ANALIZA OPRAVDANOSTI INVESTCIJE U POSLOVNI OBJEKAT ŠUMADIJA STAR

Transcription

1 ANALIZA OPRAVDANOSTI INVESTCIJE U POSLOVNI OBJEKAT ŠUMADIJA STAR

2 SADRŽAJ: 1. OPŠTE INFORMACIJE O REGIONU 2. TURISTIČKI POTENCIJAL REGIONA 3. EKONOMSKI POTENCIJAL REGIONA 4. OSNOVNI PARAMETRI POSLOVNOG CENTRA ŠUMADIJA STAR 5. DINAMIKA IZGRADNJE POSLOVNOG CENTRA 6. PROJEKTOVANA VREDNOST INVESTICIJE 7. NAČIN PROJEKTOVANJA PRIHODA 7.1. NOĆNI KLUB SA KAZINOM 7.2. RESTORAN SA POSLASTIČARNICOM 7.3. TRŽNI CENTAR SA LOKALIMA 7.4. OFFICE 7.5. HOTEL 7.6. OSTALE USLUGE ODRŽAVANJA CENTRA 7.7. OSTALI PROSTORI 8. RASHODI POSLOVNOG CENTRA 8.1. ZARADE ZAPOSLENIH 8.2. OSNOVNO ODRŽAVANJE 9. RASHODI ZA POVRATAK KREDITA 10. KUMULATIVNI REZULTATI PRIHODA I RASHODA 11. REZIME

3 Investitor u Poslovni objekat Šumadija STAR biće nova komapnija, formirana posebno sa ciljem završetka izgradnje i upravljanja centrom. Novoforimrana kompanija, će imati podršku kompanije MUSIC STAR PRODUC- TION koja je u vlasništvu gospodina Rake Marića. MUSIC STAR PRODUCTION je najznačajnija, najpoznatija i najveća produkcijska kompanija u Srbiji, a gospodin Raka Marić je najveći muzički producet na prostorima bivše Jugoslavije. Smatramo da ova činjenica pruža dovoljnu težinu da pored analize koja će pokazati pozitivne efekte investicije, zaslužuje da budući Kreditor (Banka) sa mnogo pažnje razmotri uslove pod kojima će ponuditi svoje učešće u projektu. Predlažemo, da sredstva obezbedjenja Kreditoru budu hipoteka na objektu koji je predmet investcije i menično jemstvo MUSIC STAR PRODUCTION.

4 1. OPŠTE INFORMACIJE O REGIONU Šumadijski upravni okrug se nalazi u centralnom delu Republike Srbije. Obuhvata opštine: Aranđelovac, Topola, Rača, Kragujevac, Batočina, Knić i Lapovo. Okrug ima ukupno stanovnika. Sedište okruga je u gradu Kragujevcu. Grad Kragujevac se nalazi na gotovo identičnoj udeljenosti od 140 km od Beograda i Niša, koji imaju aerodrome sa medjunarodnim saobraćajem. Grafika 1 Karta regiona Srbije Grafika 2 Karta Šumadijskog regiona Grafik 3 Udaljenost od aerodroma u Beogradu i Nišu

