TENDENCIASDEDESARROLLOSUBURBANO.ELCASODELAS URBANIZACIONESPRIVADASENELÁREAMETROPOLITANADEBUENOS AIRES

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Leon Carpenter
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1 TENDENCIASDEDESARROLLOSUBURBANO.ELCASODELAS URBANIZACIONESPRIVADASENELÁREAMETROPOLITANADEBUENOS AIRES GracianaBasla Resumen EstetrabajoseproponecaracterizareldesaroloresidencialsuburbanodelAreaMetropolitanadeBuenosAires, quereconocehoyfenómenosdecrecimientoyconsolidaciónquenorespondenalaspautasquetradicionalmente guiaronlaregión,dandolugaralaimplantacióndenumerosasurbanizacionesprivadas,apartirdelasnuevas facilidadesdetransporte,comunicaciones,infraestructuradeserviciosytecnología,queimpactancadavezmas enlavidadeloshabitantesdelaciudad. Sobrelaobservaciónde210emprendimientosdecarácterresidencial,queseconsideranrepresentativosdeun universoaúnmayordealrededorde400nuevos barios,localizadosprincipalmentesobrelareddeautopistas, verdaderosoportedelsistema,esteestudioanalizalasvariablesprimariasqueimpactanenelvalordeventadesus lotesoterenos,comopartedeunestudioaúnmayor,queanalizaralosatributosintangiblesqueinfluyenenel mismo,conelfindeintentardemostrarquenosiempredesarolosuburbanoydesarolosustentablesonconceptosopuestosyhastairreconciliables. Entrelasprincipalesvariablespuedencitarselassiguientes:tipodeemprendimiento(bariocerado,clubde campo,clubdechacras,etc.),corredoralquepertenecen(norte,oesteysur),superficietotaldelproyectoy superficiepromediodeloslotes. Palabrasclave: desarolosuburbano-amba-urbanizacionesprivadas-barriocerado-clubdecampo Introducción SituaciónGeneral Ciudadeselámbitodondeseentrelazanlas relacionessociales,económicas,poblacionales ylosrecursosnaturales,tareaspolíticasyelquehacercultural.enlaciudadsetejeunanítidared derelacioneseinterdependencias. Enelase presentanlosórdenes máscomplejosyesalí dondeprincipalmenteseresuelven. Nostocavivirunaépocadeurbanizaciones aceleradasyexplosionesdemográficas,eltránsitovelozaunaeconomíaglobal,dondeelverdaderocapitaleselconocimientoylainformación. (Silberfaden,1995). Seestimaque,enlamayoríadelasmetrópolissudamericanas, másdelcincuentaporciento delasciudadesseproduceinformalmente,sobrelabasedelautilidaddecortoplazo,eldominiodelaideologíadecrecimientomaterialacosta deunrápidodeteriorodelosrecursosnaturales ydelambienteylaimitacióndelospatronesde consumodelasgrandes metrópolisdel mundo. (BetancurSalazarL.,etal.,1996). Estasituaciónderivaencuadrosde marginalidadcreciente,escasageneracióndeplusvalía,accesoselectivoalosservicios,etcétera,favoreciendola precariaparticipaciónenlavidadelaciudad, productodelainnecesariaexpansiónurbana,las periferiasdispersas,laretenciónylosaltoscostosdelatieraylosserviciospúblicos,labaja densidadpromedioylabajaproductividaddelas redesdelosserviciosexistentes. Este modelodeexpansiónurbanaincontroladaylatecnologíadegestióntradicionalcontribuyenalaineficiencia,conaltísimoscostosde funcionamientorepresentados,entreotros,por lossiguientesindicadores: -Faltadereutilizacióndeaguasservidas -30a40%promediodepérdidaenelaprovechamientodelsuministrodeaguapotable -Milonesperdidosencombustibleyhoras/hombreporlairacionalidaddelossistemasde transporteyfaltadecontrolenelusodelsuelo paraorientarlalocalizacióndeactividades -Depredacióndelosrecursosambientales -Elurbanismodelapobreza, máscostosoque lahabitaciónformalparaelfuncionamientodel conjuntourbano. Añosdeimprovisaciónydeinhibiciónhan producidoundesarolodescontroladodelos núcleossuburbanos,generandoproblemasde lentaycostosasolución.nohaylugaraparente paralaciudadsustentable.lapresenciadeun sectormarginalexcluidodelsoporteurbanoconsolidado;eldesempleocreciente,lasdiversas 133

