МАСОВНА ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ У КАТАСТРУ НЕПОКРЕТНОСТИ. Мр Стојанка Бранковић РГЗ ГИЗ/АМБЕРО/ИКОН БЕОГРАД

Size: px

Start display at page:

Download "МАСОВНА ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ У КАТАСТРУ НЕПОКРЕТНОСТИ. Мр Стојанка Бранковић РГЗ ГИЗ/АМБЕРО/ИКОН БЕОГРАД"

Poppy McDowell
6 years ago
Views:

1 МАСОВНА ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ У КАТАСТРУ НЕПОКРЕТНОСТИ Мр Стојанка Бранковић РГЗ ГИЗ/АМБЕРО/ИКОН БЕОГРАД

2 КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ Катастар непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и правима на њима, заснована на начелима: Уписа Обавезности Јавности Поуздања Законитости Првенства Одређености

3 КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ Непокретности које се уписују у КН јесу: Земљиште (катастарске парцеле пољопривредног, шумског грађевинског и другог земљишта), Надземни и подземни грађевински објекти, Посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан, пословни простор, гаража и други) Објекте чине: зграде свих врста, привредни објекти, објекти културе, спорта и рекреације, склоништа и други грађевински објекти

4 МПВН У КАТАСТАРУ НЕПОКРЕТНОСТИ Три основна атрибута сваке непокретности: Положај у простору Упис права на непокретности Вредност непокретности у КН Катастар непокретности Масовна процена

5 Пореско пословање у Републици Србији У Републици Србији процена тржишне вредности непокретности врши се у поступку опорезивања непокретности. Пореско половање у Србији регулисано је следећим законима: Закон о порезима на имовину, Закон о порезима на доходак грађана, Закон о порезу на добит предузећа, Закон о порезима на употребу, држање и ношење добара.

Порез на имовину Закон о порезима на имовину утврђује: да је основица пореза на имовину тржишна вредност непокретности.утврђивање тржишне вредности је, према истом закону, надлежност Пореске управе.

6 Порез на имовину Закон о порезима на имовину утврђује: да је основица пореза на имовину тржишна вредност непокретности.утврђивање тржишне вредности је, према истом закону, надлежност Пореске управе. Према члану 7. Закона о порезу на имовину, основица пореза на имовину код пољопривредног и шумског земљишта (за које се не воде пословне књиге) јесте петоструки износ годишњег катастарског прихода од тог земљишта, према подацима организације надлежне за катастар (Републичког геодетског завода) да је основица пореза на пренос апсолутних права уговорена цена, односно тржишна вредност коју утврђује надлежни порески орган (у случајевима када исти орган оцени да је уговорена цена нижа од тржишне).

7 Порез на имовину Закон о изменама и допунама Закона о порезима на имовину (усвојен маја год) дефинише следеће: Вредност непокретности се утврђује применом одређених елемената (корисне површине, просечне цене квадратног метра) односно просечне цене одговарајућих непокретности у зони у којој се налази непокретност Зоне, сходно Закону, представљају делове територије јединице локалне самоуправе које надлежни орган ЈЛС одлуком одређује према врсти насеља (село, град) и изван насеља.

8 ПРОЦЕНА НЕПОКРЕТНОСТИ У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ Законски оквир Закон о судским вештацима (Службени гласни РС, бр. 44/2010) Уредба о методологији за процену капитала и имовине (Службени гласни РС, бр. 45/2001 и 45/2002) Закон о рачуновоству и ревизији-примена MRS, MSFI,MISR, етички кодекс (Службени гласни РС, бр. 46/2006 и 111/2009) Министарство правде- Решење о именовању судских вештака Регистроване области: економско финансијска, грађевинарство, медицина, машинство, саобраћај, шумарство, пољопривреда - није дефинисана област за проценитеље Нови Регистар судских вештака у години - област грађевинарство/архитектура око 900 вештака

9 ПРОЦЕНА НЕПОКРЕТНОСТИ У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ Удружења проценитеља Удружење Судских Вештака Београда (око 180 чланова) Удружење Судских Вештака Војводине (око 300 чланова) Национално Удружење Проценитеља Србије (око 100 чланова) Удружење проценитеља Србије- недавно основано Међународни стандарди за процену Међународни стандарди за процену вредности ((International Valuation Standards Committee (IVSC), Међународни комитет за стандардизацију процене ) Европски стандарди за процену вредности (European Valuation Standards,- Европска организација удружења проценитеља - TEGoVA)

