Mitja Čeh MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI. Diplomsko delo

Transcription

1 UNIVERZA V MARIBORU FAKULTETA ZA GRADBENIŠTVO EKONOMSKO POSLOVNA FAKULTETA Mitja Čeh MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI Diplomsko delo Maribor, 2014

2 I Diplomsko delo univerzitetnega študijskega programa MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI Študent: MITJA ČEH Študijski program: univerzitetni, Gospodarsko inženirstvo Smer: gradbeništvo Mentor: izr.prof.dr. IGOR PŠUNDER Mentor: red.prof.dr. POLONA TOMINC Maribor, 2014

3 II

4 III ZAHVALA Zahvaljujem se mentorjema izr.prof.dr. Igorju Pšundru in prof.dr. Poloni Tominc za podporo in vodenje pri izdelavi diplomske naloge. Posebna zahvala tudi staršema, ki sta mi omogočila študij ter prijateljem, ki so mi stali ob strani tekom študija.

5 IV MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI Ključne besede: Ocenjevanje vrednosti nepremičnin, množično vrednotenje nepremičnin, generalno vrednotenje nepremičnin, modeli vrednotenja nepremičnin, posplošena tržna vrednost, percepcija vrednosti, trg nepremičnin UDK: 332.6/.7(043.2) Povzetek Slovenija je po vzoru nekaterih drugih evropskih držav uvedla sistematizirano obdelavo podatkov o vrednosti nepremičnin. Za vsako nepremičnino je bila ocenjena posplošena tržna vrednost, ki je na podlagi množičnih podatkov izračunana aproksimacija tržne vrednosti nepremičnin. Diplomsko delo obravnava množično vrednotenje nepremičnin, s posebno pozornostjo na generalnem vrednotenju nepremičnin, katerega glavni rezultat so modeli vrednotenja nepremičnin za posamezne vrste nepremičnin. V prvem delu so predstavljene značilnosti sistema množičnega vrednotenja nepremičnin, s poudarkom na postopku oblikovanja modelov vrednotenja nepremičnin. V drugem delu diplomskega dela podajamo rezultate raziskave katere namen je bil ugotoviti percepcijo posplošene tržne vrednosti iz sistema množičnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin, med udeleženci nepremičninskega trga. Pri tem nas je zanimalo tudi, kakšen vpliv na trg, udeleženci nepremičninskega trga pripisujejo posplošeni tržni vrednosti ter do kakšne mere lahko posplošena tržna vrednost nadomesti individualno ocenjevanje vrednosti nepremičnin.

6 V MASS APPRAISAL OF REAL PROPERTY IN SLOVENIA Key words: Real Property Appraisal, Mass Appraisal, General Real Estate Appraisal, Generalised Market Value, Value Perception, Real Estate Market UDK: 332.6/.7(043.2) Abstract Like some other European countries, Slovenia has introduced systematised data processing of the real property value. For each property, the generalised market value has been appraised, which is, based on the mass data, the computed approximation of the real property market value. Thesis describes the general real estate valuation which primarily results in mass valuation models. The focus is on general real estate valuation procedure. The first section presents the characteristics of the system of mass valuation of real estate with an emphasis on process property modeling. In the second part of the thesis we present research with purpose to establish the perception of the generalised market value obtained from the real property mass appraisal system among the participants in the real estate market, especially what influence is attributed by the participants to the generalised market value and to what extent can the generalised market value substitute the individual appraisal of property value.

7 VI KAZALO 1 UVOD Vsebina diplomskega dela Namen in cilji diplomskega dela DAVEK NA NEPREMIČNINE Splošno o davku na nepremičnine Razlogi za uvedbo davka na nepremičnine Prednosti in slabosti uvedbe davka na nepremičnine Slovenski nepremičninski trg v luči statistike Prikaz ureditve davka na nepremičnine v nekaterih državah znotraj EU MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN Razvoj množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji Teoretična podlaga množičnega vrednotenja Proces množičnega vrednotenja Uporaba sistema množičnega vrednotenja nepremičnin GENERALNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN Opredelitev modelov vrednotenja Priprava podatkov Oblikovanje skupin istovrstnih nepremičnin Izbor načina ocenjevanja vrednosti Definiranje matematičnega modela Določitev oblike modelov Umerjanje modelov vrednotenja Oblikovanje cenovnih območij Časovna prilagoditev transakcij Coniranje in določanje vrednostnih ravni Gradnja relacijskih tabel Testiranje kakovosti modelov vrednotenja Poizkusni izračun vrednosti Obveščanje lastnikov o vrednostih njihovih nepremičnin Reševanje pripomb in predlogov... 41

8 VII Pregled dejanskega stanja Določitev letnih indeksov vrednosti PRIPIS VREDNOSTI POSPLOŠENA TRŽNA VREDNOST PRAKTIČEN PRIMER IZRAČUNA POSPLOŠENE TRŽNE VREDNOSTI NEPREMIČNIN ZA PRIMER ENOSTANOVANJSKE DRUŽINSKE HIŠE Določitev vrednostne cone in vrednostne ravni Določitev prilagojenega leta gradnje Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele Določitev točk in faktorjev za lastnosti dela stavbe, za material nosilne konstrukcije in razmerje površin Odčitek vrednosti za zemljišče iz vrednostne tabele Odčitek faktorja za oddaljenost od linijskih objektov Končni izračun Sklepna misel RAZISKAVA Namen raziskave Metode dela Zbiranje podatkov Predstavitev rezultatov Ozaveščenost anketirancev glede razlike med posplošeno tržno vrednostjo in tržno vrednostjo nepremičnin Vpliv informacije o posplošeni tržni vrednosti na preglednost trga nepremičnin Mnenje o ocenjeni posplošeni tržni vrednosti Pričakovani vpliv uvedbe davka na nepremičnine na spreminjanje cen nepremičnin Uporaba posplošene tržne vrednosti glede na namen uporabe Uporaba posplošene tržne vrednosti za različne tipe nepremičnin Sklepna misel ZAKLJUČEK LITERATURA IN VIRI PRILOGE... 86

9 VIII A Seznam slik B Seznam tabel C Naslov študenta D Kratek življenjepis... 88

10 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 1 1 UVOD 1.1 Vsebina diplomskega dela Diplomsko delo posega na področje enega izmed najstarejših davčnih prihodkov to je davek na nepremičnine, vendar ključna vsebina dela ne temelji zgolj na spoznavanju tovrstnega davka in njegove vsebine ter posledic, ki jih bo uvedba davka prinesla. Ključni del diplomske naloge temelji na predstavitvi instrumentov, ki zagotavljajo pogoje, da se lahko vsaki nepremičnini, ki je vpisana v register nepremičnin odmeri davek na nepremičnino. Rezultat teh instrumentov in različnih orodij je posplošena tržna vrednost. Centralno-in vzhodno-evropske države so v devetdesetih letih prejšnjega stoletja doživele korenite institucionalne in strukturne spremembe z namenom vzpostavljanja tržnega gospodarstva. V času gospodarske transformacije so se te države orientirale zlasti na cenovno in tržno liberalizacijo, menjalne reforme, različne privatizacijske programe in konkurenčnost (Kasman S., Kasman A. &Duygu A. 2010). Pregleden nepremičninski trg sodi med temeljne značilnosti razvitih držav, zagotovljen pa je lahko le, če so podatki o njem javno dostopni. Pravni red oziroma dostopnost podatkov na tem področju se po posameznih državah močno razlikuje. Nekatere severnoevropske države (Danska, Nizozemska, Švedska, Finska) in baltske države (Litva, Latvija, Estonija) omogočajo javni dostop do podatkov o realiziranih prodajah nepremičnin in najemninah vsem državljanom (Mitrović 2010). Podatki o primerljivih transakcijah bistveno vplivajo na preglednost nepremičninskega trga, predstavljajo pomemben prispevek k enakomernemu informiranju udeležencev nepremičninskega trga, obenem pa se lahko uporabijo za nadaljnje statistične obdelave in za namene obdavčenja. V manj zahtevnih nepremičninskih transakcijah bi lahko podatek o posplošeni tržni vrednosti predstavljal celo argument pri transakcijski ceni nepremičnine, s čimer bi se zmanjšale potrebe po individualni ocenitvi vrednosti.

11 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 2 Slovenija že nekaj let vpeljuje projekt množičnega vrednotenja nepremičnin, katerega namen je vsaki nepremičnini oceniti t.i. posplošeno tržno vrednost, ki bo tudi osnova za obdavčenje. Davek na nepremičnine pa že uporabljajo nekatere druge evropske države (npr. Avstrija, Danska, Latvija, Nizozemska, Švedska). Primerjavo oziroma prikaz ureditve davka na nepremičnine v drugih pravnih sistemih podajamo v posebnem poglavju. V Sloveniji bo obdavčitev temeljila na posplošeni tržni vrednosti. Posplošena tržna vrednost je vrednost, ocenjena v procesu množičnega vrednotenja in predstavlja približek tržne vrednosti nepremičnine. Ta je določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin. Metode množičnega vrednotenja so statistične in druge analitične metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin, ki z upoštevanjem standardov ocenjevanja nepremičnin in meril kakovosti množičnega vrednotenja omogočajo z modeli vrednotenja sistematično in poenoteno določitev vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen dan. Na podlagi izdelanega modela množičnega vrednotenja je Geodetska uprava Republike Slovenije že izdelala poskusno vrednotenje in v jeseni 2010 lastnikom nepremičnin poslala obvestila, na katerih je bilo podatkov (Petek 2010). S tem je lastnike obvestila o posplošeni tržni vrednosti njihovih nepremičnin in ključnih parametrih, potrebnih za njeno določitev. V medijih je bil podatek o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin relativno slabo sprejet. Razlog lahko iščemo v tem, da je nepremičninske davke izredno težko uzakoniti, ker so tako politično nepopularni. Eden od razlogov je potrebno iskati v tem, da tedavkeobčutijo vsidržavljani, druge razloge je pa mogoče iskati v tem, da so lastniki nepremičnin zelo močna volilna skupina (Muller, Almy &Engelshalk 2010). Erjavec in Poler Kovačič (2011) ugotavljata, da so analizirani slovenski mediji (v raziskavo je bilo vključenih 5 dnevnikov z največjo naklado) v 58,8% izražali negativno stališče do poskusnega izračuna posplošene tržne vrednosti, 29,4 % člankov v analiziranih tiskanih medijih je izražalo nevtralno stališče in le 11,8 % člankov je bilo pozitivno naravnanih. Kljub negativnemu odzivu medijev je strokovna javnost ocenila, da predstavlja izračunana posplošena tržna vrednost pri zelo likvidnih nepremičninah (npr. pri stanovanjih ali pisarniških prostorih) dovolj verodostojno informacijo o vrednosti nepremičnine.

12 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 3 Neenotno mnenje različnih javnosti o posplošeni tržni vrednosti in možnostih njene uporabe je navedlo na celovito raziskavo dojemanja posplošene tržne vrednosti med strokovno in laično javnostjo. Ključni izsledki raziskave so predstavljeni v zadnjem delu diplomske naloge. 1.2 Namen in cilji diplomskega dela Diplomska naloga je razdeljena na dva dela, in sicer teoretični ter empirični del, pri čemer je prvi del razdeljen na dva sklopa. V uvodnem delu naloge je cilj predstaviti in spoznati značilnosti in razloge za uvedbo davka na nepremičnine ter prednosti in slabosti uvedbe davka na nepremičnine. V grobem smo želeli posebej predstaviti»slovenski nepremičninski portfelj«, da dobimo predstavo o tem, s kakšnim obsegom predmeta obdavčenja se sploh soočamo. V tem delu smo prikazali nekatere statistične podatke o številu nepremičnin na slovenskem nepremičninskem trgu. V osrednjem delu naloge bomo predstavili množično vrednotenje nepremičnin, pri čemer smo pomembno vlogo posvetili generalnemu vrednotenju. Ker je v procesu ocenjevanja nepremičnin zelo pomemben namen vrednotenja, bomo posvetili posebno pozornost področjem, za katere bo rezultat množičnega vrednotenja (t.j. posplošena tržna vrednost) primerna. V tem delu naloga zajema natančno predstavitev postopkov oziroma metod dela, s pomočjo katerih se določi (oceni oziroma izračuna) posplošena tržna vrednost torej postopke generalnega vrednotenja nepremičnin. Ob koncu tega dela, kjer smo večinoma spoznali teoretične podlage, smo dodali še praktičen primer izračuna posplošene tržne vrednosti na primeru enostanovanjske družinske hiše s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem. V tretjem in hkrati zadnjem delu naloge, smo želeli s pomočjo ankete ugotoviti percepcijo posplošene tržne vrednosti iz sistema množičnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin med udeleženci nepremičninskega trga, predvsem kakšen vpliv na trg udeleženci nepremičninskega trga pripisujejo posplošeni tržni vrednosti ter do kakšne mere lahko posplošena tržna vrednost nadomesti individualno ocenjevanje vrednosti nepremičnin.

13 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 4 2 DAVEK NA NEPREMIČNINE Davki na nepremičnine predstavljajo enega najstarejših davčnih prihodkov. Ker ga je enostavno uvesti in izvajati (nepremičnina je vidna, z nespremenljivo lokacijo itd.), so ga poznale že stare kulture. Davek je bil pogosto vezan na značilnosti nepremičnine in je v lokalnih skupnostih praviloma predstavljal glavni davčni vir. Z razvojem obdavčitve premoženja se je ponekod davek na nepremičnine vključil v generalno obdavčitev premoženja, danes pa države praviloma to vrsto obdavčitve obravnavajo spet ločeno. Na področju obdavčitve nepremičnin govorimo o dveh, po namenu različnih sistemih, in sicer; sistem obdavčitve prenosa lastništva oziroma pridobitve lastništva na nepremičnini sistem obdavčitve posedovanja nepremičnin. V prvo skupino se uvrščajo davek na promet nepremičnin oziroma davek na dodano vrednost, davek na dediščino in darila, v to skupino pa lahko uvrstimo tudi dohodnino od dobička iz kapitala ter davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča. Ker je diplomsko delo namenjeno predstavitvi predvsem davka na nepremičnine, prve skupine davkov v nalogi nismo podrobno obravnavali. V nadaljevanju se osredotočamo predvsem na drugo skupino davkov, torej na davke iz naslova posedovanja nepremičnin. Trenutno področje obdavčitve posedovanja nepremičnin je v Sloveniji opredeljeno z Zakonom o davkih občanov, s katerimi se odmerjajo naslednji davki; davek od premoženja fizičnih oseb gre za pravi premoženjski davek na nepremičnine, saj davčno osnovo predstavlja vrednost nepremičnin, stopnje pa so progresivne, kar pomeni, da je premoženje večje vrednosti bolj obdavčeno. Njegova pomanjkljivost je, da ureja samo obdavčitev fizičnih oseb in da se omejuje le na določene vrste nepremičnin, le na nekatere vrste stavb. Poleg tega je slabost tega sistema, da določitev predmeta obdavčitve sloni na prijavi zavezanca, način določanja vrednosti pa je zelo administrativen in brez povezave z realnimi ekonomskimi vrednostmi nepremičnin.

