AKTUALNA VPRAŠANJA GLEDE LASTNIŠTVA TUJIH FIZIČNIH IN PRAVNIH OSEB NA SLOVENSKIH IN HRVAŠKIH NEPREMIČNINAH

Transcription

1 UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO POSLOVNA FAKULTETA MARIBOR DIPLOMSKO DELO AKTUALNA VPRAŠANJA GLEDE LASTNIŠTVA TUJIH FIZIČNIH IN PRAVNIH OSEB NA SLOVENSKIH IN HRVAŠKIH NEPREMIČNINAH Študentka: Damjana Zupan Naslov: Vrhovo 27, 1433 Radeče Številka indeksa: Redni študij Program: visokošolski strokovni Študijska smer: Zunanja trgovina Mentor: mag. Andreja Primec

2 - 1 - Predgovor Slovenija je z vstopom v Evropsko Unijo (v nadaljevanju EU) postala del prostega pretoka blaga, kapitala, storitev ter oseb. Nepremičninski trg se je odprl ter omogoča nakupe ter prodajo, tako Slovencem v EU, kot tudi državljanom članicam EU v Sloveniji. Prav zato so se pred vstopom Slovenije v EU pojavile špekulacije o množičnem povpraševanje tujcev po slovenskih nepremičninah. Večina strokovnjakov je menila, da bo povpraševanje skoncentrirano v mestih, obali ter v gorsko turističnih krajih. Cene nepremičnin na omenjenih lokacijah so vrtoglavo rasle, celo tako, da so postale nepremičnine precenjene, tujci pa so izgubili zanimanje za temi nepremičninami ter se raje odločali za nakupe v odročnih krajih od koder se domačini že leta izseljujejo. Cene teh starih kmečkih hiš so za tujce neverjetno nizke, zato so še toliko bolj atraktivne. Na Goričkem ter Posočju že obstaja strah pred angleškimi kupci, ki množično odkupujejo stare kmečke hiše, prav tako jih Italijani odkupujejo na Novogoriškem ter okolici Sežane zaradi bližine Italije ter tudi zaradi nizkih življenjskih stroškov. Na drugi strani pa cene v mestih ter v prestolnici še vedno naraščajo. Visoke cene so posledica pomanjkanja gradnje stanovanj ter stanovanjskih hiš v preteklosti, danes se gradnja povečuje, vendar še ne zadostuje povečanemu povpraševanju. Do tega problema prihaja tudi zaradi centralne usmerjenosti Slovenije. Že nekaj časa je opaziti trend selitve v prestolnico. Še posebej mladi, ko zaključijo študij in začno iskati prvo zaposlitev, so soočeni s problemom, ko ne morejo najti zaposlitve v svoji okolici. Pomanjkanje delovnih mest se kaže praktično v vseh delih Slovenije. Edina možnost za dobrim zaslužkom se kaže v prestolnici, zato se večina mladih odloča za selitev. Tako se podeželje prazni, ostajajo prazne hiše, ki so neizkoriščene. V Sloveniji pa so poleg naštetega tudi slabe cestne povezave z nekaterimi deli Slovenije, to pa le še poveča selitev. Če bi obstajale dobre cestne povezave bi se marsikdo odločil dnevno voziti v oddaljeni kraj, tudi v prestolnico. Predpostavljam, da bodo nakupi tujcev tudi v prihodnosti zelo pogosti, tako v Sloveniji kot tudi na Hrvaškem. V Sloveniji se bodo še naprej nakupi izvajali v odmaknjenih krajih na podeželju, goratih predelih Slovenije, torej tam, kjer so cene nepremičnin nizke. Na Hrvaškem bodo nakupi tujcev ob morju še vedno pogosti, vendar pa se tujci vse pogosteje raje odločajo za nakupe v hribovitih predelih Gorskega kotarja ter v notranjosti Istre, kjer prav tako kot v Sloveniji izrabljajo selitve domačinov ter izkoristijo podcenjene cene starih kmečkih hiš. Cene hrvaških nepremičnin bodo naraščale vsaj do vstopa v EU, saj obstaja dosti špekulacij pri nakupih. Večina tujih nakupov v Sloveniji ter na Hrvaškem je mišljena kot oblika investicije z možnostjo prihodnjega zaslužka. Podobna situacija se je v preteklosti dogajala v Franciji in Španiji, kjer so prav tako tujci kupovali stare poceni domačije. Le te so obnovili ter jih sedaj prodajajo po precej višji ceni svojim rojakom. Gre za nekakšno novo vrsto priseljencev, ki so t.i.»vlagatelji«oziroma novi kolonialisti. Tuje fizične in pravne osebe lahko, če z zakonom ni drugače določeno, pod pogojem vzajemnosti, pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah na področju Republike Hrvaške. Postopek za pridobivanje soglasja lahko stranka sproži osebno ali preko pooblaščene osebe tako, da pošlje pisno zahtevo na Ministrstvo za pravosodje v Republiki Hrvaški. Že od osamosvojitve Slovenije je obstajal problem pri ugotavljanju vzajemnosti med Hrvaško ter Slovenijo. Hrvaška namreč ni priznavala vzajemnost pri nakupu

3 - 2 - nepremičnin Sloveniji. Šele v začetku letošnjega leta je Sloveniji formalno odprla vrata do hrvaškega trga nepremičnin. Slovenski državljan potrebuje za nakup nepremičnine na Hrvaškem le odobritev pravosodnega ministrstva. Hrvaška je še posebno v začetku omejevala nakupe tujcem. Vendar pa so tujci, ki so želeli kupiti nepremičnino našli drugo pot za nakup. Pogosto so masovno kupovali nepremičnine brez dovoljenja ministrstva na primer preko podjetij osnovanih na Hrvaškem. Tako se omejitve nakupov nepremičnin tujcem niso izkazale kot dobra rešitev.

4 Uvod Opredelitev področja in opis problema Namen, cilji in splošne trditve Namen Cilj Trditve Predpostavke in omejitve raziskave Predpostavke Omejitve Metode raziskovanja Nepremičnine Pojem nepremičnine Lastnosti nepremičnin Vrste nepremičnin Država in nepremičnine Trg nepremičnin Nepremičninske družbe Pojem nepremičninske družbe Vloga nepremičninskih družb na trgu nepremičnin Nakup nepremičnin z nepremičninsko družbo Prednosti Slabosti Pravne predpostavke za veljavnost prenosa lastninske pravice na nepremičninah Slovenski nepremičninski trg Razvoj nepremičninskega trga Delitev nepremičninskega trga Razmere na trgu Trg stanovanjskih nepremičnin Trg poslovnih nepremičnin Tujci lastniki nepremičnin v Sloveniji Vstop Slovenije v EU Tujci v Sloveniji Posledice tujih nakupov slovenskih nepremičnin Nakup nepremičnin kot dobra naložba Hrvaški nepremičninski trg Razvoj nepremičninskega trga Razmere na trgu Trg stanovanjskih nepremičnin Trg poslovnih nepremičnin Tujci lastniki Hrvaških nepremičnin Tujci na Hrvaškem Posledice tujih nakupov Nakup nepremičnin kot dobra naložba... 40

5 Notar Pristojnosti in naloge Vloga notarja pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah Notarske listine Sistem evidentiranja nepremičnin Zemljiška knjiga Zemljiški kataster Kataster stavb Razlika med zemljiško knjigo in zemljiškim katastrom Sklep Povzetek Seznam literature Splošni in pravni viri Seznam tabel in slik... 60

