetit përcaktojnë ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimeve të banesave. Gjithashtu, ndër faktorët që shprehin ndikimin më të lartë në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë është edhe kapitali i shoqërisë së ndërtimit së bashku me shtimin e numrit të agjencive të shitjes së banesave. Ndër faktorët me ndikimin më të dobët në eficiencën e çmimit të banesave rezultuan edhe faktori makroekonomik i kthimit të emigrantëve bashkë me ngritjen dhe zhvillimin e tregut të bursës. Sipas gjetjeve të anketës faktorë që lidhen me aspektin ligjor përcaktojnë një ndikim shumë të ulët në eficiencën e çmimit të banesës, ndonëse janë rregullator të kuadrit ku kryhen veprimet për shit-blerje të banesave. 132

133 Përfundime dhe konkluzione Studimi vë re dhe ekspozon një diferencë jo të konsiderueshme mes atyre që kanë përvojë apo që interesohen për banesa kundrejt atyre që nuk kanë shitur a blerë apo që nuk paraqesin interes në lidhje me banesat. Megjithatë, në analizë vihet re një tendencë e lehtë ku grupi i fundit (ata pa përvojë dhe pa interes) shpreh një ndikim më të lartë. Kjo, ashtu siç është sjellë në vëmendje edhe nga autorë të tjerë, se ajo pjesë e publikut që nuk ka një ndërveprim apo përvojë me faktorin apo fenomenin përkatës ka tendencën të vlerësojë më shumë faktorët e listuar në krahasim me ata që kanë pasur ndërveprim dhe që kanë krijuar përjetime me fenomenin. Pra ata që vlerësojnë mbi bazën e idesë së përgjithësimit apo të përshtypjes shprehin vlerësim më të lartë krahasuar me ata që kanë përjetime apo që interesohen. Pjesa e publikut që ka eksperiencë me shitjen ose blerjen e banesave apo që interesohet për blerje apo shitje vlerëson si dimensionet me ndikimin më të madh në eficiencën e çmimit të banesave në Prishtinë: a) ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike, b) mungesa e planeve të zhvillimit urban, dhe c) numri i firmave të ndërtimit. Më tej në analizën e kategorive u vu re se vlerësimet që japin meshkujt kanë dallime të konsiderueshme në krahasim me femrat. Për më tepër kjo diferencë në vlerësim pikaset në të gjithë faktorët e listuar me përjashtim të dimensionit të ngritjes së tregut të bursës ku femrat figurojnë me një vlerësim më të lartë se sa meshkujt. Lidhur me konstruktin e faktorëve që përcaktojnë eficiencën e banesave në kryeqytetin e Kosovës na ndihmoi analiza e komponentit kryesor. Përmes kësaj analize deduktohet se faktorët e operacionalizuar siç paraqiten këtu është mënyra e duhur në studimin e eficiencës së çmimit të banesave në Prishtinë. EFICIENCA E ÇMIMIT TË BANESAVE NË PRISHTINË ndikohet nga: Ligji o Kuadri ligjor i përshtatshëm për tregun e ndërtimit, o Legjislacioni në fuqi e nxit fuqizimin e tregut të ndërtimit, o Zbatimi i ligjit dhe o Transparenca e procedurave dhe dhënies së lejeve. Faktorët makroekonomik o Ngërçet politike në vend, o Situata ekonomike e vendit, o Situata e sektorit të ndërtimit, 133

134 Përfundime dhe konkluzione o Kthimi i emigrantëve, o Treg i qëndrueshëm i banesave dhe o Shtimi i numrit të agjencive të shitjes së banesave. Faktorët e prodhimit o Çmimet e lëndëve të para, o Kapitali i shoqërisë së ndërtimit, o Fuqi punëtore e kualifikuar, o Arsimi i ekipit drejtues dhe o Përvoja e ekipit drejtues. Tregu o Numri i firmave të ndërtimit, o Teknologjia dhe novacioni, o Ryshfeti dhe korrupsioni në administratën publike, o Mungesa e planeve të zhvillimit urban. Kërkesa o Kërkesë në rritje për banesa, o Ngritja dhe zhvillimi i tregut të bursës, o Arsimi i blerësit, o Zhvillimi dhe ndërtimi i rrugëve të transportit dhe o Afërsia me qendrën e qytetit. Çështje për diskutim në të ardhmen Ashtu siç u përmblodh, ky punim arriti të adresojë fenomenin e eficiencës së çmimeve të pasurive të paluajtshme në Kosovë dhe, duke iu përgjigjur objektivave të tij, dha përgjigje disa çështjeve me interes në këtë fushë. Gjithsesi ka ende pikëpyetje pa përgjigje. Në të ardhmen studiuesit e këtij fenomeni ftohen të shikojnë në trajtën e një modeli empirik se çfarë e ndikon më shumë dhe si paraqitet lidhja mes eficiencës së çmimit të pasurive të paluajtshme dhe faktorëve që deduktuam me anë të analizës së komponentit kryesor. Nëse trajtimi do të bëhet duke u mbështetur në gjetjet e këtij 134