14 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 5 nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča to dajatev urejajo predpisi s področja upravljanja s prostorom. ZGO 1 1 določa, da se nadomestilo plačuje za zazidana in nezazidana stavbna zemljišča. Območja, za katere se plačuje nadomestilo in višino nadomestila določi občina. Nadomestilo za uporabo nezazidanega stavbnega zemljišča 2 se plačuje od celotne površine nezazidanega stavbnega zemljišča, nadomestilo za uporabo zazidanega stavbnega zemljišča pa se plačuje od stanovanjske površine 3 (t.j. uporabne površine) oziroma poslovne površine stavbe 4. Vsebinsko gledano je problem nadomestila, da se z njim obdavčuje samo določene vrste nepremičnin, torej stavbna zemljišča in stavbe oziroma dele stavb. Problem te dajatve je tudi, da je način določanja njene višine zelo arbitraren, brez urejenih pravil, kar ima za posledico zelo proste roke občin pri odmeri te dajatve. Problem je tudi, da dajatev sloni na občinskih evidencah o nepremičninah in zavezancih, ki so praviloma slabe kakovost in nepopolne. ter pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest gre za tipičen primer nepremičninske dajatve, saj je tako po svoji vsebini kot namenu zelo podobna davku na nepremičnine. Pristojbina je direkten namenski prihodek proračuna lokalnih skupnosti. Prihodki od pristojbine so namenjeni kritju stroškov vzdrževanja gozdnih cest kot dela občinske cestne infrastrukture. Plačujejo jo lastniki gozdov (fizične in pravne osebe) na območjih, ki so po podatkih zavoda za gozdove odprta z gozdnimi cestami. Osnova za odmero pristojbine je katastrski dohodek zemljišč, stopnja pa znaša 14,70 % osnove, razen za sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS, za katerega je stopnja višja in sicer 20 %. Edina, vendar pomembna razlika med pravim zemljiškim davkom in pristojbino je odmerna osnova. Davek se praviloma odmerja od vrednosti zemljišča, pristojbina pa je odmerjena od katastrskega dohodka kot potencialnega letnega dohodka, ki je odvisen od dejanske rabe zemljišča. 1 Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 110/2002) s spremembami in dopolnitvami 2 Nezazidano stavbno zemljišče je zemljiška parcela, ki je s prostorskim izvedbenim aktom namenjena za graditev objektov oziroma zemljiška parcela, za katero je že izdano predpisano dovoljenje (npr. gradbeno dovoljenje) in se še ni začelo z gradnjo. 3 Stanovanjska površina je čista tlorisna površina sob, predsobe, hodnikov v stanovanju, kuhinje, kopalnice, shrambe in drugih zaprtih prostorov ter čista tlorisna površina garaže za osebne avtomobile. 4 Poslovna površina je čista tlorisna površina poslovnega prostora in vseh prostorov, ki so funkcionalno povezani s poslovnim prostorom

15 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 6 Po zakonu o financiranju občin vse tri navedene dajatve pripadajo občinam v Republiki Sloveniji kot njihov izvirni prihodek. Uvedba davka na nepremičnine pa bo zamenjala vse tri vrste omenjenih dajatev zato posebno pozornost posvečamo v diplomskem delu prav davku na nepremičnine. Omeniti pa velja tudi, da je bil v okviru varčevalnih ukrepov vlade v letu 2012 z Zakonom o uravnoteženju javnih financ 5 med ostalimi ukrepi fiskalne politike uveden tudi še en novi davek, ki se prav tako nanaša na posedovanje nepremičnin, in sicer; davek na nepremično premoženje večje vrednosti - je obdavčil lastnike nepremičnin, ki niso namenjene poslovni ali industrijski rabi ali pa za javne namene. Zadeva lastnike nepremičnin, katerih skupna vrednost znaša najmanj eurov. Davek se izvede kot začasni protikrizni ukrep le za leta 2012, 2013 in Davčna osnova je seštevek posplošene tržne vrednosti nepremičnin v lasti istega lastnika. Davčna stopnja je odvisna od skupne vrednosti nepremičnega premoženja posameznega lastnika in znaša 0,50 % za vrednosti med eurov do vključno eurov (za stanovanjske nepremičnine v tem intervalu je davčna stopnja 0,25 %). Kadar skupna vrednost nepremičnega premoženja presega vrednost eurov pa znaša davčna stopnja 1 % (oziroma 0,50 % za stanovanjske nepremičnine). Za razliko od treh osnovnih omenjenih davkov (davek na premoženje fizičnih oseb, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ter pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest), ki pripadajo lokalnim skupnosti (torej občinam) pa davek na nepremično premoženje večje vrednosti v celoti pripada proračunu Republike Slovenije. 2.1 Splošno o davku na nepremičnine V nadaljevanju bomo predstavili osnovne značilnosti predvidenega davka na nepremičnine v Sloveniji. Značilnosti so povzete po predlogu Zakona o davku na nepremičnine, ki je bil objavljen junija Naj poudarimo, da gre za konceptualno predstavitev značilnosti omenjenega davka. 5 Uradni list RS, št. 40/2012

16 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 7 Prihodki od davka na nepremičnine se porazdelijo enakomerno na prihodke občin in države (vsaki torej pripada 50 % davčnih prihodkov). Zagotavljanje prihodkov države gre za pokrivanje dela stroškov evidentiranja in vrednotenja nepremičnin ter drugih aktivnosti za vzdrževanje potrebne infrastrukture. Prihodki so določeni od davčne osnove (torej ocenjene posplošene tržne vrednosti) glede na predpisane davčne stopnje. Vsaka občina pa ima možnost predpisano davčno stopnjo povečati ali zmanjšati za največ 50 %. Povečanje ali zmanjšanje predpisane davčne stopnje pa vpliva samo na del davčnih prihodkov, ki pripadajo posamezni občini. Davek na nepremičnine je zaradi fizičnih in ekonomskih značilnosti nepremičnin ter njihove neposredne povezave z različnimi storitvami lokalnega okolja, zelo primeren kot fiskalni vir in kot tak uveljavljen v veliko državah. Preko financiranja delovanja lokalne ravni se namreč povečuje obseg, kakovost in vrednost lokalnih storitev, s tem pa se povečuje tudi vrednost nepremičnin, kar povečuje sprejemljivost tovrstne obdavčitve pri zavezancih za plačilo davka. Predmet obdavčitve bodo vse nepremičnine na območju RS, ki bodo evidentirane v registru nepremičnin 6 (REN). Dodatno se kot predmet obdavčitve določijo tudi nepremičnine, ki niso evidentirane v REN, vendar izpolnjujejo pogoje za to, da bi morale biti evidentirane. Pri odmeri davka se bo upoštevalo stanje nepremičnin v REN na dan 1. januarja leta za katerega se davek odmerja. Zavezanci za plačilo davka na nepremičnine so osebe (fizična ali pravna), ki so kot lastniki nepremičnin zavedeni v registru nepremičnin. V primeru solastništva pravic na nepremičnin je davčni zavezanec vsak solastnik sorazmerno s svojim lastniškim deležem. Kot davčna osnova za odmero davka se šteje izračunana posplošena tržna vrednost nepremičnin. Metodologijo podrobneje predstavljamo v nadaljevanju diplomskega dela. Glede na predlog Zakona o davku na nepremičnine lahko posplošena tržna vrednost glede na dejanske realizirane cene odstopa največ za ± 20 %. Višina davčne osnove znaša 100 % ocenjene posplošene tržne vrednosti. Izjema so stanovanjske nepremičnine v letu 2014 in 6 Register nepremičnin je evidenca, ki vsebuje podatke o vseh nepremičninah v Sloveniji in odraža dejansko stanje v naravi. V registru nepremičnin so zbrani podatki o: zemljiščih (evidentiranih v zemljiškem katastru), stavbah in delih stavb (evidentiranih v katastru stavb), lastnikih ter vseh ostalih nepremičninah, ki še niso evidentirane v zemljiškem katastru in katastru stavb

17 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji Za leto 2014 je višina davčne osnove predpisana na 80 % posplošene tržne vrednosti, v letu 2015 pa na 90 % posplošene tržne vrednosti. Davčne stopnje so predpisane glede na rabo, kot je določena nepremičninam v registru nepremičnin. Za stavbe in dele stavb se upošteva dejanska raba, za zemljišča pa njihova namenska raba. Torej davek se plačuje glede na vrsto nepremičnine in je odvisen od naslednjih davčnih stopenj: 1. za stavbe in dele stavb s pripadajočimi zemljišči 0,15 % za rezidenčno stanovanjsko rabo 7 0,50 % za nerezidenčno stanovanjsko rabo 8 0,75 % za poslovno in industrijsko rabo (razen energetske nepremičnine) 0,40 % za energetske nepremičnine 0,30 % za kmetijske stavbe 0,50 % za druge stavbe 2. za zemljišča 0,15% za kmetijska zemljišča 0,07 % za gozdna zemljišča 0,75 % za zemljišča za poslovno in industrijsko rabo 0,40 % za zemljišča za namene energetike 0,50 % za zemljišča za gradnjo stavb 9 0,50 % za ostala zemljišča 0,15 % za zemljišča za stanovanjsko rabo (funkcionalna zemljišča) 7 Za rezidenčno stanovanjsko rabo se šteje nepremičnina katere zavezanec ima v njej prijavljeno stalno prebivališče oziroma zavezanec, ki ni drževljan Republike Slovenije, stalno ali začasno prebivališče. Za rezidenčno nepremičnino se šteje tudi nepremičnina, če je v evidenci trga nepremičnin, vsaj 6 mesecev zavedeno, da gre za nepremičnino, ki je oddana v neprofitni najem ali najem na. 8 in 9 Naknadno je vlada obravnavala predloge sprememb zakona o davku na nepremičnine, ki jih je predlagal vladni svet. Dne sta bila sprejeta dva popravka. Prvi popravek se nanaša na poenotenje davčnih stopenj rezidenčnih in nerezidenčnih stanovanjskih nepremičnin. Obe vrsti stanovanjskih nepremičnin bosta obdavčeni po stopnji 0,15 %. Drugi popravek se nanaša na obdavčenje zemljišč za gradnjo stavb. Pri tem segmentu sicer davčna stopnja ostaja 0,50 %, spremeni pa se način vrednotenja. Začasno bodo ta zemljišča vrednotena kot nezazidana stavbna zemljišča, kar bo imelo za posledico nižjo vrednost zemljišč s tem pa tudi nižji davek. Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o davku na nepremičnine še ni objavljen.

18 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 9 V primeru nelegalnih gradenj se osnovne davčne stopnje povečajo. V primeru rezidenčnih stanovanjskih objektov se davčna stopnja poveča na 0,50 % davčne osnove. Za vse druge objekte pa se davčne stopnje glede na vrsto nepremičnin, povečajo za trikratno vrednost. Načelno izhodišče zakona o davku na nepremičnine je, da so z davkom obdavčene vse nepremičnine, kar omogoča ohranitev relativno nizke davčne stopnje na posamezno nepremičnino. Kljub temu pa mednarodne primerjave kažejo, da so nepremičnine, ki se uporabljajo predvsem v javne namene in za namene mednarodnih subjektov, oproščene davka. Slovenska zakonodaja predvideva oprostitev plačila davka naslednjim nepremičninam; v lasti tujih držav in ki jih te uporabljajo za namene diplomatskega predstavništva ali konzulata v lasti mednarodnih organizacij ali predstavništev mednarodnih organizacij v lasti institucij EU v lasti humanitarnih organizacij za nepremičnine, ki so opredeljene kot javno dobro kulturni spomeniki sakralni objekti varovalni gozdovi, gozdni rezervati in gozdovi s posebnim namenom neplodna zemljišča 2.2 Razlogi za uvedbo davka na nepremičnine Obstoječi sistem obračunavanja dajatev od premoženja oziroma nepremičnin je zastarel, neenoten, nekonsistenten, nepregleden in neprilagojen novim ekonomskim razmeram, kar lahko privede do neenakopravne obravnave istovrstnih nepremičnin glede na njihov lastniški in ekonomski status. Glavni problem obstoječega sistema so različno določanje zavezancev za plačilo, neenotni načini določanja davčne osnove, veliko število različnih, pogosto med seboj nepovezanih izjem in olajšav ter nepopolnost nepremičninskih evidenc. Neenotnost se kaže že pri določanju predmeta obdavčitve. Z davkom od premoženja so obdavčene stavbe, deli stavb, stanovanja in garaže. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča se obračunava za nezazidana stavbna zemljišča in od uporabne površine stanovanjskih in poslovnih stavb in to na območjih, ki so komunalno urejena. Davek na

19 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 10 nepremično premoženje večje vrednosti pa plačujejo lastniki nepremičnin nad določeno vrednostjo. Teoretično lahko torej prihaja do večkratne istovrstne obdavčitve (v praksi je takih pojavov relativno malo). Obstoječi sistem torej ne pozna enotne obdavčitve. Najočitnejša neenotnost med obstoječimi dajatvami obstaja v določanju davčne osnove. Davčna osnova pri davku na premoženje je vrednost stavbe ali dela stavbe, ki je ugotovljena s pomočjo tako imenovanega točkovalnega sistema. Posamezni nepremičnini se v skladu z enotno metodologijo ugotavljanja vrednosti stanovanj pripiše določeno število točk. Višino točke določa vsaka občina posebej. Še bolj so občine samostojne pri določanju nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, za katerega lahko same določajo kriterije, načine izračuna in njegovo višino. Osnova za izračun pristojbine za vzdrževanje gozdnih cest pa se praviloma odmeri glede na katastrski dohodek zemljišča. Še najbolj pravično določitev davčne osnove uvaja davek na nepremično premoženje večjih vrednosti, saj se opira na izračunano posplošeno tržno vrednost (določena skladno s pravili o množičnem vrednotenju nepremičnin). Z uvedbo davka na nepremičnine želi država doseči vzpostavitev celovitega, enotnega, enakopravnega, pravičnega in preglednega sistema obdavčitve nepremičnin, ki bo predvsem služil kot primeren vir financiranja javnih storitev in dobrin na lokalni ravni. To bo doseženo s celovitejšim zajemom vseh nepremičnin v obdavčitev na podlagi registra nepremičnin ter z enotno metodologijo določanja davčne osnove na ravni celotne države, kar je mogoče navesti kot bistvene prednosti novega sistema. Glavna razloga uvedbe davka na nepremičnine sta torej; poenotenje sistema obdavčitve nepremičnin z obdavčitvijo vseh nepremičnin (ne glede na rabo in vrsto lastništva) ter razumno povečanje prihodkov iz tega vira, kar bo prispevalo k stabilnejšemu in izdatnejšemu samofinanciranju občin ter delnemu financiranju države. 2.3 Prednosti in slabosti uvedbe davka na nepremičnine Davek na nepremičnine ima vrsto gospodarskih, razvojnih in socialnih učinkov. Odvisni so od tega, kako se v izhodišču oblikuje, poudari ter predstavi namen tega davka (kot proračunski vir, kot instrument zemljišče politike ali kot devolucija centralne oblasti).

