OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V SLOVENIJI IN EVROPSKI UNIJI

Transcription

1 EKONOMSKO POSLOVNA FAKULTETA MARIBOR DIPLOMSKO DELO OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V SLOVENIJI IN EVROPSKI UNIJI Študentka: Helbl Helena Naslov: Prešernova 7, 2331 Pragersko Številka indeksa: Redni študij Program: visokošolski strokovni Študijska smer: Finance in bančništvo Mentor: prof. dr. Drago Filipič Pragersko, junij 2007

2 PREDGOVOR Vse od časov, ko so davki postali del stvarnosti pa do danes je premoženje predmet obdavčitve. Večina sodobnih držav ima v svojih sistemih vpeljane posamezne oblike davkov na premoženje. Največkrat so to davki na dediščine in darila, ter davki na nepremično premoženje, v skoraj polovici sodobnih držav, na primer držav članic OECD, pa je prisoten davek na čisto premoženje. Toda tudi v teh državah je vedno bolj prisotno stališče o zmanjšanju, oziroma ukinitvi teh davkov, predvsem zaradi vedno večje mobilnosti kapitala in strahu pred odtokom le tega iz držav s takšnimi davki. V diplomskem delu želim prikazati obdavčitev nepremičnin v Republiki Sloveniji in v nekaterih razvitejših državah. Poskusila sem opredeliti način obdavčenja nepremičnin pred sprejetjem novega zakona o davku na nepremičnine, ter prikazati nekatere novosti, ki jih bo prinesel novi zakon. Z novim zakonom bo Slovenija v prvi vrsti poenotila segment obdavčitve nepremičnin, ki trenutno zajema več različnih dajatev, predvsem pa bo poskrbela za avtonomen in neodvisen vir financiranja lokalnih skupnosti, s tem razbremenila državni proračun in poskusila doseči večjo stopnjo decentralizacije oblasti. Tako tuja, kot notranja politika stojita na stališču, daje le ta v Sloveniji preveč koncentrirana, kar ustvarja idealne pogoje za razraščanje korupcije in bogatitev na račun države. Lokalnim skupnostim bo s tem zagotovljen vir, na podlagi katerega bodo lahko zagotavljale boljše in učinkovitejše javne storitve. V nadaljevanju naloge poskušam podati primerjalno pravni prikaz obdavčitve nepremičnin v nekaterih razvitejših državah, za katere ugotavljam, daje davek od nepremičnin predvsem vir financiranja lokalnih skupnosti, pri čemer se od davčne osnove nikjer ne odštevajo dolgovi in druga bremena nepremičnin. Samo zajemanje nepremičnin v sistem obdavčitve je precej različno, toda kljub temu ugotavljam, da so povsod izvzeta diplomatska in državna zemljišča, v večini držav pa so izvzeti tudi kulturni spomeniki, cerkvena zemljišča, javne površine, bolnišnice, šole itd. Republika Slovenija je z osamosvojitvijo vstopila v nove tržne razmere, ki so bile posledica nove družbeno - politične ureditve. Potrebno je bilo uvesti nove pravne institute in hkrati opustitvi nekatere stare, predvsem družbeno lastnino, na kateri je temeljil pravno - politični sistem bivše SFRJ. Z lastninjenjem in privatizacijo ostalega družbenega premoženja, se je le to pri velikem številu državljanov v Republiki Sloveniji precej povečalo, predvsem iz naslova vrnjenih nepremičnin, ki so bile nacionalizirane v povojnem času. Pojavila se je potreba, da tudi Slovenija uredi vprašanje obdavčitve nepremičnin na podoben način, kot je to urejeno v državah s tržno ekonomijo, to je z davkom na nepremičnine. Običajno je davek na nepremičnine prepuščen fiskalni suverenosti vsake države. To pogojuje dejstvo, da gre za tipičen lokalni davek, ki največkrat pripada občinam, ponekod pa tudi regijam. Zaradi tega davek ni predmet harmonizacije med državami EU in nima neposredne zveze z vključevanjem Slovenije v Evropsko Unijo, vendar bo v bodočnosti tudi na tem področju prišlo do večje harmonizacije sistemov, tako da bi se bilo priporočljivo zgledovati po pozitivnih izkušnjah ter se učiti iz napak, ki so pri uvajanju davka na nepremičnine pojavile v obravnavanih državah. Tema, ki ju obravnava moja naloga je izredno obširna in zaradi precej hitrega izvajanja davčne reforme pri nas tudi zelo težavna. Zaradi tega, kakor tudi zaradi določenih kvantitativnih omejitev je cilj moje naloge predvsem splošni prikaz nekega dejanskega stanja. -2-

3 KAZALO 1 UVOD Opredelitev področja in opis problema raziskovanja Namen, cilji in osnovne trditve Predpostavke in omejitve Uporabljene metode raziskovanja DEFINICIJA NEPREMIČNIN IN NJIHOVA OBDAVČITEV Opredelitev pojma nepremičnine OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V SLOVENIJI Splošno o obdavčitvi nepremičnin Davek na promet nepremičnin Osnovne značilnosti Predmet obdavčitve Oprostitve plačila davka Davčni zavezanec Davčna osnova in davčna stopnja Nastanek davčne obveznosti Postopek pri davku na promet nepremičnin Davek na dodano vrednost Osnovne značilnosti Predmet obdavčitve in oprostitve Zavezanec za DDV Davčna osnova Postopek pri davku na dodano vrednost Obdavčitev prometa nepremičnin z davkom od dobička iz kapitala Temeljne značilnosti Predmet obdavčitve Davčna osnova Davčni zavezanec Davčna stopnja Postopek odmere davka od dobička iz kapitala Obdavčitev dohodkov iz premoženja Predmet obdavčitve Davčna osnova Davčni zavezanec Davčna stopnja Postopek odmere davka od dohodkov iz premoženja Davek na dediščine in darila Temeljne značilnosti Predmet obdavčitve Davčna osnova Davčni zavezanec Davčna stopnja Postopek davka na dediščine in darila Davek od dohodkov iz kmetijstva Davek od premoženja Splošne značilnosti Predmet obdavčitve Davčna osnova Davčni zavezanec Oprostitve, znižanja in olajšave Davčne stopnje Postopek plačevanja davka Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča Splošne značilnosti Predmet dajatve Višina nadomestila

4 -4-

5 3.9.4 Oprostitve, znižanja in olajšave Zavezanec za nadomestilo Davčni postopek za plačilo nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH DRŽAVAH Obdavčitev nepremičnin v Italiji Obdavčitev nepremičnin v Avstriji Obdavčitev nepremičnin v Španiji Obdavčitev nepremičnin v Franciji Davek na stanovanja (taxe departementale sur le revenue) Davek na stavbe (taxe fonciere sur le proprietes baties) Davek na zemljišča (taxe fonciere sur les proprietes non baties) Obdavčitev nepremičnin v Grčiji Obdavčitev nepremičnin v Veliki Britaniji Obdavčitev nepremičnin v Nemčiji REFORMA ZAKONODAJE NA PODROČJU OBDAVČITVE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI Razlogi za spremembo obstoječega sistema obdavčitve nepremičnin Zakon o davku na nepremičnine Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin SKLEPNE UGOTOVITVE POVZETEK LITERATURA DRUGI VIRI SEZNAM TABEL Priloge

6 -6-

7 1 UVOD 1.1 Opredelitev področja in opis problema raziskovanja Tema diplomskega dela je predstavitev novega zakona davka na promet nepremičnin, z njim povezanega davka od dobička iz kapitala ter ostalimi davki, ki se navezujejo na nepremičnino, v primerjavi z državami v Evropski Uniji. Od kar so ljudje začeli spoznavati materialno vrednost stvari in skozi organizirano življenje v različnih družbenih oblikah uresničevati določene skupne cilje so poznani tudi davki. Poznali so jih Rimljani, poznal jih je srednji vek in brez njih ne more delovati tudi sodobna družba. In kadar govorimo o davkih, govorimo tudi o premoženju, ki je neločljivo povezano z njimi. Z davki je vedno obdavčeno premoženje, ne glede na to, ali gre za obdavčitev prihodkov ali realnega premoženja. Prav tako, se s plačilom kateregakoli davka vrednost premoženja zmanjšuje, se torej kvantitativno spreminja. Kadar govorimo o obdavčitvi premoženja tako fizičnih kot pravnih oseb s premoženjskimi davki, mislimo v prvi vrsti na sam predmet obdavčitve, torej premoženje. Pri tem ni znano ali gre za obdavčitev neto premoženja kot celote ali morda le za obdavčitev določenega dela premoženja, torej ni znan obseg objekta obdavčitve. Vprašanje pa ni samo obseg obdavčitve, ampak se tukaj postavi tudi vprašanje same upravičenosti tega davka. Davek od premoženja ima tako svoje zagovornike, kakor tudi kritike. Kadar govorimo o davkih na premoženje lahko opravimo prvo delitev na tiste, ki obremenijo statično premoženje in na tiste, ki obremenijo dinamično premoženje. V prvem primeru so to davki na neto premoženje, davek na nepremično premoženje in realni davek na premoženje, v drugem primeru pa so to davki, ki bremenijo razpolaganje s premoženjem. Pri tem ni pomembno ali je le to odplačno oziroma neodplačno. To so predvsem prometni davki in sicer davki na finančne in kapitalske transakcije, ter davki na dediščine in darila. Z novim zakonom je Slovenija v prvi vrsti poenotila segment obdavčitve nepremičnin, ki trenutno zajema več različnih dajatev, predvsem pa bo poskrbela za avtonomen in neodvisen vir financiranja lokalnih skupnosti, s tem razbremenila državni proračun in poskusila doseči večjo stopnjo decentralizacije oblasti. Tako tuja, kot notranja politika stojita na stališču, da je le ta v Sloveniji preveč koncentrirana, kar ustvarja idealne pogoje za razraščanje korupcije in bogatitev na račun države. Lokalnim skupnostim bo s tem zagotovljen vir, na podlagi katerega bodo lahko zagotavljale boljše in učinkovitejše javne storitve. Z lastninjenjem in privatizacijo ostalega družbenega premoženja, se je le to pri velikem številu državljanov v Republiki Sloveniji precej povečalo, predvsem iz naslova vrnjenih nepremičnin, ki so bile nacionalizirane v povojnem času. Pojavila se je potreba, da tudi Slovenija uredi vprašanje obdavčitve nepremičnin na podoben način, kot je to urejeno v državah s tržno ekonomijo, to je z davkom na nepremičnine. -7-

8 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve Namen diplomskega dela je predstaviti prikaz obdavčitve nepremičnin v Republiki Sloveniji in primerjava z nekaterimi razvitejšimi državami v Evropi. V diplomskem delu bo v teoretičnem delu predstavljen pojem obdavčitve nepremičnin, davek od premoženja ter obdavčitev stavb v Sloveniji, ter kratka primerjava obdavčitve nepremičnin v nekaterih državah. Empirični del pa bo zajemal reformo zakonodaje na področju obdavčitve nepremičnin in premoženjskih pravic v Sloveniji. V skladu z namenom diplomskega dela so osnovni cilji: opredelitev obdavčitve, primerjava obdavčitve nepremičnin z drugimi državami, predstaviti reformo zakonodaje na področju nepremičnin v Sloveniji, ugotoviti razloge za spremembo obstoječega sistema obdavčitve, ugotoviti dejansko stanje že sprejetih zakonov, ki se navezujejo na obdavčitev nepremičnin, nakazati možnosti, odprta vprašanja in predvidene rešitve pri obdavčitvi nepremičnin. Zaradi določenih kvantitativnih omejitev je cilj mojega dela predvsem splošni prikaz nekega dejanskega stanja na področju in prikaz rešitev, ki so že sprejete na področju obdavčitve dohodkov iz prenosa premoženjskih pravic oziroma so šele predvidene v delovnih gradivih, ki obravnavajo obdavčitev nepremičnin. 1.3 Predpostavke in omejitve Tema, ki ju obravnava moje delo je izredno obširna in zaradi precej hitrega izvajanja davčne reforme pri nas, kar posledično pomeni dokaj pospešeno sprejemanje novih predpisov na tem področju, tudi zelo težavna. Predpostavljam, da bom potrebne podatke, ki jih bom potrebovala pri pisanju diplomske naloge pridobila iz različnih virov, kot so knjige, članki domačih in tujih avtorjev in na svetovnem spletu. Predpostavljam, da me bo omejevalo predvsem nepoznavanje področja obdavčitve nepremičnin, ter sam obseg področja raziskovanja, ki je zelo obširen in kompleksen. Zaradi hitrega in obširnega spreminjanja davčne reforme zakona o davku na promet nepremičnin bi se opredelila na zakonodajo, ki je bila sprejeta po osamosvojitvi Slovenije, ter predstavila spremembe, ki so se zgodile od osamosvojitve pa do danes. 1.4 Uporabljene metode raziskovanja V diplomskem delu sem se odločila za makroekonomsko, dinamično ekonomsko raziskavo, kjer bi proučevala proces nastajanja in širjena sprememb pri samem poslovanju z nepremičninam, deskriptivni pristop in metodo kompilacije. V drugem delu bo uporabljena analiza reforme zakonodaje na področju obdavčitve nepremičnin in premoženjskih pravic, ter primerjava sprememb z drugimi državami v EU. Dobljene rezultate bom s sklepanjem interpretirala na koncu naloge. -8-

9 2 DEFINICIJA NEPREMIČNIN IN NJIHOVA OBDAVČITEV 2.1 Opredelitev pojma nepremičnine Že Rimljani so se ubadali s problemom kako definirati pojem nepremičnina. Kot večino pojmov so ga definirali zelo preprosto: nepremičnina je vse, kar ne leti, kar se ne premika, kar je statično, vedno na istem mestu. Ta problem je ostal vse do devetnajstega stoletja saj Občedržavljanski zakonik iz leta 1811 definira samo pojem premičnina: to so stvari, ki se lahko brez poškodbe njihove tvarine premaknejo iz enega mesta na drugo; če predmet ne ustreza tej definiciji, je nepremičnina. Sicer pa lahko v zakonu o Zemljiški knjigi najdemo v 2. členu definicijo pojma nepremičnina, vendar je izrecno določeno, da se definicija nanaša samo na uporabo tega pojma za potrebe tega zakona. Drugi člen navedenega zakona opredeljuje nepremičnine kot: zemljišča; stavbe in posamezni deli stavb; drugi objekti, če tako določa zakon. Pri tem je moteče dejstvo, da ta zakon opredeljuje stavbe in njihove dele kot nepremičnine, torej kot nepremične stvari. Stavba je praviloma bistvena sestavina, torej del zemljišča. Kot taka ni samostojna stvar in tudi ne more biti samostojen objekt lastninske in drugih stvarnih pravic. Če stavba ni bistvena sestavina zemljišča, ker stoji na zemljišču le začasno (npr. garaža, baraka), pa gre za samostojno premično stvar. Enako pravilo velja glede posameznih delov stavb. Takšna opredelitev kaže na pogoje predhodne družbene ureditve, ko je naše pravo poznalo se pravico uporabe na zemljišču v družbeni lastnini, ki je bila povezana s posebno lastninsko pravico na zgradbi. Glede na zgoraj navedeno, je že glede našega veljavnega prava dogmatično najbolj smotrno izenačiti pojem nepremičnine s pojmom zemljišča. To je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, ki se kot tak vodi v zemljiški knjigi. Zato bi bilo smotrno, da pojem nepremičnine obsega tudi vse njene bistvene sestavine. V skladu s tem tudi Stvarno-pravni zakonik, ki je začel veljati 1. Januarja 2003 v 18. členu definira nepremičnino, kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Vse druge stvari so premičnine. Naj sklenem: nepremičnine so zemljišča; zemljišča razumemo kot dele zemeljske površine, ki se kot takšni vodijo v zemljiški knjigi. Pojem zemljišča obsega vse njegove bistvene sestavine. -9-

