UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA DIPLOMSKO DELO. Dušanka Rodvajn

UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA DIPLOMSKO DELO Dušanka Rodvajn Destrnik, junij 2007

UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA MARIBOR DIPLOMSKO DELO VPLIV NEPREMIČNINSKEGA BALONA NA DELNIŠKI TRG Kandidatka: Dušanka Rodvajn Študentka rednega študija Številka indeksa: 81583342 Program: univerzitetni Študijska smer: Finance in bančništvo Mentor: dr. Sebastjan Strašek Destrnik, junij 2007

2 PREDGOVOR Naslovna tema je bila izbrana na podlagi virov, ki so bili motiv za nastanek diplomskega dela. Nepremičninski balon je postal svetovni problem in o tej temi se vedno več govori in piše. Njegov vpliv na gospodarstvo in na rast delniških tečajev je neizogiben, zato je prav, da mu investitorji na kapitalskem trgu posvetijo vse več časa. Dogajanja na ameriškem nepremičninskem trgu so dokaz za to, da se moramo ob potencialnih naložbah zavedati, da obstaja možnost znižanja cen nepremičnin. Cilj diplomskega dela je ugotovitev precenjenosti ali podcenjenosti nepremičnin, analiza vpliva nepremičninskega balona na delniški trg, kot tudi možnosti ekonomske politike pri preprečevanju oziroma sanaciji nepremičninskega balona. Ugotovitve raziskave so pokazale, da je razmerje med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev še vedno precej visoko v primerjavi z drugimi razvitimi državami, kot so ZDA ali Velika Britanija. Omenjeno razmerje nakazuje na precenjenost nepremičnin, saj je v večini slovenskih regij prisoten trend rasti cen nepremičnin, prihodki gospodinjstev pa še vedno ne dosegajo ravni prihodkov razvitih držav v EU in ZDA. V Sloveniji bo postopek prilagajanja cen in prihodkov oziroma njuno uravnovešanje trajalo še vrsto let. Enako lahko trdimo glede poka nepremičninskega balona v Sloveniji, ki ga po mnenju strokovnjakov ne bo v bližnji prihodnosti. Vpliv nepremičninskega balona na delniški trg je možen v Sloveniji le posredno preko potrošnje. Kar pomeni, če bi se zgodilo, da bi nepremičninski balon počil, bi se cene nepremičnin zmanjšale, zmanjšala bi se potrošnja, ter posledično tudi naklonjenost naložbam na delniškem trgu. Trenutno sta nepremičninski kot tudi delniški trg v fazi rasi. Na slovenski borzi prevladuje bikovski trend, spremljajo ga le občasne korekcije. Prav tako rastejo tudi cene nepremični ter povprečna potrošnja gospodinjstev. Možnosti ekonomske politike ob preprečevanju nepremičninskega balona so omejene sicer pri monetarni politiki, saj zanjo skrbi od letošnjega leta Evropska centralna banka. Možnosti za sanacijo in preprečevanje nepremičninskega balona pa so odprte pri fiskalni politiki, ki bi morala biti restriktivna in ob vpeljavi novega davčnega zakona na nepremičnine odmeriti podobno višino davka kot znaša sedaj nadomestilo za stavbno zemljišče. Sicer se lahko cene nepremičnin skokovito povečajo. Ekonomska politika Slovenije bi morala biti prav tako dejavnejša na ponudbeni strani trga nepremičnin in zagotoviti dodatno ponudbo tam, kjer je to najbolj potrebno in s tem uravnovesiti cene nepremičnin. Omejitve raziskave so se pojavljale predvsem v dostopnosti podatkov. Statistični urad RS objavlja zadnje podatke za potrošnjo in razpoložljiva denarna sredstva za leto 2004. Slonep, je edini slovenski portal, ki objavlja sistematično urejene podatke o cenah nepremičnin, vendar le za stanovanja v Ljubljani ter hiše v celotni Sloveniji od leta 1995. Omejitve dostopa do podatkov imajo tudi razne plačniške strani objavljenih člankov (npr. The Economist, Kapital, Finance).

3 KAZALO 1 UVOD...4 1.1 Opredelitev področja in opis problema, ki je predmet raziskave...4 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve (teze, hipoteze)...4 1.3 Predpostavke in omejitve raziskave...5 1.4 Uporabljene raziskovalne metode...5 2 TRG NEPREMIČNIN...7 2.1 Značilnosti trga nepremičnin...7 2.1.1 Vrednost, vrsta vrednosti in cena nepremičnine...7 2.1.2 Lokacija in tip nepremičnine...8 2.2 Ocenjevanje vrednosti nepremičnine...9 2.2.1 Metoda primerjave prodaj...10 2.2.2 Nabavnovrednostna metoda...11 2.2.3 Metoda kapitaliziranja dobička...12 2.2.4 Metoda mnogokratnikov...13 2.3 Dejavniki nakupa/najema in prodaje/oddaje nepremičnine...14 3 VPLIV NEPREMIČNINSKEGA BALONA NA DELNIŠKI TRG...16 3.1 Dejavniki, ki vplivajo na razmere na nepremičninskem trgu...16 3.1.1 Davek na nepremičnine...16 3.1.2 NSVS (Nacionalna stanovanjska varčevalna shema)...19 3.1.3 Gospodarska rast in razvoj...21 3.1.4 Obrestne mere...23 3.2 Nihanje cen nepremičnin...25 3.2.1 Nastanek nepremičninskega balona in njegove posledice...25 3.2.2 Primeri nepremičninskih balonov...31 3.3 Nepremičninski skladi...32 3.4 Precenjenost in podcenjenost nepremičnin ter vpliv na delniške tečaje...35 3.4.1 Izračun razmerja med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev za ugotovitev precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin...36 3.4.2 Analiza vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse...39 4 MOŽNOSTI EKONOMSKE POLITIKE PRI PREPREČEVANJU IN/ALI SANACIJI NEPREMIČNINSKEGA BALONA...41 5 SKLEP...44 6 POVZETEK...46 7 ABSTRACT...46 8 KLJUČNE BESEDE...46 9 KEY WORDS...46 10 SEZNAM VIROV...47

