SOMMAIRE. ETUDES & COMMENTAIRES De l ANIL et des ADIL 7 De nos partenaires 8

Transcription

1 N 100 Avril 2007 ANIL HABITAT ACTUALITE SOMMAIRE LE RESEAU 2 ETUDES & COMMENTAIRES De l ANIL et des ADIL 7 De nos partenaires 8 Financement 11 Fiscalité 14 Loyers 16 Démunis / Insalubrité 22 Contrats 23 Assurance construction 24 Copropriété 25 Qualité de l habitat 27 Urbanisme 28 Professionnels 29 Procédure 29 Collectivités locales 30 PROPOSITIONS, PROJETS 33 FENETRE SUR... Les acteurs 33 EDITION 33

2 LE RESEAU LE RESEAU Le n 100 d Habitat actualité Lancé en juillet 1982 sous le titre «Nouvelles et informations» avant d être rebaptisé «Habitat Actualité» en 1989, voici le centième périodique de l ANIL. C est l occasion de dire ce que nous avions voulu faire en créant ce qui est plus qu un bulletin et moins qu une revue, et la place que nous voudrions qu il occupe, à l avenir, pour l information de nos membres et de l ensemble des acteurs du logement. Depuis sa création, l ANIL effectue un travail considérable de suivi de l actualité, de la jurisprudence et de décryptage des nouveaux textes à l attention des conseillers des ADIL. Le premier objectif a donc été et reste d en faire bénéficier les membres de l ANIL et des ADIL, c'est à dire peu ou prou l ensemble des acteurs du logement. S'y est rapidement ajouté la volonté d organiser et de valoriser les observations des ADIL. En effet, une fois la plupart des départements desservis, le réseau s est trouvé à la tête d un système très original d observation des attentes des particuliers, de l évolution des pratiques des professionnels et du fonctionnement des marchés. Original en ce que des conseillers de haut niveau, en contact permanent avec l ensemble des acteurs locaux du logement, accordent près d un million de consultations sans autre préoccupation que d éclairer les décisions du public. Dès les années 90 ces observations nationales ont été enrichies d éclairages internationaux sur les divers aspects du domaine du logement. Le président Burnel avait voulu résumer ce rôle en indiquant que «l ANIL devait devenir le CERC / centre d études des revenus et des coûts dans le domaine du logement», ce qui portait peut-être la barre un peu haut et ce qui, a posteriori, était imprudent puisque le CERC est mort d'un excès d'indépendance. René Beaumont nous a encouragé dans la même voie, mesurant tout le profit qu un conseil général pouvait tirer d informations précises et objectives sur les problèmes de logement. Claude Jeannerot, vice-président de la commission logement de l Assemblée des départements de France arrivé au moment où la question de la délégation de compétence se posait directement aux collectivités locales a d emblée mis l accent sur le rôle des ADIL et de l ANIL dans ce domaine. La synthèse de leurs travaux d'observation donne lieu à des publications régulières d études auxquelles sont venus s adjoindre des numéros spéciaux consacrés aux principales réformes. En revanche, notre choix a toujours été de ne faire d Habitat Actualité, ni un outil institutionnel destiné à illustrer l utilité et le caractère irremplaçable de l action de l ANIL et des ADIL, -personne ne l'ayant vraiment contesté-, ni une revue susceptible d exprimer l avis ou les revendications de l ANIL sur la politique du logement. Sur ce dernier aspect, l ANIL n'a aucune légitimité puisqu elle réunit tous les acteurs du monde du logement, l'etat et les associations, les bailleurs sociaux et privés, les partenaires sociaux, les professionnels privés et les banquiers et surtout les représentants des collectivités locales Leurs avis comme leurs attentes sont divers, parfois contradictoires et ils expriment directement leur point de vue mieux que nous ne pourrions le faire. Dans certaines situations, cela peut nous placer en porte-àfaux, notamment lorsque Habitat Actualité reste muet alors que la plupart des acteurs du logement utilisent leur publication pour exprimer un sentiment consensuel d'indignation ou de compassion face à une situation ou à un évènement intolérable. L'objet d'habitat Actualité est seulement d apporter au plus vite des informations et des analyses originales, le cas échéant en permettant à chaque ADIL de les enrichir de données locales. C est peut-être là qu il faut chercher l excuse d une forme, qui, si elle a régulièrement évolué dans le temps, est restée un peu austère et où les seules illustrations autorisées sont des graphiques. Nous espérons qu Habitat Actualité constitue maintenant une référence, c est à coup sûr un élément de la visibilité de notre réseau. Cette ligne restera la nôtre. Mais Habitat Actualité devra cependant évoluer. Un nouvel équilibre doit être recherché entre l'édition électronique et les publications traditionnelles : le développement de banques de données juridiques et les liens qu autorise Internet permettront progressivement de rendre Habitat Actualité d un usage encore plus pratique. Il nous faudra également veiller à nous démarquer au sein d un flux grossissant de publications électroniques ou traditionnelles dont une grande partie relève de la publicité rédactionnelle. Depuis le n 1 en 1982, l offre d information sur le logement s est beaucoup développée et la différence est parfois difficile à faire entre l information de première main et le recyclage à des fins de prospection commerciale de données ou d analyses de deuxième main. Le fait d utiliser des interventions rédactionnelles comme accroche commerciale n est pas une chose nouvelle, mais la vigueur de la concurrence et surtout le développement de la vente par Internet lui donne une importance croissante. Le modèle économique de Google en offre un raccourci saisissant que l exemple de l intermédiation en matière de logement ou de crédit illustre de façon caricaturale. Chaque société cherche à être référencée par les moteurs de recherche ou à être citée par la presse sur des textes «d intérêt général», voire d apparence scientifique. Cet afflux d expertises et d avis de toute nature est grossi des productions des différents groupes professionnels présentant la défense de leurs intérêts légitimes. Il en résulte un afflux d informations de provenances diverses et de qualité inégale, ainsi qu une difficulté croissante à faire la différence entre éléments originaux et recyclage de données de seconde main. Habitat Actualité doit constituer, à sa mesure, une référence, même si l ANIL n a ni la notoriété ni l autorité de l INSEE. Sous une forme appelée à évoluer, Habitat Actualité devra 2