20 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 11 Glede na to se lahko davek na nepremičnine razpozna in družbeno sprejme kot pravičen in učinkovit način zajemanja sredstev ali pa kot neželen javnofinančni vir (Režek 2004). Vseh denarnih prednosti in slabosti, ki jih bo povzročila uvedba tržno vrednotenega davka na nepremičnine, ni mogoče ovrednotiti. Vendar bodo prednosti dolgoročno prevladale nad slabostmi davčne reforme (Netzer & Lavrač 1996). Nov, pravičen in učinkovit davek na nepremičnine bo bistveno izboljšal delovanje trga nepremičnin in lokalnih skupnosti v Sloveniji. Prednosti 10 zagotovitev enakovrednega, preglednega, primerljivega, stalnega ter zanesljivega davčnega vira občinam, državi pa ustrezni sorazmerni del. Ocenjuje se, da bo uvedba davka na nepremičnine imela za posledico povečanje prihodkov državnega proračuna v višini 240 MIO evrov, medtem, ko bodo prihodki občinskih proračunov na ravni vseh občin višji za približno 40 MIO evrov (pri tem pa je potrebno upoštevati še dejstvo, da bo končni obseg prihodka posamezne občine odvisen od določitve glede davčnih stopenj morebitna povečanja ali znižanja) skupni prihodki iz naslova davka na nepremičnine bodo okoli dvakrat višji od dosedanjih prihodkov iz dajatev, vezanih na nepremičnine. Ocenjuje se, da se bodo prihodki iz sedanjih približno 193 MIO evrov povišali na okoli 467 MIO evrov. Pri tem bo imelo največji vpliv obdavčenje stanovanjskih nepremičnin (v povprečju za več kot trikrat), kar pa je posledica predvsem zajetja večjega števila tovrstnih nepremičnin. Prihodki iz obdavčitve poslovnih in industrijskih nepremičnin bodo višji za približno 13 %. lokalne skupnosti bodo razbremenjene vrste administrativnih bremen. Podatki o nepremičninah, zavezancih za plačilo davka ter za pripis ustrezne davčne stopnje (oziroma olajšav), bodo lokalne skupnosti pridobivale izključno iz enovite javne evidence o nepremičninah - registra nepremičnin. Občine bodo tako imele sedaj le obveznost določitve davčnih stopenj za svoja območja, davčni organ pa bo odmerjal davek v avtomatiziranem postopku. 10 Predlog Zakona o davku na nepremičnine, junij 2013 (EVA: )

21 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 12 zavezanci za plačilo davka na nepremičnine bodo razbremenjeni obveznosti prijave ali poročanja podatkov za potrebe davka davčnemu organu. Obveznosti, ki bodo sicer ostale zavezancem je določena z Zakonom o evidentiranju nepremičnin. Ta namreč zavezuje lastnike nepremičnin, da morajo tekoče posodabljati podatke o nepremičninah, ki se vodijo v registru. Poenotenje davčne stopnje na ravni celotne države. Ta vpliv sicer ne bo enak za vse nepremičnine, saj bo uvedba imela za posledico, da se bo višina davka na posamezno nepremičnino lahko povišala ali znižala, saj so danes efektivne davčne stopnje med občinami zelo različne. V vsakem primeru, pa naj davek ne bi bil tako visok, da bi bistveno posegel v ekonomski položaj zavezanca. Posredni vpliv lastnikov nepremičnin k skrbnejšemu in racionalnejšemu gospodarjenju z nepremičninami. Zaradi negospodarne izrabe nepremičnin bodo lastniki obdavčeni z višji davčno stopnjo, kar bo vzpodbudilo lastnike k prodaji»odvečnih«nepremičnin. Ukrep ima lahko za posledico tudi večjo ponudbo na trgu nepremičnin ter posledično znižanje cen nepremičnin (rabljene nepremičnine). Lokalnim skupnostim omogoči uporabo tega instrumenta tudi za spodbujanje razvoja lokalnega okolja. Z uvedbo davka je ohranjen obseg avtonomnosti lokalne ravni, vir financiranja lokalne ravni pa pomeni zadovoljevanje vseh potreb lokalne skupnosti, o katerih se samostojno odločajo v občinah. To so predvsem pogoji gospodarskega razvoja, povečanje števila stanovanj, šol, vrtcev, javnih površin in podobno. Investicije v gospodarsko in družbeno infrastrukturo lahko prispevajo k višji kvaliteti lokalnega okolja in s tem tudi vrednosti občinskega prostora na splošno ter posledično tudi vrednosti nepremičnin. Višja vrednost nepremičnin pa predstavlja boljšo osnovo za zagotavljanje davčnih prihodkov iz tega vira. Slabosti Nepovezanost nepremičnega premoženja s sposobnostjo plačila zavezancev. Problem tega davka je, da zmožnost za plačilo in preteklo varčevanje, ki se je izrazilo v nakupu nepremičnine, nista vedno usklajena. Davek je treba plačevati iz sprotnih dohodkov (Cirman 2009). Zaradi ugodnih možnosti financiranja v 70. in 80. letih prejšnjega stoletja je bilo relativno enostavno pridobiti stanovanje ali zgraditi stanovanjsko hišo. Ugodne razmere so bile tudi v začetku 90. let s»poceni«prodajo družbenih stanovanj (t.i.»jazbinškov zakon«). Zato je danes

22 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 13 veliko stanovanjskih nepremičnin v lasti in posesti starejših (60 let in več). Z uvedbo tega davka, lahko del starejše populacije, tisti z nižjimi prihodki, postane socialno ogrožen. Pri njem lahko pride do premika proti revščini in istočasno do paradoksa, da bodo imeli v lasti nepremičnine, njihova neposredna kupna moč pa bo zmanjšana (Režek 2004). Davku na nepremičnine očitajo tudi regresivnost. To pomeni, da tisti z nižjimi dohodki proporcialno prispevajo več kot tisti z visokimi dohodki. Ker je najemni sektor v Sloveniji slabo razvit, so tudi dohodkovno šibkejši prebivalci stanovanjski problem primorani reševati z nakupom nepremičnin. Glede na specifičnost slovenskega trga se bo regresivnost še toliko bolj izrazila. Blažiti jo je mogoče tako, da se iz obdavčitve izloči določena bivalna kvadratura, ali pa s socialnimi korektivi, kar poznajo mnoge evropske države (Cirman 2009). 2.4 Slovenski nepremičninski trg v luči statistike Eden ključnih dejavnikov pri ocenjevanju vrednosti (tako pri posamičnem kot tudi množičnem ocenjevanju) je definiranje predmeta ocenjevanja. V primeru posamičnega ocenjevanja gre za podrobno identifikacijo sredstva (ali obveznosti), ki ga je potrebno ovrednotiti. Pri tem je potrebno posebno pozornost posvetiti opisu pravice na nepremičnini ter identifikacijo morebitnih nadrejenih ali pa podrejenih pravic, ki vplivajo na pravico, katero se ocenjuje. Pri tem je pomembno, da v sklopu obsega raziskav ter vrsti in virom informacij na katere se nanašamo, predložimo dokaze za preveritev pravice na nepremičnini, navedemo obseg pregleda, podamo informacije o površini zemljišča in površini objektov, podamo natančen opis in stanje objektov, natančen opis in ustreznost komunalnih priključkov, obstoj kakršnih koli informacij o stanju tal in temeljev ter prepoznamo dejanska ali možna okoljska tveganja (MSOV 2013). Na drugi strani pa imamo množično vrednotenje, ki pomeni hkratno ocenjevanje večjega števila nepremičnin na določen dan. Nabor podatkov je zožen na najbolj bistvene podatke, potrebne za ocenjevanje vrednosti nepremičnin. V njih so običajno upoštevani lokacija, velikost, starost objektov, kakovost, specifične lastnosti nepremičnine in posebne okoliščine (Smodiš 2008).

23 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 14 Predmet vrednotenja so po Zakonu o davku na nepremičnine vse nepremičnine na območju Republike Slovenije, ki so evidentirane v registru nepremičnin. Da bi prikazali v nadaljevanju bolj razumljivo sliko, s kakšnim obsegom vrednotenja se pri množičnem vrednotenju v Sloveniji srečujemo, podajamo v nadaljevanju statistične razvrstitve vseh nepremičnin, ki so evidentirane v registru nepremičnin, na posamezne podskupine, za katere je oblikovan in umerjen svoj model vrednotenja (Mitrović, Lobe 2008). Tabela 1: Število istovrstnih nepremičnin znotraj posamezne podskupine 11 Zap. Oznaka št. modela Tip nepremičnine Število % 1 STA stanovanja ,551% 2 HIS eno - in dvodružinske stavbe ,938% 3 GAR garaže ,896% 4 PPL lokali ,624% 5 PPP pisarne ,960% 6 IND industrijske nepremičnine ,380% 7 INP industrijske nepremičnine posebne ,035% 8 PKZ nepremičnine za rabo v kmetijstvu - zidanice ,430% 9 PKO nepremičnine za rabo v kmetijstvu - ostalo ,029% 10 PNJ posebne nepremičnine za javne namene ,138% 11 PND druge posebne nepremičnine ,502% 12 NSZ nezazidana stavbna zemljišča ,498% 13 PSZ pozidana stavbna zemljišča ,433% 14 KME kmetijska zemljišča ,067% 15 GOZ gozdna zemljišča ,336% 16 ZDR druga zemljišča ,151% 17 PNE nepremičnine za proizvodnjo električne energije 267 0,004% 18 PNM nepremičnine za izkoriščanje mineralnih surovin 218 0,003% 19 PNP pristanišča in marine 4 0,000% 20 PNB bencinski servisi 477 0,006% 21 PPN podskupine posebnih nepremičnin ,019% Skupaj ,000% Vir: (Mitrovič, Lobe 2009) V nadaljevanju prikazujemo še podatke, ki jih je objavila Geodetska uprava Republike Sloveniji v Letnem poročilu o slovenskem trgu nepremičnin za leto Podali bomo 11 Število nepremičnin po posameznih podskupinah temelji na podlagi podatkov o nepremičninah, ki so bile evidentirane v registru nepremičnin do julija 2009.

24 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 15 samo ključne vrste nepremičnin, ki predstavljajo največji in najpomembnejši segment slovenskega nepremičninskega fonda. Podatki so zbrani do julija Kratka predstavitev sledi v nadaljevanju, in sicer; v Sloveniji je evidentiranih približno stanovanj v večstanovanjskih stavbah. Povprečna uporabna površina stanovanja znaša 60 kvadratnih metrov, srednje leto izgradnje pa je prav tako je evidentiranih približno stanovanjskih enot v eno- in dvostanovanjskih hišah. Stanovanjske enote v hišah tako predstavljajo 62 % stanovanjskega fonda, v večstanovanjskih hišah pa 38 %. evidentiranih imamo več kot enot pisarniških prostorov in blizu enot poslovnih prostorov, ki zajemajo lokale za opravljanje gostinske, trgovske ali druge storitvene dejavnosti. Kot zanimivost naj navedemo, da površina pisarniških prostorov v Ljubljani predstavlja 30 % celotnega slovenskega fonda, Maribor 7 % in Celje 3 %. Po površini lokalov pa Ljubljana 21 %, Maribor 7 % in Celje 4 %. Ves ostali fond pisarn in lokalov je razpršen po manjših mestih in krajih tako, da izven največjih treh mest praktično ni mogoče govoriti o trgu poslovnih nepremičnin. kmetijska zemljišča zavzemajo približno km 2 ozemlja, medtem ko gozdna zemljišča obsegajo približno km 2. Po številu zemljišč je kmetijskih zemljišč več kot gozdnih zemljišč (tabela 1), kar je posledica dejstva, da so gozdne površine bistveno večje po enoti kot pa kmetijske površine. 2.5 Prikaz ureditve davka na nepremičnine v nekaterih državah znotraj EU V državah EU (pa tudi drugod po svetu) je običajno davek na nepremičnine lokalni davek, ki ga sprejemajo v različnih državah različno. Pravo EU tako nima neposrednega vpliva na področje množičnega vrednotenja. Metode vrednotenja in merila kakovosti so delno standardizirana z mednarodnimi standardi vrednotenja, izvedba sistema pa je v posameznih državah avtonomna. 12 Letno poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2012, dostopno na:

25 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 16 V državah, ki jih predstavljamo v nadaljevanju se sistem množičnega vrednotenja v glavnem uporablja za določanje davčne osnove pri odmeri davka na nepremičnine, v državah, ki pa imajo na tem področju že daljšo tradicijo, pa je davek uporaben tudi za druge namene (npr. hipotekarni krediti, ocenjevanje vrednosti nepremičnin pri odškodninah, dedovanja in podobno). Pred predstavitvijo bi radi poudarili, da se davčna osnova v različnih državah določa (oziroma izračuna) različno in ne predstavlja vedno ocene tržne vrednosti (oziroma posplošene tržne vrednosti v Sloveniji). Na podlagi davčne osnove so odvisne tudi davčne stopnje. Zaradi navedenega ni mogoče izvesti mednarodne primerjave zgolj na podlagi davčnih stopenj, saj je pri tem potrebno upoštevati tudi način določanja in višino davčne osnove. Avstrija Davek na nepremičnine je v Avstriji določen na podlagi zakona o davku na nepremičnine (Grundsteuergesetz, 1955, zadnja sprememba 2010). Predmet obdavčitve Predmet obdavčitve so zemljišča in stavbe, ki so natančno določeni v zakonu o vrednotenju (Bewertungsgesetz, 1955, zadnja sprememba 2009). Kot nepremično premoženje se šteje: nezazidana zemljišča zazidana zemljišča (enodružinske hiše, nepremičnine za najem, poslovne nepremičnine, nepremičnine z mešano rabo in druga zazidana zemljišča) Davčna osnova Davčna osnova predstavlja tako imenovana enotna vrednost nepremičnine. Enotna vrednost pomeni podobno kot v Sloveniji,ocenjena vrednost nepremičnine na podlagi zakona o vrednotenju. Je nižja od tržne vrednosti in služi predvsem kot osnova pri odmeri davka na nepremičnine in davku na pridobitev nepremičnin. Davčni zavezanci Davčni zavezanci so lastniki nepremičnin, imetniki stavbnih pravic na zemljišču in imetniki pravice do dednega zakupa.