4 1 UVOD 1.1 Opredelitev področja in opis problema, ki je predmet raziskave Področje raziskovanja je usmerjeno na trg nepremičnin in delniški trg. Osrednji problem je vpliv nepremičninskega balona na trg delnic. Problem je omejen le na območje Slovenije, vendar so navedena določena dejstva in primeri tudi iz tujine, predvsem iz ZDA. Zraven osrednjega problema se pojavlja tudi vprašanje preprečevanja oziroma sanacije nepremičninskega balona z ekonomsko politiko. To pomeni, kako učinkovito vplivati na podcenjenost ali precenjenost nepremičnin in s tem morebiti na delniške tečaje. V okviru problema vpliva nepremičninskega balona na trg delnic se skušajo opredeliti naslednja dejstva: značilnosti trga nepremičnin, ocenitev vrednosti nepremičnine, dejavniki nakupa/prodaje in najema /oddaje nepremičnine, dejavniki, ki vplivajo na nepremičninski trg, nihanje cen nepremičnin. S pomočjo teh dejstev ter izračuna precenjenosti/ podcenjenosti nepremičnin in analize vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse se skuša rešiti osrednji problem raziskave. Reševanje osrednjega problema ima širok pomen, saj lahko z izračunom razmerja med cenami nepremičnin in prihodkom gospodinjstev ocenimo ali so nepremičnine pri nas dejansko precenjene ali podcenjene, kakšne so možnosti za nastanek nepremičninskega balona in kakšne bi bile posledice za trg delnic in kako bi morala reagirati ekonomska politika, če bi do vsega tega dejansko prišlo. 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve (teze, hipoteze) Namen raziskave je možno iskati v tem, da še domnevno ni bila doslej analizirana na področju Slovenije oziroma za slovenski nepremičninski in delniški trg. Namen raziskave je tudi ta, da o nepremičninskem balonu ni bilo veliko povedanega doslej, razen nekaj avtorjev je načelo to temo, sicer predvsem na temo ameriškega nepremičninskega trga. Ljudje se še vedno premalo zavedajo, da je možno, da tudi cene nepremičnin lahko upadejo in povzročijo upad prihodkov tistim, ki nameravajo prodati nepremičnino. Sicer se to ne more zgoditi v celotni državi naenkrat, ampak je možnih več manjših balonov po posameznih območjih države, ki pa lahko povzročijo upad cen nepremičnin, če počijo. Proces nastanka nepremičninskega balona je dolgotrajen, zato lahko nastanek nepremičninskega balona in njegovo nasičenost zlahka spregledamo. Zato moramo biti ob prodaji oziroma nakupu nepremičnine posebej pazljivi kje se nahaja trg nepremičnin oziroma se odločimo za nakup ali prodajo v najboljšem trenutku, glede na cene in dejavnike, kot so obrestne mere, davki, subvencije. Cilji raziskave so ugotovitev precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin, analiza vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse ter ugotoviti kakšne ukrepe in rešitve bi ekonomska politika uporabila pri preprečevanju oziroma sanaciji nepremičninskega

5 balona. Prav tako je cilj raziskave analiza dejavnikov, ki vplivajo na cene nepremičnin ter analiza vzrokov za nastanek nepremičninskega balona. Trditve (teze in hipoteze): Precenjenost/podcenjenost nepremičnin neposredno vpliva na nepremičninske sklade in indekse ter posredno v določenem odstotku tudi na delniški trg. Obstajajo določeni postopki ekonomske politike, ki lahko vplivajo na spremembe cen na nepremičninskem trgu. Dejavniki, ki vplivajo na nepremičninski trg so med drugim davek na nepremičnine, nacionalna stanovanjska varčevalna shema, gospodarska rast in razvoj ter obrestne mere. Če nepremičninski balon poči, bi se cene nepremičnin znižale. S tem bi se potrošnja gospodinjstev in zadolževanje znižala. To bi povzročilo upad delniških tečajev. Ker se cene nepremičnin vrtoglavo dvigajo, daje gospodinjstvom občutek premožnosti, kar pa povečuje njihovo potrošnjo in znižuje varčevanje. Če bi se varčevanje dodatno znižalo bi to povečalo nevarnost padca potrošnje v primeru da nepremičninski balon poči. Naložbeni baloni so v preteklosti počili ko so ti od povprečja odstopali za dva standardna odklona. 1.3 Predpostavke in omejitve raziskave Predpostavke raziskave: V Sloveniji so cene nepremičnin precenjene. Cene nepremičnin v Sloveniji in v svetu naraščajo in ustvarjajo razmere za nastanek nepremičninskega balona. Ekonomska politika trenutno premalo ukrepa glede previsokih cen nepremičnin. Gospodinjstva slej ko prej več ne bodo pripravljena preplačevati nepremičnin in s tem se bodo cene znižale. Omejitve raziskave: Raziskava je omejena na slovenski nepremičninski in delniški trg. Določene omejitve dostopa do podatkov preko interneta (predvsem zaradi plačniških strani npr. The Economist,). Malo napisane literature o obravnavani temi. Omejenost podatkov glede prihodkov gospodinjstev in cen nepremičnin. 1.4 Uporabljene raziskovalne metode Pri diplomskem delu gre za makroekonomsko raziskavo, saj se raziskuje posamezen ekonomski agregat (trg nepremičnin in delniški trg). Makroekonomska raziskava je zastavljena dinamično, saj nas zanima dolgoročno gibanje cen nepremičnin in tečajev in ne le stanje trenutnih cen nepremičnin in tečajev delnic.

6 Raziskava je statična le v primeru izračuna trenutne precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin. Pristop k raziskovanju je tako deskriptivni kot tudi analitični. Deskriptivni pristop zajema naslednje metode: Metoda deskripcije (opis značilnosti trga nepremičnin, ocenitev njihove vrednosti, razlaga dejavnikov, ki vplivajo na trg nepremičnin, razlaga vzrokov za nastanek nepremičninskega balona); Zgodovinska metoda (primeri nepremičninskih balonov v preteklosti); Metoda kompilacije (mnenja in stališča drugih avtorjev do obravnavane teme). Analitični pristop zajema induktivno sklepanje, saj se zbirajo in analizirajo podatki za izračun razmerja glede precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin ter za analizo vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse.

7 2 TRG NEPREMIČNIN 2.1 Značilnosti trga nepremičnin Trg nepremičnin se od drugih kapitalskih trgov razlikuje predvsem po tem, da se večina naložb financira z dolgoročnim posojilom. Večina udeležencev na trgu nepremičnin s svojim nakupom rešuje svoje bivanjsko vprašanje, zato so naložbe zelo dolgoročne. Prav zaradi tega so trendni cikli daljši in spremembe na trgu nepremičnin potrebujejo več časa, da se vgradijo v cene (Pšunder 2004b, 2). Z izjemo večjih in bolj razvitih kapitalskih trgov, kot so ZDA pa lahko srečamo tudi naložbe v nepremičninske sklade, kjer se lahko posluje tudi kratkoročneje in z manjšimi zneski. Te sklade sicer napovedujejo tudi v Sloveniji, ampak šele čez nekaj let. Trg nepremičnin ima mnogo dejavnikov, ki lahko spodbujajo ali zavirajo ponudbo in povpraševanje. Določen vpliv imajo zaposlitvene možnosti in s tem povezana demografska gibanja. Precejšen pečat na vedenje udeležencev na trgu nepremičnin daje tudi davčna politika države, višina obrestnih mer, stroški ob menjavi lastništva ter nacionalna stanovanjska politika. Trg nepremičnin se uravnoveša zelo počasi, saj je proces novogradenj dolgotrajen, prav tako pa je težko uravnovesiti presežno ponudbo ali povpraševanje, če je le-to prisotno (Pšunder 2004b, 3). 2.1.1 Vrednost, vrsta vrednosti in cena nepremičnine V zadnjih letih se pojavljajo ugibanja ali najeti stanovanjsko posojilo pri banki ali varčevati v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme. Sicer se po mnenju nekaterih še vedno splača varčevati v slednji, po drugi strani pa se dogaja, da so banke začele ponujati posojila pod podobnimi pogoji in stroški najema kredita kot v Nacionalni stanovanjski varčevalni shemi (v nadaljevanju NSVS). Nekateri so prepričani, da NSVS ne bo pripeljala do občutnih razlik in da so pričakovanja že vgrajena v današnje cene, nekateri pa napovedujejo večjo ponudbo stanovanj in s tem znižanje cen. S tem se dogaja, da obseg transakcij po različnih obdobjih precej niha, nastajajo pa tudi spremembe v cenah pri nepremičninah na podobnih lokacijah (Pšunder 2004b, 2). Ocenjena vrednost nepremičnine je kupcu in prodajalcu vodilo in izhodišče za pogajanja. Le-ta seveda ni nujno enaka dogovorjeni ceni med kupcem in prodajalcem, ki pa je odvisna od njunih pogajalskih sposobnosti. Če lahko predpostavimo, da je trg dovolj velik in je na njem dovolj informiranih in motiviranih ljudi, potem dobra ocena vrednosti ne more občutno odstopati od tržne cene (Pšunder 2004b, 2).