10 -10-

11 3 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V SLOVENIJI 3.1 Splošno o obdavčitvi nepremičnin Davki na nepremičnine so najbolj občutni za davčne zavezance in zaradi tega med davki najmanj zaželeni. Ponavadi se plačujejo v visokih zneskih, njihova nezaželenost pa raste s prevrednotenjem lastnine skozi čas. V Sloveniji se na področju nepremičnin uporabljajo naslednji davki; 1 A) kadar gre za prenos lastništva nepremičnine (prodajo, menjavo ali neodplačen prenos): davek na promet nepremičnin davek na dodano vrednost davek od dobička iz kapitala davek na dediščine in darila B) kadar se obdavčuje premoženje fizičnih oseb: davek od premoženja C) druge dajatve, ki se nanašajo na nepremičnine: nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest odškodnina zaradi spremembe namembnosti. V nadaljevanju diplomskega dela si bomo podrobneje pogledali obdavčitev nepremičnin kot premoženje. V sistemu posrednih dajatev je zaradi nekaterih specifičnosti (relativno velika vrednost, vezanost prometa na pravne listine, varovanje preko instituta zemljiške knjige itd.) promet z nepremičninami podvržen posebnim določbam. Te so zajete v zakonu o davku na promet nepremičnin, z uvedbo sistema davka na dodano vrednost pa se je del obdavčitve prometa nepremičnin in sicer promet novozgrajenih objektov in stavbnih zemljišč, ki ga opravijo zavezanci za DDV, prenesel v sistem DDV. Poleg navedenih lahko med dajatve, ki imajo naravo davka na promet nepremičnin, štejemo tudi davek na dediščine in darila, seveda kadar je predmet dedovanja ali darovanja nepremičnina. Posredno je promet oziroma trg z nepremičninami obdavčen tudi preko obdavčitve dobička iz kapitala ter obdavčitve dohodka iz oddajanja premoženja v najem v okviru zakona o dohodnini. Samo posedovanje, razpolaganje ali uporaba nepremičnin pa je predmet kar nekaj različnih vrst dajatev. Najpomembnejše je nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, ter poleg tega tudi davek od premoženja in nekaj drugih dajatev, ki imajo naravo dajatve na nepremičnino, kot na primer pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest, različne takse itd. Vsaka od navedenih davčnih oblik ima svoje značilnosti in namen ter različne vplive na ravnanje akterjev na trgu nepremičnin, za vsako so značilne drugačne vsebinske in postopkovne določbe ter davčne in fiskalne pristojnosti. 1 Več o pregledu zakonodaje, po kateri so določene vrste nepremičnin in pravnih poslov že obdavčene in katere plačujejo le določeni zavezanci, Ministrstvo za finance RS: Delovno gradivo za Zakon o davku na nepremičnine, Ljubljana, 2003,

12 3.2 Davek na promet nepremičnin Osnovne značilnosti Davek na promet nepremičnin je tako pri nas kot po mednarodni (OECD) davčni klasifikaciji premoženjski davek. 2 Obdavčuje prenos premoženjske pravice preko prodaje. Davek je sestavni del klasičnega davčnega sistema večine držav in tudi v Sloveniji obstaja vse od ustanovitve države. Zanj je praviloma značilna široka davčna osnova z malo oprostitvami ter čim manj obremenjujoča davčna stopnja, ki zagotavlja nevtralno ravnanje na trgu nepremičnin. Zakon o davku na promet nepremičnin je prvič v Sloveniji stopil v veljavo z objavo v Uradnem listu RS, št.47/90. Sprva je bil davek vir državnega prihodka, leta 1995 pa je bil z Zakonom o lokalni samoupravi preoblikovan v vir proračunov lokalnih skupnosti. Predvsem zaradi uvedbe sistema davka na dodano vrednost, ki je nadomestil dotedanji sistem prometnega davka, je bil leta 1999 sprejet nov Zakon o davku na promet nepremičnin - ZDPN-1, ki je ohranil večino prejšnjih značilnosti sistema in predvsem na novo uredil razmerja med prometnim davkom in DDV ob prometu nepremičnin, najprej le za novozgrajene objekte in s spremembo tudi za stavbna zemljišča. Z je začel veljati novi Zakon o davku na promet nepremičnin ZDPN 2. Zakon vsebuje temeljne določbe o predmetu obdavčenja, davčnem zavezancu, davčni osnovi, davčni stopnji, davčnih oprostitvah in nastanku davčne obveznosti. Postopek odmere ter plačila davka (rok za vložitev davčne napovedi, postopek v primeru nepravočasno vložene davčne napovedi, krajevna pristojnost za odmero davka, pravna sredstva, postopek prisilne izterjave itd.) je določen z zakonom davčnem postopku Predmet obdavčitve 3 Predmet obdavčitve je promet nepremičnin, ki ga zakon opredeli kot: odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini, zamenjavo ene nepremičnine za drugo nepremičnino, finančni najem nepremičnine, prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega. Za promet nepremičnin po tem zakonu se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi prisestovanja, če ob sklenitvi prvotnega posla, davek ni bil plačan. V praksi se promet nepremičnine praviloma izvede na podlagi pogodbe, s katero se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki je predmet pogodbe, izročil kupcu tako, da bo 2 Več o temeljnih značilnostih davka na promet nepremičnin Bojan Škof: Obdavčitev prometa nepremičnin, Davčni inštitut, Maribor, Prirejeno po Zakonu o davku na promet nepremičnin ZDPN 2, (Uradni list RS, št. 117/06). -12-

13 ta pridobil na predmetni nepremičnini lastninsko pravico (prenos lastninske pravice). Kupec se zavezuje, da bo prodajalcu za to plačal kupnino. Pogodba je osnova za odmero davka na promet nepremičnin, plačilo davka pa je eden od pogojev za formalno pridobitev lastninske pravice z vpisom v zemljiško knjigo. Za uveljavitev odmere davka na promet nepremičnin je dovolj, da je izpolnjen prenos lastninske pravice. 4 Pridobitev same lastninske pravice v stvarnopravnem smislu, z vknjižbo v zemljiško knjigo, za vprašanje obdavčitve ni pomembno. Lahko pa ima kasnejše davčne učinke, na primer, ni prišlo do realizacije pravnega posta, zaradi česar zahteva davčni zavezanec refundacijo davka (nezmožnost izpolnitve pogodbe, razveljavitev pogodbe ipd.) Oprostitve plačila davka Zakon o davku na promet nepremičnin izvzema iz plačila deset vrst prometa, in sicer 5 : 1. Prenos nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Sloveniji, če velja vzajemnost. ter prenos nepremičnin na druge mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodb, ki obvezujejo Slovenijo; 2. Prenos nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve; 3. Prenos nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kultura, sporazum z neomejenim trajanjem; 4. Prenos kmetijskih zemljišč v zvezi z agrarnimi operacijami v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih; 5. Prenos nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakonom; 6. Prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajpartnerskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oz. zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze; 7. Prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnin; 8. Prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja nepremičnin med družabnike ali delničarje v postopku prisilne poravnave; 9. Prenosa nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah; 10. Prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe. 4 Več o tem: Nina Plavšak, Pogodba o prodaji nepremičnine, Seminar za agencije za promet nepremičnin, Ljubljana,1998, 5. 5 Oprostitev davka na promet nepremičnin prirejeno po Zakonu o davku na promet nepremični (Uradni list RS, 117/06). -13-

14 3.2.4 Davčni zavezanec Zavezanec za davek (davčni zavezanec) je prodajalec nepremičnine ali idealnega deleža na nepremičnini. Pri ustanovitvi stavbne pravice je davčni zavezanec ustanovitelj ali ustanoviteljica, pri prenosu stavbne pravice pa prenositelj ali prenostiteljica stavbne pravice. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji. Pri prodaji idealnih deležev nepremičnine je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Pri finančnem najemu je davčni zavezanec najemodajalec. Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja je davčni zavezanec priposestvovalec. V postopku za odmero davka na promet nepremičnin ima položaj stranke tudi kupec, najemojemalec ali imetnik stavbne pravice, kadar pogodbeno prevzema obveznost plačila davka na promet nepremičnin Davčna osnova in davčna stopnja Osnova za davek je prodajna cena nepremičnine. Kot prodajna cena se šteje vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih bivšega lastnika, ind.), ki ga prodajalec prejme od kupca. Če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20%, je davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. V tem primeru ima davčni zavezanec do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost 6 nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec. Do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin po predpisih o množičnem vrednotenju nepremičnin je, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. V primeru finančnega najema nepremičnine se stroški financiranja ne vštevajo v davčno osnovo, če so izkazani ločeno od vrednosti nepremičnine. Pri ustanovitvi ali prenosu stavbne pravice je davčna osnova doseženo plačilo, ki ustreza tržni vrednosti stavbne pravice. Davčna stopnja je proporcionalna in znaša 2% Nastanek davčne obveznosti Davčna obveznost je vezan na trenutek, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese nepremičnina na novega lastnika. Zakon ne opredeljuje, kakšna mora biti pogodba. V skladu z Zakonom o obligacijskih razmerjih je pogodba sklenjena, ko obe stranki podpišeta listino. V primeru, če sta za prenos nepremičnine potrebna dovoljenje državnega organa ali kakšen drug pravni akt (akt sodne ali upravne oblasti), nastane davčna obveznost takrat, ko sta 6 Več o tržni vrednosti nepremičnin, Igor Bevc, Alternativa tržni vrednosti nepremičnin, Gospodarski Vestnik z dne , Ljubljana 1997,

15 dovoljenje ali akt pravnomočna in ne ob sklenitvi pogodbe. Kot primer lahko navedemo npr. potrebno odločbo upravne enote za odobritev nakupa kmetijskega zemljišča itd. Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja davčna obveznost nastane na dan podpisa listine, s katero stranke ugotovijo priposestvovanje, če takšne listine ni, pa v trenutku pridobitve lastninske pravice na podlagi priposestvovanja oziroma s pravnomočnostjo sodne odločbe Postopek pri davku na promet nepremičnin Vložitev napovedi in izdaja odločbe Zavezanec davka na promet nepremičnin mora vložiti davčno napoved v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti. Davčna napoved se vloži na predpisanem obrazcu pri davčnem organu, kjer nepremičnina leži 7. K napovedi mora priložiti dokazila o lastništvu nad nepremičnino, ki je predmet prometa in listine, na podlagi katerih se lastništvo na nepremičnini prenaša. Davčni organ mora zavezancu izdati odločbo o odmeri davka 30 dneh po prejemu davčne napovedi. Kadar so podatki ob davčni napovedi popolni in ne nastane dvom o pravilnosti podatkov za odmero, lahko zaradi ekonomičnosti postopka davčni organ izda odločbo v obliki zaznamka na listini o prenosu nepremičnine. Zakon o davčnem postopku tudi določa da brez dokaza, da je bil na promet z nepremičnino plačan prometni davek, podpisov na pogodbi ni mogoče overoviti. Neprijava ali prepozna prijava davčne napovedi Poleg dejstva, da brez plačila davka ni mogoče overoviti pogodbe in dokončati pravnega posla, je postopkovna posebnost tega davka, da se zavezancu, ki ni napovedal oziroma ni napovedal pravočasno davčne obveznosti, od odmerjenega davka zaračunajo zamudne obresti za čas od roka, ko bi moral vložiti napoved, do odkritja, da te obveznosti ni izpolnil ali do njegove zakasnele vložitve napovedi. Zamudne obresti plača tudi zavezanec, ki mu je bila zaradi neustrezne cene nepremičnine, navedene v pogodbi, izdana začasna odločba in kasneje nadomeščena z glavno odločbo, in zavezanec, ki je dal neresnične podatke o prodajni ceni, in mu je bila izdana nova odločba v obnovitvenem postopku. Zamudne obresti se obračunavajo davku, ki odpade na razliko med ugotovljeno in napovedano vrednostjo nepremičnine. Obresti se začnejo zaračunavati po preteku 30 dni od dneva vročitve začasne odločbe oziroma odločbe, ki je bila predmet obnovitvenega postopka. Z dnem nastanka davčne obveznosti pa začne v primeru neprijave teči zastaralni rok, ki znaša deset let po dnevu nastanka davčne obveznosti. Davek na promet nepremičnin se plača v roku 30 dni od vročitve odmerne odločbe. Vračilo davka na promet nepremičnin Zakon o davčnem postopku določa, da lahko v primeru da se pogodba o prenosu nepremičnin razdre po volji strank, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, zavezanec zahteva, da se mu odločba o odmeri davka odpravi ter da se mu plačani davek vrne. 7 Primer obrazca napoved za odmero davka na promet nepremičnin in navodilo za izpolnitev sta prikazana kot Priloga

