Transakcie s poľnohospodárskou pôdou v Európskom a svetovom meradle Transactions in agricultural land in the European and global scale Marián KOVÁČIK Abstract Role of the agricultural land is twofold on the one hand, food production and on the other hand it represents a further possibility of providing residential areas. Recently, when we have seen the significant effects of economic and food crisis there is the effort to ensure people's food supply through the purchase of agricultural land outside the country of origin to its efficient use, particularly in developing countries that do not have sufficient knowledge and technology. However, in some cases it is happening right at the expense of local communities because local farmers are pushed out of their land for the benefit of investors from the developed West countries but also emerging Asian countries. Key words: agricultural land, agricultural land market, moratorium Úvod Poľnohospodárska pôda predstavuje určitú schopnosť krajiny zabezpečiť pre obyvateľstvo dostatočný prísun potravín a zároveň kapacity pre budovanie obytných priestorov. V súčasnom období sa rozvíja nový fenomén, ktorým sú transakcie s poľnohospodárskou pôdou. V Európskej únii existuje jednotný trh, ktorý umožňuje voľný pohyb tovaru, služieb, kapitálu a osôb. Nové členské krajiny si v roku 2004 zabezpečili svoje trhy s pôdou tým, že získali po vstupe sedemročné moratórium, ktoré im legálne umožnilo zamedziť prístup na svoje trhy s pôdou pre cudzozemcov. Po uplynutí tohto obdobia v apríli 2011 museli tieto krajiny otvoriť svoje trhy okrem, tých, ktorým bola udelená výnimka v podobe ďalšieho trojročného moratória z dôvodu zabezpečenia svojej socioekonomickej situácie a umožniť domácim roľníkom nákup pôdy pre ich potreby a tým zvýšiť svoju konkurencieschopnosť v porovnaní s ostatnými farmármi z EÚ. Avšak v niektorých krajinách vrátane Slovenska bolo možné získať túto pôdu aj napriek týmto reštriktívnym opatreniam. Poľnohospodársku pôdu môžu farmári na Slovensku získať a využívať dvomi spôsobmi a to buď kúpu alebo nájmom poľnohospodárskej pôdy. Situácia, kedy dochádza k masívnym transakciám s poľnohospodárskou pôdou je badateľná aj v ostatných, najmä zaostávajúcich krajinách sveta, ktorých pôda patrí bohatým investorom z rozvinutých západných krajín a rastúcim krajinám východu, najmä Činy, ktoré sa pravdepodobne riadia výrokom Marka Twaina: Kupujte pôdu. Tú už nevyrábajú. Materiál a metódy Príspevok bol vypracovaný vďaka podpore grantovej agentúry Ministerstva školstva SR a SAV VEGA v rámci projektu VEGA č. 1/0876/11 vplyv podporných mechanizmov Spoločnej poľnohospodárskej politiky na trh s poľnohospodárskou pôdou na Slovensku. Kľúčovými materiálmi pre spracovanie tohto príspevku boli legislatívne nariadenia a rozhodnutia platné v rámci Európskej únie, vedecké práce Swinnena a Vrankena, ktorí sa venujú problematike poľnohospodárskej pôdy v Európskej únii a vedecké publikácie organizácií zaoberajúcich sa poľnohospodárstvom a trhmi v tejto oblasti. Druhoradými zdrojmi boli tlačové a novinové správy, ktoré sa zaoberali touto problematikou tak v domácom, európskom ako aj svetovom prostredí. Pri spracovaní týchto zdrojov boli použité metódy syntézy a sumarizácie.