6 Uvod 1.1 Opredelitev področja in opis problema V zadnjih letih Slovenija odpira nepremičninski trg. Doživljamo pomembno fazo prehoda v svoboden trg nepremičnin, ki ga v preteklosti nismo poznali. Tuji nakupi nepremičnin v Sloveniji so postali pogosti, posebej po vstopu Slovenije v EU. Pred vstopom Slovenije v EU se je pričakovalo množično povpraševanje po nepremičninah na obali ter v mestih. Zgodilo pa se je ravno nasprotno. Tujci se zanimajo za stare, poceni hiše v krajih, ki so odmaknjeni od mest. Obstajajo ugibanja o posledicah tujih nakupov nepremičnin. V svojem diplomskem delu želim predstaviti predvsem kako in zakaj tujci, pravne in fizične osebe, kupujejo pri nas, za kaj kupljeno nepremičnino porabijo, ali gre za naložbo ali le za počitniško destinacijo. Kako bodo ti nakupi vplivali na prihodnost nepremičninskega trga ter hkrati tudi na Slovenijo. Predstavila bom Slovenski ter Hrvaški nepremičninski trg. Hrvaški predvsem zaradi bližine, podobne politične preteklosti ter pestrega dogajanja na trgu nepremičnin. Gre za državo, ki je na poti v EU in se srečuje s podobnimi problemi kot se je srečevala Slovenija v preteklosti. Hrvaška je zelo zanimiva tujcem prav zaradi mediteranske lege ter ugodne klime. Tudi v Sloveniji obstaja veliko povpraševanja po hrvaških destinacijah v bližini morja. Do nedavnega so obstajale omejitve, katere so bile pogosta tarča obsojanja.s strani slovenskih medijev. Konec marca pa se je tudi za Slovence sprostil hrvaški trg nepremičnin. 1.2 Namen, cilji in splošne trditve Namen V medijih se pogosto govori o tujih nakupih nepremičnin. V množici podatkov pa si marsikdo dejansko ne predstavlja za kakšne nakupe gre, kdo so kupci ter kaj jih vodi v nakup naših nepremičnin. V nalogi želim predstaviti ta pojav ter možne posledice, ki bodo razvidne šele po preteku določenega časa Cilj Cilji diplomske naloge so: Pojasniti splošne pojme na temo nepremičnin. Predstaviti Slovenski nepremičninski trg; od osamosvojitve do danes. Spremembe na nepremičninskem trgu po vstopu Slovenije v EU. Opredeliti tuje nakupe po številu ter narodnosti. Pojasniti možne posledice nakupov v Sloveniji. Predstaviti splošne značilnosti Hrvaškega nepremičninskega trga. Opredeliti spremembe na Hrvaškem trgu nepremičnin. Opisati zanimanje tujcev za nakup hrvaških nepremičnin. Opisati zanimanje Slovencev za nakup hrvaških nepremičnin. Pojasniti nekdanje težave Slovencev pri nakupu Hrvaških nepremičnin. Opisati sistem evidentiranja nepremičnin.

7 - 6 - Vloga notarja pri trgovanju z nepremičninami. Vloga nepremičninskih agencij na trgu nepremičnin. Pristojnosti nepremičninskih agencij. Prednosti in slabosti posredovanja nepremičninskih agentov pri nakupu nepremičnin Trditve Menim, da obdobje večjih nakupov tujcev še prihaja, tako v Sloveniji kot na Hrvaškem. V Sloveniji se bodo nakupi še vedno izvajali v odmaknjenih krajih na podeželju, v goratih predelih Slovenije, torej tam, kjer so cene nepremičnin najnižje. Menim tudi, da je večina tujih nakupov v Sloveniji ter na Hrvaškem mišljena kot oblika investicije z možnostjo prihodnjega zaslužka. 1.3 Predpostavke in omejitve raziskave Predpostavke V diplomski nalogi predpostavljam, da imajo nepremičnine poseben pomen pri Slovencih ter da večina nasprotuje množičnemu tujemu nakupu slovenskih nepremičnin. Zato je pomembno poseganje države na trg nepremičnin. Obstaja tudi vse več Slovencev, ki imajo sredstva ter željo po nakupu tujih nepremičnin, predvsem v sosednji Hrvaški. Ta trg nepremičnin se je za Slovence odprl šele nedavno in teoretično zagotavlja možnost nakupa, zato se v kratkem pričakuje veliko nakupov hrvaških nepremičnin s strani Slovencev. Cene na trgu nepremičnin so nesorazmerne. Zelo nizke v oddaljenih krajih na podeželju ter previsoke v večjih mestih ter na obali. To je predvsem posledica tega, da je v mestih predvsem Ljubljana, premalo stanovanj ter vrednost zaradi velikega povpraševanja narašča. Na obali pa obstaja problematika pomanjkanja zemljišč. Sicer pa je ta pojav opazen tudi drugje po Evropi Omejitve Pri pisanju diplomske naloge sem preučevala ter se omejila le na slovenski ter hrvaški nepremičninski trg, pri tem pa sem zajela tako fizične, kot tudi pravne tuje osebe.pri raziskovanju mi je največjo oviro predstavljalo pomanjkanje pisnih virov o tujih trgih nepremičnin, dosti gradiva pa je bilo na voljo v elektronski obliki. 1.4 Metode raziskovanja V diplomskem delu bom uporabila poslovno raziskavo, saj se nanaša na opis in razvoj nepremičninskega trga. Uporabila bom deskriptiven in analitičen pristop k raziskovanju. V okviru deskriptivnega pristopa bom uporabila metodo kompilacije, v analitičnem pristopu pa metodo deduktivnega sklepanja. Podatke za teoretični del bom črpala iz domače in tuje literature, iz aktualnih člankov iz različnih revij in zbornikov ter internetnih virov.

