Republika e Shqipërisë Universiteti i Tiranës Fakulteti i Ekonomisë. Disertacion

Transcription

1 Republika e Shqipërisë Universiteti i Tiranës Fakulteti i Ekonomisë Disertacion Zhvillimi dhe Problematikat e Tregut të Pasurive të Paluajtshme në Shqipëri NË KËRKIM TË GRADËS SHKENCORE DOKTOR Përgatiti Luçiana KOPRENCKA (KABELLA) Udhëheqës shkencor Prof. Dr. Sherif BUNDO TIRANË TETOR 2011

2 PËRMBAJTJA: Përmbledhje e pasqyrave dhe tabelave Hyrje Qëllimi i punimit...13 Metodologjia e studimit...14 Kontributet dhe kufizimet e punimit...15 KAPITULLI I KUPTIMI DHE KARAKTERISTIKAT E PASURISË SË PALUAJTSHME 1.1 Dallimi midis pasurive të luajtshme dhe të paluajtshme Llojet e pasurive të paluajtshme Faktorët nxitës të investimit në pasurinë e paluajtshme Faktorët jo nxitës të investimit në pasurinë e paluajtshme Karakteristikat e tregut të pronës Cikli i jetës të një pasurie të paluajtshme Modeli ekonomik për analizën e tregut të pasurisë së paluajtshme Modeli ekonomik komplet Analiza dinamike e modelit...42 KAPITULLI II KONCEPTI I VLERËS SË PASURIVE TË PALUAJTSHME 2.1 Çmimi, kosto, vlera Vlera e tregut Vlera e investimit Vlera e vazhdimësisë së prodhimit Komponentët e vlerës...55 Luçiana Koprencka - 2 -

3 2.6 Procesi i vlerësimit Metoda e ndërtimit të indeksit të çmimit të banesave...61 KAPITULLI III TREGU I BANESAVE NË SHQIPËRI 3.1 Tregu i banesave, dhe ndikimi i tij në ekonomi Karakteristikat e tregut të banesave Kërkesa, oferta dhe çmimi i banesave Ndikimi i faktorëve në kërkesë, ofertë dhe në çmimin e pasurive të paluajtshme Struktura ekonomike e tregut të strehimit Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri deri në vitin Zhvillimi i tregut të banesave përgjatë viteve Zhvillimi i tregut të banesave pas viteve Tregu i banesave dhe kreditimi Analiza e raporteve, që tregojnë ecurinë e tregut të banesave Fiskalitetet e sektorit të ndërtimit Sektori i ndërtimit dhe vendi që ai ze në ekonominë shqiptare Analiza faktoriale e tregut të banesave dhe modeli i përafruar i tregut shqiptar të banesave Luçiana Koprencka - 3 -

4 KAPITULLI IV PASURIA TOKË NË SHQIPËRI, PROBLEMATIKAT NË LIDHJE ME TË 4.1 Mbajtja e tokës para vitit Mbajtja e tokës në ekonominë e centralizuar Reforma e tokës në vitet Mbajtja e fragmentarizuar e pronësisë Tregjet formale Vendbanimet joformale dhe zhvillimet ilegale Siguria e zotërimit dhe rregullimi i vendbanimeve joformale Efektet financiare të procesit të legalizimit Çështja e kthimit dhe kompesimit të pronave PËRFUNDIME DHE REKOMANDIME REFERENCAT Luçiana Koprencka - 4 -

