FOURIE NO EN 'N ANDER v POTGIETERSRUSSE STADSRAAD 1987 (2) SA 921 (A)

FOURIE NO EN 'N ANDER v POTGIETERSRUSSE STADSRAAD 1987 (2) SA 921 (A) 1987 (2) SA p921 Citation 1987 (2) SA 921 (A) Court Appèlafdeling Judge Joubert AR, Trengove AR en Hoexter AR Heard September 2, 1985 Judgment September 16, 1985 Annotations Link to Case Annotations B [zfnz]flynote : Sleutelwoorde Verhuurder en huurder - Regte van huurder - Reg van ongesteurde gebruik (commodus usus) van verhuurde grond - Sodanige gebruik moet vir die doel wees waarvoor die grond verhuur is - Grond aan appellante deur respondent verhuur C vir doeleindes van beweiding - Verhuurde grond besoedel deur plastieksakke wat van respondent se aangrensende grond gewaai het waar 'n vullis stortingsterrein geleë was - Plastieksakke lewensgevaarlik vir beeste indien dit gevreet word - Respondent as verhuurder het nie sy gemeenregtelike verpligting teenoor appellante nagekom nie aangesien verhuurde D grond nie vir beweiding gebruik kon word nie - Absolusie van die instansie op respondent se eis om betaling van huurgeld beveel. [zhnz]headnote : Kopnota Die appellante as huurders het sekere grond vir die doeleindes van beweiding van die respondent gehuur. Die respondent het 'n vullis stortingsterrein op die aangrensende stuk grond gehad. E Voor die aangaan van die huurkontrak was dit duidelik dat vullis, insluitende plastieksakke, van die stortingsterrein na die verhuurde grond gewaai het. Plastieksakke was lewensgevaarlik vir beeste (wat op die verhuurde grond bewei sou word) indien dit gevreet word, maar 'n werknemer van die respondent het die appellante verseker dat die respondent sou toesien dat behoorlike beheer oor die vullis stortingsterrein uitgeoefen sou word. Die besoedeling van die verhuurde grond het egter voortgeduur na die sluiting van die huurkontrak. Die F respondent het betaling van die huurgeld ten opsigte van die verhuurde grond met welslae in 'n Provinsiale Afdeling geëis. In hoër beroep, Beslis, dat as verhuurder die respondent volgens die gemene reg verplig was om gedurende die huurtermyn die ongesteurde gebruik (commodus usus ) van die verhuurde grond aan die appellante as

huurders te verleen vir die doel waarvoor dit volgens die huurkontrak verhuur is, naamlik 'vir doeleindes van beweiding'. Beslis, verder, dat die huurkontrak tussen die partye nie hierdie gemeenregtelike verpligting van die respondent G uitgesluit of beperk het nie. Beslis, verder, dat dit duidelik was dat die respondent nie hierdie gemeenregtelike verpligting teenoor die appellante nagekom het nie aangesien die verhuurde grond nie gedurende die hele huurtermyn vir beweiding gebruik kon word nie deurdat die respondent op sy aangrensende grond nie behoorlike beheer en administrasie oor die stortingsterrein uitgeoefen het nie. Beslis, verder, aangesien die respondent hom nie van die H bewyslas om aan te toon dat ongesteurde gebruik van die verhuurde grond aan die appellante verskaf is, gekwyt het nie, dat absolusie van die instansie deur die Verhoorhof beveel moes gewees het. Appèl gehandhaaf. Die beslissing in die Transvaalse Provinsiale Afdeling in Potgietersrusse stadsraad v Fourie NO en 'n Ander omvergewerp. [zfnz]flynote : Sleutelwoorde Landlord and tenant - Rights of tenant - Right of I undisturbed use (commodus usus) of leased premises - Such use should be for the purpose for which the land was leased - Land leased to appellants by respondent for the purpose of grazing - Leased land polluted by plastic bags blowing thereon from respondent's adjoining land where a rubbish dump was located - Plastic bags dangerous to life of cattle if eaten - Respondent as landlord not complying with its common law duty towards appellants as the leased land could not be used for grazing - Absolution from the instance ordered on J respondent's claim for payment of rental. 1987 (2) SA p922 [zhnz]headnote : Kopnota The appellants as tenants had leased certain land from the respondent for the purpose of grazing. The respondent had a A rubbish dump on the land adjacent to the leased land. Before the conclusion of the contract of lease it was clear that rubbish, including plastic bags, blew from the rubbish dump onto the leased land. Plastic bags were dangerous to the life of cattle (which would be grazed on the leased land) if eaten, but an employee of the respondent assured the appellants that B the respondent would see to it that proper control would be exercised over the rubbish dump. However, the pollution of the leased land continued after the conclusion of the lease. The respondent successfully claimed payment of the rental in respect of the leased land in a Provincial Division. In an appeal, Held, that as landlord the respondent had a duty under the common law to give undisturbed use (commodus usus ) of the leased land to the appellants as tenants during the term of the C lease for the purpose for which the land was leased in terms of the contract of lease, namely 'for the purpose of grazing'.

