Branko Begović Dipl. inž. geodez., Ambero Consulting Beograd urban land management module, XXVIII Sabor geodeta Srbije, jun 2015.

Transcription

1 Strana 1

2 Zadatak projekta Uvođenje novih instrumenata za upravljanje zemljištem Ključne reči: Politike i standardi EU, tržišna orijentacija, unapređenje kvaliteta, balans ekologije i ekonomije, participacija i transparentnost Cilj: Ekološki održivo, socijalno ujednačeno i efikasno upravljanje zemljištem Teme: Integralni urbani razvoj, rana participacija građana u urbanističkom planiranju, geografski informacioni sistemi, urbana komasacija, procena vrednosti nepokretnosti environmentally sustainable socially balanced efficient Strana 2

3 Projekat finansiran od strane Savezne republike Nemačke Jan./2010 Dec./2012: Testiranje novih instrumenata u pilot projektima u 13 gradova i opština u Srbiji ČaČak - Despotovac - Kladovo - Kragujevac - Kraljevo - Majdanpek - Niš Novi Sad - Smederevo - Subotica - Užice - Valjevo - Zrenjanin Jan./2013 Dec./2015: Prenošenje iskustava iz pilot projekata na nacionalni nivo Tehnička podrška u procesu približavanja standardima EU; Usaglašavanje zakonskog okvira (zakoni, podzakonski akti); Stručne radionice, obrazovanje i stručno usavršavanje, saradnja sa fakultetima i strukovnim udruženjima, izrada priručnika; Strana 3

4 Rezultati I faze - primeri Uvođenje integralnog planiranja urbanog razvoja kao važnog instrumenta planiranja u EU Kraljevo, Kragujevac, Užice Unapređenje kvaliteta i participacija u postupku izrade urbanističkih planova Despotovac, Kladovo, Kragujevac, Majdanpek, Kladovo, Smederevo Podrška revitalizaciji brownfield lokacija Kraljevo, Kragujevac, Niš Tržišno orijentisano planiranje: Studije izvodljivosti u urbanističkom planiranju Smederevo, Majdanpek Strana 4

5 Rezultati I faze - primeri Vodič za participaciju u planiranju urbanog razvoja Nastao na osnovu iskustva iz 7 realizovanih pilot projekata Uvođenje urbane komasacije kao instrumenta za bolje sprovođenje PDR-a Užice, Despotovac, (Novi Sad) Podrška u daljem razvoju zvaničnog sistema procene vrednosti nepokretnosti Pilot projekat u Subotici, studija Građevinskog fakulteta Univerziteta u Beogradu Podrška daljem razvoju GIS rešenja u lokalnim samoupravama: Čačak, Despotvac, Kladovo Majdanpek, Subotica Strana 5

6 ЗАКОН О ПЛАНИРАЊУ И ИЗГРАДЊИ (децембар 2014.) 11. Урбанакомасација Члан 107 Урбана комасација (у даљем тексту: комасација) је поступак којим се постојеће катастарске парцеле на подручју за које је донет плангенералнеилипландетаљнерегулације (у даљемтексту: комасационоподручје) претварајуу грађевинскепарцеле, у складу са важећим планским документом, у циљу рационалног коришћења и уређења грађевинског земљишта, уз истовремено решавање имовинско правних односа који настану у овом поступку. Комасација представља јавни интерес за Републику Србију.... Члан Даном правноснажности решења о комасацији: Члан 108a... Члан 108б 1) сва стварна права и терети који су постојали на катастарским парцелама унетим у комасациону масу преносе се на новоформирану катастарску парцелу која прерасподелом припадне новом имаоцу права својине; 2) доспевају сва плаћања из комасационе масе и у комасациону масу, осим ако решењем о комасацији није другачије одређено; 3) постављањузабележбео комасацији, органнадлежанзапословедржавногпремераи катастраможевршити изменеу регистру непокретности искључиво на захтев комисије, на територији која је обухваћена комасацијом. Strana 6

7 Urbana komasacija Urbana komasacija je postupak ZAMENE zemljišta a koristi se u svrhu sprovođenja Plana detaljne regulacije (PDR) Urbana komasacija komasacija poljoprivrednog zemljišta Urbana komasacija eksproprijacija 3 osnovna načela urbane komasacije: GARANCIJA SVOJINE nakon zavrsenog procesa, vlasnici ponovo dobijaju zemljište, drugačijeg oblika, veličine, položaja; SVRSISHODNO OBLIKOVANJE PARCELA prema zahtevima PDR-a; DODELA MINIMALNO ISTE VREDNOSTI ista ili veća; Strana 7

8 Urbana komasacija eksproprijacija Strana 8

9 Urbana komasacija eksproprijacija Postojeća imovinska struktura Plan detaljne regulacije Strana 9

10 Urbana komasacija eksproprijacija Postojeća imovinska struktura posle sprovedene eksproprijacije Postojeća imovinska struktura posle sprovedene urbane komasacije Strana 10