3 LE RESEAU répondre à un objectif constant : mettre à votre disposition, le plus rapidement possible, l essentiel de l actualité et des analyses dans le domaine du logement. La place du logement après les élections Le logement aura occupé une telle place dans les programmes des principaux candidats aux élections, que le nouveau gouvernement, quel qu il soit, sera contraint d annoncer des mesures nouvelles que l'anil et les ADIL devront analyser, faire connaître et dont elles devront accompagner la mise en œuvre. Le logement constitue, de façon presque permanente en France, un enjeu politique de première importance. Ce n est pas le cas dans tous les pays. Les conditions de logement sont, en Grande Bretagne, plutôt moins bonnes qu'en France et pourtant le logement est presque absent du débat politique. Il faut noter que cela n a pas empêché les britanniques de mettre en œuvre une politique efficace à l égard des sans-abri. Plus qu à la nature des problèmes, la place du logement dans les débats tient peut-être chez nous au rôle que nous assignons à l'etat et à la vision que nous avons de notre société : l'amélioration continue des conditions de logement de la majorité des ménages depuis plus de quarante ans nous rend encore plus insupportable les difficultés des personnes qui sont dans l incapacité d accéder à un logement décent ou de s y maintenir. S'y ajoutent les problèmes des quartiers stigmatisés, dont le logement n est qu un des aspects, et des situations proprement intolérables pour un pays comme le nôtre face auxquelles il est possible de fédérer les indignations et d afficher une unité d ambition. Cette approche en termes de crise, dont les chiffres de la Fondation Abbé Pierre offrent la meilleure illustration, conduit à considérer que les difficultés de logement concernent d une façon égale l ensemble du territoire et une large partie de la population. Cela rencontre la tradition française en matière d aides publiques qui se caractérise par des systèmes tournés vers de larges franges de la population, alors que d'autres pays privilégient des dispositifs ciblés sur des populations restreintes. Il est vrai que tous les ménages voient la part de la dépense de logement dans leur budget augmenter de façon continue, mais c est un phénomène qui touche tous les pays développés. Une première explication tient à l amélioration de la qualité des logements, à l extension de la surface habitable par personne et à la croissance des dépenses de fonctionnement des logements ; c'est l'effet qualité. L'effet prix, c'est-à-dire la hausse des coûts fonciers, résulte de la métropolisation et de la concentration de l habitat : les ménages sont en concurrence pour un bien rare et ils peuvent dépenser plus pour le logement puisque les progrès de la productivité et de la mondialisation leur permettent de dépenser moins pour les biens manufacturés et pour certains services. La très forte hausse des prix que l on observe actuellement touche également tout le monde, mais elle est d une nature différente et découle, en grande partie, de la baisse des taux du crédit à l habitat et de l allongement des durées qu elle favorise. Pour faire face à ce qui est ressenti comme une crise, tous les programmes avancent des objectifs nationaux ambitieux en matière de construction neuve, qu il s agisse de logements locatifs sociaux ou de logements en accession. Au-delà, la tentation est grande de juxtaposer des mesures qui constituent autant de réponses partielles à chacune des manifestations des difficultés de logement. Or le véritable problème concerne d une part les zones chères, celles où la demande est forte et l offre restreinte et d autre part les populations les plus marginalisées. Comme dans de nombreux secteurs de l'économie française, la différence est croissante entre ceux qui sont en place et les autres, entre les «insiders» et «outsiders». Dans le domaine du logement, cette différence s'accuse. La qualité «d'insider» se transmet entre générations : il ne suffit pas d'avoir un revenu suffisant pour louer un logement, il faut souvent disposer de la caution de ses parents. De même, pour nombre de jeunes ménages, l'achat du premier logement n est possible que grâce à une aide familiale et dans les zones tendues, l impact des aides publiques est de plus en plus marginal par rapport à celui des aides familiales. La première marche devient encore plus difficile à franchir pour ceux qui ne peuvent compter que sur eux-mêmes. En effet, si le bénéfice des diverses formes d aide publique est ouvert sous plafond de revenu, on voit mal comment les potentialités d'aide familiale, c'est à dire le patrimoine des parents ou des grands parents pourrait entrer en ligne de compte. La différence entre «insider» et «outsider» s'inscrit également dans l'espace : la ségrégation géographique est de plus en plus accusée entre localisations recherchées et quartiers défavorisés ; et ceux qui viennent de ces zones dépréciées cumulent les difficultés dans des domaines qui ne se limitent pas au logement. A défaut d un accroissement global de l offre, l amélioration de la situation des «outsiders» passe par la fragilisation des «insiders», présents ou futurs. Or il est plus facile d agir en faveur de ceux qui sont en place, c est le cas des possibilités offertes aux locataires du parc social d acquérir leur logement. Les divers systèmes de garanties locatives prévus par tous les programmes risquent de se heurter à la même difficulté : sauf à favoriser une offre nouvelle, aboutiront-elles à modifier l'ordre de la file d'attente? Pour avoir un effet durable, ces interventions doivent contribuer à augmenter l offre, c'est-à-dire le parc de logements disponibles dans des localisations déterminées. A cet égard, tous les programmes affichent une volonté forte en matière de construction de logements locatifs sociaux. La rareté du foncier n'est pas seulement physique, elle est également administrative partout où le droit restreint les autorisations de construire. Or dans ce domaine, les exemples étrangers, notamment celui de la Grande Bretagne laissent penser que les pouvoirs croissants des élus locaux en matière d urbanisme peuvent ne pas avoir que des effets positifs. Les logements britanniques sont moins nombreux et relativement plus petits et plus chers qu en France. Le dynamisme de l offre de crédit a facilité l augmentation 3