Held, further, that the contract of lease between the parties did not exclude or limit this common law duty of the respondent. Held, further, that it was clear that the respondent had not fulfilled this common law duty towards the appellants as the leased land during the entire term of the lease could not be used for grazing in that the respondent had not exercised proper control and administration of the rubbish dump on its adjacent land. D Held, further, as the respondent had not discharged the onus of showing that undisturbed use of the leased land had been given to the appellants, that absolution from the instance should have been ordered by the trial Court. Appeal allowed. The decision in the Transvaal Provincial Division in Potgietersrusse Stadsraad v Fourie NO en 'n Ander reversed. E [zciz]case Information Appèl teen 'n beslissing in the Transvaalse Provinsiale Afdeling (Spoelstra R). Die feite blyk uit die uitspraak van Joubert AR. J L van der Merwe SC namens die appellante: Die Hof a quo het teen die appellante beslis op 'n eenvoudige grondslag, naamlik op die feit dat die appellante voordat hulle die kontrak F onderteken het, daarvan bewus was, na 'n inspeksie van die betrokke kamp, dat daar 'n probleem bestaan met betrekking tot plastiek wat van die ashoop af op die verhuurde grond waai. Ondanks kennis van daardie feit het die appellante besluit om die huurkontrak wat die huur van hierdie kamp insluit aan te gaan. Waar 'n huurder onder daardie omstandighede huur, so het G die Hof beslis, is hy nie geregtig op 'n vermindering van huurgeld nie. Hierdie beginsel blyk, volgens die Hof a quo, duidelik van beslissings soos Sanders v Chaperon 1919 AD 191, Larkin v Jacobs 1929 TPD 693 en Orsmond v Van Heerden 1930 TPD 723. Vermindering van huurgeld kan nie korrek beskryf word as 'equitable relief' nie. Ook die vereiste van 'the operation of vis major unforeseen at the date of their contract' is nie 'n H noodwendige vereiste in alle gevalle voordat 'n vermindering van huurgeld toegestaan kan word nie (met verwysing na Morris v Mappin & Webb Ltd 1903 TS 244 op 248, soos aangehaal in Larkin v Jacobs (supra op 695-6). Die toepaslike beginsels is soos volg: Dit is 'n naturalia van die kontrak dat die saak geskik moet wees vir die doel waarvoor dit verhuur word en gedurende I die huurtermyn geskik gehou moet word vir daardie doel, welke verpligting op die verhuurder rus. Die bogemelde naturalia kan deur die partye by ooreenkoms verander word. So 'n ooreenkoms kan uitdruklik of by implikasie geskied. Die huurder kan ook na sluiting van die kontrak afstand doen van sy reg om aan te dring daarop dat die verhuurder die saak aan hom in 'n geskikte J toestand beskikbaar moet hou vir die volle huurtermyn en ook om as 'n alternatief vermindering van huurgeld of 1987 (2) SA p923 skadevergoeding te eis. Sien G A Mulligan QC se vertaling van A Pothier's Treatise on the Contract of Letting and Hiring 1953 op 45 (para 106-8), op 9 (para 22), op 21 (para 53), op 45, op 33 (para 75-81),

op 57 (para 138-64 en veral 150); Voet 19.2.14, 19.2.24, 19.2.23, 19.2.26 en 19.2.40; Seligson v Ally 1928 TPD 259; Shapiro v Yutar 1930 CPD 92 op 98; Poynton v Cran 1910 AD 205 op 221 en 223; Oatorian Properties (Pty) Ltd v B Maroun 1973 (3) SA 779 (A) op 785A; Steynberg v Kruger 1981 (3) SA 473 (O); Heerman's Supermarket v Mona Road Investments (Pty) Ltd 1975 (4) SA 391 (D); B K Tooling (Edms) Bpk v Scope Precision Engineering (Edms) Bpk 1979 (1) SA 391 (A) op 434-7; Cooper Landlord and Tenant op 91-94; Kerr The Law of Lease 2de uitg op 51-64; De Wet & Yeats Kontraktereg 4de uitg op 316 nota 23; Law of South Africa band C 14 'Lease' deur J G Lotz op 142-4. Sanders v Chaperon 1919 AD 191 is 'n duidelike geval waar bevind word dat die huurder volle kennis gehad het van die betrokke gebrek en onder al die omstandighede afstand gedoen het van sy regte om aan te dring op presiese nakoming. Hierdie het alles gebeur nog voor kontraksluiting. Alhoewel daar geen sprake kan wees van D afstanddoening van regte voor kontraksluiting in die streng sin van die woord nie, is hierdie uitspraak tog korrek in die sin dat dit uit die omstandighede duidelik was dat die partye reeds ten tye van kontraksluiting gemeenskaplik aanvaar het dat daar nie op stiptelike nakoming aanspraak gemaak kan word nie, en dat daar derhalwe 'n stilswyende beding was dat die huurder E nie sou kon prysvermindering eis nie. In Larkin v Jacobs 1929 TPD 693 op 695 word dit gestel dat die beginsel van volenti non fit iniuria van toepassing is. Dit is duidelik dat die partye dit eens was daaroor dat die verhuurder vrygestel sou word van die verpligting om seker te maak dat die huurder volle genot van die saak sal geniet. Die feite van hierdie saak val egter F ook binne die bekende beginsel dat 'n huurder hom nie kan beroep op 'n nietige versteuring