16 Prav tako ima zavezanec pravico zahtevati vračilo plačanega davka v celoti ali v delu neizpolnjene pogodbe, če pogodbe o prenosu nepremičnine ni bilo mogoče izpolniti, ali jo je bilo mogoče izpolniti le delno. V obeh primerih možnega vračila plačanega davka na promet nepremičnin zavezanec nima pravice od davčnega organa zahtevati obresti na vrnjeni znesek. Če je v pritožbenem postopku višina odmerjena davka znižana in je zavezanec na račun davka plačal več, kot znaša davek na pravnomočni odločbi, se mu preveč plačani davek vrne po uradni dolžnosti s pripadajočimi obrestmi, ki se obračunajo od dneva plačila davka. 3.3 Davek na dodano vrednost Osnovne značilnosti Davek na dodano vrednost je sistem prometnega davka, s katerim se obdavčuje dobava blaga in opravljenih storitev (promet blaga in storitev), ki jo davčni zavezanec opravi v okviru opravljanja svoje dejavnosti na ozemlju Republike Slovenije in uvoz blaga v Skupnost. Kot kraj obdavčitve je načeloma določen kraj, kjer je bil opravljen promet blaga ali storitve. Za kraj opravljene storitve zakon določa kraj, kjer ima davčni zavezanec, ki opravlja storitev, sedež ali stalno poslovno enoto. Izjemoma se v primeru opravljanja storitev, povezanih z nepremičnino, vključno s posredovanjem cenitvami pripravljalnimi deli v gradbeništvu, storitvami arhitektov in pooblaščenih nadzornikov, kot kraj opravljanja storitve šteje kraj, kjer nepremičnina leži. Prihodki od davka na dodano vrednost pripadajo proračunu Republike Slovenije. Z zakonom sta določeni dve stopnji in sicer splošna stopnja v višini 20% in nižja stopnja, v višini 8,5%. Katero blago in storitev so lahko predmet obdavčitve z znižano stopnjo ali celo predmet oprostitve, je usklajeno med državami članicami EU Predmet obdavčitve in oprostitve Zakon kot predmet obdavčitve določa promet blaga, ki ga opredeli kot prenos lastninske pravice na opredmetenih stvareh, kamor uvršča tudi izročitev blaga na podlagi pogodbe o najemu blaga, ki določa, da se ob normalnem poteku dogodkov lastništvo prenese najkasneje ob plačilu zadnjega obroka, ter tudi kot prenos stvarnih pravic in deležev na nepremičninah, ki dajejo imetniku lastninsko pravico oziroma pravico posesti na nepremičnini. S 44. členom, ki opredeljuje druge oprostitve, je določeno, da so plačila DDV oproščeni: najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen nastanitev v hotelih, kampih ipd., dajanje v najem parkirnih prostorov, garaž in parkirišč; promet objektov ali delov objektov ter zemljišč, na katerih so postavljeni, razen, če je promet opravljen preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je promet opravljen, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve; promet zemljišč, razen stavbnih zemljišč. 8 Prirejeno po Zakonu o davku na dodano vrednost (Uradni list RS 117/06). -16-

17 Torej je mogoče promet, povezan z nepremičninami, ki je predmet obdavčitve z DDV, strniti v naslednje skupine: storitve, povezane z nepremičninami (npr. posredovanje v prometu, cenitve, dela v gradbeništvu itd.), nastanitve v hotelih, kampih ipd., dajanje v najem parkirnih prostorov, garaž in parkirišč, promet (prodaja ali menjava) objektov ali delov objektov, ki so prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je promet opravljen, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe ali vselitve, promet stavbnih zemljišč. Tabela 1: Stopnje davka na dodano vrednost, obračunane pri prometu nepremičnin Prvi prenos stvarnih Vsi nadaljni prenosi Vrsta nepremičnine pravic (v %) stvarnih pravic (v %) Zemljišča 0 0 Stavbna zemljišča oz. 20 za do 2 leti stari Gradbeni objekti 20 objekt Objekti za trajno bivanje 8,5 0 Vir: Uradni list RS, 118/06. Sam najem ali zakup nepremičnin in storitve dobave, povezane s tem, se štejejo kot neobdavčljiv oziroma oproščen promet. Če prejemnik storitve na podlagi takega posla ne pridobi pravice do upravljanja z nepremičnino, pa se tak posel šteje za oddajanje v uporabo, kar je promet, obdavčen s splošno stopnjo DDV. Stavbna zemljišča so se kot predmet obdavčitve z DDV v zakon vključila s spremembami zakona v letu Ker je bil prej v celoti ta promet predmet davka na promet nepremičnin in s tem prispeval v proračun posameznih občin, so se te nad spremembo, ki je skladna z evropsko direktivo, pritožile. Ustavno sodišče je odločilo, da se določba sicer lahko ohrani, vendar je potrebno občinam, ki iztega naslova izgubljajo proračunski priliv, pokriti ta izpad. Rešitev je vgrajena v Zakon o izvrševanju proračuna Republike Slovenije za leto 2003 in 2004 oziroma v Uredbi o načinu zagotavljanja prihodkov občinam iz naslova davka na dodano vrednost pri prometu objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so postavljeni (Uradni list RS, 118/06). Na podlagi te uredbe je potrebno z vsak promet s stavbnim zemljiščem izpolniti prijavo prodaje 9 nezazidanega stavbnega zemljišča. Na podlagi evidence o tem prometu pa se občinam, na katere se nanaša promet, odvede del sredstev od DDV in to v višini 2 % od davčne osnove. Kar zadeva nepremičnine, se z nižjo stopnjo obdavčuje promet stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje ter delov objektov, če so del socialne politike, vključno z gradnjo, obnovo in popravili, ter dajanje v najem nastanitvenih 9 Primer obrazca Prijava prodaje objekta Priloga

18 zmogljivosti v hotelih in podobnih nastanitvenih obratih, domovih ter oddajanje prostorov za šotore, prikolice in podobne premične objekte Zavezanec za DDV Davčni zavezanec je oseba, ki neodvisno opravlja dejavnost. Zakon pravi, da opravljanje dejavnosti pomeni tudi izkoriščanje premoženja in premoženjskih pravic, če je namenjeno trajnemu doseganju dohodka. Zakon načeloma določa, da obveznost obračuna DDV nastane takrat, ko je blago dobavljeno. Davčni zavezanec je dolžan obračunavati DDV, voditi ustrezne evidence, poračunavati dobiček vstopnega DDV itd. v primeru, kadar njegov obdavčljivi promet preseže ali če se prostovoljno odloči za vstop v sistem in se registrira pri davčnem organu kot zavezanec za DDV. Zakon praviloma promet nepremičnin izvzema iz obdavčitve z DDV. Izjemoma se lahko davčni zavezanec dogovori z najemnikom, zakupnikom, leasingojemalcem oziroma kupcem nepremičnine, ki ima pravico do odbitka vstopnega DDV, kar pomeni, da je tudi sam zavezanec za DDV, da bo od zgoraj naštetega prometa, ki bi moral biti oproščen plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Ob davčni obravnavi prometa nepremičnin je torej odločilnega pomena, ali gre za promet, ki je obdavčen po sistemu DDV, torej ali gre za promet stavbnih zemljišč in objektov v fazi gradnje, pred vselitvijo ali najkasneje dve leti po začetku uporabe in da promet opravi zavezanec za DDV, ali pa za dogovor med prodajalcem in kupcem, ki sta oba zavezanca za DDV, kupec pa ima za konkretni promet pravico odbiti celotni vstopni DDV, da bosta za promet obračunala DDV. Ves ostali promet nepremičnin zapade pod obdavčitev z davkom na promet nepremičnin. Pri presoji, kdaj zapade promet nepremičnin pod davek na promet nepremičnin in kdaj ne, je torej pomembno, za kakšno vrsto nepremičnine gre in kdo je prodajalec in kupec nepremičnine Davčna osnova Davčna osnova je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, stvareh ali v storitvah), ki ga je ali ga bo prejel davčni zavezanec od prejemnika blaga ali storitve, vključno s subvencijami, ki so neposredno povezane s ceno tega prometa. V davčno osnovo se vštevajo tudi trošarine in drugi davki, takse, uvozne dajatve itd. ter posredni stroški (provizije, prevozi itd), ki se zaračunajo kupcu, dočim se popusti in znižanja v davčno osnovo ne vštevajo Postopek pri davku na dodano vrednost Davek na dodano vrednost prometa nepremičnin ne obravnava posebej, zato velja enak postopek plačevanja davka na dodano vrednost pri prometu nepremičnin kot za promet ostalega blaga oziroma storitev. Davek na dodano vrednost se plačuje s postopkom samoobdavčitve. Zavezanec davek sam obračuna in plačila, oziroma ga poračuna z vstopnim davkom. Obračun davka za obračunsko obdobje predloži davčnemu uradu do zadnjega dne v mesecu za preteklo obračunsko obdobje. Od tega dne mora biti plačan tudi davek. Če davčni organ ugotovi, da je bil davek nepravilno prikazan ali da ni bil izkazan, izda odločbo o odmeri davka na dodano vrednost. Zakon o davčnem postopku za davek na promet nepremičnin določa, da je treba predložiti dokazila o plačilu tega davka, preden se overijo podpisi na pogodbah, za davek na dodano -18-

19 vrednost pa zakon takega pogoja ne predpisuje. Nobeno določilo pri davku na dodano vrednost sicer ne določa plačila davka pred nastankom obračunske obveznosti, ki je zakonsko določena, vendar se v praksi izvaja to določilo tako, da notar upošteva kot dokazilo o DDV oziroma kot dokazilo račun z izkazanim obračunanim DDV, čeprav račun sam po sebi ne dokazuje, da je bil davek tudi dejansko plačan. 3.4 Obdavčitev prometa nepremičnin z davkom od dobička iz kapitala Temeljne značilnosti Z vidika celovite obravnave prometa nepremičnin v davčnem sistemu je potrebno predstaviti tudi obdavčitev prometa nepremičnin z davkom od dobička iz kapitala po določbah Zakonu o dohodnini. Davek od dobička iz kapitala zadeva obdavčitev dobička, ki je nastal ob prodaji nepremičnin, vrednostnih papirjev in deležev. Osredotočila se bom le na vprašanje obdavčitve dobička od prodaje nepremičnin. Po obstoječem sistemu je davek od dobička iz kapitala podzvrst dohodnine in se obračunava med letom kot njena akontacija. 11 To je osebni davek, ki obdavčuje le čisti dohodek fizičnih oseb. Čeprav obstoječ sistem dohodnine sloni na temelju rezidentstva, je izjemoma za ta davek zavezanec tudi nerezident, ki doseže dohodek s prodajo nepremičnine na območju Slovenije pod pogoji, ki jih določa zakon Predmet obdavčitve Zakon za nepremičnine določa, da je predmet obdavčitve dobiček dosežen s prodajo nepremičnine, ne glede na to ali je bila ta prodana v spremenjenem stanju (npr. obnovljena), če je bila prodaja izvršena pred potekom dvajsetih let od dneva njihove pridobitve nepremičnine v last prodajalca. Nov zakon o dohodnini je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 117/06. Določeno je, da zakon začne veljati naslednji dan po objavi v uradnem listu, uporabljati pa so ga začeli s 1. januarjem Predmet obdavčitve za nepremičnine je dobiček, dosežen s prodajo, zamenjavo, darovanjem. Kot neobdavčljivo odsvojitev se šteje prenos nepremičnine na dediče po preminulem, odsvojitev nepremičnine na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju. zaradi razlastitev in v postopkih prisilne poravnave. Davka je oproščen dobiček, dosežen z odsvojitvijo stanovanja ali stanovanjske hiše (ki ima največ dve stanovanji), v katerem ima zavezanec prijavljeno stalno bivališče in je tam dejansko bival vsaj tri leta pred odsvojitvijo. Oprostitev se ne prizna za stanovanja, ki jih je zavezanec oddajal v najem ali uporabljal za opravljanje dejavnosti Davčna osnova Načeloma pa je davčna osnova še vedno določena kot razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in pridobitvi. Vrednost kapitala ob pridobitvi se dokazuje z ustreznimi dokazili. Za zmanjšanje davčne osnove se priznajo stroški investiranja, če jih je plačal zavezanec, 10 Povzeto po Zakonu o dohodnini ZDOH 2 (Uradni list RS, št. 117/06). 11 Več o tem Pernek Franc, Finančno pravo in javne finance, Maribor, 1999,

20 znesek davka na dediščine in darila, provizija, ki jo je zavezanec plačal posredniku, stroški cenitve ob pridobitvi. Vrednost kapitala ob odsvojitvi pa se ugotovi kot prodajna ali druga pogodbena vrednost ali kot»primerljiva tržna cena«kapitala ob odsvojitvi. Ta se ugotavlja tudi v primeru, da se izkaže dvom o primernosti pogodbene vrednosti. Vrednost ob pridobitvi je mogoče zmanjšati za stroške zneska davka na promet nepremičnin, provizijo posredniku in stroške cenitve (ne več kot 188 ). Zakon po novem predvideva tudi možnost odloga ugotavljanja davčne obveznosti in sicer v primeru podaritve kapitala zakoncu ali otroku zavezanca. V takem primeru se rok pridobitve kapitala zamakne na rok prenosa kapitala na zakonca ali otroka zavezanca, kot vrednost kapitala pa se upošteva vrednost v času pridobitve darovalca. Izguba, ki jo zavezanec doseže ob odsvojitvi stanovanja, ki je bila predmet obdavčitve, ne zmanjšuje davčne osnove od dobička iz kapitala Davčni zavezanec Davčni zavezanec za davek od dobička iz kapitala so fizične osebe, rezidenti in nerezidenti, ki s prodajo nepremičnine na območju Slovenije dosežejo dobiček iz kapitala v Sloveniji Davčna stopnja Stopnja davka od dobička iz kapitala se izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 20% in se šteje kot dokončen davek. Stopnja dobička iz kapitala se znižuje vsakih pet let imetništva kapitala in znaša: po dopolnjenih petih letih imetništva kapitala: 15%, po dopolnjenih desetih letih imetništva kapitala: 10%, po dopolnjenih 15 letih imetništva kapitala: 5% Postopek odmere davka od dobička iz kapitala Davčno napoved davka od dobička iz kapitala, ki je nastala iz naslova prometa nepremičnin, mora davčni zavezanec vložiti v petnajstih dneh od prodaje nepremičnine (kapitala). Izjemoma zavezanec, ki ni zavezanec za dohodnino vloži za vse prodaje v preteklem letu napoved za odmero davka od dobička iz kapitala do 28. februarja tekočega leta. Za prodajo nepremičnine vloži zavezanec napoved pri davčnem uradu, kjer nepremičnina leži, razen nerezident, ki mora napoved vložiti pri davčnem uradu, kjer je vpisan v davčni register. Davčni organ izda odločbo v roku tridesetih dni od vložitve napovedi, davčni zavezanec pa jo poravna v enakem času, saj gre za plačilo davka na podlagi odločbe. -20-