10 Субјекти тржишне вредности непокретности ТРЖИШНА ВРЕДНОСТ НЕПОКРЕТНОСТИ Министарство финансија и привреде Министарство пољопривреде, шумарства и водопривреде Агенције за промет непокретности Банкарски сектор Судски вештаци Агенти за некретнине Градови и општине

АНАЛИЗА ТРЖИШТА НЕПОКРЕТНОСТИ Пилот пројекти: 2006-2008

2009-2012 " Развој концепта масовне процене вредности

геодетски завод укључује ново поглавље о процени вредности

11 АНАЛИЗА ТРЖИШТА НЕПОКРЕТНОСТИ Пилот пројекти: "Изучавање модерних система процене вредности непокретности " " Развој концепта масовне процене вредности непокретности" Донација Краљевине Шведске - СИДА Републички геодетски завод укључује ново поглавље о процени вредности непокретности у Закон о државном премеру и катастру који је усвојен год.

12 Надлежност Републичког геодетског завода Делокруг Републичког геодетског завода, a сходно члану 10. став 1. тачка 14) Закона о државном премеру и катастру ( Службени гласник РС, бр. 72/09, 18/10, 65/13) обухвата процену и вођење вредности непокретности. Чланом 149. Закона, процена вредности непокретности јесте утврђивање тржишне вредности непокретности уписаних у катастар непокретности. Тржишна вредност непокретности, у смислу овог закона је вредност одређена поступцима и методама масовне процене вредности непокретности.

13 Масовна процена вредности непокретности Масовна процена тржишне вредности непокретности је поступак у коме се обезбеђују подаци о тржишној вредности непокретности за све непокретности једне државе у КН Масовна процена вредности непокретности обухвата: Генералну процену вредности непокретности Одређивање модела процене вредности за различите непокретности Одређивање вредности појединачне непокретности из генералне процене вредности Сарадња РГЗ и локалне самоуправе (градови и општине) у одређивању коначног модела процене вредности непокретности

14 МАСОВНА ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ Масовна процена вредности непокретности, представља процену више непокретности на одређен датум, на основу стандардних процедура и статистичких тестова Појединачна процене вредности непокретности представља процену дате непокретности у датом тренутку Познавање методологије масовне процена вредности непокретности омогућава дефинисање иницијалних вредности у ревизији појединачне процене Познавање појединачне процене вредности омогућава одбрану процењених вредности и процену непокретности за посебне намене, које није лако проценити методама масовне процене вредности ОСНОВНЕ РАЗЛИКЕ ИЗМЕЂУ ПОЈЕДИНАЧНЕ И МАОВНЕ ПРОЦЕНЕ ВРЕДНОАТИ НЕПОКРЕТНОСТИ ЛЕЖЕ У РАЗМЕРИ И КОНТРОЛИ КВАЛИТЕТА

15 СИСТЕМ МАСОВНЕ ПРОЦЕНЕ ВРЕНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ СИСТЕМ МАСОВНЕ ПРОЦЕНЕ Систем за управљањем подацима Систем Анализе купопродаја Систем процене вредности Административни систем Прикупљање података Прикупљање података о купопродајама Приступ упоређења продаја План буџета, времена и рока Унос и ажурирање података Преглед и обрада купопродаја Трошковни приступ Упити, анализе и извештавање Конверзија података Студија односа Доходовни приступ Обавештавања о процени Чување и безбедност података Извештаји о купопродајама Ревизија и уједначавање процене Обрасци,решења, и жалбе

16 СИСТЕМ МАСОВНЕ ПРОЦЕНЕ ВРЕНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ 1. Систем за управљање подацима садржи компоненте за прикупљање, унос, ажурирање, организовање, конверзију и чување и безбедност података о непокретностима и власништву (КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ) 2. Систем анализе купопродаја садржи компоненте за прикупљање података о купопродајама, преглед и обраду купопродаја, студије односа и извештавање о купопродајама 3. Систем процене вредности се састоји од примена трошковне методе, методе упоређења продаја и методе капитализације дохотка у сфери масовне процене вредности. 4. Административни систем се састоји од низа функција и активности, са различитим степенима аутоматизације. Једна од првих функција јесте израда обавештења о процени вредности

