Procjena vrijednosti nekretnine

Size: px

Start display at page:

Download "Procjena vrijednosti nekretnine"

Sydney Beasley
6 years ago
Views:

Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade:21.02.2014. Stranica 1 0584/14 IFRS 13: LEVEL 3 ID KOLATERALA: 580863 Procjena vrijednosti nekretnine POSLOVNA ZGRADA u Z. k.

1 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica /14 IFRS 13: LEVEL 3 ID KOLATERALA: Procjena vrijednosti nekretnine POSLOVNA ZGRADA u Z. k. uložak 1048, Općinski sud VUKOVAR Zemljišno knjižni odjel VUKOVAR, Katastarska općina VUKOVAR Tržišna vrijednost nekretnine (zaokruženo) ,00 Cijena je izražena u eurima isključujući PDV Osijek,

2 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 2 Sažetak Klijent LUCIDUS D.O.O. SAJMIŠTE 13 HR VUKOVAR Nekretnina POSLOVNA ZGARDA SAJMIŠTE 13 HR VUKOVAR z.k. uložak 1048, Katastarska općina VUKOVAR (VUKOVAR), Općinski sud VUKOVAR Datum procjene Procjenitelj Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Sve cijene su u eurima i isključuju PDV. Sažetak Usporedna vrijednost ,40 Tržišna vrijednost zaokruženo ,00 Management Summary / Deviation in market value former market value: former due date: prepared by: , REM new market value: new due date: DELTA: , , ,10% Key input factors: Market rent / market prices (comparables) Increased: Decreased: Contracted rent (duration) Size (Land plot, useable area, number of units ) Demand of RE market (selling period) CAPEX (new buildings, renovation, devastation, condition) Risk (rights, burdens, zoning plan, permits, legal issues) Others Remarks DRC method / including PDV Income method /excluding PDV

3 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 3 Općenito Klijent LUCIDUS D.O.O. SAJMIŠTE 13 HR VUKOVAR Nekretnina POSLOVNA ZGARDA SAJMIŠTE 13 HR VUKOVAR z.k. uložak 1048, Katastarska općina VUKOVAR (VUKOVAR), Općinski sud VUKOVAR Datum procjene Procjenitelj Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Vlasnik sa udjelom u LUCIDUS, VUKOVAR posjedu Sve cijene su u eurima i isključuju PDV.

4 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 4 ZAHTJEV ZA PROCJENU Naručitelj: LUCIDUS D.O.O., VUKOVAR, SAJMIŠTE 13 Datum: Svrha: Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine za interne potrebe banke Tržišna vrijednost je "Procijenjeni iznos koji bi nekretnina trebala postići na dan vrednovanja, pogodbom prodavatelja i kupca u transakciji nakon cjelovitog sagledavanja nekretnine u kojem stranke djeluju upućene, razborito, i bez prisile" Pojam tržišne vrijednosti i pojam fer vrijednosti, uobičajen u primjeni u računovodstvenim standardima, općenito su kompatibilni, ako ne i točan ekvivalent pojmova. Fer vrijednost kao računovodstveni pojam, definiran je u međunarodnim standardima financijskog izvještavanja i drugim računovodstvenim standardima kao iznos za koji se neka imovina može razmijeniti ili izvršiti ugovorena obaveza, između informiranih i voljnih stranaka u usuglašenoj transakciji. Fer vrijednost se uglavnom koristi za izvještavanje i tržišne i ne-tržišne vrijednosti, u financijskim izvještajima. Ako se tržišna vrijednost imovine može utvrditi, ta će se vrijednost poistovjetiti sa fer vrijednosti. Određivanje tržišne vrijednosti u skladu je sa vrednovanja. međunarodnim standardima Nekretnina se procjenjuje prema zatečenom stanju, dostupnoj dokumentaciji te u skladu sa situacijom na tržištu nekretnina.