21 3.5 Obdavčitev dohodkov iz premoženja Predmet obdavčitve V povezavi z nepremičninami je tudi obdavčitev dohodkov iz premoženja fizičnih oseb v okviru Zakona o dohodnini. Dohodki iz premoženja v povezavi z nepremičninami so dohodki, doseženi z oddajanjem v najem zemljišč, stanovanjskih in poslovnih prostorov, garaž in prostorov za počitek in rekreacijo. Tudi ta davek je podvrsta dohodnine in se obračuna kot akontacija ter poračuna v okviru odmere dohodnine Davčna osnova Osnova za davek od dohodkov doseženih z oddajanjem nepremičnin v najem je znesek najemnine, prejet v letu, za katero se davek odmerja. Kot tak dohodek se šteje tudi dohodek iz oddajanja nepremičnin v najem na podlagi pogodbe ali drugega akta. Kot davčna osnova se upošteva najemnina in druga nadomestila kot npr. obveznosti in storitve, ki jih krije najemnik (razen tekočih obratovalnih stroškov) ter premije, nadomestila, odškodnine itd. Dohodnine se ne plačuje od materialnih vlaganj zavezanca, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča. Davčna osnova je kot do sedaj določena kot najemnina, zmanjšana za stroške vzdrževanja, ki ohranjajo vrednost premoženja, če jih plačuje najemodajalec. Priznani normirani stroški so v novem zakonu znižani na 40% najemnine, še vedno pa je mogoče uveljaviti dejanske stroške. Davčna osnova se pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem določa kot tržna najemnina za vsako od nepremičnin posebej. Če se oddajajo opremljeni stanovanjski prostori, se normirani stroški priznajo v višina 40% od najemnine. Za oddajanje zemljišč se kot davčna osnova šteje znesek najemnine, prejete v letu, za katero se davek odmerja, zmanjšane za dokazane stroške in davke, ki se odmerjajo od teh dohodkov Davčni zavezanec Davčni zavezanec za davek od dohodkov iz premoženja je fizična oseba, rezident Slovenije in to za dohodke od svojega premoženja v državi in v tujini. Davčni zavezanec je tudi nerezident, če na območju Slovenije dosega take dohodke. V primeru denacionaliziranega premoženja, ki pa še ni bilo dano v razpolaganje lastniku, je v primeru oddajanja takega premoženja zavezanec njegov uradni skrbnik. 12 Povzeto po Zakonu o dohodnini ZDOH 2 (Uradni list RS, številka 117/06). 13 Vodnik po osebnih davkih, Pasadena, Ljubljana 2003,

22 3.5.4 Davčna stopnja Stopnja davka od dohodkov iz premoženja je proporcionalna in znaša 25% Postopek odmere davka od dohodkov iz premoženja Davek od dohodkov iz premoženja se zavezancu odmeri z določbo na podlagi davčne napovedi ali v primeru, da je izplačevalec tega dohodka pravna oseba ali zasebnik, kot davek po odbitku, kar pomeni, da ga obračuna in plača izplačevalec ob izplačilu dohodka. Davčno napoved za dohodke od oddajanja premoženja v najem mora zavezanec fizična oseba vložiti v petnajstih dneh po prejemu najemnine pri davčnem uradu, kjer je vpisan v davčni register. Če zavezanec oddaja premoženje v najem za več mesecev v davčnem letu, mora davčno napoved za prejete dohodke vložiti v 15 dneh po izteku najemnega razmerja ali za celoletne dohodke najkasneje do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto. Ob davčni napovedi se lahko z dokazili uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja, davčni zavezanec, za katerega je davke obračunal in plačal izplačevalec, lahko dejanske stroške vzdrževanja uveljavlja pri davčnem organu v 30 dneh od izplačila dohodka. Davek mora biti odmerjen v roku 30 dni od vložitve napovedi in plačan v naslednjih 30 dneh. 3.6 Davek na dediščine in darila Temeljne značilnosti Davek na dediščine in darila, s katerim se obdavčuje prejemnika fizično osebo, ki na območju Republike Slovenije podeduje ali prejme v dar premoženje, lahko z vsebinskega vidika tudi razumemo kot davek na promet, saj je povezan s prenosom lastninske pravice na premoženju (tudi nepremičninah). V vsakem primeru pa gre za neodplačni prenos lastniške pravice in zato poseben primer pridobitve premoženja Predmet obdavčitve Predmet obdavčitve z davkom na dediščine in darila je premično in nepremično premoženje, ki ga občan podeduje, prejme v dar ali na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju. Obdavčuje se torej prejeto premoženje od enega zapustnika ali darovalca v celoti. Zakon določa mejo vrednosti premoženja, ki zapade pod obdavčitev. In sicer je določeno, da se za premoženje šteje nepremičnine, pravice na nepremičninah in premično premoženje, če skupna vrednost premičnega premoženja presega višino povprečne letne neto plače zaposlenih v Republiki Sloveniji v preteklem letu. Nepremično premoženje torej v vsakem primeru zapade pod obdavčitev, premično pa le v primeru, kadar njegova skupna vrednost od posameznega zapustnika ali darovalca preseže zakonsko določeno vrednost V premično premoženje se predmeti gospodinjstva ne vštevajo. 14 Povzeto po Zakonu o davku na dediščine in darila - ZDDD(Uradni list RS, 117/06). -22-

23 Zakon tudi določa, da se davek ne plačuje od podedovanega ali podarjenega začasnega ali dosmrtnega užitka nepremičnin, na katerem prejemnik ne more pridobiti lastninske pravice (prenos lastništva je temeljni pogoj za uveljavitev plačila davka), da zavezancu ni treba plačati davka, kadar podedovano ali v dar prejeto premoženje odstopi Republiki Sloveniji Davčna osnova Davčna osnova za obračun je 80% posplošene tržne vrednosti, ugotovljene po zakonu, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, kakor je določena nepremičnini v registru nepremičnin na dan nastanka davčne obveznosti. Ta nastane takrat, ko postane odločba o dedovanju pravnomočna oziroma ko obdarjenec darilo prejme. Torej takrat, ko je podpisana darilna pogodba ali ko je darilo dejansko prejeto. Pri pogodbah o dosmrtnem preživljanju nastane davčna obveznost ob smrti preživljanca. Pri določitvi davčne osnove se od tržne vrednosti premoženja odbijejo morebitni dolgovi, stroški in druga bremena na premoženju, ki se prenesejo na prejemnika. Pri davku na darila se kot ena davčna osnova šteje vrednost vseh daril, ki jih zavezanec prejme od istega darovalca v enem letu Davčni zavezanec Načeloma je zavezanec za davek na dediščine in darila občan, torej fizična oseba, ki podeduje, dobi v dar ali v dosmrtni užitek premoženje. Vendar zakon zelo široko določa različne oprostitve. Tako davka na dediščine in darila ne plača dedič ali obdarjenec prvega reda (potomci in zakonec pokojnika, zeti, snahe, pastorki in izvenzakonski partnerji) in dedič kateregakoli reda, če podeduje stanovanjsko nepremičnino v kateri je bival skupaj z zapustnikom. V primeru, da obdarjenec prvega reda pridobi stanovanjsko nepremičnino, ki jo je darovalec pridobil na podlagi prodaje družbenih stanovanj in jo proda prej kot v desetih letih od pridobitve, ne glede na določbo oprostitve prvega dednega reda zapade obveznosti plačila davka. Prav tako so davka oproščeni dediči ali obdarjenci, ki imajo po zakonu o kmetijskih zemljiščih status kmeta, če podedujejo ali dobijo v dar kmetijsko ali gozdno zemljišče Davčna stopnja Stopnje davka na dediščine in darila so določene progresivno in različno za različne dedne rede. Za drugi dedni red (starši, bratje, sestre in njihovi potomci) se stopnje gibljejo od 5 do največ 14%, za tretji dedni red (dedki in babice) od 8 do največ 17% in za vse druge zavezance od 11 do največ 39 %, odvisno od višine davčne osnove Postopek davka na dediščine in darila Davek na dediščine in darila se zavezancu odmeri z določbo ki jo davčni organ izda na podlagi: 15 Tabela davčne stopnje Priloga

24 vložene napovedi o prejemu darila, ki jo mora davčni zavezanec podati v 15 dneh od prejema darila pri davčnem organu, kjer je vpisan v davčni register, pravnomočnega sklepa o dedovanju, ki ga davčni organ prejme od sodišča po uradni dolžnosti, pogodbe o dosmrtnem preživljanju. Zavezanec, ki ni rezident Republike Slovenije napove darilo, če gre le za premično premoženje, pri davčnem organu, pri katerem je vpisan darovalec premoženje, če pa gre tudi za nepremično premoženje, pri davčnem organu, v območju katerega se nepremičnina nahaja Davek od dohodkov iz kmetijstva Ta davek se pogosto navaja kot premoženjski davek, kar je napačno razumevanje sistema. Čeprav je davek res vezan na pravico do uporabe kmetijskega ali gozdnega zemljišča (nepremičnine oziroma premoženja), ima vse značilnosti davka na dohodek. Davčna osnova se zanj ugotovi kot potencialni dohodek (katastrski dohodek), zavezanec pa je dejanski uporabnik zemljišča (čeprav je res to najpogosteje tudi lastnik). Zato tega davka ne smemo enačiti z davki na premoženje, ki jih bom predstavila v nadaljevanju. 3.8 Davek od premoženja Splošne značilnosti Področje obdavčitve posedovanja nepremičnin je v Sloveniji opredeljeno z enim samim davčnim zakonom in sicer zakonom o davkih občanov, s katerim se odmerja davek od premoženja fizičnih oseb. Premoženje pravnih oseb v obstoječi davčni zakonodaji neposredno ni obdavčeno. V veljavnem pravnem sistemu pa obstaja kar nekaj različnih dajatev, ki posredno po namenu igrajo vlogo davka na nepremičnine oziroma dopolnjujejo obstoječ davčni sistem. V Republiki Sloveniji je obdavčevanje premoženja fizičnih oseb urejeno z zakonom o davkih občanov. Poleg premoženja so po omenjenem zakonu obdavčene tudi dediščine in darila fizičnih oseb ter dobitki od iger na srečo. Davek od premoženja ni niti premoženjski davek v pravem pomenu besede, niti davek na nepremičnine, temveč davek na določene nepremičnine in premičnine. Obdavčene so le nepremičnine fizičnih oseb, kot so stanovanjske hiše, hiše za počitek in rekreacijo ter plovila, ki jih posedujejo fizične osebe, medtem ko premoženje, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti, bodisi fizičnih ali pravnih oseb, ne obdavčuje. Z zakonom o financiranju občin je davek od premoženja določen kot prihodek občin, na območju katerih stavbe oziroma prostori za počitek in rekreacijo ležijo, davek od plovnih objektov pa pripada občinam, v katerih imajo davčni zavezanci stalno prebivališče. Zaradi obsežnih olajšav pa je davek od premoženja relativno skromen prihodkovni vir. Z uvedbo davka na nepremičnine bo davek na posest stavb kot del davka od premoženja odpravljen. 16 Primer Napoved za odmero davka od prejetega darila in navodilo za izpolnjevanje Priloga

25 3.8.2 Predmet obdavčitve Davek od premoženja v povezavi z nepremičninami se plačuje na stavbe, dele stavb, stanovanja in garaže ter prostore za počitek oziroma rekreacijo. Predmet obdavčitve davčni organ identificira na podlagi prijave zavezanca. Zakon namreč določa, da davčna obveznost nastane takrat, ko je sklenjena pogodba o prodaji oziroma v primeru gradnje z izdajo uporabnega dovoljenja ali ob začetku uporabe stavbe. Na podlagi zakona o davčnem postopku mora zavezanec vložiti napoved v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti. Ob napovedi izpolni obrazec s točkovalnikom za stavbo, ki je osnova za vrednotenje oziroma določitev davčne osnove Davčna osnova Osnova za davek od premoženja je vrednost stavbe oziroma prostora za počitek in rekreacijo. Davčna osnova je določena na podlagi meril upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve in na način, ki ga določi občina. Osnova se izračuna po sistemu točkovanja, ki ga določa pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja. Pri tem se uporablja zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš. Davčna osnova se določi kot vrednost nepremičnine s sistemom točkovanja, vrednost točke pa vsako leto določi vsaka občina za svoje območje in s tem neposredno vpliva na višino davka in seveda davčni priliv Davčni zavezanec Davek plačujejo lastniki oziroma uporabniki premoženja ne glede na to ga ali uporabljajo sami ali ga dajejo v najem. Začasno so davka oproščeni prvi lastniki 17 novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž in to za dobo deset let. Za prvega lastnika zakon šteje tudi osebo, ki je nepremičnino podedovala ali dobila v dar. Zakon določa da se doba desetih let začne šteti od prvega dne naslednjega meseca po izdaji gradbenega dovoljenja, dejanskega začetka uporabe stavbe ali pridobitve Oprostitve, znižanja in olajšave V zakonu so določene posamezne olajšave. Davčnemu zavezancu se prizna znižanje davčne osnove, ki ustreza vrednosti 160 kvadratnih metrov stanovanjske površine, ugotovljene na način, omenjen v prejšnjem odstavku, ob izpolnjenem pogoju, da je lastnik ali njegovi družinski člani oziroma uživalec oziroma imetnik stanovanjske pravice, kateremu je bilo stanovanje dodeljeno z odločbo, v letu pred letom, za katerega se davek odmerja, stalno bival v stanovanjskih prostorih. Znižanje ne velja za prostore za počitek oziroma za rekreacijo. Davek od premoženja, ki se plačuje na posest stavb, se ne plačuje od kmetijskih gospodarskih poslopij, od poslovnih prostorov, ki jih lastnik oziroma uživalec uporablja za opravljanje dejavnosti, od stanovanjskih stavb zavezancev davka iz kmetijstva, ki so sami ali njihovi družinski člani pokojninsko in invalidsko zavarovani na podlagi dohodkov iz 17 Za prvega lastnika se šteje tudi oseba, ki je zgradbo podedovala,vendar le v obsegu pravic, ki jih je imel prvi lastnik. -25-

26 kmetijstva, od stavb, ki so razglašene za kulturni oziroma zgodovinski spomenik ter od stavb, ki se iz objektivnih razlogov ne morejo uporabljati. Začasno (za 10 let) so oproščeni plačila davka od premoženja, ki se plačuje na posest stavb, tudi prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž ter lastniki popravljenih in obnovljenih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž, če se je zaradi popravila ali obnove vrednost teh stavb povečala za več kot 50 %. Oprostitev davka ne velja za prostore za počitek oziroma rekreacijo, pa tudi ne za poslovne prostore četudi so sestavni del stanovanjske stavbe. Pri določitvi višine davka se upošteva tudi število družinskih članov, in sicer se davčnemu zavezancu z več kot 3 družinskimi člani, ki živijo z njim v lastni stanovanjski hiši ali stanovanju, odmerjeni davek zniža za 10 % za četrtega in vsakega nadaljnjega družinskega člana Davčne stopnje Z zakonom so določene progresivne davčne stopnje, in sicer različno glede na namen uporabe. Za stavbe je predpisana davčna stopnja v višini od 0.10 % do 1 %, odvisno od njihove vrednosti, za prostore za počitek in rekreacijo se ta stopnja giblje od 0,20 % do 1,50 %, medtem ko je za poslovne prostore davčna stopnja določena od 0.15% do 1.25%. Za poslovne prostore, ki se ne uporabljajo za opravljanje dejavnosti in niso dani v najem, se davčna stopnja poveča za 50% Postopek plačevanja davka Davek se plačuje po odmerni odločbi. Zavezanec vloži napoved v petnajstih dneh od nastanka davčne obveznosti pri davčnem uradu kjer nepremičnina leži. Davek se kot letni davke odmerja letno vnaprej in se plačuje v trimesečnih obrokih, razen v primerih, ko znese davčna obveznost manj kot 208,65 EUR ( tolarjev). V slednjem primeru je plačljiv polletno. Oprostitve zavezanec uveljavlja z vlogo pri davčnem organu, na območju katerega se nepremičnina nahaja. Davek odmeri davčni organ na podlagi uradnih podatkov oziroma napovedi zavezanca. To pomeni, da davčni organ lahko določi zavezanca tudi na osnovi javnih registrov. 3.9 Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča Splošne značilnosti V Republiki Sloveniji se v skladu z zakonom o stavbnih zemljiščih plačuje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Ime dajatve izhaja iz bivšega ekonomskega sistema, v katerem so bila stavbna zemljišča družbena lastnina, na kateri ne pravne ne fizične osebe lastništva niso mogle pridobiti, lahko pa so na takih zemljiščih posedovale pravico uporabe. S sprejetjem novega zakona o stavbnih zemljiščih (Ur. list RS, st. 44/97) so se določila stavbna zemljišča, javna gospodarska infrastruktura in grajeno javno dobro ter pogoji za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči. Uveden je bil komunalni prispevek kot plačilo sorazmernega dela stroškov opremljanja stavbnega zemljišča, ki pripada občini, kjer se zemljišče nahaja. Določbe, ki se nanašajo na plačevanje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča pa so ostale v uporabi. -26-