van sy genot van die saak nie. Dit te meer waar dit van die begin af duidelik was dat daar een of ander tyd in hierdie opsig 'n inbreuk sal wees op sy genot van die saak. Orsmond v Van Heerden 1930 TPD 723 is duidelik 'n geval waar daar 'n nietige vermindering was van die genot van die saak en toe die kontrak hernu is dit in elk geval hernu was met volle wete dat daardie toestand definitief sou bestaan vir G die volle huurtermyn. Dit is dus ook 'n geval waar die partye by implikasie ooreengekom het dat die huurder nie geregtig sou wees op 'n prysvermindering nie. Derhalwe berus die onderhawige geval op 'n heel ander grondslag as die sake waarop die Hof a quo staatgemaak het. In die omstandighede van hierdie saak is H dit baie duidelik dat die huurders geensins van mening was dat die vullisterrein dit vir hulle onmoontlik sou maak om die kamp te benut nie. Dit blyk baie duidelik uit hulle optrede naamlik deur by mnr Hendricks te verneem wat die munisipaliteit se voornemens was met betrekking tot die ashoop. Dit blyk ook verder dat die huurders verwag het dat hulle die betrokke kamp I redelik maklik kon skoonmaak. Dit was eers na vier dae se werk dat hulle teleurgesteld moes uitvind dat substansiële besoedeling reeds weer ingetree het. As gevolg daarvan kon hulle geen beeste in daardie kamp insit vir die volle huurperiode nie. Die rede waarom die huurders nie die kamp kon benut nie, is nie te wyte aan 'n bestaande toestand ten tye van sluiting van die huurkontrak nie. Uit die getuienis is dit baie J duidelik dat die blote bestaan 1987 (2) SA p924 A van 'n ashoop nie uiteraard meebring dat die hele omgewing besmet word met plastiek nie. Die besmetting word inderdaad veroorsaak deurdat plastiek, na sluiting van die kontrak, aangebring word en onbeheerd vrygelaat word reg langs die verhuurde perseel. Dit blyk dus duidelik dat die rede waarom B die huurders nie die kamp kon benut nie, nie soseer te wyte is aan die feite dat die kamp langs die stortingsterrein geleë is nie, maar aan die feit dat daar tydens die huurtermyn nie voldoende fondse vir

die Stadsraad beskikbaar was om behoorlik hul pligte na te kom om besoedeling te voorkom nie. Voor kontraksluiting het die Stadsraad by monde van mnr Hendricks ontken dat hy van voorneme was om na kontraksluiting C so op te tree. Die tweede appellant het dan ook, met reg, ontken dat hy gekontrakteer het op die basis dat daar 'n ashoop bestaan wat net deur een arbeider beheer sou word. Die voetstootsklousule het geensins betrekking op 'n geval soos hierdie nie. Die Hof a quo het tereg bevind dat vermindering van huurgeld nie skadevergoeding is of 'n vorm van D skadevergoeding nie. In ieder geval kan die klousule in die ooreenkoms wat skadevergoeding uitsluit, geensins gelees word as 'n klousule wat die verhuurder geregtig maak om huurgelde te eis selfs indien hy die huurder sou ontneem van besit of okkupasie van die huurperseel nie. Al wat uitgesluit was, is die huurders se reg om in sodanige omstandighede, benewens nie-betaling van huurgelde, boonop ook nog skadevergoeding te E eis. 'n Klousule soos hierdie moet uiteraard beperkend uitgelê word. B R du Plessis namens die respondent: Klousule 3 van die huurkontrak bepaal soos volg: 'Hierdie verhuring geskied voetstoots en die huurder erken dat geen waarborge oor die grootte of hoedanigheid van die eiendom deur die verhuurder of F enige persoon namens hom gegee is nie.' Die term 'voetstoots' vind regstegnies nie juis toepassing by 'n huurkontrak nie, maar waar die partye die term gebruik, moet uiteraard die gewone grammatikale betekenis van die woord daaraan geheg word. Die HAT omskryf die term as '1. Soos dit voor die voete lê... met alle sigbare en onsigbare gebreke. 2. Sonder nadere G ondersoek; sommer so...'. Dat dit is hoe albei partye ook die term vertolk het, blyk uit die getuienis van die tweede appellant en van Mattheus (die Stadsklerk). Hierdie interpretasie van die ooreenkoms verklaar ook waarskynlik die relatiewe gelatenheid waarmee die huurders die toestand laat voortduur het vir 'n lang tydperk. Terwyl dit korrek is dat Innes HR bevind het dat 'the Roman-Dutch law... imposes upon H every lessor the duty of placing and maintaining the leased premises in a condition reasonably fit for the purpose for which they are let', is dit ook so dat die partye hierdie verpligting kan wysig deur 'n uitdruklik of stilswyende term tot daardie effek. (Vergelyk Poynton v Cran 1910 AD 205 op 221. Die reël word egter deur skrywers ietwat enger geformuleer. I Vergelyk The Law of South Africa band 14 para 144; De Wet & Yeats Kontraktereg en Handelsreg 4de uitg op 315, 316. Vergelyk ook De Groot Inleiding 3.19.12; Pothier Contrat de Louage para 106 (Mulligan se vertaling op 45). In die reeks beslissings waarop die Hof a quo se bevinding baseer was, is bevind dat 'n huurder nie geregtig