VPLIV FINANČNE IN GOSPODARSKE KRIZE NA NEPREMIČNINSKI TRG V SLOVENIJI

Organizacija in management kadrovskih in izobraževalnih procesov VPLIV FINANČNE IN GOSPODARSKE KRIZE NA NEPREMIČNINSKI TRG V SLOVENIJI Mentor: izr. prof. dr. Aleš Novak Kandidatka: Polonca Hribar Kranj, junij 2016

ZAHVALA Zahvaljujem se mentorju dr. Alešu Novaku za vodenje in strokovno pomoč pri izdelavi diplomskega dela. Prav tako se zahvaljujem Vesni Žagar za lektoriranje diplomske naloge. Posebna zahvala gre tudi moji družini in prijateljem za spodbudo in podporo v času pisanja diplomskega dela.

POVZETEK Trg nepremičnin je zaradi številnih dejavnikov, ki vplivajo nanj, dober kazalec družbenih in ekonomskih razmer na določenem geografskem območju. V Sloveniji smo negativne spremembe na nepremičninskem trgu občutili kmalu po izbruhu svetovne gospodarske in finančne krize. V diplomskem delu smo preučili dve razvojno povsem različni slovenski regiji, osrednjeslovensko in podravsko. Ugotavljali smo, v kakšni meri je gospodarska kriza prizadela trg nepremičnin tako v eni kot v drugi regiji, ter podali možne rešitve, predvsem v oblikah alternativnih načinov bivanja. KLJUČNE BESEDE - nepremičnine - nepremičninski trg - gospodarska kriza - cene nepremičnin ABSTRACT Due to many influencing factors, the real estate market is a good indicator of social and economic situation in any geographical area. Soon after the beginning of global economic and financial crisis Slovenia has experienced negative effects on the real estate market. In this thesis, we studied two completely diverse Slovenian regions regarding economic development, Osrednjeslovenska and Podravska. We investigated the effects of the economic crisis to the real estate market in both regions and presented possible solutions, mainly in the form of alternative ways of living (types of residence). KEYWORDS - real estate - real estate market - economic crises - real estate prices

KAZALO 1. UVOD... 1 1.1. NAMEN IN CILJ DIPLOMSKE NALOGE... 1 1.2. METODOLOGIJA... 2 2. ZGODOVINA NASTANKA NEPREMIČNINSKEGA TRGA PRI NAS... 3 3. NEPREMIČNINE... 6 3.1. TRG NEPREMIČNIN... 6 3.2. NEPREMIČNINSKA KRIZA IN POSLEDICE... 8 4. ANALIZA SLOVENSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA PRED FINANČNO IN GOSPODARSKO KRIZO... 12 4.1. ANALIZA SLOVENSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA PO LETU 2008... 13 4.2. ANALIZA SLOVENSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA DANES. 18 5. PRIMERJAVA OSREDNJESLOVENSKE IN PODRAVSKE REGIJE... 22 5.1. OSREDNJESLOVENSKA REGIJA... 23 5.2. PODRAVSKA REGIJA... 30 5.3. ANALIZA REZULTATOV MED OSREDNJESLOVENSKO IN PODRAVSKO REGIJO... 37 6. PREDLOGI ZA IZBOLJŠANJE NEPREMIČNINSKEGA TRGA... 41 7. ZAKLJUČKI IN OCENE... 44 LITERATURA IN VIRI... 45

1. UVOD V diplomski nalogi smo predstavili nepremičninski trg v Sloveniji pred finančno in gospodarsko krizo leta 2008 in po njej. Lastništvo nepremičnin pri nas predstavlja zelo pomemben eksistenčni dejavnik, saj sodimo v sam evropski vrh po deležu lastniških nepremičnin. Temu botrujejo množični nakup družbenih stanovanj po osamosvojitvi na začetku devetdesetih let in gospodarska rast Slovenije ter pridružitev EU leta 2004. Po izbruhu svetovne finančne in gospodarske krize leta 2008 so se razmere na slovenskem nepremičninskem trgu bistveno spremenile. Številna gradbena podjetja so šla v stečaj. Ponudba je presegla povpraševanje, kupna moč je padla, zgodil se je kreditni krč. Posledično so se znižale cene nepremičnin, število prodajnih transakcij je upadlo. Trenutno so se gospodarske razmere nekoliko izboljšale, nepremičninski trg počasi oživlja, vendar je usoda trga še vedno negotova. 1.1. NAMEN IN CILJ DIPLOMSKE NALOGE V Sloveniji imamo nepremičninski trg različno razdeljen po posameznih regijah in temu primerno tudi kupno moč. Zanimalo nas je, kako se je nepremičninski trg v posameznih regijah (osrednjeslovenska in podravska) odzval na nastalo krizo. Cilji diplomskega dela so bili: preučiti značilnosti in dejavnike, ki vplivajo na razmere na slovenskem nepremičninskem trgu; preučiti posledice finančne in gospodarske krize; preučiti vlogo države na nepremičninskem trgu; preučiti alternativne možnosti, ki so se pojavile kot odgovor na nepremičninsko krizo; preučiti vlogo alternativnih oblik pri oblikovanju nepremičninskega trga. Predvideni rezultati naloge Rezultate diplomske naloge lahko opredelimo kot izsledke analize stanja raziskovanih dejavnikov. Ugotovili smo, na kakšen način in v kolikšni meri vpliva določen dejavnik na stanje nepremičninskega trga v posamezni regiji ter kako se raziskovani dejavniki med seboj prepletajo. Priporočili smo možne izboljšave ter ugotovili, kje obstajajo še neizkoriščene možnosti in kako jih lahko realiziramo. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 1

Poudarek je bil predvsem na novih oblikah bivanjskih skupnosti in možnih prestrukturiranjih znotraj obstoječega sektorja nepremičnin. 1.2. METODOLOGIJA Pri raziskavi in obdelavi izbranega problema smo uporabili deskriptivni in analitični pristop. V okviru deskriptivnega pristopa smo uporabili naslednje metode: metodo deskripcije (opis dejstev, procesov in pojavov) in metodo kompilacije (povzetek spoznanj, stališč, sklepov ter rezultatov domačih in tujih avtorjev, želeli pa smo priti do novih samostojnih spoznanj in sklepov). V okviru analitičnega pristopa smo uporabili primerjalno metodo, saj smo na ta način ugotavljali razlike med posameznima regijama (osrednjeslovenska in podravska) pred nepremičninsko krizo in po njej. Z metodo sklepanja smo na podlagi primerjalnih rezultatov dokazali postavljeno raziskovalno tezo, da so cene nepremičnin v osrednjeslovenski regiji kljub krizi še vedno višje kot v podravski regiji. Za zbiranje podatkov in informacij smo kot orodje raziskovanja uporabili najrazličnejše raziskovalne analize, statistične podatke in podatke GURS, v pomoč so nam bili domača in tuja literatura ter internetni viri. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 2

