Tổng Quan Ngành Công Nghiệp Bán Lẻ

Transcription

1 Bất Động Sản BánLẻ Việt Nam Tổng Quan Ngành Công Nghiệp Bán Lẻ Trình bày: Richard Leech Giám Đốc ĐiềuHành

2 NỘI DUNG TỔNG QUAN NGÀNH CÔNG NGHIỆP BÁN LẺ Tổng Quan Kinh Tê Những Điểm Nổi Bật Của Thi Trường Bán Lẻ Khách Quan Của Thi Trường Bán Lẻ CBRE Page 2

3 Tổng quan kinh tế

4 T ỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM Đ I Ể M SÁNG KINH TẾ Tốc độ tăng trưởng GDP Quốc Gia (% y-o-y) 100% 80% 60% 40% 20% Biểu đồ thu nhập theo hộ gia đình 30,000, ,000,000 or higher 15,000,000-29,999,999 7,500,000-14,999,999 4,500,000-7,499,999 3,000,000-4,499,999 1,500,000-2,999,999 8% 11% 37% 38% 52% 20% 45% 29% 27% 11% 34% 36% 26% 39% 23% 12% 37% 34% 20% 40% 26% 0% Hanoi Hai Phong Da Nang Ho Chi Minh Can Tho Total 5 cities Vietnam Nguôǹ: Oxford Economics Nguôǹ: AC Nielsen Tăng trưởng GDP quốcgianăm 2013 cao thư 3 Cao hơnmức trung bình củakhuvực Châu Á Thái Bình Dương va Đông Nam Á 16% - 17% có thu nhậpcaohơn 15 triệu đồng Châu Á gầnnhư chắcchắn đượchưởng lợi đầutiênva nhiềunhấtkhinềnkinhtếđược phụchồi CBRE Page 4

5 T ỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM DIỄ N BIẾ N NĂ M 2012 CPI (% y-o-y) / Interest rates (%) 25 Inflation surged 20 Monetary expansion Monetary contraction 0 Nov-10 Jan-11 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 Jan-12 Mar-12 May-12 Jul-12 Sep CPI (% m-o-m) CPI, VN (% y-o-y)) CPI, VN (% m-o-m) Lãi suất tái cấp vốn(%) Tỷ lệ chiết khấu (%) Nguôǹ: Tô ng cu c thôńg kê M/2012 GDP (% y-o-y) 5,9% 4,7 (9M/2012) CPI (% y-o-y, e-o-p) 18,58% 9,43% Tỷ giá hối đoái (e-o-p) 20,828 20,828 Xuất Khẩu (US$ Bn) 96.9 (34.2% y-o-y) 104 (18.4% y-o-y) Nhập Khẩu (US$Bn) (25.8% y-o-y) (6.8% y-o-y) Vốn FDI đã thực hiệp (US$ Bn) 11 (0% y-o-y) 10 (-0.5% y-o-y) Lượng khách quốc tế đến (triệu lượt khách) 6 (19.1% y-o-y) 6 (11.2 % y-o-y) Doanh thu dịch vụ bán lẻ (tỷ USD) 95 (24.2% y-o-y) 100 (16.4% y-o-y) CBRE Page 5

6 T ỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM NHỮ NG YẾ U TỐ KINH TẾ QUYẾ T ĐỊNH Lãi suất: Lãi suất đa giảmtổng cộng 5% kê tư đầunăm va đượcchorằng cắtgiảmhơnnữa trong năm Thống đốc ngân hàng nha nướcviệt Nam ban hành điểm này va nhấnmạnh rằng phảihết sức cẩn trọng nếulãisuất được cắt giảmhơn nữa. SBV Interest rates (%) Base rate Re-discounting rate Re-financing rate Cảitiến cân bằng thương mạinhơ vào nhậpkhẩu thấp: Trong tháng 11/2012 xuấtkhẩugầnnhư cân bằng với nhậpkhẩu Tốc đô tăng trưởng nhậpkhẩu trong tháng 11/2012 là 6.8%, có sư giảm đáng kê so với cùng ky năm ngoái (11/2011: 26.4%) US$ billion Source: State Bank of Vietnam Vietnam Trade Deficit (US$ Billions) January April July October Source: Vietnamese General Statistics Office CBRE Page 6

