ZNAČAJ DIREKTIVE EU O UGOVORIMA O STAMBENOM KREDITIRANJU U SVETLU AKTIVNOSTI UNIVERITETSKOG FONDUNS-a

TEMA 3.2: MOST IZMEĐU UNIVERZITETA I OKRUŽENJA (Privreda, društvena zajednica...) Paper No.T3.2-1 ZNAČAJ DIREKTIVE EU O UGOVORIMA O STAMBENOM KREDITIRANJU U SVETLU AKTIVNOSTI UNIVERITETSKOG FONDUNS-a Pejanović Radovan 1, Kočan Enisa 2 1 Univerzitet u Novom Sadu, Poljoprivredni fakultet, Novi Sad,Srbija, 1 Upravitelj FONDUNS-a, Novi Sad, Srbija, 2 Menadžer FONDUNS-a, Novi Sad, Srbija 1 pejanovic@uns.ac.rs, 2 enisa@uns.ac.rs Kratak sadržaj: Cilj ovoga rada je analiza značaja Direktive 2014/17/EU Evropskog parlamenta i Veća od 4. II 2014. godine, o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nekretnine i o izmeni Direktiva 2008/48/EZ, 2013/36/EU i Uredbe (EU) br. 1093/2010 koja sveobuhvatno reguliše područje kreditiranja kupoprodaje stambenih nekretnina regulišući kredite u stranoj valuti, kredite s promenljivim kamatnim stopama, prevremenu otplatu kredita, izvršni postupak, procenu nekretnina i čitav niz drugih mera. Obaveza država članica je da do 21. III 2016. godine donesu i objave zakone i druge potrebne promene radi usklađivanja sa ovom Direktivom. Direktiva se neće odnositi na ugovore za kredite koji su postojali pre navedenog datuma. Međutim, imajući u vidu regulaciju prevremene otplate moguće je da će u finansijskom smislu ugovori o stambenim kreditima u skladu sa Direktivom biti potencijalna alternativa postojećim ugovorima. Republika Srbija još uvek nije članica EU, ali ima status kanditata, shodno tome, važno je razumeti značaj Direktive u svetlu aktivnosti FONDUNS-a, kao i analizirati i prednosti i nedostatke nove i stare regulacije u stambenom kreditiranju, radi što bolje primene evropskih standarda u ovoj oblasti. Fondacija za rešavanje stambenih potreba mladih nastavnih i naučnih radnika i umetnika Univerziteta u Novom Sadu (FONDUNS) je institucija Univerziteta u Novom Sadu (UNS-a) osnovana sa ciljem rešavanja stambenih potreba mladih naučnih radnika i umetnika UNS-a. Do sada su izgrađene četiri zgrade i raspodeljeni stanovi po utvrđenim kriterijumima, koje je pravno propisao Upravni odbor, a realizovala Stambena komisija FONDUNS-a, shodno svojoj pravnoj regulativi. Jedan od problema u sprovođenju stambene politike FONDUNS-a su upravo stambeni krediti koje koriste naši klijenti, a koje dodeljuju banke na bankarskom tržištu. S tim u vezi javljaju se problemi, te je stoga potrebno ovu materiju regulisati po standardima EU. Ključne reči: evropski standardi, stambeni krediti, krediti u stranoj valuti, krediti s pomenljivim kamatnim stopama, iskustva FONDUNS-a. IMPORTANCE OF EU DIRECTIVE REGARDING HOUSING LOANS CONTRACTS IN THE LIGHT OF ACTIVITIES OF UNIVERSITY S FONDUNS Abstract: The purpose of this scientific work is to analyze the value of the Directive 2014/17/EU of the European Parliament and the Council of February 4, 2014. on credit agreements for consumers, relating to residential real estate and amending Directive 2008/48/EC, 2013/36/EU and Regulation (EU) No. 1093/2010 which comprehensively regulates the area of lending by regulating the sale of residential real estate loans, foreign currency loans with variable interest rates, loan prepayment, execution, evaluation of real estate and a number of other measures. The obligation of the Member States is to reach 21 st of March, 2016, adopt and publish the laws, regulations and other necessary changes in order to comply with this Directive. The Directive does not apply to contracts for the loans that were in place before the indicated date. However, bearing in mind the regulation allows early repayment, it is possible that in financial terms contracts on housing loans in accordance with the Directive might become a potential alternative to current contracts. The Republic of Serbia is not yet an EU 213 1