8 Ocenjena vrednost nepremičnine se s časom lahko spreminja in obstaja več standardov oziroma vrst vrednosti. Najbolj poznana in najpogostejša je tržna vrednost oziroma standard poštene tržne vrednosti, ki pomeni, da sta kupec in prodajalec nepremičnine seznanjena z vsemi dejstvi, ki lahko vplivajo na vrednost nepremičnine, da po svojih močeh najbolje zastopata svoje interese, da je za izpeljavo prodaje oziroma nakupa na razpolago dovolj časa ter da na ceno ne vplivajo kakršnikoli zunanji dejavniki. Standard poštene tržne vrednosti velja tudi takrat, ko želimo oceniti vrednost nepremičnine prodane pri običajni prodaji na trgu (Pšunder 2004b, 2). 2.1.2 Lokacija in tip nepremičnine Na ceno nepremičnine v veliki meri vplivata lokacija nepremičnine in vrsta oziroma tip nepremičnine. Strokovno lahko rečemo tema dvema dejavnikoma lokaliziranost in segmentiranost (razčlenjenost) (Pšunder 2004b, 3). Lokaliziranost pomeni, da je nepremičnina neposredno povezana z lokacijo, kar pomeni, da visoke cene nepremičnin v mestnih jedrih ne bodo vlivale na cene v primestnem okolju. Segmentiranost nastane zaradi različnih želja udeležencev trga nepremičnin. Segmente nepremičnin lahko razdelimo na tri skupine glede na naslednje dejavnike: uporabo (tržni segmenti za stanovanjske, poslovne, industrijske in kmetijske nepremičnine), ceno (nepremične visokega cenovnega razreda zahtevajo drug tip kupcev kot nepremičnine nižjega cenovnega razreda) ter investitorjeve motivacije (koristi od bivanja, najemnine in kapitalskega dobička) (Pšunder 2004b, 3).

9 2.2 Ocenjevanje vrednosti nepremičnine Pred nedavnim se je vrednost nepremičnin pri nas izračunavala s pomočjo administrativnih metod, pri čemer je ocena vrednosti temeljila na predpisanih modelih in ni upoštevala tržnih vplivov. Takšne ocene vrednosti so imele bolj administrativni značaj in niso zasledovale tržnih potreb (Pšunder 2004b, 3-4). Danes se v vseh razvitih državah uporabljajo tako imenovane tržne metode ocenjevanja vrednosti, pri katerih se po različnih državah pojavljajo le manjša odstopanja v metodologiji. Metodologija, ki je v uporabi pri nas je sicer podobna metodologiji, ki jo uporabljajo ocenjevalci ameriškega združenja ocenjevalcev vrednosti oziroma ASA (American Society of Appraisers) (Pšunder 2004b, 3-4). Tržne metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki bodo v nadaljevanju podrobneje predstavljene so metoda primerjave prodaj, nabavnovrednostna metoda, metoda kapitaliziranja dobička ter metoda mnogokratnikov. Ne glede na to s katero metodo ocenjujemo vrednost nepremičnine, moramo še prej preučiti nepremičninski trg, okolje nepremičnine ter nepremičnino samo (Pšunder 2004b, 3-4). Preučitev nepremičninskega trga nam daje informacijo o tem kako se bodo cene nepremičnin gibale v prihodnje. S proučitvijo nepremičninskega trga dobimo pregled nad obsegom ponudbe in povpraševanja, obsegom sklenjenih transakcij, informacije o ravni in gibanju cen nepremičnin v določenem okolju (Pšunder 2004b, 3-4). Analizo okolja izvedemo tako, da preučimo značilnosti soseske in socialno-ekonomskega okolja. Pri preučitvi soseske upoštevamo dostopnost, infrastrukturno podprtost, bližino središč javnega življenja, šol, parkov, podjetij in drugo, s čimer oblikujemo raven kakovosti življenja v proučevani soseski. Pri socialno-ekonomskem okolju se preveri sestava prebivalcev, priljubljenost soseske ter trende priseljevanja in odseljevanja, kar nam lahko nakaže gibanje cen nepremičnin v prihodnosti (Pšunder 2004b, 3-4). Nepremičnino sámo proučimo s fizičnega, funkcionalnega in ekonomskega vidika, pri čemer nas najbolj zanima fizično stanje nepremičnine. Zaradi fizične dotrajanosti lahko nastopijo dodatni stroški popravil in obnove objekta, kar lahko pripelje do zamika pri prodaji nepremičnine. Funkcionalni in ekonomski vidik ocenjujemo z vidika višjih stroškov zaradi slabše funkcionalnosti ali zaradi zunanjih vplivov. Ekonomsko zastaranje nepremičnine lahko povzročajo tudi stroški, ki nujno ne izhajajo iz nepremičnine(pšunder 2004b, 3-4). Ko smo pridobili vse informacije iz treh omenjenih vidikov, lahko pričnemo z ocenjevanjem vrednosti nepremičnine. Sicer obstaja več načinov in metod vrednotenja, a v naslednjih poglavjih so predstavljene le štiri najpogostejše metode (Pšunder 2004b, 3-4).

10 2.2.1 Metoda primerjave prodaj Metoda primerjave prodaj je najprimernejši način, če želimo določiti tržno vrednost nepremičnine. Če imamo na voljo dovolj podatkov o prodajah, lahko predstavlja ta metoda tudi najnatančnejši kazalec tržne vrednosti nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 97-100). Ocenjevanje nepremičnine poteka po načelu substitucije, pri čemer predpostavljamo, da kupec ne bi plačal za nepremičnino več kot znašajo stroški nabave nepremičnine z enakovredno uporabnostjo (Pšunder in Torkar 2003, 97-100). Metoda primerjave prodaj se izvaja v treh fazah, pri čemer je treba najprej raziskati trg in zbrati in razvrstiti čimveč prodaj istovrstnih nepremičnin. V drugi fazi moramo preveriti možnost, da se niso pogodbe sklepale pod kakršnimikoli pritiski s strani ene ali druge stranke; kar pomeni, da sta stranki bili neenakomerno ozaveščeni ali motivirani. Cene nastale v takšnih razmerah niso odraz tržnih razmer. V tretji fazi se izvedejo prilagoditve, pri čemer ocenimo vrednost primerljive nepremičnine, če bi ta imela enake značilnosti kot ocenjevana nepremičnina (pšunder in Torkar 2003, 97-100). Ker med primerljivimi nepremičninami nastajajo vselej določena odstopanja je treba izvesti prilagoditve, ki jih razvrstimo po (Pšunder in Torkar 2003, 97-100): Času prodaje. Z obzirom na to da se cene v času spreminjajo, moramo upoštevati le tiste, ki so še v obravnavanem času aktualne. Če se uporabijo starejši podatki, je treba ob prilagoditvi upoštevati gibanje cen nepremičnin v času med prodajo in ocenjevanjem. Lokacija. Kadar je nepremičnin v soseski dovolj, se zadovoljimo z podatki, ki nam jih le-ta daje. Kadar pa je nepremičnina oddaljena od mestnega središča, pa preučimo njeno oddaljenost od šole, trgovin, mestnega jedra in podobno. Financiranje in pogoji prodaje. Slaba informiranost ali neenaka motiviranost kupca ali prodajalca lahko povzroči odstopanje od realnosti in od cen primerljivih nepremičnin. Torej je treba upoštevati financiranja in pogoje prodaje pri primerljivih prodajah. Fizično stanje. Izvedejo se prilagoditve zaradi površine, starosti ter vzdrževanosti nepremičnine. Prilagoditve, ki se izvedejo s pomočjo ocen razlik med ocenjevano in primerljivimi nepremičninami, so lahko podvržene subjektivnim ocenam. Zaradi tega mora biti na voljo dovolj podatkov, da se doseže kar najbolj natančna ocena prilagoditev (Pšunder in Torkar 2003, 97-100). Pri metodi primerjave prodaj izvajamo ocenitev vrednosti nepremičnine po različnih izhodiščih. Najpogostejše izhodišče je ocenitev vrednosti kvadratnega metra, lahko pa izhajamo tudi iz vrednosti celote določenega tipa nepremičnine (npr. garaže) (Pšunder in Torkar 2003, 97-100).