7 T ỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM NHỮ NG YẾ U TỐ KINH TẾ QUYẾ T ĐỊNH 25 CPI (y-o-y, Vietnam) CPI (m-o-m, Vietnam) 4 CPI (% y-o-y) Nov-10 Jan-11 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 Jan-12 Mar-12 May-12 Jul-12 Sep-12 Nov-12 Nguôǹ: Tô ng Cu c Thôńg Kê CPI (% m-o-m) Lạm phát: Mứctăng vào cuối quy 3 vớisư gia tăng chi phí trong chămsócsứckhỏe, giáo dục, những chi phí vận chuyểnva gia thựcphẩm. Theo từng tháng thi lạm phát trong tháng 9 là cao nhấtkê tư tháng 5/ 2012, vớity lê lãi suất gần đây đa làm diệu đi tình hình, nhưng vẫncầnquảnly mộtcáchchặtche. Lạm phát đa đượckiểm soát mộtlầnnữa trong tháng 11 (0.47% so với tháng trước, 7.08% so với cùng kỳ nămtrước) CBRE Page 7

8 Việt Nam So với Khu Vực và Quốc Tế

9 CHỈ SỐ PHÁT TRIỂ N THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TOÀN CẦ U WINDOW-OF-OPPORTUNITY analysis Xếphạng củaviệt Nam trong điều tra bán lẻ của A.T Kearney: Nguồn: A.T Kearney Analysis 2008: Hạng : Hạng : Hạng : Hạng : không có trong danh sách Xếphạng của CBRE: #3 Xếpthứ 3 ở mụcthị trường mới, đồng hạng với Ukraine #55 Vietnam xếpthứ 55 về hấp dẫn đầutư, tăng 4 bậc so với năm 2011 #146 Tp. HCM xếpthứ 146 về hấpdẫn đầutư, tăng 12 bậcso với năm 2011 CBRE Page 9

10 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ BẤ T ĐỘNG SẢ N TẠ I ViỆ T NAM 0.8 Mặt bằng bán lẻ ở các thị trường thành phố chính ở Châu Á Retail stock per capita sm Beijing Shanghai Jakarta Seoul Kuala Lumpur (Klang Valley) Taipei Bangkok Hanoi HCMC China Indonesia Korea Malaysia Taiwan Thailand Vietnam Nguồn: CBRE So với các thị trường chủ chốt khác ở châu Á, thị trường bán lẻ thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa được khai thác và có tiềm năng đáng kể cho sự tăng trưởng, trong đó cũng đòi hỏi một tốc độ tăng trưởng tương thích trong nền kinh tế và thu nhập bình quân đầu người Lĩnh vực F&B, giải trí và các mặt hàng thiếtyếu đang dẫn đầu ngành công nghiệp bán lẻ về số lượng đặt hàng. Nguồn cung đốivớinhững thuê diện tích lớn(hơn 1000 m2) không đáp ứng được nhu cầutừ các công ty nước ngoài CBRE Page 10

11 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ BẤ T ĐỘNG SẢ N TẠ I ViỆ T NAM Phần trăm thị trường bán lẻ hiện đại 88% 64% China Shanghai 53% Malaysia 63% Kuala Lumpur 46% Thailand 70% Bangkok 43% Indonesia 66% Jakarta Greater Vietnam Hanoi 13% 16% HCMC 37% China Malaysia Thailand Indonesia Vietnam Nguồn: AC Nielsen Vẫncócơ hội để phát triểnthị trường bán lẻ hiện đại ở VN nếu so sánh với các quốc gia châu Á khác Sự mở rộng từ các nhà bán lẻ thiếtbị kĩ thuậtsốđược so sách từ FPT, Sony, BB và HTC Có nhiềuthương hiệunước ngoài gia nhậpvàothị trường ViệtNam lần đầutiên(sisley, Christian Dior, Banana Republic, Burger King) Nhu cầu thuê cho các vị trí đắc địa không thay đổi Người cho thuê trở nên linh động hơnvề các điềukhoảnthương mại. CBRE Page 11