135 Përfundime dhe konkluzione studimi që u paraqit këtu, atëherë modeli empirik me shumë gjasa do të ketë formën e një modeli logjik ose probit. Gjithashtu, studiuesit në të ardhmen mund të pikasin ndonjë aspekt apo dimension tjetër që nuk u përfshi në këtë disertacion, siç mund të jetë një faktor që nuk u konsiderua në rastin e këtij punimi. Zgjerimi i studimit dhe konfirmimi i këtyre gjetjeve të këtij materiali për rastin e zonave të tjera në Kosovë mund të ngjallë shumë interes po ashtu. Veç këtyre, ashtu siç u parashtrua te kapitulli i parë i këtij punimi, me interes të veçantë do të ishte të vëzhgohej dhe studiohej fakti nëse vlera e krijuar nga sektori i ndërtimit përbën një shtysë për zhvillimin apo është më shumë një pengesë për të. Një diskutim i tillë do të ngjallte një debat me interes jo vetëm akademik por i tillë që hedh e parashtron teza të rëndësishme të modelit të zhvillimit të një vendi. Prandaj dhe një trajtim i ngjashëm në të ardhmen do të ishte i mirëpritur. 135

136 BIBLIOGRAFIA Përfundime dhe konkluzione Abraham, J. M., & Hendershott, P. H. (1996). Bubbles in Metropolitan Housing Markets. Journal of Housing Research, Agjencia e Statistikave të Kosovës. (2015). Statistikat e Çmimeve. Retrieved from Agjencia e Statistikave të Kosovës: Baker, D. (2008). The Housing Bubble and the Financial Crisis. Real- World Economics Review, Ball, M. (2006). Markets & Institutions in Real Estate & Construction. Blackwell Publishing, Banka e Shqiperise. (2014). Buletini i Bankes se Shqiperise. Banka e Shqiperise, (pp ). Tirane. Banka e Shqiperise. (2014). Buletini i Bankes se Shqiperise 6M i II. Tirane. Bayer, P., McMillan, R., Murphy, A., & Timmins, C. (2007). A Dynamic Model of the Housing Market. Bidanset, P. E., & Lombard, J. R. (2014). Evaluating Spatial Model Accuracy in Mass Real Estate Appraisal: A Comparison of Geographically Weighted Regression and the Spatial Lag Model. Spatial Analysis and Methods, Bjorklund, K., & Soderberg, B. (1999). Property Cycles, Speculative Bubbles and the Gross Income Multiplier. Journal of Real Estate Research, Born, W. L., & Pyhrr, S. A. (1994). Real Estate Valuation: The Effect of Market and Property Cycles. Journal of Real Estate Research, Brown, G. (1991, June 5). Property Investment and the Capital Markets. E. and F.N. Spon, pp Bundo, S. (2009). Drejtim Portofoli. Tirane: albpaper. Capozza, D. R. (1996). Expectations, Efficiency, and Euphoria in the Housing Market. Regional Science and Urban Economics, Case, K. E. (1990). Forecasting Prices and Excess Returns in the Housing Market. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association,