11 2.2.2 Nabavnovrednostna metoda Ocenjevanje vrednosti nepremičnine po nabavnovrednosti ali stroškovni metodi temelji na načelu, da investitor za ocenjevano nepremičnino ni pripravljen plačati več kot znašajo stroški enakovredne nepremičnine. Metoda torej zahteva oceno stroškov enakovredne nepremičnine, katero zmanjšamo še za vrednost fizičnih, zunanjih in notranjih vplivov oziroma povečamo zaradi vrednosti zemljišča (Pšunder in Torkar 2003, 100-103). Zaradi enostavnosti je metoda primerjave prodaj bolj priljubljena kot nabavnovrednostna metoda, vendar pa je slednja kljub zapletenosti in dolgotrajnosti v določenih primerih celo nujna. Izvaja se v naslednjem zaporedju (Pšunder in Torkar 2003, 100-103): Ocenitev zemljišča kot nepozidano (uporaba metode primerjave prodaj); Ocenitev nadomestitvenih stroškov nepremičnine in pomožnih objektov ter okolice; Ocenitev zmanjšanja vrednosti nepremičnine zaradi fizične, ekonomske ali funkcionalne obrabe; Popravek nadomestitvene vrednosti za znesek zmanjšanja vrednosti; Popravljeni vrednosti se prišteje vrednost zemljišča. Ločimo dva načina za izračun stroškov izgradnje enakovredne nepremičnine. Po prvem načinu računamo stroške dvojnika ocenjevanega objekta oziroma govorimo o reprodukcijskih stroških postavitve nepremičnine. V tem primeru upoštevamo v izračunu izgradnje takšne materiale in standarde kot veljajo za ocenjevani objekt. Drug način računanja stroškov izgradnje upošteva enako uporabnost kot ocenjevani objekt, s tem da v izračun vključimo sodobne standarde in materiale. Ker gre v tem primeru za izračun izgradnje podobne nepremičnine, govorimo o nadomestitvenih stroških (Pšunder in Torkar 2003, 100-103). Če primerjamo oba načina izračuna stroškov izgradnje, se najbolj približamo realni oceni z metodo reprodukcijskih stroškov, saj gre v tem primeru za identičen objekt. Vendar pa je treba upoštevati funkcionalno zastarelost uporabljenih materialov, saj se najverjetneje investitor ne bo odločil reproducirati objekt z zastarelimi materiali. Torej pridemo do spoznanja da je v večini primerov najprimernejša metoda nadomestitvenih stroškov, še posebej pri izračunu stroškov novejših objektov. Izračun reprodukcijskih stroškov pride v poštev v primeru ocene vrednosti zgodovinskega objekta za zavarovanje (Pšunder in Torkar 2003, 100-103). Če hočemo pridobiti ob izračunu reprodukcijskih ali nadomestitvenih stroškov uporabne rezultate, moramo odšteti zmanjšanje vrednosti zaradi obrabe in zastarelosti. Fizična zastarelost je zmanjšanje vrednosti, povzročeno zaradi poslabšanja stanja kot posledice uporabe. Funkcionalna zastarelost je zmanjšanje vrednosti objekta zaradi slabe konstrukcije, materialov ali strukture. Ekonomsko ali zunanje zastaranje pomeni zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi zunanjih vplivov, kar so lahko spremembe v standardizaciji, zakonodaji ali infrastrukturi (Pšunder in Torkar 2003, 100-103).

12 2.2.3 Metoda kapitaliziranja dobička Kapitaliziranje dobička uvrščamo v skupino metod donosa, kamor prištevamo tudi metodo mnogokratnikov, ki je predstavljena v naslednjem poglavju. Obe metodi sta predstavnika tradicionalnega donosnostnega ocenjevanja vrednostni nepremičnin med metodami donosa. Večina investitorjev, ki izkoriščajo naložbeni potencial nepremičnine, utemeljujejo svoje odločitve z donosi, ki jih bo nepremičnina ustvarjala v prihodnje (Pšuder in Torkar 2003, 106-111). Metode donosa temeljijo na načelu, da je nepremičnina vredna toliko, kolikor znaša sedanja vrednost donosov, ki jih bo objekt v prihodnosti prinašal. Temeljno načelo iz katerega izhajamo, lahko ob predpostavki, da sta donos in zahtevana donosnost stalna, zapišemo v naslednji obliki (Pšuder in Torkar 2003, 106-111): V=D/r; pri čemer je: V- vrednost nepremičnine, D- stanovitni dobiček od nepremičnine, r- zahtevana donosnost ali mera kapitalizacije. Stanovitni ali stabilizirani dobiček je rezultat povprečnega poslovnega leta, pri čemer moramo upoštevati tudi odhodke, na primer za adaptacijo. Pri izračunu stanovitnega dobička moramo najprej oceniti potencialni letni prihodek od nepremičnine oziroma letno najemnino od katere odštejemo ocenjeno višino odbitka za nezasedenost in neizterljivost nepremičnine. Nadalje ocenimo in prištejemo druge povprečne letne prihodke za predmetno nepremičnino, na primer od trženja prostorov. Ocenjene stroške in rezervacije za popravila odštejemo ter dobimo stanovitni dobiček, ki ga označimo z D (Pšunder in Torkar 2003, 106-111). Mero kapitalizacije je mogoče določiti na več načinov. Pogosto uporabljena metoda je tržna analiza mer kapitalizacije primerljivih nepremičnin. Pri tej metodi analiziramo več pred kratkim prodanih nepremičnin ter izberemo ocenjevani najbolj podobno nepremičnino. Mero kapitalizacije najbolj podobne nepremičnine določimo za mero kapitalizacije ocenjevane nepremičnine, pri čemer ne sme privzeta mera odstopati od tržnega povprečja. Drug način izračuna mere kapitalizacije je metoda dograjevanja, ki ima to prednost, da jo lahko izračunamo četudi nimamo na voljo preteklih podatkov o prodajah. Postopek izračuna je takšen, da najprej določimo donosnost netveganih naložb. Ker so naložbe v nepremičnine tvegane lahko vlagatelj zahteva premijo za tveganje. Dodamo še lahko premijo za slabšo likvidnost, saj je nepremičnina težje unovčljiva kot na primer delnice. Meri kapitalizacije še lahko prištejemo premijo za gospodarjenje z naložbo ter premijo za obnovo oziroma ohranitev kapitala ter dobimo iskano mero kapitalizacije (Pšunder in Torkar 2003, 106-111). Metoda kapitaliziranja dobička je zanesljiva, če upoštevamo stanovitne donosnosti netveganih naložb, stanovitne dobičke iz nepremičnine ter potencialno zelo dolgotrajen najem (Pšunder in Torkar 2003, 106-111).