Legislatíva SR upravujúca transakcie s poľnohospodárskou pôdou pre cudzincov Devízový zákon 312/2004 19a stanovuje, že cudzozemec nemôže nadobudnúť vlastnícke právo k pôde patriacej do poľnohospodárskeho pôdneho fondu resp. lesného pôdneho fondu nachádzajúcej sa za hranicou zastavaného územia obce. Tento zákon sa nevzťahuje na tých, ktorým bolo udelené občianstvo alebo tých, ktorý obhospodarujú prenajatú pôdu po obdobie minimálne troch rokov. Výnimku tvoria len pozemky, ktoré sú ustanovene zákonmi č. 184/2002 Z.z. tzv. vodný zákon a č. 44/1988 Z.z. tzv. banský zákon. Nájomná zmluva o nájme resp. podnájme pozemku sa ustanovuje Občianskym zákonníkom 663 až 684. Ak sa však jedná o pozemky patriace pod Poľnohospodársky pôdny fond, prípadne jeho časť, nájom sa ustanovuje zákonom 504/2003 Z.z o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Táto zmluva o nájme musí byť uzatvorená minimálne na 5, maximálne na 15 rokov, resp. 25 rokov ak sa jedná o založenie alebo obnovu ovocného sadu; 30 rokov ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné, okrasné dreviny, vinohrad, chmeľnicu; resp. minimálne 50 rokov ak ide o zriadenie registrovaného repozitória a minimálne 15 rokov ak sa jedná o registrované riešiteľské pracovisko. Avšak čo sa týka prenájmu poľnohospodárskej pôdy cudzincom v tomto zákone nie sú stanovené žiadne obmedzenia prenájmu pôdy cudzincom ani vyslovené stanovené, že pôdu je možné prenajať len občanom Slovenskej republiky. Moratórium obmedzujúce predaj pôdy cudzincom v nových členských krajinách V roku 2004 kedy došlo k najväčšiemu rozšíreniu únie v histórii, cudzinci nedostali možnosť získať pôdu v nových členských krajinách. Toto sedemročné prechodné obdobie si vybrali Česká republika, Estónsko, Maďarsko, Lotyšsko, Litva a Slovensko. Poľsku sa podarilo presadiť dvanásťročné moratórium. (Swinnen, Vranken, 2009). Avšak sú určité možnosti ako získať poľnohospodársku pôdu aj napriek tomu, že nadobúdateľ je zo zahraničia, resp. z členskej krajinu EÚ. Občania únie si môžu na Slovensku zakúpiť pôdu ak spĺňajú jednu z dvoch podmienok, ktorými sú: 1. ak ich manžel/-ka má slovenské občianstvo a 2. ak žijú na Slovensku a obrábajú prenajatú poľnohospodársku pôdu po obdobie minimálne troch rokov, potom si ju môžu kúpiť. Avšak ako vyplýva z výskumov Swinnena a Vrankena ďalšou možnosťou je aj založenie a registrácia obchodnej spoločnosti na Slovensku, pretože podľa devízového zákona č. 312/2004 2 písmeno c, ak by si cudzinci vytvorili na Slovensku pobočku, stále by boli kvalifikovaní ako cudzozemci a teda nemali možnosť legálneho nákupu poľnohospodárskej pôdy. Zo všetkých spomínaných krajín výnimku tvorí Maďarsko, kde obchodné spoločnosti nemôžu nadobudnúť poľnohospodársku pôdu kúpou. V Estónsku a Litve majú obchodné spoločnosti rovnaké podmienky ako u nás a v ostatných menovaných krajinách je zákonom ustanovená možnosť predaja pôdy obchodnej spoločnosti len ak cudzinci vlastnia minoritné podiely. Na založenie obchodnej spoločnosti, či už akciovej spoločnosti alebo spoločnosti s ručením obmedzeným majú podľa obchodného zákona 513/1991 Z.z. tuzemci aj cudzozemci rovnaké príležitosti. V správe Komisie pre Radu sa ako hlavnou príčinou požiadavky o predĺženie moratória a jej následného vyhovenia uvádza potreba chrániť socioekonomické podmienky poľnohospodárskych činností v dôsledku zavedenia jednotného trhu a prechodu na spoločnú poľnohospodársku politiku v nových členských krajinách. Účelom bolo vyriešiť obavy súvisiace s prechodným vplyvom na poľnohospodárstvo a to najmä z dôvodu rozdielnych cien
