PROCJEMBENI ELABORAT

Transcription

1 Ing ekspert d.o.o. stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina središnji ured Zagreb, Škrlčeva 39 tel: 01/ fax: 01/ ing-ekspert@ing-ekspert.com procjena vještačenje energetsko certificiranje PROCJEMBENI ELABORAT etažiranje legalizacija savjetovanje ELABORAT kompleks građevina "Didolića dvori", Selca, Otok Brač INTERNA OZNAKA NEKRETNINA Kompleks građevina "Didolića dvori", Selca, otok Brač NARUČITELJ Općina Selca, Otok Brač DATUM UKUPNA PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE ZAGREB RIJEKA kn SPLIT VARAŽDIN OSIJEK

2 Sadržaj 1 Sažetak Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti Položaj nekretnine Stanje u zemljišnoj knjizi Katastarsko stanje Uviđaj i identifikacija Iskaz površina Načela za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina Gospodarsko stanje Tržište nekretnina na području Jadarana Procjena vrijednosti nekretnine Procjena vrijednosti zemljišta poredbena metoda Zbirka kupoprodajnih ugovora Isključivanje transakcija iz daljnjeg izračuna Međuvremensko izjednačenje Isključivanje neuobičajenih okolnosti Statistička obrada i izračun Procjena vrijednosti glavne zgrade Procjena vrijednosti pomoćnih zgrada 1 i Procjena vrijednosti pomoćnih građevina 3, 4, 5, 6 i Rekapitulacija Izjava vještaka /47

3 1 SAŽETAK Zahtjev: Prema usmenom nalogu naručitelja izvršili smo procjenu tržišne vrijednosti kompleksa građevina "Didolića dvori" u Selcima na otoku Braču. Predmetne nekretnine nalaze se na česticama označenim u katastarskom operatu k.o. Selca i to: 82/1, 82/2, 82/3, 82/4, 82/5, 82/6, 82/7, 82/8, 82/9, 82/10, 82/11, 82/12, 82/13, 79/7, 79/11, 79/12, 112, 115, 416, 407/3, 407/1,0351/7 i 351/2. Naručitelj: Općina Selca, Otok Brač Nekretnina: Kompleks građevina "Didolića dvori" u Selcima na otoku Braču. Svrha procjene: Datum pregleda nekretnine: Dan kakvoće: Dan vrednovanja: Procjenitelj: Ing ekspert d.o.o., Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Škrlčeva 39, Zagreb Ukupna procijenjena tržišna vrijednost nekretnine: kn ili Tečaj 1 = 7,61 kn izrađena je u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) te ostalim relevantnim propisima i zakonima iz područja graditeljstva i procjene nekretnina na području Republike Hrvatske. U Zagrebu, 26. veljače godine 3/47

4 2 PREDMET UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI 2.1 POLOŽAJ NEKRETNINE LOKACIJA Selca, Brač prikaz lokacije u odnosu na otok Brač 4/47

5 prikaz lokacije u odnosu na gradsku četvrt prikaz lokacije s ortofoto snimke 5/47

6 2.2 STANJE U ZEMLJIŠNOJ KNJIZI Predmetna nekretnina upisana je u zk.ul br. 845 k.o. Selca. 6/47

7 7/47

8 8/47

9 2.3 KATASTARSKO STANJE Prema stanju u katastaskom operatu predmetna nekretnina je upisana u posjedovni list 64, k.o. Selca. 9/47