5 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 5 Datum procjene Datum pregleda nekretnine: Datum utvrđivanja činjenica: Sudionici: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Vrsta nekretnine: POSLOVNA ZGARDA na adresi: VUKOVAR, SAJMIŠTE 13 Osnovne informacije i dokumentacija x Izvadak iz z.k. Građevinska dozvola Fotodokumentacija Kupoprodajni ugovor Troškovnik Postojeći ugovori o najmu x Izvadak iz katastra Glavni projekt Lista najmova x Izvadak iz Izračun površina Operativni troškovi posjedovnog lista Ugovor o pravu Tehnički opis Izloženost građenja Postojeće procjene Detaljni nacrti Elaborat o etažiranju Procjena neovisnog procjenitelja Atesti Situacija šire područje Reference: Zakon o prostornom uređenju i gradnji Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Bilten "Standardna kalkulacija radova u visokogradnji" Instituta građevinarstva Hrvatske Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata Podatak o etalonskoj cijeni građenja Priopćenje Državnog zavoda za statistiku RH, Zagreb, cijena stanova na području RH Podaci o cijenama građevinskog zemljišta za adekvatnu lokaciju Odluka o komunalnom doprinosu za predmetno područje Uredba o visini vodnog doprinosa Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada Standardi za svojstva zgrada - Definiranje i proračun površina i prostora, HRN ISO 9836:2002 Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina HDSV 5/07 HGAA REV Standardi Analiza tržišnih cijena : Telefonske informacije općinskih ureda i lokalnih agenata za nekretnine. Vlastita arhiva referentnih cijena i empirijske vrijednosti relevantnog profesionalnog iskustva.

Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade:21.02.2014.

6 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 6 NALAZ Položaj i lokacija Kartografski prikaz map.hak.hr

7 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 7 Lokacija i opis nekretnine Makro lokacija Površina: Oblik vladanja: Populacija: km² Republika 4,49 Mil. stanovnika Glavni grad / stanovništvo: Zagreb / Poslovni jezik: Hrvatski Ekonomski rast: BDP: 45 mlrd BDP-po stanovniku: Rast: 2,9 % (Prosjek ) Inflacija: 3,0 % (Prosjek ) Stopa nezaposlenosti: 12,3 % (Prosjek ) Valuta: Kuna (100 Lipa) Opći ekonomski podaci o zemlji: Prema MMF-u bruto domaći proizvod je iznosio 54,950 milijarde USD ili USD po stanovniku, a prema paritetu kupovne moći ukupni BDP iznosio je 74,419 milijardi USD ili USD po stanovniku. Prema Eurostatu, statističkom uredu EU, hrvatski BDP po stanovniku iskazan prema standardima kupovne moći iznosi 63% prosjeka Europske unije. Poljoprivreda stvara 7,4% nacionalnog dohotka, a zapošljava 14,2% radne snage. Od 2,7 milijuna hektara poljoprivrednih površina obrađuje se oko 1,1 milijun. Ostatak je neobrađen ili u vlasništvu države. Prosječna veličina imanja je 1,9 hektara. Industrija ostvaruje oko petine BDP-a, a zapošljava oko četvrtine radne snage. Brodogradnja je značajna privredna grana, a najveća brodogradilišta su: Brodosplit, Uljanik i 3. Maj. Trgovina je najutjecajnija gospodarska grana, zapošljava oko 23,1% ukupnog broja zaposlenih te ostvaruje prihod od 37,7%. Turizam je iznimno važan za Hrvatsku. Broj turista u godini je premašio 11,16 milijuna, a ostvareno je 53 milijuna noćenja. Najviše turista dolazi iz Njemačke, Italije, Slovenije i Austrije. Dvije županije, Istarska i Primorsko-goranska, ugošćuju 44% turista. Prihod od turizma u prvih devet mjeseci dosegnuo je 6,8 milijardi eura,a udjel turizma u BDP-u iznosi 22% što turizam označava strateškom granom gospodarstva i jednom od najkonkurentnijih djelatnosti. Krajem godine Hrvatska je imala 679 tisuća zaposlenih u privatnim, 114 tisuća zaposlenih u državnim, a isti broj osoba je bio zaposlen u tvrtkama koje se nalaze u mješovitom vlasništvu. Pored njih Hrvatska ima i zaposlenih u javnom sektoru.