13 2.2.4 Metoda mnogokratnikov Metoda mnogokratnikov ali multiplikatorjev je preprosta, a zanesljiva. Poznamo več različic te metode, a najbolj uporabljena je metoda mnogokratnika letnega prihodka, ki pove kolikokrat preplačamo letni prihodek in v koliko letih se naložba povrne Pšunder in Torkar 2003, 111-113). Mnogokratnik prihodka izračunamo kot razmerje med nabavno vrednostjo ali cene primerljive nepremičnine in potencialnim ali dejanskim letnim prihodkom primerljive nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 111-113). Vrednost nepremičnine lahko ocenimo kot zmnožek potencialnega ali dejanskega letnega prihodka od nepremičnine in mnogokratnika prihodka od nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 111-113). Kljub enostavnosti in pogoste uporabe metode mnogokratnikov, se pojavljajo določene omejitve metode (Pšunder in Torkar 2003, 111-113): ocenjevana nepremičnina mora biti na trgu, kjer se trguje s primerljivimi nepremičninami; metoda mnogokratnikov ni občutljiva za razlike v tveganju med posameznimi nepremičninskimi naložbami; niso upoštevane razlike v dobičkih med posameznimi nepremičninskimi naložbami. Postopek izračuna vrednosti nepremičnine po metodi mnogokratnikov zahteva najprej določitev tržne najemnine za ocenjevano nepremičnino na podlagi analize primerljivih nepremičnin. Z analizo primerljivih nepremičnin izračunamo po zgoraj opisanem postopku mnogokratnik prihodka, ki odseva realno razmerje med vrednostjo in najemnino za ocenjevano nepremičnino. Na koncu izračunamo vrednost nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 111-113).

14 2.3 Dejavniki nakupa/najema in prodaje/oddaje nepremičnine Nepremičnine so ena izmed najpogostejših naložb v Sloveniji in pogosto tudi največja posamična naložba v posameznikovem premoženju (Cirman 2002a, 4). V Sloveniji živi v lastnih stanovanjih kar 82%, kar nas uvršča na vrh najrazvitejših držav. Veliko povpraševanje po nepremičninah povzroča rast cen in obenem zadolženost prebivalstva. Cene dvosobnih stanovanj v Ljubljani so se v zadnjih desetih letih kar podvojile (Grmek 2006, 17). Ko se odločamo za naložbo v nepremičnino se moramo najprej seznaniti s prednostnimi in slabostmi takšne naložbe. Prednosti presojamo z uporabniškega in naložbenega vidika. Lastna nepremičnina daje lastniku večjo stanovanjsko varnost, kar pomeni večjo svobodo pri preoblikovanju stanovanja, varnost pred nenadnimi povišanji najemnin ter odpovedjo najemne pogodbe. Lastna nepremičnine daje lastniku tudi finančno varnost, saj se njena vrednost ponavadi v času zvišuje (Cirman 2002a, 4). Naložba v lastno stanovanje zajema tudi določene slabosti. V primerjavi z drugimi naložbami je za lastno nepremičnino značilna relativna nelikvidnost, saj njeno unovčenje zahteva precej časa, transakcijski stroški pri prodaji pa so dokaj visoki. Donosnost naložbe je precej odvisna od vzdrževanja nepremičnine in njene okolice ter tudi od razmer na lokalnem in regionalnem trgu dela in finančnih trgih (Cirman 2002a, 4). Eden izmed najpomembnejših dejavnikov nakupa/najema in prodaje/oddaje je vsekakor cena nepremičnine. Če bi bil trg racionalen, bi bile cene povsem odvisne od dejavnikov, kot so dohodek, možnost zadolževanja, demografske spremembe, makroekonomski dejavniki in drugo. S pomočjo informacij o spremembah teh dejavnikov bi si lahko vlagatelji ustvarili prihodnja gibanja cen nepremičnin. Omenjeni racionalni dejavniki dajejo le delno razlago o gibanju cen, drug del razlage pa nam dajejo pričakovanja na trgu. Velikokrat ljudje oblikujejo svoja pričakovanja na podlagi gibanj cen v preteklosti, kar lahko ohranja gibanje cen navzgor. Na trgu nepremičnin je razširjeno mnenje, da je v neugodnih razmerah priporočljivo držati naložbo toliko časa, dokler zanjo ne dobiš ustrezne cene (Cirman 2002a, 6). Pri prodaji oziroma nakupu (ter najemu in oddaji) upoštevamo več različnih dejavnikov, kot so lokacija nepremičnine, lega, bližina nekaterih življenjsko pomembnih ustanov, standard gradnje, odmaknjenost od onesnaževalcev zraka ter povzročiteljev hrupa, cena stanovanja in podobno. Glede na ponudbo trga in finančne zmožnosti sami presodimo o dejavnikih, ki so odločilni (Janevski 2004, 38). Pri nakupu nepremičnine moramo najprej preučiti kakšne so naše finančne zmožnosti, kakšne so cene ter kakšna lokacija nam ustreza. Pri lokaciji nepremičnine preverimo tudi bližino vrtca in šole, nakupovalnih središč, zdravstvenega doma ter prometnih povezav. Preučimo tudi slabosti, kot so bližina industrijske cone, onesnaženosti in drugega. Pomembna je lega nepremičnine, kakovost in vrsta gradnje, način ogrevanja in podobno (Dovjak 2003, 76).

15 V Sloveniji so najhitreje prodajane nepremičnine garsonjere, enosobna ter manjša dvosobna stanovanja. Izbira velikosti stanovanja je vsekakor odvisna od kupčevih potreb ter finančnih zmožnosti. Vendar pa na izbiro stanovanja vpliva tudi lokacija nepremičnine ter njena starost. V letu 2002 je bilo na nepremičninskem trgu prodanih več kot 3.400 stanovanj, zgrajenih med 1960 in 1989, kar je približno 69% vseh prodanih stanovanj. Čeprav se v zadnjih letih število novogradenj povečuje, še vedno večino prodanih nepremičnin predstavljajo starejša stanovanja (Ferlan 2003, 82). Na prodajno ceno ima največji vpliv lokacija nepremičnine, nato velikost stanovanjske površine in starost hiše. Zaslediti je mogoče, da atrijske hiše dosegajo ponavadi višjo vrednost kot nesamostojne hiše. Kar je sicer najbolj zanimivo je dejstvo, da na doseženo prodajno ceno nima velikega vpliva velikost pripadajočega zemljišča (Cirman 2002a, 8-9). Oddaja nepremičnine je lahko zelo donosen posel za lastnika, saj lahko le-ta živi izključno od oddaje nepremičnine. Zaslužki od oddaje se lahko v mnogih primerih enačijo ali celo presegajo z zaslužki tveganih naložb v delnice na borzi. Na razvitem trgu velja, da so naložbe v nepremičnine donosne če dosegajo 15 do 25 odstotkov letno. Oddaja nepremičnine v Sloveniji pa zagotavlja v povprečju le 7% letno. Če se odločimo za oddajo nepremičnine moramo vsekakor upoštevati zlato pravilo, ki zahteva predhodni izračun stroškov vzdrževanja, mesečnih obrokov kredita ter stroškov davkov na oddajo, ki morajo biti skupno manjši od pričakovanega letnega zaslužka z najemnino (Zotlar-Bolce 2005a, 64). Eden temeljnih razlogov za najem nepremičnine je mobilnost. Z najemom stanovanja lahko preložimo prihodnjo selitev v večje stanovanje, ohranimo dodatna finančna sredstva ter jih donosneje naložimo. Na odločitev o najemu vplivajo tudi drugi dejavniki kot so razmere na trgu nepremičnin ter višina obrestnih mer. Če so obrestne mere na trgu nepremičnin nizke, lahko te spodbudijo k nakupu nepremičnin. Finančna matematika pogosto pokaže večjo upravičenost najema kot nakupa, vendar se ne odločamo le na podlagi finančnega izračuna, ampak tudi s pomočjo dejavnikov. Ti so že omenjena mobilnost, opremljenost stanovanja, možnost nalaganja finančnih sredstev v donosnejše naložbe, manjših stroškov vzdrževanja nepremičnine. Pomanjkljivosti najema so trajno plačevanje najemnin ter omejena možnost spreminjanja stanovanja po lastnih potrebah (Pšunder 2004a, 26-27). Pavlin ugotavlja na podlagi narejene analize, da se v 10 in 20-letnem obdobju bolj splača stanovanje najeti kot kupiti. V 30-letnem obdobju se pa v finančnem smislu najem in nakup stanovanja v povprečju izenačita (Pavlin 2003, 46).