member, but has the status of a candidate, therefore, it is important to understand the significance of the Directive in the light of the FONDUNS activities, and analyze the advantages and disadvantages of new and old regulation in housing lending, in order to better implement European standards in this area. Foundation for the housing needs of young academics and researchers and artists at the University of Novi Sad (FONDUNS) is an institution of the University of Novi Sad (UNS) that was established with the aim of solving the housing needs of young scientists and artists of the UNS. So far four buildings have been constructed and apartments are distributed according to set criteria, which is legally designed by the Management Board and implemented by the Housing Commission of FONDUNS, in accordance with its legal regulations. One of the problems in the implementation of housing policies of FONDUNS are housing loans used by our clients, and which are awarded by banks in regard to the banking market. In relation with this, certain problems are arising, and it is therefore necessary to regulate this matter according to EU standards. Keywords: European standards, housing loans, loans in foreign currency with variable interest rates, experience of FONDUNS 1. UVOD U ovom radu se analizira značaj Direktive 2014/17/EU Evropskog Parlamenta i Veća, od 4. II 2014. godine, o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nekretnine u kontekstu kredita u stranoj valuti i varijabilnim kamatnim stopama.takođe se bavi promenljivim kretanjem referntne kamatne stope i primenom evropskih standarda u ovoj oblasti, kao i iskustvima FONDUNS-a sa stambenm kreditima po uslovima koje su banke nudile mladim nastavnicima, naučnicima i umetnicima pri obezbeđivanju sredstava za kupovinu stanova FONDUNS-a (Fondacija za rešavanje stambenih potreba mladih nastavnih i naučnih radnika i umetnika Univerziteta u Novom Sadu). Cilj ovoga rada je isticanje značaja Direktive za aktivnosti FONDUNS-a, iako Republika Srbija još uvek nije članica EU, ali ima status kanditata, i da se očekuje pridruživanje Evropskoj uniji 2020. godine, kad će se i u Srbiji primenjivati odredbe Direktive. Sigurnost kreditnog odnosa veoma je važna za stambene korisnike, u našem slučaju mlade naučne radnike i umetnike, što je bitno za uspešan rad naše univerzitetske Fondacije. 2. DIREKTIVA EU O UGOVORIMA O POTROŠAČKOM KREDITIRANJU KOJI SE ODNOSE NA STAMBENE KREDITE Cilj Direktive (2014/17/EU, L60/36, čl. 15) je osiguravanje okvira unutar kojih će potrošači koji sklapaju ugovore o kreditu koji se odnose na nekretnine uživati visok stepen zaštite. Primenjuje se na kredite osigurane nekretninom bez obzira na svrhu kredita, ugovore o refinansiranju ili druge ugovore o kreditu koji bi vlasniku ili delimičnom vlasniku pomogli u tome da zadrži prava na nakretninu ili zemljište i na kredite koji se koriste za kupovinu nekretnine u pojedinim zemljama članicama EU, uključujući kredite koji ne zahtevaju povrat kapitala ili kao svrha osiguranja privremenog finansiranja između prodaje jedne nekretnine i kupovine druge nekretnine i na osigurane kredite za rekonstrukciju stambene nekretnine. Fokus Direktive (2014/17/EU, L60/36, čl. 15) je na ugovorima o kreditu koji se isključivo ili pretežno odnose na stambene nekretnine. Osnovni pravci delovanja Direktive u kontekstu osiguravanja stambenih potrošača prvenstveno se ogledaju u kontekstu devizne klauzule, odnosno ugovora u stranoj valuti. Zatim, regulisanju načina definisanja varijabilne kamatne stope, prevremene otplate kredita, kao i jasno definisanih pravila u situacijama izvršenja nad nekretninom nad kojom je osiguran kredit. Države članice EU bi trebale da osiguraju postojanje pouzdanih standarda vrednovanja. Kako bi se mogli smatrati pouzdanima, standardi vrednovanja trebali bi uzeti u obzir međunarodno priznate standarde vrednovanja, naročito one koje su razvili Odbor za međunarodnu normizaciju vrednovanja, Evropska organizacija proceniteljskih udruženja ili Kraljevska organizacija geodeta. Ti međunarodno priznati standardi vrednovanja sadrže načela visokog nivoa koji zahtevaju 214 2