8 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 8 Opis regije Vukovarsko-srijemska županija: Populacija: (2007.) stanovnika Sjedište / stanovništvo: Vukovar / (2001.) BDP po stanovniku (2007.): EUR BDP: 1,144 mlrd. EUR Informacije o ekonomiji županije: Površina Vukovarsko-srijemske županije iznosi km2. Nalazi se na krajnjem sjeveroistoku Republike Hrvatske između rijeka Dunava i Save. Vukovarskosrijemska županija raspolaže bogatim prirodnim resursima od kojih su najznačajniji obradive površine, šume, nalazišta nafte, plina, gline i šljunka te razvijena hidrografska mreža. Prema strukturi površina u županiji prevladavaju oranice, vinogradi, voćnjaci i šume. Poljoprivredne površine zauzimaju ha ili 61,8% površine Županije od kojih se 93% odnosi na oranice i vrtove, dok ostatak od 7% jesu pašnjaci, livade, vinogradi i voćnjaci. Ratarske površine su meliorirane i komasirane i omogućuju strojnu obradu i visoke prinose. Najviše se proizvode pšenica, kukuruz, šećerna repa i duhan, a u području od Vukovara do Iloka poseban je naglasak dan na vinogradarstvo i vinarstvo. Ukupne šumske površine s nadaleko poznatim spačvanskim bazenom zauzimaju ha što čini 28,3% površine Županije i uglavnom su zastupljene glasovitim slavonskim hrastom lužnjakom i poljskim jasenom. Bogata nalazišta kvalitetne gline, šljunka i pijeska omogućila su razvitak industrije građevinskog materijala, poglavito ciglarstva, opekarstva i graditeljstva u cjelini. Na području Đeletovaca nalaze se vrijedna crpilišta nafte i plina čiji je godišnji opseg proizvodnje iznosio prije rata oko tona nafte i 26 milijuna m3 zemnog plina. Od metaloprerađivačke djelatnosti danas je najznačajnija proizvodnja poljoprivrednih strojeva i priključnih uređaja koja uz sebe veže i razvoj niza manjih kooperantskih tvrtki s područja Županije. U posljednjih nekoliko godina sve veću zastupljenost u strukturi gospodarstva na uštrb poljoprivrede, prehrambene i prerađivačke industrije imaju trgovina, obrtništvo i uslužne djelatnosti općenito Postojeća struktura gospodarstva i instalirani kapaciteti, koji su ranije svrstavali Županiju u krug gospodarski najrazvijenijih dijelova Republike Hrvatske, te nedovoljno iskorištene mogućnosti i svjetski trendovi razvitka, koji neminovno prate i ovo gospodarstvo, dobra su pretpostavka sveukupnom budućem razvitku. Cjelokupno razdoblje od osamostaljenja Republike Hrvatske do danas je razdoblje ratnih događanja te paralelno vođenog procesa privatizacije i restrukturiranja gospodarskih subjekata. Sve to rezultiralo je padom gospodarske aktivnosti, veoma niskom razinom korištenja instaliranih kapaciteta, gubitkom velikog dijela tradicionalnih tržišta, zatvaranjem jednog dijela proizvodnih kapaciteta, viškom zaposlenih, velikim štetama na gospodarskim potencijalima, posebice na prostoru hrvatskog Podunavlja, usmjeravanjem slobodnih sredstava na sanaciju uništenog umjesto u razvitak i ostalim sličnim posljedicama.

Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade:21.02.