26 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 17 Davčne stopnje Davčne stopnje so različne glede na vrsto nepremičnin, in sicer; pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih se premoženje za prvih EUR enotne vrednosti obdavči po stopnji 0,16 %, za ostale vrednosti pa davčna stopnja znaša 0,20 % V primeru enodružinske hiše je premoženje za prvih EUR enotne vrednosti obdavčeno po stopnji 0,05 % od te vrednosti, premoženje vrednosti med in EUR je obdavčeno po stopnji 0,10 %, preostanek vrednosti premoženja pa je obdavčeno po stopnji 0,20 % Za zemljišča za najemna stanovanja in kombinirana zemljišča se premoženje za prvih EUR enotne vrednosti obdavči po stopnji 0,10 % od te vrednosti, premoženje vrednosti med in EUR je obdavčeno po stopnji 0,15 %, preostanek vrednosti premoženja pa je obdavčeno po stopnji 0,20 % Za ostala zemljišča se na enotno vrednost nepremičnine za začetih EUR določi davčna stopnja v višini 0,10 %. Oprostitve in olajšave Med nepremičnine, ki so oproščene plačevanja davka na nepremičnine spadajo zemljiške posesti, ki so v javni uporabi in so v lasti države, dežel in občin in zemljiške posesti Avstrijskih železnic ter objekti splošno koristnih in dobrodelnih organizacij (Rdeči križ, gasilska združenja, ), objekti cerkva, športnih društev, korporacij javnega prava za namen znanosti, vzgoje in izobraževanja, bolnišnic, javnega prometa (ceste, mostovi, letališča, vodne površine, ), pokopališča, veleposlaništev in konzulatov tujih držav. Danska Sistem vrednotenja nepremičnin je na Danskem določen z zakonom o vrednotenju (Danish Valuation Law, 1984). Vrednotenje nepremičnin se izvaja vsako leto. Predmet obdavčitve Omenjena zakona obravnavata naslednje vrste davkov; Zemljiški davek za vse vrste zemljišč Poslovni davek za poslovne in upravne stavbe Davek na premoženjsko vrednost za stanovanja in počitniške hiše

27 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 18 Davčna osnova Davčna osnova predstavlja tržno vrednost nepremičnine, ki je izračunana na osnovi množičnega vrednotenja nepremičnin. Vrednotenje je v pristojnosti države, natančneje Centralne carinske in davčne uprave (del Ministrstva za davke). Vrednosti se določajo posebej za zemljišče in stavbe. Za pozidano zemljišče velja, da je vrednost nepremičnine sestavljena kot skupen vrednosti zemljišča in stavbe. Za stanovanjske nepremičnine se pri oceni vrednosti večinoma uporablja način tržnih primerjav. Pri drugih vrstah nepremičnin je najpogostejša metoda vrednotenja na donosu zasnovan način, izjemoma pa tudi nabavno vrednosti način. Davčne stopnje Davčne stopnje za zemljiški davek so v pristojnosti občin in grofij. Grofijam pripada 1 % zemljiški davek, občine pa same določijo za to vrsto davka davčne stopnje v razponu od 0,60 % do 2,40 % od davčne osnove. Skupna davčna stopnja grofij in občin je določena v razponu od 1,60 % do 3,40 % od tržne vrednosti zemljišča. Za kmetijska in gozdna zemljišča velja nižja davčna stopnja, in sicer 1,20 %. Za poslovni davek, ki je v uporabi pri poslovnih in upravnih stavbah je predpisana davčna stopnja, ki jo določijo posamezne občine same, ne smejo pa presegati 1 % vrednosti stavbe. Izjema v tem primeru so vladne stavbe, ki so obdavčene z dvema stopnjama, in sicer je najvišja predpisana stopnja v višini 0,375 % na ravni grofij ter v višini 0,50 % na ravni občin, torej skupna najvišja stopnja v višini 0,875 % od vrednosti stavbe. Občinske stavbe na ravni grofij so oproščene plačila davka na nepremičnine. V primeru davčnih stopenj za davek na premoženjsko vrednosti, ki zajema stanovanjske nepremičnine in počitniške hiše, imajo na Danskem urejeno na dveh nivojih. Za nepremičnine, ki imajo ocenjeno tržno vrednost do 3,04 MIO danskih kron (oziroma ,48 EUR 13 ) je predpisana davčna stopnja v višini 1 % od te vrednosti, nad omenjeno vrednostjo pa je predpisana davčna stopnja v višini 3 %. 13 Uporabljen je tečaj Banke Slovenije (1 EUR = 7,4620 DKK), dostopno na:

28 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 19 Davčni zavezanci Zavezanci stari 65 let ali več imajo pri plačilu davka na premoženjsko vrednosti znižano davčno stopnjo, in sicer 0,40 % od vrednosti nepremičnine. Sicer pa velja omeniti tudi, da je najvišja višina davka predpisana na danskih kron (oziroma 804 EUR) za stanovanjske nepremičnine ter danskih kron (oziroma 268 EUR) za počitniške hiše. Imajo pa na Danskem še eno ugodnost, in sicer za vse davčne zavezance, ki so pridobili nepremičnine pred , plačujejo davčno stopnjo nižjo, in sicer v višini 0,50 % vrednosti nepremičnine do meje 3,04 MIO danskih kron (oziroma ,48 EUR) ter 2,80 % davčno stopnjo, ki presega omenjeno vrednost nepremičnine. Oprostitve in olajšave Oprostitve plačila davka se nanašajo samo v primeru zemljiškega davka in poslovnega davka. Med nepremičnine, ki so oproščene plačila davka sodijo; kraljevi gradovi, tuja veleposlaništva, državne nepremičnine kot tudi nepremičnine v lasti lokalnih oblasti ter zgodovinsko zaščitene stavbe. Oprostitve pa veljajo tudi za elektrarne, plinarne, vodovode, okrožne toplotne postaje, športne centre in športna igrišča, šole, knjižnice, muzeje, bolnišnice, dobrodelne ustanove, socialne ustanove ter vaške dvorane. Latvija Davek na nepremičnine je v Latviji določen na podlagi zakona o davku na nepremičnine (Law On Immovable Property Ta, 1998, zadnja sprememba 2012). Predmet obdavčitve Predmet obdavčitve so vse nepremičnine, ki se nahajajo v državi, torej vsa zemljišča in stavbe. Davčna osnova Davčna osnova je katastrska vrednost na osnovi tržne kapitalske vrednosti. Katastrsko vrednosti nepremičnin določi Državna geodetska služba. Davčne stopnje V splošnem ima Latvija davčne stopnje razdeljene na tri glavne skupine, in sicer;

29 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 20 zemljišča in stavbe za katera se plačuje 1,50 % davčno stopnjo od davčne osnove zgoraj navedeno ne velja za stanovanjske nepremičnine (hiše in stanovanja) pri katerih je višina davčne stopnje vezana na davčno osnovo, kot sledi; 0,20 % za vrednosti do LVL (oziroma približno EUR 14 ) 0,40 % za vrednosti med LVL (oziroma približno EUR EUR) 0,60 % za vrednosti nad LVL (oziroma nad EUR). pri neobdelanih kmetijskih zemljiščih pa velja davčna stopnja 3 % (izjema so kmetijska zemljišča katerih površina ne presega 1 hektar in tista, ki imajo zakonsko omejitev opravljanja kmetijske dejavnosti). Davčni zavezanci Davčni zavezanci so vsi lastniki nepremičnin in pravni posestniki. Pravni posestniki so osebe, katerih lastništvo nad nepremičnino je bilo v času zemljiške reforme ponovno vzpostavljeno. V primeru lastništva države ali lokalnih skupnosti pa davek plačajo uporabniki teh nepremičnin. Oprostitve in olajšave Davka na nepremičnine so oproščene nepremičnine, ki so v lasti lokalnih skupnosti in ki so namenjene izvajanju javnih dejavnosti, objekti veleposlaništev in konzulatov tujih držav, inženirski objekti med katere spadajo javni vodovod, ceste, mostovi, tuneli, železniški in mestni promet, elektrarne, športni objekti Objekti za katere se davek na nepremičnine ne plačuje so tudi kulturni spomeniki, pokopališča, pomožni objekti in njihova zemljišča (če ne presegajo površine 25 m 2 ) in niso klasificirane kot garaže, stavbe in inženirski objekti za kmetijsko rabo, vojaški objekti, kazenske ustanove in ustanove državne varnosti, objekti policije, gasilcev in reševalcev, stavbe namenjene šolstvu, zdravju in socialnemu varstvu, muzeji, knjižnice, operne hiše in podobno. Nizozemska Tudi Nizozemska ima obdavčenje nepremičnin urejeno z zakonom, in sicer z zakonom o vrednotenju nepremičninskega premoženja (Wet waardering onroende zaken, 1994). 14 Uporabljen je pretvornik valut s pomočjo spletne aplikacije CoinMill za 1 EUR = 0, LVL, dostopno na: Latvija je s prešla na denarno valuto EUR.

30 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 21 Davčna osnova Davčna osnova je dejanska tržna vrednost, ocenjena na dan vrednotenja. Na Nizozemskem sem za oceno vrednosti v glavnem uporablja metoda tržnih primerjav. Za vrednotenje so pristojne občine. Davčne stopnje Davčne stopnje so različne po občinah pa tudi od vrste nepremičnin. V letu 2012 je znašal predpisan razpon davčnih stopenj po celotni državi od 0,05 % do 0,30 % od davčne osnove. Oprostitve in olajšave Davka so oproščene cerkvene stavbe, ki se uporabljajo za verske namene, narodni parki, javne ceste in poti, vodne poti, železnice, občinske stavbe, javni parki, pokopališča, veleposlaništva in diplomatske stavbe. Črna Gora V Črni gori davek na nepremičnino plačuje lastnik te nepremičnine po davčni stopnji, ki jo predpisujejo lokalne skupnosti. Davčna stopnja se giblje v rangu med 0,1 % do 1% od tržne vrednosti nepremičnine. Tržna vrednost nepremičnin je odvisna (ocenjena) od povprečnih vrednosti prodanih nepremičnin na istem območju (coni) ter od vrste nepremičnine, katere tržna vrednost se ocenjuje. Vrednostna območja določajo lokalni strokovnjaki. Povprečna tržna vrednost je ocenjena na podlagi transakcij prodanih nepremičnin v obdobju zadnjih treh let (Montenegro: New decree on criteria and methodology for determining the market value of real estate, 2011).

31 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 22 3 MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 3.1 Razvoj množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji Prvo teorijo množičnega vrednotenja je leta 1920 v ZDA izdelal John A. Zangerle (Gloudemans, Almy 1990). S ciljem oblikovanja enotnega sistema je začel s stroškovnimi tabelami. Nadaljnji razvoj metode množičnega vrednotenja pa je bil pogojen z razvojem računalništva. 3.2 Teoretična podlaga množičnega vrednotenja Način ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin lahko v metodološkem smislu ločimo na posamično ter množično ocenjevanje vrednosti. Posamično vrednotenje je ocenjevanje določenega (posamičnega) premoženja na določen datum. Množično vrednotenje predstavlja postopek vrednotenja istovrstnih skupin nepremičnin na določen datum, kjer se uporabljajo standardizirani in statistični postopki ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Oba pristopa temeljita na uporabi enakih podatkov in informacij o nepremičninah in trgu nepremičnin z razliko, da posamično vrednotenje zelo podrobno analizira nepremičnino, ki se ocenjuje, pri množičnem vrednotenju pa zajamemo veliko število istovrstnih nepremičnin za celotno državo. Poleg tega se pri posamičnem vrednotenju uporablja več in bolj podrobnih podatkov o lokalnem trgu nepremičnin in o nepremičnini, ki je predmet vrednotenja (Gloudemans 1999). V skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (2013) je današnji sistem množičnega ocenjevanja večinoma predpisan z zakonom in predpisi, ki vplivajo na naloge množičnega ocenjevanja vrednosti. Zakonski postopek običajno vključuje tudi druge vladne organizacije pri zagotavljanju kvalitativnih in kvantitativnih podatkov, ki so bistvenega pomena za proces ocenjevanja. Tako lahko množično vrednotenje opredelimo kot sistematično ocenjevanje večjega števila nepremičnin, ki uporablja standardizirane postopke, prav nasprotno pa velja za individualno ocenjevanje vrednosti.

32 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 23 Pri množičnem vrednotenju igra ključno vlogo pravilna izbira in»gradnja«modelov vrednotenja, ki so določeni za vsako skupino istovrstnih nepremičnin posebej. Modeli vrednotenja so tesno povezani z ekonomijo, teorijo cen in teorijo tržnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Modeli vrednotenja morajo izražati posebnosti posameznega trga nepremičnin in interakcijo podatkov o nepremičninah, prek katerih se določa vrednost nepremičnin. V sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji se uporabljajo hibridni modeli, ker najbolje izražajo posebnosti posameznega trga nepremičnin in interakcijo podatkov (Eckert 1990). Pri algoritmih za množično vrednotenje nepremičnin so ključnega pomena za kakovostno oceno vrednosti verodostojni,na trgu pridobljeni podatki. Vsako ocenjevanje, bodisi individualno ali množično ocenjevanje, uporablja določene modele ocenjevanja vrednosti pri katerih je izraženo razmerje med vrednostjo in spremenljivimi faktorji, ki so odvisni od ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin, bodisi opisno ali pa s pomočjo enačb (Standard on mass Appraisal of real Property, april 2013). Za generalno vrednotenje se uporabljajo vsi razpoložljivi podatki, s pomočjo katerih je možno statistično zanesljivo pojasniti delovanje ponudbe in povpraševanja na trgu posamezne vrste nepremičnin (Glaudemans 1999). Glavni cilj ocenjevanja vrednosti nepremičnin je čim bolj kakovostno oceniti tržno vrednost nepremičnin. Zato je določeno, da se, če so na voljo podatki o transakcijah nepremičnin, uporabi način tržnih primerjav, ki zagotavlja najbolj kakovostno oceno tržne vrednosti nepremičnin. Kadar za določene vrste nepremičnin ni dovolj podatkov o dejanskih cenah, se uporabi na donosu zasnovan način. Če pa tudi teh podatkov ni na razpolago, pa se uporabi nabavno vrednostni način (Smodiš 2008). Rezultat množičnega vrednotenja predstavlja posplošeno tržno vrednost zemljišč in izboljšav, ki predstavlja približek tržne vrednosti, opravljene za individualno nepremičnino in po standardih, ki veljajo za individualno ocenjevanje vrednosti nepremičnin. 3.3 Proces množičnega vrednotenja Proces množičnega vrednotenja praviloma določa zakonodaja znotraj posamezne države, okvir za izvajanje nalog množičnega vrednotenja pa opredeljujejo Mednarodni standardi

33 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 24 ocenjevanja vrednosti (2013), ki določajo, da je za učinkovito obdavčitev premoženja potreben: pravni sistem in pravna infrastruktura, ki opredeljuje, podpira in ščiti premoženjske pravice, sistem registracije in popisa premoženja za vse zemljiške parcele, ki predstavlja podlago za obdavčitev, zadostni tržni podatki, na osnovi katerih se lahko izvaja ocenjevanje vrednosti (npr. cene nepremičnin), zadostni viri in usposobljen kader za izvajanje sistema, neprestano vzdrževanje popisa premoženja in podatkovnih baz za zagotavljanje boljših podatkov, natančnejših ocenjevanj vrednosti in pravičnejših obdavčitev in proces vzorčenja in preizkušanja pripravljenih modelov za zagotovitev ustaljene metodologije in uporabe. Učinkovito množično vrednotenje zahteva relativno velika finančna sredstva, usposobljene strokovnjake, ustrezno izbrane metode vrednotenja ter dobro vodeno in ažurirano bazo podatkov o nepremičninah. Slednja največkrat predstavlja največjo oviro za uspešno množično vrednotenje. Na področju obračunavanja davkov je sistem množičnega vrednotenja vsekakor učinkovitejši od sistema posamičnega vrednotenja. Uvedlo ga je veliko držav, katere si prizadevajo za učinkovit sistem vrednotenja nepremičnin v davčne namene. Glavni razlog pogostosti množičnega vrednotenja nepremičnin za potrebe obdavčenja je velik časovni ter denarni prihranek, saj je v relativno kratkem času možno ovrednotiti ogromno število nepremičnin, kar pa z individualnim pristopom k ocenjevanju vrednosti nepremičnin ni mogoče. Proces množičnega vrednotenja je v praksi mogoče razdeliti na dva postopka, in sicer: 1. prvi je postopek generalnega vrednotenja, v katerem se določajo modeli vrednotenja za skupine istovrstnih nepremičnin in v katerem se ugotavlja indekse cen in indekse vrednosti nepremičnin. Generalno vrednotenje po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (2013) vključuje indikacijo premoženja, katerega vrednost se ocenjuje, določanje tržnega območja, indikacijo značilnosti ponudbe in povpraševanja, pripravo modela sestavin, preverjanja modela sestavin, prilagoditev