12 Việt Nam Thị Trường Bất Động Sản Bán Lẻ

13 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HCM 2012YTD THÔNG SỐ CHUNG Nhu cầu liên tục của khách thuê từ cả các thương hiệu bán lẻ quốctế và nội địa DEPARTMENT STORES SHOPPING CENTRES TOTAL Total supply (GFA, sm) 115, , ,731 Vacancy rate (%) 2.3% 15.4% 12.3% CBD average asking rents (US$ psm per month) $ $ Q-o-q change (%) 0.0% -3.4% Y-o-y change (%) -5.8% -11.6% Non-CBD average asking rents (US$ psm per month) $47.47 $29.93 Q-o-q change (%) -2.5% 0.0% * All rents are quoted on GFA, exclusive of VAT and service charges Y-o-y change (%) -8.2% -9.5% Source: CBRE CBRE Page 13

14 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ BẤ T ĐỘNG SẢ N TẠ I TP HCM Những nhà phố thương mạitiếptục đón nhận thêm nguồncầu: Nhu cầu bán lẻ trên đường Lê VănSỹ, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng, MạcThị Bưởi, cũng như khu vực phía ngoài trung tâm như Cao Thắng, Võ VănTần, Nguyễn Trãi, TrầnHưng Đạo Vincom A và Pandora City tăng cung ứng bán lẻ trong năm 2012 Chỉ có 2 trung tâm bán lẻ thựchiệnhìnhthứctrựctuyến trong năm 2012 nhưng đã cung ứng 1 lượng lớnnhững mặt hàng củakhuvực bán lẻ Hai trung tâm này cung cấphơn m2 Vẫncóđủ nguồncầu để lấp đầy nguồn cung mới này Nhu cầu liên tụccủa khách thuê từ cả các thương hiệu bán lẻ quốctế và nội địa CBRE Page 14

15 CÁC NHÀ BÁN LẺ MỚ I GIA NHẬ P THỊ TRƯỜNG THƯƠNG HIỆU MỚI/MỚI GIA NHẬP LOẠI HÌNH New brands in F&B: Trung New tâm brands bánin lẻ Fashion (TTTM Tổng hợp, TTTM, Siêu thị/ Đại siêuthị) Cửa hàng tiện lợi Dịch vụ ăn uống Y tế, Chăm sóc sắc đẹp & Thời trang Thương hiệu cao cấp TÊN Takashimaya Aeon NTUC FairPrice SC Vivo City Payless Uncle Bill Mini Shop & Go (Trung Nguyen) Burger King Pepper Lunch Baskin Robbins Paris Baguette The Pizza Company (in HCMC) Banana Leaf 7 for all mankind Banana Republic Sisley Hugo Boss Hermes (in HCMC) Christian Dior Ermenegildo Zegna CBRE Page 15

16 NGUỒN CUNG MỚI TRONG NĂM 2012 VINCOM CENTER A 38,000 mét vuông tổng diệntíchsàn bán lẻ; Gồmcó3 tầng hầmvà3 tầng lầu; Đưa vào hoạt động từ 10/10/2012 Thành công trong việc thu hút các cửa hàng hàng đầucũng như các thương hiệu cao cấp Tỉ lệ lấp đầycam kếthiệntại là 95% Bằng chứng mạnh mẽ cho nhu cầu trải nghiệm mua sắm sành điệu Với1 địa điểmtốt, sự thiếtkế và phân bổ khách thuê thích hợp, thị trường vẫn có thể tiếpnhận thêm nguồn cung mới Khách thuê chủ chốt CBRE Page 16