10 10/47

11 2.4 UVIĐAJ I IDENTIFIKACIJA Prema zahtjevu naručitelja potrebno je izvršiti procjenu tržišne vrijednosti nekretnina upisanih u katastarskom operatu k.o. Selca i to: čestica zgrade 82/1 površine 136 m2 čestica zgrade 82/2 površine 134 m2 čestica zgrade 82/3 površine 56 m2 čestica zgrade 82/4 površine 58 m2 čestica zgrade 82/5 površine 54 m2 čestica zgrade 82/6 površine 68 m2 čestica zgrade 82/7 površine 232 m2 čestica zgrade 82/8 površine 288 m2 čestica zgrade 82/9 površine 29 m2 čestica zgrade 82/10 površine 84 m2 čestica zgrade 82/11 površine 90 m2 čestica zgrade 82/12 površine 43 m2 čestica zgrade 82/13 površine 48 m2 čestica zgrade 79/7 površine 383 m2 čestica zgrade 79/11 površine 20 m2 čestica zgrade 79/12 površine 102 m2 čestica zgrade 112 površine 61 m2 čestica zgrade 115 površine 14 m2 čestica zgrade 416 površine 95 m2 čestica zemlje 407/3 površine 111 m 2 čestica zemlje 407/1 površine 62 m 2 čestica zemlje 351/7 površine 40 m 2 čestica zemlje 351/2 površine 158 m 2 Ukupna površine zemljišta koja su predmet procjene iznosi m 2. Glavna zgrada je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 82/2, 82/3, 82/11, 82/12, 82/13 k.o. Selca. Zgrada je L tlocrtnog oblika, katnosti P+2+Pot. Krovište je dvostrešno, nosivi zidovi su kameni debljine od cm. Pomoćna građevina 1 je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 82/4 k.o. Selca. Nalazi se na sjeverozapadnom dijelu glavne zgrade, katnosti je P+1, nosivi zidovi su kameni debljine od cm. Nekretnina ne posjeduje krovnu konstrukciju. 11/47

12 Pomoćna građevina 2 je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 82/5 k.o. Selca. Nekretnina u naravi predstavlja prizemnicu izgrađenu od nosivih kamenih zidova debljine 5060 cm. Nekretnina ne posjeduje krovnu konstrukciju. Pomoćna građevina 3 je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 82/6 k.o. Selca. Nekretnina u naravi predstavlja prizemnicu izgrađenu od nosivih kamenih zidova debljine 5060 cm. Nekretnina ne posjeduje krovnu konstrukciju. Pomoćna građevina 4 je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 82/9 k.o. Selca. Nekretnina u naravi predstavlja prizemnicu izgrađenu od nosivih kamenih zidova debljine 5060 cm. Nekretnina ne posjeduje krovnu konstrukciju. Pomoćna građevina 5 je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 82/10 k.o. Selca. Nekretnina u naravi predstavlja prizemnicu izgrađenu od nosivih kamenih zidova debljine 5060 cm. Nekretnina ne posjeduje krovnu konstrukciju. Pomoćna građevina 6 je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 82/11 k.o. Selca. Nekretnina u naravi predstavlja prizemnicu izgrađenu od nosivih kamenih zidova debljine 5060 cm. Nekretnina ne posjeduje krovnu konstrukciju. Pomoćna građevina 7 je u katastarskom operatu označena kao čestica zgrade 112 k.o. Selca. Nekretnina u naravi predstavlja prizemnicu izgrađenu od nosivih kamenih zidova debljine 5060 cm. Nekretnina ne posjeduje krovnu konstrukciju. Građevine nisu spojene na komunalnu infrastrukturu. Rješenjem Ministarstva kulture RH, uprave za zaštitu kulturne baštine, KLASA: UP-I /1106/0623; URBROJ: / definirano je sljedeće: "Nakon provedenog ispitivanja i usklađenja s odredbama Zakona o zaštiti okoliša i očuvanju kulturnih dobara utvrđuje se da sklop kuća "Didolića Dvori" u Selcima na Braču, na čest. zgr. 82/1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13 k.o. Selca, čest.zgr. 112 k.o. Selca, čest. zgr. 79/7/11/12 k.o. Selca, čest. zem. 351/2/7 k.o. Selca, 407/1/3 k.o. Selca (zk.ul. 845), zaštićen kao spomenik kulture rješenjem Ministarstva kulture Uprave za zaštitu kulturne i prirodne baštine, Konzervatorskog odjela u Splitu broj: 17/6-97. od 7. kolovoza godine i upisan u Registar nepokretnih spomenika kulture pod registarskim brojem 1432, ima svojstvo kulturnog dobra." 12/47