9 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 9 Gustoća naseljenosti po gradovima i općinama

10 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 10 Opis grada GRAD VUKOVAR Stanovništvo: stanovnika Površina grada: 100,26 km 2 Gustoća populacije: 280,16 stanovnika/km 2 Informacije o ekonomiji grada: Gospodarstvo Vukovar je grad i najveća hrvatska riječna luka na Dunavu, u hrvatskom dijelu Srijema. On je i upravno, prosvjetno, gospodarsko i kulturno središte Vukovarskosrijemske županije. Ekonomija Vukovara je bazirana na poljoprivredi, trgovini, vinogradarstvu, prehrambenoj industriji, tekstilnoj industriji, industriji građevinskog materijala, industriji obuće i turizmu. Prije Domovinskog rata Vukovar je bio jedan od najrazvijenijih područja Hrvatske. Industrija je teško stradala u ratu, ali mirnom reintegracijom pod hrvatsku vlast počela je obnova grada, pa tako i industrije. Turizam je također jedna od važnih djelatnosti u gradu. Nakon uklanjanja porušenih mostova na Dunavu kod Novog Sada krenula su krstarenja Dunavom, pa su počeli pristajati putnički brodovi i u Vukovaru. Tim brodovima se samo u godinu u Vukovaru iskrcalo oko turista, pretežito američkih. Nakon ponovne izgradnje hotela Lav, počeo se razvijati i kongresni turizam. Obrazovanje Veleučilište sa studijem ekonomije, prava i fizioterapije, visoka učiteljska škola - dislocirani studij Vukovar, 5 srednjoškolskih i 7 osnovnoškolskih ustanova. Opis prometa i prometna povezanost: Vukovar ima granični položaj na Dunavu prema Vojvodini u Republici Srbiji, cestom D2 je povezan sa Osijekom, te cestom D55 sa Vinkovcima. Vukovar ima važnu ulogu u pretovaru robe s riječnog na željeznički promet kao najveća luka na Dunavu. Zračna luka Klisa udaljena je 20 tak km. Udaljenost od većih regionalnih centara: Zagreb 295 km Slavonski Brod 106 km Osijek 40 km Vinkovci 22 km

11 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 11 Mikro lokacija Opis lokacije Predmetna nekretnina izgrađena je u V zoni grada Vukovara, Sajmište 13, u ulici pretežno obiteljskih kuća i manjih poslovnih prostora Opis pristupačnosti: javni prijevoz Opis infrastrukture: blizina sadržaja svakodnevnih potreba Opis mogućnosti za parkiranje na parceli Lokacija Stanovanje Trgovina Uredi Vrlo dobra Dobra Umjerena Loša x x x Vrlo loša Karakteristike nekretnine Oblik: nepravilan Pozicija: ravan teren, samostojeća građevina Komunalna infrastruktura sva komunalna infrastruktura je dostupna Emitiranje - Pristup putem javne površine Konkurencija na predmetnoj lokaciji srednja Nasljeđeno onečišćenje Procjenitelj nije utvrdio elemente onečišćenja, te se vrednovanje obavlja uz pretpostavku da nema kontaminacije.