da se poverioci, između ostalog, prihvate i pridržavaju primerenih procesa upravljanja internim rizicima i upravljanja sredstvima osiguranja koji uključuju pouzdane procese procene, da prihvate standarde i metode procene nekretnina kako bi se osiguralo da se svi izveštaji procene pripremaju na primeren način, kao i da procenitelji zadovoljavaju određene zahteve u pogledu stručnosti i vode verodostojnu dokumentaciju o proceni. 3. STAMBENI KREDIT U STRANOJ VALUTI Prema Direktivi zbog značajnih rizika povezanih sa zaduživanjem u stranoj valuti, neophodno je omogućiti mere kojima se osigurava da su potrošači svesni rizika koji preuzimaju i da je stambeni potrošač u mogućnosti da ograniči svoju izloženost kursnom riziku tokom trajanja kredita. Rizik bi se mogao ograničiti na taj način što bi se potrošaču omogućilo pravo da promeni valutu kredita ili putem drugih načina, kao što su gornje granice ili, ako su ona dovoljna za ograničenje kursnog rizika, upozorenja. To znači da države članice osiguravaju potrošača ako ima kredit u stranoj valuti. Poverilac potrošaču redovno šalje upozorenja, ukoliko vrednost ukupnog neizmirenog iznosa koji potrošač plaća varira za više od 20% od one koju bi iznosila ako bi se primenio kurs koji je vredeo u trenutku sklapanja ugovora. U tom upozorenju potrošača obaveštava o povećanju ukupnog iznosa koji je dužan da plati, a prema potrebi, navodi pravo na promenu u alternativnu valutu i uslove pod kojima se to može izvršiti. Šta to zapravo znači za potrošače? Uzmimo za primer švajcarski franak koji je ojačao za 100%. Da je postojao ugrađen instrument konverzije nakon promene od 20%, potrošačima koji su zaduženi ni rata ni dug ne bi porasli više od 20%, tako da bi danas bili u znatno boljem položaju. Međutim, nakon što Evropska centralna banka završi sa politikom jeftinog novca, doći će do jačanja evra i pitanje je koliko će u tom slučaju pasti vrednost švajcarskog franka. Prema teoriji relativnog pariteta kupovne moći, devijacija koja traje već jako dugo bi trebala s vremenom nestati, a u dugom roku bi švajcarski franak u proseku trebao biti jači od evra za 10% u odnosu na nivo iz 2008. godine. Iz razloga što su cene u Nemačkoj upravo toliko brže rasle u odnosu na Švajcarsku. Upravo u tom kontekstu treba posmatrati efekte Direktive u odnosu na koristi i troškove potrošača zaduženih kroz kredite u stranoj valuti. U kratkom periodu Direktiva ih štiti od naglog rasta mesečnih anuiteta, ali u dugom roku navedena zaštita dužnika može značiti velike neto gubitke u smislu ukupne vrednosti duga. Svaka konverzija valuta u alternativnu, odnosno, domaću valutu će povećavati potrošačev dug za 20% u odnosu na inicijalno povučen iznos kredita, nezavisno od toga da li će se realni kurs u dugom roku vratiti ili ne na početni nivo. Važno je istaći razliku između nominalnog i realnog kursa. Nominalni kurs ili kolokvijalno rečeno kurs je cena jednog novca (kod nas obično stranog novca) iskazana u jedinicama drugog novca (kod nas obično u dinarima). Na primer, 123,00 RSD je jedan evro. Realni kurs, s druge strane, implicira korekciju kursa u svim razdobljima za promene u prosečnim cenama između posmatranih zemalja u odnosu na neko bazno razdoblje. Shodno tome, kada teorija relativnog pariteta kupovne moći implicira da se realni kurs vraća u