34 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 25 sklepov, proučevanje sprejetega procesa množičnega ocenjevanja vrednosti ter pregledovanje in urejanje rezultatov množičnega ocenjevanja vrednosti. 2. drugi postopek se imenuje pripis vrednosti, kjer se konkretnim nepremičninam na osnovi njihovih podatkov, ki so evidentirani v registru nepremičnin in modelov vrednotenja, ki so evidentirani v zbirki vrednotenja, na določen dan pripiše posplošena tržna vrednost. Poudariti je potrebno, da množičnega vrednotenja ni mogoče uporabljati brez skrbnega zbiranja podatkov za posamezne skupine nepremičnin, modeliranja sistema množičnega vrednotenja ter njegovega kalibriranja. Pri postopku kalibriranja pride tudi do poskusnih izračunov, na podlagi katerih izračunano posplošeno tržno vrednost primerjamo s ceno nepremičnin na trgu. Hkrati mora biti baza podatkov ažurna, sicer temelji na zastarelih podatkih, ki lahko vodijo v napačne izračune vrednosti. 3.4 Uporaba sistema množičnega vrednotenja nepremičnin Posplošena tržna vrednosti, ki je rezultat metodologije množičnega vrednotenja, se primarno uporablja za obdavčitev premoženja, vendar je njena uporaba možna tudi za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, npr. za namene zavarovanega posojanja pri poslovnih bankah (hipotekarno posojilo) ipd.. Vendar je pri tem potrebno poudariti, da se po Sklepu o kreditnih zavarovanjih 15 posplošena tržna vrednost lahko uporabi le za stanovanjske nepremičnine, pa še to samo v primeru, da vrednost ne presega več kot EUR. Lahko pa tudi neodvisni cenilec po potrebi popravi posplošeno tržno vrednost z uporabo ustreznega pribitka ali odbitka, če oceni, da je to glede na značilnosti konkretne nepremičnine potrebno. Kljub temu pa obstaja precejšnja razlika med uporabo posplošene tržne vrednosti ali pa oceno tržne vrednosti, ki jo opravi pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti so zavezani delovati v skladu s Hierarhijo pravil ocenjevanja vrednosti 16, v okviru katere temeljne strokovne okvire predstavljajo mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (2013) in Slovenski poslovno finančni standardi. 15 Sklep o spremembi in dopolnitvi Sklepa o kreditnih zavarovanjih (Uradni list RS, št. 100/2012) 16 Uradni list RS, št. 106/2010

35 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 26 V Litvi posplošene tržne vrednosti uporabljajo poleg namena obdavčitve premoženja tudi za druge javne namene različnih administrativnih programov. Uporabniki vrednosti so različne institucije in organizacije, kot tudi državljani sami. Pomembno je, da je posplošena tržna vrednosti hitro dostopna vsem zainteresiranim, ki jih zanima vrednost določene nepremičnine (Bagdonavicius, Deveikis 2011). Standard množičnega vrednotenja nepremičnin navaja, da je primarno izvajanje nalog množičnega ocenjevanja vrednosti namenjeno obdavčitvi premoženja po vrednosti (ad valorem property taxation). Vendar morajo biti postopki, ki se vpeljujejo v proces množičnega vrednotenja, uporabni tudi za druge namene (Standard on Mass Appraisal of Real Property, april 2013). V Sloveniji bo posplošena tržna vrednost podlaga za obdavčenje nepremičnin, ugotovimo pa lahko, da to ni edina možna uporaba množičnega vrednotenja. Poleg davka na nepremičnine je potencialna možnost uporabe posplošene tržne vrednosti še pri naslednjih deležnikih in za naslednje namene: pri bankah za določanje višine zavarovanja terjatev stanovanjskih nepremičnin do vrednosti EUR (oziroma hipotekarne vrednosti), pri organizacijah s področja nepremičnin kot deklarativna vrednost za postopke nadaljnje obdelave (npr. izračunavanje indeksov, kapitalizacijskih mer ipd.), pri udeležencih nepremičninskega trga kot argument pri pogajanjih in delno nadomestilo posamičnega ocenjevanja vrednosti pri transakcijah na trgu. V Sloveniji je bil model dostopanja do podatkov o vrednosti nepremičnin doslej zaprt in zaradi tega omejeno uporaben. Z letom 2012 je postal podatek o posplošeni tržni vrednosti javno dostopen vsem uporabnikom v registru nepremičnin, preko spletne aplikacije. Vsakdo lahko na podlagi identifikacijske številke nepremičnine pridobi podatke o vrednosti te nepremičnine (za katerekoli nepremičnino v državi). Javen dostop ima pozitiven vpliv na tržno dogajanje, saj cene nepremičnine na istem področju ne bodo odstopale tako močno kot odstopajo doslej, kljub temu pa prinaša tudi nekaj negativnih učinkov (npr. javno dostopni podatki o premoženjskem stanju lastnika). Z javnim dostopom do podatkov o vrednosti nepremičnin postajajo udeleženci nepremičninskega trga nedvomno bolje informirani o vrednosti nepremičnin oziroma o stanju na trgu nepremičnin.

36 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 27 4 GENERALNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN Ob uvedbi sistema množičnega vrednotenja nepremičnin (MVN) je treba v prvi fazi izvajati dejavnosti generalnega vrednotenja nepremičnin z namenom določitve modelov vrednotenja nepremičnin za posamezne skupine nepremičnin. Potrebna so testiranja in analize za določanja modelov vrednotenja ter opredelitev vrednostnih con in s tem povezanih vrednostih ravni. Generalno vrednotenje nepremičnin se mora izvajati najmanj vsaka štiri leta, saj se ponudba in povpraševanje po posameznih vrstah nepremičnin ves čas spreminjata. V obdobju med generalnimi vrednotenji se po posameznih podskupinah istovrstnih nepremičnin oziroma modelih MVN izvaja indeksiranje posplošenih vrednosti. (Geodetska uprava RS, Urad za množično vrednotenje nepremičnin, marec 2010) Generalno vrednotenje obsega naloge določanja modelov vrednotenja za skupine istovrstnih nepremičnin, ugotavljanje indeksov vrednosti nepremičnin, spremljanje trgov nepremičnin ter izvajanje statistik nepremičnin, cen in vrednosti nepremičnin. (Smodiš 2008). Glavni izdelek generalnega vrednotenja so torej modeli vrednotenja nepremičnin za vse vrste nepremičnin, ki so evidentirane v registru nepremičnin. Podatki o modelih množičnega vrednotenja se vodijo v zbirki vrednotenja nepremičnin 17, in sicer; podatki o vrednostnih ravneh, vrednostnih conah, vrednostnih tabelah in faktorjih vrednotenja ter podatki o indeksih vrednosti nepremičnin. Generalno vrednotenje obsega tudi zbiranje, vodenje in vzdrževanje podatkov o trgu nepremičnin. 4.1 Opredelitev modelov vrednotenja Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin. Zaradi večje razumljivosti in preglednosti modeli vrednotenja zajemajo: vrednostne cone 17 Zbirka vrednotenja nepremičnin je javna zbirka podatkov o modelih vrednotenja nepremičnin. Modele vrednotenja nepremičnin je določila Vlada Republike Slovenije z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin, ki je objavljena v Uradnem listu RS, št. 95/2011

37 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 28 vrednostne ravni vrednostne tabele vrednostne faktorje Modeli vrednotenja nepremičnin se določajo z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin. Poznamo statistične in druge analitične metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin, ki z upoštevanjem standardov ocenjevanja vrednosti nepremičnin in meril kakovosti množičnega vrednotenja omogočajo preko modelov vrednotenja sistematično in poenoteno določitev vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen datum. Pri prvem pripravljanju predlogov za modele vrednotenja so sodelovale tudi občine. Ministrstvo, ki je pristojno za evidentiranje nepremičnin, je poslalo občinam osnutek predlogov vrednotenja. Občine soimele30 dni časa, da so podale svoje pripombe in predloge. Ministrstvo, je prejete pripombe in predloge preučilo v skladu s kriteriji in merili množičnega vrednotenja ter utemeljene predloge tudi upoštevalo pri pripravi modelov vrednotenja za poskusni izračun vrednosti nepremičnin. Na podlagi predloga modelov vrednotenja, usklajenega z občinami, je ministrstvo izvedlo poskusni izračun vrednosti za vse nepremičnine, ki so evidentirane v registru nepremičnin in o tem z obvestilom seznanilo lastnike nepremičnin. To je bilo v Sloveniji izvedeno jeseni Posamezne faze, ki so potrebne za uspešno opredelitev modelov vrednotenja predstavljamo v nadaljevanju diplomskega dela Priprava podatkov Podatki o značilnostih in dogajanjih na trgu nepremičnin ter podatki o nepremičninah so nujno potrebni za izvajanje množičnega vrednotenja. Glede na Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (2013) so med ključnimi podatki za obdavčitev premoženja naslednje sestavine: pravni sistem in pravna infrastruktura, ki opredeljuje premoženjske pravice (npr. lastništvo nad nepremičnino) sistem registracije in popisa premoženja za vse zemljiške parcele zadostni tržni podatki, na osnovi katerih se lahko izvaja ocenjevanje vrednosti.

38 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 29 Podatki o nepremičninah V sistemih množičnega vrednotenja nepremičnin se v zvezi s podatki o nepremičninah običajno pojavljajo največji problemi. Problemi so lahko v popolnosti (zajem vseh nepremičnin in vseh istovrstnih podatkov), kakovosti (pravilnost podatkov) in ažurnosti (današnje stanje) podatkov (Smodiš 2008). V postopku množičnega vrednotenja nepremičnin se zbiranje podatkov o nepremičninah običajno izvede preko terenskega popisa nepremičnin. Strokovnjaki, ki te podatke kasneje analizirajo se morajo zanesti na takšne podatke pri vrednotenju. Če so podatki napačni oziroma pomanjkljivi je lahko tudi končna ocenjena vrednost zavajajoča oziroma napačna. Zavedati se je potrebno, da računalniški sistemi nimajo znanja o nepremičnini in soseski v kateri se nepremičnina nahaja ter trgu nepremičnin, zato je izjemno pomembno pred samo pripravo oziroma zbiranjem podatkov ustrezno planiranje in zagotavljanje kontrole zbranih podatkov (Gloudemans 1999). Državni organ, ki je pristojen za zbiranje podatkov o nepremičninah in ki opravi takšno sistematično zbiranje informacij o vseh nepremičninah v državi s popisom nepremičnin se mora zavedati pomena točnosti (ustreznosti) ter kvalitete zbranih podatkov. Le pri»novejših«podatkih in ob urejenem sistemu možnosti sprememb podatkov na nepremičninah, lahko sklepamo, da so podatki zanesljivi (kot pri naprimer novogradnjah). Seveda ob nenehnem zagotavljanju ustreznega nadzora nad njimi. Pred začetkom procesa množičnega vrednotenja je izrednega pomena oceniti tudi kvaliteto in količino zbranih podatkov o nepremičninah. Snovalci takšnega sistema morajo upoštevati ustreznost le-teh tudi za različne potrebe uporabnikov teh informacij. Kvaliteta podatkov je merjena s tem, kako točni so lahko zbrani podatki za oceno vrednosti, ki odraža trenutno stanje na trgu nepremičnin. Podatki so večinoma kvalitetni za nepremičnine, katerih popis je bil opravljen nedavno (naprimer novogradnje, kjer se lahko preveri ali je nepremičnina zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem). Lahko pa so ti podatki zastarani pri nepremičninah, katere niso bile obiskane oziroma preverjene več let. Preverjanje kvalitete zbranih podatkov se lahko opravi z obiskom določenega vzorca nepremičnin na posameznih izbranih lokacijah. Popisovalci, ki opravijo tovrstne

39 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 30 preglede,naredijo ponovni popis ter se tako pridobljeni rezultati primerjajo s prvotnim popisom. Na osnovi takšnih statističnih obdelav se lahko ugotovijo tipi in velikosti napak. Pogosto se lahko napake klasificirajo glede na njihov vpliv na posplošeno tržno vrednost. Količina podatkov se nanaša na število zbranih podatkov o nepremičninah ali pa kolikšno število nepremičnin mora biti popisano. Pred začetkom izvajanja popisa je potrebno posebej analizirati katere in kakšne podatke potrebujemo pri vrednotenju. Podatki o trgu nepremičnin Odsotnost podatkov o realiziranih transakcijskih cenah nepremičnin je bila pri nas eden izmed glavnih problemov pri ocenjevanju tržnih vrednosti nepremičnin in spremljanju dogajanja na trgu nepremičnin. Na podlagi veljavnih predpisov je vzpostavljena evidenca trga nepremičnin 18 (ETN), ki je večnamenska, javna zbirka podatkov o kupoprodajnih in najemnih poslih. Evidenca trga nepremičnin sistematično spremlja cene na trgu nepremičnin od leta Podatki o trgu nepremičnin v povezavi z izbiro načina ocenjevanja vrednosti nepremičnin Za generalno vrednotenje nepremičnin se uporabijo vsi razpoložljivi podatki, s katerimi je mogoče statistično zanesljivo pojasniti delovanje ponudbe in povpraševanja na trgu posamezne vrste nepremičnin. Pri načinu tržnih primerjav se uporabijo kakovostni podatki o transakcijah nepremičnin, dopolnjeni s podatki o značilnosti nepremičnin, ter drugi socialni in ekonomski podatki, ki so pomembni za pojasnitev delovanja trga posamezne vrste nepremičnin. Med prodajne transakcije za statistično obdelavo se ne upoštevajo podatki o: transakcijah nepremičnin med sorodniki 18 Namen evidence trga nepremičnin je evidentiranje realiziranih cen in najemnin vseh transakcij na slovenskem trgu nepremičnin. Zakon o množičnem vrednotenju v 22. členu določa, da se v evidenci trga nepremičnin vodijo in vzdržujejo podatki o pogodbenih strankah, o datumu in vrsti pravnega posla, identifikacijskih številkah nepremičnin ter o ceni in najemnini. S velja nova zakonska ureditev pošiljanja podatkov v evidenco trga nepremičnin, s katero so predpisani novi zavezanci za poročanje o kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih. Po novem so, poleg Davčne uprave RS, ki je dolžna poročati o kupoprodajnih poslih z nepremičninami za katere je bil obračunan davek na promet nepremičnin (DPN), zavezanci za poročanje še prodajalci za kupoprodajne posle z nepremičninami za katere je bil obračunan davek na dodano vrednost (DDV), in najemodajalci za stavbe in dele stavb, ki jih oddajajo.