12 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 12 IDENTIFIKACIJA Zemljišne knjige Z.k. uložak broj : 1048 Stanje na dan: A Posjedovnica PRVI ODJELJAK Redni broj Broj zemljišta (kat.čestice) Oznaka zemljišta Površina u m2 jutra čhv Primjedbe POSLOVNA ZGRADA BR. 13 ULICA SAJMIŠTE, POMOĆNA ZGRADA I DVORIŠTE 958 Redni broj 1. UDIO 1/1 POSLOVNA ZGRADA BR. 13 ULICA SAJMIŠTE 189 POMOĆNA ZGRADA 38 DVORIŠTE 731 B Vlastovnica Upisi Primjedbe 1. LUCIDUS D.O.O. ZA IZVOĐENJE ELEKTROINSTALATERSKIH I ELEKTROMONTAŽNIH RADOVA, GRAĐENJE, PROJEKTIRANJE I NADZOR VUKOVAR, ČAKOVEČKA 180 Knjižni upisi koji vrijede za sve udjele na B listu Redni Upisi broj Primjedbe 1.1. Zaprimljeno broj Z-4335/13 Redni broj Na temelju rješenja Trgovačkog suda u Osijeku od 17. rujna g., broj: St-419/13-12, zabilježuje se otvaranje stečajnog postupka na nekretnine u A. C Teretovnica ZABILJEŽBA! Upisi Iznos tereta Primjedbe 4.1. Zaprimljeno broj Z-1438/10 Temeljem Ugovora o kreditu broj: /2010 sa Sporazumom o osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretninama u korist Banke od 23. travnja godine uknjižuje se ,00 EUR

13 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 13 pravo zaloga na nekretnine u A u iznosu od ,00 EUR (slovima: sedamdesetsedamtisućaeura) u kunskoj protuvrijednosti te ostalih uvjeta i troškova iz ugovora sa Sporazumom, za korist: 1. HYPO ALPE-ADRIA-BANK D.D. ZAGREB, SLAVONSKA AVENIJA 6 OIB: Zaprimljeno broj Z-883/11 Na temelju Ugovora o kreditu broj: /2011 sa Sporazumom o osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretninama u korist Banke od 03. ožujka g. uknjižuje se pravo zaloga na nekretnine u A, u visini od ,00 kn (slovima: pedeset tisućakuna) uvećano za pripadajuću kamatu i sve ostale troškove, radi osiguranja tražbine predlagatelja, te zabilježbu ovršivosti tražbine uz ostale ugovorene uvjete, za korist: ,00 KN 1. HYPO ALPE-ADRIA-BANK D.D. ZAGREB, SLAVONSKA AVENIJA 6 OIB: Zaprimljeno broj Z-883/11 Zabilježuje se obveza brisanja hipoteke upisane pod brojem Z-2543/08 u iznosu od ,00 kn, Z- 2698/09 u iznosu od ,00 eur, Z- 4258/09 u iznosu od ,89 kn, Z- 1438/10 u iznosu od ,00 eur kao i hipoteke koja će biti upisana temeljem ovog Ugovora, kojom zabilježbom će se prema trećima učiniti vidljivim da se je Založni dužnik prema banci obvezao ishoditi brisanje predmetnih hipoteka kada prestanu tražbine koje su tim hipotekama osigurane, te da zbog toga ne može, nakon prestanka hipotekarnih tražbina raspolagati neizbrisanim hipotekama, odnosno mjestom u prevenstvenom redu koje imaju te hipoteke, sukladno odredbi članka 347. st. 3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarim pravima Zaprimljeno broj Z-252/12 Na temelju ovosudnog rješenja poslovni broj: Ovr -66/12 od 16. siječnja g., uknjižuje se pravo zaloga na nekretnine u A, u iznosu od ,29 kn (slovima: devedetstodvadeset tritisućedevetstosedamkunaidvadesetdevetlipa) sa zakonskom kamatom po stopi koja je određena za svako polugodište uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnji dan polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena počevši od 06. prosinca g. pa do isplate, zatim obračunate zatezne kamate dospjele na dan 30. studenog g. u iznosu od ,26 kn (slovima: pedesetšesttisućadvjestodevedeset osamkunaidvadesetšestlipa), kao i troškova ovog postupka osiguranja, uz zabilježbu ovršivosti tražbine koje imaju učinak da se ovrha na tim nekretninama smije provesti i prema trećoj osobi koja je ove nekretnine kasnije stekla (čl. 260 st. 1 Ovršnog zakona), za korist: ,29 KN 1. REPUBLIKA HRVATSKA ZA MINISTARSTVO FINANCIJA, POREZNA

Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade:21.02.2014. Stranica 14 UPRAVA, PODRUČNI URED VUKOVAR OIB: 52634238587 Eventualno založno pravo nije uključeno u procjenu.

