STAMBENO-PRAVNI POJMOVNIK 1. Pojam stanara Dr Zarko ANĐELKOVIĆ Stanovanje ili latinski HABITATIO, pa otuda i kohabitacija, tj. sastanovanje, podrazumeva: prvo, dobar odnos među stanarima i drugo, pravilno postupanje sa delovima zgrade, naročito uređajima i instalacijama u njoj. Ko su stanari? Sa faktičkog i pravnog aspekta stanarima se smatraju vlasnici i zakupci stanova, podstanari, kao i članovi njihovog porodičnog domaćinstva. Ukoliko se u stambenoj zgradi nalaze poslovne prostorije stanarima se smatraju i njihovi vlasnici i zakupci, kao i lica zaposlena u tim prostorijama. Pojam stanara je od značaja za izvršavanje prava i obaveze, pre svega u održavanju i korišćenju stambene zgrade i stanova. Utvrditi ko su stanari je od praktične važnosti za naknadu troškova za npr. utrošenu zajedničku struju i vodu u stambenoj zgradi. Zato će predsednik skupštine ili savet zgrade prebrojati stanare u svim stanovima i poslovnim prostorijama, sačiniti spisak i dostaviti ga komunalnom inkasantu. U Beogradu to je Infostan. 2. Pojam zgrade Izgradnja, korišćenje i održavanje stambenih zgrada vrši se u skladu sa zakonom i drugim propisima. U suštini, izgradnja stambenih zgrada i stanova vrši se u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, korišćenju u skladu sa Zakonom o stanovanju, a održavanje u skladu sa Zakonom o održavanju stambenih zgrada. Ovde dolazi u obzir i primena propisa o zaštiti spomenika kulture, jer ima i takvih zgrada. U fokusu naše teme su pojam stambene zgrade i njeno zakonito korišćenje. šta je stambena zgrada? Najpre, arhitektonski to je građevina, stvarnopravno zgrada je objekat ili složena stvar, sociološki ona je skup ili grupa, kolektiv ljudi, po pravilu slučajno nastanjenih sa otvorenom lepezom osobina i navika, različitog obrazovanja, socijalnom i starosnom strukturom i drugo. U smislu stambenih propisa, pod stambenom zgradom podrazumevamo zgradu namenjenu stanovanju, kao i zgradu u kojoj je najmanje jedan stan namenjen stanovanju i sa njom čini građevinsku i funkcionalnu celinu. Održavanjem stambene zgrade u smislu investicionih i tekućih ulaganja vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade postiže se: s jedne strane zaštita stambenog fonda i očuvanje ambijentalnih celina, poboljšanje životnih uslova, odnosno kulture stanovanja i obezbeđenje javnog interesa, s druge strane. Istovremeno veći je i tržišni efekat, tj. veća je vrednost naših stanova uz produženi vek trajanja zgrade. Pravni osnov ili zakonito korišćenje zgrade i stanova je pravo svojine i pravo zakupa na stanovima i pravo zajedničke nedeljive svojine, tj. ETAŽUM na zajedničkim delovima stambene zgrade. 1
U smislu kultivisanog odnosa, stambena zgrada i stanovi, odnosno delovi, uređaji i instalacije u njima koriste se u skladu sa njihovom namenom. To korišćenje vrši se na način kojim se neće prouzrokovati šteta na zgradi kao celini i na njenim posebnim i zajedničkim delovima i kojim se neće ometati korišćenje stanova i drugih delova zgrade. Ponovimo, stambene zgrade i stanovi koriste se u skladu sa njihovom namenom, ali se u stanu može obavljati i poslovna delatnost. Obavljanjem poslovne delatnosti u stanu nesme se ugrožavati bezbednost zgrade, stanara i drugih građana. Takođe, nesme se nanositi šteta zgradi ili se ometati korisnici stanova u njihovom mirnom korišćenju ove imovine. Nepoštovanje ovih pravila, naročito nepridržavanje dobrih običaja stanovanja i propisanog načina korišćenja zgrade i stanova povlači odgovarajuću odgovornost. Ta odgovornost može biti prekršajne prirode, materijalna, ali i krivična odgovornost, u zavisnosti od stepena oštećenja zgrade ili povrede lica. Za najveći broj nepravilnosti u korišćenju uređaja i instalacija, kao i delova zgrade nadležna je opštinska komunalna inspekcija. 3. Pojam stana Stambena zgrada, naročito ona višestambena, predstavlja višestruko, odnosno veoma složen objekat. Ta složenost je fizičke, ali i pravne prirode. Po nama, više od toga, životno, zgrada predstavlja, pored porodice, jednu od osnovnih sociološko-urbanih ćelija, tj. naš kvartilj svakodnevnog kolektivnog bivstvovanja i lokalni identitet sa pozitivnom konotacijom. Soliter je naša adresa, ali i naše ogledalo. Zato možemo reći da zgradu ne čine cigle, tj. stanovi, nego stanari. Ipak, de facto stambena zgrada je sastavljena od mnoštva fizičkih delova, među kojima je najvažniji deo STAN kao posebni deo zgrade. Pored stanova, svojinskopravni propis određuje, da se posebnim delom zgrade smatraju još i poslovne prostorije i garaže, odnosno garažna mesta u zgradi. Stan je danas, ono što je i trebao biti, dominantno privatna imovina, ali o svojinsko-pravnom režimu na delovima zgrade govorićemo u narednim izlaganjima. Za sada napomena da, pored posebnih delova, postoje i zajednički delovi zgrade sa specifičnim imovinskim statusom. Ovde ćemo govoriti o stanu, a o posebnim delovima zgrade čiji je reprezent stan, već smo ponešto rekli. Šta je stan? Stanom, u smislu stambenih propisa, smatra se jedna ili više prostorija namenjenih i podobnih za stanovanje, koje, po pravilu, čine jednu građevinsku celinu i imaju zaseban ulaz. Ako se desi da se neko lice mimo pravnosti useli u stan, čega nažalost još uvek ima, naročito ima bespravnih useljenja u zajedničke prostorije zgrade, ili ako se stan koristi bez zaključenog ugovora ili je poništen pravni osnov po kome je zaključen ugovor (ovo se odnosi na neotkupljene stanove, ali i privatne), vlasnik stana ili drugo lice, najčešće stanar zgrade, koji ima pravni interes, može kod opštinskog organa nadležnog za stambene poslove da zahteva njegovo iseljenje. Ovaj postupak pred opštinskim organom je, po slovu zakona, hitne prirode, što, kako znamo, u praksi često nije slučaj. Naprotiv, još uvek ima onih koji narušavaju ugled opština i štete stanarima. Pravilo je da se stanovi, poslovne prostorije i garaže, odnosno garažna mesta, kao posebni delovi zgrade, koriste u skladu sa njihovom namenom i na način kojim se neće nanositi šteta zgradi ili stanovima ili stanari ometati u korišćenju stanova i drugih delova zgrade. Važe iste kaznene mere za suprotno ponašanje, o kojima smo napred govorili. Inače, stanovi moraju biti, jer je to propis, obeleženi brojevima, a stanari su dužni da brojeve stanova uredno održavaju. Na vratima stana mogu se postaviti natpisi i reklame ukoliko se u stanu obavlja poslovna delatnost, a sve u skladu sa važećim propisima i moralom. Stambene prostorije, 2