5 PËRMBLEDHJE E PASQYRAVE DHE FIGURAVE Faqe FIGURA Figura 1.1 Modeli ekonomik komplet...40 Figura 1.2 Ndikimi i rritjes ekonomike në kërkesën për hapësirë...44 Figura 1.3 Ndryshimi i normës së interesit dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme...46 Figura 1.4 Variacioni në normën e kreditimit, koston e prodhimit dhe kërkesa për hapësirë të re...48 Figura 1.5 Ndryshimet në sasinë e hapësirës disponibile...49 Figura 3.1 Faktorët dhe politikat që ndikojnë performancën e tregut të banesave...69 Figura 3.2 Faktorët që përcaktojnë performancën e tregut të banesave...70 Figura 3.3 Struktura e ndërtimeve në vitin Figura 3.4 Struktura e ndërtimeve në vitin GRAFIKË Grafiku 1.1 Lidhja midis nivelit të çmimeve dhe numrit të transaxioneve...25 Grafiku 1.2 Lidhja midis stokut ekzistues dhe çmimit të pasurive të paluajtshme...30 Grafiku 1.3 Lidhja midis çmimit të qeradhënies dhe vlerës së pasurive të paluajtshme...33 Grafiku 1.4 Lidhja midis dimensioneve të ndërtimit dhe kostos mesatare...35 Grafiku 1.5 Lidhja midis sasisë së ndërtimeve të reja dhe kostos mesatare...36 Grafiku 1.6 Lidhja midis pasurive të reja të ndërtuara dhe stokut ekzistues të pasurive reale...39 Grafiku 2.1 Indeksi i çmimit të banesave...67 Grafiku 3.1 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit...86 Grafiku 3.2 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit...86 Grafiku 3.3 Remitancat ndër vite (mln lekë)...95 Grafiku 3.4 Sipërfaqet e ndërtuara ndër vite (000 / metër katror)...96 Grafiku 3.5 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave...97 Grafiku 3.6 Numri i lejeve të ndërtimit...98 Grafiku 3.7 Raporti çmim / ardhura për frymë të popullsisë Grafiku 3.8 Çmimet e banesave në disa prej qyteteve të Europës Grafiku 3.9 Numri i pagave mujore që duhen për të blerë një apartament 68 m² Luçiana Koprencka - 5 -

6 Grafiku 3.10 Raporti çmim / ardhura për disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë Grafiku 3.11 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave dhe raporti çmim / qera Grafiku 3.12 Raporti çmim/popullsi Grafiku 3.13 Numri i banesave për 1000 banorë Grafiku 3.14 Të ardhurat e realizuara nga sektori i ndërtimit Grafiku 3.15 Të ardhurat nga tatimi mbi kalimin e pronësisë Grafiku 3.16 Kontributi i sektorit të ndërtimit ndaj PBB Grafiku 4.1 Objekte informale të vetëdeklaruara Grafiku 4.2 Pesha e objekteve informale të vetëdeklaruara sipas qyteteve TABELA Tabela 3.1 Kahja e ndikimit të faktorëve në kërkesë, ofertë dhe çmim të pasurive të paluajtshme...75 Tabela 3.2 Stoku i banesave prej viti Tabela 3.3 Faktorët që ndikojnë në zhvillimin e tregut të banesave...84 Tabela 3.4 Sipërfaqet e reja të ndërtuara në 000/M²...87 Tabela 3.5 Investimet në sektorin e ndërtimit deri në vitin Tabela 3.6 Ndryshimet demografike ndër vite...91 Tabela 3.7 Fondet e investuara në ndërtime të reja (mln lekë)...97 Tabela 3.8 Kredidhënia e ekonomisë ndër vite (Billion lekë) Tabela 3.9 Huadhënia për pasuri të paluajtshme Tabela 3.10 Veprimet e kryera në Z.R.P.P Tabela 3.11 Vlera e tatimit mbi kalimin e pronësise në disa nga qytetet e Shqipërisë Tabela 3.12 Çmimet mesatare të apartamenteve të banimit në disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror) Tabela 3.13 Çmimet mesatare dhe devijimi standart për disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror) Tabela 3.14 Korelacioni midis variablave Tabela 4.1 Pronësia e tokës bujqësore në vitin Tabela 4.2 Struktura e pronësisë së tokës agrikulturale sipas Reformës Agrare të vitit Tabela 4.3 Toka e punueshme për sektor, Luçiana Koprencka - 6 -

7 Tabela 4.4 Vlerësime të numrit të të drejtave pronësore individuale apo familjare të pronave të paluajtshme Tabela 4.5 Vlerësime të numrit dhe tipeve të pronave të paluajtshme në fund dhjetori 2000 dhe Tabela 4.6 Mënyra e privatizimit të pronave në disa prej vendeve ish_socialiste Luçiana Koprencka - 7 -