5

6 2. TURISTIČKI POTENCIJAL REGIONA Karakteristično je da Arandjelovac poseduje mogućnosti za razvoj banjskog turizma, a Topola ima mesto od posebnog značaja u istoriji Srbije. Kragujevac razvija gradski turizam, a spomen park Šumarice ima istorijski značaj zbog poznatih događaja u drugom svetskom ratu i ovo mesto je nekada bilo izuzetno posećeno. Sve ovo predstavlja turističke potencijale Kragujevca i okoline i predstavlja dobru osnovu za investicije iz ove oblasti. Kragujevac danas raspolaže sa 2 hotela sa 3 zvezdice, 2 hotela sa 2 zvezdice i nekoliko prenoćišta. Kapaciteti ovih objekata su nedovoljni za kulturni, turistički, poslovni i adminstrativni centar kao što je Kragujevac, a kvalitet smeštaja je nezadovoljavajući za potrebe poslovnilh ljudi. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku koji se nalaze u Statističkom godišnjaku za 2009 godinu u poglavlju 20 koje obuhvata Turizam, mogu se naći podaci koji opravdavaju investicije u kvalitetne smeštajne kapacitete, ne samo u Kragujevcu već i celoj Srbiji. U Kragujevcu je u godine bilo dolazaka, od kojih je bilo stranaca. Ostvarenih registrovanih noćenja je bilo , od čega je pripalo stranim gostima ДОЛАСЦИ, НОЋЕЊА ТУРИСТА И ЛЕЖАЈИ, ПО ТУРИСТИЧКИМ МЕСТИМА, хиљ. Доласци / Arrivals укупно Total страни Foreign укупно Total Ноћења / Nights страни Foreign TOURISTS' ARRIVALS, NIGHTS AND BEDS, BY TOURIST RESORTS, 2008 thous. Лежаји 1) Beds 1) РЕПУБЛИКА СРБИЈА 2) / REPUBLIC OF SERBIA 2) Главни административни центри Main administrative centers Београд Belgrade Нови Сад Novi Sad Бањска места Spas Од тога: Of which: Аранђеловац Aranđelovac Богутовачка бања 3 0, Bogutovačka banja Врањска бања 8 0, Vranjska banja Врњачка бања Vrnjačka banja Гамзиградска бања 9 0, Gamzigradska banja Горња Трепча 8 0, Gornja Trepča Ковиљача Koviljača Куршумлијска бања Kuršumlijska banja Матарушка бања Mataruška banja Младеновац 8 0, Mladenovac Нишка бања Niška banja Рибарска бања 14 0, Ribarska banja Сијaринска бања 8 0, Sijerinska banja Сокобања Sokobanja Планинска места Mountain resorts Од тога: Of which: Авала 2 0,2 3 0,2 469 Avala Брус 2 0,2 6 0,3 320 Brus Дивчибаре Divčibare Златибор Zlatibor Златар Zlatar Ивањица Ivanjica Копаоник Kopaonik Мајданпек 2 0, Majdanpek Ртањ 1 0,1 4 0,3 269 Rtanj Рудник Rudnik Тара Tara Остала туристичка места Other tourist resorts Oд тога: Of which: Бор 3 0,2 13 0,3 555 Bor Бајина Башта Bajina Bašta Велика Плана Velika Plana Врање Vranje Вршац Vršac Зрењанин Zrenjanin Караташ 5 0,1 13 0,2 444 Karataš Кладово Kladovo Крагујевац Kragujevac Ниш Niš Палић Palić Суботица Subotica Остала места Other resorts 1) Стање 31. август. 1) As of 31 st August. 2) Без података за Косово и Метохију. 2) Kosovo and Metohia data not included.

7 Prema Strategiji razvoja turizma Republike Srbije od 26. maja godine, koja je urađena za Ministarstva trgovine, turizma i usluga Republike Srbije ustanovljeno je da: najveći rang prioriteta imaju sledeći proizvodi: 1. Gradski odmor, poslovni turizam 2. Kružne ture, specijalni interesi 3. Nautika 4. SPA/Welnes, planine i jezera, ruralni turizam. 675$7(*,-$5$=92-$785,=0$5(38%/,.(65%,-(²6NUDþHQDYHU]LMD +RUZDWK&RQVXOWLQJ=DJUHEL(NRQRPVNLIDNXOWHW%HRJUDG

8 3. EKONOMSKI POTENCIJAL ZA INVESTIRANJE U REGION Opravdanosti investicije u objekat Šumadija Star u Kragujevcu, se zasniva na makroekonomskim pokazateljima i iskustvima predhodnih investitora. Ulaganja privatnog kapitala u Kragujevac podkrepljujemo sledećim činjenicama koje govore o rastućem trendu: ostvarene investicije u infrastrukturu od preko 50 mil eura; ostvarene investicije u stanogradnju, u iznosu od preko 25 mil eura; investicije Vlade Republike Srbije u slobodnu zonu od 75 ha; investicije Vlade Republike Srbije u izgradnju prilaznih puteva i obilaznice formiranje preduzeća FIAT AUTOMOBILES SERBIA sa kapitalom od 300 mil eura; povećana zaposlenost za 64%, u periodu od godine povećan budžet Grada Kragujevca za 320%, u periodu od godine povećane učešće investicija u budžetu za 180%, u periodu od godine subvencije za investitore, u vidu smanjanja cene zakupa zemljišta za proizvodne delatnosti veća ažurnost gradske uprave prisutnost drugih velikih investitora (Plaza Centers, Supernova-MTK Immobilien, Metro, Delta M, Merkator, TUS ) Grad Kragujevac je univerzitetski, turistički i kulturni centar;