16 3 VPLIV NEPREMIČNINSKEGA BALONA NA DELNIŠKI TRG 3.1 Dejavniki, ki vplivajo na razmere na nepremičninskem trgu Na trg nepremičnin vplivajo določeni dejavniki, ki pa vsak po svoje oblikujejo ponudbo, povpraševanje in cene na tem trgu. Izmed vseh dejavnikov je gotovo vredno omeniti štiri dejavnike, ki v zadnjem času izstopajo na trgu nepremičnin. Davek na nepremičnine, ki nam je sedaj znan kot nadomestilo za stavbno zemljišče bo predvidoma zamenjan z novim zakonom o nepremičninah v naslednjem letu. Nacionalna stanovanjska varčevalna shema je eden izmed dejavnikov, ki ponuja njenim varčevalcem predvsem ugodno bančno posojilo. Gospodarska rast in razvoj države ugodno vpliva na razvoj nepremičninskega trga nam ponuja nove možnosti. Obrestne mere so pa dejavnik, ki lahko v precejšnji meri vplivajo na odločitev nakupa, saj velja dejstvo, da je ob nizkih obrestih merah povpraševanje po nepremičninah v porastu. 3.1.1 Davek na nepremičnine Vse več je zagovornikov mnenja, da se bo zaradi sprejetja davka na nepremičnine predvidoma naslednje leto, prodaja nepremičnin v letošnjem letu še povečala. Nekateri ekonomisti pa napovedujejo, da se bodo cene nepremičnin le začele nekoliko umirjati. Ker je Slovenija kljub svoji majhnosti razdeljena na več regij, ki ima vsaka svoje gibanje cen nepremičnin je to težko napovedati. Za primer omenimo le to, da so se samo celjske nepremičnine podražile v lanskem letu za 34%, medtem ko v Ljubljani le za 18% (Vukovič 2007, 18-19). V zadnjih enajstih letih je bil ta trend rasti v Ljubljani med 20 in 25% (Vukovič 2007, 18). Veljavni davek na premoženje ali nadomestilo za stavbno zemljišče je nastal konec osemdesetih let, ko je bila zasebna lastnina še omejena in sistem premoženjskih davkov ni sledil privatizaciji in denacionalizaciji nepremičnin. Država s tem sistemom premoženjskih davkov zbere le majhen delež davčnih prihodkov (povprečno 1,5% javnofinančnih prihodkov). Pred privatizacijo družbenih stanovanj je imelo nepremičnino 63 odstotkov gospodinjstev. Po privatizaciji je ta delež narasel na 89%, po letu 2000 pa upadel na 84%. V nekaterih najbolj gospodarsko razvitih državah, kot sta ZDA in Japonska ta delež dosega le 32 do 81%. Mednarodna primerjava pove, da so slovenska gospodinjstva po lastništvu nepremičnin precej v prednosti pred najbolj razvitimi državami na svetu. Razlog za to je povezan z dejstvom, da so bile velikemu deležu prebivalstva stanovanjske nepremičnine podarjene preko inflacijsko razvrednotenih posojil po realno negativni obrestni meri ali preko stanovanjske reforme po letu 1991. Nepremičninski balon je v tem obdobju večino prebivalstva spremenil v premožne lastnike nepremičnin, ki državi plačujejo zanemarljiv premoženjski davek (Kovač 2004, 8).

17 Pri prodaji nepremičnin prodajalec plača dvoodstotni davek od prometa z nepremičninami, pri čemer je osnova za izračun prodajna vrednost nepremičnine. Prodajna vrednost nepremičnine je tista, ki je navedena v prodajni pogodbi, če pa pride do večjih odstopanj, kot so na trgu, pa davčni urad lahko uporabi mnenje cenilca iz te stroke. Nov zakon o dohodnini zahteva, da se 30% davek od dobička pri prodaji nepremičnin plača, če je čas lastništva do deset let. Izjema so nepremičnine v katerih lastnik prebiva, za katere velja obdavčitev dobička do tri leta od nakupa do prodaje nepremičnine (Vukovič in Matejčič 2004, 44). Vlada načrtuje v letu 2008 uvedbo davka na nepremičnine, v aprilu 2006 pa je bil sprejet zakon o evidentiranju nepremičnin. Pojem davek na nepremičnine je pri nas nov, saj so bile nekoč rente iz naslova nepremičnin in tržni dohodki od lastništva nad nepremičnino kot kapitala družbeno nesprejemljivi (Zotlar-Bolce 2006 b). Pri novem davku na nepremičnine se davek veže na nepremičnine in njihovo vrsto, kar pomeni, da bodo po novem obdavčeni vsi lastniki nepremičnin, tudi pravne osebe. Prihodki od davka bodo pripadali proračunu občin, na območju katerih stoji nepremičnina, določen del sredstev pa se bo stekal v državni proračun. Zakon o davku na nepremičnine bo določal osnovno davčno stopnjo, ki pa jo bodo občine lahko še nekoliko zvišale za določene vrste nepremičnin. Stopnja obdavčenja še ni znana, vendar pa načeloma ne bi presegala zneska kot trenutno znašajo nadomestila za stavbno zemljišče. Po izračunih naj bi bila stanovanja obdavčena po stopnji med 0,04 in 0,08 odstotka posplošene tržne vrednosti (Vukovič in Matejčič 2004, 44). Da bi lahko sprejeli nov davek na nepremičnine, je treba najprej dokončati metodo množičnega vrednotenja nepremičnin, ki se odvija od konca leta 2006 in bo dala posplošeno tržno vrednost nepremičnin, kar pa bi naj bila osnova za odmero davka na nepremičnine. Zoper ocenjeno vrednost nepremičnine se pa bo mogoče tudi pritožiti (Vukovič in Matejčič 2004, 45). Nekateri ekonomisti so prepričani, da nov davek na nepremičnine pomeni zgolj davek na prihranke, od katerih pa smo že plačali dohodnino ter, da bo davek prizadel manj premožne družine. Največje polemike načenja dejstvo, da se bo predvidoma za davčno osnovo štela tržna vrednost nepremičnine. V izračunih, ki so jih izvedli v Združenju lastnikov nepremičnin ugotavljajo, da bi plačevali neprimerno več sredstev za davek na nepremičnine kot zdaj plačujemo nadomestilo za stavbno zemljišče. Na Ministrstvu za finance predvidevajo, da bodo zaradi splošne olajšave imeli deset odstotkov manjše prihodke, povečali pa bi se naj prihodki od davka na nepremičnine. Sicer pa zaenkrat lahko le ugibajo kolikšen bo delež iz naslova davkov na nepremičnine, saj še v celoti ne razpolagajo s popolnimi in ažurnimi evidencami (Zotlar-Bolce 2003, 66-67). Sedanji minister za finance Andrej Bajuk je mnenja, da bi se utegnila davčna stopnja na nepremičnine za tiste, ki redno plačujejo davek celo znižati, če bi našli in obdavčili vse, ki se sedaj temu plačilu izogibajo. Na podlagi anket je neregistriranih približno 32% hiš in 28% stanovanj. Z nadomestilom za stavbno zemljišče pa priteče 125 milijonov evrov v državno blagajno. Po zadnjih informacijah davka na nepremičnine ne bo do leta 2009, saj nepremičninskega davka ni v normativnem programu za leto 2007, poznavalci pa so mnenja da zaradi parlamentarnih volitev davka ne bo niti v letu 2008 (Urbas 2007, 11).