uređaje i instalacije u stanovima vlasnici, zakupci i drugi stanari su dužni koristiti i čuvati sa pažnjom dobrog domaćina. Razumemo da smo u tranziciji i da se promene dakako odnose i na stanovanje, počev od izgradnje i vlasničke transformacije do stambene kulture. Ta komunalna kultura podrazumeva zadržavanje naših afirmativnosti u odnosima i dobrih specifičnosti, ali i odricanje od ružnih navika. Našu nekulturu u stanovanju zamenjivaćemo kulturom u stanovanju, koja je sastavni deo demokratske kulture. Stanovanje podrazumeva i našu želju za edukacijom i svakako međutolerantni odnos stanara ka humanijoj komunikaciji i svakoj drugoj valjanoj vibraciji. Uprkos materijalnim teškoćama u Beogradu se može detektovati napredak, tako da svoje otpatke otpremimo u naše kontejnere, a ne pred vratima komšija. 4. Uprava zgrade Pojam upravljati stambenom zgradom, u smislu zakona, obuhvata staranje o održavanju stambene zgrade kao celine, odlučivanje o obezbeđivanju i korišćenju finansijskih sredstava za održavanje, o načinu korišćenja zajedničkih delova zgrade i o drugim pitanjima od značaja za održavanje stambene zgrade. Često čujemo da je stambena zgrada pravno lice, a u zakonu piše da stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica i to samo u pravnim poslovima koji se tiču održavanja i korišćenja stambene zgrade. Razume se da pravna lica imaju i druga svojstva koje stambena zgrada nema niti treba da ima. Za ovu priliku dovoljno je da kažemo da je, pravno posmatrano, stambena zgrada pravno lice sui generis, tj. posebne vrste. Zakonska je obaveza da zgrada ima račun i pečat. Stambena zgrada ima svoje organe. Zakon predviđa kao obavezni organ SKUPšTINU zgrade koju čine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Često se u praksi postavlja pitanje može li se skupština zgrade obrazovati i za deo zgrade? Odgovor je da može, ali uz uslov da taj deo zgrade čini građevinsku i funkcionalnu celinu, kao što je lamela, ulaz i slično. Za obrazovanje skupštine zgrade potrebna je prosta većina, odnosno prisustvo više od polovine vlasnika stanova ili drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovih predstavnika. Skupština zgrade većinom glasova prisutnih članova skupštine zgrade donosi odluke koje se odnose na tekuće održavanje. Međutim, odluke o investicionom održavanju zgrade skupština zgrade donosi saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Smatra se da je glasanje obavljeno i kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade daju pismenu saglasnost za odluku dnevnog reda skupštine. Zakon predviđa da se u stambenim zgradama sa deset i manje vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, umesto skupštine, obrazuje savet zgrade koji čine svi vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade. Pazite, zgrada može imati i više od deset stanova pa obrazovati SAVET zgrade. Merilo je, dakle, broj vlasnika. Pored skupštine ili saveta zgrade kao obaveznih u zavisnosti od broja vlasnika delova zgrade, stambena zgrada može po sopstvenom nahođenju i potrebama odlukama vlasnika formirati i druge izvršne ili pomoćne organe i tela ili komisije, s tim što konačne odluke donosi skupština po propisanoj većini. Skupština (savet) zgrade obavlja sledeće poslove: 1. Donosi program održavanja zgrade; 2. odlučuje o načinu organizovanja radova na održavanju zgrade; 3. donosi odluke o izvođenju radova na održavanju zgrade; 4. usvaja godišnji izveštaj o realizaciji programa održavanja zgrade; 5. utvrđuje visinu i način obezbeđivanja sredstava za održavanje zgrade; 6. određuje uslove i način održavanja reda u zgradi; 7. odlučuje o osiguranju zgrade; 8. uređuje način korišćenja zajedničkih delova zgrade; 9. odlučuje o poboljšanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima u vezi sa održavanjem i upravljanjem zgradom. 3
U vezi sa nadležnošću skupštine zgrade u odlučivanju o nadziđivanju, dogradnji i adaptaciji zajedničkih prostorija i delova zgrade u stan ili poslovni prostor biće kasnije reči. Kućna samouprava ili uprava zgrade, odnosno skupština zgrade bira predsednika skupštine zgrade, po nama, većinom glasova prisutne većine vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade na mandatni period koji sami odrede, ali ne više od četiri godine, s tim što ponovo može biti izabrano isto lice. Predsednik rukovodi radom skupštine, predstavlja i zastupa zgradu pred trećim licima, predlaže godišnji program održavanja, stara se o realizaciji programa održavanja i o tome podnosi izveštaj, a vrši i druge poslove za koje ga ovlasti skupština stambene zgrade. 4 5. Delovi zgrade Fizički stambena zgrada je predmet ili stvar koja je sastavljena od mnoštva delova, uređaja i instalacija. Po nekim analizama stambenu zgradu čine preko tristotine delova. I stvarnopravno zgrada je stvar i to složena stvar, koju čine posebni i zajednički delovi. Iako je za očekivati, stambeni propisi Srbije ne određuju koji su to delovi stambene zgrade posebni, a koji zajednički. Nonsens, ali u vezi sa ovim postoji pravna praznina. Tek iz svojinskopravnog propisa saznajemo koji su to delovi zgrade posebni, ali ni ovaj akt ne određuje koji su to delovi zgrade zajednički. Tim, svojinskim zakonom je konstatovano da su posebni delovi zgrade: stanovi, poslovne prostorije i garaže, odnosno garažna mesta u stambenim zgradama. Tako mi sada znajući koji su to delovi zgrade posebni, sistemom negativne enumeracije (numerus clausus) dolazimo do toga da su svi ostali delovi zgrade zajednički. Jedan stari zakon iz šezdesetih godina, koji je do pre nekoliko godina bio na snazi, je sadržavao preciznu definiciju i posebnih i zajedničkih delova zgrade. Crnogorski Zakon o etažnoj svojini je preuzeo i na moderan način odredio definiciju delova zgrade. Zato ćemo se poslužiti ovim propisom po kome stambenu zgradu čine posebni i zajednički delovi zgrade. Po ovom zakonu posebni delovi zgrade su stanovi, poslovne prostorije, posebne garaže i posebni podrumi. Uočavamo da su za razliku od Srbije u Crnoj Gori i posebni podrumi posebni delovi zgrade. Time je ta odredba bila tada u sukobu sa saveznim svojinskopravnim zakonom. Crnogorski zakon definie da su zajednički delovi stambene zgrade