4 LE RESEAU de la proportion de propriétaires et la hausse des prix, mais est resté sans effet sur les conditions de logement puisque le niveau de la construction est dramatiquement insuffisant. Le blocage vient de l attitude malthusienne des collectivités locales : les élus locaux anglais, respectueux des souhaits de la majorité de leurs électeurs, dressent toute sorte d obstacles face aux projets de constructions nouvelles. Les problèmes les plus difficiles en matière de logement tiennent à l utilisation des règles d urbanisme, c'est-à-dire au partage de l espace et à la répartition des populations. Est ici en jeu, l opposition entre les égoïsmes locaux, reflets des aspirations de ceux qui sont en place, et les attentes de ceux qui sont aux marges du système. Une chose est donc certaine : quels que soient les choix du prochain gouvernement et les instruments qu'il utilisera, il lui faudra compter avec les politiques de collectivités locales de plus en plus impliquées dans la politique du logement. Les ADIL, qui tirent leur double légitimité de l'etat et des collectivités locales, auront une responsabilité particulière pour rendre lisible par les opérateurs et par les particuliers un environnement juridique et financier nouveau, plus diversifié et plus complexe car il résultera de l imbrication de la politique nationale et d interventions locales. Une 71ème ADIL dans l Isère Dans le contexte d évolution des politiques locales en matière d habitat, de nombreux départements non encore pourvus d une ADIL ont engagé une réflexion pour leur mise en place : respectivement présidée par Jean-François Douard, vice-président du Conseil général et par Alain Schmitz, conseiller général, les ADIL de Charente-Maritime et des Yvelines, dont les créations ont été votées coup sur coup au quatrième trimestre 2006, ouvrent prochainement au public. La couverture intégrale de deux nouvelles régions est ainsi assurée : le Poitou-Charentes et l Ile de France. Le département de l Isère a voté le 28 mars 2007, la création de son ADIL qui sera présidée par José Arias, vice-président du Conseil général. Les projets d accession étudiés dans les ADIL en 2006 Environ projets d accession ont été étudiés en 2006 dans les ADIL : leur nombre est en baisse pour la quatrième année consécutive. Cette régression traduit sans aucun doute une diminution du nombre de projets relevant de l accession sociale à la propriété, puisque la plupart des projets soumis aux ADIL émane de ménages à revenus modestes ou moyens : ces catégories ont en effet vu leur solvabilité se dégrader sous l effet de l augmentation des prix, qui s est poursuivie à un rythme très soutenu, dans le prolongement des années précédentes Evolution des prix des logements anciens (France entière = 100) Source : indice INSEE - Not aires Les montants moyens des opérations étudiées ont en effet continué à augmenter à un rythme élevé, tandis que l'allongement de la durée moyenne des prêts observé depuis 2001 se poursuit et tend même à s accélérer : 46 % des candidats à l accession envisageaient lors de l entretien de s endetter pour une durée de vingt-cinq ans ou plus pour financer leur projet, alors que ce n était pratiquement jamais le cas avant Si les profils des candidats sont relativement stables par rapport aux trois années précédentes, on observe cependant quelques inflexions : le revenu par unité de consommation moyen augmente plus rapidement que l inflation (plus de 10 % en trois ans) et la structure des ménages concernés continue à se déformer lentement, avec une poursuite de l augmentation de la part des personnes seules et une diminution corrélative des couples avec enfants. Le montant de l apport personnel moyen augmente sensiblement, mais en raison de la hausse des prix le taux d apport moyen reste stable. La part des projets à apport très faible ou nul, qui avait augmenté de façon continue de 1999 à 2005, recule légèrement. La consultation de l ADIL intervient toujours à un stade précoce, comme l indique la prédominance des diagnostics financiers (66 %), dont l objectif est de déterminer la capacité d investissement du ménage. Cette prédominance s explique également par la part importante des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, plus de trois consultants sur quatre ont entrepris leurs démarches depuis moins d un mois, et pour plus de 60 % d entre eux, la visite à l ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. Cette proportion, respectivement de 69 % pour les diagnostics et de 49 % pour les plans de financement, s est stabilisée après avoir très fortement augmenté entre 1999 et

5 LE RESEAU Le pourcentage de projets jugés non viables par les ADIL est du même ordre que les années précédentes, 18 %. Il est, fort logiquement, plus élevé pour les diagnostics (20 %) que pour les plans de financement (12 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets. Une population jeune et de condition plutôt modeste 93 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes. Parmi ces derniers, le poids des locataires du secteur privé est largement prédominant, puisqu il représente 68 % des primo-accédants. 20 % sont issus du parc locatif social, les 12 % restants étant logés gratuitement ou vivant chez leurs parents. Dans le prolongement de l évolution observée au cours des trois années précédentes, la part relative de l accession «familiale» continue à décroître assez rapidement : encore légèrement majoritaire en 2002, elle est maintenant largement minoritaire dans l ensemble des projets étudiés, puisque seuls 39,6 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 55,8 % en 1999 ; la diminution de la part des couples avec deux enfants et plus (23,5 % contre 34,9 % en 1999) est, pour l essentiel, responsable de cette évolution. A l inverse, les personnes seules sont de plus en plus nombreuses parmi les candidats à l accession (26,9 % contre 21,3 % en 2003 et 17,0 % en 1999), de même que les familles monoparentales (9,6 % contre 8,5 % en 2004), alors que le poids des couples sans enfants est resté stable après avoir légèrement augmenté de 1999 à Il s agit d une population jeune. L âge moyen du consultant, 34 ans, s est stabilisé après avoir connu une légère baisse : il était de 35 ans en 2001 et de 36 ans en Les moins de 30 ans représentent 28 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les personnes seules (36 %) et les couples sans enfant (47 %). Elle est en revanche très faible (9 %) dans les familles monoparentales, qui représentent, il est vrai, moins de 10 % des candidats à l accession et sont en général relativement âgées (plus de la moitié a au moins 40 ans). La part de l accession sociale en baisse Le calcul approché du revenu par unité de consommation 1 (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente. Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l accession en quatre catégories : «très modestes» (moins de 671 /mois), «modestes» (de 671 à /mois), «aisés» (1 007 à /mois), «très aisés» (1 442 /mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent approximativement aux quartiles de revenu par u.c. de l ensemble des ménages français. 1 Selon la définition de l INSEE (échelle d Oxford), on compte une unité de consommation (u.c.) pour le premier adulte du ménage, 0,7 pour chacune des autres personnes de plus de 14 ans et 0,5 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Faute de connaître l âge des enfants, nous avons comptabilisé 0,5 u.c. pour chacun d entre eux. Globalement, la part de l accession que l on peut qualifier de très modeste est de 9 % et celle de l accession modeste de 22 %. Au total, la part de ces deux tranches les plus basses de revenus ne représentent donc plus que 31 % de l ensemble alors qu elles étaient majoritaires en Même en tenant compte de l augmentation des revenus au cours de cette période, cette érosion est spectaculaire. Stabilisation du taux d apport personnel Après une augmentation sensible en 2005, consécutivement à l ouverture du prêt à 0 % à l acquisition de logements existants sans obligation de travaux, la part de ceux qui s orientent vers l ancien a de nouveau progressé, mais plus modérément. Elle est de 63 % contre 57 % en Le montant moyen de l opération envisagée est de , en nette augmentation par rapport à l année précédente (+ 7,5 %). Depuis 1999, la hausse est de plus de 50 %. Autour de cette moyenne, les coûts s étalent, pour l essentiel, de à , la moitié est concentrée entre et La part des projets dépassant atteint 35 % de l ensemble, elle n était que de 11 % en Les projets les moins chers concernent dans leur grande majorité l accession dans l ancien avec ou sans travaux : c est le cas pour 76 % des opérations de moins de Le montant de l apport personnel a augmenté : sa valeur moyenne s établit à contre en La part des projets sans apport, qui avait presque doublé en cinq ans, s est stabilisée à 24 %. Le montant de l apport médian a légèrement remonté : il est de contre en Les prix ayant augmenté d un pourcentage équivalent, le taux d apport personnel 2 moyen s est stabilisé après cinq ans d érosion continue. Avec 15,7 %, il est néanmoins de trois points inférieur à son niveau de Le taux d apport médian, nettement plus faible, est de 9,2 %, alors qu il était proche de 14 % en L écart entre taux moyen et taux médian traduit l asymétrie de la distribution, avec une concentration importante dans les taux d apport faibles ou nuls et un étalement des valeurs élevées : le taux d apport est supérieur à 24 % pour un quart des projets et à 44 % pour 10 % d entre eux. Le taux d apport moyen n est pas très sensible au niveau de revenu : il n est significativement supérieur que pour les ménages les plus aisés. L écart est faible, en revanche, entre les ménages des trois premiers quartiles de revenu par unité de consommation. 6 % des ménages disposent d un apport immobilier 2 % d un logement, et 4 % d un terrain. Plus particulièrement, 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l acquisition d une maison individuelle neuve sont propriétaires d un terrain. Le taux d apport étant, nous l avons vu, pratiquement stable, la hausse des prix se répercute aussi sur l endettement. Les ménages désireux d accéder doivent 2 Rapport du montant de l apport personnel au montant de l opération. 5

6 LE RESEAU emprunter plus et sur une plus longue durée que précédemment. L endettement nécessaire à la réalisation de l opération s est encore alourdi, il représente en moyenne un peu plus de quatre années de revenu (4,3 exactement), contre 3,2 années en Il est d autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L écart est important entre les ménages «très modestes», pour lesquels l endettement représente 5 années de revenu, et les «très aisés» (4 années). L augmentation de l endettement concerne au demeurant l ensemble des ménages, quelle que soit la tranche de revenu à laquelle ils appartiennent. Moins d un ménage sur quatre est susceptible de bénéficier de l APL ou de l AL. Ce pourcentage est en baisse régulière : 30 % en 2000, 26 % en 2003, 24 % en C est là aussi un indice du tassement de l accession sociale. Le montant moyen estimé de l aide remonte, il est en 2006 de 118 /mois contre 109 en 2005, mais 115 en Pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés, bien qu eux aussi en baisse sensible : 34 % des couples avec deux enfants ou plus et 60 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d une aide d un montant mensuel moyen de 145 pour les premiers et 131 pour les seconds. Ce type de ménages représente du reste 62 % des bénéficiaires potentiels. Les prêts continuent à s allonger L augmentation de l endettement n est possible que grâce à l allongement de la durée de remboursement. En effet, le montant maximum de la mensualité ne peut dépasser un certain pourcentage des revenus du ménage (de l ordre de 30 % pour la plupart des établissements prêteurs) : la durée du prêt joue donc le rôle de variable d ajustement pour la plupart des ménages à revenu modeste. L allongement des prêts a été favorisé par la baisse des taux d intérêt : il est en effet d autant plus efficace que le taux est plus bas. Ainsi, lorsque la durée passe de 15 à 20 ans, pour une même mensualité on peut emprunter 11 % de plus si le taux est de 10 % et 20 % de plus s il est de 5 %. La