8 HYRJE Shoqëria njerëzore dhe mënyra e organizimit të saj nuk do të kishin kuptim pa akumulimin e pamasë dhe të përhershëm të pasurisë në format dhe llojet e saj gati të pafundme. Të hequrit mënjanë, krijimi i një pasurie, janë motivi i ekzistencës së vetë shoqërisë. Të gjitha kombet, të gjithë njerzit, gjatë gjithë historisë, qysh prej zanafillës së lindjes dhe të ngjizjes së jetës në tokë, pamvarsisht ndryshimeve, pamvarsisht racave, ngjyrave, mentaliteteve, kontinenteve, pamvarsisht postit, forcës, moshës, ndjenjave, gjinisë, etj, kanë pasur dhe kanë një sjellje dhe qëndrim të përbashkët. Të gjithë, gjithmonë dhe kudo kanë dëshiruar të shtojnë dhe të kenë sa më shumë pasuri. Historia e njerëzimit është histori e krijimit, shtimit dhe lënies trashëgimi të formave dhe llojeve të ndryshme të pasurisë. Pasuria është gjithçka, mendojnë një numër i madh njerëzish. Shpesh herë atributet dhe ambiciet për pasuri njërëzit ja kanë dedikuar parasë, njërës prej formave të vetme të saj. Fjala pasuri shpreh shumë më shumë se kaq. Fjala pasuri nënkupton në rradhë të parë elementët e luajtshëm dhe të paluajtshëm pasurorë të individëve. Bota e investimeve është dy polare. Në njërin pol të rëndësishëm qëndrojnë ato që në fjalorin ekonomik trajtohen si investime reale, si aktive. Në polin tjetër qëndrojnë investimet financiare. Kjo botë, që përbëhet nga këto dy gjysma, nuk mund të jetë e plotë vetëm me njërën prej tyre. Ndërkohë, studimi i çdo pjese të saj është një temë me interes për çdo studiues. Aq më tepër, ky interes shtohet kur bëhet fjalë për studime të karakterit shkencor. Në vëndin tonë ka edhe autorë të tjerë që kanë studiuar pasuritë e paluajtshme apo elementë të veçantë të tyre. Inventari dhe struktura e pasurive të paluajtshme në pronësi të popullsisë shqiptare në këto vitet e fundit ka pësuar ndryshime të mëdha dhe thelbësore. Këto ndryshime kanë qënë të diktuara për shkak të një numri të madh faktorësh. Ndër ta, veçojmë ndryshimet thelbësore të lidhura me pronësinë. Përgjatë një shekulli, raportet pronësore të shqiptarëve kanë ndryshuar gati tre herë. Ndryshimi i lidhjeve pronësore të pronarit me pronën, tjetërsimi apo ripronësimi, Luçiana Koprencka - 8 -

9 është nga ato ndryshime që ndryshojnë rrjedhën e historisë. Ndryshimi i raporteve pronësore transformon gjithë shoqërinë si dhe mentalitetin dhe filozofinë e jetës. Gjatë shekullit të kaluar, vendi ynë ka përjetuar njëherësh ngjarje, të lidhura me pronësinë, nga ato që meritojnë të studiohen gjatë dhe thellë. Në periudhën e qeverisjes së mbretërisë së Zogut, u legalizua e drejta e pronësisë dhe u konfirmuan aktet pronësore të lëshuara apo të gëzuara gjatë pushtimit otoman. Më vonë pasoi, paralelisht me ndryshimin e sistemit, reforma agrare, e cila ndryshoi shumë raporte pronësore. Reforma agrare ia la vëndin transformimeve të kolektivizimit dhe të industrializimit, të cilat përsëri pasuan me ndryshime të raporteve pronësore. Mbas ngjarjeve të mëdha demokratizuese të viteve 90, raportet pronësore pësuan përsëri ndryshime rrënjësore. Ridimensionimi pronësor, i shoqëruar me ndryshimet e mëdha strukturore të ekonomisë dhe të shoqërisë, i shoqëruar gjithashtu me ndryshime të mëdha strukturore të familjes dhe të raporteve pronësore brënda saj, i shoqëruar me ndryshime të qëndrave të gravitetit të vendimmarrjes në familje dhe me emigracion, apo imigrim të brëndshëm, të lartë, janë ngjarje që nuk kalojnë pa e prekur, as vëmëndjen e një studiuesi dhe as logjikën e ekonomistit. Në kuadër të vendosjes së një ekonomie tregu, në fillim të viteve 1990 u ndërmorën një sërë reformash, ndër të cilat më të rëndësishme janë reforma e tokës, privatizimi i banesave dhe privatizimi i ndërrmarjeve shtetërore. Shqipëria ishte një nga vendet me të socializuar, me pothuajse të gjithë elementet e pronës private të zhdukura. Për këtë arsye, privatizimi nuk konsiderohet vetëm si një transferim i të drejtave të pronësisë, por kryesisht, si një mënyrë e restaurimit të të drejtave të mohuara për një gjysëm shekulli. Rimëkëmbja e ekonomisë ka filluar në vitin 1993, PBB u rrit me ritme 9-10 % dhe inflacioni gradualisht,nisi të reduktohej. Duke përjashtuar vitin 1997, gjatë të cilit Shqipëria u perfshi në një kaos total ekonomik dhe politik, vendi ynë ka patur ritme të qëndrueshme të rritjes ekonomike, mesatarisht 7 % në vit. Procesi i rimëkëmbjes dhe ristrukturimit ekonomik u shoqërua me ndryshime, në kontekstin shoqëror dhe politik dhe me ndryshime të fuqishme demografike. Luçiana Koprencka - 9 -