13 Analizom prostornog plana Općine Selca Utvrđeno je kako se predmetne čestice nalaze unutar područja GPi (izgrađeni dio građevinskog područja) 13/47

14 2.5 ISKAZ POVRŠINA R.BR. POVRŠINA (m2) NEKRETNINA KP KP (m2) GLAVNA ZGRADA PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 39,90 39,90 2 Prostorija 2 39,90 39,90 3 Prostorija 3 82,80 82,80 4 Prostorija 4 31,90 31,90 5 Prostorija 5 29,90 29,90 6 Prostorija 6 22,10 22,10 7 Prostorija 7 17,60 17,60 8 Gustirna 1 47,50 0,75 35,63 9 Gustirna 2 12,96 0,75 9,72 Ukupno: 324,56 309,45 1. KAT 10 Prostorija 8 82,80 82,80 11 Prostorija 9 17,60 17,60 12 Prostorija 10 88,30 88,30 13 Terasa 136,30 0,25 34,08 Ukupno: 325,00 222,78 2. KAT 14 Prostorija 1 82,80 82,80 15 Prostorija 2 17,60 17,60 16 Prostorija 3 88,30 88,30 Ukupno: 188,7 188,70 POTKROVLJE 17 Prostorija v < 2 m 89,50 0,75 67,13 18 Prostorija v > 2 m 101,30 101,30 Ukupno: 190,8 168,43 14/47

15 R.BR. NEKRETNINA SVEUKUPNO: R.BR. NEKRETNINA POVRŠINA (m2) KP 1.029,06 POVRŠINA (m2) KP (m2) 889,36 KP KP (m2) POMOĆNA GRAĐEVINA 1 PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 28,80 28,80 Prostorija 2 28,80 28,80 1. KAT 2 UKUPNO: 57,60 57,60 POMOĆNA GRAĐEVINA 2 PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 25,00 25,00 2 Prostorija 2 18,00 18,00 3 Gustirna 13,50 0,75 10,13 Terasa 54,00 0,25 13,50 1. KAT 4 UKUPNO: 110,50 66,63 POMOĆNA GRAĐEVINA 3 PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 39,50 UKUPNO: 39,50 39,50 39,50 POMOĆNA GRAĐEVINA 4 PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 26,00 UKUPNO: 26,00 26,00 26,00 POMOĆNA GRAĐEVINA 5 PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 53,40 53,40 2 Prostorija 2 13,35 13,35 UKUPNO: 66,75 66,75 15/47

16 R.BR. NEKRETNINA POVRŠINA (m2) KP KP (m2) POMOĆNA GRAĐEVINA 6 PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 79,00 UKUPNO: 79,00 79,00 79,00 POMOĆNA GRAĐEVINA 7 PRIZEMLJE 1 Prostorija 1 37,40 37,40 2 Prostorija 2 20,90 20,90 UKUPNO: 58,30 58,30 16/47

17 FOTOGRAFIJE S UVIĐAJA 17/47

18 18/47

19 3 NAČELA ZA UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 3.1 OPĆI VRIJEDNOSNI ODNOSI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA GOSPODARSKO STANJE Publikacija Hrvatsko gospodarstvo-osvrt na aktualno stanje od 19. lipnja godine, Centra za makroekonomske analize HGK koji se bavi praćenjem i analizama osnovnih makroekonomskih pokazatelja te ukupne društveno-ekonomske situacije u Republici Hrvatskoj sadrži analizu kretanja najznačajnijih ekonomskih pokazatelja hrvatskog gospodarstva. Prema istom u Hrvatskoj su u godini pogoršani trendovi. BDP je ponovno reduciran (-2,0%) nakon stagnacije u godini, na što je primarno utjecao pad domaće potražnje, najviše osobne potrošnje i investicija u fiskalni kapital. Rezultanta je to rasta nezaposlenosti, realnog smanjenja plaća, razduživanja stanovništva kod poslovnih banaka te ograničavanja rashoda svih sektora pod utjecajem visoke razine zaduženosti. U godini se nastavljaju negativni trendovi: u prvom kvartalu na godišnjoj razini BDP je realno pao za 1,5%. Pritom je ponovno najveći pad zabilježen kod osobne potrošnje, a značajno je smanjena i vrijednost izvoza roba i usluga, primarno u kontekstu nastavka pada gospodarske aktivnosti u Europskoj uniji (-0,7%) te smanjenja izvoza brodova. 19/47