8 Nepremičnine 2.1. Pojem nepremičnine Nepremičnina je v 18. členu Stvarnopravnega zakonika,v nadaljevanju SPZ, opredeljena kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi njenimi sestavinami. Ta definicija je logična posledica načela povezanosti objekta z zemljiščem, ki ga določa 8. člen SPZ. Pojem nepremičnine je enak pojmu zemljišča oziroma zemljiške parcele, kot jo opredeljuje Zemljiškoknjižno pravo, in sicer 1. točka prvega odstavka 3. člena zakona o zemljiški knjigi-zzk-1. Nepremičnina torej ni zgradba; stanovanjska hiša, hotel, grad, temveč zemljišče. Zgradba pa je, ne glede na svojo vrednost, zgolj sestavina oziroma»privesek«zemljišča. Na nepremičninskem področju se zemljišče vedno šteje za glavno stvar, ne glede na vrednost objekta, ki se na zemljišču nahaja. To pomeni, da vse, kar se z zemljiščem glede na namen trajno spoji, to so zgradbe in rastline, vključno z njihovimi neločenimi plodovi, postane sestavina zemljišča (8.člen SPZ). Najpomembnejša posledica spojitve samostojne premične stvari; gradbeni materiali, vgrajena oprema, in podobno je, da sestavina s spojitvijo z glavno stvarjo izgubi svojo pravno samostojnost in nujno prične deliti pravno usodo glavne stvari, zemljišča. To pomeni, da vse stvarne pravice na njej, vključno z lastninsko, ugasnejo. V skladu z akcesijskim pravilom (54. člen SPZ) pa se lastninska pravica na glavni stvari razširi tudi na novo bistveno sestavino, ne glede na to, kdo je bil lastnik stvari, ki je postala bistvena sestavina glavne stvari. Prav tako se na novo sestavino razširijo vse omejene stvarne pravice na glavni stvari. To je še zlasti pomembno pri hipoteki. Hipoteka, ki je sprva na golem zemljišču, se avtomatično razširi na zgradbo, ki je na zemljišču zgrajena naknadno, kakor tudi na vse izboljšave te zgradbe; dozidava nadstropja, nova streha, in podobno. (Tratnik 2004, 32). Glede na pritrjenost na zemeljsko površje lahko ločimo dve vrsti lastnine: nepremično in premično. Nepremična lastnina (zemljišče, stavba, cesta, ) predstavlja pravice do zemljišča in izboljšav zemljišča. Poleg zemeljskega površja je vključen tudi del podpovršja in del nadpovršja, odvisno od veljavnih zakonodaj v posameznih državah. Premična lastnina (pohištvo, prevozna sredstvo, električni aparati, ) pa je vsaka lastnina, ki ni nepremičnina; torej ni stalno dosegljiva na istem mestu (Cirman 2000, 2). Tudi premični predmeti se v določenih okoliščinah lahko štejejo za nepremičnine. Nekateri predmeti se samostojni (umivalnik, okna, ), ne uvrščajo med nepremičnine, vendar pa v trenutku vgraditve v nepremičnino, postanejo del nepremičnine. Del nepremičnine ali pritiklina je bodisi predmet, ki bi po njegovi odstranitvi pustil nepremičnino nepopolno (plinovod, električna napeljava, ), je bil izdelan posebej za določeno nepremičnino (zastori narejeni po meri, ključ vhodnih vrat) ali pa se dokaže, da je predviden za pritiklino po lastnikovih izjavah sosedom. (Cirman 2000, 2).

9 Lastnosti nepremičnin Nepremičnine imajo poseben pomen na trgu, še posebej, če jih primerjamo z drugim premoženjem oziroma dobrinami. Poleg redkosti in omejenosti v uporabi, lahko njihove lastnosti razdelimo v naslednje skupine (Cirman et al, 2000, 3). Fizične lastnosti nepremičnin Glavne lastnosti nepremičnine so nepremičnost, neuničljivost in heterogenost (v tem se tudi razlikujejo od premičnin). Zgradbe, vsaj nekatere, je mogoče premikati, kar pa je povezano z visokimi, pogosto nesprejemljivimi stroški. Enako velja tudi za neuničljivost nepremičnin. Neuničljivost zemljišč omogoča dolgo življenjsko dobo nepremičninam. Heterogenost ali raznovrstnost nepremičnin velja za vse nepremičnine, saj ni mogoče najti dveh popolnoma enakih zemljišč, dveh identičnih zgradb in ostalih izboljšav. Ekonomske lastnosti nepremičnin Fizična in predvsem ekonomska lokacija nepremičnin vplivata na raznoliko uporabo in vrednost nepremičnin. Na odločitve posameznikov in skupin glede lokacije nepremičnin vplivata predvsem njihova dostopnost, lega in osebne preference. Ključna je tudi relativna redkost zemljišč oziroma njihova nezadostna ponudba zaradi fiksne fizične ponudbe zemljišč. Pomembna ekonomska karakteristika pa je tudi dolga povračilna doba nepremičninskih investicij. Institucionalne lastnosti nepremičnin Gre za vpliv nepremičninskih zakonov, nadzore najemnin, nadzore razparceliranja in podobno. Na uporabo, in nasploh poslovanje z nepremičninami, vplivajo tudi lokalni in regionalni običaji okolja, razna nepremičninska združenja in sorodne organizacije. Nepremičnine se močno razlikujejo od ostalih naložb, še posebno zaradi njihove nepremičnosti, trajnosti in vezanosti na lokacijo. Nekatere od prikazanih lastnosti so bolj pomembne za zemljišča, druge za objekte. Od ekonomskih izraziteje izstopata fizična in ekonomska lokacija. Lastnosti se povezujejo z omenjeno lokacijo nepremičnine, vrsto uporabe le-te ter kakovostjo. Vse navedene lastnosti opredeljujejo nepremičnino kot tržni proizvod. 2.3 Vrste nepremičnin V praksi pogosto uporabljamo različna merila za delitev nepremičnin: glede na lokacijo, velikost, starost idr. Glede na namen in dejansko uporabo, pa jih lahko razdelimo v naslednje oblike (Cirman et al, 2000, 4): Stanovanjske nepremičnine -vključujejo eno ali večdružinske stanovanjske zgradbe in stavbna zemljišča za stanovanja. Poslovne nepremičnine -so trgovine in trgovinski centri, pisarniške zgradbe, gledališča, hoteli, moteli, stavbna zemljišča za poslovno dejavnost in druge.

10 - 9 - Industrijske nepremičnine -delimo na tovarne skladišča, rudnike, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost in druge. Kmetijske nepremičnine -so vse kmetije in živinorejske farme, razne rekreacijske nepremičnine, neuporabljena razvita zemljišča ob urbanih območjih in druge. Nepremičnine za posebne namene -vključujejo izobraževalne institucije, religiozne institucije, bolnišnice, pokopališča, domove za upokojence, igrišča za golf in druge. Javne nepremičnine -so avtoceste, pošte, parki, upravne zgradbe, šole in številne druge nepremičnine, namenjene javni uporabi Država in nepremičnine Na nepremičninski trg vedno močno vpliva država. V grobem povedano, država mora izvajati tiste naloge trga, ki jih trg sam zaradi posebnosti ni zmožen. Država mora skrbeti za osnovno strukturo trga, da ta lahko sploh deluje. To pomeni, da zagotavlja zakonsko podlago za njegov obstoj, ureja zavarovanje kreditov, vzpostavlja drugotni trg in zaščiti udeležence pred zlorabami. Poleg tega pa mora sodelovati pri zagotavljanju ustrezne ponudbe, da ne pride do prevelikega povpraševanja. To lahko izvaja z usmerjenim dotokom lastnih nepremičnin na trg (zemljišča, stanovanja, ) ali pa z omogočanjem sprememb nezazidljivih zemljišč v zazidljiva. Vendar pa mora biti njeno delovanje pri zagotavljanju nepremičnin premišljeno in usmerjeno, saj lahko v nasprotnem primeru na trgu doseže nezaželene učinke (Slonep, 2007). Čeprav je neka nepremičnina v privatni lasti, si država običajno do nepremičnine pridrži določene pravice (Cirman 2000, 7): Lokalno obdavčenje nepremičnin. Davki so pomembno povezani z nepremičninami. Navadno so te obdavčene glede na njihovo vrednost, nepremičninski davki pa skupaj z ostalimi, financirajo državo in omogočajo preskrbo z javnimi dobrinami. Ob razumni uporabi davčnih prihodkov, če se uporabljajo na primer za izboljšanje šol, parkov, cest, policije, lahko le ti koristijo lastnikom nepremičnin, saj višajo vrednost njihovim nepremičninam. Pravica prisilnega odkupa. Da bi se skupnost lahko prilagajala spreminjajočim se socialnim in ekonomskim potrebam, lahko država, brez obveznega lastnikovega pristanka ob pravični kompenzaciji, uveljavlja pravico do prisilnega odkupa nepremičnine ali razlastitvi za javno uporabo. Pravica zagotavljanja reda. Država lahko sprejema zakone, ki pospešujejo red, varnost, zdravje, moralo in splošno blagostanje. Ti določajo, kaj lastnik sme in ne sme početi s nepremičnino. Med drugim vključuje tudi okoljevarstveno načrtovanje, delitev zemljišč na cone, zemljiške in gradbene prepise. Pravica do vrnitve posesti. Če je zaradi smrti lastnika nepremičnina ostala brez dedičev ali drugih legalnih upravičencev, njen lastnik avtomatično postane država.