40 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 31 transakcijah nepremičnin, ki so bile predmet sodnih postopkov (npr. izvršilni postopki, javne dražbe in podobno) transakcijah nepremičnin, katerih realizirana cena pravnega posla je glede na povprečje ostalih primerljivih transakcij nepremičnin izjemno visoka ali nizka transakcijah nepremičnin, katerih predmet pravnega posla je bilo večje število ali več različnih vrst nepremičnin, za vsako od njih pa v pravnem poslu ni bilo mogoče določiti realiziranih cen Temeljna zasnova na donosu zasnovanega načina je bistveno drugačna od načina tržnih primerjav. Slednji namreč izhaja iz načela substitucije ocenjevane nepremičnine s podobno oziroma podobnimi nepremičninami, ki bi jo ali jih bi bilo mogoče pridobiti na trgu (kupiti). Pri na donosu zasnovanem načinu je načelo substitucije razumeti v smislu iskanja nadomestnih donosov in posledično ocenitve sedanje vrednosti teh donosov. Znotraj tega načina prištevamo tri metode ocenjevanja, in sicer; metodo diskontiranega denarnega toka, metodo neposredne kapitalizacije in metodo množiteljev (Vrenčur, Pšunder 2012). Pri množičnem vrednotenju se uporabljata dve metodi, in sicer metoda diskontiranih denarnih tokov in metoda neposredne kapitalizacije. Pri oceni vrednosti se tako uporabljajo podatki o donosnosti nepremičnin. Torej obravnavamo samo nepremičnine, ki so sposobne ustvarjati donos (na primer poslovni lokali). Donosnost nepremičnin se meri v donosnosti proizvodnje oziroma poslovne dejavnosti posameznih vrst nepremičnin, ki je določena na podlagi dejanskih prihodkov in stroškov, ki nastanejo pri opravljanju določene dejavnosti. Poleg omenjenega donosa nepremičnine, se je pri tej metodi potrebno opredeliti tudi glede ekonomske življenjske dobe nepremičnin, preostale življenjske dobe nepremičnin ter stopnji kapitalizacije določenih vrst nepremičnin. Stopnja kapitalizacije vsebuje donosnost netveganih naložb in vse pripadajoče premije za tveganja, vključno s premijo za ohranitev kapital. Povezuje donos s pretvorbo zneska v oceno vrednosti. V primeru uporabe metode diskontiranih denarnih tokov pa je poleg prej omenjenih postavk potrebno določiti še diskontno stopnjo, saj ta metoda temelji na upoštevanju časovne razsežnosti denarja. V sklopu nabavnovrednostnega načina se uporabljajo podatki o stroških gradnje nepremičnin, med katere štejemo podatke o dejanskih stroških projektiranja in priprave projektnih dokumentacij, dajatvah v zvezi z izdajo upravnih dovoljenj za gradnjo, stroških

41 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 32 vodenja in nadzora projektov, stroških materiala, stroških gradbenih, instalacijskih in drugih stroških povezanih z gradnjo v času vrednotenja nepremičnin Oblikovanje skupin istovrstnih nepremičnin Ko so zbrani in preverjeni podatki, ki so pomembni pri generalnem vrednotenju nepremičnin, je naslednji korak pri vzpostavitvi modelov vrednotenja, oblikovanje skupin istovrstnih nepremičnin. Kar v praksi pomeni, da nepremičnine z enakimi značilnostmi (tako fizičnimi kot ekonomskimi) razvrstimo po skupinah. Vse nepremičnine v registru nepremičnin se v procesu vrednotenja razdelijo v skupine nepremičnin po namenu uporabe oziroma glede na namensko rabo pri zemljiščih. Ker so značilnosti trga za vsako skupino nepremičnin drugačne, se za vsako skupino oblikuje samostojen model vrednotenja, v katerem je zapisano po kakšnem načinu ocenjevanja se bo skupina ocenjevala ter kakšni podatki bodo pri tem uporabljeni. Poudarili pa bi, da nepremičnine, ki so sestavljene iz več različnih vrst nepremičnin in ki skupaj tvorijo nedeljivo celoto niso vedno združljive. Eno nepremičnino namreč lahko sestavlja več delov z različno dejansko rabo oziroma različno namensko rabo (zemljišča). Kot primer navedimo nepremičnino, ki je sestavljena iz stanovanjske stavbe, garaže in kmetijskega zemljišča. V takšnih primerih je potrebno uporabiti več metod vrednotenja in posledično tudi več modelov vrednotenja nepremičnin. Zato se za vsako nepremičnino določijo tako imenovane»enote vrednotenja«. Nepremičnina se razdeli v eno ali več enot vrednotenja na tak način, da posamezna enota pripada točno enemu modelu vrednotenja. Tako so za omenjeni primer uporabljeni trije različni modeli vrednotenja, in sicer;model za stanovanjske stavbe, model za garaže in model za kmetijska zemljišča. Z zakonom o množičnem vrednotenju poznamo 5 osnovnih skupin istovrstnih nepremičnin. Tako se skupine, ki so razvrščene glede na tip nepremičnin, delijo na: stanovanjske nepremičnine poslovne nepremičnine industrijske nepremičnine zemljišča brez sestavin posebne nepremičnine.

42 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 33 Za vsako skupino nepremičnin se določi tipična nepremičnina. To je povprečna enota, ki se najpogosteje pojavlja. Določi se za vsak model vrednotenja posebej. Tipična enota služi v modelih vrednotenja kot matematično izhodišče za izračun vrednosti ter za primerjavo vrednosti nepremičnin med različnimi lokacijami. Posamezne skupine nepremičnin, delimo nadalje v podskupine znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin. Skupno poznamo 21 različnih skupin nepremičnin in prav toliko različnih modelov vrednotenja. Podskupine znotraj skupine stanovanjske nepremičnine so; stanovanja, eno in dvostanovanjske stavbe in garaže. Podskupini znotraj skupine poslovne nepremičnine so; lokali in pisarne. Podskupine znotraj skupine industrijske nepremičnine so; nepremičnine za industrijsko proizvodnjo in nepremičnine za posebno industrijsko proizvodnjo. Podskupine znotraj skupine zemljišča brez sestavin so; zemljišča za gradnjo stavb, kmetijska zemljišča, gozdna zemljišča, vodna zemljišča in druga zemljišča. Podskupine znotraj skupine posebne nepremičnine so; nepremičnine za proizvodnjo električne energije, nepremičnine za izkoriščanje mineralnih surovin, pristanišča, bencinski servisi,

43 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 34 nepremičnine za rabo v kmetijstvu, druge posebne nepremičnine za javno rabo, druge posebne nepremičnine in pozidana zemljišča Izbor načina ocenjevanja vrednosti Podlaga ocenjevanja vrednosti pri množičnem ocenjevanju vrednosti je tržna vrednost, prilagojena glede na zasnovo, podrobno določena z ustreznimi navodili ali zakonodajo (Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti 2013). Glede na različne standarde ocenjevanja vrednosti (IVSC 19, RICS 20, TEGOVA 21 ) se v splošnem pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin uporabljajo za oceno tržne vrednosti trije standardni načini, in sicer; način tržnih primerjav nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera so na voljo informacije o cenah na donosu zasnovan način nakazuje vrednost s pretvorbo prihodnjih donosov v sedanjo vrednost kapitala nabavnovrednostni način nakazuje vrednost z uporabo ekonomskega načela, da kupec za sredstvo ne bo plačal več, kot je cena za pridobitev sredstva enake koristnosti z nakupom ali z gradnjo oziroma izdelavo. S»Pravilnikom o kriterijih in merilih množičnega vrednotenja nepremičnin«je opredeljena možnost uporabe določenega načina ocenjevanja vrednosti. Tako se način tržnih primerjav lahko uporabi za nepremičnine, za katere je mogoče za območje celotne države pridobiti vsaj 150 kakovostnih podatkov (o tem pišemo tudi v poglavju 4.1.1) o transakcijah nepremičnin v posameznem koledarskem letu v obdobju med generalnim vrednotenjem nepremičnin. Na donosu zasnovan način se uporabi za nepremičnine, pri katerih ni mogoče zagotoviti dovolj kakovostnih podatkov, da bi se ocena vrednosti lahko izvedla s pomočjo načina tržnih primerjav, je pa mogoče za te nepremičnine pridobiti kakovostne podatke o donosnosti, ki izvirajo iz njihove proizvodnje ali poslovne 19 International Valuation Standards Council 20 Royal Institution of Charted Surveyors 21 The European Group of Valuers Associations

44 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 35 dejavnosti. Nabavnovrednostni način pa se uporabi pri tistih nepremičninah, ki jih ni mogoče oceniti po nobenem od prej navedenih načinih ocenjevanja. Tabela 2: Načini ocenjevanja vrednosti za posamezne skupine istovrstnih nepremičnin Zap. Oznaka št. modela Tip nepremičnine 1 STA stanovanja 2 HIS eno - in dvodružinske stavbe 3 GAR garaže 4 PPL lokali 5 PPP pisarne 6 IND industrijske nepremičnine 7 INP industrijske nepremičnine posebne 8 PKZ nepremičnine za rabo v kmetijstvu - zidanice 9 PKO nepremičnine za rabo v kmetijstvu - ostalo 10 PNJ posebne nepremičnine za javne namene 11 PND druge posebne nepremičnine 12 NSZ nezazidana stavbna zemljišča 13 PSZ pozidana stavbna zemljišča 14 KME kmetijska zemljišča 15 GOZ gozdna zemljipla 16 ZDR druga zemljišča 17 PNE nepremičnine za proizvodnjo električne energije 18 PNM nepremičnine za izkoriščanje mineralnih surovin 19 PNP pristanišča in marine 20 PNB bencinski servisi 21 PPN podskupine posebnih nepremičnin Način ocenjevanja vrednosti NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV + NABAVNOVREDNOSTI NAČIN NABAVNOVREDNOSTNI NAČIN NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV NA DONOSU ZASNOVAN NAČIN NA DONOSU ZASNOVAN NAČIN + NABAVNOVREDNOSTNI NAČIN Vir: Množično vrednotenje in evidenca trga nepremičnin, Seminarsko gradivo, Izobraževalno središče za geomatiko, Definiranje matematičnega modela Matematični modeli so zvezna funkcija, ki definira na kakšen način posamezna spremenljivka vpliva na vrednost nepremičnin. Zaradi enostavnosti procedur se lahko funkcije linearizirajo ali se izdelajo celo stopničaste funkcije. Pri definiranju matematičnega modela se predpostavijo osnovne relacije med posameznimi spremenljivkami in vrednostjo. Spremenljivke predstavljajo fizične lastnosti nepremičnin (lokacija, velikost, starost, specifične lastnosti stavbe in posebne okoliščine). Gre za hierarhičen sistem od kvalitativne ocene detajla (konkretne lastnosti) do kvantitativne ocene celote (posplošene lastnosti). Pri tem se konkretna lastnost oziroma sestavina nepremičnine transformira v abstraktno vrednost ali interval vrednosti. Praviloma se pri

45 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 36 iskanju posplošene tržne vrednosti poskušajo zakonitosti opisati s funkcijami (Smodiš, 2008) Določitev oblike modelov Model mora omogočati upoštevanje vpliva tako neodvisnih kot tudi med seboj odvisnih spremenljivk na skupno vrednost nepremičnine. Osnovna enačba, ki se uporablja za umerjanje modela je ločitev na vrednost stavbe (ali dela stavbe) ter na vrednost zemljišča. (4.1) Da pa bi se vrednosti čim bolj približale realnim tržnim vrednostim je potrebno matematične modele tudi umerjati. Indikacija za to so cene nepremičnin, ki so bile dosežene na trgu nepremičnin. Pomembno je, da je odstopanje (ε) med izračunanimi vrednosti (V) od realnih cen (C) čim manjše, kar pa je tudi osnovni namen umerjanja matematičnega modela. (4.2) 4.2 Umerjanje modelov vrednotenja Umerjanje modelov vrednotenja nepremičnin je postopek, v katerem se izvede oblikovanje vrednostnih con ter zanje izbere ustrezna vrednostna raven. Izvaja se ločeno za vsak model vrednotenja nepremičnin posebej. Umerjanje je tudi postopek, ki se razlikuje glede na uporabo načina ocenjevanja vrednosti Oblikovanje cenovnih območij Cenovna območja so določena po mejah vrednostnih con. Cenovna območja pa lahko sestavlja ena ali več vrednostnih con. Oblikujejo se na podlagi podatkov cen transakcij nepremičnin (glede na podatke ETN) in podatkov o velikosti relativnih sprememb cen nepremičnin. Oblikujejo pa se lahko pod pogojem, da je vsako leto evidentiranih v povprečju najmanj 40 transakcij.

46 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji Časovna prilagoditev transakcij Da bi za določitev vrednosti v določenem trenutku lahko uporabili transakcije, ki so se zgodile v daljšem časovnem obdobju (npr. eno ali več let), je potrebna časovna prilagoditev cen, za to pa analiza cenovnih trendov (Gloudemans, 1999). Lastnosti časovnega prilagajanja transakcijskih cen nepremičninam 22 : na podlagi statističnih analiz se ugotavljajo spremembe cen v času, kot tudi trendi rasti/padca cen nepremičnin cene nepremičnin so analizirane po posameznih cenovnih območjih trendi rasti/padca cen nepremičnin so uporabljeni za časovno prilagajanje transakcij omogoča primerjavo prodaj izvedenih v različnem obdobju. Slika 1: Določanje tržnih vrednosti na podlagi časovnega prilagajanja cen (Vir: Množično vrednotenje in evidenca trga nepremičnin, Seminarsko gradivo, Izobraževalno središče za geomatiko, 2011) Coniranje in določanje vrednostnih ravni Vrednostne cone predstavljajo vpliv lokacije nepremičnin na njihovo tržno vrednost (Smodiš 2011). V modelu vrednotenja predstavljajo lokacijsko neodvisno spremenljivko. Torej lahko rečemo, da predstavljajo območja trga posameznih vrst nepremičnin s podobno 22 Množično vrednotenje in evidenca trga nepremičnin, Seminarsko gradivo, Izobraževalno središče za geomatiko, april 2011

47 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 38 ponudbo in povpraševanjem. Določene so z zarisom območja trga posameznih vrst nepremičnin. Vrednostne cone so oblikovane na podlagi podatkov o; Pozidanih danosti prostora, katera glavna merila so; struktura nepremičnin (strnjeno naselje hiš/blokov, območje poslovnih objektov, območje industrije,...), prometna in komunalna infrastruktura (ceste različnega tipa, električno, komunalno omrežje, plinovod, vodovod,...), tip soseske (popularna soseščina, javne zelene površine, javne ustanove,...) in druge grajene danosti (trgi, turistična naselja, dostop do ulice,...) Naravnih danosti prostora, katere glavna merila so; relief (naklon terena, osončenost, oblika terena,...), kakovost tal (primernost tal za gradnjo), dejanska raba prostora (pozidana zemljišče, kmetijska zemljišča, gozdna zemljišča,...), druge naravne danosti (naravna dediščina, pogled na morje/jezero,...), ogrožena območja (poplavna in potresna območja) Namenski rabi prostora, katere glavno merilo je namenska raba prostora (stavbna, kmetijska, gozdna, vodna in druga zemljišča) ter drugi posebni režimi (okoljevarstveno območje, naravovarstveno območje, varovalni gozd,...) Parcelnih mejah, katere glavno merilo so parcelne meje (parcelne meje, meje katastrskih občin) ter administrativne meje (meje naselij, meje občin, državna meja) Vsaki vrednostni coni se določi vrednostna raven. Vrednostna raven predstavlja nivo vrednosti posameznih vrst nepremičnin za posamezno vrednostno cono. Vrednostne ravni so določene z vrednostnimi tabelami in vrednostnimi faktorji. Vrednostne tabele predstavljajo vpliv lastnosti nepremičnin, takih, ki k statistični zanesljivosti ocene tržne vrednosti nepremičnin prispevajo več kot 10 % vpliva na tržno vrednost. Vrednostni faktorji pa odražajo velikost vpliva kombinacije v vrednostnih tabelah upoštevanih lastnosti nepremičnin. Za posamezno vrsto nepremičnin je oblikovanih do 20 vrednostnih ravni. Najvišja vrednostna raven je določena z najvišjim razredom vrednosti tako, da ustreza najdražji nepremičnini na trgu nepremičnin. Najnižja vrednost pa je določena ravno obratno, torej tako, da najnižji razred vrednosti ustreza najcenejši nepremičnini na trgu nepremičnin.