oni delovi koji služe stambenoj zgradi kao celini, kao što su temelji, vertikalne konstrukcije, horizontalne (međuspratne) konstrukcije, krov, fasada, glavni ulaz, stepenište, liftovi, električna, kanalizaciona, vodovodna, toplovodna, plinska, hidroforska, telefonska i televizijska mreža, dimnjaci, ventilacije, kanali za otpad, potkrovlja, perionice, sušionice, hodnici i holovi, zajednički podrumi, zajedničke garaže, svetlarnici, kao i svi delovi i instalacije neophodni za održavanje i zajedničku upotrebu zgrade. Zajednički delovi zgrade su i oni delovi koji služe samo nekim, a ne svim posebnim delovima zgrade (posebna ulazna vrata, stepenište, posebni holovi, tavan, podrum, dimnjaci, terase, uređaji za ogrev i slično). Na kraju, zajednički delovi zgrade su i drugi delovi koji su u posebnoj zgradi ili su deo druge zgrade (zajedničke kotlarnice, zajednički hidrofori i slično). Napomenimo i to da beogradska Odluka o kućnom redu sadrži odredbu po kojoj su zajedničke prostorije u zgradi stepenište, hodnici, podrum, tavan, perionica, prostorija za sušenje i glačanje rublja i slično, kao i zajednički ograđen prostor koji pripada zgradi (dvorište) služe za potrebe svih stanara i koriste se u skladu sa njihvom namenom. Interesantno je da ova Odluka zabranjuje korišćenje zajedničkih prostorija za stanovanje, a zabranjuje i njihovo izdavanje na korišćenje u bilo koje svrhe, osim prostorija koje se po posebnim propisima pretvaraju u stanove, poslovne prostorije i ateljea. U praksi, znamo da su gotovo sve zajedničke prostorije izdate, ali sada znamo i da je to protivno gradskoj Odluci.
Napominjemo da je podela na zajedničke i posebne delove, pored fizičke i praktične važnosti, od značaja i za pravno uređenje odnosa u zgradi, počev od sistema održavanja, preko načina korišćenja, do svojinskopravnog statusa. 6. Režim svojine Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na stambenim zgradama, stanovima, poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, poljoprivrednom zemljištu i drugim nepokretnostima, osim na prirodnim bogatstvima koja su u državnoj svojini. Dakle, u pogledu obima sticanja svojine na stambenim nepokretnostima ne postoje nikakva ograničenja. Posebni delovi zgrade mogu biti, takođe, u neograničenoj svojini fizičkih i pravnih lica, osim skloništa u stambenim zgradama koja su, u skladu sa posebnim zakonima, u državnoj svojini. Dakle, pod etažnom svojinom podrazumeva se svojina na fizičkom (realnom) delu zgrade ili kako ga još nazivamo posebni deo zgrade. Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine, koja je zbog njegovog razlikovanja od susvojine i klasične zajedničke svojine i svojih specifičnosti, autor Anđelković svojevremeno nazvao ETAŽUM. Dakle, zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima stambene zgrade je privatna svojina posebne vrste ili kako to kažu pravnici svojina sui generis. Kako je nastala zajednička nedeljiva svojina? Podsetimo se da je do donošenja izmena i dopuna svojinskopravnog zakona na zajedničkim delovima zgrade postojalo trajno pravo korišćenja istih, kao oblik ili izvedeno pravo iz društvene svojine na stambenim zgradama i stanovima. Sa otkupom stanova i time njihovog transformisanja u privatnu svojinu pojavila se potreba izmene režima društvenog vlasništva na zajedničkim delovima zgrade. Zakonodavac je tu stvar izveo tako što je dotadašnje pravo trajnog korišćenja pretvorio u zajedničku nedeljivu svojinu svih vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. Etažni vlasnici, tj. vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade imaju pravo trajnog korišćenja zemljišta pod zgradom, ako je isto u društvenoj, odnosno državnoj svojini, a ako se radi o zemljištu u svojini građana, onda etažni vlasnici imaju pravo susvojine. U Crnoj Gori, međutim, etažni vlasnici stanova na građevinskoj parceli u privatnoj svojini imaju, kao i na zajedničkim delovima zgrade, zajedničku nedeljivu svojinu. Ovakvo rešenje bi valjalo i ovde prihvatiti. Etažni vlasnici imaju podjednako pravo trajnog korišćenja zemljišta pod zgradom, odnosno oko zgrade dvorišta, bez obzira na veličinu njihovih stanova ili drugih posebnih delova zgrade. Inače otuđenjem, tj. prodajom ili drugim pravnim poslom prenošenjem stana, odnosno poslovne prostorije ili drugog posebnog dela zgrade prenosi se i pravo zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade. U pravnoj teoriji ima i drugačijih mišljenja. Vlasnik stana ili drugog posebnog dela zgrade ima obavezu da održava taj deo u smislu popravki, prepravki, zamene instalacija, farbanja i drugo. Vlasnik stana ili drugog posebnog dela zgrade ima pravo korišćenja zajedničkih delova zgrade kao satitular te svojine koja nema udela, po našem mišljenju i zato je po zakonu nedeljiva, pored ostalog. Zato vlasnik stana koristi zajedničke delove zgrade prema potrebama svoga stana. Ovde valja napomenuti da je pravo raspolaganja zajedničkim delovima zgrade ograničenog karaktera, što je i razumljivo obzirom na njihovu funkciju i zajedničarstvo. Svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova imaju obavezu održavanja zajedničkih delova zgrade i odgovornost za slučaj nastanka štete zbog neispravnosti zajedničkih delova, uređaja i instalacija. 5
6 7. Kućni red Obaveza je zakonska da se stambene zgrade i stanovi koriste u skladu sa njihovom namenom, a ponašanje i red u zgradama regulisani su posebnim propisom. Opštine (gradovi) su nadležne, odnosno zakon im je poverio da propisuju kućni red u stambenim zgradama na svojoj teritoriji. U Beogradu kućni red u zgradama sa važnošću i primenom za sve opštine svojom odlukom ustrojila je Skupština grada Beograda. šta je kućni red? Pod kućnim redom, u smislu pominjane Odluke, podrazumevaju se pravila ponašanja vlasnika, odnosno korisnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, vezana za korišćenje stanova i drugih posebnih i zajedničkih delova, uređaja i instalacija u zgradi, kao i druga pitanja kojima se obezbeđuje mirno i nesmetano korišćenje stanova i drugih delova stambene zgrade. O sprovođenju kućnog reda u zgradi stara se skupština ili savet zgrade, ali pre svega svi vlasnici, odnosno korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Stanari su dužni da zajedničke prostorije i uređaje posle svake upotrebe očiste i dovedu u red i da ključ od