2 formasqueadoptalaprecariedadhabitacional, losindicadoresdelascondicionesdevidaextrema-registradosenbolsonesocordonesdepobrezaurbana-abrenuninterogantesobrela capacidaddel modeloparaintegrarlosenelfuturo.nuestrasciudadessonfundamentalmente injustasy,bajoesascondiciones,elárea metropolitanacapitalinaestádesbordando. Elcasodel Área Metropolitanade Buenos Aires BuenosAires,fundadaparaserpuerto,eshoy unaregióndensamentepobladaquecubre3.900 km 2 yconformalaoctavaciudaddel mundoen cantidaddehabitantes,conunapoblaciónaproximada,alaño2000,de dehabitantes. Desusuperficie,casi200km 2 corespondenalaciudaddebuenosaires,quealberga, desde1940,cercade depersonas, entantoqueelrestopertenecealáreametropolitana,concasi dehabitantes,según losúltimosdatoscensales. Sibienlapotencialidaddelsueloparaexpansiónessignificativamenteamplia,estapoblación seasientasobreunareddeinfraestructuraconstruidaenlaprimera mitaddesiglo,enausencia depolíticassistemáticasdeinversión,hechoque halevadoalcolapsolacapacidadsoportedel sistema.estedesarolosegmentadodelaregióno Área Metropolitanade Buenos Aires (AMBA),carentedeinversiónsobreservicios urbanos,reflejaafinesdeladécadadel 90,la vulnerabilidaddebuenosaires. ElAMBA,progresivamentefusionadaenun sólocuerpourbanocompuestoporlacapitaly unnúmerodepartidosbonaerensesque,de acuerdoconlosdiferentescriteriossustentados porlosdistintosorganismosparasudelimitación, varíanentrediecinueveytreintayseis,conformaunúnicoespaciourbano,dondeloslímites jurisdiccionalesinfluyenenlacalidaddelaprestacióndenumerososserviciospúblicos,especialmenteeneltransporteurbano. Eláreaharesultadoestructuradasegúnel esquemaradioconcéntricodelaredferoviaria nacionalqueenelaculmina.elsistemavialregionalhaconstituido,enloesencial,unaréplica deaquelesquemayseextiendealámbitodel conurbanoconabsolutacontinuidad. Así,laciudaddeBuenosAiressehadesaroladoatravés deltiempo,apartirdeunáreacentralfuertemente estructuradaydeunaseriedesubcentros-floresybelgrano,avelanedaysan Martín,etc.-, sustentandounasólidaestructuramonocéntrica, concentrandoenlasáreastradicionaleslosnivelessocioeconómicosmásaltos,sobresusejes decrecimiento,losniveles mediosyenlosespaciosintersticiales,losbajosyabandonandoa lasáreasresidualesdelmodeloalpadecimiento delosefectosnegativosdeunaaccióndiferencial,quesetraduceenelabandonoyprogresivo deteriorodelacalidaddevida,debidoalasustancialreduccióndelasinversionesen materia deservicios,infraestructurayseguridad. Deestaforma,dentrodelaorganizaciónteritorial,puedendistinguirsetres coronas : -laprimera,compuestaporlospartidoslimítrofesalacapital,concarácterindustrialyáreas periurbanasdondeexisteconcentraciónde poblacióndelosestratossocioeconómicosmás Figura1:ElÁreaMetropolitanadeBuenosAires.EstructuraUrbana.Fuente:Garay,Alfredo,1995. Tabla1:Estimacióndelcrecimientodelapoblación delambayelgranlaplata fuente: Magariños,Nestor,

3 Año1918 Figura3:EsquemadeCentrosAMBA. Fuente:Garay, Alfredo,1995. Año1943 Año1964 Año2000 Figura2:Evolucióndelcrecimientometropolitanode BuenosAires.Fuente:EsquemaDirectorparaelaño 2000,CONAMBA,1994. bajosydondelaautoconstrucciónylaurbanizacióndescontroladahaninvadidotodoelteritorioylasescasasáreasconrecursosnaturalesinteresanteshansidodepredadasporla faltade medidasurbanísticas. -lasegunda,dondeselocalizanlospartidoscon mayoresfalenciaseninfraestructurayservicios,condensidadesbajas,altosporcentajes depoblaciónconnecesidadesbásicasinsatisfechasyseriasdeficienciashabitacionales. -latercera corona,cuyasciudadescabecera departidospuedensercalificadascomociudadesintermediasyporsuscaracterísticasurbanísticassonsemejantesalosnúcleosdel