11 Cilj i suština urbane komasacije Da se reguliše zemljište na način da nastanu parcele po položaju, veličini i obliku pogodne za izgradnju i uređenje prostora; Stare granice parcela se brišu, formira se jedinstvena masa zemljišta koja se prekraja u nove parcele, prema zahtevima za javnim površinama i planiranim uslovima građenja; Nastaju parcele sa uvećanom tržišnom vrednošću po m 2 ; Može da se koristi i za naknadno uređenje izgrađenih delova (radi preoblikovanja prostora, kao dopunska urbana komasacija, uređenje prostora zahvaćenog ilegalnom gradnjom, itd.); Usklađivanje pojedinačnih i javnih interesa kroz transparentni postupak. Strana 11

12 Okvirni preduslovi za uspešno sprovođenje urbane komasacije Transparentan upravni postupak; Obezbeđuje dobijanje građevinskih dozvola garantuje pridržavanje urbanističkog plana; Transparantnost procene vrednosti zemljišta i čitavog tržišta nekretnina; Transparentnost troškova uređenja zemljišta; Kontrola promena na zahvaćenom zemljištu. Strana 12

13 Strana 13

14 Sprovođenje procesa urbane komasacije i uloga komisije Odluka o urbanoj komasaciji lokalna samouprava; Zabrana raspolaganja i vršenja izmena ( zabeležba o komasaciji ) - katastar; Komisija za urbanu komasaciju upravni postupak, predstavnik lokalne samouprave, pravedno poravnanje interesa; Strana 14

15 Projekat urbane komasacije Izrađuje se u skladu sa pravilima parcelacije i preparcelacije sadržanim u planskom dokumentu i načelima urbane komasacije; Izradom Projekta urbane komasacije rukovodi odgovorni diplomirani inženjer geodezije uz obavezno učešće urbaniste i sudskog veštaka za procenu vrednosti nepokretnosti; U projektu mora biti jasno prikazano postojeće (početno) stanje i predviđeno novo stanje sa svim faktičkim i pravnim promenama koje će se dogoditi nad parcelama u komasacionom području; Projekat se sastoji od komasacionih mapa i komasacione liste (izrađuje se posebno za svakog vlasnika zemljišta); Projekat se izlaže na javni uvid (osim ličnih podataka) i mora biti dostupan javnosti u sedištu lokalne samouprave, kao i u digitalnom obliku na internet portalu lok. samouprave; Komisija nakon javnog uvida donosli odluku o postupanju po primedbama stranaka i nalaže evenutalne izmene Projekta, nakon čega se vraća Komisiji na potvrđivanje. Strana 15

16 Projekat urbane komasacije (sadržaj) Komasacione mape: Prikaz komasacionog područja sa naznačenim zemljištem koje ulazi u komasacionu masu; Izvod iz važećeg planskog dokumenta; Kartu sa prikazanim granicama i oznakama postojećih parcela, kao i naznačenu predkomasacionu vrednost svake parcele po m 2 ; Kartu budućeg stanja parcela sa prikazanim granicama i oznakama budućih parcela, kao i naznačenu postkomasacionu vrednost svake parcele po m 2 ; Prikaz izdvojenih površina, odnosno parcela koje se u cilju infrastrukturnog opremanja dodeljuju jedinici lokalne samouprave. Strana 16

17 Projekat urbane komasacije (sadržaj) Komasacione liste (sadrže podatke o): Nosiocu stvarnih prava na postojećoj parceli; Broju, položaju, veličini, planiranoj nameni i predkomasacionoj vrednosti postojeće parcele; Svim stvarnim pravima, teretima, službenostima i drugim zabeležbama na postojećoj parceli, nosiocima tereta i licima u čiju korist su upisane zabeležbe; Novom broju (oznaci), položaju, veličini, planiranoj nameni i postkomasacionoj vrednosti buduće parcele koje se dodeljuje nosiocu stvarnog prava na postojećoj parceli; Stvarnim pravima, teretima, službenostima i drugim zabeležbama koje se prenose na buduću parcelu; Novčanim davanjima u postupku urbana komasacije, njihovom dospeću, načinu i uslovima plaćanja. Strana 17