ovih prostorija vrate licu određenom za to. Stanovi moraju biti obeleženi brojevima, a ako u zgradi ima stan namenjen za stanovanje radnika koji radi na održavanju stambenih zgrada, tj. službeni stan taj stan mora biti obeležen istoimenim natpisom. Propisano je da zgrada mora imati ažuran spisak stanara, o čemu se stara predsednik skupštine, odnosno saveta zgrade. U zajedničkim prostorijama i dvorištima zabranjeno je držati druge stvari, osim onih koje su nužne za namensko korišćenje tih prostorija, odnosno dvorišta. Skupština, odnosno savet zgrade određuje raspored korišćenja zajedničkih prostorija i uređaja i stara se o njihovoj pravilnoj upotrebi. Isti organ zgrade donosi i odluku o tome da li se u dvorištu zgrade mogu držati automobili i druga motorna vozila stanara zgrade, vodeći računa da deo dvorišta ostane i za druge potrebe stanara. Svi stanari su dužni da brinu i održavaju čistoću na ulazima, stepeništima, zajedničkim hodnicima i dvorištu zgrade i da obezbeđuju nesmetan, dakle slobodan prolaz kroz zajednički prostor u dvorište. Stanari su obavezni da obezbede ulazni hodnik i stepenište zgrade sa osvetljenjem, ako nema automatskog osvetljenja, i to do zaključavanja ulaznih vrata. U vreme kiše, snega i drugih vremenskih neprilika prozori na stepeništu, tavanu, podrumu i drugim zajedničkim prostorijama moraju biti zatvoreni, a prozori na podrumu uz to još moraju imati gustu žičanu mrežu. Stanari imaju i obavezu da sa prozora, balkona, lođa i terasa svoga stana uklanjaju sneg i led za vreme zimskog perioda. Podsećamo da nije dozvoljeno sušiti rublje na otvorenim delovima zgrade, kao što su prozori, terase, lođe i balkoni koji su vidljivi sa ulice ili druge javne površine. Takođe je zabranjeno na tim delovima zgrade držati stvari koje narušavaju izgled zgrade, kao što su stari nameštaj, sudovi za kućno smeće, ogrevni i drugi materijal. Posebno je zabranjeno na navedenim delovima zgrade, naročito na prozorima držati neobezbeđene saksije sa cvećem i druge predmete koji padom mogu povrediti, oštetiti ili uprljati prolaznike i vozila. Namerno smo detaljno govorili o delu Odluke o kućnom redu da bismo uočili, što i nije teško, koliko se mi kao stanari ne pridržavamo ni nekih elementarnih pravila pri korišćenju zgrade kao celine. Zbog značaja našeg kultivisanog ponašanja kao stanara i time podizanja kvaliteta stanovanja u kolektivnim stambenim zgradama i održivosti kućnih odnosa navešćemo još nekoliko detalja iz Odluke o kućnom redu skupštine Beograda.
Odluka nalaže da ulazna vrata stambene zgrade moraju biti zaključana i to u periodu od 1. aprila do 30. septembra u vremenu od 23,00 časova do 4,00 časova i u periodu od 1. oktobra do 31. marta u vremenu od 22,00 časova do 5,00 časova. U ostalo vreme ulazna vrata zgrade moraju biti otključana, osim ako zgrada ima ugrađene interfone. Stanari, dakle, imaju obavezu zaključavanja ulaznih vrata zgrade. Stambene zgrade koje su opremljene liftovima, tj. skupštine, odnosno saveti tih zgrada imaju obavezu da vrše kontrolu ispravnosti tih opasnih stvari za prevoz lica. Uputstvo za upotrebu lifta mora biti vidno istaknuto u kabini lifta i to u zoni upravljačke kutije. U slučaju kvara lift se mora isključiti iz saobraćaja i na svim prilaznim vratima voznog okna istaći upozorenje, a o nastalom kvaru izvestiti preduzeće kome su povereni poslovi održavanja lifta. O ovome se stara skupština, odnosno savet zgrade. Skupština zgrade dužna je da na vidnom mestu u zgradi istakne obaveštenje o tome kome se stanari mogu obratiti u slučaju kvara lifta, ali i drugih uređaja i instalacija kao što su: centralno grejanje, protivpožarni uređaji, skloništa, strujomera i drugih zajedničkih uređaja, instalacija i zajedničkih prostorija. Nije obavezno, ali je poželjno da prilikom uređenja dvorišta po mogućstvu bude određen i uređen prostor za igru i zabavu dece. Česta je potreba pa time i pojava prepravki u stanovima zato podsećamo da postoji obaveza, odnosno zabranjeno je u stanovima i zajedničkim prostorijama izvođenje radova na postavljanju i demontiranju instalacija i uređaja, kao i građevinskih radova kojima se menja namena prostorija, bez odobrenja nadležnih komunalnih vlasti i opštinskih organa uprave. Pored ovoga lica koja izvode takve radove dužna su da s tim upoznaju i obaveste predsednika skupštine zgrade. Podsećamo na dobre manire da se u vremenu odmora stanara od 13,00 časova do 17,00 časova moramo i hoćemo ponašati tako da osiguravamo povećani mir i tišinu za naše komšije. Zato ćemo korišćenje raznih mašina, muzičkih uređaja, sviranje i pevanje u stanovima prilagoditi na sobnu vibraciju zvuka. Istresanje tepiha i posteljina sa prozora, balkona i terasa nije dozvoljeno ni onima na prvom spratu, a o odlaganju otpadaka da i ne govorimo, po koji grafit od ukusa da deci progledamo kroz prste za rad očuvanja zidova, vrata i ostalih delova i uređaja u zgradi. Dozvoljeno je da stanari, u skladu sa drugim propisima, ali samo u svojim stanovima, drže životinje kao svoje kućne ljubimce sa dužnom pažnjom, odnosno da vode računa da njihove životinje ne stvaraju nečistoću u zajedničkim delovima i prostorijama i da ne narušavaju mir i tišinu u stambenoj zgradi. Podsetili smo se iscrpno na pravila ponašanja u zgradama bez namere da lobiramo za nekadašnji način ponašanja i nasilničko sprovođenje Odluke, već sa ciljem i ugledom na one od nas, koji svojom naraslom kulturom stanovanja imponuju i onima od nas, koji postupaju na način kojim nanose ili nanosimo štete sebi samima. Suprotno u inat! 8. Vrste radova Održavaje stambene zgrade podrazumeva preduzimanje i izvođenje preventivnih radova i otklanjanje nastalih kvarova na delovima, uređajima i instalacijama zgrade, a sve sa ciljem njene fizičke i funkcionalne ispravnosti, odnosno upotrebljivosti. Održavanjem zgrada štiti se stambeni fond od propadanja, podiže nivo stanovanja i time obezbeđuje zaštita javnog interesa. Delatnost održavanja stambenih zgrada klasifikujemo, kao što je to uradio i zakonodavac, na: tekuće i investiciono održavanje. Pored toga, zakon je izdvojio i jednu specifičnu grupu radova, odnosno tzv. hitne intervencije. Ova podela radova na održavanju stambene zgrade izvršena je prema njihovoj prirodi, obimu i dinamici izvođenja. 7