17 ДИГИТАЛНИ КАТАСТАРСКИ ПЛАНОВИ АДРЕСНИ РЕГИСТАР КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ БАЗЕ ПОДАТАКА У РГЗ

18 КН web сервис: Knweb СЕРВИСИ РГЗ

19 СЕРВИСИ У РГЗ

20 ГЕОГРАФСКО ИНФОРМАЦИОНИ СИСТЕМ

Сарадња РГЗ и Министарства финансија -Пореска управа 2007

21 Сарадња РГЗ и Министарства финансија -Пореска управа укупно Број трансакција Број трансакција год 2009год 2011год

22 Табеле уговора

23 Табеле продаваца

24 Табеле купаца

25 Табеле непокретности

26 Анализа цена непокретности

27 Подаци о купопродајама непокретности према подацима Пореске Управе

28 МОДЕЛИРАЊЕ ГРУПЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ГРУПА СТАМБЕНЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ПОСЛОВНЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ИНДУСТРИЈСКЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ЗЕМЉИШТА НЕПОКРЕТНОСТИ СПЕЦИФИЧНЕ НАМЕНЕ ПОДГРУПА Кућа Стан Гаража Пословни објекти Пословни простор ( локал, канцеларија) Објекти за индустријску производњу Грађевинско земљиште Обрадиво пољопривредно земљиште Шумско земљиште Остало земљиште ( неплодно,...) Објекти за употребу у пољопривреди Некретнине за искоришћавање минералних сировина Некретнине за производњу електричне енергије Бензинске пумпе Остало

29 ГИС У МОДЕЛИРАЊУ ГРУПЕ НЕПОКРЕТНОСТИ

30 Град Београд Ортофото са геолоцираним купопродајама станова Тржишне зоне за станове Купопродаје пољопривредног земљишта

31 ГИС У МОДЕЛИРАЊУ ГРУПЕ НЕПОКРЕТНОСТИ

ЗЕМЉИШТA Редни број НАЗИВ ОПШТИНЕ УКУПАН БРОЈ

СУБОТИЦА-ГРАД 30786 12635 41 2 ЛЕСКОВАЦ 15119

ЗРЕЊАНИН 26562 10312 39 44 БАЧКА ТОПОЛА 8933 4414

32 ЗЕМЉИШТA Редни број НАЗИВ ОПШТИНЕ УКУПАН БРОЈ ТРАНСАКЦИЈА БРОЈ ТРАНСАКЦИЈА ЗЕМЉИШТЕ % 1 СУБОТИЦА-ГРАД ЛЕСКОВАЦ СМЕДЕРЕВО-ГРАД ЗРЕЊАНИН БАЧКА ТОПОЛА МАЛИ ИЂОШ БЕОГРАД-СТАРИ ГРАД Управни окрузи

33 ПОДАЦИ УПИСАНИ У КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ ГРАД СУБОТИЦА Град Суботица 11 катастарских општина У катастру непокретности уписано је укупно непокретности

34 ТРЖИШТЕ НЕПОКРЕТНОСТИ-ГРАД СУБОТИЦА земљишта 41% стамбене 55% пословне 4%

број трансакција АНАЛИЗА КУПОПРОДАЈНИХ ЦЕНА Број купопродаја пољопривредног земљишта 12 635 Број квалитетних купопродаја за анализу 5 559 (44 %) БРОЈ КУПОПРОДАЈА ПО КАТАСТАРСКИМ ОПШТИНАМА 800 700 600

35 број трансакција АНАЛИЗА КУПОПРОДАЈНИХ ЦЕНА Број купопродаја пољопривредног земљишта Број квалитетних купопродаја за анализу (44 %) БРОЈ КУПОПРОДАЈА ПО КАТАСТАРСКИМ ОПШТИНАМА НАЗИВ КАТАСТАРСКЕ ОПШТИНЕ БРОЈ ТРАНСАКЦИЈА ПО КО ПРОЦЕНАТ ЗАСТУПЉЕНОСТИ У ОДНОСУ НА УКУПАН БРОЈ БАЧКИ ВИНОГРАДИ 141 3% БАЈМОК % БИКОВО 238 4% ЧАНТАВИР % ЂУРЂИН 211 4% ТАВАНКУТ % ЖЕДНИК 400 7% ДОЊИ ГРАД % НОВИ ГРАД 469 8% СТАРИ ГРАД % ПАЛИЋ % укупно:

36 Пољопривредно зем.у пољопривредном атару Пољопривредно зем.у ван градско-грађевинском подручју!!!! Пољопривредно зем.у градско-грађевинском подручју!!!