ravnotežu, to može imati dvojake implikacije na potrošače. Na primer, ukoliko potrošač napravi konverziju kredita nakon skoka vrednosti strane valute od 20%, a nominalni kurs se u dugom roku vrati na početni nivo, očigledno je da će se potrošač osetiti oštećenim. Dug će mu biti 20% veći samo zato što je napravio konverziju. S druge strane, ako se u dugom roku realni kurs vrati na ravnotežni nivo zbog promene u indeksima cena, konverzija će se potrošaču isplatiti jer će nominalni kurs ostati nepromenjen iako će se realni vratiti na početni nivo. Kako se ugovori o kreditu sklapaju u odnosu na nominalni kurs, promene relativnih cena neće delovati na iznos anuiteta niti ostatka duga. 4. REFERENTNA KAMATNA STOPA I VARIJABILNA KAMATNA STOPA Kada se radi o regulisanju pitanja u vezi sa varijabilnom kamatnom stopom, prema Direktivi, zemlje članice EU osiguravaju da referentne kamatne stope koje se koriste za izračunavanje stope zaduženja budu jasne, dostupne, objektivne, i da ih ugovorne stranke mogu proveriti. Odnosno, vodiće se jedinstvena evidencija, jer istorijsko kretanje kamatnih stopa 215 3

mora biti prezentovano na jedinstven i transparentan način. Pored valutne klauzule, Direktiva reguliše i pitanje varijabilnih kamatnih stopa. Direktiva insistira na transparentnosti i određivanju referentne kamatne stope. Međutim, kod izbora referentne kamatne stope ostavlja se sloboda članicama EU u definisanju konkretnog referentnog ekonomskog indikatora. Ova problematika je dosta složenija u zemljama u tranziciji nego u starim članicama EU. Razlog za to je činjenica da u zemljama u razvoju, odnosno u tranziciji, vrlo često međunarodne kamatne stope, kao što su LIBOR ili EURIBOR, u suštini ne predstavljaju stvarnu cenu zaduživanja poslovnih banaka, već se navedene kamatne stope moraju korigovati za premije rizika zemlje i/ili poslovnih banaka. Shodno tome, referentnu kamatnu stopu za zaduživanje nekih tranzicijskih zemalja, čine dve komponente, tzv. referentna kamatna stopa i premija rizika koju je potrebno platiti poverenicima kako bi prihvatili ulaganje u manje sigurna ulaganja. Referentna kamatna stopa Narodne banke Srbije predstavlja polaznu kamatnu stopu prema čijim promenama se upravljaju druge kamatne stope. Odnosno, visina osnovnih kamatnih stopa na novčanom tržištu, utvrđuje se prema visini te kamatne stope. Pošto je referentna kamatna stopa promenljiva kategorija, usklađivanje nominalne kamatne stope s referentnom vrši se u vremenskim intervalima koji su navedeni u ugovoru o kreditu. Tabela 1. Kretanje referentne kamatne stope NBS u periodu 2009. do 2015. godine Mesec / godina / % 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015. Januar 16,5 9,5 12 9,5 11,5 9,5 8 Februar 16,5 9,5 12 9,5 11,75 9,5 8 Mart 16,5 9 12,25 9,5 11,75 9,9 7,5 April 14 8,5 12,5 9,5 11,75 9,5 7 Maj 14 8 12,5 9,5 11,25 9 6,5 Jun 13 8 12 10 11 8,5 6 Jul 12 8 11,75 10,25 11 8,5 6 Avgust 12 8,5 11,75 10,5 11 8,5 5,5 Septembar 12 9 11,25 10,5 11 8,5 5 Oktobar 11 9,5 10,75 10,75 10,5 8,5 4,5 Novembar 10 10,5 10 10,95 10 8 4,5 Decembar 9,5 11,5 9,75 11,25 9,5 8 4,5 Izvor: Narodna banka Srbije, Statistika, kamatne stope NBS 5. KRETANJE KAMATNIH STOPA KOD STAMBENIH KREDITA - ISKUSTVA FONDUNS-A FONDUNS je do sada izgradio četiri stambene zgrade za mlade nastavnike, naučnike i umetnike Univerziteta u Novom Sadu. Stanovi su nakon sprovedenog javnog konkursa raspodeljeni prema kriterijumima koji su definisani pavnim aktima FONDUNS-a. Mladi nastavnici, naučnici i umetnici koji su ostvarili mogućnost kupovine stana po beneficiranoj ceni, odnosno ceni koštanja, u najvećoj meri su ugovarali stambene kredite kod poslovnih banaka, a znatno manje iz sopstvenih sredstava. Banka Societe Generale Srbija izdvojila se u procesu pregovaranja, sa