Dakle, stambena zgrada se održava na način kojim se obezbeđuje upotrebljivost i ispravnost zajedničkih uređaja i opreme, zajedničkih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i bezbednost njenog korišćenja. Napominjemo, da se održavanjem zgrade u smislu propisa smatra i izvođenje radova u stanu ili drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na održavanje, bezbedno korišćenje zgrade i bezbednost zgrade kao celine. šta je tekuće održavanje? Pod tekućim održavanjem podrazumevamo one, manje radove na zgradi kojima se obezbeđuje održavanje zgrade na zadovoljavajućem nivou. U tom cilju vlasnici stanova obezbeđuju obavljanje radova i poslova na održavanju zgrade i stanova kao što su: krečenje, pranje i žžišćenje stepeništa, ulaznih prostorija i zajedničkih prostorija, popravke i zamenu zajedničkog osvetljenja. šta je investiciono održavanje? Pod investicionim održavanjem podrazumevamo zakonsku obavezu vlasnika stambene zgrade, stanova i drugih posebnih delova zgrade da obezbeđuju održavanje zgrade sa instalacijama, opremom i uređajima, kao i stanova i posebnih delova zgrade, radi korišćenja zgrade i stanova na način kojim se neće dovesti u opasnost život i zdravlje ljudi i sigurnost okoline. Ministar nadležan za stambene poslove je zakonom obavezan da bliže odredi vrste radova na tekućem i investicionom održavanju, što do sada nije urađeno, a stara odluka je stavljena van snage. Stvar se rešava ugovornim odnosom. Radovima hitnih intervencija smatraju se oni radovi na održavanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po život i zdravlje ljudi ili za okolinu (požar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji, zaglavljivanje u liftu i sl.). Ovi radovi se u smislu zakona izvode bez odlaganja, po nekadašnjim propisima ovi radovi su izvođeni odmah, a najdalje u roku od 24 časa, u zavisnosti od hitnosti. Danas, takvu odredbu sadrži ili bi trebalo da sadrži ugovor o održavanju sa javnim stambenim preduzećem. Na kraju pomenuli bismo da postoje i radovi koje zakonodavac označava kao radove kojim se SPREČAVA ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, a koje mi nazivamo prioritetnim radovima održavanja. Ove radove zakonodavac je taksativno nabrojao u pet grupa koje navodimo generalno kao radove u vezi sa krovom i krovnim pokrivačem, popravka ili zamena liftova, popravka protivpožarnih sredstava, zamena gromobrana i popravka fasada i stepeništa, kao i onih delova zgrade koji mogu ugroziti život i zdravlje stanara i prolaznika. 9. Subjekti održavanja Organizovanje poslova održavanja stambenih zgrada je, zbog njihovog značaja za zaštitu života i zdravlja ljudi i sigurnost okoline, ugrađeno u zakon kao posebno poglavlje. Naime, naše stare navike da neko drugi brine o zgradi i stanu u društvenoj svojini kao svačijoj i ničijoj, naše loše materijalno stanje i neorganizovanost uprava zgrada, predstavljali su uzroke opasnosti po život i imovinu od neodržavanja stambenog fonda u trenutku otkupa stanova. Zato je država svojim zakonskim merama, iako to nije baš svojstveno sistemu dominantne privatne svojine, zadržala status zaštite javnog interesa u domenu održavanja stambenih zgrada. Ipak, ko odlučuje o organizaciji održavanja? Zakonodavac je, s pravom, propisao da o načinu organizovanja poslova održavanja odlučuje skupština stambene zgrade. Za uređenje ovog značajnog pitanja skupština odlučuje saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. 8
Koje su moguće opcije skupštine zgrada? Zakon nalaže da skupština zgrade može optirati u donošenju odluke o organizaciji održavanja i odabrati jednu od ponuđenih solucija. Naime, skupština može: a) obavljanje svih ili pojedinih poslova održavanja poveriti javnom stambenom preduzeću, što je najčešći slučaj, ne samo u Beogradu, nego i u drugim opštinama u Srbiji; b) poveriti poslove održavanja drugom preduzeću, čega u praksi ima; c) ustupiti održavanje fizičkom licu, tj. preduzetniku što je prisutno u praksi, naročito manjih opština u unutrašnjosti, ali i u Beogradu i d) organizovati održavanje na drugi način kojim se obezbeđuje organizovano izvođenje radova, to su u praksi npr. razni pokušaji, u principu neuspeli, da stanari sami preuzmu održavanje. Ne sugerišemo ovaj poslednji način organizovanja održavanja i on nije budućnost održavanja. Prema anketi koju je ovaj autor obavio postoji spremnost da stanari povere održavanje trećem stručnom i odgovornom licu uz plaćanje naknade, uprkos hroničnoj besparici. Po našem mišljenju, iz duha zakona, skupština zgrade ne bi mogla doneti negativnu odluku o organizovanju održavanja, ali toga ima, zato je zakonodavac obavezao skupštinu da o tome mora dostaviti akt nadležnoj opštinskoj, odnosno gradskoj upravi i to u roku od 15 dana od dana njegovog donošenja. Inače, postoji zakonska mogućnost da dve ili više stambenih zgrada zajedno organizuju poslove na održavanju. U tom slučaju zgrade međusobne odnose regulišu posebnim ugovorom. Kada skupština stambene zgrade odabere, odnosno donese odluku o načinu organizovanja poslova održavanja onda stambena zgrada, tj. njen predsednik ili ovlašćeni predstavnik zaključuje ugovor sa preduzećem ili drugim subjektom održavanja. Još da kažemo da, ukoliko zgrada ne obezbedi organizovano izvođenje radova na održavanju stambene zgrade, po nalogu opštinske, odnosno gradske uprave inspekcije, nadležni organ opštine će izvesti potrebne radove na zgradi preko stambenog ili drugog preduzeća, a na teret stanara. Važna napomena, odnosno podsećanje da se odredbe o održavanju zgrada odnose i primenjuju i na stambene zgrade u kojima su svi stanovi i drugi posebni delovi zgrade u svojini jednog lica, čega će sve više biti. 10. Naknada za održavanje Održavanje stambene zgrade, odnosno njenih delova, uređaja i instalacija nije jeftin posao, naprotiv, pored određenog angažovanja iziskuje znatna novčana sredstva. Bogati materijalno nismo, ali nam ni stepen blagostanja nije takav da nam stambene zgrade ne mogu biti većeg nivoa uređenosti zarad održivog kvaliteta stanovanja. Ko obezbeđuje troškove održavanja zgrada? Stambene zgrade i stanovi su nepokretne stvari u svojini fizičkih i pravnih lica. Ti vlasnici ove imovine imaju pravo, kao i svi drugi vlasnici ostalih stvari, da svoju stvar drže, njome se koriste i s njom raspolažu. Međutim, za razliku od drugih svojih stvari ili npr. vaše vikendice koju možete i ne morate održavati, stambenu zgradu, odnosno stanove po slovu zakona, zbog kolektivnosti zaštite života u njoj, ipak, morate. Naime, kogentna je norma zakonska, da troškove održavanja zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade i to srazmerno učešću površine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u površini svojih stanova i drugih posebnih delova u zgradi, a prema stvarno utvrđenim troškovima na objektu, tj. zgradi. Dakle, ponovimo, sredstva za održavanje stambene zgrade obezbeđuju, na gore navedeni i propisani način, vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade troškovni princip, koji nije baš u potpunoj primeni, ali i takav solidarni je na korist stanara. 9