14 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 14 UPRAVA, PODRUČNI URED VUKOVAR OIB: Eventualno založno pravo nije uključeno u procjenu. Prava i tereti koji nisu upisani u zemljišne knjige neće se evidentirati. OPIS ZATEČENOG STANJA Predmetna nekretnina izgrađena je u V zoni grada Vukovara, Sajmište 13. Objekt se sastoji od prizemlja i nedovršenog potkrovlja. Teren zemljišta je ravan. Na parceli je izveden tucanički plato. Iza poslovne zgrade u izgradnji izvedena je prizemna zgrada (radionica), te garaža u dvorištu. Izvadak iz katastra Izvadak iz digitalnog katastarskog plana preglednik.arkod.hr

15 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 15 Legalni status Nekretnina je upisana u zemljišne knjige i ucrtana u katastru ( kuća i garaža) Za građevinu je izdano Uvjerenje za uporabu Klasa: /09-01/25, Urbroj:2196/ , Vukovar, godine. Radionica u dvorištu nije predmet procjene, nije legalna, vlasnik nije podnio zahtjev za legalizaciju.

16 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 16 Tehnički opis objekta Namjena objekta: poslovna (trgovina i uredi, potkrovlje u roh-bau izvedbi) Katnost: prizemlje + potkrovlje Godina izgradnje: gradnja: rekonstrukcija: Temelji: betonski trakasti Nosivi zidovi i stropovi: zidovi od blok opeke, fert stropna ploča prizemlja, u potkrovlju nije izvedena Krovna konstrukcija i drveno dvostrešno krovište, pokrov crijep pokrov: Pročelje: ožbukano, bez završne obrade Unutarnji zidovi: zidani, ožbukani i obojani, u sanitarijama i kuhinji keramika Podne obloge: keramika, parket Vanjska stolarija: PVC Unutarnja stolarija: vanjska i unutarnja Instalacije: elektro, vodovod, odvodnja, plin, telefon Sanitarije / kupaonica: srednjeg standarda Rasvjeta / električna srednjeg standarda oprema: Posebni elementi: - Standard opreme: Vanjski sadržaji: Parkirališta: adekvatno starosti zgrade / dobar tucanički plato, u lošem stanju vanjska parkirališta Kategorija nekretnine B(izgrađeno poslije 1980) Izgradnja i održavanje Nedostaci gradnje/građevine Izvješća nadzora Certifikat energetske učinkovitosti stanje u odnosu na starost objekta dobro, dobro održavanje nema vidljivih nedostataka osobno dizalo: ne postoji sustav za dojavu požara: ne postoji nedostupan

17 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 17 IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA

18 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 18 PROCJENA Cilj procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine. To je određeno cijenom koju je moguće postići ukoliko je nekretnina prodana u fer transakciji. Pri tome sve aktualne, pravne i ekonomske okolnosti koje utječu na vrijednost moraju se uzeti u obzir. Metode procjenjivanja Usporedna metoda Kod usporedne metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To podrazumijeva detaljnu analizu tržišta. Ova metoda se koristi uglavnom za neizgrađena zemljišta, apartmane, obiteljske / kuće sa dvije obitelji / višeobiteljske kuće, kuće u nizu, dvojne i slične objekte u naselju. U slučaju izgrađene čestice, usporedna metoda koristi se za određivanje vrijednosti zemljišta kod troškovne metode i dohodovne metode. Nova građevinska vrijednost Nova građevinska vrijednost (NGV) izračunava se kao umnožak neto korisne površine i jedinične cijene građenja ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena gradnje po m² ili m³ odabire se prema standardu gradnje u odnosu na etalonsku cijenu građenja za tipske objekte u pojedinoj regiji RH te prema cijenama gradnje ekvivalentnih objekata prema podacima biltena IGH - "Standardna kalkulacija radova u visokogradnji". U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, građevinski i završni radovi, priključci instalacija te uređenje okoliša. Ng = NKP x Cj IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI Neto komercijalna površina m 2 Jed. cij. ekv. obj. /m 2 nova građevinska vrijednost - 356, ,00