11 Trg nepremičnin Trg je kupovanje in prodajanje blaga in storitev glede na ponudbo in povpraševanje. Je stičišče ljudi, ki želijo prodati in kupiti določene proizvode ali storitve. Nepremičninski trg je stičišče ljudi, ki želijo kupiti ali prodati tudi najeti ali oddati nepremičnine. Gre za trgovanje z nepremičninskimi pravicami. Nepremičninski trg ima v primerjavi z ostalimi trgi dobrin določene posebnosti, ki močno vplivajo na dogajanje na trgu. Na trgu sočasno deluje omejeno število akterjev, ki trgujejo z omejenim številom različnih nepremičnin. Poleg tega na trg vpliva država, kupci pa so navadno zelo slabo informirani. Ponudba na nepremičninskem trgu se spreminja počasi. Ne samo, da gre za nepremične stvari, ki so vezane na lokalne trge, tudi odzivi na spremembe povpraševanja so dolgotrajni. Gradnja novih nepremičnin je povezana z nekaterimi procesi, ki zahtevajo določen čas. Zaradi tega lahko, v primeru nihanja povpraševanja, pride do večjih vplivov na cene. Vstop kupcev in prodajalcev na trg je odvisen od različnih pogojev, večinoma pa ni hiter, kar pomeni, da lahko čakajo na ugodne pogoje, preden se odločijo za nakup ali prodajo. Glavno gonilo nepremičninskega trga sta ponudba in povpraševanje. Nanju vplivajo različni biološki, politični, ekonomski in socialni dejavniki. Najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na povpraševanje (Slonep 2007): prebivalstvo migracije, želje po nepremičninah, število, itd.; dohodki in zaposlenost prebivalstva; ponudba posojil, obrestne mere, posojilna sposobnost prebivalstva; cene parcel, gradbenega materiala in dela; zakonodaja, regulacije; cene nepremičnin. Najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na ponudbo (Slonep, 2007): razpoložljivost nepremičnin; cene nepremičnin; obdavčenje; donosnost in varnost vlaganja v druge oblike naložb. Nepremičninski trg ima nekaj posebnosti, ki niso značilne za druge trge. Glavni vzroki za te posebnosti so; nepremičnost oz. lokalna omejenost, raznolikost ponudbe in trajnost trga. Glavna posebnost je omejena konkurenca, ki je lokalno pogojena. Nepremičnine so vezane na lokalni trg, kjer je ponudba zelo omejena. Zaradi tega prihaja do velikih razlik med posameznimi trgi, mesti, regijami in državami (Slonep, 2007). Nepremičninski trg je razdeljen na različne podtrge. Kupci večinoma iščejo nepremičnine v točno določene namene, kar se odraža v različnem gibanju povpraševanja in ponudbe na posameznih podtrgih. Odzivnost ponudbe na povpraševanje je počasna. Zaradi tega lahko pride do večjih nihanj v ceni nepremičnin, saj se povpraševanje lahko spreminja zelo hitro. Pomembna lastnost nepremičninskega trga je tudi slaba informiranost kupcev nepremičnin. Nepremičninski trg je

12 kompleksen in kupci ne vložijo dovolj energije za seznanjanje z njegovim delovanjem. Posledično iščejo pomoč strokovnjakov, kar pa zvišuje njihove stroške. 3. Nepremičninske družbe 3.1 Pojem nepremičninske družbe Zakon o nepremičninskem posredovanju, v nadaljevanju ZNPosr., v prvem odstavku 2. člena opredeljuje nepremičninsko družbo kot dve vrsti subjektov, gospodarsko družbo kot pravno osebo in samostojnega podjetnika posameznika kot fizično osebo, ki po zakonu lahko opravljata dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami. Gospodarska družba je po zakonu o gospodarskih družbah, v nadaljevanju ZGD-1, v prvem odstavku 3. člena, pravna oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost kot svojo izključno dejavnost. Po 6. odstavku 3. člena ZGD-1 je samostojni podjetnik posameznik ali samostojna podjetnica posameznica fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost v okviru organiziranega podjetja. Pridobitna dejavnost pa je po tem zakonu vsaka dejavnost, ki se opravlja na trgu zaradi dobička. Družbo lahko po prvem odstavku 674. člena ZGD-1 ustanovi vsaka tuja fizična ali pravna oseba. Tuje podjetja je po 675. členu glede svojih pravic, obveznosti in odgovornosti izenačena z družbami ali podjetniki s sedežem v Republiki Sloveniji, če zakon ne določa drugače. Formalen vpis dejavnosti v sodni register ne zadostuje za obstoj nepremičninske družbe. Nepremičninska družba je lahko le v primeru če dejansko opravlja posredovanje v prometu z nepremičninami, je za to registrirana in izpolnjuje splošne in posebne pogoje za opravljanje te dejavnosti. Pogoji za opravljanje posredovanja v prometu z nepremičninami po 3. členu ZNPosr. so: Ustrezen prostor -če ima nepremičninska družba več kot enega zaposlenega, mora imeti zagotovljen vsaj en prostor, ki se ločeno od ostalih uporablja za individualne razgovore s strankami. Licenca za nepremičninske posrednike -posle posredovanja opravljajo izključno tisti nepremičninski posredniki, ki so pridobili licenco pristojnega ministrstva in so vpisani v imenik nepremičninskih posrednikov pri ministrstvu za okolje, prostor in energijo. Zavarovanje odgovornosti -nepremičninska družba po 6. členu tega zakona zavaruje svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju. Gre za odgovornost vseh nepremičninskih posrednikov in drugih oseb, ki za nepremičninsko družbo na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali na drugi pravni podlagi opravljajo posle v prometu z nepremičninami.