17 NGUỒN CUNG MỚI TRONG NĂM 2012 PANDORA CITY Tổng diện tích sàn bán lẻ là mét vuông Gồmcó1 tầng hầmvà5 tầng lầu; Đưa vào hoạt động từ tháng 11 năm 2012 Đang được cho thuê Tỉ lệ lấp đầycam kết là 80% Dự án là một trung tâm thương mại duy nhất được đặttạiquậntânphú Khách hàng lớn: BigC, điệnmáy Nguyễn Kim, Megastar Cinema. Khách thuê chủ chốt PowerBowl 388 CBRE Page 17

18 NGUỒN CUNG CHỦ YẾU ĐẾN NĂM 2015 Times Square RETAIL DEVELOPMENT FORWARDING Cantavil Premier Saigon Centre Tokyu Becamex 4,000 m 2 Dự kiến đi vào hoạt động vào Q1/ 2013 Khách thuê tiêu biểu: D&G 30,000 m 2 Dự kiến đi vào hoạt động vào Q3/ 2013 Thao Dien Pearl VivoCity 50,000 m 2 Dự kiến bắt đầu hoạt động vào năm Khách thuê bao gồm Takashimaya Dept Store Saigon Airport Plaza Đang trong quá trình thi công, dự kiến đi vào hoạt động m 2 mặt sàn đầu tiên vào giai đoạn Aeon Mall 20,000 m 2 Dự kiến đi vào hoạt động vào năm ,000 m 2 CBRE Page 18 Đang trong quá trình thi công, dự kiến đi vào hoạt động vào năm 2015 Đang trong kế hoạch m2 Dự kiến 2014

19 CBRE Page 19 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM

20 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Q3/2012 THÔNG SỐ CHUNG Diệntíchtrống được dựđoán sẽ tăng, tạoáplực lớnhơn cho các dự án mới DEPARTMENT STORES SHOPPING CENTRES RETAIL LOBBIES TOTAL Total supply (NLA, sm) 46, ,309 10, ,619 New supply (NLA, sm) 0 17, ,209 Vacancy rate (%) 7.0% 18.1% 2.9% 15.7% Avg. asking rents (US$/sm/month) $62.8 $37.8 $76.8 $45.9 * CBD (US$/sm/month) - $54.2 $145.9 $88.1 Y-o-y change (%) % 4.9% -0.1% Q-o-q change (%) - 3.8% 0.0% -0.4% * Non-CBD (US$/sm/month) $62.8 $34.4 $24.6 $34.5 Y-o-y change (%) 16.3% -8.6% 16.9% -1.4% Q-o-q change (%) -1.7% 11.1% 0.0% 9.1% Ghi chú: Giá thuê trên là giá thuê thuần tại tầng trệt, bao gồm phí quản línhưng chưa bao gồm thuế VAT Nguồn: CBRE CBRE Page 20

21 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Nguồn cung tiếptụctăng, tuy có chậmhơnso vớinăm 2011 Xuyên suốtnăm 2011: ~140,000 m 2 từ 5 dự án Từđầunăm 2012 đến nay: ~49,000 m 2 đếntừ 2 dự án bao gồm Indochina Plaza Hanoi (17,209 m 2 ) và Melinh PLAZA Ha Dong (31,700 m 2) Nhu cầuvẫn ổn định: chiếm 50% 2 dự án vừa khai trương Sự phổ biến giữa trung tâm thành phố và trung tâm không có CBD là trôi dạt xa nhau Giá thuê nhìn chung tương đối ổn định qua từng năm Khu vực trung tâm CBD: 88 USD/ m 2 Khu vực ngoài trung tâm: 34.5 USD/m 2 Người tiêu dùng vẫnrấtcẩntrọng trong việc chi tiêu -- Tốc độ tăng trưởng doanh số bán lẻ tăng 9T/12: 10.2% so với cùng kì nămtrướcsaulạm phát CBRE Page 21