19 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 19 Cijene usporednih nekretnina datum prodaje /ponude 02/14 02/14 02/14 02/14 02/14 adresa nekretnine Vukovar Vukovar Vukovar Vukovar Vukovar izvor podataka o cijeni oglas oglas oglas oglas oglas neto korisna površina - 2 m 70,00 m² 80,00 m² 150,00 m² 180,00 m² 100,00 m² starost građevine - godine n/a n/a n/a n/a n/a vrijednost najma - 400,00 400,00 800, ,00 500,00 /m 2 5,71 5,00 5,33 5,56 5,00 tražena cijena/korekcija -5,00% -5,00% -5,00% -5,00% -5,00% potražnje veličina nekretnine -10,00% -10,00% -5,00% -5,00% -5,00% infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% lokacija -15,00% -5,00% -5,00% -15,00% -5,00% zona ( pogled, ostalo) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% ostali parametri 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% ukupna korekcija -30,00% -20,00% -15,00% -25,00% -15,00% ukupna korigirana vrijednost - 280,00 320,00 680,00 750,00 425,00 ukupna korigirana 2 4,00 4,00 4,53 4,17 4,25 vrijednost - /m ukupna prosječna cijena - /m 2 neto korisne površine 4,19 zaokružena cijena - /m 2 neto korisne površine 4,00

20 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 20 Dohodovna metoda Kod dohodovne metode, tržišna vrijednost mora biti određena kapitalizacijom neto prihoda koji se očekuje nakon vrednovanja, ili koja je postignuta u prethodnom razdoblju uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema potencijalu preostalog gospodarskog korisnog vijeka trajanja. Načelno, dohodovna metoda mora se primjeniti ako se nekretnina koristi u svrhu prihodovanja. Metoda se koristi uglavnom za stambene zgrade, poslovne i uredske prostore koji se iznajmljuju i objekte mješovite namjene (hotele, turističke sadržaje, itd.). Nadalje, dohodovna metoda može se koristiti kod nekretnina korištenih u vlasništvu, ali gdje bi iznajmljivanje također bilo moguće. Temelj za dohodovnu metodu je osigurana trajna zarada u okviru ekonomski preostalog korisnog vijeka trajanja objekta, određenog na datum vrednovanja. Dohodovna situacija Korištenje poslovni prostor se trenutno ne koristi Opće informacije o metodi diskontiranja novčanog toka (DCF metoda) DCF metoda je usmjerena na vrednovanje prihoda te umanjuje buduće prihode nekretnine na dan vrednovanja. Načelno, ovaj novčani tok je podijeljen u dvije faze, prva faza traje cca. 10 godina u kojima su detaljno prikazani novčani tokovi i diskontiraju se na određeni datum. Druga faza pokazuje vrijednost 10-te godine pa je prodajna vrijednost fiktivna. Ova vrijednost u skladu je sa novčanim tokovima koji se javljaju tijekom druge faze.