13 Vloga nepremičninskih družb na trgu nepremičnin Odločitev o nakupu in sama izvedba nakupa nepremičnine je zelo odgovorna naloga. Nakup ali prodaja nepremičnine je za večino življenjsko pomemben dogodek še posebno ker je potrebno za nepremičnino odšteti veliko denarja. Marsikdo se zadolži, dolg pa kasneje še dolga leta bremeni kupčev družinski proračun ter morda tudi proračun bližnjih sorodnikov, staršev. Gre za kompleksen trg, pri katerem so pomembne sprotne in zanesljive informacije o dogajanju na trgu, potrebno je poznati in opraviti množico zelo zahtevnih in različnih opravil, katerim večina ljudi ni kos. Pomembno je da se kupci nepremičnin zavedajo zahtevnosti nakupa in zmanjšajo tveganje napak ter skrb za nakup prepustijo nepremičninskim posrednikom. Naloga nepremičninskega posrednika je, da v imenu prodajalca išče kupca ali v imenu kupca išče prodajalca. Namen posredovanja je, da z razpoložljivo nepremičnino kar največ iztrži in to v čim krajšem času ali, v drugem primeru, hitro najde ustrezno nepremičnino glede na kupčeve želje. Po 837. členu Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ, izhaja, da je posredništvo posel, ki ga opravi posrednik praviloma samo za eno stranko, saj gre za eno razmerje med naročnikom in posrednikom. Posrednik je po tem pravilu odgovoren za prizadevanje, zvestobo, skrbnost le naročniku. Paziti je dolžan izključno na njegove interese in delovati v njegovem interesu. Posredovanje za obe stranki OZ omenja v 849. členu in je možno le izjemoma, če je dobil posrednik naročilo od obeh strank (dvojno posredovanje). V tem primeru je dolžan varovati interese obeh strank (Marinšek 2003, 34). Nepremičninski posrednik mora znati pravilno predstaviti nepremičnino, poznati njene slabosti in prednosti, preveriti lastniški status nepremičnine, poznati vse upravne postopke za prodajo posameznega tipa nepremičnine, poznati trg nepremičnin, da zna ugotoviti primerno tržno ceno, da zna pridobiti ali pripraviti ustrezne pravne dokumente za prenos lastništva in da zna izvesti celotni postopek nakupa oziroma prodaje. Pri tem pa pričakuje stranka tudi, da ji bo znal svetovati. In navsezadnje mora jamčiti za pravilnost postopka. Vse več nepremičninskih družb pripelje posel do, za vse stranke zadovoljujočega kraja, pri tem pa se mora držati načela dobrega gospodarja ter upoštevati pravila za varno in skrbno poslovanje (Murko 2002, 75). Dodatne storitve, ki jih ponujajo agencije so cenitve nepremičnin, udeležba v pogajanjih, priprava listin za vpis v zemljiško knjigo, hramba dokumentov npr. originalnih pogodb in hramba denarja npr. are. V 846. členu OZ je navedeno, da dobi posrednik pravico do plačila za posredovanje provizija tedaj, ko je pogodba oziroma posel, za katero je bilo posredovanje dogovorjeno, sklenjena. Po OZ je za pravico do plačila odločilna sklenitev posla. Uspeh je torej dosežen, ko je pogodba sklenjena, pri čemer ni pomembno, ali se je posel kasneje izjalovil. Posrednik nima pravice do povračila stroškov, ki jih je imel pri izpolnjevanju naročila, razen če je bilo to dogovorjeno. Če pa mu je v pogodbi priznana pravica do povračila stroškov, ima

14 pravico do tega povračila tudi v primeru, ko pogodba ni bila sklenjena (848. člen OZ). Tisti posrednik, ki dela v nasprotju s pogodbo ali v nasprotju z interesi svojega naročnika za drugo stranko, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). Tabela 1 : Pregled storitev v zvezi s posredovanjem v prometu z nepremičninami Osnovna storitev nepremičninske družbe po ZNPosr (običajno plačilo za posredovanje). Vzpostaviti v stik naročitelja in tretje osebe, pri čemer mora ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka in upoštevati pravila za varno in skrbno poslovanje. Pregled nepremičnin (dejanski, pravni). Obveščanje tretjih oseb o dejstvih po pregledu nepremičnin. Vodenje evidenc in pošiljanje podatkov ministrstvu za okolje, prostor in energijo. Preverba primernosti tretje osebe. Potrebna priprava na sklenitev posla. Posebne, pomožne in dodatne storitve (plača naročitelj posebej). Cenitev nepremičnin. Udeležba (v smislu fizične prisotnosti) na pogajanjih med naročiteljem in tretjo osebo. Priprava listin za vpis pravic v zemljiško knjigo. Hramba dokumentov (npr. originalnih pogodb). Hramba denarja. Druge storitve (npr. zastopanje naročitelja pri sklenitvi posla). Drugo Oglaševanje. Sestava listin (pogodba itd.) s pomočjo dipl. pravnika. Sodelovanje pri prevzetju/ izročitvi nepremičnine. Svetovanje. Pogajanje. Vir: Kožar, Marinšek (2003, 107) 3.3 Nakup nepremičnin z nepremičninsko družbo Prednosti Prodaja preko nepremičninske agencije je za prodajalca enostavnejša kot če prodaja sam. Nepremičninska agencija opravi večino opravil v zvezi s prodajo, prodajalec le podpiše pogodbo, preda nepremičnino in prejme kupnino. Izbira poštene in kakovostne nepremičninske agencije odtehta stroške, ki nam jih agencija obračuna.

15 Agencija prevzame večino opravil povezanih s prodajo oziroma z nakupom, obenem pa pripravi pogodbe in svetuje pri sami prodaji oz. nakupu. Odpadejo vsi ogledi nepremičnine in oglaševanje, saj za to poskrbijo nepremičninski agentje. To pa pomeni, da je mogoče prihraniti veliko časa in denarja, saj se prodajalcu ni potrebo ubadati z neresnimi kupci. Nepremičninska agencija nam lahko pomaga iskati ustrezno nepremičnino. V svoji bazi ima velik izbor nepremičnin, ki jih posredniki poznajo in nam lahko na osnovi naših želja predlagajo ustrezno nepremičnino. To pomeni manj ogledov, saj nas posrednik vodi le na oglede tistih nepremičnin, ki ustrezajo našim osnovnim zahtevam. Sami med množico oglasov težko izberemo le tiste, ki bi nam ustrezali, saj so podatki skopi. Nepremičninska agencija bolje pozna pasti pri nakupu nepremičnin, preveri tudi pravno in dejansko stanje nepremičnine. Zavarovanje je dodatno jamstvo za vse kupce nepremičnine, saj dodatno zavaruje nakup v primeru, da bi agencija spregledala lastništvo oz. bremena nepremičnine. Prodaja oziroma nakup preko nepremičninske družbe je varnejša. Dogaja se, da si navidezen kupec, ogleduje premičnine v hiši, kasneje pa stori kriminalno dejanje tatvine. Če se nepremičnina prodaja preko agencije, so takšni dogodki skoraj nemogoči. Morebitni kupec mora z agencijo podpisati pogodbo o posredovanju, navesti osebne podatke, pri vsakem ogledu pa je tudi prisoten nepremičninski posrednik Nepremičninski posredniki so vešči pogajanja, zato pri prodaji pogosteje iztržijo več kot bi sam prodajalec. Pri posredovanju se ne dogaja, da bi kupec prodajalca prisilil k prodaji pod, njemu, neugodnimi pogoji ter pod določeno ceno Slabosti Po 1.odstavku 5.člena zakona o nepremičninskem posredovanju, v nadaljevanju ZNPosr., je najvišja dovoljena provizija za posredovanje v primeru nakupa ali prodaje največ 4 % od pogodbene cene (končna cena določena v pogodbi). Na 4 % plačilo pri posredovanju se obračuna še 20 % DDV. To pomeni, da je celoten znesek plačila 4,8 % od osnove. Zakon določa, da omejitev 4 % provizije ne velja pri kupoprodajah nepremičnin, ki so manjše od V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek razdeli. Plačilo za posredovanje ni urejeno, če gre za posredovanje pri najemu, posredovanje zemljiškega dolga ali stavbni pravici, itd. Izbira nepremičninske agencije je zahtevna, saj je ponudba velika, med njimi pa je tudi nekaj črnih ovac, ki svojih storitev ne opravljajo tako, kot bi morale. Zato je smiselno pred izbiro pridobiti čim več informacij o delu agencije in priporočila drugih