2. ZGODOVINA NASTANKA NEPREMIČNINSKEGA TRGA PRI NAS Slovenski nepremičninski trg je do leta 1990 deloval znotraj jugoslovanskega trga. V tem času so prevladovala družbena stanovanja, ki jih je upravljala država, najemnine so bile relativno nizke. Ljudem je bilo to okolje prijazno, saj je država vsem zagotavljala primerno stanovanje za zelo dostopno ceno. Zaradi ugodnih kreditov in visoke inflacije je bila množici državljanov omogočena tudi gradnja lastnih hiš. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Od osamosvojitve naprej že lahko govorimo o samostojnem slovenskem nepremičninskem trgu. Zaradi nove kapitalistične družbene ureditve se je spremenil lastniški trg nepremičnin in povsem porušil trg družbenih stanovanj. Kapitalizem ni dopuščal državne lastnine na enak način in v enakem obsegu, kot ga je socializem. S tako imenovanim Jazbinškovim zakonom se je pričelo lastninjenje nepremičnin in nepremičninskega trga. Družbena stanovanja je bilo mogoče odkupiti po izredno nizkih cenah, daleč od tržnih. Država je tako dosegla hitro privatizacijo družbenih stanovanj. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Privatizacija je trajala dve leti, od oktobra 1991 do oktobra 1993. V tem času je bilo prodanih 139.087 od skupno 220.000 stanovanj v družbeni lasti. Preostala stanovanja so bila v večini denacionalizirana. Zaradi dolgotrajnih postopkov denacionalizacije se po tem zakonu stanovanja še vedno kupujejo. (Dnevnik.si) Kmalu so se pokazale tako pozitivne kot negativne posledice Jazbinškovega zakona. Pozitivni vidik je bil, da so ljudje poceni prišli do lastnih nepremičnin. Država je z nizkimi cenami nekako podarila državljanom lastnino, ki je osnova kapitalizma, in jih materialno pripravila na novo družbeno ureditev. Dejstvo, da so bila stanovanja zgrajena z družbenim denarjem, ki so ga prispevali tudi državljani, ki so ta stanovanja uporabljali, je opravičevalo nizke cene. (http://www.slonep.net/info/nepremicninskitrg/zgodovina) Kazale so se tudi negativne posledice. Novi lastniki niso bili poučeni, kako ravnati z lastnino. Ker nekateri niso imeli dovolj sredstev za vzdrževanje nepremičnin, je prišlo do zanemarjanja in propada stavb in posledično do slabega videza vse okolice. Ljudje niso razumeli pomena skupne lastnine in prihajalo je do sporov glede upravljanja lete. Zakon je bil tudi diskriminatoren, najemnikov družbenih stanovanj ni obravnaval enako. Primeri so lastniki hišniških stanovanj in najemniki denacionaliziranih stanovanj, ki teh stanovanj niso mogli kupiti, zakon pa jim tudi ni omogočal nakupa drugih primernih nepremičnin. Jazbinškov zakon je bil kljub nekaterim pozitivnim vplivom sprejet prehitro in nepremišljeno, posledice pa na trgu čutimo še danes. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 3

Trg najemnih stanovanj je v 90. letih pokrival dve področji razvoja. Prvo področje, neprofitna najemna stanovanja, je urejala država. Zaradi neustrezne zakonodaje zasebni kapital na to področje ni vstopal. Drugo področje so bila tržna najemna stanovanja. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Trg najemnih neprofitnih stanovanj je bil še do nedavnega zelo neurejen, posledica tega je bil razmah oddajanja nepremičnin na črno. Slaba zakonodaja je botrovala nezadostni zaščiti najemnikov. S strani države ni bilo storjeno ničesar, da bi lastnike spodbujali k legalnemu oddajanju. Nasprotno, davčna politika je lastnike, ki so nepremičnine oddajali legalno, zelo obremenila. Trg poslovnih nepremičnin, kjer nastopajo pravne osebe, že ves ta čas deluje razmeroma urejeno in pregledno, saj mora biti poslovanje skladno z zakonodajo. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Nepremičninski trg se je v prvi polovici 90. let šele dobro oblikoval. Državna zakonodaja ni bila ustrezno izoblikovana, veliko je bilo nepravilnosti, posledice pa so trpeli državljani oziroma kupci nepremičnin. Delovanje nepremičninskih agencij ni bilo regulirano, prihajalo je do goljufanja kupcev. Oškodovani so bili posamezni kupci in te nepravilnosti niso bile tako odmevne. Drugače je bilo pri nakupu oz. prodaji novogradenj, prizadetih je bilo več ljudi, nepravilnosti so prišle v medije. Zaradi velike medijske odmevnosti v dveh primerih, Zbiljski gaj in Trzinski grad, je država leta 2004 sprejela Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih hiš, ki je prinesel bistveno večji obseg varovanja pravic kupcev stanovanj in je onemogočil ponovno oškodovanje kupcev. (Računovodja.com) Kot navaja Premk (2007, str. 15), je bil korak v smeri zakonske regulacije zaradi velikega vpliva nepremičninskega trga na celotno gospodarstvo Slovenije nujno potreben. Uredila se je tudi zakonodaja o nepremičninskem posredovanju, nepremičninski posredniki morajo imeti ustrezno izobrazbo in pridobljeno licenco za opravljanje dela. Agencije morajo svojo dejavnost za primer zlorab zavarovati pri zavarovalnici. V primerjavi z nekaterimi trgi v zahodnoevropskih državah je zgodovina slovenskega nepremičninskega trga zelo kratka, nanj sta najbolj vplivala Jazbinškov zakon in nacionalna stanovanjska varčevalna shema. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Lokalni nepremičninski trgi so se v drugi polovici 90. let začeli razlikovati. Zaradi velikega pritiska na Ljubljano so cene v prestolnici začele rasti. Vzporedno je bila Slovenija tik pred vstopom v EU, ki je med drugim zahtevala dolgoročno varčevanje prebivalstva. Z namenom spodbujanja varčevanja je država oblikovala nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo. Namen je bil, da bi lahko vsi varčevali po ugodnih pogojih. Z dodatnimi premijami so varčevalci dobili še dodatno spodbudo. Varčevanje po tej shemi je bilo s strani države Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 4

predstavljeno kot varčevanje za nakup nepremičnin, vendar varčevalci z nobenim pravnim sredstvom niso bili k temu zavezani. V drugi polovici 90. let se je pojavil upad novozgrajenih stanovanj. Trgi, kot je bila Ljubljana, so bili zaradi večjega povpraševanja najbolj prizadeti, cene so rastle. Upravičena predvidevanja o nizkem številu varčevalcev za nakup stanovanj so cene nepremičnin še povečale, posledično pa povsem razvrednotile privarčevana sredstva. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Po vstopu Slovenije v EU leta 2004, so se na nepremičninskem trgu pojavili novi kupci iz tujine. Sprva so se ljudje bali, koliko nepremičnin bodo tujci pokupili in kakšne bodo posledice, vendar njihova prisotnost nepremičninskega trga ni bistveno zaznamovala. (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/zgodovina) Zanimajo jih predvsem hiše na podeželju, apartmaji v zdraviliških središčih in stanovanja v Ljubljani. Po navedbah Financ je v zadnjem času veliko povpraševanja po nepremičninah s strani državljanov nekdanje Sovjetske zveze. Stanovanja srednjega cenovnega razreda iščejo v Ljubljani, na obali in v okolici Rogaške Slatine, zanimajo jih tudi poslovne nepremične, kot so hoteli, restavracije in zdravilišča. Italijani kupujejo predvsem na Primorskem, najbolj jih zanimajo novejše hiše. Na Gorenjskem ni veliko transakcij, med kupci najdemo Angleže, Ruse in druge Evropejce. V Pomurju in Podravju so na začetku največ kupovali Angleži, v zadnjem času prednjačijo Rusi, iščejo predvsem stare in poceni kmetije ter apartmaje v bližini zdravilišč. Tujce privablja predvsem lepa in neokrnjena narava, žal pa jih neprijazna birokracija pogosto odvrne od nakupa. (Siol.net, 2014) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 5

3. NEPREMIČNINE Slovar slovenskega knjižnega jezika pravi, da je nepremičnina stvar, ki po svoji naravi ne more spremeniti mesta oziroma položaja. Običajno pa nepremičnino razumemo kot nepremično lastnino. Predstavlja pravico do lastništva zemljišča in določenega dela nad njim ter pod njim. V skladu s SPZ (Stvarnopravni zakonik, 2002) je nepremičnina prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Nepremičnina je torej zemljiška parcela, kot sestavino pa razumemo vse, kar s splošnim prepričanjem šteje za del druge stvari. Zanje je značilno, da ne morejo biti samostojen predmet stvarnih pravic, dokler se ne ločijo od glavne stvari. Z načelom povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) v 8. členu SPZ navaja:»vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na, nad ali pod nepremičnino, je sestavina nepremičnine, razen če je z zakonom drugače določeno.«iz tega lahko sklepamo, da so nepremičnine vsa zemljišča, stavbe, ceste, mostovi, skratka vse, kar je zemljišču pritrjeno. Nepremičnine razumemo tudi kot imetje, premoženje, ki je negibljivo, nepremično. So tudi predmet vlaganja, varčevanja, predvidevanj, trgovanja, s čimer so povezani tako dohodki kot stroški. Nepremičnine delimo po osnovi namena in dejanske uporabe: (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/nepremicnine) stanovanjske nepremičnine (stanovanjske zgradbe, hiše in zemljišča, namenjena gradnji stanovanj), poslovne nepremičnine (zgradbe s pisarniškimi prostori, trgovski centri, hoteli, stavbna zemljišča za gradnjo stavb za poslovno dejavnost), industrijske nepremičnine (proizvodne zgradbe, skladišča, rudniki, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost), nepremičnine za posebne namene (zgradbe za dejavnost izobraževalnih institucij, bolnišnice, pokopališča), kmetijske nepremičnine (kmetije, travniki, gozdovi), javne nepremičnine (ceste, parki, upravne zgradbe, javni športni objekti, šole in druge javne nepremičnine). 3.1. TRG NEPREMIČNIN Trg nepremičnin je mesto, kjer se srečujeta prodajalec (ponudba) in kupec (povpraševanje). Osnovni namen nepremičninskega trga je obveščanje o vrednostih nepremičnin ter menjava lastništva med prodajalcem in kupcem nepremičnine. Tako kot vsak drug trg ima tudi nepremičninski trg svoje zakonitosti in pravila, po katerih deluje. (http://www.financnislovar.com/definicije/nepremicninski-trg.html) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 6