22 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI NGUỒN CUNG MỚI TRONG NĂM 2012 Indochina Plaza Hanoi Chủ đầu tư : Indochina Land Mô hình : Trung tâm mua sắmvàgiảitrícao cấp Diện tích thực cho thuê: 17,209 m 2 Khai trương vào T8/ tầng hầm, 5 tầng bán lẻ Hiệntại 77% diện tích có khách thuê và 50% đã đi vào hoạt động Thu hút các thương hiệu thời trang nổi tiếng (Nike Town, Sembonia, Vivi boutique London, etc.), thương hiệu F&B mới(burger King, Tous Les Jours) và các khách thuê lớn (Citimart, Elite) Giá thuê từ 15 đến 70 USD/m 2 /tháng CBRE Page 22

23 Melinh PLAZA Hà Đông THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Nhà đầu tư : Eurowindow Holdings Mô hình: Trung tâm thương mại quy mô lớn Tổng diện tích sàn: 45,000 m 2 Nămmặt sàn bán lẻ + 1 tầng hầm đậuxe Khai trương T10/2012 Nằmtại Quận HàĐông, một khu vực phát triển nhanh chóng tại phía Tây Hà Nội với đốitượng chính là khách hành có thu nhập trung bình và trung binh thấp. Khách thuê lớn: Metro, Top care, World Games, M2, Lotte Cinema, Hoan My Furniture, KFC NGUỒN CUNG MỚI TRONG NĂM 2012 CBRE Page 23

24 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI NGUỒN CUNG CHÍNH TRONG NĂM 2013 Tràng Tiền Plaza Dự kiến khai trương Q1/13 Tổng diện tích sàn khoảng m 2 Địa điểm : City Centre Mô hình: Trung tâm bán lẻ cao cấp Vincom Mega Mall Royal City Dự kiến khai trương T7/2013 Địa điểm : Quận Đống Đa Mô hình : Trung tâm mua sắm dưới tầng hầm Vincom Mega Mall Times City Tổng diện tích sàn khoảng m 2 Dự kiến khai trương vào Q4/13 Địa điểm : Hai Ba Trung District Mô hình: Trung tâm mua sắm CBRE Page 24

25 CBRE Page 25 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘ I

26 KHÁCH MUA SẮM ĐÂU HẾT RỒI?? 100% 10% 14% XU HƯỚNG TIÊU DÙNG VIỆT NAM Changes store based on best promotion 80% 60% 56% 38% Very seldom changes store, but look actively for promotion Regularly buy different brands because they are on promotion 40% 27% Only buy promotions if they already like brands 20% 0% Nguồn: AC Nielsen Vietnam 21% 15% 9% 4% 6% Promotion do not influence on brand choice Nền kinh tế vẫn là mối quan tâm hàng đầu cho người tiêu dùng Việt Nam Sự tin cậycủangười tiêu dùng Việt Nam đãgiảm đidẫn đếnhiệntượng thắtchặt vòng đai Chợ truyền thống vẫn rất quan trọng đốivới người tiêu dùng nhưng vẫn có xu hướng mua sắm ngày càng tăng ở các trung tâm thương mạihiện đại. 80% khách mua sắm đổicửa hàng và thương hiệu theo mùa khuyếnmãi. CBRE Page 26