137 Përfundime dhe konkluzione Case, K. E., & Shiller, R. (1989, April 21). The Efficiency of the Market for Single Family Homes. American Economic Review, pp Case, K. E., & Shiller, R. J. (1988). The Behavior of Home Buyers in Boom and Post Boom Markets,. New England Economic Review,, Case, K. E., & Shiller, R. J. (2003). Is There a Bubble in the Housing Market? Brookings Papers on Economic Activity, Clayton, J. (1998). Further Evidence on Real Estate Market Efficiency.. Journal of Real Estate Research. Clayton, J. (1998). Further Evidence on Real Estate Market Efficiency.. Journal of Real Estate Research. Clayton, J. (2009). Further Evidence on Real Estate Market Efficency. American Real Estate Society, 1-2. Corgel, J. B. (1998). Real Estate Perspectives: An introduction to real estate. The McGraw-Hill Companies, Inc. Darrat, A. F., & Glascock, J. L. (1993, January 29). On the Real Estate Market Efficiency. Journal of Real Estate Finance and Economics, Delaney, C. J., & Smith, M. T. (1989). Impact Fees and the Price of New Housing: An Emirical Study. AREUEA Journal, Engle, R. F., Lilien, D. M., & Watson, M. (1985). A dymimic model of housing price determination. Journal of Econometrics. Evans, A. W. (1995, October 12). The Property Market: Ninety Per Cent Efficient? Urban Studies, pp Fama, E. F. (1969). The Adjustment of Stock Prices in Real Estate Market. Fama, E. F. (1969). The Adjustment of Stock Prices to New Information. International Economic Review 10, Fama, E. F. (1970). Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work. Journal of Finance 25, Fu, Y., & Ng, L. K. (2001). Market Efficiency and Return Statistics: Evidence from Real Estate and Stock Markets Using a Present-Value Approach. Real Estate Economics 29, Gatzlaff D.H and Tirtiroglu, D. (1995). Real Estate Market Efficiency,Issues and evidence. Journal of Realy Estate Literature 3,,

138 Përfundime dhe konkluzione Gatzlaff, D. H. (1994). Excess Returns, Inflation, and the Efficiency of the Housing Market. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, Gau, G. W. (1987). Efficient Real Estate Markets: Paradox or Paradigm". AREUEA Journal,, 12. Goodman A, G. (2008). Where are the speculative bubbles in US housing markets?. Journal of Housing Economics, Hair, J. F., Black, W. C., Babin, B. J., Anderson, R. E., & Tatham, R. L. (2010). Multivariate Data Analysis (7th ed.). United States of America: Prentice Hall. Hamilton, B. W., & Schwab, C. (1985). Expected Appreciation in Urban Housing Markets. Journal of Urban Economics, Hamilton, B. W., & Schwab, C. (1985). Expected Appreciation in Urban Housing Markets. Journal of Urban Economics, Harloe, M. a. (1983). Comparative Housing Research. Journal of Social Policy (13):, Hegedus, J. a. (1999). The crisis in housing financing in Hungary. Urban Studies, Vol. 37, No. 9,, Hegedüs, J. a. (1999). The crisis in housing financing in Hungary. Urban Studies, Vol. 37, No. 9,, Herath, G. M. (2009). Real Estate Market Efficiency. A Survey of Literature. Vienna: Institut für Regional- und Umweltwirtschaft. Ibrahimaj, D. (2014). Ndertimi i Indeksit te Cmimit te Banesave per Shqiperine. Tirane: Banka e Shqiperise. Ibrahimaj, D., & Mattarocci, G. (2013). Sektori i ndërtimit dhe tregu i Pasurive të Paluajtshme: evidenca nga Shqipëria. Buletini i Bankës së Shqipërisë, International Monetary Fund. (2014). Housing Markets, Financial Stability and the Economy. Opening Remarks at the Bundesbank/German Research Foundation/IMF Conference. International Monetary Fund. (2014). Housing Markets, Financial Stability and the Economy. Opening Remarks at the Bundesbank/German Research Foundation/IMF Conference. Ito, T. a. (1995). Explaining Asset Bubbles in Japan. NBER Working Paper Series, Working Paper