20 Negativna kretanja na tržištu rada započela su godine, s najoštrijim rastom nezaposlenosti u godini (15%). U posljednjih pet godina broj nezaposlenih osoba je porastao za više od 110 tisuća, dok je, istodobno, broj zaposlenih smanjen za više od 196 tisuća osoba. Ujedno je značajno smanjena i stopa aktivnosti do razine iz godine (45,3%). Tijekom prva četiri mjeseca ove godine, broj nezaposlenih se nalazio iznad razine 355 tisuća (najlošije od godine), a registrirana stopa nezaposlenosti na razini od 21,5% TRŽIŠTE NEKRETNINA NA PODRUČJU JADARANA Na godišnjoj razini cijene nekretnina na Jadranu narasle su za 7,9%. Na mjesečnoj razini, u odnosu na prosinac cijene su više za 3,6%. Tražena cijena kuća na Jadranu, u prosincu je iznosila eura/m 2 što je 2,6% više od prethodnog mjeseca, a 9,4% više u odnosu na siječanj Prosječna cijena kvadrata apartmana na Jadranu u odnosu na prosinac viša je za 0,8%, dok je na godišnjoj razini viša za 1,4% i iznosi eura/m 2. Osim u Dubrovačko-neretvanskoj, gdje su cijene nekretnina očekivano najviše te Splitskodalmatinskoj županiji, tražene cijene apartmana više su od eura i u Primorskogoranskoj županiji. Prosječna cijena kvadrata vikendice u Dubrovačko-neretvanskoj županiji u siječnju je iznosila eura/m 2, u Splitsko-dalmatinskoj županiji eura/m 2, dok je u Primorsko-goranskoj županiji prosječna tražena cijena apartmana u siječnju iznosila eura/m2. S druge strane, najpovoljnije nekretnine za odmor su vikendice u Ličko-senjskoj županiji s cijenom od eura/m 2 te Istarskoj županiji s eura/m 2. 20/47

21 Prosječne cijene apartmana na Jadranu te njihove promjene na godišnjoj razini. Prosječna tražena cijena stana na Jadranu u odnosu na prosinac viša je za 8,1% i iznosi eura/m2. U odnosu na godinu dana ranije tražena cijena stanova viša je za 14,4%. Kada pogledamo kretanje cijena stanova u najvećim hrvatskim gradovima, prosječna cijena stana u Splitu u odnosu na prosinac niža je za 1,1%, u Rijeci je viša za 10,2%, dok je u Zadru iznosila eura/m 2, odnosno 1,2% niže u odnosu na prethodni mjesec. Prosječne cijene stanova na u Splitu, Rijeci i Zadru te njihove promjene na mjesečnoj razini. 21/47

22 4 PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE vrši se prema dokumentaciji dobivenoj od naručitelja i podacima prikupljenim na očevidu. Izračun se vrši prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe izračuna vrijednosti nekretnina. Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema vlastitom iskustvu i trenutačnim tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt. Ovim elaboratom ne utvrđuje se pravo posjeda odnosno vlasništva nad nekretninom. Procjena je izrađena uvidom u vlasničku dokumentacije. Pri proračunu tržišne vrijednosti korišteni su sljedeći propisi i izvori podataka: Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) HRN ISO 9836:2011 Standardi za svojstva zgrada-definiranje i proračun površina i prostora Bilten Standardna kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva Hrvatske Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Zakon o zemljišnim knjigama Zakon o komunalnom gospodarstvu Zakon o prostornom uređenju i gradnji Zakon o posredovanju u prometu nekretnina Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata HNORM U.C2.100 Površine i zapremine zgrada Uredba o visini vodnoga doprinosa Važeće odluke u vezi komunalnog opremanja građevinskog zemljišta i iznosa troškova komunalne infrastrukture Podaci o prometnoj vrijednosti prikupljeni od agencija za promet nekretninama, te podaci prikupljeni od Porezne uprave Priopćenje Državnog zavoda za statistiku republike Hrvatske Indeks građevinskih radova Priopćenje Državnog zavoda za statistiku republike Hrvatske Cijene prodanih novih stanova Podatak Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva o utvrđivanju etalonske vrijednosti građenja Važeći građevinski normativi i propisi u RH Podaci ICON (The international construction and development community) Internacionalna zajednica sudionika u gradnji FIDIC etički kodeks (International Federation of Consulting Engineers) Internacionalna udruga inženjera konzultanata 22/47