V marcu 2007 je slovenska vlada na evropsko komisijo naslovila pobudo za ohranitev nižjega DDV (davka na dodano vrednost) pri gradnji, obnovi in vzdrževanju stanovanjskih objektov. Slovenija si je namreč izposlovala v pristopnih pogajanjih, da lahko do konca leta 2007 uveljavlja 8,5-odstotno stopnjo pri gradnji stanovanj. Če bo evropska komisija to pobudo zavrnila, se bodo novogradnje podražile za približno 10 odstotkov, kar bi povzročilo podražitev ostalih objektov. Podražitev nepremičnin bi najbolj občutili kupci na najdražjih lokacijah, kot so Ljubljana, Gorenjska in Obala. Ob morebitnem povečanju stopnje DDV, se bi naj povečali tudi špekulativni nakupi v drugi polovici leta 2007 zaradi strahu pred omenjenimi podražitvami. Posledica tega je lahko občutna podražitev stanovanj že letos. Zvišanje DDV bo kapitalsko močnejšim vlagateljem na hitro prineslo 11,5-odstotni donos, hkrati pa naj bi zmanjšalo dosegljivost stanovanj srednjemu razredu (Finance 2007, 32). 18

19 3.1.2 NSVS (Nacionalna stanovanjska varčevalna shema) V sredini leta 2004 je bilo varčevanje v okviru stanovanjske varčevalne sheme še precej ugodnejše od bančnega, prav tako obrestne mere posojil. Takratna trenutna realna donosnost, ki jo je bilo mogoče ustvariti s pomočjo varčevanja v NSVS je znašala 4,75 odstotkov. Najvišjo realno obrestno mero za rentno varčevanje je takrat ponujala Banka Celje in je znašala 3 odstotke, kar je bilo precej manj kot v okviru NSVS. Sicer pa so se s padajočimi obrestnimi merami stanovanjska posojila cenila, vendar je najnižjo obrestno mero za 10 letno stanovanjsko posojilo še vedno zagotavljala NSVS s 6,17%, sledila pa ji je SKB banka s 6,31% obrestno mero (Zupančič 2004, 62-63). Vendar pa je NSVS imela kljub ugodnemu varčevanju in posojilu določene slabosti. Subvencije države niso bile namenske in niso bile namenjene ciljno ljudem z najnižjimi dohodki, ki so najbolj potrebovali pomoč. Šlo je predvsem za ljudi, ki niso imeli rešenega stanovanjskega vprašanja in so si želeli po izteku prve sheme kupiti stanovanje. Ker so se stanovanja ves čas dražila, si ti ljudje stanovanj po izteku stanovanjske sheme ne bi mogli kupiti. Teh varčevalcev je bilo leta 2004 kar 46 odstotkov (Vukovič 2004, 20-22). Posledica številnih slabosti NSVS je bil izstop približno 11 odstotkov varčevalcev v prvi shemi, po izboljšanju razmer je ta odstotek znašal le 3 odstotke v drugi in tretji shemi (Kump 2002). Vključenost v NSVS naj bi prinašalo njenim varčevalcem in posojilojemalcem predvsem dvoje: nagrajevanje varčevalcev s premijami ter možnost najetja posojila v višini dvakratnika privarčevanih sredstev ob relativno ugodnih obrestnih pogojih. Raziskave, ki so jih v preteklosti izvedli v Sloveniji niso potrdile, da bi višje obrestne mere NSVS v primerjavi z drugimi naložbami spodbujale varčevanje. Prav tako so prišli do spoznanja, da niti nižje obrestne mere pri nas niso zavirale varčevanja. Študije opravljene v Nemčiji so pokazale tehten razlog za takšne reakcije, saj so se varčevalci pri odločitvah o obsegu varčevanja ozirali bolj na vrednost ciljnega nakupa kot na obrestne mere (Polanec 2004a, 11). Ne porajajo pa se le ugibanja o racionalnosti varčevanja, ampak tudi o najetju posojila v NSVS. Obrestne mere za posojila v NSVS so bile ugodne leta 2000 in danes niso več. Nominalne obrestne mere v bankah so se zaradi finančne liberalizacije ter znižane stopnje inflacije znižale in so primerljive oziroma celo nižje kot obrestne mere v NSVS. Kar pa je še pomembnejše, da banke odobravajo posojila v večji vrednosti nepremičnine kot NSVS. S tem se pojavlja vprašanje smiselnosti stanovanjske sheme, saj je bančni sistem sposoben ponuditi ista ali še ugodnejša posojila kot NSVS. Ob tem bi bilo smiselno, da bi država svoje delovanje na nepremičninskem trgu preusmerila v povečanje ponudbe stanovanj oziroma stavbnih zemljišč, znižala njihove cene ter tako vplivala na pocenitev stanovanj (Polanec 2004a, 11).

20 Septembra 2006 je Stanovanjski sklad RS objavil šesto nacionalno varčevalno stanovanjsko shemo. Primerjave so pokazale, da je shema konkurenčna bančni ponudbi, ni pa ugodnejša v varčevalnem delu. Vrednost enega lota oziroma najmanjšega vplačila v NSVS je 50 evrov. Preko NSVS se v petletnem obdobju ob mesečnem vplačilu enega lota ter ob dodatni premiji privarčuje 3384 evrov, medtem ko v Novi KBM 3601 evrov. Razlika je torej dobrih 200 evrov. Posojila v NSVS in v bankah je težko primerjati saj pogoji za najetje posojil v bankah čez pet let sedaj niso znani. Sedanja ponudba pri posojilih je v NSVS konkurenčnejša, saj so mesečni obroki za odplačevanje posojila nižji (Mihajlović 2006, 17). Glavna novost 6. nacionalne varčevalne stanovanjske sheme je namenska poraba privarčevanih sredstev, ki morajo biti porabljena izključno za stanovanje. Edina prednost varčevanja je pridobitev dolgoročnega stanovanjskega posojila v dvakratni vrednosti privarčevanih sredstev. Ob tem je treba opozoriti, da se utegne do takrat ponudba bank prilagoditi in postati konkurenčna. Izračuni, ki so jih izvedli v nepremičninski agenciji Insa kažejo, da bi morali biti varčevalni mesečni zneski vsaj 417 evrov, da bi privarčevana sredstva ob koncu obdobja zadoščala za nakup ali obnovo. Varčevanje v NSVS je torej bolj primerno za konzervativne vlagatelje, ki so naklonjeni netveganim naložbam, sicer pa je bolj smiselno pri varčevanju nad pet let vlagati neposredno na trg kapitala, kjer je možno doseči ob višji stopnji tveganja višje donose (Rozman 2006, 17). Med pomembne spremembe NSVS je gibljiva, trgu prilagodljiva obrestna mera, omogočala pa bo varčevanje pet do deset let ter dopušča opustitev dveh obrokov varčevanja letno. Pogoji varčevanja so tokrat zahtevnejši kot v preteklosti, donosnost sheme pa je nižja in sicer le 3,69 odstotka. V preteklih letih so se po raziskavah v podjetju Ninamedia v shemo vključevali varčevalci z že urejenim stanovanjskim vprašanjem, po novih pogojih pa se bodo vključevali predvsem tisti, ki nimajo lastnega stanovanja. Stanovanja so namenjena predvsem mladim družinam, saj so vsaj za 20 odstotkov nižja od trenutnih cen na prostem trgu. V prednostni vrstni red se torej uvrščajo mlade družine, invalidne osebe, redni varčevalci v NSVS ter družine z več otroki (Zotlar-Bolce 2006 a).