139 Përfundime dhe konkluzione James Brox, E. C. (2003, August 7). economics.ca/2003/papers/0152.pdf. Retrieved April 29, 2015, from Testing Weak-form Efficiency in Greater Toronto Area...: Kholdy, S., & Sohrabian, A. (2008). Capital Gain Expectations And Efficiency. Journal of Business & Economics Research, 43. Kinci, J. (2011, April 10). Real Estate Analysis - Make It Easy On Yourself. Real Estate Invest, p. 42. Konsulencë për Strategji & Zhvillim. (2015). Vlerësim i tregut për sektorin e ndërtimit. Perspektivat e punësimit për të rinjt. Prishtinë: Zyra Zviceriane për Bashkëpunim. Koprencka, L. (2011). Zhvillimi dhe Problematikat e Tregut. Tiranë. Kripa D., K. A. (2013). Is there a bubble in the Albanian housing market?. International Asecu Conference on Systemic Economic Crisis Current Issues and Perspectives, (p. 14). Kripa D., K. A. (2013). Is there a bubble in the Albanian housing market?. International Asecu Conference on Systemic Economic Crisis Current Issues and Perspectives. Kristo, E., & Bollano, E. (2012). Indeksi i Çmimeve të Banesave Metodologjia dhe Perdorimi. Tirane: Banka eshqiperise. Kummerow, M. a. (2005). Information and Communication Technology in the Real Estate Industry. Telecommunications Policy, Lo, A. W. (1997). Market Efficiency: Stock Market Behaviour in Theory and Practice. An Elgar Reference Collection, (pp. xii-xiii). Luçi, E. (2004). Menaxhimi i portofolit të investimeve financiare të kompanive të sigurimeve shoqërore. Tiranë. Maier G. and Shanaka H. (2009). Real Estate Market Efficiency. A Survey of Literature. Malpezzi, S. (1996). A Simple Error-Correction Model of Housing Prices. Journal of Housing Economics, Malpezzi, S., & Wachter, S... (2005). The Role of Speculation in Real Estate Cycles. Journal of Real Estate Literature, Norrbin, K. L. (1991). Empirical Test of Real Estate Market Efficency. Journal of Real Estate Finance and Economcs,

140 Përfundime dhe konkluzione Oda Tregtare Kosovare Turke. (201_). Raporti i analizës sektoriale: sektori i ndërtimtarisë së Kosovës. Prishtinë: Oda Tregtare Kosovare Turke. OECD. (2002). Housing Finace in Transition Economies. Paris: OECD. Pollakowski, H. O. (1995). Data Sources for Measuring House Price Changes.. Journal of Housing Research. Poterba, J. M. (1991). House Price Dynamics: The Role of Tax Policy and Demography. Rennier- Bilzor, M., & Wisniewski, R. (2012). "The effectiveness of real estate market versus". Rennier- Bilzor, M., & Wiśniewski, R. (2012). The effectiveness of real estate market versus efficency of its participants. Robert T. Kleiman, J. E. (2002, April 3). Random Walks and Market Efficiency: Evidence from International Real Estate Markets. Retrieved April 15, 2015, from Rosen, K. a. (1983). The Price Adjustment Process for Rental Housing and the Natural Vacancy Rate. American Economic Review, 73, Scott, L. O. (1990). Do Prices Reflect Market Fundamentals in Real Estate Markets? Journal of Real Estate Finance and Economics, Shanaka, M. G. (2009). Real Estate Market Efficiency. A Survey of Literature. Vienna.: Institut für Regional- und Umweltwirtschaft, WU. Shiller, R. (2005). International Exuberance (2d ed.). Princeton University Press. Shiller, R. J. (1990). Market Volatility and Investor Behavior. American Economic, Skantz, T. R., & Strickland, T. H. (1987). House Prices and a Flood Event: An Empirical Investigation of Market Efficency. Journal of Real Estate Research 2 (2), Suljoti, E. (2015). Çmimet e Banesave në Shqipëri nën Këndvështrimin e Kërkesës. Tiranë: Universiteti i Tiranës. Suljoti, E., & Hashrova, G. (2012). Çmimet e banesave dhe kredia hipotekare. Buletini i Bankës së Shqipërisë: 6-mujori i parë 2012, Tabachnick, B. G., & Fidell, L. S. (2013). Using multivariate statistics (6th ed.). Boston: Pearson Education. 140

141 Përfundime dhe konkluzione The World Bank. (2017, prill). Indicators. Retrieved from The World Bank: UNECE. (2002). Country profiles on the housing sector, Albania. United Nation and Economic Commission for Europe, (p. 130). Geneva. Uruçi, E., & Kiri, N. (2011). Lidhja mes normave të interesit dhe çmimit të pasurive të patundshme. Journal of Institute Alb-Shkenca, Retrieved from Wheaton, W. a. (1990). An Investment Model of the Demand and Supply for Industrial Real Estate. AREUEA Journal, 18:4, World Economic Forum. (2014). The Global Competitiveness Raport Geneva. Xhafa, H. (2012). Drejtimi Financiar. Tiranë. Xhafa, H. (2012). Drejtimi financiar ndërkombëtar. Tiranë. 141

142 ANEKSE Përfundime dhe konkluzione 142

143 Përfundime dhe konkluzione 143