V skladu s Cirman, Čok, Lavrač in Zakrajšek (1999, str. 9), so pomembnejše značilnosti nepremičninskega trga: lokalizirana konkurenca Konkurenčnost nepremičnin na posameznem območju je pogojna zaradi nepremičnosti, heterogenost in trajnosti nepremičnin. Vsaka nepremičnina ima svojo značilnost. Da bi jo kupci bolje spoznali, si jo morajo ogledati. Konkurenčnost se kaže tudi med regijami, tako po vrednosti kot številu transakcij. slojevito povpraševanje Ljudje kupujemo in uporabljamo nepremičnine v določene namene. Lahko opazimo, da so nepremičninski strokovnjaki navadno specializirani za posamezno nepremičninsko področje. Slojevitost trga se kaže tudi v različnem gibanju ponudbe in povpraševanja, kar povzroča različno aktivnost v posameznih segmentih: stanovanjski trg je zelo aktiven v nasprotju s trgom enodružinskih hiš. slaba obveščenost tržnih udeležencev Nepremičninski strokovnjaki skrbijo za pretok tržnih informacij in varne transakcije, kar podraži transakcije. fiksna kratkoročna ponudba Ponudba in povpraševanje se dolgoročno navadno uskladita. Kratkoročno nespremenljiva ponudba se na razgibano povpraševanje v krajših obdobjih težko odziva. Ponudba in povpraševanje sta odvisna od različnih ekonomskih, političnih in socialnih dejavnikov. Na povpraševanje najbolj vplivajo naslednji dejavniki: (http://www.slonep.net/info/nepremicninski-trg/nepremicninski-trg) dohodki in zaposlenost prebivalstva, ponudba posojil, obrestne mere, posojilna sposobnost prebivalstva, cene parcel, gradbenega materiala in dela, zakonodaja, regulacije, cene nepremičnin. Najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na ponudbo: razpoložljivost nepremičnin, cene nepremičnin, obdavčenje, donosnost in varnost vlaganja v druge oblike naložb. Močan vpliv na nepremičninski trg ima država. Skrbeti mora za naloge trga, ki jih sam ni zmožen urejati. Država omogoča zakonsko podlago za njegovo delovanje kot je urejanje zavarovanja kreditov in zaščita udeležencev pred zlorabami. Vpliva tudi na regulacijo trga, in sicer tako, da z dotokom lastnih nepremičnin na trg ali s spremembo Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 7

nezazidljivih zemljišč v zazidljiva zagotavlja, da ne pride do prevelikega povpraševanja. Država z zakonom zagotavlja varnost bivanja v nepremičninah s tem, da določi, kaj lahko lastnik nepremičnine z njo dela in česa ne sme. Pravica države je tudi obdavčenje nepremičnin s ciljem izboljšanja okolja, kar posledično zviša ceno nepremičnin. (http://www.slonep.net/info/nepremicninskitrg/nepremicninski-trg) 3.2. NEPREMIČNINSKA KRIZA IN POSLEDICE V finančnem slovarju je recesija oziroma kriza definirana kot navadno nekaj mesecev trajajoče zmanjševanje gospodarske aktivnosti znotraj ekonomije. Posledice se kažejo v negativni gospodarski rasti, merjeni z zmanjševanjem celotnega bruto domačega proizvoda v državi (BDP) dve četrtletji zapored. Da je ekonomija v recesiji, govorimo takrat, ko je rast BDP-ja v četrtletju v primerjavi s prejšnjim negativna dvakrat zapored. (http://www.financnislovar.com/definicije/recesija.html) Večina kriz nastaja z rastjo balona, kjer se cene določenega premoženja dvignejo daleč nad svojo osnovno vrednost. Tovrstno napihovanje balona gre pogosto z roko v roki s povečevanjem kreditov, ko si vlagatelji izposojajo denar ter vstopajo na trg. Premoženjski baloni pogosto spremljajo obsežno rast kreditne ponudbe, kot je navedeno v Roubini in Mihm (2010, str. 16). S pokom nepremičninskega balona leta 2007 v ZDA je nepremičninska kriza dobila svetovne razsežnosti in je ena najhujših po veliki gospodarski krizi leta 1929. (Predstavitev.wordpress.) Borzni indeksi so se prepolovili, iz finančnega sektorja se je razširila v realno gospodarstvo, kot navaja Štiblar (2008, str. 143). Pohlep in pokvarjenost finančnih institucij sta pripeljala do prezadolženosti podjetij in plačilne nesposobnosti bank. Posledice še vedno čuti ves svetovni ekonomski sistem. (Predstavitev.wordpress.com) Razlogi za izbruh nepremičninske krize so nastali dolgo pred nepremičninskim balonom in izhajajo iz jedra danes v svetu prevladujoče liberalne oblike tržnega sistema, kot navaja Štiblar (2008, str. 19). V ZDA so cene nepremičnin od leta 1997 do leta 2006 zaradi stalnega povpraševanja strmo naraščale. Enega izmed dejavnikov, ki je pripeljal do povečanega povpraševanja, najdemo v zakonskih podlagah iz leta 1977, ki so preprečevale vsakršno diskriminacijo bančnih uslužbencev do prosilcev za kredit. Vlada ZDA je s tem hotela povečati odstotek lastništva nepremičnin. Kazni za diskriminacijo so bile Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 8

zelo stroge, kar zaradi rasne diskriminacije v Ameriki lahko označimo kot pozitivno. Po drugi strani pa je to pomenilo, da so banke morale začeti dajati kredite tudi prosilcem s slabšimi dohodki in s tem tvegati, da posojila ne bodo vrnjena. Finančne ustanove so pod vedno večjim pritiskom države začele popuščati. Znižale so merila za pridobitev kredita, prav tako višino potrebnega lastnega vložka. Nakup nepremičnin je postal dostopnejši, povpraševanje po nepremičninah se je večalo, cene so rastle. (Predstavitev.wordpress.com) Dejavnik, ki je pomembno vplival na povečano povpraševanje po nepremičninah v ZDA, je bil tudi tako imenovani»dot.com bubble«, ki je počil leta 2000. Pred pokom balona so veliki investitorji vlagali v hitro rastoča internetna podjetja, naenkrat pa so ostali brez možnosti za vlaganje in zaslužek. Namesto vlaganja na borzo so začeli vlagati v rastoči nepremičninski sektor, kar je še dodatno zvišalo cene nepremičnin. H krizi so prispevali še razni podjetniški škandali, med vzroke lahko prištejemo tudi napad na stolpa WTC v New Yorku 11. septembra 2001. Da bi ponovno oživili trg, je FED (centralna banka ZDA) občutno znižala obrestno mero. Posojila so postala poceni, dostopnost nepremičnin se je povečala, cene pa so se zvišale. (Predstavitev.wordpress.com) Pri tem je treba omeniti še spremembo pravil o obveznih rezervah leta 2004, s katero je pet največjih bančnih ustanov dobilo zeleno luč pri dodatnem zadolževanju za vlaganje v nepremičninske sklade, kar je seveda tudi vodilo do večjega povpraševanja in dviga cen. Povpraševanje po nepremičninah je torej pripeljalo do kritične točke in posledično do poka balona. (Predstavitev.wordpress.com) Kot navaja Štiblar (2008, str. 19), je bil za številne glavni razlog končnega padca svetovnega bančnega sistema stečaj investicijske banke Lehman Brothers leta 2008. Borzni indeksi so v tem času povsod po svetu doživljali največje padce. Svetovni finančni sektor je zadela nelikvidnost in posledično insolventnost. Zaradi strahu pred zlomom globalnega finančnega sistema ter ekonomskimi in socialnimi posledicami so države uporabile javna sredstva in z njimi prevzemala tveganja. Pri tem so nekatere zašle v težave, saj je bila načeta njihova plačilna bilanca, kot je navedeno v Prašnikar in Cirman (2008, str. 55). Najprej so začela propadati gradbena podjetja in investicijske banke, ki so bile povezane z nepremičninami. Ker kreditojemalci niso več mogli vračati posojil, banke niso imele več sredstev za nova posojila, kar pa je bistveni vir dohodka za banke. Banke so druga za drugo bankrotirale. (Predstavitev.wordpress.com) Na finančnih trgih velja star pregovor, da ko Amerika kihne, se prehladi ves preostali svet. Ta trditev drži, saj so ZDA največje in najvplivnejše gospodarstvo na svetu. Kriza se je razširila v Evropo, Kanado, Brazilijo, Rusijo, Indijo in na Kitajsko, kot je navedeno v Roubini in Mihm (2010, str. 115). Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 9