baisse des taux a donc un double impact : un effet direct sur la capacité d emprunt et un effet indirect par le biais de l allongement des durées de remboursement. Déjà très sensible depuis le début du millénaire, l allongement des prêts principaux se poursuit et tend même à s accélérer. Minoritaires jusqu en 2001, les prêts sur 20 ans ou plus interviennent maintenant dans près de quatre projets sur cinq. Plus spectaculaire encore est l augmentation de la part des simulations dans lesquelles un financement sur 25 ans ou plus est envisagé : inexistants jusqu en 1999, ces projets représentent en 2006 près de la moitié de l ensemble. Répartition des prêts principaux selon leur durée Financement Durée du prêt principal Avec prêt à 0 % moins de 15 ans 9 % 7 % 5 % 5 % 15 ans 46 % 29 % 12 % 8 % 16 à 19 ans 27 % 7 % 9 % 5 % 20 à 24 ans 18 % 49 % 49 % 25 % 25 ans ou plus 0 % 8 % 25 % 55 % Sans prêt à 0 % moins de 15 ans 15 % 12 % 10 % 13 % 15 ans 45 % 28 % 19 % 17 % 16 à 19 ans 8 % 5 % 4 % 4 % 20 à 24 ans 31 % 47 % 46 % 32 % 25 ans ou plus 0 % 8 % 21 % 34 % Ensemble moins de 15 ans 12 % 10 % 8 % 7 % 15 ans 46 % 29 % 16 % 10 % 16 à 19 ans 18 % 6 % 6 % 5 % 20 à 24 ans 24 % 48 % 47 % 32 % 25 ans ou plus 0 % 8 % 23 % 46 % Comme les années précédentes, l allongement de la durée des prêts, conjugué à une légère augmentation de l apport personnel et au bas niveau des taux d intérêt, a contribué au maintien d un fort volume d accession à la propriété dans un contexte de forte augmentation des prix fonciers et immobiliers. Ce phénomène n est pas sans susciter des inquiétudes, et la commission bancaire s en est alarmée dans un rapport publié en En tout état de cause, une hausse de taux aurait très probablement pour effet, en réduisant la marge de manœuvre permise par l allongement, de resserrer l accès au crédit. 28 % des candidats pourraient prétendre à un PAS Dans les plans de financements étudiés par les ADIL, le PAS est normalement préconisé pour les ménages qui peuvent y prétendre, en raison des avantages qu il présente pour l emprunteur (éligibilité à l APL et sécurisation). Une forte augmentation de la part des PAS préconisés avait été observée en 2002, conséquence de la réforme des plafonds de ressources intervenue en octobre 2001, qui avait eu pour effet d augmenter significativement le pourcentage de ménages éligibles. Depuis lors, on enregistre au contraire un recul continu et le PAS est retombé très en deçà de son niveau de 2001 : la diminution de la part relative de l accession sociale, donc du pourcentage de consultants éligibles au PAS, explique sans doute pour l essentiel cette baisse. Corrélativement, la part des prêts bancaires libres continue à augmenter : ils sont présents dans près de deux plans de financement sur trois. Prêt majoritaire Prêt à 0 % 0,6 % 0,3 % 0,3 % 0,2 % Prêt d épargne logement 1,0 % 1,7 % 0,3 % 0,2 % PAS 35,2 % 49,3 % 35,4 % 27,6 % PC 14,9 % 10,1 % 13 % 8,2 % Prêt bancaire 44,4 % 37,3 % 49,9 % 63,8 % Autre 3,9 % 1,4 % 1 % - Ensemble 100 % 100 % 100 % 100 % Force est d ailleurs de constater que, dans les montages financiers effectifs, l occurrence du PAS est bien moins grande que dans les simulations des ADIL : en d autres 6

7 ETUDES & COMMENTAIRES DE L ANIL ET DES ADIL termes, nombre d accédants éligibles au PAS financent leur opération avec un prêt bancaire non réglementé. La complexité, réelle ou supposée, de la réglementation du PAS conduit de fait souvent les établissements prêteurs à adopter une tarification qui incite les emprunteurs à s en détourner, et à ne proposer un PAS qu aux emprunteurs éligibles à l APL. Le PAS est particulièrement sous-utilisé dans les opérations d acquisition de logements anciens, probablement en raison de la contrainte que représente l exigence d un état des lieux. ETUDES & COMMENTAIRES DE L ANIL ET DES ADIL Quel est le coût des aides à l investissement locatif privé? L évaluation du coût de l aide fiscale à l investissement locatif fait débat. Il est vrai que lorsqu on dénombre plus de logements neufs vendus à des investisseurs, auxquels il faut sans doute ajouter quelques milliers de maisons individuelles construites dans le secteur diffus, la question mérite d être posée. A l initiative de l Union sociale pour l habitat, elle est d ailleurs soumise aux réflexions d un groupe de travail du Conseil national de l habitat. A plusieurs reprises, le Conseil des impôts s est penché sur la question de l évaluation des dépenses fiscales : elle est évoquée dans son rapport de septembre 2003 sur la fiscalité dérogatoire, elle l avait été plus en détail dans un rapport plus ancien consacré à la fiscalité de l immobilier urbain (1992). Le rapport de 2003 pointe notamment l insuffisance de la méthode dite «des pertes de recettes toutes choses égales par ailleurs», qui consiste à raisonner comme si la mesure dérogatoire n avait aucune influence sur le fait générateur de la dépense fiscale. Une évaluation plus pertinente consiste à prendre en compte «l effet de la mesure dérogatoire sur le comportement des agents». Dans l idéal, il faudrait aussi tenir compte des interactions possibles avec d autres mesures et des effets indirects. Dans le cas de l investissement locatif privé, la première méthode consiste à calculer un coût unitaire moyen de l aide (l économie d impôt pour un investisseur moyen et pour un montant moyen d investissement) et de le multiplier par le nombre de logements concernés. Or ces investissements génèrent des recettes fiscales : TVA lors de la construction, puis taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB). Ces recettes fiscales doivent être prises en compte dans l évaluation, pour autant que l on soit en droit de penser qu elles résultent, au moins en partie, de la mesure d aide. Ne pas le faire reviendrait à considérer que la mesure n a aucune influence sur le comportement des investisseurs potentiels, autrement dit que l économie d impôt qu ils réalisent est un pur effet d aubaine. Exemple : Supposons que le montant de l investissement locatif privé bénéficiant de l aide fiscale soit de 5 milliards d euros et que la perte de recettes liée à l aide soit de 25 %, soit 1,25 milliard d euros. Supposons en outre que les trois quarts des logements en question sont directement le produit de l impact de l aide, c est-à-dire