pôd a príjmov v porovnaní so starými členskými krajinami. Ďalším cieľom bolo aj uľahčenie procesu reštitúcie a privatizácie poľnohospodárskej pôdy (rozhodnutie Komisie zo 14.4.2011). Nadobudnutie vlastníctva k pôde, ako bolo už spomenuté v predchádzajúcich odsekoch je možné aj napriek týmto opatreniam a nájom pôdy cudzincom je bez akýchkoľvek opatrení možný a neohrozený. Avšak aj po uplynutí siedmich rokov bolo Slovensku spolu s ostatnými krajinami udelené predĺženie tohto moratória. Aj keď sa mnohí ozývajú či práve táto skutočnosť nebude brzdiť ďalší vývoj v krajine, Komisia odkazuje krajinám s predĺženým moratóriom (Maďarsko, Lotyšsko, Litva a Slovensko) aby urýchlili svoje štrukturálne reformy poľnohospodárskeho systému. V každom prípade podľa súčasnej správy MEMO/11/244 po 30. apríli 2014 už nebude možné žiadne ďalšie predĺženie a tieto krajiny spolu s nami budú musieť otvoriť svoje trhy s poľnohospodárskou pôdou všetkým investorom z Európskej únie. Zároveň Komisia pripomenula týmto krajinám výhody zvýšeného prílivu zahraničného kapitálu na trhy s poľnohospodárskou pôdou a o tom, aký pozitívny efekt tieto investície budú mať na poskytnutie kapitálu a know-how na fungovanie trhu s pôdou a poľnohospodársku produktivitu. Zároveň Komisia podotkla, že postupné odstraňovanie týchto bariér počas prechodového obdobia prispeje k lepšej pripravenosti trhu s poľnohospodárskou pôdou na úplnú liberalizáciu. V rozhodnutí Komisie o predĺžení moratória sa ďalej uvádza, že na základe údajov, ktoré získala z databázy Eurostatu, sú ceny poľnohospodárskej pôdy na Slovensku nižšie ako ceny v EÚ. Pripúšťa, že úplná konvergencia predajných cien sa ani neočakávala a ani nebola nevyhnutnou podmienkou ukončenia prechodného obdobia. Aj napriek tomu sú rozdiely v cenách tak značné, že by mohli ohroziť hladký prechod k cenovej konvergencii. Významným rizikom, ale s nízkou hodnotou sú aj špekulácie spojené s predajom poľnohospodárskej pôdy. V januári roku 2011 minister pôdohospodárstva a rozvoja vidieka uviedol v súvislosti s predĺžením moratória potrebu úpravy legislatívy nákupu pôdy cudzincami. Podľa jeho vyjadrení moratórium nie je dostatočným riešením tejto problematiky, nakoľko cudzinci môžu skupovať pôdu aj v dnes prostredníctvom právnických osôb. Možnou cestou by bol zákon opierajúci sa o nemeckú alebo dánsku legislatívu podľa ktorej môže pôdu kúpiť len ten, kto žije v danom regióne a kúpa bola schválená agrárnou samosprávou (SITA, 2011). Začiatkom júla 2011 český prezident Václav Klaus podpísal novelu zákona, ktorá ruší obmedzenia nákupu poľnohospodárskej pôdy pre cudzincov. Podľa vyjadrení ministra priemyslu a obchodu Martina Kocourka bola táto novelizácia aj tak nevyhnutná, pretože po máji 2011 museli otvoriť trhy už aj pre cudzincov. Okrem toho starý zákon sa dal aj tak obísť, pretože získať pôdu mohli aj tí čo v Čechách žili a obhospodarovali pôdy tri a viac rokov, prípadne s pomocou prostredníkov sa im podarilo získať pôdu aj z Pozemkového fondu. Niektoré strany chceli aby krajina požiadala o predĺženie moratória za účelom získania času pre miestnych roľníkov aby si zaobstarali vlastnú pôdu. Avšak podľa vyjadrení ministra financií Miroslava Kalouska sa prudkého nárastu záujmu o českú pôdu netreba obávať, pretože v čase platnosti starého zákona existovali dva spôsoby ako cudzinci mohli získať pôdu. Ďalej uviedol, že sa netreba až tak báť, pretože ktokoľvek bude poctivo hospodáriť na pôde, bude to aj v prospech krajiny a jej občanov (Roľnícke noviny, 2011). Čo sa týka benefitov v prípade otvorenia trhov s poľnohospodárskou pôdou, sme sa v rozhodnutí ani správe Komisie nedočítali. Tieto benefity môžu byť pre nás buď pozitívne alebo negatívne. O pozitívnych účinkoch investícií do trhu s pôdou sme sa dozvedeli viac na stránke ATAI (Iniciatíva adaptácie poľnohospodárskych technológií), ktorí uvádzajú, že hlavným prínosom môže byť transfer vlastníctva pôdy tomu, kto ju dokáže lepšie využívať a zvýšiť tak aj samotnú produkciu, čo vytvára aj podnet na investície do lepších