37 ОБУХВАТ ГЕНЕРАЛНОГ ПРОСТОРНОГ ПЛНА- ГРАД СУБОТИЦА

38 У уговорима је прометовано пољопривредно земљиште!? АНАЛИЗА КУПОПРОДАЈНИХ ЦЕНА

39 АНАЛИЗА КУПОПРОДАЈНИХ ЦЕНА... И ВРЕДНОСНЕ ЗОНЕ БРОЈ ТРАНСАКЦИЈА ПО КАТАСТАРСКИМ КУЛТУРАМА ЗА ПЕРИОД Њива % Ливада 71 2% Пашњак 43 1% Воћњак 51 2% Виноград 230 7% Неплодно и остало земљиште 23 1% распон цена [АР] проценат заступљености кумулативни % % 9% % 19% % 27% % 46% % 58% % 71% % 79% % 84% % 90% % 100%

40 АНАЛИЗА КУПОПРОДАЈНИХ ЦЕНА границе цена вредносни ниво разлика вредносних нивоа % % % % % %

41 СТРУКТУРА ПРОЦЕСА МПВН

42 ЦИЉ И СВРХА СИСТЕМА МАСОВНЕ ПРОЦЕНЕ Републички геодетски завода успоставља: Функционално решење за масовну процену вредности непокретности и сарадњу са јединицама локалне самоуправе Транспарентни регистар купопродајних цена који нуди податке о тржишту непокретности Методологију и моделе за масовну процену вредности свих непокретности уписаних у КН Правну регулативу која подржава масовну процену вредности непокретности на основу тржишних информација Институционалну сарадње државних органа

43 ЦИЉ И СВРХА СИСТЕМА МАСОВНЕ ПРОЦЕНЕ ЦИЉ ТРЖИШНА ВРЕДНОСТ СВИХ НЕПОКРЕТНОСТИ У РЕГИСТРУ НЕПОКРЕТНОСТИ УЗ ПРИМЕНУ МЕЂУНАРОДНИХ И НАЦИОНАЛНИХ СТАНДАРДА СВРХА 1. Држава: Објективан порез на непокретности 2. Банке: Обезбеђење хипотекарних кредита и ризика 3. Инвеститори: Информације овредности непокретности иреалном тржишту 4. Градови/Општине: Имовинско стање становника за различите потребе, економска анализа за просторно планирање, масовни поступци код откупа земљишта(пројекти експропријације) и комасације, висина државних такси везане за непокретности, продајадржавне имовине 5. Грађани/власници: Информације о вредности непокретности на различитим подручјима(продаја, откуп, закуп) ТРАНСПАРЕНТНОСТ И СТАБИЛНОСТ ТРЖИШТА НЕПОКРЕТНОСТИ

44 ЗАКЉУЧНА РАЗМАТРАЊА Очекивани ефекти развоја система МПВН су: Унапређење транспарентности тржишта непокретности Подршка инвестицијама и директним страним улагањима Подршка кредитним институцијама и осигуравајућим друштвима Подршка фискалној политици и економском развоју друштва и државе

ОДЛУКУ О УТВРЂИВАЊУ ПРОСЕЧНИХ ЦЕНА КВАДРАТНОГ МЕТРА НЕПОКРЕТНОСТИ ЗА УТВРЂИВАЊЕ ПОРЕЗА НА ИМОВИНУ ЗА 2018

ОДЛУКУ О УТВРЂИВАЊУ ПРОСЕЧНИХ ЦЕНА КВАДРАТНОГ МЕТРА НЕПОКРЕТНОСТИ ЗА УТВРЂИВАЊЕ ПОРЕЗА НА ИМОВИНУ ЗА 2018 На основу чл.6, 6а и 7. Закона о порезима на имовину (Сл. Гласник РС'', бр. 26/01, 45/02, 80/02, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10, 24/11, 78/11, 57/12-УС и 47/13 и 68/14-др.закон), члана 6. и 11. Закона о финансирању