16 uporabnikov. Posrednik s katerim sodelujemo, mora imeti licenco za nepremičninsko posredovanje, ki nam jo mora pokazati. Obstaja določeno tveganje pri nakupu preko agencije. V preteklosti se je že zgodilo, da so bile stranke pri nakupu ali prodaji preko agencije ogoljufane. Sporov ni mogoče reševati drugače kot na sodišču. Tam pa so postopki dolgotrajni in dragi. 3.4 Pravne predpostavke za veljavnost prenosa lastninske pravice na nepremičninah Lastninska pravica je v prvem odstavku 37. člena SPZ opredeljena kot temeljna, osrednja stvarna pravica, ki nosilca upravičuje, da ima stvar v posesti, jo uporablja in uživa na najobsežnejši način ter z njo razpolaga. Splošni pogoji za pridobitev lastninske pravice (Tratnik 2004, 87): Sposobnost stvari, da je lahko predmet lastninske pravice. Če stvar ni v pravnem prometu na njej ni možna pridobitev lastninske pravice. Tako so iz pravnega prometa izločene tiste nepremičnine, ki se štejejo za javno dobro. Prav tako ni v pravnem prometu nepremičnin, glede katerih je v zemljiško knjigo vpisana prepoved razpolaganja ;odsvojitve oziroma obremenitve. Sposobnost pridobitelja, da lahko postane imetnik lastninske pravice. Gre za pravno sposobnost, ki jo imajo fizične osebe od rojstva do smrti ter tudi vse pravne osebe. Pravni temelji za pridobitev lastninske pravice. To so po 39. členu SPZ pravni posel, dedovanje, zakon ali odločba državnega organa. S pojmom pridobitev lastninske pravice označujemo (Tratnik 2004, 88): Izviren način pridobitve. Pravica pridobitelja nastane na novo, ne glede na to, ali je stvar pred pridobitvijo imela lastnika ali ne. V tem primeru ni novo pridobljena lastninska pravica z ničemer vezana na morebitne omejitve, ki so bremenile lastninsko pravico prejšnjega lastnika. Izveden način pridobitve. Že obstoječa lastninska pravica preide iz enega subjekta na drugega. Lastninska pravica se v tem primeru pridobi v enakem obsegu in z vsemi omejitvami, kot je obstajala pri predniku. Izvedene pridobitve lastninske pravice v našem pravo sta dedovanje in pravnoposlovna pridobitev, katero imenujemo tudi prenos lastninske pravice. Lastninska pravica na nepremičnini se navadno prenaša s prodajno pogodbo, možni so še drugi pravni posli, kot so darilna pogodba, menjalna pogodba, izročilna pogodba, pogodba o dosmrtnem preživljanju in pogodba o preužitku. Kupoprodajna pogodba je med njimi edina vzajemna, odplačilna in praviloma konsenzualna pogodba. Z njo se prodajalec zavezuje, da bo kupcu izročil stvar, torej v našem primeru nepremičnino, tako, da bo ta na njej pridobil lastninsko pravico. Kupec se zaveže, proti prenosu lastninske pravice na stvari, prodajalcu plačati dogovorjeno kupnino.

17 Pogoji za veljaven prenos lastninske pravice na nepremičninah (Tratnik 2004, 91): Veljaven zavezovalni, obligacijski, posel. Zahteva za veljaven zavezovalni posel so izjava prave in svobodne volje, pravna in poslovna sposobnost strank, možnost, dopustnost in določljivost predmeta obveznosti ter oblika, če je predpisana. Prodajalec in kupec skleneta prodajno pogodbo, s katero se prodajalec zaveže nasproti plačilu kupca nanj prenesti lastninsko pravico, kar stori tako, da se mu zaveže prenesti zemljiškoknjižno dovolilo. Pogodba mora biti v skladu z 52. členom OZ v pisni obliki. Za samo pogodbo ni predpisana notarska oblika, razen če vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Veljaven razpolagalni stvarnopravni posel. Gre za pravni posel stvarnega prava. Na nepremičninskem področju je razpolagalni posel zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo, intabulacijska klavzula, je v 23. členu SPZ opredeljena kot izrecna in nepogojna pisna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Največkrat je del pogodbe, ki je temelj za vpis, lahko pa se tudi kot samostojna listina k takšni pogodbi pripne. Zemljiškoknjižno dovolilo je nujen pogoj za vpis, spremembo ali izbris zemljiškoknjižnih pravic. Če dokumentacija, s katero se predlaga vpis, ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, sodišče vpisa ne bo dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo vsebuje vse podatke, ki so potrebni za vpis v zemljiško knjigo, torej vse potrebne podatke o osebah, na katere se dovolilo nanaša ter vse potrebne podatke o nepremičnini, torej katastrski podatki. Razpolagalna sposobnost prenosnika. Razpolagalna sposobnost je sposobnost razpolagati z neko premoženjsko pravico. Razpolaganje pomeni, da lahko imetnik pravice to pravico prenese, jo obremeni, spremeni ali se ji odpove. Pridobitni način, torej vpis v zemljiško knjigo. Z vknjižbo v zemljiško knjigo se pravnoposlovno pridobi lastninska pravica na nepremičnini, hkrati pa preneha lastninska pravica prejšnjega lastnika. Pri vsakem odplačnem prenosu lastninske pravice, oddaji, zamenjavi ter nadaljnji prodaji nepremičnin se plačuje davek od prometa nepremičnin, lahko nastanejo tudi drugi davki npr. davek na dodano vrednost, davek na dediščine in darila, davek iz dohodka premoženja ter davek od dobička iz kapitala. Davčni zavezanec je prodajalec nepremičnine, pri zamenjavi pa udeleženec, ki daje v zamenjavo več vredno nepremičnino. V tem primeru je davčna osnova dogovorjena prodajna cena, pri zamenjavi pa razlika v ceni. Po 1. odstavku 9. člena zakona o davku na promet nepremičnin, v nadaljevanju ZDPN-2, stopnja tega davka znaša 2% od davčne osnove. Davčni prihodki gredo občini, v kateri je locirana nepremičnina (Pšunder, Torkan 2003, 57). Pogodba z veljavnim podpisom prodajalca, potrdilo davčne uprave o poravnanem davku na promet nepremičnin, zemljiškoknjižno dovolilo in zemljiškoknjižni predlog so listine, s katerimi se lahko poda predlog za prenos lastninske pravice v korist kupca.