27 3.9.2 Predmet dajatve Za zazidana stavba zemljišča se štejejo tista zemljišča, na katerih so gradbene parcele z zgrajenimi stavbami in gradbenimi inženirskimi objekti, ki niso objekti javne infrastrukture in zemljišča, na katerih se je začela gradnja takih stavb in objektov. Zaradi znanih problemov z določitvijo gradbene parcele je tudi določeno, da se v primeru, da stavba nima določene gradbene parcele, kot gradbena parcela šteje zemljišče v velikosti fundusa stavbe, pomnoženega s faktorjem 1,5. Za nezazidano stavbno zemljišče pa se šteje zemljišče, za katero prostorski akt določa, da je na njem mogoče graditi stanovanjske in poslovne stavbe Višina nadomestila Tudi višino nadomestila določi vsaka občina sama, v skladu z dogovorom o usklajevanju meril in območij in za določanje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, pri čemer se upoštevajo zlasti opremljenost stavbnega zemljišča s komunalnimi in drugimi objekti in napravami in možnost priključitve na te objekte in naprave, lego in namembnost ter smotrno izkoriščanje stavbnega zemljišča, izjemne ugodnosti v zvezi s pridobivanjem dohodka v gospodarskih dejavnostih ter merila za oprostitev plačevanja nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Zato se dajatev za istovrstne nepremičnine med občinami lahko zelo razlikuje. Ker je osnova določanja praviloma nek točkovni sistem in ne tržna vrednost nepremičnie, lahko prihaja tudi do ekonomsko neupravičenih razlik v višini dajatve Oprostitve, znižanja in olajšave Nadomestila se ne plačuje za zemljišča, ki se uporabljajo za potrebe ljudske obrambe, za objekte tujih držav, ki jih uporabljajo tuja diplomatska in konzularna predstavništva ali v njih stanuje njihovo osebje, za objekte mednarodnih in meddržavnih organizacij, ki jih uporabljajo te organizacije ali v njih stanuje njihovo osebje, če ni v mednarodnem sporazumu drugače določeno in za stavbe, ki jih uporabljajo verske skupnosti za svojo versko dejavnost. Nadomestila je na lastno zahtevo za dobo 5 let oproščen občan, ki je kupil novo stanovanje kot posamezen del stavbe ali zgradil, dozidal ali nadzidal družinsko stanovanjsko hišo, če je v ceni stanovanja oziroma stanovanjske hiše ali neposredno plačal stroške za urejanje stavbnega zemljišča. Petletna doba oprostitve plačevanja nadomestila začne teči z dnem vselitve v stanovanje ali stanovanjsko hišo. Oprostitev ali delna oprostitev se nanaša tudi na občane z nižjim dohodkom ali občane, ki so organizirano vlagali družbena sredstva v izgradnjo komunalnih objektov in naprav, če je tako predpisala občina Zavezanec za nadomestilo Zavezanec za plačila nadomestila je neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe (imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice). -27-

28 3.9.6 Davčni postopek za plačilo nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč Skladno z zakonom o stavbnih zemljiščih je za postopek odmere, pobiranja, izterjave itd. upoštevajo določbe davčnega postopka v zvezi z izvajanjem zakona o davkih občanov. Za večino občin dajatev tudi v praksi pobira Davčna uprava. Postopek je zato enak kot pri davku od premoženja oziroma se ga smiselno uporablja. Zaradi nekaterih specifičnosti dajatve se je v nov zakon o davčnem postopku med prehodne določbe vneslo določbe glede nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. Te določbe določajo, da se nadomestilo plača na podlagi odločbe, ki jo izda davčni organ na območju, kjer se nepremičnina nahaja. Davčni organ mora odločbo izdati na podlagi občinskih odlokov, ki veljajo 1. januarja leta odmere ter na podlagi podatkov o zavezancu in nepremičnini, ki jih občine posredujejo do 31. marca leta odmere, oziroma v mesecu dni po prejemu podatkov. Določeno je tudi, da je mogoče v primeru, da se med letom spremeni zavezanec za nadomestilo, prijaviti spremembo in za del leta prenesti obveznost plačila na novega zavezanca. -28-

29 4 OBDAVČITEV NEPREMIČNIN V NEKATERIH DRŽAVAH 4.1 Obdavčitev nepremičnin v Italiji Tudi italijanski davčni zavezanci morajo plačevati veliko število davkov - poznajo jih čez 50 vrst. Nepremičnine obdavčuje zakon (imposta comunale immobiliare) št. 421 z dne Prihodki od davkov, pobranih v skladu s tem zakonom, pripadajo lokalni skupnosti, kjer je nepremičnina. S procesi decentralizacije namreč poskušajo krepiti vlogo (predvsem finančno) vseh treh lokalnih ravni: regij, provinc in občin. 18 Davek se plačuje za koledarsko leto na proporcionalni mesečni osnovi skozi celotno obdobje, v katerem je nepremičnina, stavbno ali kmetijsko zemljišče v lasti davčnega zavezanca, ne glede na to, ali se nepremičnina ali zemljišče tudi dejansko uporablja. Davčni zavezanci so lastniki zgradb, kmetijskih in stavbnih zemljišč; v primeru, ko lastnik ni znan, pa je davek dolžan plačati dejanski uporabnik nepremičnine, ne glede na to, ali gre za rezidenta Italije ali ne (Škof 2000, 69-74). Davčno osnovo predstavlja vrednost nepremičnine, ki jo izračunajo iz podatkov iz zemljiške knjige in ob upoštevanju posebnih kriterijev, ki jih določa zakon. Davčno stopnjo določajo lokalne skupnosti same, gibati se mora v razponu od 0,4% do 0,7%. Oprostitev plačila davka velja za nepremičnine v lasti države, lokalnih skupnosti in svetega sedeža Obdavčitev nepremičnin v Avstriji Avstrijske nepremičnine so tudi podvržene letnemu davku na promet nepremičnin (Grundsteuer), ki se plačuje četrtletno mestni občini. Občinski davek iz naslova nepremičnin se izvede iz» ovrednotenega premoženja«, vrednost tega pa je veliko nižja od dejanske tržne vrednosti. Davek na nepremičnine se izračunava v dveh fazah: najprej se znesek davčne osnove izračuna z uporabo davčne stopnje, ki znaša v splošnem 0,2% na vrednost premoženja. Znižane stopnje (med 0,05% do 0,16%) se uporabljajo za posebne vrste nepremični (npr. kmetijsko zemljišče). Znesek davčne osnove s pomnoži z občinskim faktorjem (ta ne sme presegati 500%). (Škof 2001, 61-68) 4.3 Obdavčitev nepremičnin v Španiji Tudi v Španiji so prihodki iz naslova davka na nepremičnine najpomembnejši vir za financiranje lokalnih skupnosti. 18 European Commission: Invertoriy of Taxes, Offise for Offisial Publications of the European Communities, Luxenburg, 2000, 9-10, Povzeto po OECD - Tax Systems in European Union Countries, 2001,

30 V preteklih letih so bile posamezne funkcije lokalnih skupnosti že prenesene na tri ravni španske lokalne uprave, istočasno pa pristojnosti se vedno ostajajo povezane z državnimi. 20 Zakon, ki ureja to vrsto obdavčevanja (real estate tax), je bil objavljen v decembru 1988, v veljavo pa je stopil 1. Januarja 1990 in s tem nadomestil obdavčitev mestne in lokalne lastnine ter davke na stavbna zemljišča. Davčni zavezanci so lastniki nepremičnin (zgradb in zemljišč), ki so locirane v posamezni občini. Davek pa so dolžni plačevati tudi tisti posamezniki, ki imajo pravico izkoriščati nepremičnino na podlagi najemne pogodbe in tisti, ki si pravico do uporabe nepremičnine pridobijo na podlagi pogodbe o koncesiji. Davčno osnovo predstavlja zemljiško knjižna vrednost nepremičnine. Davčna stopnja je določena v višini 0,4% za nepremičnine v mestih in 0,3% za nepremičnine na podeželju. Lokalna skupnost lahko poveča ali zmanjša davčno stopnjo v okviru dovoljenih meja in v skladu s kriteriji, navedenimi v zakonu. Oprostitve veljajo le za ambasade tujih držav in državne nepremičnine, ki se uporabljajo za namene narodne obrambe, so v lasti katoliške cerkve ali španskega rdečega kriza. (Rode 2002, 140) 4.4 Obdavčitev nepremičnin v Franciji Obdavčitev fizičnih oseb (pa tudi pravnih) v Franciji ureja splošni davčni zakonik oz. Code general des impots (CGI), ki z nekaj spremembami velja od leta Zadnje večje spremembe tega zakonika so bile sprejete v letu Davčni zakonik vsebuje vrste davkov ter materialne predpise, ne vsebuje pa določil, ki se nanašajo na postopke določanja davčne osnove, davčno kontrolo, pobiranje davkov in pritožbene postopke. To ureja zakon o davčnem postopku (livre des procedures fiscales), ki velja od leta Vsebuje tudi pravice in obveznosti zavezancev in davčnega organa, ki jih CGI nima. Obsežen vir v Franciji predstavljajo tudi mednarodni sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčenja na osnovi OECD modela vzorčnega sporazuma, saj imajo določbe teh sporazumov prednost pred domačo zakonodajo. Hkrati Francija kot članica EU upošteva tudi smernice in priporočila organov EU (Posavec 2001, 81-82) V strukturi celotnih prihodkov lokalnih skupnosti v Franciji znaša delež davčnih prihodkov kar 54%. Večinoma izvirajo iz naslova neposrednih davkov na nepremičnine, pri katerih imajo lokalne skupnosti tudi pravico odločati o višini davčne stopnje. 21 Francija ima oblikovan davek na nepremičnine, ki ga sestavljajo trije davki in sicer davek na stanovanja, davek na stavbe in davek na zemljišča Davek na stanovanja (taxe departementale sur le revenue) V Franciji je to relativno nova vrsta davka, s katerim so obdavčene najemnine za stanovanja. Gre za obliko davka na nepremičnine, s katerim so dodatno obdavčeni dohodki najemnikov stanovanj, ki so zavezanci za plačilo davka. Davčno stopnjo določajo lokalne skupnosti letno, pri čemer upoštevajo višino odmerjenih davkov na dohodke davčnih zavezancev v preteklem fiskalnem letu (Rode 2002, ). 20 European Commission: Invertoriy of Taxes, Offise for Offisial Publications of the European Communities, Luxenburg, 2000, 8 in European Commission: Invertoriy of Taxes, Offise for Offisial Publications of the European Communities, Luxenburg, 2000,

31 4.4.2 Davek na stavbe (taxe fonciere sur le proprietes baties) Davek na stavbe predstavlja letni davek, ki temelji na ocenjeni»najemni«vrednosti stavbe. Takšno vrednost naj bi stavba dosegla na tržišču stavb, ki se oddajajo v najem. Lokalni zemljiški uradi izračunajo davčno osnovo tako, da 50% ocenjene»najemne«vrednosti stavbe pomnožijo s koeficienti, ki jih letno določijo lokalne oblasti skladno s finančnimi potrebami posamezne lokalne skupnosti. Lokalne oblasti imajo pravico določiti davčno stopnjo, ki pa ne sme biti višja od zgornje omejitve. Zavezanci za plačilo so pravne in fizične osebe, ki imajo na prvi dan koledarskega leta v lasti (del) stavbe, ki so predmet obdavčitve. 22 Davek se nanaša na vse vrste stavb, z izjemo tistih, za katere veljajo zakonske oprostitve plačila davka. Poleg stalnih oprostitev veljajo tudi časovno omejene oprostitve. Te se nanašajo na novozgrajene stavbe, pri katerih velja dvoletna oprostitev plačila davka, medtem ko za nova stanovanja, katerih nakup je bil (so)financiran s pomočjo subvencioniranih državnih posojil, velja celo 10 do 25 letna oprostitev plačila. V odvisnosti od družinskih razmer se lahko koristijo različne davčne olajšave Davek na zemljišča (taxe fonciere sur les proprietes non baties) Davek na zemljišča se nanaša ne obdavčitev zemljišč in gozdov, ki so v zasebni lasti. Podobno kot pri davku na stavbe se tudi pri tem davku določa davčna osnova s pomočjo ocenjene»najemne«vrednosti zemljišča. To je vrednost, ki bi jo zemljišče doseglo na trgu zemljišč, ki se oddajajo v najem. Davčno osnovo izračunajo tako, da 80% ocenjene»najemne«vrednosti zemljišča pomnožijo s koeficienti, ki jih določijo lokalne oblasti. Pri tem imajo lokalne oblasti pravico do povečanja davčne osnove za stavbna zemljišča in pravico določanja davčnih stopenj, katerih višina ne sme preseči zgornje omejitve. Oprostitve za plačilo tega davka se nanašajo na zemljišča, ki so pogozdena za obdobje 30 let. Druge davčne oprostitve veljajo za krajša obdobja, da bi davčne zavezance razbremenile ob naravnih nesrečah, ki bi zmanjšale oziroma uničile pridelek na zemljišču. Prihodke od navedenih davkov zbira država. Na podlagi vnaprej določenih razmerij jih razdeljuje trem ravnem lokalne samouprave (Rode 2002, ). 4.5 Obdavčitev nepremičnin v Grčiji Leta 1997 je grški parlament s sprejemom zakona ponovno uvedel davek na nepremičnine, katerega prihodki predstavljajo (podobno, kot pri davku na nepremičnine, ki je veljal v letih od 1982 do 1993) vir za financiranje državnega proračuna. Z davkom so obdavčene vse nepremičnine na ozemlju države ne glede na to, ali so v lasti pravne ali fizične osebe in ne glede na to, ali je lastnik nerezident oziroma pripadnik druge narodnosti. Davčno osnovo za odmero davka v vseh primerih predstavlja ocenjena vrednost nepremičnine, medtem ko pri davčnih stopnjah veljajo razlike med fizičnimi in pravnimi osebami. Za fizične osebe je predpisana glede na ugotovljene vrednosti nepremičnin progresivna davčna lestvica. Po njej se davčne stopnje gibljejo v razponu od 0,3% do 0,8%. Za pravne osebe pa velja enotna davčna stopnja v višini 0,7%. Izjema so le 22 Več o tem Taxation in France, 23 A Survey of Property Tax System in Europe, Ministry of Finance Republic of Slovenia, 2001,