9 4. OSNOVNI PARAMETRI POSLOVNOG CENTRA ŠUMADIJA STAR Poslovni centar Šumadija Star koji se nalazi na lokaciji veštačkog jezera Bubanj koje je nastalo posle potapanja iskopina za potrebe bivše ciglane. Jezero je površine 3ha i prosečne dubine oko 1.5m ( Језеро_Bubanj), a od centra grada udaljeno je samo 1km. Poslovni centar ima različite sadržaje i optimlni odnos površina. Tako je osiguran povraćaj investicija sa zadovoljavajućom popunjenosti uz dugoročnu atraktivnost za sve korisnike. Poslovni centar će imati za komercijalnu upotrebu sledeće prostore sa okvirnim površinama: Noćni klub sa kazinom 710m2 Restoran sa poslastičarnicom 750m2 12 lokala 500m2 Poslovne kancelarije 200m2 Hotel sa 31 sobom, 4 apartmana, salama za sastanke i ručavanje i neophodnim servisima (prizemlje, I, II i III sprat) Poslovni centar sadrži i nekomercijalni deo namenjen za tehničke potrebe, održavanje centra i minimalnu administraciju. Kvalitet objekta koji se ogleda u sadržaju, dizajnu, upotrebljenim materijalima je omogućio da invetsitor već u fazi gradnje postigne dogovore o iznajmljivanju većeg dela prostora. Tako je skratio vreme povratka investicije. Ove dogovore dokumetujemo pismima o namerama budućih zakupaca koji imaju značajno iskustvo u oblastima u kojim posluju.

10 5. DINAMIKA IZGRADNJE POSLOVNOG CENTRA Izgradnja poslovnog centra je počela oktobra godine. Konstrukcija objekta je betonska, sa fasadom od stakla. Doveden je do stepena završenosti od oko 60%. Uradjeni su svi grubi radovi, izlivene sve noseće, betonske konstrukcije i potrebno je pristupiti montaži spoljne fasade, instalacija i unutrašnjih radova. Predvidjeno je da investitor dovede objekat do stepena završenosti od 100% za hotel, kancelarije, holove, restoran, noćni klub sa kazinom, restoran sa poslastičarnicom i komunikacije. Zakupcima lokala će se ostaviti mogućnost da ih urede prema svojim potrebama pridržavajući se stadnarda koju su usvojeni za Poslovni centar. FOTOGRAFIJE SADAŠNJEG STANJA Potrebno vreme, da se objekat dovede u funkcionalno stanje prema gornjem opisu, je 6 meseci od dana početka investicije. Šumadija STAR će počnti da donosi prihod gotovo odmah po završetku investicije, jer je predugovaranje zakupa u toku. 6. PROJEKTOVANA VREDNOST INVESTICIJE Projektovana vrednost investicije u Poslovni objekat Šumadija Star je eura. Sredstva će biti upotrebljena na sledeći način: eura isplata predhodnom investitoru za izvršene radove eura refinanisranje preostalog kreditnog zaduženja eura investicije za završetak i opremanje objekta 7. NAČIN PROJEKTOVANJA PRIHODA Projektovanje prihoda će se bazirati na celinama i sadržajima poslovnog centra, na osnovu tržišnih pokazatelja uz uvažavanje rezervi kako bi se što realnije procenili novčani tokovi u periodu povrata investicije. Pokazatelji se baziraju na pismima o namerama, trenutnim tržišnim cenama i projekcijama kretanja tržišta iznajmljivanja nekretina. Predvidjeno je da investitor u prvom periodu eksploatacije objekta prihode bazira na zakupu od izdavanja prostora, naplate usluga tehničkog održavanja centra i doplate na osnovu upotrebe tehničkih kapaciteta centra (struje, vode, telefona, grejanja ). Celine se rentiraju prema dogovrenim cenama nezavisno od površine (hotel, kazino, restoran) ili prema površini koja se iznajmljuje (lokali, kancelarije). 7.1 NOĆNI KLUB SA KAZINOM U okviru poslovnog centa u suterenu otvoriće se noćni klub sa kazinom. Projekcije za pozitivno poslovanje ovog dela centra leže u činjenici da se u narednom periodu planira izdavanje licenci za otvaranje 8 kazina širom srbije. Do sada su licence za otvaranje kazina otkupili Grand Kazino, juna godnine za 18 miliona eura za krug od 30 km od centra Beograda, a drugu licencu je kupljila HIT Grupa za prsten od 30 do 50 km od centar Beograda, po ceni od 2.5 miliona eura. Razlog za otvaranje kazina postoji i u Kragujevcu jer se pored dela imućnog stanovništva regiona, očekuje povećani broj stranih gostiju koji sebi mogu da priušte ovaj vid zabave.