Zaradi finančnih težav v gradbenem, bančnem in pozneje še avtomobilskem sektorju je prišlo do odpuščanja delavcev, kar je povzročilo visoko stopnjo brezposelnosti. (Predstavitev.wordpress.com) Privarčevana sredstva prebivalcev in podjetij so se zaradi padca vrednosti delnic in točk vzajemnih skladov znižala, prav tako se je zaradi negotovih razmer znižala likvidnost bank, posojila so postala dražja. Kupna moč prebivalcev je padla, potrošnja je zamrla, posledično se je zmanjšala proizvodnja. (Katoliska-cerkev.si) Čeprav gospodarski kazalci v zadnjem času beležijo okrevanje gospodarstva in borzni indeksi rastejo, pa čedalje več finančnih strokovnjakov napoveduje nov globalni borzni zlom, kar pelje v novo gospodarsko in finančno krizo. (Delo.si, 2015) Potencialno nevarnost predstavljajo cene ameriških delnic, ki so precej visoke, kar predstavlja tveganje za finančno stabilnost. Borzni indeks S & P 500, ki pokriva 500 velikih ameriških korporacij, se strmo vzpenja. V primerjavi s časom padca Lehman Brothers je zdaj 40 odstotkov nad tedanjimi rekordnimi višinami, kar kaže, da je balon že zdaj večji kot pred zadnjim Lehmanovim pokom. (Delo.si, 2015) Graf 1: Tečaji delnic so za 40 odstotkov nad predkriznimi vrhovi Vir: DELO, 2015 Za blažitev posledic prejšnje krize so centralne banke po svetu začele tiskati denar in nižati obrestne mere, s tem pa ustvarjajo enake pogoje kot pred prejšnjo krizo. (Delo.si) EU je v deflaciji, čeprav bo do septembra 2016 Evropska centralna banka (ECB) v finančni sistem vsak mesec sprostila 60 milijard evrov. Prav tako se z deflacijo Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 10

spopadata ZDA in Japonska. Zaradi krize se je zmanjšalo povpraševanje in zato cene padajo. Potrošnja je manjša, proizvodnja se krči, zmanjšuje se zaposlitev. Padamo v spiralo in globalni finančni sistem se zdi kot igralnica, kjer se špekulira z milijardami. Glavni vpleteni manipulirajo s cenami, tehnologijami, informacijami in produkti ter imajo ves svet za talca. (Zamisli.si) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 11

4. ANALIZA SLOVENSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA PRED FINANČNO IN GOSPODARSKO KRIZO Zgodovinski, socialni, ekonomski in prostorski dejavniki močno vplivajo na vsak nacionalni trg nepremičnin. Tako so družbene in ekonomske spremembe v 90. letih korenito spremenile tok trga nepremičnin v Sloveniji. V tako imenovani tranziciji je plansko gospodarstvo postopoma prešlo v tržno gospodarstvo. Prišlo je do velikih sprememb v zakonodaji, ki določa zasebno lastnino. Med drugim je bil vzpostavljen mehanizem denacionalizacije. Trg nepremičnin se je zaradi pozne liberalizacije trga v Sloveniji razvijal počasneje kot v drugih tranzicijskih državah vzhodne Evrope. (Geodetski vestnik, 2009) Velik preobrat se je zgodil s približevanjem Slovenije Evropski uniji. Pogoj za vključitev v EU je bil vzpostavitev tržnega gospodarstva. To je narekovalo številne zakonske spremembe in vzpostavitev ustreznih institucij. Vzpostavljen je bil učinkovitejši trg nepremičnin s posodobitvijo zemljiškega katastra in drugih tehničnih infrastruktur ter uvajanjem tržnega vrednotenja nepremičnin. Sprejeta je bila nova zakonodaja na področju prostorskega planiranja, gradnje objektov, evidentiranja in registracije nepremičnin. V obdobju od leta 2003 do 2007 je slovenski trg nepremičnin nenehno rastel, število prodaj nepremičnin se je iz leta v leto povečevalo. Temu so botrovali ugoden razvoj gospodarstva, nizka brezposelnost in višanje življenjskega standarda. (Geodetski vestnik, 2009) Za to obdobje so bili značilni visoka ponudba stanovanjskih nepremičnin, presežno povpraševanje in posledično visoke cene nepremičnin. (Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2008) Graf 2: Število sklenjenih pravnih poslov z nepremičninami, Slovenija, 2003-2007 Vir: FURS, 2016 Graf 2 prikazuje trend rasti obsega prometa z nepremičninami v obdobju od leta 2003 do 2007 na podlagi števila sklenjenih pravnih poslov, od katerih je davčna uprava odmerila davek na promet nepremičnin. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 12

Z vstopom Slovenije v Evropsko unijo leta 2004 se je trg nepremičnin odprl tudi za kupce iz EU. Izboljšanje infrastrukture cest in prisotnost nizkocenovnih letalskih prevoznikov sta oddaljenim kupcem omogočila lažji dostop do našega trga. Povpraševanje tujih kupcev se je povečalo predvsem na področju hiš, zlasti po uvedbi evra in vključitvi Slovenije v Evropski sistem prostega pretoka oseb. Leta 2007 se je povpraševanje po nepremičninah še povečalo, saj je vedno več kupcev vlaganje v nepremičnine videlo kot finančno naložbo. (GURS, junij 2008) Nato je v drugi polovici leta 2007 prišlo do poka nepremičninskega balona in finančne krize v ZDA, katere val je dosegel tudi Evropo. Vse to je temeljito pretreslo tudi nepremičninski trg v Sloveniji. (GURS, junij 2008) 4.1. ANALIZA SLOVENSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA PO LETU 2008 Slovenija je ena izmed držav v Evropski uniji, ki jo je gospodarska kriza najbolj prizadela. (GURS, marec 2012) Že v začetku leta 2008 so se na trgu nepremičnin začele kazati razlike med ponudbo in povpraševanjem. Kupna moč prebivalstva je padala, zmanjšala se je dostopnost stanovanjskih kreditov, naraščati je začela brezposelnost. Vse to je vodilo do bistvenega zmanjšanja povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah. Napovedovalo se je daljše obdobje gospodarske krize, pričakovanja kupcev glede gibanja cen so se spremenila. Kljub temu so cene stanovanjskih nepremičnin še nekaj časa vztrajale na nivoju pred krizo, kar je povzročilo močan padec prodajnih poslov in podaljšanje prodaje. (GURS, marec 2009) Zaostrene gospodarske in socialne razmere, ki so sledile v naslednjih letih, so močno zaznamovale slovenski nepremičninski trg. Splošni svetovni trend padanja cen stanovanjskih nepremičnin se je odrazil tudi pri nas. Medlemu okrevanju slovenskega trga leta 2010 je ponovno sledil upad aktivnosti. (GURS, marec 2012) V gradbenem sektorju je prihajalo do visoke zadolženosti in plačilne nesposobnosti, sledile so prisilne poravnave večjih gradbenih podjetij, naložbeno okolje je postajalo vse slabše. Načrtovanje novogradenj se je zmanjšalo, ostajale so zaloge neprodanih stanovanj. Površina stanovanjskih stavb v izdanih gradbenih dovoljenjih se je leta 2011 v primerjavi z letom prej zmanjšala za skoraj 30 %, v primerjavi z letom 2007 pa za 60 %. (GURS, marec 2012) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 13