32 neprofitne organizacije, ki nudijo socialne, verske in izobraževalne storitve, zaradi tega plačujejo davek po znižani stopnji v višini 0,35% od ocenjene vrednosti nepremičnine. 24 Letni davek na nepremičnine je obračunan v treh obrokih, ki zapadejo v plačilo v maju, juliju in septembru tekočega fiskalnega leta. Zanimivo je, da priznajo oblasti ob enkratnem plačilu celotnega zneska davčnemu zavezancu 5% popust. Poleg navedenega pa grške oblasti, glede na slabe izkušnje pri pobiranju davka na nepremičnine v preteklosti, lahko davčnemu zavezancu za vsak mesec zamude pri plačilu davka obračunajo dodaten davek v višini 3,5%, če pritožba ni bila vložena, 3,0% za vsak mesec zamude, če pritožba ni bila utemeljena, in 1,5% za vsak mesec zamude, če pritožba ni bila pravočasno vložena. 25 Grčija ima oblikovan tudi lokalni davek na nepremičnine, ki prestavlja prihodek lokalnih skupnosti. Davčne stopnje lokalnega davka na nepremičnine se gibljejo od 0,025% do 0,035% Obdavčitev nepremičnin v Veliki Britaniji Financiranje lokalnih skupnosti v Veliki Britaniji je precej drugačno kot pri drugih, doslej obravnavanih državah. Od leta 1990 je edini od davkov, ki ga britanske lokalne oblasti lahko uvedejo in na katerega višino največkrat lahko vplivajo, t.i. občinski davek (council tax). Predstavlja letni davek na stanovanjske nepremičnine, med katere se štejejo hiše, stanovanja in bungalovi, kadar se le-ti uporabljajo za stalno bivališče. Zavezanci za plačilo davka so uporabniki stanovanjske nepremičnine, ki so v večini primerov tudi njeni lastniki. Če nepremičnino uporablja kdo drug, je ta tudi zavezanec za plačilo davka. V primeru, da nepremičnine ne uporablja nihče, je zavezanec ponovno lastnik nepremičnine. 27 Davčno osnovo predstavlja ocenjena tržna vrednost nepremičnine na dan , na podlagi katere se posamezna nepremičnine uvršča v enega od osmih vrednostnih razredov. Za vsakega od teh razredov so zakonsko določeni deleži, ki se pomnožijo z zneskom davka, ki ga za nepremičnine v posameznem vrednostnem razredu določijo lokalne oblasti. Zavezanec za plačilo davka ima pravico do pritožbe na tako določeno vrednost nepremičnine na državno komisijo za ocenjevanje nepremičnine. Ta lahko na podlagi zavezančevih dokazil nepremičnino razvrsti v nižji vrednostni razred. 28 Pri določanju višine davka zakon predvideva, da v posameznem stanovanju živita dve odrasli osebi. V primeru, da v stanovanju živi le ena oseba, se upošteva davčna olajšava v višini 25%, če pa je stanovanje prazno oziroma se uporablja kot počitniški objekt, znaša olajšava 50%. Poleg tega lahko zaprosijo za olajšavo tudi gospodinjstva z nizkimi dohodki oziroma gospodinjstva, katerih član je invalid. Stopnjo davka določijo vsako leto pristojne lokalne oblasti v odstotku od ocenjene vrednosti stanovanja Povzeto po IBFD: European Tax Handbook, IBFD Publications BU, A Survey of Property Tax System in Europe, Ministry of Finance Republic of Slovenia, 2001, Rode Ema, Davek na nepremičnine v državah članica EU, Naše gospodarstvo, 2002, Več o tem Local Tax on Real Estate, Ministry of Finance Portogues. 28 Več o tem Local Tax on Real Estate, Ministry of Finance Portogues. 29 A Survey of Property Tax System in Europe, Ministry of Finance Republic of Slovenia, 2001,

33 4.7 Obdavčitev nepremičnin v Nemčiji Tudi v Nemčiji davek na promet nepremičnin spada med občinske davke. Razlikujemo med zemljiškim davkom A in zemljiškim davkom B. Zemljiški davek A (agrarni) se plačuje za kmetijske površine in zemljiški davek B (zazidalni) za pozidana ali za pozidavo namenjena zemljišča. Kot osnova za izračun zemljiškega davka se uporablja ti. ocenjena vrednost, ki jo določi davčna uprava. V novih zveznih deželah (deželah bivše NDR) se za kmetijske in gozdarske površine kot osnova za izračun uporablja tudi nadomestna gospodarska vrednost; za določena zemljišča, namenjena izgradnji najemniških stanovanj in enodružinskih hiš določajo zemljiški davek občine samostojno, brez podpore davčnega urada na podlagi nadomestne odmere. Količnik za odmero zemljiškega davka služi kot podlaga za izračun višine davka na zemljišče in se spreminja glede na vrsto zemljišča. 30 V zveznih deželah više ZRN so ti količniki v skladu s členi zakona o zemljiškem davku naslednji: - 6 (promila) za kmetijske in gozdarske površine, - 2,6 za enodružinske hiše v višini do DEM (38.346,89 EUR) ocenjene vrednosti, - 3,5 za enodružinske hiše za preostanek ocenjene vrednosti, - 3,1 za dvodružinske hiše, - 3,5 za vse ostale vrste zemljišč. Za nove zvezne države z izjemo pravnih oseb na področju kmetijske in gozdarske dejavnosti veljajo višji davčni količniki, ki temeljijo na starih ocenjenih vrednostih z dne 1. januar Za izračun davka se ocenjena vrednost zemljišča pomnožijo z določenim količnikom in s strani občine določeno davčno stopnjo. Občinski svet pa je tisti organ, ki določa višino te davčne stopnje, in o tem odloča sorazmerno suvereno. Pri čemer pa velja poudariti, da ima višina davka na zemljišče, čeprav morda v manjšem obsegu, vpliv na demografski razvoj regije (priseljevanje in odseljevanje). 31 Za presenečenje pri prodaji nepremičnin pa vedno znova poskrbi zakonsko določilo o letni odmeri davka. Če npr. nekdo zemljišče proda 15. januarja, bo pristojni davčni urad izdal spremembo lastništva z veljavnostjo 1. januar prihodnje leto. Občine, ki zbirajo davke, od tega predpisa ne smejo odstopati in tako davek na zemljišče v tekočem letu še naprej terjajo od starega lastnika in ga od novega lastnika lahko izterjajo šele v prihodnjem letu. Kljub pomanjkljivim zakonskim določilom na tem področju, se nekatere občine, ki si želijo poenostaviti davčne postopke, davčne obveznosti prodanega zemljišča na nove lastnike preusmerijo že v prvem naslednjem mesecu po prodaji Kreft Volker, Steuerrecht, schneil erfast, Berlin 2000, Povzeto po OECD Regulatory reform in Germany, Rode Ema, Davek na nepremičnine v državah članica EU, Naše gospodarstvo, 2002,

34 -34-

35 5 REFORMA ZAKONODAJE NA PODROČJU OBDAVČITVE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI V okviru reforme davčnega sistema v Sloveniji je predviden zakon o davku na nepremičnine v povezavi z zakonom o vrednotenju nepremičnin, ki bo nadomestil obstoječi sistem obdavčenja nepremičnin z davkom od premoženja in nadomestilom za uporabo stavbnih zemljišč. Davek na nepremičnine je občinski (lokalni) davek in ni predmet harmonizacije med državami EU. Prvo napoved o reformi premoženjskih davkov fizičnih in pravnih oseb je vlada Republike Slovenije zapisala že v proračunskem memorandumu za leto 1993 in nato v proračunskem memorandumu za leto 1994, v katerem je kot nov rok uveljavitve davka na nepremičnine naveden (poročevalec državnega zbora Republike Slovenije 1993, 25). V letu 1998 je Ministrstvo za finance pripravilo predlog Zakona o davku na nepremičnine, vendar le-ta ni prešel koalicijskega usklajevanja. V koalicijski pogodbi so vladajoče stranke napovedale, da bo predlog omenjenega zakona sprejet 2001 in bo začel veljati z letom Zakon je bil pripravljen, a ga, ker evidence, registri in zemljiške knjige niso urejeni, ni bilo mogoče sprejeti, saj se ne bi mogel izvajati. Omenjeni zakon naj bi bil le del velikega projekta posodobitve evidentiranja nepremičnin oziroma posodobitve katastra zemljiške knjige, ki ga sofinancira svetovna banka. Ključna zamuda pri vzpostavitvi registra stanovanj je nastala z razveljavitvijo odločbe ustavnega sodišča Republike Slovenije, da bi se register stanovanj vzpostavil s popisom prebivalstva v letu Država naj bi začela nepremičnine po novem sistemu obdavčevati leta 2007, tekoče izvajanje sistema pa napovedujejo za leto V letu 2004 naj bi bil oblikovan model za množično vrednotenje, vzpostavljen register stavb in kataster zemljišč. 33 Splošni cilji za vzpostavitev nepremičninskega davčnega sistema v Sloveniji naj bi bili po mnenju vlade Republike Slovenije, da se na tem področju vzpostavi nepristranskost in enakopravnost zavezancev. To pomeni, da se enako obravnava vse zavezance, ki so v enakem gospodarskem položaju in različno obravnava zavezance, ki so v različnem gospodarskem položaju - vzpostavitev horizontalne in vertikalne enakosti Razlogi za spremembo obstoječega sistema obdavčitve nepremičnin Razlogov za sprejem novega zakona o davku na nepremičnine je več, saj se spremembe ekonomskega sistema v zadnjih letih ter spremembe na področju lastniških odnosov med drugim odražajo tudi v različni ekonomski moči in davčni sposobnosti posameznih slojev prebivalstva. Zato bo nova obdavčitev nepremičnin urejena na podlagi ekonomskih in socialnih elementov, kar bo pomenilo tudi porazdelitev davčnih bremen na posamezne davkoplačevalce. Glavni razlogi za spremembo sistema obdavčitve nepremičnin izhajajo iz naslednjih dejstev 35 : 33 Pavlin Barbara, Nepremičnine ne bodo bolj obremenjene, Gospodarski vestnik, , Kobal Aleš, Obdavčitev premoženja posameznika, Davčno finančna praksa, št. 10/2000, Davčna reforma s poudarkom na obdavčitvi dohodkov fizičnih in pravnih oseb ter nepremičnin, Ministrstvo za finance, 2003,

36 glede na predmet obdavčitve imata davek od premoženja in nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč naravo davka na nepremičnine in sta direkten prihodek občin. Zaradi tega imajo v obeh sistemih občine veliko pristojnosti: relativno samostojno določajo oziroma evidentirajo predmete obdavčitve in določajo davčne zavezance. občine so samostojne pri določanju višine davčne osnove. Določa se na podlagi meril upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve in na način, ki ga določa občina. Povsem neodvisno pa vsaka občina sama določa višino nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, pri čemer uporabljajo vsaka svoj točkovni sistem in samostojno tudi vsako leto določijo vrednost točke. Obe metodi določanja davčne osnove sta povsem administrativni, brez upoštevanja tržnih elementov, zaradi tega prihaja pogosto do ekonomsko neupravičenih razlik v davčnih obremenitvah med različnimi občinami 36. prav tako sta med obema sistemoma popolnoma neusklajena pristopa k oprostitvam in olajšavam. Davek od premoženja vsebuje predvsem močan socialni korektiv, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča pa tovrstnih oprostitev ne pozna. pri analizi obstoječega stanja je pomembno tudi dejstvo, da so nepremičninske evidence v večini občin zastarele in nepopolne, zaradi česar se dajatve ne odmerjajo vsem nepremičninam, ki bi se jim po zakonu morale. Zaradi vseh navedenih razlogov so prihodki občin iz dajatev relativno nizki. Sklenemo lahko, da je obstoječi sistem dajatev na nepremičnine med občinami neenoten, nekonsistenten, nepregleden in neprilagojen novim lastniškim razmerjem. Vse to pogosto povzroča neenakopravne obravnave istovrstnih nepremičnin glede na njihov lastniški in ekonomski status oziroma povzroča neenakopravne, de ne celo nepravične, obravnave davčnih zavezancev. Glavni problem obstoječega sistema so različno določevanje davčnih zavezancev za plačilo, neenotne metode določanja davčne osnove, veliko število različnih, pogosto med seboj nepovezanih izjem in olajšav ter nepopolnost nepremičninskih evidenc. Zaradi tega sta obe dajatvi pogosto predmet pritožb, predvsem pravne podlage za odmero nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča pa celo pogosto predmet ustavnih tožb in tudi razveljavitev. Glavna razloga za uvedbo novega sistema davka na nepremičnine sta torej poenotenje sistema obdavčitve nepremičnin ter zmerno povečanje prihodkov iz tega vira na račun popolnejšega zajetja predmetov obdavčitve v sistem. 5.2 Zakon o davku na nepremičnine S predlogom zakona o davku na nepremičnine se želi obdavčiti vse nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet pravnega prometa in lahko prosto nastopajo na trgu brez omejitev in to ne glede na vrsto lastništva. 37 Davčna osnova bo določena kot tržna vrednost nepremičnine, ki se bo ugotavljala s posebno metodo množičnega vrednotenja nepremičnin. Tako kot v praksi večine razvitih držav, ob upoštevanju ekonomske vloge davka na nepremičnine, je tržna vrednost, ki je bolj ali manj dober približek tržne cene (ob predpostavki kvalitetne metode vrednotenja in razpoložljivih podatkov) gotovo najprimernejša davčna osnova, saj že sama po sebi 36 Povzeto po Kazen za varčne, Mladina, , Prirejeno po Bombastična retorika za oprezno reformo, Gospodarski vestnik 32/2003,