interiordelaprovincia.secaracterizaporlas bajasdensidadesque secomplementancon vastasextensionescasiruralesyporconsiguiente,conlaaparicióndeusosdelsuelo agrícolasdeexplotaciónintensiva.segúnlas estadísticasque manejanentidadesdebien público,seobservaqueenlaúltimacorona delambaseconcentraelmayorporcentajede desocupación,lastasas másaltasdeempleo ennegroylamayorcantidaddepoblaciónocupadaenelsectordelaconstrucción(manode obranocalificada)yenempleosenelservicio doméstico,ambasactividadesconretribucionesmuybajas. ElAMBAatraviesaunperíodoinestablede transformaciones.transformacionesquesonfrutotantodeprocesossupranacionalestalescomo laglobalizacióndelaeconomíayelnuevoorden político mundial,cuantodeprocesosintraregionalesqueincluyenunnuevoperfilproductivo, cambiosenlaculturaorganizacionallaboraly empresaria,lareaparicióndelainversióneninfraestructura,laconsolidacióndel modelosocial fragmentado,eimportantescambiosinstitucionales.finalmente,esteconjuntointeractivode 135

4 factoresestáimpactandotambiénenlaestructuraespacialregionalquereconocehoyfenómenosdecrecimientoyconsolidación,quenorespondenalaspautasquetradicionalmenteguiaronlaregiónycuyatendenciaseadivinacreciente (Magariños,1995). Desdehaceyaalgunosaños,lainfluencia delasnuevasfacilidadesdetransporte(autopistas),lascomunicaciones(teléfonocelular,fax, fibraóptica),lasposibilidadesdeabastecimiento(grandescentroscomerciales),losnuevoscriteriosen materiadeinfraestructurayservicios, laecologíaylatecnología(computadoraspersonales),tiendeaser másfuertequelaexistencia mismadelaciudadyestátransformandola vidadeloshabitantesdelasáreasurbanasy suburbanas.nuevas modalidadesdeinversión, caracterizadasporlaexplotacióndegrandesunidadesespacialesenmateriaresidencial,comercialodeestablecimientosproductivos,impactan enlaeconomíaurbana,sibiensubsistenyaún soncuantitativamentepredominantes,lasmodalidadestradicionalesde hacerciudad. Así,la masaurbanavaextendiéndose,creándose,en tornoalaredosistemadeautopistas,deforma quelasclases másacomodadasdelacorona cercanaalnúcleocentral,salenalacoronaexternaoperiféricadondevivenlasclasespobres o marginalesenzonasdepocacalidadurbanístico-arquitectónica,fueradelsoporteurbanoconsolidado.seproduceentonces,enestossuburbios,unconflictoqueintentasolucionarsecon lacreaciónde muralas,apareciendocomoconsecuencialos barioscerados,originándose unprocesodesegregaciónsocio-teritorialque tiendeaproducirlaseparaciónoaislamientode esosnúcleosrespectodelentornoinmediato,con lasconsiguientesfriccionesdeborde. Eldesempleocreciente,lasdiversasformas queadoptalaprecariedadhabitacionalylos indicadoresdelascondicionesdevidaextrema registradosenbolsonesocordonesdepobreza urbanacontrapuestosaestenuevotipodeurbanizaciones intra-muros,sumadosalaprogresivahostilizacióndelosnúcleoshistóricosyunidos,muchasveces,alímpetuespeculativo,abren uninterogantesobrelacapacidaddel modelo paraintegrarlosenelfuturo. Urbanizacionesprivadas Evoluciónhistóricayaspectosfísico-ambientales Elfenómeno urbanizacionesceradas comienzaenlaargentinahacialosaños 70,cuandolaformageneralizadadeviviendadefinde semanaeralacasa-quinta,surgidacomosubdi- visiónproductivadechacrasoestanciasaleda- ñasalbordeurbanizado.apartirdelprogresivo deteriorodelascondicionesdeseguridadenel conurbanobonaerense,loscountriesempezaronacompetirconéstas,acentuándoseesasituaciónporlaspolíticasdelosgobiernos militaresdefinesdelosaños 60,determinandouna fuerteconcentracióndecapitalyunclimageneraldeincertidumbreenlasclases mediasyaltas,induciendopautasculturalesregresivasrespectodelasprácticasurbanastradicionales.la seguridadbasadaenelsistemadecontrolconsensuadodelasrelacionesdevecindadfuereemplazadaporlaasignacióndeesaresponsabilidadalosorganismosdeseguridad.losvecinosdelaciudadabierta,antesunagarantía,se convirtieronenunapotencialamenaza. Esconlasancióndelaley8.912/77deOrdenamientoTeritorialyUsodelSuelodelaProvinciadeBuenosAiresqueserestringeelloteo tradicionalyque,simultáneamente,sedapaso aestanuevamodalidaddeurbanización:elclub decampo.