11 Tabela 1: Noćni kub sa Kazinom u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznosi u ) Mesec od zavrsetka gradnje I II III IV V VI Mesečni prihod Kumulativno Tabela 2: Noćni kub sa Kazinom u periodu od I do X godine. Godina I II III IV V Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno Godina VI VI VIII IX X Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno RESTORAN SA POSLASTIČARNICOM Restoran (sa kuhinjom) i sa poslastičarnicom je ukupne površine od oko 750m 2. Namenjen poslovnim ljudima koji borave u Hotelu ili imaju povećane poslovne aktivnosti, primanja koja su viša od prosečnih i svakodnavno se hrane na ovakav način. Deo kapaciteta restorana će biti popunjen posetiocima lokala i gostima Noćnog kluba. Tabela 3: Restoran sa poslastičarnicom u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznosi u ) Mesec od zavrsetak gradnje I II III IV V VI Mesečni prihod Kumulativno Tabela 4: Restoran sa poslastičarnicom u periodu od I do X godine Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno TRŽNI CENTAR SA LOKALIMA Poslovni centar ŠUMADIJA STAR će svojim sadržajima zadovoljiti klijentelu veće platežne mogućnosti. U tom cilju je i planirano da 12 lokala ukupne površine od oko 650 m 2 budu izdati Brand name zakupcima sa cenom najma koja je tržišno prihvatljiva čime se obezbedjuje povratna sprega u funcionisanju centra. Projektovane cene zakupa, koje su navedene u Colliersovom Annual Real Estate Review za godinu, su daleko niže jer se one odnose na primarnu zonu u Beogradu, od 100 do 150 e/m 2, odnosno 40 do 100 e/m 2 za sekundarnu zonu.

12 Tabela 5: Tržni centar sa lokalima u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznosi u ) Mesec od zavrsetka gradnje I II III IV V VI Zakup 17 eura/m 2 Popunjenost 45% 50% 50% 70% 70% 80% Mesečni prihod Kumulativno Tabela 6: Tržni centar sa lokalima u periodu od I do X godine (iznosi u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Zakup e/m popunjenost 80% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno OFFICE U okviru poslovnog centra je predvidjeno da deo prostora koji se nalazi na galeriji bude pretvoren u kancelarije. Kancearijski prostor je relativno male površine, od 200m 2, tako da se može sigurno tvrditi da će biti popunjen u zadovljavajućem procentu. Deo kacelarija će biti ostavljen za zaposlene na vodjenju centra, oko 20m 2, dok je 180m 2 namenjeno tržištu. Predvidjeno je da kancelarije budu klase A, opremljene sa svim potrebnim sadržajima (internet, telefoni, kablovska TV ). Tabela 8: Kancelarije u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznosi u ) Mesec od zavrsetak gradnje I II III IV V VI Zakup 18 eura/m 2 popunjenost 50% 50% 50% 70% 70% 75% Mesečni prihod Kumulativno Tabela 9: Kancelarije u periodu od I do X godine (iznosi u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Zakup e/m popunjenost 80% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno HOTEL Poslovni centar u svom sastavu će imati Hotel sa 31 sobom i 4 apartmana. Hotel zauzima prostore od prizemlja, gde se nalazi ulazni hol, I, II i III sprata. Hotel je modernog tipa, predvidjen prvenstveno za poslove ljude sa sadržajima koji su neophodni za duži boravak gostiju. U analizi smo ranije prikazali da Kragujevac ne