Pomenutu naknadu za troškove održavanja zgrade vlasnici stanova i poslovnih prostorija, kao i drugih posebnih delova zgrade plaćaju mesečno u visini na račun zgrade, odnosno račun subjekta održavanja kome su poverili poslove održavanja. Postoji zakonska obaveza da vlasnici poslovnih prostorija, kao i vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaćaju uvećani iznos naknade, odnosno troškova održavanja zgrade, a sve u zavisnosti od vrste i uticaja delatnosti kojom se bave na uvećanje troškova za održavanje. Ova naknada je zakonom limitirana tako da može iznositi najviše do četvorostrukog iznosa troškova utvrđenih u skladu sa stambenim propisima, za vlasnike poslovnih prostorija, odnosno do dvostrukog iznosa troškova za vlasnike stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost. Zakonom je utvrđeno, odnosno stavljeno u nadležnost opština da utvrđuju kriterijume i način na koji će vlasnici poslovnih prostorija i vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost plaćati troškove za održavanje stambene zgrade. Međutim, podsećamo da je 2000. godine Ustavni sud ocenjujući naknadu za održavanje koju određuju opštine i njenu saglasnost sa ustavom stavio van snage, kao i Beogradske odluke u vezi sa tim. Sada se ta stvar reguliše ugovorom, što pravno i jeste primerenije u sistemu privatne svojine. Moramo konstatovati da sredstva za održavanje koja se prikupljaju kroz ove naknade vlasnika nisu dovoljna naraslim potrebama stambenog fonda, pa smo svedoci dobre akcije Skupštine grada da uz učešće stambenih zgrada obezbeđuje dodatna, vanredna sredstva za popravku liftova, krovova i krovnih pokrivača, kao i za rekonstrukciju fasada u Beogradu. Na kraju, podsećamo da za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa održavanjem, odgovaraju supsidijarno vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade u skladu sa već iznetim kriterijumima plaćanja troškova održavanja utvrđenim zakonom. 11. Nadziđivanje Problemi sa prokišnjavanjem ravnih krovova stambenih zgrada su veoma izraženi i, razume se, ne samo u Beogradu, nego u čitavoj Republici, odnosno njenim gradovima. Kako se radi o nekoliko hiljada krovova, samo u Beogradu, koji prokišnjavaju i nanose štetu stanovima i stanarima, podrazumeva se hronični nedostatak finansijskih sredstava u okviru javnog sektora održavanja zgrada za otklanjanje tih nedostataka, odnosno popravku hidro pokrivača. Imajući tu činjenicu i saznanje zakonodavac je ostavio mogućnost sanacije ravnih krovova i time zaštitu stambenog fonda i ljudi putem nadziđivanja, tj. nadogradnje ravnih krovova. Ako bi se poštovala zakonska i druga propisana procedura i ako bi se stanari bolje organizovali, uz racionalan i korektan ugovorni odnos sa investitorima, mogle bi se ostvariti višestruke koristi, pre svega za vlasnike stanova i drugih posebnih delova zgrada, ali i za investitore. Dakle, skupština zgrade saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, može doneti odluku o izvođenju radova na sanaciji ravnog krova, odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata, može izgraditi, odnosno adaptirati novi stan. Skupština zgrade može odlučiti da radove nadziđivanja izvodi neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ili neko od njihovih članova porodičnog domaćinstva ili treće lice, ako utvrdi da niko drugi od stanara nije za to zainteresovan. To je tzv. pravo prioriteta nadogradnje koje pripada vlasnicima stanova i drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovim članovima porodičnog domaćinstva. Investitor radova na nadziđivanju zgrade, vlasnik ili stanar ili treće lice, zaključuje poseban ugovor sa stambenom zgradom, odnosno sa predsednikom ili drugim ovlašćenim licem o međusobnim odnosima, tj. pravima i obavezama investitora i zgrade. Ugovor se zaključuje 10
isključivo u pismenoj formi i obavezna je overa takvog ugovora kod nadležnog opštinskog suda za teritoriju na kojoj se predmetna stambena zgrada nalazi. Ugovor između zgrade i investitora sadrži naročito sledeće elemente: 1) uslove pod kojima se daje na korišćenje zajednički deo zgrade, tj. krov za nadziđivanje; 2) podatke o zgradi; 3) podatke o radovima; 4) prava i obaveze investitora i zgrade; 5) rokove za početak i završetak radova, rokove za priključke na instalacije zgrade; 6) posebne obaveze za pojedine vlasnike stanova i drugih posebnih delova zgrade; 7) pravne posledice za slučaj neizvršenja radova, kao i druge relevantne okolnosti i elemente. Ovaj investitorski ugovor služi kao dokaz pri podnošenju zahteva za donošenje odluke o odobravanju urbanističkih uslova za nadogradnju u smislu propisa o planiranju i izgradnji objekata. Investitor nadogradnje, po slovu zakona, o svom trošku otklanja sve kvarove i oštećenja koja nastanu na postojećem delu zgrade usled izvođenja radova. Zakon, takođe, nalaže investitoru da u slučaju potrebe privremenog iseljenja iz stana, vlasniku ili drugom korisniku stana obezbedi privremeno korišćenje drugog stana koji mu ne pogoršava uslove stanovanja i da snosi troškove njegovog preseljenja i troškove ponovnog vraćanja u stan i sve troškove koji su usled toga povećani. Preseljenje se realizuje samo ako je vlasnik stana za to dao saglasnost. Zakonska je obaveza i to da investitor na pogodan način obaveštava vlasnike o pripremi i početku radova i to 30 dana pre početka radova. Na kraju, lice koje smatra da mu je odlukom zgrade povređeno neko pravo ili pravni interes na zakonu zasnovan može tu odluku pobijati kod nadležnog suda. 12. Adaptacija i pripajanje Pored nadziđivanja zgrada, odnosno ravnih krovova i krovnih konstrukcija, kao zajedničkih