(romeroverdecchia,1995) El clubdecampo,tipodeurbanizacióntambiénconocidocomo country,constituyeunaformadeocupacióndelteritorioquepuedecaracterizarsecomounverdaderofenómenosocial, relativamentereciente,yconfuertepresenciaen elcrecimientodelaregiónmetropolitanadebuenosaires.los countries pionerosfueron:lagartos(1969), Náutico Escobar(1972),La Martona(1975),Mapuche(1979),Mailing(1980), Newman(1980)y MiRefugio(1980). Apartirde1990,granpartedelasinversionesenobraspúblicasdestinadasalsectorde vialidad;laremodelación,ampliaciónyfinalizacióndetrabajosenlosaccesosylareddeautopistasdelárea metropolitana,unidasaundescensoenlospreciosdel mercadodelosautomotores,hanincentivadoel retorno alavida suburbana.lasurbanizacionesprivadas( clubesdecampo, barioscerados y clubesde chacra ),destinadasahoraalusoresidencial permanenteynodefindesemana,comienzana ocuparunporcentajedeteritoriocadavez mayor,enlasegundayterceracoronadelamba, localizándose-ensu mayoría-a másde40kilómetrosdelacapitalfederal,enáreascarentes delasinfraestructurasbásicas.así,enformacasi paradójica,sedesarolanemprendimientospara poblacióndenivelsocioeconómicoelevadoen coexistenciaconasentamientosprecarios. Los clubesdecampo constituyenuna especiedelosdenominadoscomplejosurbanísticosourbanizacionesespeciales,caracterizados 136

5 porregirsedeacuerdoaunplanurbanísticoespecial,laexistenciade múltiplesinmuebleso unidadesparcelariasconindependenciajurídica,unsimilardestinofuncional,disponibilidades deáreasdeusocomúnyprestacióndeservicios generalesyeventualexistenciadeunaentidad prestatariadeserviciosypropietariadebienes comunes,queintegranlostitularesdelasparcelasresidenciales.(decreto9.404/86). Seentiendepor barriocerrado atodo emprendimientourbanísticodestinadoausoresidencialpredominanteconequipamientocomunitariocuyoperímetropodría materializarse medianteceramiento.(decreto27/98) Marcojurídico EnlaTabla2se muestralaevolucióndeldesarolodelosemprendimientossuburbanos,discriminadoportipos. Eldecreto9404/86delaProvinciadeBuenosAiresreglamentalasurbanizacionesdenominadas clubesdecampo pormediodelderechorealdeservidumbre;lasmismas,hastaese momento,habíansidocontempladasporlaley de Ordenamientoteritorialydeusosdelsuelo 8.912de1977,bajoel RégimendePropiedad Horizontaldadoporlaley13.512/48.Reciénen 1998,undecretoProvincial-el27/98-brindaencuadrelegalalos barioscerados ypermitela organizacióndelasurbanizacionesprivadas mediantelasubdivisióndelatierapormediode ladireccióndegeodesiadelministeriodeobras Públicas,concalesdecirculacióninternaprivadasquepermaneceneneldominiodeunaentidadjurídicaenlaqueparticipantodoslostitularesdelasparcelascondestinoresidencial,y señalalaaplicacióndeunaservidumbrepredial pararealizarlaafectacióndelsectorrecreativo ydelascalesconutilidadrealalsectorresidencial,gratuitamenteyaperpetuidad,estableciendountodoinescindible,comoloprescribelaley urbanística Existen,pues,lassiguientesposibilidadeslegalesdeencuadrarestosemprendimientos: -Propiedadhorizontalenlaquelasuperficiecomúnespropiedaddelconsorcio(copropiedad detodoslosdueñosenlaproporciónporcentualpreestablecida); -Propiedadhorizontalenlaquelasuperficiecomúnesunaunidadfuncionalindependiente propiedaddeunasociedadanónimadelaque