23 Procjena vrijednosti nekretnine se izrađuje na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnine na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja. Na osnovu položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, te stanja katastarske čestice, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina jest poredbeni postupak. Poredbeni se postupak, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje su međusobno slične, iz istoga ili usporedivoga cjenovnog bloka i realizirane unazad četiri godine, a među ostalim primjenjuje se za utvrđivanje tržišne vrijednosti ovog tipa nekretnine. S obzirom kako ne postoje dovoljno pouzdani podaci za utvrđivanje tržišne vrijednosti ovog tipa građevine na ovom području, u ovom slučaju koristit će se procjena troškovnom metodom za kompleks građevina, dok će se procjena zemljišta izvršiti u skladu s pribavljenom zbirkom kupoprodajnih cijena iz aplikacije enekretnina. U svrhu izrade ovog procjembenog elaborata podaci o ostvarenim kupoprodajnim cijenama u promatranom području za zemljište pribavljeni su iz baze podataka o kupoprodajnim cijenama aplikacije enekretnine, kako je to prikazano u nastavku ovog elaborata, a iste se nalaze u centru mjesta (blizina crkve) u promatranom području, dok će kompleks građevina i vanjsko uređenje biti procijenjeni troškovnički, jer su drugi pouzdani podatci nedostupni. 23/47

24 4.1 PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA POREDBENA METODA ZBIRKA KUPOPRODAJNIH UGOVORA Zbirka kupoprodajnih cijena je preuzeta iz baze podataka Informacijskog sustava prostornog uređenja, aplikacije enekretnine. ID nekretnine (PU) koje su obuhvaćene obračunom: /47

25 /47

26 4.1.2 ISKLJUČIVANJE TRANSAKCIJA IZ DALJNJEG IZRAČUNA U sljedećoj tabeli isključene su nekretnine koje zbog svojih bitnih obilježja nisu usporedive s predmetnom nekretninom. Nekretnine pod rednim brojem 1, 2, 4, 6, 7, 8, 11, 12 i 16 su isključene iz daljnjeg izračuna kao nepotrebne, jer svojom površinom ne odgovaraju predmetnoj nekretnini. KATASTARSKI OPERAT POVRŠINA KOJA SE PRODAJE (m2) R. BR. ID NEKRETNINE /1 SELCA 487, , , /1 SELCA 1.225, , , /1 SELCA 50, , , SELCA 448, , , NOVO SELO 140, , , /1 SUMARTIN 700, , , SUMARTIN 500, , , SUMARTIN 450, , , /5 SUMARTIN 287, , , , 1855 SUMARTIN 338, , , /17 SUMARTIN 650, , , /17 SUMARTIN 520, , , /2 SUMARTIN 115, , , /2, 1783 SUMARTIN 237, , , /2 SUMARTIN 47, , , /4 SUMARTIN 565, , , SUMARTIN 172, , ,86 K.Č.BR. K.O. UKUPNI UGOVORENI IZNOS (kn) DATUM SKLAPANJA UGOVORA CIJENA (kn/m2) 26/47