is om huurvermindering te vorder waar hy willens en wetens besluit het om 'n huurkontrak aan te gaan met J kennis van omstandighede wat dit onmoontlik sou maak dat hy die besitsgenot (of volle besitsgenot) van die huursaak sal hê nie. 1987 (2) SA p925 JOUBERT AR (Vergelyk Morris v Mappin & Webb Ltd 1905 TS 244 op 248-9; A Sanders v Chaperon 1919 AD 191 veral op 194; Larkin v Jacobs 1929 TPD 693 veral op 696; Orsmond v Van Heerden 1930 TPD 723 veral op 725. Vergelyk ook Capital Waste Paper Co Ltd v Magnus Metals Ltd 1964 (3) SA 286 (N) op 289E - 290D.) Die Hof bevind in hierdie geval dat die beginsel ook toepassing vind waar die B verlies aan voordelige gebruik te wyte is aan omstandighede waarvoor die verhuurder verantwoordelik is.) In die onderhawige geval maak dit geen verskil of die grondslag van die laasgenoemde beslissings gesoek moet word in

afstandoening (vergelyk, bv, Phillipson v Bahadur 1956 (1) SA 83 (SR)) of in 'n kontraktuele wysiging van die verweerder se gemeenregtelike verpligtinge (soos deur die appellante betoog C word) nie, of selfs in die moontlikheid dat die verpligting in Poynton v Cran (supra ) te wyd geformuleer mag wees nie. Die feit is naamlik dat, met kennis van al die omliggende omstandighede, die huurders nogtans die saak gehuur het en was dit 'n uitdruklike term van die huurkontrak dat hulle die saak huur soos dit is sonder enige waarborg oor die D hoedanigheid van die eiendom. Die beginsel vind derhalwe steeds toepassing in die onderhawige geval. Die appellante se betoog dat die huurders nie van mening was dat die stortingsterrein dit onmoontlik sou maak om die kamp te benut nie, berus nie op getuienis nie. Die huurders het sekerlik kennis gedra van twee essensiële feite, naamlik die besoedeling en die gevaar van plastiek vir beeste, en hulle het nogtans E besluit om te huur en besluit om 'voetstoots' te huur. Die mededeling wat Hendricks aan die huurders sou gemaak het, help die appellante ook nie. Die betoog van die appellante dat daardie mededeling feitelik die gevolg gehad het dat die huurders onder die indruk verkeer het dat die probleem opgelos sou word, en dat daar dan van 'n stilswyende beding nie sprake kan wees nie, verloor twee belangrike aspekte uit die oog: Daar F is, eerstens, geen getuienis of aanduiding dat Hendricks hoegenaamd gemagtig of bevoeg was om hom uit te spreek oor die beheer van die stortingsterrein nie - vir doeleindes van die beslissing van hierdie saak is hy dus 'n gewone buitestaander tot die ooreenkoms wat aan die huurders 'n mening gegee het van wat in die toekoms sou gebeur. Dit verander nie aan die G feitelike kennis wat hulle gehad het ten tye van die kontraksluiting nie. Die huurders het, tweedens, ná die mededeling, in elk geval terme beding (klousule 3 van die ooreenkoms) wat 'n verpligting aan die kant van die respondent uitsluit om enigiets te doen om die toestand of bruikbaarheid van kamp 5 te verander. In die omstandighede moet die appèl van die hand gewys word met koste, vanweë die feit dat die huurders nie alleen met kennis H van die omstandighede die huurkontrak aangegaan het nie, maar verder gegaan het en, met kennis van daardie omstandighede, die huursaak soos dit was gehuur het. Van der Merwe SC in repliek. I Cur adv vult. Postea (16 September 1985). [zjdz]judgment Joubert AR: Die respondent (die 'Stadsraad') het in die Transvaalse Provinsiale Afdeling 'n aksie teen die appellante as verweerders ingestel vir die betaling van huurgeld ten J bedrae van R9 726,45 plus moratore 1987 (2) SA p926 JOUBERT AR A rente en koste. Die eerste appellant is die eksekuteur van wyle Philippus Johannes Fourie ('Fourie') wat oorlede is voordat die aksie ingestel is. Ek sal na die tweede appellant as 'Steenkamp' verwys. Die eis is gebaseer op 'n skriftelike huurkontrak wat die Stadsraad as verhuurder op 25 Maart 1977 met

Fourie en Steenkamp as huurders ten aansien van kampe 1, 2 B en 5 teen huurgeld van R3 496,40 per jaar gesluit het. Die huurtermyn het op 1 April 1977 'n aanvang geneem vir 'n periode van vyf jaar. Die partye het volgens die voorverhoor-notule, gedateer 25 Oktober 1983, ooreengekom dat die totale pro rata huurgeld vir kamp 5 die bedrag van R5 395 vir die volle huurtermyn beloop. Toe die verhoor op 27 Oktober 1983 'n aanvang voor Spoelstra R neem, was die betaling van R5 395 in C geskil tussen die partye. Die verweerders het hul teeneis teen die Stadsraad teruggetrek. Op 10 Januarie 1984 het Spoelstra R die volgende bevel uitgereik: 1. Eiser is geregtig op die bedrag wat ingevolge die bepalings van Reël 34(1) geregtelik inbetaal is op te neem. 2. Vonnis vir eiser in die bedrag van R5 390. D 3. Rente teen die koers van 11 % per jaar op die bedrag van R9 726,45 vanaf 3 November 1980 tot datum van inbetaling en daarna op die bedrag van R5 395 tot datum van betaling. 