značajno nižim kamatnim stopama za ugovore o stambenim kreditima u odnosu na druge banke u Srbiji. Grafikon 1. pokazuje kretanje varijabilnih kamatnih stopa u godinama u kojima su realizovani stambeni krediti za kupovinu stanova FONDUNS-a. Varijabilna kamatna stopa za stambene kredite za stanove u prvoj stambenoj zgradi 2009. godine bila je 1,90 %+ šestomesečni EURIBOR, za stanove u drugoj stambenoj zgradi 2010. godine iznosila je 3,95% + šestomesečni EURIBOR, za stanove u trećoj stambenoj zgradi 2011. godine 3,95 % + šestomesečni EURIBOR i za stanove u četvrtoj stambenoj zgradi 2015. godine iznosila je 3,7% + šestomesečni EURIBOR. Grafikon 2. Kretanje varijabilne kamatne stope za stambene kredite za stanove 216 4

FONDUNS-a 6 5 4 3 2 1 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Izvor: Societe Generale Banka ad Beograd, 2016. 6. ZAKLJUČAK U radu se analizira Direktiva 2014/17/EU Evropskog parlamenta i Veća od 4. II 2014. godine, o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene nekretnine. Pitanja od interesa regulacije analizirana u ovome radu svode se na regulaciju kredita u stranoj valuti i pomenjive kamatne stope na kredite osigurane nekretninama. Razmatrane su i prikazane promene referentne kamatne stope i posledične promene varijabilnih kamatnih stopa kod ugovora za stambene kredite. Komisija preispituje ovu Direktivu do 21. marta 2019. godine. U preispitivanju će se razmatrati efikasnost i prikladnost odredaba za stambene potrošače i unutrašnje tržište. Do navedenog datuma Komisija će podneti sveobuhvatni izveštaj u kojem se procenjuju veći izazovi privatne prezaduženosti koji su direktno povezani sa kreditnim poslovima. 10 S obzirom na očekivanja da će se Srbija pridružiti EU 2020. godine, dakle nakon podnošenja izveštaja, može se očekivati da će Direktiva i njene odredbe imati određeni značaj i za nas, pa i za FONDUNS. S obzirom na to da FONDUNS nije finansijska institucija, taj uticaj na njen rad će biti indirektan, odnosno, primenom odredaba Direktive banke će obezbediti visok nivo zaštite stambenih potrošača, što može rezultirati većim interesovanjem mladih naučnika i umetnika Univerziteta u Novom Sadu za kupovinu stanova FONDUNS-a, u cilju povoljnog rešavanja stambenog pitanja. 7. LITERATURA [1] Directive 2014/17/ЕU of The European Parliament and of The Council of 4. February 2014 on credit agreements for consumers relating to residential immovable property and amending Durectives 2008/48/EC and 2013/36/EU and Regulation (EU) No 1093/2010, 28.2.2014. [2] Narodna Banka Srbije, dostupno na http://www.nbs.rs/20.01.2016. [3] Pejanović, R.: Principi ekonomije, Univerzitet u Novom Sadu, Poljoprivredni fakultet, Novi Sad, 2007. [4] Societe Generale Banka Srbija, http://www.societegenerale.rs/ [5] Tica J.: Ekonomske implikacije Direktive o ugovorima o potrošačkim kreditima koji se odnose na stambene kredite, Ekonomska politika Hrvatske u 2016., zbornik radova, Hrvatsko društvo ekonomista, 23. tradicionalno savjetovanje 11-13 studenoga 2015, Opatija, str. 173. 10 Rizici i nesigurnost na stambenom kreditnom tržištu posebno je došla do izražaja kod nas i u nekim zemljama našeg okruženja, kada su se pojedinci zadužili u švajcarcima. Glavni problem je sada ko treba da plati deo obaveza zaduženih u francima a koje su nastale zbog nagle promene kursa franka prema evru. Pojedine banke snose deo odgovornosti za nastalu situaciju jer nisu klijente na pravi način informisale o rizicima zaduživanja u francima. Pored toga, propisi koji se odnose na zabranu odobravanja kredita indeksiranim u francijma, kao i pravo klijenta da odustane od kredita 15 dana nakon što je stavio potpis na ugovor, uveden je tek 2011. godine, a veći deo tih problematičnih zajmova odobren je kod nas pre toga. 217 5