27 /5 SUMARTIN 368, , , /2 POVLJA 32, , , /1 POVLJA 223, , , POVLJA 9, , ,01 27/47

28 4.1.3 MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE U sljedećoj tabeli izvršena je korekcija cijena koje su prikazane u nacrtu izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena zbog protoka vremena, odnosno primijenjeno je međuvremensko izjednačenje na temelju hedonističkog indeksa cijena nekretnina (Bilten HNB broj. 219). R. ID NEKRETNINE BR. KATASTARSKI OPERAT K.Č.BR. K.O. POVRŠINA KOJA SE PRODAJE (m2) 50, /1 SELCA NOVO SELO 140, /5 SUMARTIN , UKUPNI DATUM SKLAPANJA UGOVORENI UGOVORA IZNOS (kn) CIJENA (kn/m2) HEDONISTIČKI INDEKS HEDONISTIČKI INDEKS MEĐUVREMENSKI CIJENA CIJENA IZJEDNAČENA CIJENA (za datum kupoprodaje) (za datum procjene) (kn/m2) , ,00 94,0 232, , ,04 79,8 158,59 287, , ,63 103,2 692,18 SUMARTIN 338, , ,99 428, /2 SUMARTIN 115, , ,67 79,8 322, /2, 1783 SUMARTIN 237, , ,83 74,8 234, /2 SUMARTIN 47, , ,00 69, , SUMARTIN 172, , ,86 76,6 222, /5 SUMARTIN 368, , ,33 94,0 237, /2 POVLJA 32, , ,06 69,2 540, /1 POVLJA 223, , ,55 84,5 157, POVLJA 9, , ,01 759,01 28/47

29 4.1.4 ISKLJUČIVANJE NEUOBIČAJENIH OKOLNOSTI U sljedećoj tabeli izvršena je analiza neuobičajenih okolnosti, odnosno odstupanja kupoprodajnih cijena većih od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) istovrsnih nekretnina. Nekretnine označene crvenom bojom su isključene iz daljnjeg izračuna. KATASTARSKI OPERAT K.Č.BR. K.O. POVRŠINA KOJA SE PRODAJE (m2) /1 SELCA 50, , ,00 94,0 232,64-44, NOVO SELO 140, , ,04 79,8 158,59-61, /5 SUMARTIN 287, , ,63 103,2 692,18 66, , 1855 SUMARTIN 338, , ,99 428,99 2, /2 SUMARTIN 115, , ,67 79,8 322,65-22, /2, 1783 SUMARTIN 237, , ,83 74,8 234,75-43, /2 SUMARTIN 47, , ,00 69, ,75 143, SUMARTIN 172, , ,86 76,6 222,12-46, /5 SUMARTIN 368, , ,33 94,0 237,06-43, /2 POVLJA 32, , ,06 69,2 540,67 29, /1 POVLJA 223, , ,55 84,5 157,63-62, POVLJA 9, , ,01 759,01 82,09 PROSJEK: 416,84 R. BR. ID NEKRETNINE 3 UKUPNI UGOVORENI IZNOS (kn) DATUM SKLAPANJA UGOVORA CIJENA (kn/m2) HEDONISTIČKI INDEKS HEDONISTIČKI MEĐUVREMENS ODSTUPANJE CIJENA INDEKS CIJENA KI IZJEDNAČENA OD PROSJEKA (za datum kupoprodaje) (za datum procjene) CIJENA (kn/m2) (%) 29/47