4. Koste van geding. Met verlof van Spoelstra R kom die verweerders as appellante in E hoër beroep na hierdie Hof teen paras 2, 3 en 4 van sy bevel asook teen die geheel van sy uitspraak. Klousule 3 van die skriftelike huurkontrak bepaal dat die verhuur voetstoots geskied. Volgens klousule 6 word die kampe verhuur 'vir doeleindes van beweiding en die bewerking van F lande ten opsigte van kamp nr 1...'. In terme van klousule 12 het die huurders onderneem om op die kampe sekere grensdrade aan te bring maar die redelike koste daaraan verbonde kon die huurders van die huurgeld aftrek aangesien die opgerigte grensdrade die eiendom van die Stadsraad by die verstryking van die huurtermyn sou bly. Die partye het die redelike koste vir die oprigting van die grensdrade in ag geneem by die berekening G van die bedrag van R5 395. Met die oog op die aard en strekking van die tersaaklike korrespondensie tussen die partye asook van die getuienis wat in die Verhoorhof afgelê is, is dit wenslik om te wys op die huurders se verweer soos gepleit in hul verweerskrif. Die H relevante gedeelte van para 1 van hul verweerskrif lees soos volg: '(iii) Verweerders beweer verder dat dit 'n stilswyende bepaling en ook 'n geïmpliseerde bepaling van die skriftelike huurkontrak was, dat eiser niks sou doen of toelaat dat dit gedoen word op eiser se eiendom, waardeur verweerders se benutting van die I verhuurde eiendom vir doeleindes van beweiding, belemmer of onmoontlik gemaak sou word nie; (iv) strydig met gemelde bepaling van die huurkontrak en ter verbreking daarvan, het eiser veroorsaak en/of toegelaat dat plastieksakke vanaf eiser se vullishoop neffensliggend aan 'n gedeelte van die verhuurde J eiendom, naamlik kamp 5, op gemelde kamp waai; 1987 (2) SA p927 JOUBERT AR

(v) die plastieksakke word deur vee gevreet en veroorsaak A die dood van 'n dier wat dit eet. Die teenwoordigheid van gemelde plastieksakke belemmer dus die benutting van gemelde kamp vir weidingdoeleindes en maak gemelde kamp nutteloos en onbruikbaar vir weidingsdoeleindes. (iv) as gevolg van eiser se kontrakbreuk voormeld het eiser B gebrekkig presteer en kon verweerders gemelde kamp glad nie benut nie. Verweerders is gevolglik nie verplig om die ooreengekome huurgeld aan eiser te betaal nie en eiser is gevolglik slegs op 'n verminderde kontrakprys geregtig.' Die relevante gedeelte van die nadere besonderhede tot para 1 C van die verweerskrif lees soos volg: '... eiser was te alle relevante tye in beheer van en/of verantwoordelik vir die vullis stortingsterrein vermeld. Eiser het te alle relevante tye vullis, wat insluit plastieksakke, gestort, alternatiewelik toegelaat dat sodanige vullis gestort word op gemelde vullishoop. Eiser het nagelaat om behoorlik beheer uit te oefen ten opsigte D van die betrokke vullishoop deurdat eiser in gebreke gebly het om die terrein effektief te omhein en/of 'n werknemer, alternatiewelik voldoende werknemers daar te plaas om toesig te hou en/of die vullis te verbrand, te bedek of te vernietig en/of te verhoed dat kinders die vullisbondels uitmekaar trek en/of te verhoed dat die plastieksakke op die gehuurde terrein gewaai word soos deur verweerders E beweer.' Dit blyk uit die uitspraak van die Verhoorregter dat die partye se advokate betoë aangevoer het op 'n breër grondslag as die pleitstukke. Hy het dit nie nodig gevind om op hul betoë in te gaan nie. Sy benadering het hy soos volg geformuleer: 'Dit kom my voor dat daar 'n eenvoudige grondslag is waarop die F saak beslis kan word. Hierdie grondslag berus op die feit dat die verweerders voordat hulle die kontrak onderteken het daarvan bewus was, na 'n inspeksie van die betrokke kamp, dat daar 'n probleem bestaan met betrekking tot plastiek wat van die ashoop af op die grond waai. Ondanks kennis van daardie feit het verweerders besluit om die huurkontrak wat die huur van hierdie kamp insluit aan te gaan. Waar 'n huurder onder daardie omstandighede huur, is hy nie geregtig op vermindering G van huurgeld nie. Hierdie beginsel blyk, na my oordeel, duidelik van beslissings soos Sanders v Chaperon 1919 AD 191, Larkin v Jacobs 1929 TPD 693 en Orsmond v Van Heerden 1930 TPD 723.' Hierdie regsbeginsel waarop die Verhoorregter gesteun het, kan gebaseer word op die fundamentele beginsel van die Romeins-Hollandse reg dat alle kontrakte deur bona fides beheer word. Raadpleeg Wessels Law of Contract 2de druk band 1 paras H 1976, 1996; Tuckers Land and Development Corporation (Pty) Ltd v Hovis 1980 (1) SA 645 (A) op 652A en Mutual and Federal Insurance Co Ltd v Oudtshoorn Municipality 1985 (1) SA 419 (A) op 433A. Die volgende blyk egter uit die uitspraak van die Verhoorregter met betrekking tot die huurders se aansoek om verlof om te appelleer na hierdie Hof, nl: 'Die beslissing waarop ek my uitspraak gegrond het, was nie I deur die advokate betoog voor uitspraak oorweeg is nie.'