37 spodbuja racionalno ravnanje s posamezno nepremičnino. Za določanje davčne osnove, torej tržne vrednosti nepremičnin, bo razvita nova metoda za množično vrednotenje nepremičnin. Tržna vrednost posamezne nepremičnine se bo določala skozi postopek vrednotenja, ki ga bo izvajal samostojen organ - služba za množično vrednotenje nepremičnin, in po pravilih, ki jih bo določal samostojen predpis. Davčni organ bo za potrebe odmere davka prevzel podatke o zavezancih in davčnih osnovah iz registra nepremičnin pri službi za vrednotenje nepremičnin. Davek na nepremičnine bo tudi v prihodnje v celoti ali v pretežnem delu ostal prihodek občin. Razmišlja se le o možnosti, da bi z zadržanjem dela prihodkov v proračunu države zagotovili sredstva za vzdrževanje enotnih nepremičninskih evidenc ter za kritje stroškov službe za vrednotenje. Davčna stopnja naj bi bila sorazmerno nizka. Določena bo v razponu in morda v razmerjih za različne vrste nepremičnin in glede na zahtevo, da se ohrani približno enaka davčna obremenitev nepremičnine. Razpon, ki bo primeren za celotno državo, se ugotavlja skozi simulacijo možnih učinkov novega davka na nepremičnine. Stopnjo naj bi vsako leto določila v okviru zakonsko določenega razpona vsaka občina sama. Občinam bo dana pristojnost, da lahko davčno stopnjo za nekatere vrste nepremičnin tudi povečajo. 38 Davčna osnova je vezana na obstoj nepremičnine, ki se bo preko službe za vrednotenje ugotavljala na osnovi vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo (lastništvo) kot v zemljiški kataster in kataster stavb (evidenca o nepremičnini). Zaradi tega je popolnost teh evidenc bistvena za izvajanje sistema davka na nepremičnine. 39 V primerjavi z Evropsko Unijo bo davčna osnova, torej tržna vrednost nepremičnin, revidirana na vsake štiri leta, medtem ko tega zaradi ohranjanja socialnega miru v marsikateri evropski državi tega ne počnejo. 40 Zavezanec za plačilo davka bo lastnik nepremičnine, ki je vpisan v zemljiško knjigo, ki pomeni pravno podlago za lastništvo nepremičnin. V primeru, ko bo podatek iz obstoječih evidenc različen od dejanskega stanja, se bo lahko za davčne potrebe upoštevalo dejansko stanje, dokazano na osnovi dokazila o pridobitnem naslovu (pravni posel, dedovanje, odločba državnega organa, zakon). Davčne oprostitve so usklajene z najpogostejšimi olajšavami v podobni zakonodaji razvitih držav. Pri opredelitvi olajšav je ministrstvo za finance izhajalo tudi iz zahteve po enostavni izvedljivosti (po možnosti na osnovi različnih že obstoječih ali vsaj nastajajočih evidenc) ter ekonomski upravičenosti posameznih možnosti. Razmišlja se tudi o izjemnih olajšavah za socialno ogrožene lastnike nepremičnin ter olajšave za novo zgrajene in obnovljene stanovanjske objekte za določen čas. 5.3 Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin Tako tuje kot domače izkušnje pri izvajanju in testiranju kažejo, da je smiselno sistem množičnega vrednotenja nepremičnin urediti enovito in za njegovo izvajanje vzpostaviti posebno službo. Taka rešitev je smiselna, saj se zaradi obsežnosti in kompleksnosti področja ter zaradi možne uporabe podatkov ne le za davčne ampak tudi za številne druge 38 Več o tem Igor Bevc, Davek na nepremičnine kot del premoženjskega davka, Davčno finančna praksa, št. 5/2001, Pavlin Barbara, Nepremičnine ne bodo bolj obremenjene, Gospodarski vestnik, , Več o tem, Čepi Gander, Ljudje se davka neupravičeno bojijo, Dnevnik z dne ,

38 namene pomembno, da je podatek pridobljen skozi strokovno neodvisen postopek. Zaradi tega se predvideva, da bo v Sloveniji sistem vrednotenja ločen od sistema obdavčenja in resen v samostojnem zakonu. Namen sistema vrednotenja nepremičnin je zagotavljanje davčne osnove davka na nepremičnine. V Sloveniji je oblikovan predlog, s katerim bo Geodetska uprava Republike Slovenije pristojna za vzpostavitev, vodenje in vzdrževanje sistema vrednotenja nepremičnin, davčna uprava Republike Slovenije pa za izvajanje sistema obdavčenja nepremičnin. Množično vrednotenje bo slonelo na coniranju. Predmet vrednotenja bo načeloma isti kot predmet obdavčitve, le da bo za potrebe vrednotenja podrobneje razvrščen v skupine nepremičnin, za katere je mogoče uporabiti enake modele vrednotenja (stanovanjske nepremičnine, garaže, poslovne in industrijske nepremičnine, kmetijske nepremičnine itd.). V zakonu so opredeljeni principi, metode in izhodišča ter načelne rešitve v modelih vrednotenja za posamezne vrste nepremičnin. Vse podrobnejše določbe vključno s podrobno predstavitvijo modelov bodo predmet podzakonskih predpisov. 41 Za vzpostavitev učinkovitega sistema množičnega vrednotenja nepremičnin je nujna vzpostavitev sistema podatkov o trgu nepremičnin in podatkov o nepremičninah. Trg nepremičnin temelji na ponudbi in povpraševanju posameznih vrst nepremičnin. Za namene oblikovanja ustreznih modelov se predlaga prevzem podatkov o realiziranih pravnih poslih na področju nepremičnin zakonsko določenih upravljavcev podatkov 42 : prevzem podatkov o realiziranih kupoprodajnih pogodbah na nepremičninah od Davčne uprave Republike Slovenije, prevzem podatkov iz evidence prometa z nepremičninami, prevzem podatkov iz registrov najemnin. Pri podatkih o nepremičninah Geodetska uprava Republike Slovenije že vodi in vzdržuje dve temeljni evidenci o nepremičninah in sicer zemljiški kataster in kataster stavb, na podlagi zakona o urejanju prostora pa je dolžna vzpostaviti tudi centralni kataster gospodarske in javne infrastrukture, zaradi tega bo vzpostavljen register stavb in delov stavb. Poleg teh evidenc bo uporabljen tudi centralni kataster gospodarske javne infrastrukture, ki bo po njegovi vzpostavitvi prav tako ena od treh temeljnih nepremičninskih evidenc v sistemu množičnega vrednotenja. Trenutno sta v fazi vzpostavitve se dve pomembni zbirki, ki ju predpisuje zakon o urejanju prostora, ki sta pomembni za sistem množičnega vrednotenja nepremičnin in to zbirka podatkov o dejanski rabi prostora in zbirka podatkov o pravnih režimih. Za podatke o pravicah in bremenih na lastništvu nepremičnin so pristojna in odgovorna sodišča. Informatizacija zemljiške knjige danes že dosega 80% 43. Sistem množičnega vrednotenja zagotavlja standarde, ki jih zeli doseči večina sodobno orientiranih držav sveta. Zagotavlja objektiven sistem v davčnem smislu, prav tako pa tudi stroškovno učinkovit sistem. Izpolnitev takšnega sistema pa zahteva spremembe v 41 Davčna reforma s poudarkom na obdavčitvi dohodkov fizičnih in pravnih oseb ter nepremičnin, Ministrstvo za finance, 2003, Mitrovič Dušan: Ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnin z metodo tržnega vrednotenja, Davčni bilten, Številka 8-9, Mitrovič Dušan: Ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnin z metodo tržnega vrednotenja, Davčni bilten, Ljubljana 2003, 8-9,

39 organizacijskem, podatkovnem in sistemskem smislu na državni in občinski ravni kot tudi v zasebnem sektorju. -39-

40 -40-

41 6 SKLEPNE UGOTOVITVE Davek na nepremičnine predstavlja v številnih državah osnovnih instrument za izvajanje t.i. fiskalne decentralizacije. Z njo države zmanjšujejo odvisnost lokalnih skupnosti od sredstev državnega proračuna, kar predstavlja preko zmanjšanja politične in finančne odvisnosti od centralne oblasti temelj uravnoteženega razvoja tudi na nivoju lokalnih skupnosti. Glede na to, da je enakomeren razvoj na vseh ravneh države zelo pomemben element vsake sodobne države, ki je hkrati tudi eden od prioritetnih usmeritev Evropske Unije, se pomen davka na nepremičnine v zadnjih letih ponovno krepi. Čeprav se pomen davka na nepremičnine v času spreminja, pa v evropskih deželah ohranja najpomembnejšo vlogo med lokalnimi davki, o katerih uvajanju in stopnjah smejo odločati lokalne oblasti. Davek na nepremičnine je pomemben vir davčnih prihodkov predvsem v tistih državah, kjer lokalne skupnosti po načelu subsidiarnosti vplivajo na lastne davčne prihodke. Vloga davka na nepremičnine je tesno povezana z uresničevanjem koncepta lokalne samouprave in vprašanjem decentraliziranega upravljanja javnih financ. Velik delež lokalnih davkov na posamezni ravni pa ne pomeni nujno velike samostojnosti pri določanju davkov in davčnih stopenj. Lokalne ravni so precej samostojne pri določanju davkov v skandinavskih državah, medtem ko je položaj lokalnih skupnosti v drugih državah slabši. Večino davkov namreč določa država skupaj z omejitvami, v okviru katerih lahko lokalne ravnih določajo davčne stopnje. V Sloveniji naj bi po novem obdavčili vse nepremičnine na osnovi posplošene tržne vrednosti. Zavezanec za plačilo davka bo lastnik nepremičnine oz. upravljavec nepremičnine, če so nepremičnine v lasti države ali lokalnih skupnosti. Davčne stopnje bodo določene za vse nepremičnine v razponu, občine pa bodo imele možnost povečati davčne stopnje za posamezne vrste nepremičnin ter določiti dodatno davčno stopnjo za neracionalno izkoriščene nepremičnine. Vrednost nepremičnine bo določena na podlagi modelov množičnega vrednotenja nepremičnin, ki bodo obsegali vse vrste nepremičnin, tako stanovanjske kakor poslovne nepremičnine. Davčna obveznost bo nastala z dnem evidentiranja nepremičnine v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, zato so za obdavčitev nepremičnin zelo pomembne ažurne in popolne evidence. V začetku leta 2007 je začel veljati nov Zakon o davku na promet nepremičnin ZDPN - 2, ki je ohranil večino prejšnjih značilnosti sistema in predvsem na novo uredil obdavčitev finančnega najema nepremičnin in tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi prisestovanja, če ob sklenitvi prvotnega posla, davek ni bil plačan. Pri pregledu obdavčitev nepremičnin v Sloveniji, Franciji, Italiji, Grčiji, Nemčiji in Veliki Britaniji lahko izpostavimo nekatere skupne značilnosti in posebnosti obdavčevanja nepremičnin v teh državah: V Sloveniji se na področju nepremičnin uporabljajo naslednji davki, in sicer pri prenosu lastništva nepremičnine (prodajo, menjavo ali neodplačen prenos) poznamo davek na promet nepremičnin, davek na dodano vrednost, davek od dobička iz kapitala in davek na dediščine in darila. Pri obdavčevanju premoženja fizičnih oseb poznamo davek od premoženja. V pripravi je tudi nov davek - Davek na nepremičnine, s katerim bi nadomestili Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. V Veliki Britaniji poznajo državni in občinski davek na nepremičnine, medtem ko poznajo v drugih obravnavanih državah enoten davek na nepremičnine. -41-

42 Davčno osnovo za plačilo davka na nepremičnine lahko predstavlja vrednost nepremičnine ali pa najemna vrednost zemljišča oziroma stavbe, ki bi jo lahko pridobil lastnik z oddajo svoje nepremičnine v najem. Velika Britanija uporablja pri izračunu davčne osnove koncept tržne vrednosti nepremičnine, s pomočjo katere nacionalna agencija za vrednotenje nepremičnin uvrsti nepremičnino v enega od osmih vrednostnih razredov. Prav tako bodo v Sloveniji ob sprejetju novega davka na nepremičnine, nepreničnine obdavčene na podlagi posplošene tržne vrednosti. Vrednost nepremičnine pa bo določena na podlagi modelov množičnega vrednotenja nepremičnin. Trenutno pa so nepremičnine obdavčene po točkovalnem sistemu, višino nadomestila pa določi občina sama. V Franciji prestavlja osnovo za izračun davka na nepremičnine najemna vrednost stavbe, zemljišča ali vrednost najemnine v primeru davka na stanovanje. V Grčiji pa predstavlja osnovo za obračun davka na nepremičnine ocenjena vrednost nepremičnine. Davek na nepremičnine plačujejo v večini evropskih držav lastniki nepremičnin - ne glede na to, ali gre za fizične ali pravne osebe. Seveda so pri tem izjeme, saj nekatere države obdavčujejo uporabnike nepremičnin. V Franciji plačujejo davek zgradbe in zemljišča lastniki le-teh, davek na stanovanja pa uporabniki, ki dejansko bivajo v njih, ti pa so praviloma tudi lastniki nepremičnin. V Grčiji so davčni zavezanci za davek na nepremičnine lastniki nepremičnin. V Veliki Britaniji pa se davki na nepremičnine nanaša na dejanske uporabnike stanovanj, prav tako kot v Sloveniji. Oprostitve pri plačevanju davka na nepremičnine se na splošno nanašajo na nepremičnine, ki so v lasti države in institucij, povezanih z državo, nepremičnine v lasti verskih, dobrodelnih, izobraževalnih, kulturnih organizacij, v Veliki Britaniji pa so plačila davka oproščene tudi nepremičnine v lasti bolnišnic. V Sloveniji nadomestila ne plačujejo za zemljišča, ki se uporabljajo za potrebe ljudske obrambe, za objekte tujih držav, za objekte mednarodnih in meddržavnih organizacij in za stavbe, ki jih uporabljajo verske skupnosti za svojo dejavnost. V vseh državah so predpisane olajšave, ki pa so po državah različne. V Veliki Britaniji lahko zaprosijo za olajšavo gospodinjstva z nizkimi dohodki oziroma gospodinjstva, katerih član je invalid. V Sloveniji je nadomestila za dobo 5 let oproščen občan, ki je kupil novo stanovanje, če je v ceni stanovanja neposredno plačal stroške za urejanje stavbnega zemljišča. Oprostitve ali delne oprostitve se nanašajo tudi na občane z nižjimi dohodki ali občane, ki so organizirano vlagali v izgradnjo komunalnih prispevkov, če je tako predpisala občina. Tudi v Franciji poznajo socialne olajšave oziroma olajšave za otroke in olajšave za novo zgrajene nepremičnine. V večini evropskih držav so z zakonom določene osnovne davčne stopnje, ki pa jih lahko lokalne skupnosti ustrezno povečajo. Davčna stopnja se med državami razlikuje. Nekatere države, kot na primer Grčija, določajo različne davčne stopnje in način obdavčenja glede na davčnega zavezanca - pravno ali fizično osebo. V Veliki Britaniji je davčna stopnja različna glede na vrednost nepremičnin, v Franciji pa davčna stopnja ne sme preseči 2,5 - kratne povprečne stopnje v državi. Problemi določanja davčne osnove za davek na nepremičnine so v obravnavanih državah zelo kompleksni, saj so povezani z zahtevnimi postopki ocenjevanja oziroma določanja vrednosti nepremičnine, ki naj bi bila čim bližja njeni tržni oziroma najemni vrednosti. Ker gre običajno za zelo drage in dolgotrajne postopke, poskušajo vlade probleme razhajanj med vrednostmi, ki jih izkazujejo nepremičninske evidence, in cenami, ki veljajo na trgu, reševati z upoštevanjem letne stopnje inflacije. Davki na nepremičnine zelo nihajo od države do države in se bo to nihanje v prihodnosti najverjetneje tudi nadaljevalo. To je vir prihodka, ki je bil v številnih -42-