30 4.1.5 STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN Nakon analize pribavljenih podataka (zbirka kupoprodajnih cijena), te nakon provedbe međuvremenskog, interkvalitativnog izjednačavanja i ostalih analiza sukladno općim vrijednosnim odnosima na tržištu nekretnina i kakvoći nekretnina, utvrđeno je da je za predmetnu nekretninu moguće provesti poredbenu metodu procjene. Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina. KATASTARSKI OPERAT R. BR. ID NEKRETNINE 10 POVRŠINA KOJA SE PRODAJE (m2) UKUPNI UGOVORENI IZNOS (kn) DATUM SKLAPANJA UGOVORA CIJENA (kn/m2) HEDONISTIČKI INDEKS CIJENA (za datum kupoprodaje) HEDONISTIČKI INDEKS MEĐUVREMENSKI CIJENA IZJEDNAČENA CIJENA (za datum procjene) (kn) K.Č.BR. K.O , 1855 SUMARTIN 338, , ,99 428, /2 SUMARTIN 115, , ,67 79,8 322, /2 POVLJA , ,06 69,2 540,67 PROSJEK: 430,77 32,00 S obzirom da je tržišna vrijednost procijenjeni iznos, izračunata veličina će se zaokružiti, te procijenjena vrijednost zemljišta iznosi 43 kn/m2. NEKRETNINA Zemljište - k.č.br. 82/1, 82/2, 82/3, 82/4, 82/5, 82/6, 82/7, 82/8, 82/9, 82/10, 82/11, 82/12, 82/13, 79/7, 79/11, 79/12, 112, 115, 416, 407/3, 407/1, 351/7 i 351/2 k.o. Selca Površina (m2) JEDINIČNA CIJENA (kn/m2) 2.366,00 Tečaj 1 = 7,61 43 UKUPNA CIJENA (Eur) ,79 UKUPNA CIJENA (kn) ,00 kn 30/47

31 4.2 PROCJENA VRIJEDNOSTI GLAVNE ZGRADE Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng U). Nova građevinska vrijednost se izračunava kao produkt korisne površine (KP) i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH te prema podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji, uzimajući u obzir stupanj uređenosti i opremljenosti. U jediničnu cijenu građenja uključena je vrijednost troškova projektiranja, nadzora, komunalnih priključaka, vanjskog uređenja kao i ostalih zajedničkih dijelova nekretnine. Ng = KP x Cj Cj = 6.900,00 kn/m2 31/47

32 Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku učešća. Glavna zgrada Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 889, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 150 Preostali vijek korištenja [godina] 20 Relativna starost [%] 85 Odabrani faktor korištenja 5 Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 30 Zamjenska starost zgrade [godina] 120 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,20 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,80 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 1.380,00 32/47

33 33/47

34 4.3 PROCJENA VRIJEDNOSTI POMOĆNIH ZGRADA 1 I 2 Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng U). Nova građevinska vrijednost se izračunava kao produkt korisne površine (KP) i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH te prema podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji, uzimajući u obzir stupanj uređenosti i opremljenosti. U jediničnu cijenu građenja uključena je vrijednost vanjskog uređenja. Ng = KP x Cj Cj = 4.800,00 kn/m2 34/47

35 Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku učešća. Pomoćna zgrada 1 Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 57, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 130 Preostali vijek korištenja [godina] Relativna starost [%] Odabrani faktor korištenja Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 26 Zamjenska starost zgrade [godina] 104 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 960,00 35/47

36 Pomoćna zgrada 2 Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 66, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 130 Preostali vijek korištenja [godina] Relativna starost [%] Odabrani faktor korištenja Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 26 Zamjenska starost zgrade [godina] 104 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,20 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,80 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 960,00 36/47

37 37/47

38 4.4 PROCJENA VRIJEDNOSTI POMOĆNIH GRAĐEVINA 3, 4, 5, 6 I 7 Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng U). Nova građevinska vrijednost se izračunava kao produkt korisne površine (KP) i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH te prema podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji, uzimajući u obzir stupanj uređenosti i opremljenosti. U jediničnu cijenu građenja uključena je vrijednost vanjskog uređenja. Ng = KP x Cj Cj = 3.000,00 kn/m2 38/47

39 Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku učešća. Pomoćna zgrada 3 Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 39, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 130 Preostali vijek korištenja [godina] Relativna starost [%] Odabrani faktor korištenja Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 26 Zamjenska starost zgrade [godina] 104 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 600,00 39/47

40 Pomoćna zgrada 4 Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 26, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 130 Preostali vijek korištenja [godina] Relativna starost [%] Odabrani faktor korištenja Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 26 Zamjenska starost zgrade [godina] 104 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 600,00 40/47

41 Pomoćna zgrada 5 Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 66, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 130 Preostali vijek korištenja [godina] Relativna starost [%] Odabrani faktor korištenja Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 26 Zamjenska starost zgrade [godina] 104 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 600,00 41/47