Dit is baie jammer dat die Verhoorregter nie die voordeel van betoë hieroor gehad het nie. Die Verhoorregter het ongelukkig ook nie die getuienis voldoende ontleed nie. Ek sal aantoon dat daar in die onderhawige geval nie 'n feitebasis is wat die J toepassing van die Verhoorregter se benadering ondersteun nie. 1987 (2) SA p928 JOUBERT AR A Dit was gemene saak dat die Stadsraad tenders gevra het vir die huur van sy kampe. Fourie het getender vir kampe 1, 2 en 5. Volgens die onbetwiste getuienis van Steenkamp het hy en Fourie, voordat wat laasgenoemde namens hulle getender het, kamp 5 binnegeloop om dit te inspekteer. Hulle het toe bemerk B dat daar 'n stortingsterrein vir vullis op munisipale grond aangrensend aan die suidelike grens van kamp 5 geleë is wat laasgenoemde met plastieksakke besoedel deurdat die wind die plastieksakke oor die grensdraad na kamp 5 waai. Daar was geweldige besoedeling in die onmiddellike omtrek van die stortingsterrein wat al verder daarvandaan verminder het maar dit het bykans oor die hele oppervlakte van kamp 5 gestrek. As C beesboer was hy bewus daarvan dat dit noodlottig vir 'n bees kon wees om plastiek te vreet. Die probleem was om dit betyds te diagnoseer nadat dit gevreet is en dan sou die koste van 'n veearts om die bees te red meer as helfte van die bees se waarde beloop. Die oggend van 25 Maart 1977, voordat die huurkontrak onderteken is, het hy en Fourie kamp 5 in geselskap D van Hendricks, 'n beampte van die Stadsraad, geïnspekteer. Daar was geen verandering in die mate van besoedeling sedert die vorige inspeksie deur Fourie en hom nie. In sy hoofgetuienis wat nie weerlê is nie, het Steenkamp soos volg getuig: 'Met die deurgaan van kamp 5 het die asgat ter sprake gekom en daar is aan mnr Hendricks die besoedeling met plastieksakke uitegewys. Ek het dan ook in die loop van die gesprek aan hom gevra of die munisipaliteit steeds gebruik gaan maak van die E asgat en of kan ons die hekke sluit. Mnr Hendricks het aan ons genoem dat die munisipaliteit steeds die asgat gaan gebruik en dat die munisipaliteit sou toesien dat behoorlike beheer uitgeoefen sou word...' Sy houding ten opsigte van die besoedeling het hy soos volg uitgedruk: 'So u in u subjektiewe posisie het dit nie as 'n onoorkomelike probleem gesien nie? - Nee, as daar behoorlike beheer uitgeoefen is het ek geen beswaar gehad nie.' F In kruisondervraging is aan hom gestel dat hy op daardie stadium geweet het dat die stortingsterrein se asgate van vullis deur een Swartman beheer word. Sy antwoord hierop was soos volg: 'Nee. Ek het geen kennis gedra van die bestaande beheermaatreëls op daardie stadium nie. Ek het slegs aangedring G dat voordat ons kontrak sluit dat daar 'n onderneming gegee word dat hierdie asgate behoorlik sal beheer word deur die munisipaliteit.' Hy en Fourie het toe die huurkontrak gaan onderteken. Geen dergelike onderneming deur die Stadsraad is in die huurkontrak opgeneem nie. Die huurders het daarna die grenslyne gespan wat hulle in die huurkontrak onderneem het om op te rig. Ek wil H hier tussen hakies daarop wys dat die grenslyn van

kamp 5 wat hulle aldus opgerig het nie die grensdraad tussen die stortingsterrein en kamp 5 is nie. Die huurders het ook gepoog om met 'n span arbeiders kamp 5 van plastieksakke skoon te maak maar dit was 'n futiele taak. Die besoedeling het onverpoos voortgeduur sodat die huurders nooit kamp 5 vir beweiding kon gebruik nie. Steenkamp het Fourie afgevaardig om namens hulle I die probleem van besoedeling met die Stadsraad op te neem. Die Verhoorhof het bevind dat Fourie dit nie werklik uitgevoer het nie. 1979 was 'n baie droë jaar sodat weiding skaars en moeilik bekombaar was. Steenkamp het met Botha, 'n beampte van die Stadsraad, in verbinding getree oor die probleem van besoedeling. Op 19 Julie 1979 het Steenkamp en Fourie 'n brief J aan die Stadsraad gerig wat soos volg lees: 1987 (2) SA p929 JOUBERT AR A 'Geagte meneer Huur van dorpskampe vir weiding Sedert 1 April 1977 word die weikarmpe l, 2 en 5 van die Raad deur mnr Phil Fourie en myself gehuur. Ons het die nodige omheining gespan en benut sedertdien kampe 1 en 2. Ons is baie tevrede met die bystand en direkte hulp wat ons van die Raad en sy personeel ontvang het, en wil derhalwe hiermee ons innige waardering uitspreek. Die weiding in kamp 5 B kon egter nog nooit benut word sedert die aanvang van die kontrak