Graf 3: Število in površine načrtovanih stavb v izdanih gradbenih dovoljenjih, Slovenija, 2007-2011 Padec gradnje nestanovanjskih stavb se je začel že v letu 2010. Njihova površina v izdanih gradbenih dovoljenjih je bila leta 2011 40 % manjša kot leta 2007. Zmanjšala se je gradnja poslovnih stavb za trg in povečala gradnja v korist javnega dobrega, kjer so kot vlagatelji nastopali država in občine. Število izdanih gradbenih dovoljenj pravnim osebam za večje stanovanjske stavbe se je od leta 2007 do leta 2011 zmanjšalo za 80 %. Največji padec je bil zabeležen v letih 2008 in 2009. V letu 2010 je prišlo do začasne umiritve, leta 2011 pa znova do močnega padca. (GURS, marec 2012) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 14

Graf 4: Število izdanih gradbenih dovoljenj pravnim osebam za stanovanja v večstanovanjskih stavbah, 2007-2011 Zmanjšan obseg gradnje se je kazal tudi v načrtovanju gradenj družinskih hiš zasebnih vlagateljev. V primerjavi z letom 2007 se je leta 2011 število izdanih gradbenih dovoljenj za eno in dvostanovanjske hiše zmanjšalo za 40 %. Kljub temu, da je številka precej nižja kot pri gradnji stanovanj za trg, podatek kaže, da so draga zazidljiva zemljišča, visoki gradbeni stroški in nedostopnost kreditov okrnili tudi gradnjo fizičnih oseb. Graf 5: Število izdanih gradbenih dovoljenj fizičnim osebam za stanovanja v eno in dvostanovanjskih stavbah, 2007-2011 Pri stanovanjskih novogradnjah je prihajalo do velikih zalog. Veliko projektov je zaradi finančnih težav vlagateljev ostalo nedokončanih. Razlog za slabo prodajo lahko iščemo tudi v previsokih cenah. Kot primer lahko navedemo, da je bila leta 2010 cena za kvadratni meter novozgrajenega stanovanja v Ljubljani 3.700 eur, medtem ko je Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 15

bila cena za rabljeno stanovanje 2.400 eur za kvadratni meter. Povpraševanje na primarnem stanovanjskem trgu se je zmanjšalo tudi zaradi precejšnje razlike pri zadolževanju med nakupom rabljenega stanovanja in nakupom primerljive novogradnje. (GURS, marec 2012) Ne glede na neugodno gospodarsko okolje pa je sekundarni stanovanjski trg še vedno beležil relativno veliko povpraševanje. Razlog je bil v nižjih cenah in tudi v tem, da so se nakupi stanovanj financirali pretežno iz prodaje starih stanovanj. Po krizi nepremičninskega trga je bilo opaziti vzorec prilagajanja prometa sklenjenih poslov nihanju cen. Ko so se cene spustile, je začel promet naraščati in obratno. (GURS, marec 2012) Graf 6: Četrtletno gibanje povprečne cene in števila evidentiranih transakcij stanovanj, Slovenija, 2008-2011 Vir: GURS, 2016 Iz spodnje tabele 1 je razvidno, da je promet stanovanjskih nepremičnin leta 2011 v primerjavi z letom poprej nekoliko stagniral, promet s hišami pa se je celo nekoliko povečal. Skupno število evidentiranih transakcijskih poslov za stanovanja in hiše je bilo v letu 2011 za 35 % višje kot v letu 2009, ko smo beležili največjo nepremičninsko krizo. V primerjavi z letom 2007 pa še vedno za 37 % nižje. Zaradi posledice krize v gradbeništvu je bil leta 2011 zabeležen velik padec prometa za gradbena zemljišča, ki je bil celo večji kot v kriznem letu 2009. (GURS, marec 2012) Tabela 1: Število evidentiranih prodaj nepremičnin, Slovenija 2007 2011 2007 2008 2009 2010 2011 Stanovanja 11003 6719 5578 7240 6973 Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 16

Hiše 5726 3460 2250 3480 3605 Zemljišča za gradnjo 7409 6791 5700 6389 5514 Poslovne nepremičnine 377 363 428 810 735 Kmetijska zemljišča 7907 7490 4966 4810 5711 Gozdna zemljišča 1645 1668 1162 1279 1750 Najmanj Največ Vir: GURS, 2016 Promet s poslovnimi nepremičninami se je leta 2011 v primerjavi z letom prej nekoliko zmanjšal. Močno pa se je povečala prodaja kmetijskih in gozdnih zemljišč. Predvidevamo, da je tako povečanje med drugim spodbudilo urejanje lastniških razmerij, ko je leta 2010 Geodetska uprava opravila poskusni izračun tržnih vrednosti. Graf 7: Število evidentiranih prodaj nepremičnin, Slovenija 2007-2011 Vir: GURS, 2016 Leta 2009 je bilo zaznati največji padec cen stanovanjskih in poslovnih nepremičnin po krizi. V naslednjih letih so cene še naprej postopoma padale, vendar glede na slabe gospodarske razmere ne tako hitro, kot je bilo pričakovati. Cene za gradbena zemljišča se do leta 2010 niso bistveno spremenile, pozneje pa so zaradi težav v gradbeništvu padle pod ceno najbolj kriznega leta 2009. (GURS, marec 2012) Na splošno lahko rečemo, da so cene nepremičnin v Sloveniji naraščale v času Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 17

gospodarskega razcveta, v letih pred krizo. Najvišjo točko so dosegle leta 2008. Že to leto pa se je promet z nepremičninami začel upočasnjevati. Čas prodaje je postal daljši, kupci so postali bolj izbirčni. Več se je prodalo boljših in dražjih nepremičnin, tako da so se povprečne cene prodanih nepremičnin še nekoliko zvišale. Za najbolj krizno leto na trgu nepremičnin lahko označimo leto 2009. Cene stanovanjskih nepremičnin so se znižale v povprečju za 10 %, kar pa je bilo manj od pričakovanj. Leto 2010 je prineslo ponovno oživitev trga, cene so sicer rahlo padle, vendar glede na njihovo precenjenost in obseg realnega povpraševanja, premalo. So pa kupci postali zahtevnejši, tako pri izbiri kakovosti nepremičnin kot pri lokaciji. (GURS, marec 2012) Vzrok za nizek padec cen na slovenskem trgu tiči v primarnem trgu, od katerega sta odvisni ponudba in povpraševanje na sekundarnem trgu. Gradbeniki so špekulirali, da jim bodo visoke marže, ustvarjene v času razcveta, pomagale prebroditi krizo, in cen novogradenj niso zniževali. Seveda so se zaloge novih stanovanj slabo prodajale, večina velikih gradbenih podjetij je posledično in zaradi nezmožnosti plačevanja visokih kreditov propadla. Dodaten vzrok, da se cene novogradenj niso znižale, pa so banke, ki so svoje terjatve imele zavarovane s hipotekami in tako niso imele niti najmanjšega interesa znižati cen, saj bi morale v vsakem primeru prodaje teh nepremičnin izkazati izgubo. (GURS, marec 2012) 4.2. ANALIZA SLOVENSKEGA NEPREMIČNINSKEGA TRGA DANES V zadnjih dveh letih je v Sloveniji zaznati krepitev gospodarske rasti, kar pozitivno vpliva na delovanje nepremičninskega trga. Zaradi nekoliko povečane sprostitve dolgoročnih kreditov bank glede na prejšnja leta, se je povečalo povpraševanje predvsem po stanovanjskih nepremičninah na sekundarnem trgu. Veliko zanimanja je tudi za nakup nepremičnin iz propadlih projektov. Na področju poslovnih nepremičnin prevladujejo najemni posli. Ponudba lokalov in pisarniških prostorov je velika, najemnine so nizke. Kljub temu pa se je povpraševanje po nakupu poslovnih nepremičnin nekoliko povečalo. Povpraševanje po zemljiščih za gradnjo družinskih hiš ostaja enako prejšnjima dvema letoma. Vlagateljev za gradnjo večstanovanjskih objektov in poslovnih objektov še vedno ni. (GURS, marec 2015) Na slovenskem nepremičninskem trgu je bilo v prvem polletju 2015 zabeleženih 13.300 transakcij prodajnih poslov. Od drugega polletja 2014 se je to število zmanjšalo za 3 %, njihova vrednost pa za 11 %. Kljub temu trend sklenjenih poslov narašča, kar Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 18