42 Pomoćna zgrada 6 Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 79, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 130 Preostali vijek korištenja [godina] Relativna starost [%] Odabrani faktor korištenja Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 26 Zamjenska starost zgrade [godina] 104 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 600,00 42/47

43 Pomoćna zgrada 7 Površina predmetnog objekta [m2] Nova vrijednost [kn/m2] Vrijednost novogradnje-ukupno [kn] 58, , ,00 Godina procjene [godina] 2016 Godina izgradnje [godina] 1886 Starost objekta [godina] 130 Održivi vijek trajanja konstrukcije [godina] 130 Preostali vijek korištenja [godina] Relativna starost [%] Odabrani faktor korištenja Relativni ostatak održivog vijeka korištenja [%] 20 Ostatak održivog vijeka korištenja [godina] 26 Zamjenska starost zgrade [godina] 104 Linearni otpis [%] 80 Linerani otpis [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn] ,00 Preostala sadašnja vrijednost [kn/m2] 600,00 43/47

44 44/47

45 5 REKAPITULACIJA Prema stanju u katastaskom operatu predmetna nekretnina je upisana u posjedovni list 64, k.o. Selca. Predmetna nekretnina upisana je u zk.ul br. 845 k.o. Selca. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnine na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja. Na osnovu položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, te stanja katastarske čestice, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina jest poredbeni postupak. Poredbeni se postupak, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje su međusobno slične, iz istoga ili usporedivoga cjenovnog bloka i realizirane unazad četiri godine, a među ostalim primjenjuje se za utvrđivanje tržišne vrijednosti ovog tipa nekretnine. S obzirom kako ne postoje dovoljno pouzdani podaci za utvrđivanje tržišne vrijednosti ovog tipa građevine na ovom području, u ovom slučaju koristit će se procjena troškovnom metodom za procjenu tržišne vrijednosti kompleksa građevina, dok će se procjena zemljišta izvršiti poredbenom metodom, kako je naprijed opisano. U svrhu izrade ovog procjembenog elaborata podaci o ostvarenim kupoprodajnim cijenama u promatranom području za zemljište pribavljeni su iz baze podataka o kupoprodajnim cijenama aplikacije enekretnine, kako je to prikazano u nastavku ovog elaborata, a iste se nalaze u centru mjesta (blizina crkve) u promatranom području, dok će kompleks građevina i vanjsko uređenje biti procijenjeni troškovnički, jer su drugi pouzdani podatci nedostupni. 45/47

46 Razmatranjem svih navedenih okolnosti procjenjujemo da tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi: NEKRETNINA UKUPNA VRIJEDNOST (kn) UKUPNA VRIJEDNOST ( ) Zemljište - k.č.br. 82/1, 82/2, 82/3, 82/4, 82/5, 82/6, 82/7, 82/8, 82/9, 82/10, 82/11, 82/12, 82/13, 79/7, 79/11, 79/12, 112, 115, 416, 407/3, 407/1, 351/7 i 351/2 k.o. Selca Glavna zgrada Pomoćna zgrada Pomoćna zgrada Pomoćna zgrada Pomoćna zgrada Pomoćna zgrada Pomoćna zgrada Pomoćna zgrada UKUPNO: SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (kn) SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE ( ) Tečaj 1 = 7,61 kn 46/47

47 6 IZJAVA VJEŠTAKA Procjena je izrađena uvidom u preslike dokumentacije priležeće zahtjevu za izradu Vještačkog nalaza, a koji se nalaze u prilogu ovog elaborata. Prilikom procjene korišteni su relevantni podatci za izradu ove procjene, a koji su dobiveni od strane naručitelja, te vještak ne jamči, niti snosi odgovornost za točnost podataka, iako su prema našim saznanjima isti točni. Vrijednost nekretnine procijenili smo u skladu s odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) te svih važećih zakona i propisa te pravilima struke. Vještački elaborat je za potrebe naručitelja izrađen u 4 primjerka, a vještak isti nije dužan čuvati. U Zagrebu, 26. veljače godine Izradio: Ing ekspert d.o.o. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Zagreb, Škrlčeva 39 47/47