nie en dit is hieroor dat ons graag u mening vra. Ons het die kamp toegespan wat etlike honderde rande gekos het. Ons moes ten einde ons self te beskerm, die drade teen die plotte herstel en in sekere gevalle tot drie nuwe drade span. Ons het 'n span Swart arbeiders gekry en die kamp vanaf die asgate begin skoonmaak van plastiese sakke. Hierdie operasie is C egter die vierde dag gestaak, toe ons merk dat daar steeds plastiese materiaal, wat vir enige dier 'n stadige hongerdood beteken, uit die asgat in die veld inwaai. Hierdie probleem is verskeie kere met die personeel in beheer, deur beide mnr Fourie en myself bespreek. Die standpunt van die amptenare is blykbaar dat die munisipaliteit nie verantwoordelik is vir die besmetting van die veld met afval materiaal nie. Dit is aan ons gestel dat die verwydering van die vullis op tender-basis geskied en dat die kontrakteur vir D die verbrand van vullis ens verantwoordelik is. Met my gesprek onlangs met u mnr Botha het ek tot die gevolgtrekking gekom dat daar tot op datum steeds nie 'n tender aanvaar is in die verband nie. Intussen bly dit steeds onmoontlik om kamp 5 te bewei en moes ek onlangs 1 600 morg weiding van mnr A Pretorius huur terwyl ek beskikbare weiding het, maar as gevolg van die plastiek probleem nie kan bewei nie.

Behalwe die draad wat gespan is, beloop die huurgeld net op E kamp 5 sedert die aanvang van die huurkontrak reeds R2 787,52. As in gedagte gehou word dat ek weiding moet byhuur teen R3 200 per jaar kan u self verstaan dat ek nie onnodige beswaar maak nie. Ek het egter die volste vertroue dat my probleem u simpatieke aandag sal geniet en vertrou dat die nodige aanpassing in hierdie verband gedoen sal word. Dienswillig die uwe F (Get) J Steenkamp J Steenkamp (Get) P Fourie P Fourie.' Op 9 Augustus 1979 het mnr Mattheus, die Stadsklerk van die Stadsraad, soos volg geantwoord: G 'Geagte mnr Steenkamp Huur van dorpsgronde: weikampe Ek verwys na u skrywe gedateer 16 Julie 1979 en deel u mee dat my Raad, weens 'n gebrek aan fondse en mannekrag, ongelukkig nie die probleme wat in weikamp 5 ondervind word kon oplos deur die stortingsterrein te omhein nie. Die betrokke stortingsterrein is egter weer eens aan 'n tenderaar wat vullis wil herwin, verhuur en sodra die H ooreenkoms in die verband finaal gesluit is, sal die huurder 'n heining om die stortingsterrein moet oprig wat moet verhoed dat papiere en plastieksakke die omliggende gebied besoedel. Dit word derhalwe voorgestel dat die aangeleentheid agterweë gehou word tot die bovermelde ooreenkoms aangegaan is en indien u daarna nog probleme ondervind, is u welkom om weer die aangeleentheid met my Raad op te neem met die oog op 'n alternatiewe oplossing. I Die uwe (Get) C F B Mattheus Stadsklerk.' Die getuienis van Mattheus wat vir die Stadsraad getuig het, is nie van veel hulp wat die probleem van besoedeling betref nie. In kruisondervraging het hy verklaar dat die stortingsterrein J indirek onder hom ressorteer 1987 (2) SA p930 JOUBERT AR

A het en hy kon nie aan die Verhoorhof 'n verslag gee hoe die vullis dag na dag op die stortingsterrein hanteer is nie. Na my mening het die Verhoorregter tereg op die getuienis die volgende bevinding gemaak: 'Dit was ook nie ernstig deur eiser aangevoer of bewys dat B eerste verweerder se beskrywing van die besoedeling oordrewe is nie. Ook het eiser nie probeer aantoon dat die wyse waarop die stortingsterrein beheer en administreer was daarop ingestel of daarop gerig was om besoedeling van aangrensende gronde soos kamp 5 te voorkom of te beperk nie. Die toedrag van sake wat by die aanvang van die huurkontrak bestaan het is toegelaat om voort te duur.' Hierdie bevinding is nie deur die Stadsraad in hierdie Hof C bevraagteken nie. Na my mening blyk uit die aanvaarbare getuienis as 'n geheel onder andere die volgende: 1. Voordat die huurders die huurkontrak onderteken het, was hulle bewus daarvan dat kamp 5 se weiding besoedel D word deur plastieksakke wat noodlottige gevolge kon hê vir beeste wat dit vreet. 2. Voordat die huurders die huurkontrak onderteken het, was hulle bewus daarvan dat die stortingsterrein van die Stadsraad die bron van die besoedeling van kamp 5 se weiding deur plastieksakke was en dat hierdie E stortingsterrein geleë is op aangrensende grond van die Stadsraad wat die stortingsterrein beheer en administreer. 