21 3.1.3 Gospodarska rast in razvoj Dejstvo je, da kjer obstajata večja gospodarska rast in razvoj, je tudi večje povpraševanje po nepremičninah. V Ljubljani cene zazidljivih zemljišč rastejo od leta 1999. Glavni razlog je razmeroma skromna ponudba ter pomanjkanje primernih zemljišč za gradnjo, medtem ko so želje po gradnji nepremičnin velike. Cene v okolici Ljubljane prav tako rastejo, zaradi dostopnosti do mesta zaradi dobrih prometnih povezav. Gorenjska je zanimiva predvsem iz dveh razlogov. Kranj in njegova okolica sta že sama po sebi zanimiva za bivanje, zraven tega pa se gradnja v Kranju in Škofji Loki povečuje zaradi dobrih prometnih povezav z Ljubljano. Gorenjska je zanimiva zaradi turizma kar povečuje njen razvoj in gospodarsko rast, kar prispeva k večji gradnji tako počitniških hišic kot stanovanj. Cene zazidljivih zemljišč na južnem Primorskem rastejo intenzivneje po letu 2004. Pred tem je bila ponudba dovolj velika, veliko kupcev pa je raje kupovalo stanovanja. Vedno več ljudi se odloča za investicijo v počitniška stanovanja, kar gre pripisati predvsem hitro rastočemu turizmu. V ostalih regijah cene bolj ali manj rastejo. Izstopajo predvsem regije, ki mejijo na Ljubljano in imajo dobre prometne povezave (Savinjska, Notranjska, Dolenjska). Rast cen kaže, da je zanimanje za nakup nepremičnine razmeroma veliko v regijah, kjer je prisotna znatna gospodarska rast (Puschner 2007). V zadnjem četrtletju 2006 je bila je bila rast slovenskega BDP 5,5 odstotna, brez vpliva manj delovnih dni pa celo 5,8 odstotna. Močan pospešek gospodarske rasti sta povzročila predvsem zunanja trgovina in eksplozija naložb v gradbeništvu. Končna zasebna poraba je lani rasla z 3,3 odstotno stopnjo, medtem ko so kar 11,9 odstotni vzpon povzročile naložbe v osnovna sredstva (Usenik 2007, 3). Visoka rast investicij v letu 2006 je bila zabeležena tako na področju gradbenih objektov, kot tudi pri strojih in opremi. Investicije v gradbene objekte so narasle predvsem proti koncu leta in dosegle 20-odstotno rast v četrtem četrtletju. Glavnina razlogov za visoko rast investicij v gradbene objekte so lokalne volitve ter ugodne vremenske razmere, zaradi katerih je bila gradbena sezona bistveno daljša kot leto prej. Po dejavnostih se je zaposlenost prav tako najbolj povečala v gradbeništvu in sicer za 7,5 odstotka (24UR 2007). V revnih državah je ustvarjenih le nekaj odstotkov bruto družbenega produkta z nepremičninami, v bogatih državah pa lahko ta odstotek naraste tudi do 25% ali več. V Sloveniji je v povprečju ustvarjenih 12% dodane vrednosti v dejavnosti nepremičnin, če pa prištejemo še gradbeništvo pa to nanese na 17 odstotkov (Kožar 2002, 196). Kot ima določen vpliv gospodarski razvoj na nepremičninski trg, je situacija lahko velikokrat tudi obratna. Tako se je izkazalo tudi pri vplivu nacionalne stanovanjske varčevalne sheme na slovensko gospodarstvo. Povečanje nepremičninskih gradenj bo posledično povečalo dela v gradbeništvu, kar ima za posledico povečanje skupnih naložb. Povečanemu vlaganju sledi večje zaposlovanje, temu pa večja poraba gospodinjstev. Za banke pomenijo sredstva, zbrana v okviru NSVS, velik del dolgoročno vezanih tolarskih vlog prebivalstva. Delež vezanih vlog v primerjavi z vsemi vezanimi vlogami je od leta 1999 do leta 2002 narasel iz 24% na 48% (Oplotnik in Križanič 2004, 10).

22 Na britanskem nepremičninskem inštitutu so za leto 2004 ugotovili, da se je na evropskem nepremičninskem trgu po uvedbi evra močno razvil španski nepremičninski trg. Cene so se v Španiji od leta 2001 dvignile tudi za 60 odstotkov, kar je razlog večjega priseljevanja, dobre gospodarske rasti ter ugodnih razmer na posojilnem področju. Nekateri strokovnjaki opozarjajo ob 20 odstotni precenjenosti nepremičnin na postopno nižanje cen ter na recesijo španskega nepremičninskega trga (Zotlar-Bolce 2005b, 65). Podoben razcvet kot v Španiji beleži tudi Irska in sicer skok cen za 40 odstotkov od leta 2001. Cene nepremičnin pa so padle v Nemčiji, ki se je soočala z največjimi fiskalnimi težavami, veliko mero brezposelnosti in recesijo. Podobne razmere so se pojavile tudi v Italiji, kjer so ugodne razmere izkoristili večji vlagatelji (Zotlar-Bolce 2005b, 65). V letu 2004 je trgovanje z nepremičninami v ZDA doseglo vrhunec, primerljivo z delniškim trgom tehnoloških delnic pred zlomom. Nepremičninski trg v ZDA je postopoma postal precenjen. Zgodovinsko ugodni kreditni pogoji, stabilna ekonomija in nizke obrestne mere so bili glavni razlogi za povišano povpraševanje po nepremičninah. Nizka vrednost ameriškega dolarja v primerjavi z evrom je privlačila investitorje iz Evrope (Zotlar-Bolce 2005b, 66). V tretjem četrtletju 2006 je ameriška gospodarska rast dosegla najnižjo vrednost po letu 2003. Glavni razlog za tako nizko rast ameriškega bruto domačega produkta (BDP) je konec dolgotrajne rasti na nepremičninskem trgu oziroma pok nepremičninskega balona. Povprečna cena novih stanovanj se je znižala za 9,7 odstotka, kar je največji padec po letu 1970. BDP so znižale tudi zmanjšane investicije v nova stanovanja. Minister za finance pojasnjuje nastalo situacijo kot normalno, saj se je petletna rast cen na nepremičninskem trgu enkrat morala ustaviti (Kapital 2006).