27 Việt Nam Tầm nhìn Bán Lẻ

28 BẤT ĐỘNG SẢN BÁN LẺ ViỆT NAM T Ầ M NHÌN VIỆ T NAM Việt Nam cam kết phát triển trung tâm thương mại trong 7 nămtớivà không bao gồm các hình thức bán lẻ truyềnthống. Mới đây Hà Nộisẽđược đăng cai Asia Games năm 2019, hứahẹnsự cảithiện lớnvề cơ sở hạ tầng củahànộixấpxỉ 30 tỷđôla Mỹ; ENT vẫncònlàmộtthử thách không rõ ràng đốivới các nhà bán lẻ nước ngoài; Nềnkinhtế không ổn định, tiêu biểulàtỷ lệ tăng trưởng GDP và sự lạm phát trong tình hình khủng hoảng kinh tế hiện nay; Ngành bán lẻ hiện đại đượchiệndiệnrất nhiều ở TPHCM và Hà Nộinhưng rấtít ở thành phố loại2 như Hải Phòng,ĐàNẵng,Nha Trang và CầnThơ; Số lượng củamặtbằng bán lẻ hiện đạităng nhưng không tương thích vớichất lượng. Sự phân bổ giàu nghèo/cơ sở hạ tầng ảnh hưởng quan trọng cho việc quyết định xác định vị trí,xây dựng máy hoặcmở mộtcửa hàng đạilý; Mặtbằng bán lẻđắttiềnvídụ như tạicácvị trí đắc địatại thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê thường là từ 100 USD tới 200 USD/m2/tháng; CBRE Page 28

29 BẤT ĐỘNG SẢN BÁN LẺ ViỆT NAM T Ầ M NHÌN VIỆ T NAM Sựđổimớivàcảithiệncủacáccửa hàng bán lẻ nhà phố sẽ tiếptục gây áp lực lên giá thuê,đặc biệt khu vực ngoài trung tâm thành phố. Các vấn đề của các trung tâm bán lẻ không trựcthuộc trung tâm là về phân bổ khách thuê. Nhiềudự án có thể chuyển sang hướng cho thuê vớidiện tích lớn cho các nhà bán lẻ chuyên nghiệp (trung tâm thương mại, đơnvị quản lý trung tâm mua sắm) Ngày càng nhiều các nhà bán lẻ cao cấpvàothị trường. Mô hình bán lẻ mang phong cách quốctế vẫntiếptục: các chuỗicửa hàng thức ăn nhanh liên tụcmở rộng Chuyển đổi các chợ truyềnthống thành trung tâm thương mại. Nhu cầu ngày càng tăng đến từ: Các chuỗibánlẻ Việt Nam mở rộng toàn quốcnhư FPT, cà phê Trung Nguyên. F & B, nhu cầu thiết yếu hàng ngày, hàng tiêu dùng nhanh sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường CBRE Page 29

30 BẤT ĐỘNG SẢN BÁN LẺ THẾ GiỚI BÀI HỌ C TỪ ICSC WORLD SUMMIT & MIPIM ASIA Bán lẻ mở rộng toàn cầu Các tầng lớp trung lưu mới nổi Đỉnh cao củasự phát triển trong các thị trường đãtrưởng thành làm dấy lên sự phát triển của các thị trường mới nổi Bất động sản ngành bán lẻ như là mộtchiếnlược đầutư Nhu cầuviệclàm Không gian công cộng bằng với khách thuê lớnmới Trung tâm mua sắm cung cấpmộtvaitrònhất định trong xã hội Mạng xã hội vàmua sắmtrênmạng. CBRE Page 30

31 VUI LÒNG ĐIỀN VÀO BẢNG PHẢN HỒI Ý KiẾN

32 VĂN PHÒNG CBRE TOÀN CẦU CÁM ƠN 2012 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd. This report has been prepared in good faith and with due care by CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd. We obtained some of the information above from sources we believe to be reliable. However, we have not verified the accuracy of the information which we obtained from other sources and make no guarantee, warranty or representation about it. We include projections, opinions, assumptions or estimates which are made with careful considerationoffactorsknowntousfor example only, and they may not represent current or future performance of the market. This information is designed exclusively for use by CB Richard Ellis clients, and cannot be reproduced without prior written permission of CB Richard Ellis. CBRE Page 32