18 Prehod lastninske pravice nastane v trenutku vpisa v zemljiško knjigo, torej šele pri točki 4 in v nobenem primeru ne more nastati prej. 5. člen ZZK-1 določa, da vpisi pravic in pravnih dejstev, torej tudi lastninske pravice, učinkuje od trenutka, ko pristojno zemljiškoknjižno sodišče prejme zemljiškoknjižni predlog za vpis. Če je pridobitelj tujec, ki ni državljan EU, je potrebno dokazovati vzajemnost med državama. Vzajemnost ugotavlja ministrstvo, pristojno za pravosodje. Po 8. členu zakona o ugotavljanju vzajemnosti, v nadaljevanju ZUVza, je vlogi za ugotovitev vzajemnosti treba priložiti: osebne podatke tujca; dokazilo o državljanstvu; listino s podatki o nepremičnini, ki je predmet pridobitve (vrsta nepremičnine in območje, v katerem se nepremičnina nahaja); zemljiškoknjižni izpisek; izjavo tujca o tem, za kakšne namene pridobiva nepremičnino. Vlagatelj mora ob vložitvi vloge izkazati pravni interes. Pravni interes izkaže z listino, s katero izkazuje vsaj enega od pogojev za pridobitev lastninske pravice po zakonu ali mednarodni pogodbi. Osebni podatki, državljanstvo ter podatki o nepremičnini morajo biti predloženi v obliki javne listine v originalu ali overjeni fotokopiji. Listina o podatkih nepremičnine ne sme biti starejša od 45 dni od dneva izdaje. Le to izda Geodetska uprava Republike Slovenije v 30 dneh od prejema vloge za izdajo listine. Po 9. členu ZUVza na podlagi popolne vloge iz prejšnjega člena, ministrstvo iz tekoče evidence, ki jo vodi ali na podlagi zaprosila v državi tujca pridobi podatke o tem, kakšen je pravni red države, katere državljan je tujec. Ko ministrstvo pridobi podatke presodi (10. člen ZUVza): ali pravni red države tujca določa enake ali podobne pogoje za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah; ali je ureditev države tujca bistveno strožja od ureditve, ki za tujca velja v Republiki Sloveniji in pri tem predvsem upošteva pomembnost razlik v pravnih redih in dovršenost postopkovnih pravil z vidika pravnega varstva pravic za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah; ali po ureditvi v državi tujca državljan Republike Slovenije ali pravna oseba, ki ima sedež v Republiki Sloveniji, sploh ne more pridobiti lastninske pravice na enakovrstni ali podobni nepremičnini. Po 11. člen ZUVza o obstoju vzajemnosti odloči ministrstvo z odločbo. Odločbo mora izdati v 90 dneh od dneva prejema popolne vloge. Šteje se, da je vloga popolna, ko ministrstvo poleg listin iz 8. člena tega zakona pridobi od zaprošene države vse zahtevane podatke.

19 Slovenski nepremičninski trg 4.1. Razvoj nepremičninskega trga Zgodovina slovenskega nepremičninskega trga je v primerjavi z nekaterimi trgi v zahodnoevropskih državah zelo kratka. Poleg tega pa se trg srečuje z vsemi težavami tranzicijskega prehoda iz socialistične družbene ureditve v kapitalistično. V svojem kratkem obdobju obstoja sta na trg vplivala dva večja dejavnika: Jazbinškov zakon in nacionalna stanovanjska varčevalna shema. V 90-tih letih se je trg najemnih stanovanj razvijal v dveh smereh. Ena smer so bila neprofitna najemna stanovanja, ki ga je povsem obvladovala država, in na katerega zaradi neustrezna zakonodaja ne vstopa zasebni kapital. Trg je bil neurejen, prevladovalo je oddajanje na črno. Zakonodaja je bila pomanjkljiva, najemniki pa so bili zelo ranljivi in slabo zaščiteni. Država z zakonodajo trga ni uredila in tudi ni spodbujala lastnikov k legalni oddaji. Predvsem davčna politika je bila takšna, da je lastnike, ki so nepremičnine oddajali legalno, zelo obremenila. Druga smer pa so tržna najemna stanovanja. Trg se je od samega začetka delil na trg stanovanjskih nepremičnin in trg poslovnih nepremičnin. Trg poslovnih nepremičnin ves čas deluje razmeroma urejeno in pregledno, saj na njem sodelujejo pravne osebe, ki morajo imeti poslovanje v skladu z zakonodajo. Do leta 1990 je obstajal slovenski nepremičninski trg, ki je deloval znotraj jugoslovanskega. Pogoji njegovega delovanja so bili ljudem mnogo bolj prijazni. Prevladovala so družbena stanovanja z relativno nizkimi najemninami. Država je omogočala, da je lahko vsakdo živel v solidnem stanovanju, brez, da bi si moral trgati od ust. Veliko ljudi je gradilo tudi lastne hiše. Jugoslavija je z ugodnimi posojili in visoko inflacijo, ki je razvrednotila posojila, omogočala zelo poceni gradnjo širokim ljudskim množicam. Leta 1990 je bil prehod iz socialistične družbene ureditve v kapitalistično že v polnem teku. Kapitalistična družbena ureditev ne dopušča javne oz. državne lastnine v takšnem obsegu in takšni obliki, kot jo omogoča socialistična družbena ureditev. Država si je na začetku zadala nalogo, da v največji možni meri olastnini nepremičnine in nepremičninski trg. Tako je z razvpitim Jazbinškovim zakonom vsem, ki so stanovali v družbenih stanovanjih, omogočila, da so stanovanja odkupili po nenavadno nizkih cenah, ki so bile daleč pod tržnimi. S tem je dosegla, hitro privatizacijo družbenih stanovanj. Jazbinškov zakon je imel nekaj pozitivnih in nekaj negativnih posledic. Glavna pozitivna posledica je bila, da so ljudje za majhen denar prišli do lastnih nepremičnin. Nizke cene naj bi nekako opravičevalo dejstvo, da so bila stanovanja zgrajena z družbenim prispevkom, torej tudi s prispevkom ljudi, ki so ta stanovanja uporabljali. Na ta način je država podarila državljanom lastnino, ki je osnova kapitalizma. S tem jih je materialno pripravila na novo družbeno ureditev. Po drugi strani, pa je ta zakon imel tudi veliko negativnih posledic. Ljudje so prišli do lastnine, nihče pa jih ni poučil, kako morajo ravnati z lastnino. Stanovanja so odkupili tudi ljudje, ki niso imeli dovolj sredstev za njihovo vzdrževanje, kar je vodilo v propadanje celotnih zgradb,