participantodoslospropietariosatravésdela posesióndeacciones; -Loteoparceladoporsistema Geodesiaenel quelasáreascomunessonpropiedaddeuna sociedadanónimadelaquetodoslospropietariostienenacciones; -Loteoparceladoporsistema Geodesia,enel quelotesyáreascomunes-propiedaddeuna entidadjurídica-constituyenuntodoinescindiblefuncionalyjurídico,mediantelaservidumbrepredialprevistaenelcódigocivil. Elúltimoencuadre mencionadoconstituyeel caucelegal másapropiadoparaencauzarestos emprendimientos,comoalternativaalaaplicacióndelaley13.512depropiedad Horizontal, yaqueésta,sibienenesenciaseplanteacomo unaformalegalnaturalparaestetipodeemprendimientos,noprevélaexistenciadeunidades funcionalesaconstruiroenconstrucciónnitampocolaconstrucciónporetapas. Tabla2:Gráficorealizadoporelautor,apartirde datosextraídosdelas IJornadassobreDesarolo Suburbano.BuenosAires,1999yactualizadosalaño 2000enbasealainformacióndelossuplementosespecialesdelosdiariosClarínyLaNación. -Noserequiereelrégimendeunanimidad; Elencuadrelegalpormediodelasubdivisión verdaderadelatieraatravésdegeodesiapresentalassiguientesventajascomparativas: -Nosenecesita,tampoco,recuriralamodificacióndelosplanosoriginales,paraincorporar lasunidadesproyectadasyconstruidas; -Laventadelotesycasasenconstrucciónopor construirpuedehacersecontítulosperfectos; -Surgelaposibilidadjurídicadeencararlosemprendimientosenetapas; -Elsectorresidencial,lascalesylasáreasre- 137

6 creativasconstituyenuntodoinescindiblefuncionalyjurídicamente,aplicándoselaservidumbrepredialprevistaenelcódigocivil; - Unaasociacióncivilcompuestaportodoslos propietariosotitularesdeparcelasresidenciales-sociedadanónimaosociedadsinfinesde lucrovecinal-eslapropietariadelascalesy demásespacioscomunes; -Elreglamentodeconstruccionesformaparte delcódigoderestriccionesaldominio; -Elderechorealdeservidumbrevinculanteacrecientaelvalordelloteresidencialproporcionalmenteporelvalordelasáreascomunesy éstamejoraycomprendelagarantíahipotecaria(asíresultadelainscripciónenelregistro delapropiedad); -Laestructurajurídicaprevéelpagoylaobligaciónjurídicadesufragarlasexpensas. ImportantesemprendimientoscomoAbril,El Carmen,BocaRatónyotros,hanadoptadoeste tipodeencuadrelegal. Losrequisitosbásicoslegalesde barios cerados y clubesdecampo sereseñanen formacomparativaenlatabla3. Estudiodecasos Descripcióndela metodologíadetrabajo Enel marcocitado,estetrabajocomoparte deuno másamplio,endesarolo,denominado Expansióndelasciudades.Desarolosuburba- noydesarolosustentable.elejebuenosaires- LaPlata intentacaracterizarempíricamentealgunosaspectosdeldesarolosuburbanodel AMBAdesdelaperspectivade suelopuro,entendiendoportaltodoterenoquenopuedegenerarrentaeconómicaparasupropietariosino seleagregavalor.estacaracterizaciónserealizaprincipalmenteatravésdelautilizacióndel modelomonocéntrico,entendiendoquelaprimerayfundamentalcaracterísticadel mercadoinmobiliarioesquelosproductosofertadostiendenaser máscarosen mejoresubicacionesy másbaratosenpeores.así,el modelosupone queladistanciadesdecualquierlocalidadubicadaalcentrodelaurbeeseldiferencialcompensatorioporexcelenciaquesirveparaexpli- Tabla3:Síntesisrealizadaporelautor,apartirdelostextosdelalegislaciónvigenteenlamateria,ordenaday comentadaen:scoti,edgardo,2.000:legislaciónurbanísticadelaprovinciadebuenosaires.avelaneda. 138

OPORTUNIDADESDETURISMORURALSUSTENTABLE:ELCASODELOS PARTIDOSDE MAGDALENAYPUNTAINDIO

OPORTUNIDADESDETURISMORURALSUSTENTABLE:ELCASODELOS PARTIDOSDE MAGDALENAYPUNTAINDIO MarianaReliUgartamendía Dibujos:NataliaObregónySergioPerdoni Resumen Lacrecientesegmentacióndelademandadeproductosturísticosabrióeljuegohacianuevosteritoriosque