poľnohospodárskych technológií, zároveň zjednodušený prístup k úverom, ktoré si vyžadujú nehnuteľnú zábezpeku. Na opačnej strane je na webovej stránke Investment Pro Job názor, ktorý by sa dal zaradiť medzi tie negatívne. Podľa tohto príspevku, ktorý bol zameraný najmä na situáciu vo Veľkej Británii, ale situácia je podobná aj v iných krajinách, sa cena poľnohospodárskej pôdy za posledných 20 rokov zvýšila o 130% a ako beneficienta uvádza nákupcu poľnohospodárskej pôdy. Odvoláva sa na rast populácie Veľkej Británie a zníženie ubytovacích kapacít. V takomto prípade by stúpol dopyt po pozemkoch a tým aj cena pôdy. Túto skutočnosť podporuje aj správa RCIS (Royal Institute of Chartered Surveyors, 2010) o trhu s pôdou na vidieku, kde je badateľný rapídny nárast cien poľnohospodárskej pôdy, kolísavý, ale rastúci dopyt po poľnohospodárskej pôde na obchodné účely, ktorý značne prevyšuje dopyt po pôde na stavebné účely a pokles dostupnosti poľnohospodárskej pôdy. Situácia vo svete Problém s nákupom poľnohospodárskej pôdy majú pritom aj ostatné krajiny sveta, ako napr. chudobné oblasti Afrického kontinentu, kde sa bohaté štáty, investičné fondy a banky spolu s univerzitami vrhli na novú formu podnikania. Skupovanie a prenájom pôdy sleduje len jediný cieľ a to výroba a export potravín a biopalív vo veľkom. Len v roku 2009 títo ľudia získali pôdu s celkovou rozlohou 60 mil. ha (čo je porovnateľné s veľkosťou Francúzska). Medzi najväčších hráčov na trhoch s pôdou sú krajiny ako Čína, Južná Kórea, Saudská Arábia, ale aj ďalšie americké a európske spoločnosti. OSN sa spolu so Svetovou Bankou snažia vytvoriť určitý kódex pre nákupy poľnohospodárskej pôdy v chudobných krajinách, ale podľa niektorých odborníkov je už neskoro. Veľkým lákadlom a motivačným faktorom týchto investorom je najmä trh s potravinami a jeho rastúce ceny (Viták, 2011). Obrázok 1 - Medzinároný predaj a nákup (prenájom) poľnohospodárskej pôdy Zdroj IFPRI. Dostupné na internete: http://ekonomika.etrend.sk/svet/cina-a-spol-skupujuzem.html
Podobné napätia spôsobovali aj investori zo Spojených Arabských Emirátov roľníkom v Pakistane. Avšak po dohode bolo pre cudzincov vyčlenených 2,43 mil. ha poľnohospodárskej pôdy pod podmienkou, že sa budú o polovicu deliť s tamojšími roľníkmi. Minister Chán dodal, že cudzinci by mali tunajším pomôcť najmä adaptáciou nových poľnohospodárskych technológií, vďaka ktorým by sa produkcia v Pakistane mohla zvýšiť až o 300%. Arabi sa týmto možnostiam nebránia nakoľko sú odkázaní na dovoz potravín a prejavili záujem o pôdu od Filipín až po Etiópiu (Reuters, 2009). Tabuľka 1 - Prehľad krajín investujúcich do pôdy za účelom zabezpečenia potravín v období 2006-09 Country investor Country target Plot size (hectares) Current status Source Bahrain Philippines 10,000 Deal signed Bahrain News Agency, February 2009 China (with private entities) Philippines 1,240,000 Deal blocked The Inquirer, January 2009 Jordan Sudan 25,000 Deal signed Libya Ukraine 250,000 Deal signed Qatar Kenya 40,000 Deal signed Saudi Arabia Tanzania 500,000 Requested Jordan Times, November 2008 The Guardian, November 2008 Daily Nation, January 2009 Reuters Africa, April 2009 South Korea (with private entities) Sudan 690,000 Deal signed Korea Times, 2008/09 United Arab Emirates (with private entities) Pakistan 324,000 Under implementation The Economist, May 2008 Zdroj: IFPRI zostavil túto tabuľku zo správ médií. Zodpovednosť za správnosť informácií maj ú médiá. Podľa AgriLandSales.com nákup poľnohospodárskej pôdy je chytrým krokom, pretože predstavuje investíciu s dobrým načasovaním vo svetových trendoch a to buď z pohľadu rastúcich cien potravín vo svete (index cien potravín v júni podľa FAO mal hodnotu 234, FAO, 2011) alebo rastúceho dopytu po pôde na stavebné účely (AgriLandSale, 2011). Podľa tejto stránky je najlukratívnejším miestom pre investície Bulharsko a to s ohľadom na tieto dôvody: je členom EÚ, má úrodnú a pomerne lacnú poľnohospodársku pôdu a využíva výhody poľnohospodárskych dotácií z EÚ. Závery Z mnohých vedeckých prieskumov uskutočnené vedeckými pracovníkmi (Swinnen, Vranken), odbornými organizáciami (FAO, ATAI, IFPRI, RCIS), ale aj tlačových správ,