13 raspolaže sa dovoljnim kapacitetom za smeštaj poslovnih ljudi kojih će u narednom periodu biti sve više. Hotel će se bazirati na gostima koji su vezani za FIAT ili za poslovne ljude iz Bescarinske zone. Investitor već sada vodi završne razgovore o iznajmljivanju Hotela kompaniji koja ima iskustva u turizmu i hotelijerstvu. Cena najma hotela na mesečnom nivou biće veća vrednost izmedju minimlano garantovane cene zakupa ili iznosa 30% prihoda koje ostvari hotel. Tabela 9: Hotel Kalkulacija maksimalno očekivanog prihoda (iznosi u ) Soba Apartman Broj 31 4 Cena e/dan Broj dana 365 Projektovani max prihod Ukupno godišnje Ukupno mesečno Projektovano je da će hotel biti popunjen na nivou koji je uobičajen za poslovne hotele. Najam usluga će biti ugovoren, prema informacijama budučeg zakupca, od strane kompanija koje su u Kragujecu i pre zvaničnog otvaranja. Tabela 10: Hotel - u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznosi u ) Mesec od završetka gradnje I II III IV V VI Max mesečni očekivani prihod eura popunjenost 40% 45% 50% 60% 60% 60% Mesečna zarada hotela 46, Mesečni prihod 30% Min garantovani zakup Kumulativni min zakup Tabela 11: Hotel - u periodu od I do X godine (iznosi u ) GODINA I II III IV V VI VII VIII IX X Max mesečni očekivani prihod eura Popunjenost 75% 80% 80% 80% 80% 80% 75% 75% 75% 70% Mesečna zarada hotela Mesečni prihod 30% Min garantovani zakup Min god kumul zakup Kumulativni min zakup OSTALE USLUGE ODRŽAVANJA CENTRA Investitor je predvideo minimalno potreban broj zaposlenih koji će raditi na poslovima menadžmenta i održavanja centra.

14 Sve usluge će biti poverene spoljnim službama a troškove za njihovo angažovanje biće naplaćene od zakupaca. U okviru doplate za usluge održavanja (obezbedjenje, čišćenje, održavanje zelenila ) vlasnik centra će ostvariti dodatnu zaradu. Tabela 12: Usluge tehničkog održavanje centra u periodu izgradnje i početka eksploatacije centra (iznosi u ) Mesec od završetka gradnje I II III IV V VI Okvirna zarada 1 eura/m 2 Neto površina centra m2 popunjenost 60% 60% 50% 60% 60% 60% Mesečni prihod Kumulativno Tabela 13: Usluge tehničkog održavanja centra u periodu od I do X godine (iznosi u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Neto površina centra 5.000m 2 Zarada e/m popunjenost 80% Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno Vlasnik poslovnog centra će voditi naplatu za komunalne usluge (struja, voda, telefon, internet, kablovska televizija ) za sve zakupce. Na osnovu ove usluge zakupodavac će ostvariti dodatni prihod u iznosu do 20% od ukupno naplaćenih usluga koji je predvidjen kao naplata tehničkog zazimanja kapaciteta sistema. Tabela 12: Usluge teh kapaciteta sistema centra period izgradnje i početka eksploatacije centra (iznos u ) Mesec od završetka gradnje I II III IV V VI Okvirna cena računa 2 eura/m 2 Neto površina centra m2 Procenat zarade centra 20% Mesečni prihod Kumulativno Tabela 13: Usluge tehničkog zauzimanja kapaciteta sistema centra u periodu od I do X godine (iznos u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Neto površina centra 5.000m 2 Okvirna cena računa e/m Procenat zarade centra 20% Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno

15 7.7 OSTALI PROSTORI Predvidjeno je da prostori i površine koje se mogu staviti u funkciju ostvarivanja prihoda budu aktivirani u cilju obezbedjenja maksimalnih priliva. Planirano je da se iznajmi prostor na krovu poslovnog centra za postavljanje antena mobilne telefonije i internet provajdera, mesto za zastave na stubovima ispred poslovnog centra, reklamni prostori ispred ili u samom poslovnom centru. Tabela 14: Ostali prostori u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznos u ) Mesec od završetka gradnje I II III IV V VI Mesečni prihod Kumulativno Tabela 15: Ostali prostori u periodu od I do X godine (iznos u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Mesečni prihod Godišnji prihod Kumulativno RASHODI POSLOVNOG CENTRA Jedini direktni rashodi Poslovnog centar koji se ne mogu refundirati od zakupaca su zarade zaposlenih, osnovno održavanje centra, isplatu kredita. Svi ostali troškovi će biti refundirani od zakupaca centra. 8.1 ZARADE ZAPOSLENIH Minamlano potreban broj zaposlenih u centru koji je angažovan od strane vlasnika je od 4 do 6 osoba. Tabela 16: Rashodi zarade u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznos u ) Mesec od zavrsetka gradnje I II III IV V VI Mesečni rashod Kumulativno Tabela 17: Rashodi zarade u periodu od I do X godine (iznos u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Mesečni rashod Godišnji rashod Kumulativno OSNOVO ODRŽAVANJE CENTRA Osnovno održavanje centra obuhvata investicije koje su usmerene da se održi atraktivnost i funkcionlanost centra. Kako je planirana ugradnja kvalitetnog materijala i opreme, koja će biti pod garacijom 2-3 godine, investicije će biti minimalne.

16 Tabela 18: Rashodi za osnovno održavanje centra u periodu izgradnje i početka eksploatacije centra (iznos u ) Mesec od zavrsetka gradnje I II III IV V VI Mesečni rashod Kumulativno Tabela 19: Rashodi za osnovno održavanje centra u periodu od I do X godine (iznos u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Mesečni rashod Godišnji rashod Kumulativno RASHODI ZA POVRATAK KREDITA Predvidjeno je da je vrednost investicije za kupovinu poslovnog centra i završeta izgradnje potrebno oko eura. Predvidjeno vreme potrebno da se centar pusti u funkciju je 6 meseci od perioda početka investicije. Perod početnog uhodavanja centra je 6 meseci od završetka investcije. Neophodno je da investitor obezbedi kreditne uslove koji omogućavaju mirovanje 3 kredita u periodu dok prihodi poslovnog centra ne budu u potpunosti mogli da pokriju, ovaj najveći trošak. Projektovano je da je potreban period mirovanja vraćanja kredita 12 meseci. Tržišni uslovi pod kojima se očekjuje da investitor obezbedi sredstva su: Tabela 20: Okvirna kalkulacija cene kreditnih usluga (iznos u ) Vrednost investicije e Obrada kredita 1% Kamatna stopa 6% 7.2% 8% Osnovica za vraćanje Period mirovanja meseci 12 Period povrata kredita 120 Mesečni rashod Godišnji rashod Kumulativno kamata Ukupno vraćeno Tabela 21: Rashodi povratka kredita u periodu od I do X godine (iznos u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Mesečni rashod Godišnji rashod Kumulativno