43 državah ponovno odkrit in njihov delež v davčnih prihodkih se lahko zelo poveča, ker so kapital in njegovi lastniki, zemljišča in stavbe praktično nemobilni. Tabela 2: Obdavčitev prometa zemljišč in zgradb v DDV v nekaterih državah Država Promet novozgrajenih zgradb Promet vseh ostalih nepremičnin Poseben davek na promet nepremičnin Avstrija Ni obdavčen Ni obdavčen Da Italija Osnovna stopnja Ni obdavčen Da Francija Osnovna stopnja Ni obdavčen Da Nemčija Ni obdavčen Ni obdavčen Da (0,2%) Slovenija Ni obdavčen Osnovna stopnja Da (2%) Španija Ni obdavčen Osnovna stopnja Da (6%) Velika Britanija Ničta stopnja Ni obdavčen Ne Vir: OECD, Taksing Consumption, Pariz 1996, 92. Vloga davka na nepremičnine je v sodobnih tržnih gospodarstvih tesno povezana s konceptom decentraliziranega upravljanja javnih financ, pri katerem država s prenosom pristojnosti zbiranja in porabe davčnih prihodkov na lokalne skupnosti prispeva k večanju njihove samostojnosti, ki pa je nujno potrebna za učinkovito zagotavljanje lokalnih javnih dobrin. Tabela 3: Obdavčitev nepremičnin v nekaterih evropskih državah Država Vrsta davka Davek na Avstrija nepremičnine Davek na Italija nepremičnine Davek na nepremičnine Francija Davek na zemljišča Davek na stanovanja Nemčija Velika Britanija Davek na nepremičnine Davek na nepremičnine Predmet obdavčitve Zemljišča in stavbe Zemljišča in stavbe Zemljišča in stavbe Zemljišča in stavbe Poslovne nepremičnine Stanovanja Davčni zavezanec Lastnik Lastnik Uporabnik Lastnik Uporabnik Uporabnik Uporabnik Uporabnik ali lastnik Davčna osnova "enotna vrednost" Letna rentna vrednost Rentna tržna vrednost Tržna vrednost Poslovni prostori: rentna vrednost Stanovanja: tržna vrednost Davčna stopnja 0,5-2% 0,4-0,7% Ne sme preseči 2,5-kratnega povprečja v državi Enotna 0,35%, občine lahko povečajo stopnjo za 500% Progresivna v letno določenih absolutnih zakonih Vir: Nepremičnine ne bodo bolj obdavčene, samo davek se bo pobiral dosledneje,

44 -44-

45 7 POVZETEK V Sloveniji se že pripravljamo na uvedbo Davka ne promet nepremičnin. Do takrat bo v veljavi sedanji sistem davkov na premoženje: davek od premoženja, ki je urejen z Zakonom o davkih občanov in Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Za učinkovito delovanje davka na nepremičnine je potrebno najprej zagotoviti urejeno in ažurno zemljiško knjigo in kataster, vzpostaviti evidence posameznih nepremičnin, ter povezave med njimi in davčnimi organi. Dober finančni učinek davka na nepremičnine se dosege s široko davčno osnovo, dobrim in ažurnim vrednotenjem nepremičnin in učinkovitim izvajanjem zakona, kar pomeni visoko stopnjo izterjave davkov. Davek na nepremičnine v nobeni državi ni priljubljen. Tudi v Sloveniji nekateri že opozarjajo na negativne posledice za davkoplačevalce z uvedbo novega davka na nepremičnine. Lastništva manj vidnega premoženja kot so vrednostni papirji, zlatnina, umetniške slike ipd. se ne obdavčuje. Poleg tega predlagajo, naj zakon izvzame iz obdavčenja površine, na katerih lastniki dejansko živijo, in temeljito obdavči tiste, ki prinašajo dobiček. Vladi zato predlagajo, da vpelje moratorij davek za prvo stanovanje, dokler Slovenija ne doseže dohodkovnega povprečja Evropske Unije, dokler ne bodo zagotovljene osnovne stanovanjske pravice za manj premožne in dokler ne bodo zagotovljeni evropski pogoji za nakup prvega stanovanja (med slednje spadajo predvsem ugodni krediti, primerne cene in večja ponudba stanovanj na tržišču). Opozarjajo tudi, da bo davek zaradi še neurejenih stanovanjskih razmer v Sloveniji hudo prizadel zlasti srednje in manj premožne sloje prebivalstva. Po mnenju poznavalcev bo povzročil povišanje cen manjših stanovanj, ki so po ceni kvadratnega metra že zdaj bistveno dražja od velikih, luksuznih stanovanj, povzročil pa bo tudi povišanje cen podnajemniških najemnin. Če primerjamo Slovenijo z razvitimi državami, bo naša davčna stopnja zagotovo med najnižjimi, razlika bo v tem, da bo naša država davčno osnovo, torej tržno vrednost nepremičnin, revidirala vsake štiri leta, medtem ko tega zaradi ohranjanja socialnega miru v drugih državah ne počno. Danes države z davki ne zasledujejo zgolj finančnih ciljev, temveč so hkrati sredstvo ekonomske, socialne, demografske in drugih politik države. Z davki se vpliva na gospodarstvo, investicije, razvoj določenih dejavnosti. Zato je eno od osrednjih vprašanj, ki jih bo moral upoštevati zakonodajalec ob sprejemu novega zakona, kakšen naj bo davek, da bo na eni strani finančno izdaten, po drugi strani pa gospodarsko spodbuden, socialno pravičen in družbeno - tehnično primeren. Ključne besede: Davek na nepremičnine množično vrednotenje nepremičnin zemljiška knjiga zemljiški kataster nepremičninske evidence. -45-

46 ABSTRACT Slovenia is in the middle of preparations on implementation of the new Tax on the transactions with real-estate. Estate tax system that we are using now in Slovenia will be used in time before new tax is implemented: estate tax that is regulated by Law on taxes on citizens and Tax for usage of building ground. Effective implementation of Real-estate tax requires exact, well organized and prompt land register and cadastral register and organizes connection between registers and tax gathering service. Financial effectiveness of real-estate tax can be achieved by setting vide tax base, correct and prompt evaluation of real-estate and effective implementation of law, that brings high percentage of exacted taxes. Real-estate tax is not popular in any state. Some are already raising concerns about negative effects of tax implementation on tax payers. Ownership of smaller property like shares, gold, art etc. is not taxed. It is also suggested, that law should exclude property, where owners have their residence, and should tax more those, that bring income. Government is suggested to put moratorium on first residence until average Slovenian income reaches income average of European Union and until there are arranged basic living conditions for less wealthy citizens and European conditions for purchasing first flat (good credits, low prices, quantity of real-estate units in market). There are also warnings that tax might hit mostly those with low income. Experts predict rising of prices of smaller real-estate units, which already are much more expensive if you consider price on square meter, what will also have consequently impact on rents. If we compare Slovenia with developed countries, tax rates in Slovenia will be lower. Main difference is that Slovenia plans to execute revision of tax rates every four years, while other countries due to preservation of social peace don t do that. Taxes are no longer just tool of achieving financial goals, we use them to regulate economic, social, demographic, and other political goals. Taxes also influence economy, investment, and development of different sectors. So basic question facing Slovenian law makers is, how to calibrate tax to achieve financial goals on one hand, and be encouraging for economy, socially balanced and technically suitable. Key words: real estate tax mass appraisal of real state real estate record land register land cadastre. -46-

47 8 LITERATURA [1.] Almy R.: A survey of Property Tax System in Europe, Ministry of Finance Republic of Slovenia, 2001, str. 7, 16, 80. [2.] Bevc Igor: Davek na nepremičnine kot del premoženjskega davka, Davčnofinančna praksa št. 5/2001, str. 6. [3.] Bevc Igor: Alternativa tržni vrednosti nepremičnin, Gospodarski Vestnik z dne , Ljubljana 1997, str. 75. [4.] Bevc Igor: Premoženjski davek, Svetovalec, Gospodarski Vestnik st. 9, Ljubljana 1997, str. 89, 150. [5.] Čepi Gander M.: Ljudje se davka neupravičeno bojijo, Dnevnik z dne , str. 2. [6.] Deloitte Touch Tohmatus International: Taxation in Western Europe, New York 1993, str [7.] Ebling Richard: Image on central and Eastern Europe, KPMG, Tallin 2003, str. 7. [8.] European Commission : Inventory of Taxes, Office for Official Publications of the European Communities, Luxemburg 2000, str. 6, 8-10, 185, [10.] IBFD : European Tax Handbook, IBFD Publications BU, Amsterdam [11.] Jankovič Brigita: Sistem dohodnine v EU, Univerza v Ljubljani, Ekonomska fakulteta, Ljubljana 2002, str [12.] Joumard Isabelle.: Tax System In European Union Countries, Economics Dapartment Working Papers No. 301, Organisation of Economics Co-operation and Development, Paris 2001, str [13.] Jurančič Iztok: Bombastična retorika za oprezno reformo, Gospodarski Vestnik št. 32/2003, str. 26. [14.] Kobal Aleš: Obdavčitev premoženja posameznika, Davčno-finančna praksa, št. 10/2000, str. 6. [15.] Kobal Aleš: Obdavčitev fizičnih oseb z davkom na dohodek po slovenski zakonodaji in primerjalno pravni prikaz, Univerza v Mariboru, Pravna fakulteta, Maribor 1999, str [16.] Končan Darko, Jeraj Dušan: Vodnik po osebnih davkih, Pasadena, Ljubljana 2003, str. 9. [17.] Kostanjevec Boris: Nekateri novejši problemi držav članic OECD, Davčnofinančna praksa st. 1/2000. [18.] Kreft Volker: Steuerrecht, schnell erfasst, 3. Auflage, Berlin 2000, str [19.] Malme H.: Youngman J.M.: An International Survey of Taxes on Land and Buildings, Lincoln Institute of Land and policy, OEDC, IAAO 1994, str. 48. [20.] Matos Urška: Kazen za varčne, Mladina, Ljubljana, dne , 5. [21.] Mitrovič Dušan: Ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnin z metodo tržnega vrednotenja, Davčni bilten, Ljubljana 2003, 8-9,

48 [22.] Pavlin Barbara, Nepremičnine ne bodo bolj obremenjene, Gospodarski vestnik, dne , 40. [23.] Pernek Franc: Finančno pravo in javne finance, Univerza v Mariboru, Pravna fakulteta, Maribor, 1999, [23.] Plavšar Nina: Pogodba o prodaji nepremičnine, Seminar za agencije za promet nepremičnin, Ljubljana, [24.] Rant Domen, Nepremičnine ne bodo bolj obdavčene, samo davek se bo pobiral dosledneje, Dnevnik & Svet nepremičnin, Ljubljana, 2003, 38, 8-9. [25.] Škof Bojan: Obdavčitev prometa nepremičnin, Davčni inštitut, Maribor [26.] Škof Bojan: Obdavčitev nepremičnin, Ljubljana 2001, 72-73, 77. [27.] Terra Ben Julie Kalus: A Guide of the European VAT Directives -Commentary on the Value Added Tax of the European Community Volume 1, International Bureau of Fiscal Documentacion, Amsterdam 2002, poglavje 4, 30. [28.] Žibrik Neva: Davčna ureditev prometa z nepremičninami, DNPS, Ljubljana 2004,

49 9 DRUGI VIRI [1.] CPU: Priprave na poslovne izpite za pridobivanje licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja, Ljubljana, [2.] Zakon o davku na promet nepremičnin - ZDPN (Uradni list RS, št.117/06). [3.] Zakon o davku na dodano vrednost ZDDV-UPB1 (Uradni list RS, Št. 103/02 - ZIPRS0203 in 134/03) [4.] Pravilnik o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost - PZDDV (Uradni list RS, št. 17/04). [5.]Zakon o dohodnini - ZDoh (Ur.l.RS, št. 117/06). [6.] Zakon o davkih občanov - ZOO (Uradni list SRS, št. 36/88 in 8/89 ter Uradni list RS, št. 48/90,14/92, 7/93, 18/96-ZDavP in 1/99-ZNIDC). [7.] Zakon o stavbnih zemljiščih - ZSZ (Uradni list SRS št.18/84, 32/85 in 33/89, in Uradni list RS, št. 24/92 in 44/97). [8.] Zakon o graditvi objektov -ZGO (Uradni list RS, št. 110/02 in 47/04). [9.] Zakon o davčnem postopku - ZDavP (Uradni list RS, Št. 18/96, 78/96 - odločba US, 87/97,35/98 - odločba US, 82/98, 91/98,1/99-ZNIDC, 108/99, 37/01 -odločba US in 97/01). [10.] Zakon o davčnem postopku - ZOavP-1 (Uradni list RS, št. 54/04). [11.] Zakon o splošnem upravnem postopku ZUP. [12.] Zakon o davčni službi - ZDS.. in podzakonski predpisi. [13.] Zakon o upravnih sporih ZUS. [14.] Vzorčni sporazum OECD o davkih na dohodek in na premoženje in Komentar OECD k Vzorčnemu sporazumu. [15.] Predpisi s posameznih področij (npr. Slovenski računovodski standard, Stanovanjski zakon, Zakon o kmetijskih zemljiščih, Zakon o dedovanju...). [16.] Davčna uprava RS; [17.] Uredba o načinu zagotavljanja prihodkov občinam iz naslova davka na dodano vrednost pri prometu objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so postavljeni (Uradni list RS, 118/06) -49-

50 10 SEZNAM TABEL Tabela 1: Stopnje davka na dodano vrednost, obračunane pri prometu nepremičnin Tabela 2: Obdavčitev prometa zemljišč in zgradb v DDV v nekaterih državah Tabela 3: Obdavčitev nepremičnin v nekaterih evropskih državah

51 11 Priloge PRILOGA 1: Obrazec napoved za odmero davka na promet nepremičnin in navodila za izpolnjevanje -51-

52 -52-

53 -53-

54 -54-

55 -55-

56 -56-

57 -57-

58 -58-

59 -59-

60 -60-

61 -61-

62 -62-