48 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 39 Razlike med razredi vrednostih ravni so določene tako, da razlike med razredi višjih vrednosti znašajo med 10 % do 15 % (npr. Ljubljana), razlike med razredi nižjih vrednosti pa med 15 % in 20 % (npr. Murska Sobota) Gradnja relacijskih tabel Na podlagi časovno prilagojenih cen se ugotavlja odvisnost velikosti dela stavbe (običajno je merilo površina) in starosti dela stavbe na cene nepremičnin. V postopku gradnje relacijske tabele je tako najprej potrebno določiti razrede velikosti objekta oz. dela stavbe ter razrede starosti. Pri razredih velikosti (vrednost na m 2 ) se vrednost znotraj teh skupin ne spremeni. Pri skupinah za starost so pa pomembni večji zgodovinski dogodki, ki so imeli vpliv na način ter kakovost gradnje (obdobje pred vojno, potresi, sprejetje nove zakonodaje ter standardov kakovosti). Odčitek je določen na podlagi prilagojenega leta izgradnje in neto tlorisne površine dela stavbe. Kot vhodni podatek se vzame neto tlorisna površina. Na osnovi te površine in prilagojenega leta izgradnje se iz vrednostne tabele odčita osnovna vrednost. K tej vrednosti pa je potrebno prišteti zmnožek vrednosti dodatnega kvadratnega metra ter površine dodatnih kvadratnih metrov, ki je razlika med površino dela stavbe in začetno površino kategorije. Primer relacijske oziroma vrednostne tabele prikazujemo na spodnji sliki. Slika 2: Prikaz strukture vrednostne tabele za model hiše (HIS) Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na:

49 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji Testiranje kakovosti modelov vrednotenja Postopki opredelitve, umerjanja in testnega vrednotenja omogočajo sistematično določitev modelov vrednotenja. To so iterativni postopki, ki se ponavljajo toliko časa, dokler se pri testiranju kakovosti vrednotenja ne zagotovi doseganje ustreznega standarda kakovosti za oceno vrednosti nepremičnin (Smodiš 2011). V praksi to pomeni, da se po oblikovanju modelov vrednotenja začnejo razna preverjanja in usklajevanja. Osnovne mere kakovosti se izvajajo po različnih skupinah (individualno na transakcijah, po vrednostnih conah, po vrednostnih ravneh, po skupinah nepremičnin). Vrednostne cone se preverjajo tako, da se med seboj primerjajo vrednosti večjih mest glede na njihove družbene ekonomske kazalce. Če se v sistemu pojavijo nelogičnosti, se modeli še enkrat podrobno pregledajo. Na prvem mestu so upoštevani kazalci trga nepremičnin, ostale metode pa se uporabljajo v primerih ko je trg slabo razvit, ali pa ga sploh ni. Končni osnutki modelov vrednotenja se rezultat večih iteracij. 4.4 Poizkusni izračun vrednosti Obveščanje lastnikov o vrednostih njihovih nepremičnin Na podlagi izdelanega modela množičnega vrednotenja je Geodetska uprava Republike Slovenije že izdelala poskusno vrednotenje in v jeseni 2010 lastnikom nepremičnin poslala obvestila, na katerih je bilo podatkov (Petek 2010). S tem je lastnike obvestila o posplošeni tržni vrednosti njihovih nepremičnin in ključnih parametrih, potrebnih za njeno določitev. Geodetska uprava je najprej vsem lastnikom poslala brošuro s pojasnili o množičnem vrednotenju nepremičnin ter navodili za posredovanje sprememb in pripomb. Glavni namen projekta je bil seznaniti lastnike nepremičnin s poskusno izračunano vrednostjo nepremičnin in podatkih o nepremičninah, ki vplivajo na vrednost, ter jim omogočiti, da podajo pripombe in predloge za preveritev ustreznosti uporabljenih modelov vrednotenja (Smodiš 2011). Obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine vsebuje naslednje podatke; lastnik oziroma solastnik nepremičnine, ki je vpisan v register nepremičnin

50 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 41 datum stanja podatkov in vrednosti nepremičnin vrednost nepremičnine kodo za spreminjanje podatkov podatki o nepremičnini (podatki o delih stavb, stavbah in parcelah, ki sestavljajo nepremičnino) model vrednotenja in vrednostna raven po kateri je izračunana vrednost nepremičnine Obveščanje lastnikov nepremičnin se lahko izkoristi tudi kot priložnost za kakovostnejše vodenje nepremičninskih evidenc, kar je v interesu posameznikov in države. Ko evidentirano stanje ne ustreza pravnemu stanju oziroma dejanskemu stanju v naravi, je obvestilo lahko spodbuda lastnikom, da začnejo urejati katastrsko oziroma zemljiškoknjižno stanje (Petek 2010) Reševanje pripomb in predlogov Kot navedeno že v predhodnem poglavju so se prejemniki z obvestilom seznanili s poskusno izračunano vrednostjo nepremičnin ter s podatki, ki se o njihovih nepremičninah vodijo v javnih evidencah ter z modeli vrednotenja, ki so bili uporabljeni za poskusni izračun vrednosti. Posredovane pripombe, ki so jih prejemniki obvestil lahko posredovali, so bile možne za: pripombe, ki se nanašajo na podatke o nepremičninah (fizične lastnosti, lastništvo) pripombe, ki se nanašajo na uporabljene modele vrednotenja Možnost posredovanja pripomb je bila mogoča bodisi preko obrazca za sporočanje sprememb in pripomb, ki so jih lastniki nepremičnin lahko posredovali preko pošte, bodisi preko spletne aplikacije»ovn«. Prazni obrazci so bili dodani kot priloga k brošuri. Spletna aplikacija omogoča enostavnejše spreminjanje podatkov in pregled, vsebuje pa tudi modul, ki omogoča sprotni izračun vrednosti nepremičnine. Tako je bilo mogoče videti, kako spremembe posameznih podatkov vplivajo na vrednost nepremičnine. Ker množično vrednotenje nepremičnin temelji na obravnavanju večjega števila istovrstnih nepremičnin na območju, v katerem bi te nepremičnine na trgu nepremičnin dosegle podobno vrednost, se na enak način obravnavajo tudi posredovane pripombe, ki se

51 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 42 nanašajo na izračun vrednosti nepremičnin oziroma posledično na model vrednotenja. Samo ena pripomba naprimer na območje vrednostne cone ne more vplivati na spremembe te vrednostne cone. Zato so se vse pripombe na modele vrednotenja obravnavale hkrati znotraj ene vrednostne cone. V primeru, da je bilo na podlagi analiz in obdelavi podatkov ugotovljeno, da so pripombe upravičene, so bile upoštevane tako, da se je spremenila meja vrednostne cone ali pa zvišana oziroma znižana vrednostna raven Pregled dejanskega stanja Vrstni red dejavnosti lastnikov pri posredovanju pripomb je pomemben, ker je od podatkov o lastniku odvisno kdo bo obvestilo prejel za posamezno nepremičnino. Če so podatki o nepremičnini nepravilne oziroma ne odražajo dejanskega stanja v naravi, je posledično tudi izračunana posplošena tržna vrednost neustrezna. Zato je najprej potrebno v prvih fazah urediti podatke o nepremičnini, šele zatem je smotrno podajanje pripomb na uporabljene modele vrednotenja. Pripombe na lastništvo Približno 15 % vseh pripomb v okviru projekta obveščanja lastnikov nepremičnin o poskusni izračunani vrednosti se je nanašalo na lastništvo. Glavne razloge za tako stanje je mogoče iskati v dejstvu, da velik delež lastnikov v zemljiški knjigi nima vpisane tudi matične številke (EMŠO). Zato je lastnika težko nedvoumno identificirati (več oseb z istim imenom, naslovi lastnikov niso pravilni, spremembe priimkov niso upoštevane, ). Velika težava je tudi dejstvo, da v večjih mestnih središčih velik del etažne lastnine še vedno ni vpisan v zemljiško knjigo. Nekaj pa k neusklajenosti prispevajo tudi nerešene zemljiško knjižne zadeve (spori, plombe, dedovanja, ) (Smodiš 2011). Pripombe na podatke o lastnostih nepremičnin Nekaj več kot 50 % pripomb za spremembe se je nanašalo na podatke o nepremičninah, od tega največ glede drugih prostorov, ki pripadajo stanovanju, uporabne površine, dejanske rabe dela stavbe, neto tlorisne površine, povezave med stavbo in parcelo (na kateri parceli stoji stavba) ter namenske rabe zemljišč (Smodiš 2011). Podatke o lastnostih nepremičnine kot tudi podatke o lastništvu, lahko lastniki spreminjajo z rednimi postopki. Lastniki nepremičnin torej lahko kadarkoli spreminjajo podatke o

52 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 43 lastništvu in lastnostnih nepremičnin. Ti dve pripombi nista bili vezani na datum posredovanja pripomb na uporabljene modele vrednotenja. Pripombe na modele vrednotenja nepremičnin Glede na zbrane podatke se tretjina vseh pripomb nanaša na modele vrednotenja nepremičnin. Pretežni del pripomb je posledica nepravilnih podatkov o nepremičninah, nestrinjanja lastnikov nepremičnin s prihodnjim davkom na nepremičnine, manj pa lastniki podajajo razumne vsebinske razloge in opozarjajo na pomanjkljivosti pri oblikovanju modelov vrednotenja nepremičnin. Vsebinsko razumskih pripomb je približno 15 % (Smodiš 2011). Daleč največ pripomb se je nanašalo na model ocenjevanja vrednosti kmetijskih zemljišč (KME), sledile so pripombe na model vrednotenja gozdnih zemljišč (GOZ) in drugih zemljišč (ZDR), model vrednotenja kmetijskih stavb (PKO) ter model vrednotenja eno- in dvostanovanjskih stavb (HIŠ). Slika 3: Delež pripomb po posameznih modelih vrednotenja nepremičnin (Smodiš 2011) 4.5 Določitev letnih indeksov vrednosti Zaradi zagotavljanja ažurnosti vrednosti se v obdobjih med dvema generalnima vrednotenjema posplošene tržne vrednosti indeksirajo z upoštevanjem indeksa vrednosti, ki je določen na podlagi analiz tržnih sil in izraža spremembe vrednosti posameznih vrst nepremičnin na trgu. Indeksi vrednosti nepremičnin so določeni za istovrstne nepremičnine po vrednostnih conah (Smodiš 2008). Spremenijo se, ko se indeks vrednosti spremeni za

53 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 44 več kot 10 % od predhodnega indeksa vrednosti. Letni indeksi vrednosti so izračunani na podlagi povprečnih cen nepremičnin na enoto (ponavadi EUR/m 2 ) v posameznih četrtletjih po cenovnih območjih. Letni indeksi vrednosti so glede na posamezne skupine istovrstnih nepremičnin določeni drugače, in sicer: za stanovanjske, poslovne in industrijske nepremičnine ter zemljišča brez sestavin se določijo po cenovnih območjih na podlagi izračuna spremembe razmerja med cenami nepremičnin in njihovimi pripisanimi vrednostmi za zemljišča, ki spadajo v kategorijo druga zemljišča je indeks enak letnemu indeksu, ki velja pri kmetijskih zemljiščih pri nepremičninah za industrijsko proizvodnjo je določen kot povprečni indeks te podskupine, vendar glede na vsa cenovna območja pri posebnih nepremičninah (bencinski servisi, pristanišča in marine) je indeks enak letnemu indeksu vrednosti, ki velja za lokale pri nepremičninah za proizvodnjo električne energije, izkoriščanje mineralnih surovin, in rabo v kmetijstvu ter druge posebne nepremičnine je indeks enak letnemu indeksu vrednosti, ki velja pri nepremičninah za industrijsko proizvodnjo

54 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 45 5 PRIPIS VREDNOSTI POSPLOŠENA TRŽNA VREDNOST Z uredbo o določitvi modelov vrednotenja (Ur.l.RS, št. 95/2011), ki je še zadnji od petih podzakonskih predpisov Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, je bil dokončno vzpostavljen sistem množičnega vrednotenja nepremičnin v Republiki Sloveniji. To pa omogoča dokončanje postopka generalnega vrednotenja nepremičnin in prvi pripis posplošene tržne vrednosti vsem nepremičninam v Registru nepremičnin. Pripis vrednosti je drugi in hkrati zadnji postopek množičnega vrednotenja nepremičnin. Pri tem se uporabijo podatki o nepremičninah, ki so določeni z modeli vrednotenja. Pripis vrednosti je proces, kjer se konkretnim nepremičninam na osnovi njihovih podatkov, ki so evidentirani v registru nepremičnin in modelov vrednotenja, ki so evidentirani v zbirki vrednotenja, na določen dan pripiše posplošena tržna vrednost. Naloge pripisa vrednosti so zlasti izvajanje nadzora nad kakovostjo podatkov, potrebnih za vrednotenje, izračun vrednosti nepremičninam na podlagi modelov vrednotenja in podatkov o nepremičninah ter seznanjanje lastnikov nepremičnin s podatki o njihovih nepremičninah in s podatkom o vrednosti njihovih nepremičnin. V splošnem lahko potreba po pripisu vrednosti nastane iz dveh razlogov; a) množično pri postopkih generalnega vrednotenja, ko se spremenijo modeli vrednotenja oziroma se določijo ponovno ali pa se vanje vključijo novi podatki o nepremičninah pri postopkih indeksiranja vrednosti b) posamično se spremenijo podatki o nepremičninah ali podatki okolja (naprimer nov linijski objekt v bližini nepremičnine; cesta, avtocesta, hitra cesta ali železnica)