je posledica oživljanja nepremičninskega trga po letu 2010, trend vrednosti nepremičnin pa zaradi nizkih cen pada. (GURS, september 2015) Graf 8: Število evidentiranih prodaj nepremičnin, Slovenija, polletno, 2009-2015 Vir: GURS, 2016 Iz grafa 8 je razviden trend naraščanja sklenjenih poslov. Na povečevanje ponudbe nepremičnin v veliki meri vpliva gradbena dejavnost, ki se je v zadnjih letih občutno zmanjšala. Gradnja nestanovanjskih stavb se je v letu 2014 rahlo povečala, v prvem polletju 2015 pa znova zastala. Zmerno povečanje je zaznati pri gradnji stanovanjskih stavb. Vrednost sklenjenih pogodb pa je bila kljub temu nižja. Po podatkih SURS je bilo v prvem polletju 2015 izdanih gradbenih dovoljenj za 42 stanovanj, medtem ko so jih v prvem polletju leta 2007, v času največjega porasta novogradenj, izdali za 2900 stanovanj. (GURS, september 2015) Podatki o izdanih gradbenih dovoljenjih potrjujejo, da vlagateljev za gradnjo za trg še vedno primanjkuje. To pomeni, da v naslednjih nekaj letih lahko pričakujemo nadaljnji padec ponudbe novogradenj. (GURS, marec 2015) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 19

Graf 9: Število in površine načrtovanih stavb v izdanih gradbenih dovoljenjih, Slovenija, 2007-2014 Iz grafa 9 je razbrati padec števila izdanih gradbenih dovoljenj za stanovanjske in nestanovanjske novogradnje. Omenimo lahko tudi zmanjšano ponudbo neprodanih stanovanj iz propadlih projektov. Mednje spadata največji stanovanjski soseski Nokturno v Kopru in Celovški dvori v Ljubljani, ki sta začasno umaknjeni s trga. (GURS, marec 2015) Na sekundarnem trgu so se prvič po dveh letih padanja cene za rabljena stanovanja nekoliko zvišale. Promet na tem trgu se je okrepil, opaziti je povečanje transakcij. Tega pa ne moremo trditi za stanovanjske novogradnje. V primerjavi s prejšnjim letom je zaznati manj transakcij, a še vedno nekaj več kot v povprečju zadnjih dveh let. So pa cene novogradenj nekoliko višje kot prejšnje leto. Na Sursu pojasnjujejo, da gre za normalna nihanja. (Financnitrgi.com) Lahko dodamo, da je posledica trenda rasti cen novogradenj tudi zmanjšanje deleža prodaj iz propadlih projektov. (GURS, september 2015) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 20

Graf 10: Povprečne cene rabljenih stanovanj (v eur/m2), polletno, 2013-2015 Iz grafa 10 je razviden šibak trend rasti na vseh obravnavanih območjih. Cene rabljenih hiš so se v drugem četrtletju 2015 glede na prvo četrtletje nekoliko zvišale, cene novih družinskih hiš pa so se v enakem obdobju rahlo znižale. Cene rabljenih družinskih hiš so bile v prvem četrtletju 2015 približno enake kot konec leta 2006. (Financnitrgi.com) Trenutno so napovedi na nepremičninskem trgu obetavne. Ne moremo sicer napovedati obrata cen nepremičnin, pozitivni dejavniki, kot so gospodarska rast, večja kupna moč, večje zaposlovanje in nizke cene nepremičnin, pa že vplivajo na večje povpraševanje po nepremičninah. Vsekakor je treba upoštevati tudi možno poslabšanje gospodarskih razmer, ki bi pozitivne trende na trgu nepremičnin obrnilo. (Financnitrgi.com) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 21

5. PRIMERJAVA OSREDNJESLOVENSKE IN PODRAVSKE REGIJE Za Slovenijo je značilna precejšnja geografska, demografska, gospodarska in infrastrukturna raznolikost. Posledično se te razlike kažejo tudi v razslojevanju nepremičninskega trga. Teritorialno gledano je Slovenija sestavljena iz 12 statističnih regij, in sicer (https://www.stat.si/doc/pub/regije-2014.pdf): gorenjske regije, goriške regije, jugovzhodne Slovenije, koroške regije, notranjsko-kraške regije, obalno-kraške regije, osrednjeslovenske regije, pomurske regije, podravske regije, savinjske regije, spodnjeposavske regije, zasavske regije. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 22

Graf 11: Statistične regije v Sloveniji Podrobneje si bomo ogledali osrednjeslovensko in podravsko regijo. Osrednjeslovenska regija je že od nekdaj veljala za razvitejšo, v nasprotju s podravsko regijo, ki je že v preteklosti sodila med manj razvite. Raziskali bomo, kako je gospodarska in finančna kriza vplivala na obe regiji in ali je razlika v razvitosti po krizi med regijama manjša. Preučili bomo tako splošne kot tudi demografske in gospodarske značilnosti obeh regij, primerjali dobljene podatke in ugotovili, kako preučevana merila vplivajo na cene nepremičnin v obeh regijah. 5.1. OSREDNJESLOVENSKA REGIJA Osrednjeslovensko regijo sestavlja 26 občin: Borovnica, Brezovica, Dobrepolje, Dobrova - Polhov Gradec, Dol pri Ljubljani, Domžale, Grosuplje, Horjul, Ig, Ivančna Gorica, Kamnik, Komenda, Litija, Ljubljana, Logatec, Log - Dragomer, Lukovica, Medvode, Mengeš, Moravče, Škofljica, Šmartno pri Litiji, Trzin, Velike Lašče, Vodice in Vrhnika. (http://www.stat.si/obcine/sl/2015/region/index/8) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 23

Tabela 2: Osrednjeslovenska regija, statistični podatki in kazalniki Statistični podatki Statistični kazalniki Površina, km 2, po 1. 7. 2015 2.555 Gostota prebivalstva, preb/km 2, 1. 7. 2015 209,3 Število prebivalcev, po 1. 7. 2015 508.607 Povprečna starost prebivalcev, leta, po 1. 7. 2015 38,7 Naravni prirast, 2014 1.860 Naravni prirast, št./1.000 preb., 2014 6 Število učencev, 2012/2013 43.664 Prebivalci, stari 0-14 let, %, po 1. 7. 2015 16 Število dijakov, 2014 19.064 Prebivalci, stari 65 let ali več, %, po 1. 7. 2015 13,6 Število študentov, 2014 21.620 Skupni prirast, št./1.000 preb., 2014 6,0 Število delovno aktivnih prebivalcev, 10.2015 Število zaposlenih oseb, 1. 11. 2015 Število registriranih brezposelnih oseb, 10.2015 Povprečna mesečna bruto plača, regija prebivališča, 2013 275.615 252.762 Prebivalci, stari 25-64 let, brez izobrazbe ali z nepopolno osnovno šolo ali osnovno šolo, %, 2014 Prebivalci, stari 25-64 let, z višjo ali visoko izobrazbo, %, 2014 9,5 38,8 25.973 Stopnja registrirane brezposelnosti, %, 10.2015 10,7 1.781 Stopnja delovne aktivnosti, %, 2014 46,5 Število podjetij, 2015 62.066 Povprečna površina stanovanja, m 2, 31. 12. 2012 130 Bruto domači proizvod (BDP) v regiji, mio. EUR, 2013 Število cestnoprometnih nesreč, 2014 Število prenočitev turistov, 1. 10. 2015 13.480 BDP na prebivalca, EUR, 2013 24.845 4.965 Osebni avtomobili, št./1.000 preb., 31. 12. 2014 522 136.968 Količina zbranih komunalnih odpadkov, kg/preb., 2014 458 Regija meri 2.555 km, kar je 12,6 % površine slovenskega ozemlja, in šteje 508.607 prebivalcev, kar predstavlja skoraj četrtino prebivalcev Slovenije. Ima izjemno strateško lego, tako v državnem kot evropskem merilu. Leži v osrčju Slovenije, po gostoti prebivalcev je najgosteje naseljena, po številu prebivalcev je največja in po površini druga največja regija v Sloveniji. Izredno ugodna lega s prestolnico Ljubljano, ki je gospodarsko, politično, upravno, kulturno in znanstveno središče Slovenije, ter dobra prometna povezanost, saj je stičišče pomembnih mednarodnih prometnih koridorjev, sta bistveni prednosti regije, ki ji prinašata določene ugodnosti. (http://www.stat.si/obcine/sl/2015/region/index/8) Je gospodarsko najbolj razvita regija, ki je v letu 2013 ustvarila 37,3 % celotnega slovenskega BDP, torej več kot tretjino celotnega slovenskega BDP. (http://pxweb.stat.si/pxweb/database/regije/regije.asp) Po indeksu delovne migracije (126,3) lahko to regijo označimo kot zelo delovno. V letu 2014 je zabeleženih 270.635 delovnih mest, kar je za 21 % več od števila delovno aktivnih prebivalcev, ki v regiji tudi prebivajo. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 24