qu ils n auraient pas été construits si l aide n avait pas existé : la recette en TVA induite est de 0,75 Mds (5 * 19,6% * 75 %). Rapporté au montant de l investissement, le coût de l aide n est donc plus de 25 %, mais de 15 %. Tout se ramène donc à l évaluation de l impact de la mesure, c est à dire : quel pourcentage de logements ayant bénéficié de la mesure n aurait pas été construit si elle n avait pas existé? Le reste n est qu affaire de calculs. Dans le cas de l aide à la construction de logements locatifs sociaux, la question ne se pose pas, car on peut considérer que l aide est indispensable à leur production. Elle génère des recettes fiscales, la TVA à 5,5 % et la TFPB, mais pour cette dernière après une longue période d exonération. La question de l impact de l aide se pose de la même façon pour les aides budgétaires : elle fait l objet de développements dans le rapport d évaluation du prêt à 0 % de 2002 (IGF / CGPC / ANIL) qui montre d ailleurs la difficulté de le quantifier. L évaluation de l impact de l aide paraît toutefois moins ardue dans le cas de l investissement locatif privé, car la décision de l investisseur relève d un choix d opportunité, alors que celle de l accédant est l aboutissement d un processus plus complexe et plus long. Autrement dit, dans le cas de l investisseur la question à poser est : aurait-il oui ou non décidé d investir sans la mesure d aide? Alors que pour l accédant elle est multiple : l accession aurait-elle eu lieu sans l aide? Si oui, l aide a-t-elle influé sur la date de réalisation du projet? Sur le coût du projet? Les effets indirects et les interactions L aide à l investissement locatif privé agit dans un premier temps sur l offre de logements locatifs, puis sur l offre de logements dans son ensemble. En effet, les logements nouveaux entrent en concurrence avec les logements locatifs existants et, lorsque l offre devient supérieure à la demande, les propriétaires des logements les moins demandés sont incités à les mettre en vente. L effet secondaire est donc d alimenter l accession à la propriété (sans doute sociale, car les logements mis en vente sont pour la plupart assez anciens et sans doute peu confortables). Ce 7

8 ETUDES & COMMENTAIRES DE NOS PARTENAIRES fonctionnement de la chaîne du logement est décrit dans une récente étude de l Agence d urbanisme de Brest portant sur la ville de Quimper 3. En allant plus loin, on peut se poser la question de la cohérence des aides : si l un des effets de l aide à l investissement locatif est d augmenter l offre d accession dans l ancien, comment le prêt à 0 % pour l acquisition sans travaux s articule-t-il avec elle? Bien entendu, la quantification de ces différents effets est extrêmement difficile, et l évaluation du coût et de l impact des aides forcément imparfaite. Cela ne doit pas conduire à se résigner à une présentation sommaire qui fausserait les comparaisons et risquerait de susciter des controverses sans fondement. DE NOS PARTENAIRES Les déplacements domicile travail Insee Première n 1129, mars 2007 En 2004, près de trois salariés sur quatre quittent leur commune de résidence pour aller travailler. Les actifs qui résident dans les couronnes périurbaines, moins bien pourvues en emplois que les pôles urbains, sont les plus mobiles : ils travaillent rarement dans leur commune de résidence et font des déplacements plus longs, tant en distance routière qu'en temps de trajet. La distance domicile-travail moyenne est de 25,9 km. La moitié des salariés travaille à moins de 8 km de chez eux et ont un trajet qui, en heure pleine, prendrait moins de 18 minutes par la route ; à l autre extrême pour 10 % des salariés cette durée atteindrait une heure. La durée des trajets pour les salariés domiciliés dans l espace rural est en moyenne inférieure à celle des résidants des pôles urbains (28 minutes contre 32), alors qu ils parcourent des distances significativement plus longues (28,4 km contre 23,6 km). A l inverse, malgré des distances parcourues plus courtes, les salariés habitant dans l'aire urbaine parisienne ont des temps de trajet plus longs que ceux qui résident dans les grandes aires urbaines de province (35 minutes en moyenne, mais plus du quart des habitants de l aire urbaine parisienne ont un temps de parcours supérieur à 45 minutes en heure pleine, contre moins d un sur dix dans les autres grandes aires urbaines). Les cadres parcourent des distances nettement plus grandes que les autres catégories de salariés, les employés étant ceux qui travaillent le plus près de chez eux. La structure spatiale des emplois (les emplois de cadres souvent spécialisés sont moins uniformément répartis sur le territoire que ne peuvent l être ceux d employés) et la relative concentration des cadres en région parisienne, notamment, pourraient expliquer ce constat. 3 La construction neuve de Quimper Communauté en 2005 ADEUPa, juin L endettement des ménages début 2004 Insee Première n 1131, avril 2007 Selon les enquêtes actifs financiers et patrimoine, le pourcentage de ménages endettés a augmenté de 4 % en 12 ans, passant de 43 % en 1992 à 47 % en Cette progression est due à la diffusion du crédit à la consommation. Ce sont néanmoins les emprunts souscrits pour financer l acquisition d une résidence principale qui constituent l essentiel de la dette : ils concernent plus de 20 % des ménages et représentent 70 % de leur dette. Le taux de ménages endettés avec au moins un crédit à l habitat en cours augmente avec le revenu, de même que le montant moyen de l endettement, mais le taux d effort de remboursement diminue. En revanche, la part des ménages n ayant que des crédits à la consommation augmente avec le revenu disponible jusqu à un certain niveau ( à par an) mais diminue ensuite. Les ménages qui ont un crédit à la consommation en cours mais pas de dette immobilière sont en général jeunes, ils sont plus nombreux dans les grandes villes et l agglomération parisienne, à l exception de Paris. Mais il faut dire que quel que soit le motif de l endettement, c est à Paris que le taux de ménages endettés est le plus faible, et de loin. La charge de remboursement dépasse 40 % du revenu disponible pour 3 % des ménages et 30 % du revenu disponible pour près de 7 %, soit environ 1,8 million de ménages. Les jeunes générations