55 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 46 Postopki za množični in posamični pripis vrednosti so identični, razlika je samo v količini obdelanih podatkov. Tako je zagotovljeno, da se rezultata množičnega in posamičnega vrednotenja ne moreta razlikovati (Smodiš 2011). Pripis vrednosti nepremičnin se izvaja vsake 4 leta, ko se določijo modeli vrednotenja za nepremičnine. Postopek pripisa vrednosti se pojavi tudi v primeru, če je v obdobju znotraj 4 let, sprememba indeksov cen posamezne skupine istovrstnih nepremičnin, večja ali manjša od 10 %. Cikle generalnega vrednotenja ter pripisa vrednosti nazorno prikazujemo s spodnjo sliko. Slika 4: Cikli generalnega vrednotenja nepremičnin ter postopka pripisa vrednosti cen (Množično vrednotenje in evidenca trga nepremičnin, Seminarsko gradivo, Izobraževalno središče za geomatiko, 2011)

56 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 47 6 PRAKTIČEN PRIMER IZRAČUNA POSPLOŠENE TRŽNE VREDNOSTI NEPREMIČNIN ZA PRIMER ENOSTANOVANJSKE DRUŽINSKE HIŠE V nadaljevanju diplomskega dela prikazujemo praktičen primer izračuna posplošene tržne vrednosti na konkretnem primeru. Metodologija izračuna je povzeta po Zbirki vrednotenja nepremičnin, ki jo objavlja Geodetska uprava Republike Slovenije. V izogib podvajanju, predstavitve metodologije v tem delu diplomske naloge ne predstavljamo posebej. Predmet vrednotenja Predmet vrednotenja je enodružinska stanovanjska hiša (ID stavbe: 163) s funkcionalnim zemljiščem na parcelni številki 555/76 v k.o. Spuhlja. Na zemljišču stoji poleg omenjenega objekta še gospodarsko poslopje (ID stavbe: 154). Slika 5: Posnetek obravnavanega stanovanjskega objekta

57 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 48 Ker se za oceno posplošene tržne vrednosti uporabijo podatki iz registra nepremičnin, smo le te povzeli po omenjeni evidenci, kot sledi; Podatki iz registra nepremičnin 24 Slika 6: Podatki iz registra nepremičnin Namen vrednotenja Namen vrednotenja je izračun posplošene tržne vrednosti, ki bo uporabljena pri odmeri davka na nepremičnine. Izračunana je na podlagi podatkov o nepremičnini (glej sliko 6) ter na osnovi modelov množičnega vrednotenja nepremičnin, ki so podrobneje predstavljeni v Zbirki vrednotenja nepremičnin. Datum vrednotenja Vrednosti odražajo stanje na dan (indeksirana vrednost 25 ). Metodologija izračuna posplošene tržne vrednosti za model hiše (HIS) Ker se na obravnavanem zemljišču nahajata dva objekta z različno namembnostjo (t.j. stanovanjski objekt in gospodarsko poslopje - kmetijski objekt) jih vrednotimo po dveh ločenih modelih. Vrednost zemljišča na katerih se objekta nahajata bo obravnavano v sklopu modela vrednotenja stanovanjske hiše. Torej skupno bomo v konkretnem primeru uporabili dva različna modela vrednotenja, in sicer; 24 Obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin, GURS 25 Indeks vrednosti je povzet po Uredbi o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin (Uradni list RS, št. 79/2013)

58 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 49 model vrednotenja za stanovanjske hiše (izračun bo vključeval tudi vrednost zemljišča) model vrednotenja za kmetijske stavbe Opis, postopek izračuna ter enačbe, ki so uporabljene pri izračunu posplošene tržne vrednosti prikazujemo v nadaljevanju. Stanovanjska hiša Model vrednotenja za hiše je zasnovan na načinu tržnih primerjav. Sestavljen je iz sloja vrednostnih con, vrednostnih tabel, točkovnikov in točkovnih razredov ter vrednostnih faktorjev za lastnosti dela stavb, razmerje površin, material nosilne konstrukcije ter za oddaljenost linijskih objektov gospodarske javne infrastrukture. Vrednost nepremičnine se določi tako, da se posebej oceni delež vrednosti, ki pripada stavbi ter posebej delež vrednosti, ki pripada zemljišču. Nato se ta dva deleža sešteje ter se nato še ovrednotijo vplivi, ki delujejo na nepremičnino kot celoto (v modelu HIS je to vpliv zaradi oddaljenosti linijskih objektov gospodarske infrastrukture). Nekateri dejavniki, ki vplivajo na vrednost, ne vplivajo enako na vrednost stavbe in vrednost zemljišča. Zaradi navedenega se pri oceni PTV obravnavata stavba in zemljišče ločeno. Taki dejavniki so naprimer staranje in obraba stavbe, pa tudi velikost stavbe in zemljišča. Možno sicer je, da so velikost stavbe, velikost zemljišča in vrednost nepremičnine v nekakšni medsebojni soodvisnosti (npr. potrebno funkcionalno zemljišče stavbe je odvisno od njene velikosti, oblike, namena,..), vendar če se iz tržnih sil ne da jasno ugotoviti konsistentnih relacij med omenjenimi vplivi, ali pa če so ti vplivi zanemarljivi majhni, jih je smiselno zaradi enostavnosti postopka zanemariti. Enačba za izračun posplošene tržne vrednosti po modelu vrednotenja za hiše (6.1) (6.2) (6.3) Pri čemer so: V = vrednost določena za del stavbe z zemljiščem po modelu HIS V ds = vrednost»hiše«

59 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 50 V Z = vrednost pripadajočega zemljišča V his_vt = vrednost»hiše«iz vrednostne tabele (glede na neto tlorisno površino in starost) FI _his = faktor za lastnosti objekta F rp = faktor za razmerje površin F nk = faktor nosilne konstrukcije F odd = faktor za vpliv bližine linijskih objektov gospodarske javne infrastrukture VT zi = intervalna vrednost m 2 pripadajočega zemljišča P zi = velikost zemljišča za posamezni interval vrednosti Z i = intervali vrednosti za zemljišče Z 0 zemljišče od 0 do 150 m 2 Z 1 zemljišče od 150 do 600 m 2 Z 2 zemljišče od 600 do m 2 Z 3 zemljišče od do m 2 Postopek izračuna posplošene tržne vrednosti po korakih Slika 7: Prikaz korakov računanja za model HIS 26 Kmetijski objekt Model vrednotenja za kmetijske stavbe upošteva nabavne vrednosti objektov in vpliva trga na podlagi primerjave cen prodanih kmetijskih stavb. Sestavljen je iz vrednostnih con, vrednostnih tabel ter točkovnikov, točkovnih razredov in vrednostnih faktorjev za lastnosti dela stavbe. Enačba za izračun posplošene tržne vrednosti po modelu vrednotenja za kmetijske objekte (6.4) 26 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

60 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 51 Pri čemer so: V = vrednost določena za del stavbe po modelu PKO V pko_vt = vrednost dela stavbe iz vrednostne tabele F I_pko = faktor za lastnosti kmetijskih stavb Postopek izračuna posplošene tržne vrednosti po korakih Slika 8: Prikaz korakov računanja za model Določitev vrednostne cone in vrednostne ravni Glede na lokacijo posameznega dela stavbe se določi odgovarjajoča vrednostna cona in njej pripisana ustreznostna raven. Vsaki vrednostni coni je dodeljena vrednostna raven. Tabela 3: Prikaz vrednostne cone in vrednostne ravni za stanovanjsko hišo in gospodarsko poslopje Katastrska občina: 402 Spuhlja Zemljišče Številka parcele: 555/76 Stanovanjska stavba Številka stavbe: 163 Oznaka vrednostne cone = HIS_ Številka dela stavbe: 1 Vrednostna raven 7 Kmetijski objekt Številka stavbe: 154 Oznaka vrednostne cone = PKO_ Številka dela stavbe: 1 Vrednostna raven 1 Grafična prikaza vrednostne cone in vrednostne ravni za območje v kateri se nahajata obravnavani stanovanjska hiša (slika 9) in kmetijski objekt (slika 10), torej v katastrski občini Spuhlja. Vrednostna raven za zemljišče je prikazana v sklopu vrednostne tabele pri stanovanjski hiši. 27 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

61 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 52 Sliki nakazujeta oziroma razkrivata, da v primeru modela vrednotenja stanovanjskih hiš imamo opravka v večjim številom vrednostnih con, medtem ko je pri modelu vrednotenju kmetijskih objektov le ena vrednostna cona za celotno Slovenijo. To je pogojeno z dejstvom, da se kmetijski objekti vrednotijo po nabavnovrednostnem načinu (stroški izboljšav so enaki po celotni državi). Slika 9: Vrednostna cona in vrednostna raven za model hiš 28 Slika 10: Vrednostna cona in vrednostna raven za model kmetijski objekti Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

62 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji Določitev prilagojenega leta gradnje Prilagojeno oz. efektivno leto izgradnje je določeno s pomočjo podatkov o letu izgradnje ter leto obnove gradbenih elementov(strehe, oken, fasade in inštalacij). Prikazuje podatek s katerim se pri vrednotenju določi efektivna starost obravnavanega dela stavbe. Za obe obravnavani stavbi se izračuna po enaki formuli. Razlika med njima je samo v upoštevanju tehnične življenjske dobe. Medtem ko TŽD za stanovanjske hiše znaša 90 let, znaša za kmetijske objekte 80 let. Osnovna enačba za določitev prilagojenega leta je prikazana na sliki 11. Slika 11: Enačba za določitev prilagojenega (efektivnega) leta izgradnje 30 Stanovanjska stavba Upoštevana prenova gradbenih elementov v modelu za hiše in vrednosti ponderjev p ij posameznih obnov so podani na sliki 12. Kot je razvidno iz podatkov o nepremičnin je na objektu bila v letu 2002 zamenjana streha. Za ostale gradbene elemente (torej obnova fasade, oken in inštalacij) ni podatka in jih pri vrednotenju ne upoštevamo posebej. 29 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na 30 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

63 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 54 Slika 12: Ponderji obnov po gradbenih elementih za model HIS 31 Izračun efektivnega leta starosti za konkreten primer: Kmetijski objekt Upoštevana prenova gradbenih elementov v modelu za hiše in vrednosti ponderjev p ij posameznih obnov so podani na sliki 13. Slika 13: Ponderji obnov po gradbenih elementih za model PKO 32 Podatki iz registra nepremičnin ne beležijo podatkov o leto obnove strehe, fasade, oken in inštalacij, zato izračuna za prilagojeno leto ne izvedemo. 31 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na 32 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

64 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele Odčitek je določen na podlagi prilagojenega leta izgradnje in neto tlorisne površine dela stavbe. Kot vhodni podatek se vzame neto tlorisna površina. Na osnovi te površine in prilagojenega leta izgradnje se iz vrednostne tabele odčita osnovna vrednost. K tej vrednosti pa je potrebno prišteti zmnožek vrednosti dodatnega kvadratnega metra ter površine dodatnih kvadratnih metrov, ki je razlika med površino dela stavbe in začetno površino kategorije. Stanovanjska hiša Osnovna vrednost = Vrednost dodatnega m 2 = Skupaj = Slika 14: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele (osnova in dodatni m 2 ) - stanovanjska hiša Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

65 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 56 Kmetijska stavba Osnovna vrednost = Vrednost dodatnega m 2 = Skupaj = Slika 15: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele (osnova in dodatni m 2 ) za kmetijski objekt Določitev točk in faktorjev za lastnosti dela stavbe, za material nosilne konstrukcije in razmerje površin Na podlagi podatkov o posameznem delu stavbe stanovanjske hiše se z ustreznim točkovnikom določijo točke za lastnosti dela stavbe, za material nosilne konstrukcije in razmerje površin. Na podlagi doseženih točk se v ustreznih razredih za vrednostne faktorje določijo; faktor za lastnosti faktor za material nosilne konstrukcije faktor za razmerje površin V primeru kmetijskega objekta pa se s točkovnikom določijo točke samo za lastnosti stavbe. Na podlagi teh točk se nato v ustreznih razredih za vrednostne faktorje določi; faktor za lastnosti 34 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

66 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 57 Stanovanjska stavba Faktor za lastnosti stavbe Slika 16: Določitev točk iz točkovnika in odčitek faktorja za lastnosti stavbe Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

67 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 58 Faktor za material nosilne konstrukcije Slika 17: Določitev točk iz točkovnika in odčitek faktorja za material nosilne konstrukcije 36 Faktor za razmerje površin Uporabna površina: 86,80 m 2 Neto tlorisna površina: 146,50 m 2 36 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

68 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 59 Slika 18: Določitev točk iz točkovnika in odčitek faktorja za razmerje površin 37 Kmetijski objekt Faktor za lastnosti stavbe 37 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

69 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 60 Slika 19: Določitev točk iz točkovnika in odčitek faktorja za lastnosti stavbe Odčitek vrednosti za zemljišče iz vrednostne tabele Na podlagi vrednostne ravni (slika 14) smo iz vrednostne tabele odčitali intervalne vrednosti kvadratnega metra zemljišča. Z uporabo enačbe za določitev vrednosti zemljišča, velikosti zemljišča in z upoštevanjem intervalnih mej smo izračunali vrednost zemljišča. Intervalne vrednost kvadratnega metra zemljišča so razdeljene na: Z 0 zemljišče od 0 do 150 m 2 Z 1 zemljišče od 150 do 600 m 2 38 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

70 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji 61 Z 2 zemljišče od 600 do m 2 Z 3 zemljišče od do m 2 Slika 20: Prikaz kategorij zemljišč po modelu HIS 39 Izračun Zemljišče predstavlja parcela št. 555/76, k.o. Spuhlja (402). Parcela je velika m 2. Osnovna enačba: Vrednost zemljišča tako znaša: 39 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na

71 Množično vrednotenje nepremičnin v Sloveniji Odčitek faktorja za oddaljenost od linijskih objektov Na podlagi podatka o vplivu linijskih objektov gospodarske javne infrastrukture (ceste, železnice, daljnovodi) se določi vrednosti faktor za oddaljenost. Skupen vpliv večih vplivov hkrati se določi z množiteljem njihovih posameznih faktorjev, pri čemer je določen maksimalni skupen vpliv. Vplivna območja so omejena z naslednjimi robnimi pogoji: bližina avtoceste in hitre ceste, če sta oddaljeni bližje od 100 m bližina ceste 1. in 2. reda, če je cesta bližje od 50 m bližina železnice, če je železnica bližje od 75 m bližina daljnovoda, če je električni daljnovod (napetost nad 100 KV) bližje od 30 m bližina daljnovoda, če je električni daljnovod (napetost nad 100 KV) bližje od 60 m in hkrati dlje od 30 m Slika 21: Vrednostni faktorji za oddaljenost od linijskih objektov 40 Ker podatki registra nepremičnin ne vodijo podatka o vplivnem območju tega faktorja pri vrednotenju ne upoštevamo. 6.7 Končni izračun Rekapitulacijo izračuna ocene posplošene tržne vrednosti za konkretni primer prikazujemo v tabeli 4. Ocena temelji na podlagi podatkov, ki so povzeti iz registra nepremičnin. Pri vrednotenju sta bila uporabljena dva različna modela, in sicer; model za stanovanjske hiše, ki vključuje tudi vrednost parcele ter model za kmetijske objekte (v naravi gospodarsko poslopje). 40 Geodetska uprava Republike Slovenije, Zbirka vrednotenja nepremičnin, dostopno na