3. Voordat die huurders die huurkontrak onderteken het, het hulle bona fide geglo en vertrou dat die Stadsraad sou toesien dat die stortingsterrein behoorlik beheer sou word om die besoedeling te bekamp. Waar die F toestand van besoedeling egter onverpoos voortgeduur het nadat die huurkontrak aangegaan is, het die huurders dan ook in hul brief, gedateer 16 Julie 1979, die probleem wat besoedeling skep pertinent onder die aandag van die Stadsraad vir 'n oplossing daarvan gebring. Weliswaar is hierdie brief in 'n vriendskaplik toon geskryf en nie in die trant van 'n eisbrief of dreigbrief nie maar sy strekking is baie G duidelik om die aandag van die Stadsraad op die probleem van besoedeling van kamp 5 se weiding te vestig ten einde iets daaromtrent te doen sodat dit bekamp kan word. Na my mening is dit duidelik uit die voorgaande dat vermelde feite nie in die onderhawige geval die 'eenvoudige grondslag' H kon vorm vir die regsbeginsel aan die hand waarvan die Verhoorregter die saak beslis het nie. Die huurders was wel bewus van die besoedeling toe hulle die huurkontrak onderteken het maar hulle het hul nooit daarby berus dat die besoedeling onverpoos moes voortduur nie. Hulle het ook nooit afstand gedoen van hul reg om teenoor die Stadsraad daarop aan te dring I om die besoedeling te bekamp nie. In die onderhawige geval kan die Stadsraad homself ook nie met welslae op die feit dat klousule 3 van die huurkontrak 'n voetstoots-bepaling bevat, beroep nie. Die bron van die besoedeling is nie op kamp 5 geleë nie. Dit is nie 'n gebrek van die verhuurde saak per se nie. Die bron van die besoedeling J is op die

stortingsterrein, dws dit is geleë op grond van die Stadsraad wat aan kamp 5 grens en met behulp van die wind kamp 5 met 1987 (2) SA p931 JOUBERT AR plastieksakke besoedel. Ons het hier met 'n eksterne steurnis A van die gebruik van kamp 5 vir beweiding te doen. As verhuurder was die Stadsraad volgens die gemene reg verplig om gedurende die huurtermyn die ongesteurde gebruik (commodus usus ) van kamp 5 aan die huurders te verleen vir die doel waarvoor dit volgens klousule 6 van die huurkontrak verhuur is, B nl 'vir doeleindes van beweiding', Raadpleeg De Groot 3.19.12; Voet 19.2.14; Kersteman Hollandsch Rechtsgeleert Woordenboek, sv 'Huur'; Van der Linden 1.15.12; Van der Keessel ad Gr 3.19.12; Brunneman ad D 19.2.15.1; Pothier Traité du Contrat de Louage paras 75, 106, 286 en Poynton v Cran 1910 AD 205 per Innes AR op 221: 'Now, the Roman Dutch law (differing in this respect from the C law of England) imposes upon every lessor the duty of placing and maintaining the leased premises in a condition reasonably fit for the purpose for which they are let (Van der Linden 1.15.12; Grotius 3.19.12; Pothier Contrat de Louage s 106 etc). The principle is that the tenant is entitled to the due use of the thing which he has leased, and he cannot enjoy that use unless the property is delivered and maintained in a state of D repair which is reasonable under the circumstances.' Die huurkontrak het nie hierdie gemeenregtelike verpligting van die Stadsraad as verhuurder beperk of uitgesluit nie. In die lig van die voorgaande is dit duidelik dat die Stadsraad as verhuurder hierdie gemeenregtelike verpligting nie teenoor die huurders nagekom het nie aangesien kamp 5 gedurende die hele E huurtermyn glad nie vir beweiding gebruik kon word nie deurdat die Stadsraad op sy aangrensende grond nie behoorlike beheer en administrasie oor die stortingsterrein uitgeoefen het nie. Dit was steeds die Stadsraad se verantwoordelikeheid om die besoedeling te bekamp maar die Stadsraad wou dit nie doen nie omdat dit nie geld daaraan wou spandeer nie, soos blyk uit die F eerste paragraaf van die brief, gedateer 9 Augustus 1979. Die bewyslas rus op die Stadsraad as verhuurder om aan te toon dat hy ongesteurde gebruik van kamp 5 vir beweiding aan die huurders verskaf het. Die Stadsraad het hom nie van hierdie bewyslas gekwyt nie soos uit die voorgaande blyk. G Dit volg dat die appèl met koste slaag. Paragrawe 2, 3 en 4 van die Hof a quo se bevel word vervang deur die volgende bevel: '2. Absolusie van die instansie word met koste verleen ten aansien van eiser se eis.' H Trengove AR en Hoexter AR het saamgestem.

Appellante se Prokureurs: Van Zyl, Le Roux & Hurter, Pretoria; Naudes, Bloemfontein. Respondent se Prokureurs: Haasbroek & Boezaart, Pretoria; E G Cooper & Seuns, Bloemfontein.