recourent plus au crédit à la consommation que leurs aînées : une évolution qui tient à la libéralisation du crédit, à sa diversification et à la baisse des taux d intérêt. Les aides personnelles au logement Rapport de la Cour des comptes, février 2007 La Cour des comptes recommande de renforcer l'efficacité sociale des aides personnelles au logement en adoptant une évaluation «plus fine» de leur contribution à la politique du logement, en les réservant à ceux qui en ont le plus besoin pour se loger, et en remédiant à l'inégalité relevée entre allocataires du parc social et ceux du parc privé. Deux réformes récentes («bouclage» des aides de 1991 à 1993 et alignement des barèmes dans le secteur locatif en ) ont participé à l'augmentation du coût financier des aides personnelles au logement (APL, allocation logement à caractère familial et allocation logement à caractère social) : 13,8 milliards d'euros en 2005, à la charge de l'etat. Outre la simplification de son mode de financement, la Cour des comptes préconise d en améliorer l efficacité sociale en réduisant le nombre de bénéficiaires. Les solutions proposées pour y parvenir seraient de «poursuivre la baisse des revenus d'exclusion» et de «relever de manière conséquente le plancher de ressources des étudiants non boursiers» bénéficiaires des aides. 8

9 ETUDES & COMMENTAIRES DE NOS PARTENAIRES Par ailleurs, le dispositif est jugé inéquitable sur plusieurs plans : - entre les bénéficiaires au niveau national : le zonage géographique dont dépend la fixation du niveau de loyerplafond manque de «finesse» et ne prend pas correctement en compte l'hétérogénéité des loyers sur le plan national ; - entre les allocataires du parc social et ceux du parc privé : afin de réduire le taux d'effort de l'ensemble des bénéficiaires des aides à situation familiale et sociale équivalente, les magistrats recommandent «d'étudier la piste du découplage des loyers-plafonds en allocation de logement (AL) et en aide personnalisée au logement (APL) afin de les fixer à un niveau supérieur en AL. L'avantage relatif conféré aux allocataires du parc privé compenserait alors leur surcoût de loyer». Les personnes sans domicile Rapport de la Cour des comptes, mars 2007 Le rapport de la Cour des comptes sur les interventions en faveur des personnes sans domicile met en évidence la disproportion entre le nombre des personnes concernées (quelques dizaines de milliers) et les difficultés de mise en oeuvre de solutions adaptées dans un pays qui compte parmi les plus développés. Les difficultés tiennent d abord à la diversité des situations et des parcours des personnes concernées. Cette population reste mal connue, mais on a noté ces dernières années l apparition de nouvelles formes d exclusion : jeunes, personnes souffrant de troubles psychiques, femmes accompagnées d enfants notamment, dont les difficultés appellent des réponses diversifiées qui ne peuvent se limiter à l hébergement durant quelques nuitées dans un centre d urgence. En outre, bâtir des réponses adaptées est une démarche complexe. L Etat, garant de la cohésion sociale, définit la politique spécifique d accueil de ces personnes, mais l Etat ne peut assumer seul la responsabilité de la mise en oeuvre. Les lois de décentralisation ont renforcé les pouvoirs du département en matière d aide sociale et il en résulte une imbrication compliquée des compétences. Conseils consultatifs et comités se sont multipliés, plans nationaux et schémas locaux se sont superposés et succédés sans que l on constate une amélioration de la prise en charge des personnes sans domicile. Les réponses demeurent parcellaires et donc inopérantes. La multiplicité des structures et des outils ne peut pallier l absence d un lieu unique de coordination où seraient définis des objectifs et des actions. C est en matière d accès au logement que se situe un des freins majeurs à la réinsertion des personnes aujourd hui sans domicile. La Cour constate que les outils existent (contingents de réservation préfectorale, PDALPD) mais qu ils atteignent rarement les objectifs qui leur étaient fixés. Les plans départementaux d action au logement des plus démunis (PDALPD) pour n avoir pas su mobiliser l ensemble des outils, notamment les logements adaptés de l offre privée et des acteurs élus locaux, gestionnaires du «1 % logement», demeurent peu efficaces. Les aides personnelles au logement, qui bénéficient à 6 millions de personnes, ne peuvent être suffisamment modulées pour permettre aux plus démunis d assumer la charge d un loyer. En l absence d une programmation rigoureuse des prêts les plus sociaux, les PLA-I, il n existe aucune garantie que l accroissement de l offre bénéficie aux populations les plus défavorisées. En outre, l une des principales faiblesses du système concerne la notion même de situation d urgence. Une confusion s est instaurée entre de réelles situations d urgence et la formulation en urgence de demandes durablement non entendues, pour lesquelles le dispositif n offre que des palliatifs, alors qu il a longtemps polarisé les efforts financiers. L intervention, année après année, des plans «hiver» témoigne de cette confusion. Des centres d hébergement dits d urgence accueillent ainsi nuit après nuit des personnes et parfois des familles qui se retrouvent au matin dans la même situation de détresse que la veille, sans se voir proposer de solution de plus long terme. La Cour a cependant pu constater la force de l engagement des acteurs, tant publics qu associatifs, et l existence d initiatives innovantes qui devraient être mieux valorisées et diffusées. C est donc d abord dans l organisation de moyens suffisants au regard d objectifs clairs qu il faut s engager. La Cour formule de nombreuses recommandations qui peuvent être regroupées autour de cinq axes principaux : - La coopération entre l Etat et les collectivités territoriales doit être organisée sans cloisonnement inutile et en faisant toute leur part aux associations dans la mise en oeuvre de la politique de lutte contre l exclusion. - L organisation de l accès aux droits doit devenir une priorité. - Alors que les dispositifs d accueil sont largement occupés par des personnes qui ne devraient pas s y trouver, mais dont les problèmes n ont pas reçu de réponse appropriée, il faut organiser, après