20 ki so kazile mesta. Med lastniki je tudi prihajalo do sporov v zvezi z upravljanjem s skupno lastnino, saj niso razumeli pomena skupne lastnine. Ena izmed glavnih napak zakona je bila, da ni enakovredno obravnaval vseh najemnikov družbenih stanovanj. Nekatere skupine, kot so najemniki hišniških stanovanj in najemniki denacionaliziranih stanovanj, niso mogle kupiti stanovanj. S tem so bili diskriminirani, saj jim zakon ni zagotovil drugih primernih možnosti za dostop do lastnih stanovanj. Čeprav je Jazbinškov zakon državljane»opremil«za nov družbeni sistem, pa je bil zakon pripravljen prehitro in povsem nepremišljeno, posledice tega pa so močno vplivale na trg skozi vsa 90-ta leta 20. stoletja in v začetku 21. stoletja. V prvi polovici 90-tih let se je nepremičninski trg šele dobro oblikoval. Ustvarili so se prvi mehanizmi, začele so se kazati prve zakonitosti ponudbe in povpraševanja. Država ni imela izoblikovane ustrezne zakonodaje in na trgu so se začele dogajati nepravilnosti, zaradi katerih so bili prizadeti navadni državljani, kupci nepremičnin. Najprej so se nepravilnosti dogajale pri delovanju nepremičninskih agencij, kjer je prihajalo do goljufanja kupcev. Te nepravilnosti niso bile tako odmevne, saj so bili prizadeti posamezni kupci. Bolj odmevne so bile nepravilnosti pri nakupu oz. prodaji novogradenj, saj je bilo prizadetih več ljudi. Nepravilnosti so se dogajale zaradi neurejene in pomanjkljive zakonodaje. Država je zaradi velike medijske odmevnosti, v začetku 21. stoletja, sprejela ustrezno zakonodajo, ki je zaščitila kupce pred zlorabami pri nakupu novogradenj. Zakonsko je uredila tudi dejavnost nepremičninskih agencij in agentov, ki morajo imeti ustrezno izobrazbo in licenco za nepremičninskega agenta. Poleg tega pa morajo agencije svojo dejavnost zavarovati pri zavarovalnici za primer zlorab. V drugi polovici 90-tih let so se začele kazati razlike med posameznimi lokalnimi nepremičninskimi trgi. Največji je bil pritisk v Ljubljano in cene so začele rasti. Poleg tega pa se je država morala začeti pripravljati na vstop v EU. Ena izmed zahtev EU je bila, da mora država spodbuditi dolgoročno varčevanje svojega prebivalstva. Država je s tem namenom oblikovala nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo. Njen namen je bil, da bi lahko v njej varčeval vsak po ugodnih pogojih. Država je varčevanje še dodatno spodbujala z nagrajevanjem v obliki dodatnih premij varčevalcem. Shema ni imela nobenih varoval, ki bi varčevalce prisilila k porabi denarja za nepremičnine, kljub temu pa je država shemo promovirala kot varčevanje za nepremičnine. V drugi polovici 90-tih let se je zmanjševalo število novozgrajenih stanovanj. Najbolj so bili prizadeti trgi, kjer je bilo povpraševanje največje (npr. Ljubljana). Posledično so se začele dvigovati cene. Ves čas poteka nacionalne stanovanjske varčevalne sheme se je shemo predstavljalo kot varčevanje za nakup nepremičnin. Leto dni pred iztekom prve sheme (2003) so se v medijih pojavile špekulacije o številu varčevalcev, ki bodo kupovali nepremičnine. Te špekulacije so vplivale na trg nepremičnin in cene so se močno začele dvigovati. Po izteku prve sheme je rast zastala, saj je bilo kupcev le petino toliko, kot so napovedovala špekulativna ugibanja. Shema je v letu 2006 doživela prenovo in varčevalci, ki bodo vstopili v novo shemo, bodo privarčevana sredstva morali uporabiti za nakup ali prenovo nepremičnin. Sama nacionalna stanovanjska varčevalna shema je bila v nekakšni obliki zavajanje prebivalstva, ki je imelo za posledico nenormalno velik dvig cen na račun špekulacij. Čeprav je shema imela namen povečati delež dolgoročnega varčevanja, in ji je to tudi uspelo, pa je zaradi zavajajočega promoviranja negativno vplivala na trg nepremičnin v celotni Sloveniji,

21 predvsem pa v Ljubljani in njeni okolici. Najbolj prizadeti pa so bili državljani, ki so v shemi varčevali z namenom nakupa stanovanja v prestolnici. Cene nepremičnin v Ljubljani so v petih letih zrasle toliko, da so povsem razvrednotile privarčevana sredstva. Bolj smiselno je bilo namesto varčevanja v shemi najeti posojilo in kupiti stanovanje ter mesečno odplačevati posojilo. Na nepremičninskem trgu so leta 2004 po vstopu v EU začeli aktivno delovati tudi tujci. Sprva je bilo veliko špekulacij, koliko nepremičnin bodo tujci dejansko pokupili in kakšen bo njihov vpliv na trg. Izkazalo se je, da so tujci vplivali zgolj na omejeni segment trga, in sicer na področje starih in propadajočih stavb in kmetij, ki jih kupijo in preuredijo v svoja bivališča. Gre za nepremičnine, ki Slovencev za zdaj ne zanimajo. Tisti tujci, ki so želeli kupovati nepremičnine, po katerih tudi Slovenci najbolj povprašujejo, pa so ugotovili, da so večinoma cene tako visoke, da si jih ne morejo privoščiti. Večji vpliv tujcev na trg se bo pokazal čez nekaj let, ko se bodo pri Slovencih želje po nepremičninah spremenile in bodo iskali starejše hiše izven mest. Takrat bodo ugotovili, da je velik del teh hiš v rokah tujcev in ker bo povpraševanje večje od ponudbe, bodo cene poskočile Delitev nepremičninskega trga Slovenski nepremičninski trg se v prvi fazi deli na trg prodajnih nepremičnin in trg najemnih nepremičnin. Oba trga se delita na posamezne regijske trge. Ti trgi pa se delijo še naprej na posamezne lokalne nepremičninske trge, ki so omejeni na posamezne kraje. Vsak trg se razdeli na posamezne podtrge po posameznih vrstah nepremičnin. Na splošno velja za vso Slovenijo, da sta najbolj razvita podtrga stanovanjskih nepremičnin in zazidljivih zemljišč. Po teh vrstah nepremičnin je največ povpraševanja, saj je največje število kupcev med fizičnimi osebami, ki želijo kupiti ali zgraditi nepremičnino. Na območjih, kjer je manjša gostota poselitve, torej podeželje, manjša mesta, sta bolj razvita podtrga hiš in zazidljivih parcel, medtem ko je v urbanem okolju, mesta, bolj razvit podtrg stanovanj. Med posameznimi regijami se povpraševanje in ponudba močno razlikujeta, posledično pa se razlikujejo tudi cene. Na področju poslovnih nepremičnin je trg najbolj živahen v gospodarsko razvijajočih se krajih in v gospodarsko razvitih krajih. To so predvsem regijska središča in kraji v njihovi okolici. Najbolj dejavni so trgi v Ljubljani, njeni okolici, Kranju in okolici, Mariboru in Kopru. Trg stanovanjskih nepremičnin je vsekakor najbolj dejaven, saj naj bi letno zamenjalo lastnika preko stanovanj in hiš. Trg stanovanj lahko razdelimo na Ljubljano z okolico, Obalo, območja turistično zanimivih krajev in na ostalo Slovenijo. Trg Ljubljane in okolice je najbolj dejaven nepremičninski trg v Sloveniji. Tu se proda največ stanovanj in hiš, saj je želja ljudi po bivanju v prestolnici ali njeni okolici zelo velik. Zaradi velikega povpraševanja na eni strani in nezadostne ponudbe na drugi strani, so cene temu primerno visoke. Trg okolice Ljubljane obsega večji del Osrednje slovenske regije, predvsem pa kraje ob avtocestnem križu, ki imajo dobro povezavo s prestolnico. Močnejši vpliv seže do Kamnika, Kranja, Škofje Loke, Vrhnike, Velikih Lašč, Ivančne Gorice in Litije. Seveda pa ob avtocesti tudi do Radovljice, Postojne, Trebnjega in Žalca. Cene v Ljubljani dosegajo najvišje vrednosti v Sloveniji, z oddaljenostjo pa padajo. Okolica Ljubljane je cenovno vezana na Ljubljano, cena pa pada z oddaljenostjo in s slabšanjem prometnih povezav.