21 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 21 Mišljenje Collateral Id Region Vukovarsko Srijemska District Vukovar Dohodovna vrijednost indexation 2% wacc 8,82% yield 11,00% troškovi upravljanja 14,00% Godina godišnji bruto troškovi godišnji neto Troškovi izostanak prihod upravljanja prihod uređenja najma Prihod , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,26 Faza 1 Ukupno godišnji bruto prihod ,00 fer tržišna vrijednost faze ,84 troškovi upravljanja 2.699,06 fer tržišna vrijednost faze ,62 godišnji neto prihod ,94 MV = ,46 MV /m2 = 360,00 Godina izgradnje 2008 poslovna zgrada 356,65 m2 x 360, ,40 Dohodovna vrijednost procjene ,40 Tržišna vrijednost Dohodovna vrijednost ,40 Tržišna vrijednost to (zaokruženo) ,00

22 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 22 Zaključak Vrednovanje je obavljeno na temelju postojećih dokumenata, kao i uspoređivanjem cijena i svojstva adekvatnih objekata uzevši u obzir posebne okolnosti. Posebno su uzeti u obzir lokacija, razvoj, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji. Fer tržišna vrijednost na dan (zaokruženo) , ,00 kn Tečaj EUR-a obračunat je prema tečajnoj listi HYPO ALPE-ADRIA BANK D.D godine i iznosi 7,654 kn/ (srednji tečaj) Alternativna namjena Iznajmljivost Utrživost Pozitivna svojstva Negativna svojstva djelomična djelomična djelomična U Osijeku, Procjenitelj: Ovjera: Darija Poljak-Gunjević, dipl. ing. građ. stalni sudski vještak za graditeljstvo Dražen Krajlah, dipl. ing. građ. stalni sudski vještak za graditeljstvo

23 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 23 Posebne napomene Vrednovanje vještaka uključuje samo objekt, djelove objekta kao i elemente vanjskog uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene. U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su sastavne komponente objekta. U slučaju nove, utvrđene povećane vrijednosti, potrebno je izraditi reviziju. Umanjenje vrijednosti zbog naslijeđenih tereta zagađenja, npr. onečišćenja tla ili zemljišta i drugih okolnosti koje obezvrijeđuju nekretninu, nisu poznate u trenutku procjenjivanja. Nisu izvršene kemijske niti fizičke analize građevinskog područja. Javne površine koje se odnose na objekt su pregledane. Pregled objekta izvršen je nasumično. Informacije dostavljene od strane naručitelja uzete su u obzir u procjeni. Izgradnja i stanje objekta su navedeni i klasificirani po zahtjevu za pregledom nekretnine kod utvrđivanja činjenica od strane stručnjaka. Detaljniji pregledi nisu bili predmet ovog elaborata! Troškovi izgradnje / nedostaci, obnavljanje i sanacija nedostataka uključeni su u postotak umanjenja. U slučaju novonastalih činjenica ili okolnosti, stručnjak zadržava pravo izmijeniti ili nadopuniti procjenu. Postojeća procjena temelji se na dostupnim dokumentima i informacijama. U tom smislu obavezno je u slučaju postojanja novih informacija ili dokumenata, nadopuniti procjenu. Vrednovanje se odnosi na navedeni datum. Da bi se omogućilo utvrđivanje budućih nepredviđenih bitnih činjenica, kao primjerice gospodarske situacije, visine najma i slobodnih prostora, u izvješću procjene, preporuča se redovito revidiranje vrijednosti objekata. Zbog nepouzdanosti faktora koji su zastupljeni u procjeni, naročito potrebe za usklađivanjem sa iskustvenim podacima, rezultati procjene ne mogu biti fiksne vrijednosti matematičke točnosti te mogu biti podložne promjenama vrijednosti. Ova procjena vrijedi isključivo kao cjeloviti elaborat te izdvajanje bilo kojeg dijela iz cjeline nema valjanost.

24 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 24 Dokumentacija Fotodokumentacija

25 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 25 - nije predmet procjene

26 Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade: Stranica 26 PRESLIKA IZVATKA IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE

PROJEKTNI PRORAČUN 1

PROJEKTNI PRORAČUN 1 Programski period 2014. 2020. Kategorije troškova Pojednostavlj ene opcije troškova (flat rate, lump sum) Radni paketi Pripremni troškovi, troškovi zatvaranja projekta Stope financiranja