un diagnostic précoce, le passage des personnes accueillies vers des dispositifs adaptés à la diversité des besoins. - Les formules d hébergement d insertion et de logement adapté doivent retrouver leur vraie finalité, qui est d accueillir les personnes sans domicile aujourd hui et de rendre possible une réinsertion. Les avantages et les coûts des différentes formules doivent donc être soigneusement évalués. - L accès au logement «de droit commun» demeure l objectif d un parcours d insertion. Au sein du parc social, les PLA-I doivent être programmés en nombre accru, le contingent préfectoral doit retrouver toute son efficacité au service des personnes sans domicile. Le recours aux logements privés ne doit pas être négligé et les formules permettant la sécurisation des bailleurs doivent être développées. Quelle que soit la visibilité des situations d urgence, c est la nécessité de solutions durables qui doit inspirer l action des pouvoirs publics. 9

10 ETUDES & COMMENTAIRES DE NOS PARTENAIRES Remarque : Le principe de continuité dans la prise en charge des sans abri a, depuis ce rapport, était consacré par la loi sur le droit au logement opposable. Il fait l objet d une circulaire DGAS du 19 mars 2007 commentée ci -après. Les aides du 1% logement distribuées en 2006 Rapport de l ANPEEC, mars 2007 Selon le bilan établi par l Agence nationale pour la participation des employeurs à l effort de construction, en 2006, le nombre total d aides distribuées par le 1 % logements s élève à , prêts accession et bailleurs inclus, soit une hausse de 13,3 % par rapport à Les montants versés s élèvent à 1,8 milliard d euros. - Loca-pass : aides loca-pass ont été distribuées en 2006, dont dépôts de garantie. Les bénéficiaires de moins de 30 ans représentent 58 % des bénéficiaires de dépôts de garantie et 55 % des bénéficiaires de garanties de loyer, au même niveau qu en Les bénéficiaires du parc social représentent 23 % des bénéficiaires du dépôt de garantie, au même niveau qu en 2005 et 38 % des bénéficiaires de la garantie de loyer. Près de garanties de loyer ont été distribuées soit une augmentation de 23,6 % par rapport à En 2006, près de bénéficiaires de la garantie de loyer l ont mise en jeu, soit 18,4 % de plus qu en Pass-travaux : en 2006, près de pass-travaux ont été distribués, soit 10,4 % de plus qu en Les montants versés représentent 870,7 millions d euros. - Mobili-pass : aides mobili-pass en Prêts accession : plus de prêts à personnes physiques représentant 412,2 millions d euros ont été versés en 2006, soit une baisse en volume de 8,5 % par rapport à Rapport sur l occupation du parc social DGUHC, février 2007 Pour la quatrième fois depuis 1997 à été réalisée une enquête rendue obligatoire par la loi du 4 mars 1996 relative au supplément de loyer de solidarité ; cette dernière impose aux organismes bailleurs d adresser tous les 3 ans au préfet les renseignements statistiques sur l occupation de leur parc, établis à partir d un questionnaire adressé aux locataires. Le gouvernement doit pour sa part transmettre aux Assemblées un rapport présentant les résultats de cette enquête. Le parc locatif social De l enquête 2006, il ressort qu un quart des 3,6 millions de logements sociaux déclarés par les organismes HLM ou des SEM sont situés en zone urbaine sensible, part qui est régulièrement en baisse depuis la 1 ère enquête d occupation du parc social en ,5 % des logements sont dans une zone de revitalisation rurale. Une grande majorité des logements est conventionnée (97,7 %). Le taux de vacance est stable : 3,4 %. Caractéristiques des locations du parc social (HLM et SEM) Les familles monoparentales et dans une moindre mesure les personnes seules sont fortement représentées dans le parc social. 18,5 % des logements déclarés par des organismes HLM et des SEM sont occupés par des familles monoparentales et 35,5 % par des personnes seules, contre respectivement 8,0 % et 31,0 % dans l ensemble des résidences principales. La part des familles monoparentales ne cesse de croître et augmente de 3,4 points depuis En revanche celle des couples avec enfant décroît fortement. La proportion des ménages avec enfant est plus élevée dans le parc social que dans l ensemble des logements (45,2 % contre 40,9 %) ; les ménages ayant trois enfants ou plus sont plus nombreux que dans l ensemble des résidences principales. La part des ménages déclarant des ressources en dessous du plafond PLUS (prêt locatif à usage social) est en hausse (93,2 %). La part des ménages dont le niveau de ressources est inférieur à 60 % du plafond a fortement augmenté, passant de 60,3 % en 2003 à 66,2 % en Cette évolution ne signifie pas pour autant que les revenus des habitants du parc social ont baissé dans des proportions identiques en 3 ans, mais est pour partie imputable à une augmentation des plafonds des ressources entre 2003 et 2006 plus importante que celle des revenus. Près de la moitié des ménages bénéficie d une aide au logement que ce soit l APL ou l AL. Près de quatre occupants sur dix sont inactifs. Parmi les actifs 69,2 % ont un emploi stable, 13,7 % un emploi précaire et 17,1 % sont inscrits à l ANPE. Les emménagés récents du parc locatif social Il y a plus de ménages avec enfant(s), de familles monoparentales et davantage de jeunes parmi les locataires qui ont emménagé depuis Leur niveau de ressources est moindre : 71,5 % ont un niveau de ressources inférieur de 60 % du plafond PLUS (contre 66,2 % dans l ensemble des ménages du parc des organismes HLM et des SEM). Un peu plus de la moitié (52,8 %) déclare être bénéficiaire au 1 er janvier 2006 d une aide au logement. La part d inactifs parmi les emménagés récents dans le parc HLM/SEM est moins élevée que pour l ensemble des locataires (26,4 % contre 39,2 %) mais l activité est plus précaire (16,2 % contre 13,7 %, dans l ensemble des locataires). Les spécificités des ZUS Les zones urbaines sensibles continuent d accueillir des familles plus nombreuses et des ménages plus modestes (74,5 % des ménages ont des ressources inférieures à 60 % du plafond PLUS, 59 % bénéficient d une allocation logement, 9,7 % du RMI, 24,8 % sont inscrits à l ANPE et 59,6 % déclarent occuper un emploi stable contre 70,5 % en secteurs non prioritaires. La mobilité est moins importante qu ailleurs. 10