ktoré boli použité pri zostavení tohto článku, je jasné, že problém, resp. úžitok zo získania poľnohospodárskej krajiny mimo hranice krajiny pôvodu je celosvetovým fenoménom. Na jednej strane sú pozitívne účinky nadobudnutia poľnohospodárskej pôdy, ktorými môžu byť odbornosť farmárov - cudzincov a prísun nových technológií, ale na druhej strane sú aj negatívne efekty, najmä pri špekuláciách s predajom pôdy, ktoré môžu mať negatívny dopad nielen na ekonomiku krajín, ale aj na blahobyt jej občanov. Bolo by preto potrebné aby sa krajiny dohodli na medzinárodne platných pravidlách transakcií s poľnohospodárskou pôdou za účelom zvýšenia efektivity produktivity a zníženia negatívnych dopadov pre miestne obyvateľstvo. Vzhľadom na čisto ekonomické myslenie všetkých podnikateľov, je tento cieľ zrejme len ťažko naplniteľný a súčasný trend z dlhodobého hľadiska neudržateľný. Použitá literatúra 1. AgriLandSale. Bulgarian Farmland the safe investment that brings a high return 10% a year Guaranteed Income. (on-line). Citované 13.8.2011. Dostupné na internete: http://www.agrilandsales.com/ 2. ATAI. Land Market Inefficencies. Insecure property rights create few incentives for farmers to invest in new technologies. Cit. 28.7.2011. (on-line). Dostupné na internete: http://atai-research.org/our-approach/land-market-inefficiencies 3. FAO. Food price index. (on-line). Citované 13.8.2011. Dostupné na internete: http://www.fao.org/worldfoodsituation/wfs-home/foodpricesindex/en/ http://eurlex.europa.eu/lexuriserv/lexuriserv.do?uri=oj:l:2011:101:0124:0125:sk:pdf 4. Investment Pro Job. What are the benefits of Investing in Agricultural Land? 16.2.2011. Cit. 28.7.2011. (on-line). Dostupné na internete: http://investmentprojobs.com/what-are-the-benefits-of-investing-in-agriculturalland/2292/ 5. MEMO/11/244. FAQ: Extension of transitional periods for the acquisition of agricultural land. Brusel. 2011. (on-line). Dostupné na internete: http://europa.eu/rapid/pressreleasesaction.do?reference=memo/11/244&format= HTML&aged=0&language=EN&guiLanguage=en 6. RCIS. Rural Land Market Survey. London. 2010. (on-line). Dostupné na internete: http://www.rics.org/site/download_feed.aspx?fileid=8861&fileextension=pdf 7. Reuters. Arabi skupujú poľnohospodársku pôdu. In: Agroserver.sk. (on-line). Citované: 13.8.2011. Dostupné na internete: http://www.agroserver.sk/news/arabiskupuju-polnohospodarsku-podu/ 8. Roľnícke noviny. Cudzinci už môžu kupovať českú pôdu. 6.7.2011. (on-line). Citované 14.8.2011. Dostupné na internete: http://www.rno.sk/archivaktualit/cudzinci-uz-môzu-kupovat- cesku --pôdu s1309x56756.html 9. Rozhodnutie Komisie zo 14.4.2011, ktorým sa predlžuje prechodné obdobie týkajúce sa nadobúdania poľnohospodárskej pôdy na Slovensku. (on-line). Dostupné na internete: 10. SITA. Agrorezort chce pripraviť zákon upravujúci predaj pôdy cudzincom. In ekonomika.sme.sk. (on-line). Citované 11.8.2011. Dostupné na internete: http://ekonomika.sme.sk/c/5709670/agrorezort-chce-pripravit-zakon-upravujucipredaj-pody-cudzincom.html 11. Správa Komisie Rade. Preskúmanie prechodných opatrení týkajúcich sa získavania poľnohospodárskych nehnuteľností stanovených v Zmluve o pristúpení z roku 2003.
Brusel. 2008. (on-line). Dostupné na internete: http://eurlex.europa.eu/lexuriserv/lexuriserv.do?uri=com:2008:0461:fin:sk:pdf 12. SWINNEN, J.F.M., VRANKEN, L. Land and EU Accesion. Review of the transitional restrictions by New Member states on the acquisition of agricultural real estate. Brusel. 2009. ISBN: 978-92-9079-827-9. 13. VITÁK, V. Špekulanti našli výnosný biznis, skupujú pôdu v Afrike. In: Aktualne.cz. (on-line). Citované: 11.8.2011. Dostupné na internete: http://aktualne.centrum.sk/zahranicie/afrika/clanek.phtml?id=1235044 14. Zákon 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov Ing. Marián Kováčik, Katedra Európskych politík, Mariánska 10, 949 76, Nitra, tel.:+421 (37) 641 5610, kovacik.marian@hotmail.com