17 10. REZULTATI PRIHODA I RASHODA Analiza održivosti investicije će se utvrditi zbirom svih prihoda koji su projektovani i zbirom rashoda koji se očekuju u periodu od10 godina eksploatacije poslovnog centra. Tabela 22: Zajednička tabela prihoda i rashoda - u periodu izgradnje i početka pune eksploatacije centra (iznos u ) Mesec od zavrsetka gradnje I II III IV V VI Mesečni prihod Mesečni rashod Mesečni presek Kumulativno stanje Tabela 23: Zajednička tabela prihoda i rashoda u periodu od I do X godine (iznos u ) Godina I II III IV V VI VI VIII IX X Godišnji prihod Godišnji rashod Presek godišnji Kumulativno stanje REZIME U predhodnim analizama pokazalo se da investicija ostavaruje dobit i da postoji ekonomska opravdanost. Podsećamo da objekat koji se gradi ima više funkcija i celina čime se postiže sigurnost da će predvidjeni model poslovanja biti ostvariv. Ovim načinom projektovanja poslovnog objekta minimizirani su rizici kojim mogu biti izloženi investitori koji se odluče za izgradnju i kasnije upravljanje poslovnim kompleksom koji ima samo jedan sadržaj. Model projektovanja prihoda je ostavio rezerve (u ceni zakupa, u popunjenosti prostora) koje pružaju dodatnu sigurnost. Analizom godišnjih kumulativnih prihoda i rashoda u periodu od perioda početne ekspoatacije poslovnog centra, koja traje 6 meseci od kraja gradnje, pa do isteka X godine poslovanja ustanovljeno je da uvek postoji rezerva od minmalno eura do eura na godišnjem nivou u korist prihoda. Ova razlika može biti iskorišćena za slučajeve koje investitor ne može predvideti kao relane i ostvarive sa verovatnoćom da zaslužuju da budu analizirani. Grafik 1: Pregled godišnjih prihoda, godišnjih rashoda i dobiti (godišnji presek)

18 Akumulirana dobit u periodu od 3 godine od početka investicije je preko eura, odnosno preko 10% od vrednosti investicije. Kreditor će na kraju druge godine od početka vraćanja sredstava imati inkasiranih oko eura, odnosno u potraživanju još oko eura, sa hipotekom na poslovnom centru koji će vredeti dosta više od dvostrukog preostalog iznosa koji je plasirao. Na kraju IV godine kreditor će vratiti oko 60% početno uloženih sredstava. Ukupna akumulirana dobit u toku X godina se projektuje na nešto više od eura što odgovara 40% ukupnih sredstava koje će investoitor vratiti kreditoru, što je predstavlja dodatnu sigurnost. Grafik 2: Pregled kumulativne zarade Novčani tokovi u toku celokupnog perioda investicije od 11 godina preko računa predstavljaju značajan iznos. Uvažavajući trenutne pokazatelje koji su doveli do usporavanja investicija u oblast gradjevinarstva smatramo da u ovom slučaju postoje realne osnove da se investicija u Poslovni centar: ŠUMADIJA STAR može smatrati za sigurnu. Još jednom podsećamo, da je objekat u fazi završenosti od 60% i da je potrebno vreme za njegovo dovodjenje u fazu prihodovanja oko 6 meseci. Verujemo da će ovaj projekat lako obezbediti Kreditora koji će prepoznati šansu za investiranje sa minimalnim rizikom.

19 12. REKAPTULACIJA PODRUM KLUB ZAJEDNIČKE PROSTORIJE (kuhinja, toaleti, komunikacije) UKUPNO PODRUM: PRIZEMLJE TRŽNI CENTAR ZAJEDNIČKE PROSTORIJE (komunikacije) UKUPNO TC: restoran ZAJEDNIČKE PROSTORIJE (komunikacije, toaleti) UKUPNO RESTORAN: hotel 0 ZAJEDNIČKE PROSTORIJE (komunikacije) UKUPNO HOTEL: snabdevanje za centar UKUPNO SNABDEVANJE: UKUPNO PRIZEMLJE: GALERIJA TRŽNI CENTAR, ofisi, komunikacije UKUPNO TC: HOTEL, servisi, komunikacije, ofisi UKUPNO HOTEL: UKUPNO GALERIJA: PRVI SPRAT hotel HOTEL, servisi, komunikacije UKUPNO HOTEL: DRUGI SPRAT hotel HOTEL, servisi, komunikacije UKUPNO HOTEL: TREĆI SPRAT hotel HOTEL, servisi, komunikacije, terasa UKUPNO HOTEL: SVEGA OBJEKAT: UKUPNO HOTEL: UKUPNO TRŽNI CENTAR: UKUPNO RESTORAN (sa kuhinjom u podrumu): UKUPNO KLUB: UKUPNO snabdevanje: SVEGA OBJEKAT: PODRUM PRIZEMLJE GALERIJA PRVI SPRAT DRUGI SPRAT TREĆI SPRAT SVEGA OBJEKAT:

20

21

22

23

24

25