delova zgrade, o čemu smo napred govorili, postoji i zakonska i razume se faktička mogućnost adaptacije zajedničkog prostora u stambeni ili poslovni prostor, a potom i pripajanje zajedničkih prostorija stanovima ili poslovnim prostorijama, ako se zajednička prostorija nalazi iznad, ispod ili pored stana, odnosno poslovnog prostora. Naime, zakon po osnovu svojine ovlašćuje da skupština stambene zgrade može doneti odluku da zajedničke prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po posebnim propisima, odnosno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata. Skupština zgrade može odlučiti da adaptaciju zajedničke prostorije izvede neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi odnosno neko od članova njihovog porodičnog domaćinstva, ili treće lice ako utvrdi da vlasnici stanova i drugih posebnih delova stambene zgrade ili članovi njihovog porodičnog domaćinstva nisu za to zainteresovani. To je tzv. pravo prioriteta stanara u zgradi. Odluka o adaptaciji zajedničke prostorije donosi se saglasnošću vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Ako, pak, zajednička prostorija ne ispunjava propisane uslove za pretvaranje u stan, skupština zgrade može doneti odluku o pripajanju te prostorije susednom stanu, odnosno poslovnoj prostoriji. Odluka o pripajanju zajedničke prostorije stanu ili poslovnoj prostoriji donosi se saglasnošću vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Kao i u slučaju nadziđivanja stambene zgrade i za adaptaciju ili pripajanje zajedničke prostorije lice koje je dobilo odluku zgrade, tj. investitor i stambena zgrada svoje međusobne odnose u vezi sa adaptacijom i pripajanjem regulišu posebnim pismenim ugovorom, koji se potom overava u nadležnom opštinskom sudu. Podsećamo da taj ugovor sadrži naročito sledeće elemente: uslove pod kojima se daje na korišćenje zajednička prostorija, odnosno njena adaptacija ili pripajanje, podatke o zgradi, podatke o rokovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove za početak i završetak radova, rokove za 11
priključenje na instalacije zgrade, posebne obaveze za pojedine vlasnika, odnosno korisnike stanova i drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u slučaju neizvršenja obaveza iz ugovora. Na osnovu ovog ugovora, koji služi kao dokaz o pravu na izvođenje radova, investitor podnosi zahtev opštini za odobravanje urbanističkih uslova, koji su blaži ako je u pitanju adaptacija ili pripajanje. Stanar ili drugo lice koje smatra da mu je odlukom skupštine stambene zgrade o adaptaciji ili pripajanju povređeno neko pravo ili pravni interes na zakonu osnovan, može pred nadležnim sudom pobijati tu odluku. 13. Forma odluke U praktičnoj primeni propisa ima dosta nejasnoće i s toga nerazumevanja u vezi sa postupkom za donošenje i naročito forme odluke skupštine stambene zgrade o nadziđivanju, adaptaciji ili pripajanju zajedničkog dela, odnosno prostora zgrade. Vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade donose odluku (50%+1) na organu uprave zgrade (skupštini, savetu), koju je potom predsednik organa zgrade, ne samo ovlašćen, nego i dužan da potpiše. Tome predhodi izrada pismenog otpravka, a po potpisu i uručivanje, a potom i objavljivanje na oglasnoj tabli stambene zgrade. Ukoliko predsednik organa zgrade ne želi (samovolja) da izradi, potpiše i uruči odluku, investitor ima mogućnost da to svoje pravo ostvaruje u vanparničnom postupku, kod nadležnog suda. Odluka o kojoj ovde govorimo se po našem mišljenju i tumačenju propisa može doneti i na drugi način van odlučivanja na organu uprave zgrade. Naime, odluka o nadziđivanju, adaptaciji ili pripajanju se može doneti i neposrednim izjašnjavanjem, tj. potpisivanjem izjave ili saglasnosti vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, po istom većinskom, kvadratnom principu. To stanari jednostavno nazivaju skupljanje potpisa. Međutim, nadležni opštinski sudovi po mestu nepokretnosti (zgrade) za overu ugovora između stambene zgrade i investitora o međusobnim pravima i obavezama zahtevaju istovremeno podnošenje i pismene odluke organa zgrade o pravu na nadziđivanje, adaptaciju ili pripajanje i neposredno potpisanu izjavu potrebne većine vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. Dakle, traži se kumulativnost odluka, a alternativnost se ne uvažava. To smatramo nezakonitim i nepotrebnim. Dakle, sudska uprava i deo sudske prakse ne priznaje ovaj, drugi način donošenja odluke neposrednim izjašnjavanjem, bez odluke organa zgrade, iako mi smatramo da je taj način, pored donošenja odluke na organu zgrade, potpuno pravno ispravan i legalistički, takođe. Zato i taj način treba propisima pojasniti i reafirmisati, jer pismeno izražavanje volje davanje ili odbijanje saglasnosti, jeste i materijalno i formalno-pravno najjači način izražavanja slobodne građansko-pravne volje vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. I zato smatramo da je ovaj drugi način raspolaganja zakonit i samostalno dovoljan za overu ugovora i uprkos oborivom shvatanju bez adekvatne pravne argumentacije nekih sudskih instanci. Ipak, vi uradite kako sudski overavači traže. Priložite i odluku zgrade i potpise stanara, tj. vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. Ali, treba znati da u zakonu piše da skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje, a da se smatra da je glasanje obavljeno i u slučaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade daju pismenu saglasnost, a prema zakonskom kriterijumu. Treba znati da je nadziđivanje, adaptacija i pripajanje u funkciji investicionog održavanja zgrade. Te zato naše pravno objašnjenje smatramo validnim. 12