18 Rešenje o urbanoj komasaciji Organ jedinice lokalne samouprave, nadležan za imovinsko pravne poslove donosi rešenje o urbanoj komasaciji prema članu 108. Zakona, stav 10; Rešenje o U.K. je izvod iz projekta komasacije, dostavlja se strankama u postupku uz pouku o pravnom leku i ima pravno dejstvo dokaza o stvarnim pravima i teretima za vreme trajanja postupka U.K. do momenta upisa novododeljenih parcela u registar nepokretnosti, odnosno brisanja zabeležbe o komasaciji; Pravosnažno rešenje o U.K. Zajedno sa potvrđenim projektom komasacije i dokazom o novčanim naknadama koje su plative u okviru postupka komasacije čine osnovu za sprovođenje izmena u javnoj evideniciji o nepokretnostima; Rešenje se objavljuje (uz poštovanje propisa o zaštiti ličnih podataka) u službenom glasilu jedinice lokalne samouprave i na dan donošenja ističe na oglasnoj tabli jedinice lok. samouprave (i internet portalu); Po isteku roka od 15 dana od dana objavljivanja, svakoj stranci se dostavlja izvod iz rešenja; Na rešenja se može uložiti žalba nadležnom ministarstvu (Republička komisija). Strana 18

19 Troškovi urbane komasacije Stvarne troškove u postupku U.K. po pravilu snosi jedinica lokalne samouprave; Ukoliko je inicijativu za sprovođenje urbane komasacije pokrenula grupa građana (poseduje min. 51% površine zemljišta u oblasti primene U.K.), lokalna samouprava sprovodi postupak a troškove snosi grupa građana, osim ukoliko lokalna samouprava posebnim aktom ne odluči da učestvuje u pokrivanju troškova. Lokalna samouprava je obavezna da sačini predračun svih troškova i predoči inicijatorima U.K. Stvarni troškovi mogu premašiti predračun za najviše 20%; U troškove procesa U.K. spadaju troškovi: sprovođenja postupka, pribavljanja neophodnih dokumenta, izrade projekta, izrade novih dokumenata, geodetskih radova, provođenja projekta, naknada za rad članova Komisije; U postupku pripreme i sprovođenja postupka U.K., na zahtev Komisije, nadležni organi lokalne samouprave, pokrajine i Republički geodetski zavod dostavljaju nephodnu dokumentaciju Komisiji, bez naknade. Strana 19

20 Preraspodela parcela Preraspodela zemljišta se vrši po osnovu srazmerne preraspodele unetih površina ili na osnovu srazmerne preraspodele unetih vrednosti zemljišta; Po kriterijumu površina minimum za javne namene a maksimum za vlasnike. Zavisno od razlike postkomasacione u odnosu na predkomasacionu vrednost zemljišta, nadoknade u novcu mogu biti visoke; Po kriterujumu vrednosti maksimum za javne namene a nadoknade u novcu za vlasnike starih parcela su minimalne; Veličine budućih parcela su definisane planom odstupanja se izjednačavaju u novcu; Svaka stranka koja ispunjava uslove za dobijanje nove parcele, dobija u principu parcelu sa približno istim položajem ili što bližim staroj poziciji; Stranke koje ne ispunjavaju uslove da dobiju celu novu parcelu, mogu biti obeštećene parcelom u zamenu, prihvatanjem suvlasničkog odnosa ili kompletno u novcu;... Strana 20

21 Procena vrednosti u procesu U. K. U postupku utvrđivanja vrednosti zemljišta primenjuje se uporedni metod metod direktnog upoređivanja prodajnih cena, uzimajući za poređenje slično građevinsko zemljište sa plaćenim troškovima za priključivanje na infrastrukturu (zemljište u potpunosti pripremljeno za gradnju) postkomasaciona vrednost; Predkomasaciona vrednost zemljišta je izvedena vrednost iz postkomasacione vrednosti zemljišta, uzimajući u obzir sve faktore koji utiču na povećanje vrednosti tokom procesa, odn. sve koristi koje vlasnici parcela ostvaruju u postupku komasacije; Komasaciona renta se sastoji iz dodatnih javnih površina koje će nastati u komasacionom području, ušteđenih troškova (za katastar nepokretnosti, notare, premer, porez na prenos apsolutnih prava) i vremenske i kamatne pogodnosti zbog skraćenja postupka uređivanja novih parcela. Za procenu vrednosti i prikupljanje podataka neophodnih za procenu, koriste se realizovane prodajne cene na koje nisu uticale lične okolnosti; Ukoliko u poslednje tri godine nije bilo prometa građevinskog zemljišta unutar komasacionog područja, za utvrđivanje vrednosti se mogu koristiti i sledeće: Strana 21

22 Procena vrednosti u procesu U. K. (nastavak) Cene koje bi kompletno uređeno građevinsko zemljište u komasacionom području moglo ostvariti na tržištu, a koje utvrđuje komisija za komasaciju u saradnji sa stručnjakom za procenu vrednosti nepokretnosti; prometna vrednost utvrđena u prometu prava korišćenja na osnovu rešenja iz člana 84. Zakona o planiranju i izgradnji; informacije pribavljene od organa nadležnog za poslove utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava; druga saznanja sudskog veštaka. Strana 22

23 Hvala na pažnji Strana 23