Posledično osrednjeslovenska regija beleži največje priseljevanje iz drugih regij, saj je iz zaposlitvenega vidika pomembna tudi za druge regije. Leta 2014 se je največ prebivalcev priselilo z Gorenjske (2345 oseb), drugi največji pritok je bil iz jugovzhodne Slovenije (2293 oseb). Značilen je tudi velik delež tujih državljanov med prebivalci. (http://pxweb.stat.si/pxweb/database/regije/regije.asp) Graf 12: Priselitve v osrednjeslovensko regijo iz ostalih regij, 2014 Osrednjeslovenska regija ima med vsemi regijami največ prebivalstva. Leta 2014 je bil naravni prirast prebivalstva v regiji 1.860 oseb, selitveni prirast s tujino 371 oseb in selitveni prirast med statističnimi regijami 1.042 oseb v dobro osrednjeslovenske regije. Skupni prirast na 1000 prebivalcev je bil precej višji od slovenskega (0,9) in je znašal 6 oseb. Tabela 3: Gibanje prebivalstva, 2014 Naravni prirast Selitveni prirast s tujino Selitveni prirast med statističnimi regijami Skupni prirast SLOVENIJA 2279-490 0 1789 Osrednjeslovenska 1860 371 1042 3273 Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 25

V tej regiji so plače zaposlenih najvišje. Povprečna bruto plača je leta 2013 v osrednjeslovenski regiji znašala 194 EUR več kot povprečna bruto plača v Sloveniji. Tabela 4: Povprečna mesečna bruto plača, 2015 SLOVENIJA 1.556 Osrednjeslovenska 1.720 V letu 2014 je bilo v osrednjeslovenski regiji registriranih 62.066 podjetij, kar v celotnem slovenskem prostoru predstavlja tretjino vseh. V primerjavi z regijami v celotni Sloveniji je posamezno podjetje v osrednjeslovenski regiji zaposlovalo eno osebo več. Prihodek podjetij v tej regiji znaša 46 % prihodka podjetij vseh regij skupaj. Tabela 5: Število registriranih podjetij, 2014 Število podjetij Število oseb, ki delajo Prihodek (1000 EUR) SLOVENIJA 186433 827400 93571789 Osrednjeslovenska 62066 324016 42837607 V letu 2013 je v osrednjeslovenski regiji pričelo na novo delovati 128,68 podjetij na 10.000 prebivalcev, kar je za 20 % več kot na ravni cele Slovenije (103,95). Delež pet let preživelih podjetij med novonastalimi podjetji je bil prav tako eden višjih v regijah. (51,92 %). Pomemben je tudi izobrazbeni potencial v regiji. Več kot tretjina oseb v Sloveniji, starih od 25 do 64 let, je v letu 2014 dosegala višjo in visokošolsko izobrazbo. Tabela 6: Izobrazbena struktura, 25-64 let, 2014 Višješolska, visokošolska SLOVENIJA 251210 Osrednjeslovenska 84725 Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 26

V regiji beležimo v letu 2014 dokončanih 923 stanovanj (novogradnje, povečave, spremembe namembnosti), kar predstavlja 30 % vseh dokončanih stanovanj v Sloveniji. Delež po površini dokončanih stanovanj je 26 %. Delež dokončanih novogradenj regijsko je v osrednjeslovenski regiji najvišji (91,7 %). Povprečna površina dokončanih stanovanj je v tej regiji 15 m 2 manjša od povprečne površine v Sloveniji. Število izdanih gradbenih dovoljenj na 10.000 oseb je v osrednji Sloveniji nekoliko manjše (1,1) kot v vseh regijah skupaj (1,5). (http://pxweb.stat.si/pxweb/database/regije/regije.asp) Tabela 7: Dokončana stanovanja, 2014 SLOVENIJA Število 3163 Površina (m2) 458939 Osrednjeslovenska Število 923 Površina (m2) 119818 Zanimiv je podatek o nenaseljenih in praznih stanovanjih. V osrednjeslovenski regiji je bilo leta 2011 takih stanovanj skupaj kar 78.626, to je skoraj četrtina stanovanj v vseh regijah skupaj. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 27

Graf 13: Nenaseljena in prazna stanovanja, 2011 Cene rabljenih stanovanj so v Sloveniji od leta 2008 stalno padale, v povprečju so se znižale od 20 do 30 %. V osrednjeslovenski regiji (Ljubljana in okolica) so cene do leta 2014 padle malenkost več kot v preostali Sloveniji, kar je glede na napihnjenost cen pred krizo, predvsem v prestolnici, pričakovano. Povprečna starost stanovanj je bila v osrednjeslovenski regiji nekoliko nižja. Najmlajša rabljena stanovanja so se v tej regiji prodajala leta 2011. (http://pxweb.stat.si/pxweb/database/regije/regije.asp) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 28

Tabela 8: Povprečne cene in sestava prodanih rabljenih stanovanj, 2008-2014 Leto 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 SLOVENIJA Velikost vzorca 4897 4014 5435 5457 5328 4902 5967 Povprečna cena ( /m 2 ) 1.820 1.670 1.740 1.710 1.630 1.510 1.460 Srednje leto zgraditve 1975 1975 1975 1975 1975 1976 1976 Uporabna površina (m 2 )53 51 52 51 52 52 52 LJUBLJANA Velikost vzorca 1248 1000 1591 1481 1406 1322 1697 Povprečna cena ( /m 2 ) 2.660 2.390 2.420 2.440 2.320 2.080 2.020 Srednje leto zgraditve 1974 1974 1973 1975 1974 1973 1972 Uporabna površina (m 2 )54 52 54 53 53 53 53 OKOLICA Velikost vzorca 337 248 310 312 368 343 439 Povprečna LJUBLJANE cena ( /m 2 ) 2.080 1.970 1.970 2.030 1.890 1.790 1.650 Srednje leto zgraditve 1982 1986 1982 1991 1985 1986 1987 Uporabna površina (m 2 )56 56 52 54 54 53 54 Največ Najmanj Vir: GURS, 2016 Oglaševane cene vseh stanovanj v medijih pa so bile v 1. polletju 2015 v drugih regijah kar za 60 % nižje od osrednjeslovenske regije. Tabela 9: Povprečne oglaševane cene za stanovanja (EUR/m2), regijsko, 1. polletje 2015 Osrednjeslovenska Slovenija (ostale regije) STANOVANJA 1.965 1.168 Vir: TRGOSKOP, 2016 Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 29