14. Naknada za ustupanje Sve naknade u vezi sa stambenom zgradom, odnosno njenim zajedničkim delovima možemo svrstati u tri posebne grupe: a) naknada za održavanje zgrada o kojoj smo govorili; b) naknada štete od delova zgrada ili u vezi sa zgradom i c) naknada za donetu odluku o izvođenju radova nadziđivanja, odluku da se zajedničke prostorije adaptiraju u stan ili poslovni prostor i odluku o pripajanju zajedničkog prostora stanu ili poslovnoj prostoriji. Ovde govorimo o ovom, trećem vidu naknade, tj. o naknadi za ustupljeno pravo nadziđivanja, adaptacije i pripajanja. Naime, u praksi, odnosno svakodnevnom životu stanari postavljaju pitanje koja su im prava nakon ustupanja prava na nadziđivanje, adaptaciju ili pripajanje zajedničkih delova zgrade. Podsećamo, da na zajedničkim delovima stambene zgrade, sa otkupom stanova, tj. zakonom iz 1996. godine, postoji pravo zajedničke nedeljive svojine (ETAŽUM). Zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima zgrade je poseban ili specifičan oblik privatne svojine koji pripada, odnosno titulari, nosioci te svojine su svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova u zgradi. Iz te svojine, dakle, svojine na zajedničkim delovima zgrade proističu sva ovlašćenja, rekli bismo sva prava, ali i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, jer je to njihovo zajedničko nedeljivo vlasništvo. Iz toga, dakle, proističe pravo stanara da stvar drže, upotrebljavaju i s njom u granicama zakona raspolažu. Naime, ako je postupak za nadziđivanje, adaptaciju ili pripajanje izveden i osnovan na zakonu, vlasnicima stanova i drugih posebnih delova zgrade pripada adekvatna naknada, kao cena za uslovno svoj udeo u zajedničkoj nedeljivoj svojini, tj. etažumu. Naknada koju je investitor dužan za ustupljeni zajednički deo zgrade određuje se u novcu ili naturi, tj. radovima na stambenoj zgradi, što zavisi od sporazuma stranaka, odnosno ugovora između stambene zgrade i investitora. Dakle, osnov naknade je odricanje od svojine po ugovoru, a visina ili vrednost naknade se takođe sporazumno dogovara, a ako do spora dođe, što je čest slučaj, visina naknade se utvrđuje i određuje na sudu, u zakonitom, vanparničnom postupku. Visinu ili vrednost naknade neposredno utvrđuje veštak odgovarajuće struke, najčešće je to sudski veštak polazeći od tržišne vrednosti stanova koje vladaju u mestu gde se nepokretnost, tj. stambena zgrada nalazi, sa izvesnim umanjenjem cene koje se kreće 30-50%. Inače, na naknadu za ustupljeni zajednički deo zgrade imaju pravo svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade i to srazmerno vrednosti svojih stanova. Na kraju, napomena da je pitanje naknade veoma složeno faktičko i pravno pitanje, a mi smo ga ovde obradili samo elementarno, radi lakšeg razumevanja. Važno je upamtiti da se naknada ugovara, a ako sporazuma nema spor rešava nadležni sud. 15. Zakup stana A) Na sreću, još uvek ima onih pravnih lica koja dodeljuju državne stanove zaposlenim licima, ali sada ne sa stanarskim pravom, nego u zakup na određeno ili neodređeno vreme. Naravno, potrebe za dodelom državnih stanova će uvek biti, bar za socijalne slojeve stanovništva. Zato, danas govorimo o ugovoru o zakupu stana. Dakle, ovo se ne odnosi na zakup stanova, da kažemo koji su privatni i nalaze se na berzama izdavanja i na koje se primenjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima. Govorimo o zakupu po odredbama stambeno-pravnih odredaba, odnosno propisa. O zakupu stana zaključuje se ugovor između vlasnika stana, odnosno nosioca prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini, koga nazivamo zakupodavac i lica koje zakupljuje stan, koje nazivamo zakupac. 13
Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pismenoj formi, bez obaveze overe potpisa kod suda, a naročito sadrži sledeće elemente: ugovorne stranke, mesto i vreme zaključenja ugovora, podatke o stanu koji je predmet ugovora, odnosno zakupa, vreme trajanja zakupa, prava i obaveze ugovornih stranaka o korišćenju i održavanju stana, visinu zakupnine i način i rokove plaćanja iste, uslove i rokove za otkaz ugovora, kao i lica koja će stan koristiti. Ako ugovorom o zakupu nije utvrđeno vreme trajanja zakupa, zakon je propisao da se ima smatrati da je taj ugovor zaključen na neodređeno vreme, što je jako važno npr. kod otkupa toga stana. Prilikom useljenja u stan, tj. njegove primopredaje po ugovoru sačinjava se zapisnik o stanju u kome se stan nalazi, koji potom potpisuju obe ugovorne stranke. U slučaju kasnijeg povećanja zakupnine, zakupodavac je dužan da najmanje mesec dana pre nameravanog povećanja zakupnine o tome izvesti zakupca. Inače, zakupnina se plaća za protekli mesec najkasnije do petnaestog dana u tekućem mesecu, ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno, tj. ugovoreno. Zakonodavac je utvrdio da ugovor o zakupu stana prestaje na jedan od sledećih načina: 1. istekom vremena na koji je zaključen, 2. sporazumnim raskidom, 3. otkazom, 4. danom pravnosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade, u skladu sa zakonom, 5. propašću stana i 6. u drugim slučajevima utvrđenim zakonom. Zakon predviđa da zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu iz sledećih razloga: 1. ako zakupac bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom, 2. ako zakupac ne plati zakupninu za najmanje tri meseca uzastopno ili četiri meseca u toku godine, 3. ako se nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi i 4. ako stan koristi na način kojim se korisnici ostalih stanova ometaju u mirnom korišćenju stanova. Otkaz ugovora o zakupu iz navedenih razloga zakupodavac daje u pismenoj formi sa otkaznim rokom koji ne može biti kraći od 90 dana, a ako otkazni rok ističe u periodu decembar februar, otkazni rok se produžava za još 30 dana. Zakupca pak zakonodavac obavezuje da kada odluči da dâ otkaz, to mora učiniti takođe u pismenoj formi i najmanje 30 dana pre nego što namerava da se iseli iz stana. U slučaju kad zakupac da otkaz sa otkaznim rokom kraćim od 30 dana, dužan je da zakupodavcu plati zakupninu i za naredni mesec. Kada dođe do promene vlasnika stana datog u zakup, novi vlasnik stupa u prava i obaveze zakupodavca, dakle zakup ne prestaje. Podsećamo da se to odnosi samo na državne i društvene stanove. Govorićemo i o privatnim. B) Govorili smo, uslovno rečeno o novom zakupodavnom odnosu na državnim, odnosno društvenim stanovima po pozitivnim, važećim stambeno-pravnim propisima. Ovde govorimo o, da opet uslovno kažemo o starim zakupodavnim odnosima, odnosno o onim bivšim nosiocima stanarskog prava na društvenim, državnim i stanovima u svojini građana, koji te stanove još nisu otkupili. Danom stupanja na snagu Zakona o stanovanju na stanu se više ne može steći stanarsko pravo, tako da sva lica koja su bila nosioci stanarskog prava od 1. januara 1996. godine su nastavila da stan koriste kao zakupci stanova na neodređeno vreme. Još jednom podsećamo ako stan nisu otkupili, a takvih nema baš mnogo. 14