5.2. PODRAVSKA REGIJA Podravska regija pokriva dobro desetino (10,7 %) slovenskega ozemlja, kar je 2,170 km 2. Je peta največja regija v Sloveniji. Na severovzhodu je obdana z gričevji, na zahodu z gozdnatim hribovjem, kot sta Pohorje in Kozjak, ob reki Dravi se razteza Dravsko-ptujsko Polje. Na severu meji na sosednjo državo Avstrijo, na jugu na Hrvaško. Bogata je po svojem vodnem bogastvu z verigo hidroelektrarn na Dravi in plodni zemlji za kmetijsko dejavnost. V sedemdesetih letih je veljala za eno izmed najrazvitejših območij v Sloveniji, vendar je v osemdesetih letih gospodarsko začela pešati. Zaradi političnih in družbenih sprememb ter prehoda na tržno gospodarstvo so velika podjetja začela propadati, kar je vodilo v odpuščanje odvečne delovne sile. V letu 1997 je zaradi gospodarskega prestrukturiranja prišlo do ponovne rasti zaposlenosti. Svetovna gospodarska kriza leta 2007 pa je povzročila nov padec zaposlenosti. Podravska regija je tako na področju gospodarskega in socialnega razvoja, trga dela in zaposlovanja ter razvoja človeškega kapitala po številnih kazalcih pod slovenskim povprečjem in marsikje prav na repu lestvice. (Mariborska razvojna agencija, 2015) Tabela 10: Podravska regija, statistični podatki in kazalniki Statistični podatki Statistični kazalniki Površina, km 2, po 1. 7. 2015 2.170 Gostota prebivalstva, preb/km 2, po 1. 7. 2015 148,8 Število prebivalcev, po 1. 7. 2015 322.545 Povprečna starost prebivalcev, leta, po 1. 7. 2015 Naravni prirast, 2014-119 Naravni prirast, št./1.000 preb., 2014-2,7 Število učencev, 2012/2013 43.664 Prebivalci, stari 0-14 let, %, po 1. 7. 2015 15 Število dijakov, 2014 10.995 Prebivalci, stari 65 let ali več, %, po 1. 7. 2015 14,1 Število študentov, 2014 11.887 Skupni prirast, št./1.000 preb., 2014 0 Število delovno aktivnih prebivalcev, 10.2015 Število zaposlenih oseb, 10.2015 Število registriranih brezposelnih oseb, 10.2015 Povprečna mesečna bruto plača, regija prebivališča, 2013 117.199 23.114 Število podjetij, 2015 25.312 Bruto domači proizvod (BDP) v regiji, mio. EUR, 2013 Število cestnoprometnih nesreč, 2014 Število prenočitev turistov, 10.2015 Prebivalci, stari 25-64 let, brez izobrazbe ali z nepopolno osnovno šolo ali osnovno šolo, %, 2014 Prebivalci, stari 25-64 let, z višjo ali visoko izobrazbo, %, 2014 39,4 10,2 27,3 17.560 Stopnja registrirane brezposelnosti, %, 10.2015 14,1 1.487 Stopnja delovne aktivnosti, %, 2014 43,8 Povprečna površina stanovanja, m 2, 31. 12. 2012 138 4.670 BDP na prebivalca, EUR, 2013 14.465 3.712 Osebni avtomobili, št./1.000 preb., 31. 12. 2014 500 42.763 Količina zbranih komunalnih odpadkov, kg/preb., 2014 431 Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 30

Regija obsega 41 občin: Benedikt, Cerkvenjak, Cirkulane, Destrnik, Dornava, Duplek, Gorišnica, Hajdina, Hoče-Slivnica, Juršinci, Kidričevo, Kungota, Lenart, Lovrenc na Pohorju, Majšperk, Makole, Maribor, Markovci, Miklavž na Dravskem polju, Oplotnica, Ormož, Pesnica, Podlehnik, Poljčane, Ptuj, Rače-Fram, Ruše, Selnica ob Dravi, Slovenska Bistrica, Središče ob Dravi, Starše, Sveta Ana, Sveta Trojica v Slovenskih goricah, Sveti Andraž v Slovenskih goricah, Sveti Jurij v Slovenskih goricah, Sveti Tomaž, Šentilj, Trnovska vas, Videm, Zavrč in Žetale. Šteje 332.545 prebivalcev, kar je 15,6 % celotnega slovenskega prebivalstva (2.063.077) in je druga najbolj naseljena (148,6 prebivalca na km 2 ) regija v Sloveniji. (MRA, 2015) Po višini prispevka k slovenskemu BDP je bila podravska regija v letu 2013 na drugem mestu. Storitvene dejavnosti so ustvarile največji delež bruto dodane vrednosti. Bruto plača na prebivalca letno je v Podravju leta 2013 znašala 14.465 EUR in je na sedmem mestu po višini bruto plače v vseh regijah. Graf 14: Bruto domači proizvod v %, regionalno, 2013 Stopnja delovne aktivnosti prebivalcev te regije je bila v letu 2014 ena nižjih (43,8- odstotna). Po stopnji brezposelnosti (14,9-odstotna) je na osmem mestu med regijami. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 31

Tabela 11: Stopnja delovne aktivnosti, regijsko, 2014 Pomurska 42,7 Podravska 43,8 Koroška 45,6 Savinjska 45,8 Zasavska 42,1 Spodnjeposavska 44,2 Jugovzhodna Slovenija 46,1 Osrednjeslovenska 46,5 Gorenjska 47,2 Notranjsko-kraška 46,6 Goriška 45,3 Obalno-kraška 45,1 Po indeksu delovne migracije za leto 2014 je število delovno aktivnih prebivalcev, ki delajo v regiji, le malo zaostajalo za številom delovno aktivnih prebivalcev, ki v regiji prebivajo (96,3), kar kaže na delni primanjkljaj delovnih mest za domače delovno aktivno prebivalstvo. Tabela 12: Delovno aktivno prebivalstvo, 2014 Delovno aktivno prebivalstvo (brez kmetov) po statistični regiji prebivališča Delovno aktivno prebivalstvo (brez kmetov) po statistični regiji delovnega mesta Podravska 112811 108593 96,3 Indeks delovne migracije Naravno gibanje prebivalstva v podravski regiji je bilo od leta 2007 do leta 2014 negativno. Od leta 2013 do leta 2014 je sicer zaznati rahel prirast. Tabela 13: Naravni prirast, 2008-2014 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 SLOVENIJA 3509 3106 3734 3248 2681 1777 2279 Podravska -104-97 -43-264 -182-434 -119 Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 32

V Podravju je delež prebivalstva, starega do 14 let, manjši, delež starejših od 65 let pa večji od povprečja v Sloveniji. Starostni indeks (140,4) je drugi najvišji med regijami. Iz tega lahko sklepamo, da je prebivalstvo v tej regiji starejše, kot je povprečje v Sloveniji. Tabela 14: Kazalniki staranja po 1. 7. 2015 SLOVENIJA Indeks staranja 122.7 Delež prebivalcev, starih 0-14 let (%) 14.8 Delež prebivalcev, starih 65 let ali več (%) 18.2 Podravska Indeks staranja 140.4 Delež prebivalcev, starih 0-14 let (%) 13.5 Delež prebivalcev, starih 65 let ali več (%) 18.9 Podravska regija je bila v letu 2014 po številu registriranih podjetij, nekaj več kot 25.000, na drugem mestu, takoj za osrednjeslovensko regijo. Prihodek podjetij je znašal 10.293 milijonov EUR, kar je 11 % prihodka podjetij vseh regij skupaj (93.572 milijonov EUR). (http://pxweb.stat.si/pxweb/database/regije/regije.asp) Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 33

Graf 15: Število registriranih podjetij, 2014 V Podravju je bilo leta 2013 na novo ustanovljenih 86,26 podjetij na 10.000 prebivalcev, kar je pod povprečjem celotne Slovenije. Prav tako je pod povprečjem tudi delež pet let preživelih podjetij med novonastalimi podjetji (47,59 %). Tabela 15: Število novonastalih podjetij/10.000 prebivalcev, 2013 Število novonastalih podjetij na 10.000 prebivalcev v regiji SLOVENIJA 103,95 50,35 Podravska 86,26 47,59 Delež pet let preživelih podjetij med novonastalimi podjetji (v %) V letu 2014 je delež višješolske in visokošolske izobrazbene strukture prebivalstva od 25 do 64 let v podravski regiji glede na celotno Slovenijo nizek, 12,7 %, vendar še vedno na drugem mestu. V celotni Sloveniji ima višješolsko in visokošolsko izobrazbo 251.210 delovno aktivnih prebivalcev, v podravski regiji 32.082. Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 34

Po deležu vseh dokončanih stanovanj (novogradnja, povečava, sprememba namembnosti) je bilo leta 2014 Podravje na drugem mestu (16, 76 %), prav tako po deležu novogradenj (15,5 %). Dokončanih novogradenj je bilo 408, kar predstavlja slabo šestino dokončanih novogradenj v vsej Sloveniji (2.633). Število izdanih gradbenih dovoljenj na 10.000 prebivalcev (1,8) je višje od povprečja v Sloveniji (1,5). (http://pxweb.stat.si/pxweb/database/regije/regije.asp) Graf 16: Delež vseh dokončanih stanovanj, 2014 Tabela 16 nam pokaže, da je bilo Podravje v 1. polletju 2015 med vsemi regijami na šestem mestu po povprečni realizirani prodajni ceni (1.059 eur/m2). Polonca Hribar: Vpliv finančne in gospodarske krize na nepremičninski trg v Sloveniji stran 35