10 Shumica e shqiptarëve ishin të varfër në periudhën e socializmit dhe nuk zotëronin kapitale financiare, për këtë arsye transferimi i pasurive, përfshirë edhe ato shtetërore u bë falas. Privatizimi i banesave, u realizua në kushtet e një tregu, ku mbizotëronte prona publike. Gjatë viteve të socializmit, në Shqipëri banesat ishin pronë shtetërore dhe banorët paguanin për përdorimin e tyre një qera simbolike. Gjendja e strehimit në Shqipëri linte shumë për të dëshiruar, vetëm 219 banesa për 1000 banorë zotëroheshin në Shqipëri në fillim të viteve 1990, shumë larg mesatares të vendeve ish komuniste. Pas viteve 1990, në Shqipëri u ndoq strategjia e transferimit të banesave pothuajse falas, sepse pagesat për privatizimin e tyre ishin simbolike, kjo është strategjia më e mirë ekonomike në kushtet e një mungese të plotë të kapitaleve financiare dhe në kushtet e një hiperinflacioni. Në vitet 1990 inflacioni arrit shifrat 104,1 % dhe në vitin 1992 arriti në vlerën 236,6%, privatizimi i banesave krijoi tregun e parë të banesave në Shqipëri,në të cilin u realizuan shitblerjet e para të banesave. Ajo çka ndodhi në Shqipëri ishte, që tregu i banesave, u privatizua pothuajse në masën 90%, dicka pak a shumë e ngjashme me tregun amerikan të banesave, ku vetëm 2% e fondit të banesave është pronë publike. Privatizimi krijoi mundësi pronarëve të rinj, të shesin banesat tashmë pronë e tyre private dhe përdorimin e fondeve, si pagesa të plota ose të pjesshme për banesa të reja, duke krijuar kështu premisat për krijimin e tregut primar dhe atij sekondar të banesave. Strehimi nuk është një e mirë komplekse, nga pikpamja teknike për tu ndërtuar, por ndoshta është e mira më komplekse për tu analizuar nga pikpamja ekonomike, për arsye se banesat janë heterogjene në aspektin e projektimit, teknologjisë së ndërtimit, moshës. Vlera e tyre është e lidhur me cilësinë e shërbimeve sociale, cilësinë e Luçiana Koprencka

11 mjedisit dhe infrastrukturën e lagjes, ku ato janë vendosur, si edhe me rregullimin fizik, financiar dhe fiskal nga ana e qeverisë, këto karakteristika shpjegojnë, pse tregu i banesave mbetet një ndër tregjet më të rëndësisheëm në ekonomitë lokale dhe kombëtare, që kërkon ndërhyrjen e shtetit. Shumë dijetarë kanë konstatuar, se ndryshimet e variablave makroekonomike si PBB, papunësia, të ardhurat mesatare, normat e interesit, norma e inflacionit kanë një rol të rëndësishëm në tregun e pasurive reale, duke ndikuar në luhatjen e çmimeve të pasurive reale. Por, gjithashtu është konstatuar se, në mënyrë që të parashikojmë ciklet në ekonominë e një vendi, është e nevojshme të përcaktohen qartë tendencat në tregun e pasurive reale. Në periudhat e rritjes ekonomike, të shoqëruara me rritjen e të ardhurave personale, njerëzit kërkojnë të përmirësojnë kushtet e tyre të jetesës dhe kërkojnë të marrin kredi për ti përdorur për strehim. Roli i sistemit bankar në tregun e pasurive reale, është shumë i rëndësishëm. Ai është ndërmjetësi kryesor financiar dhe vepron, si një përshpejtues i bumit të tregut të pasurive reale. Shkalla e ulët e normave të interesit është një instrument në duart e bankave për të rritur kreditimin dhe zgjerimin e këtij tregu. Normat e ulëta të interesit real, janë quajtur si përcaktues i rëndësishëm i cikleve në çmimet e banesave.gjithashtu ndryshimet demografike, si edhe nevoja e emigrantëve për të investuar në atdheun e tyre, promovuan rritjen e kërkesës për pasuri reale, si edhe rritjen e çmimeve të tyre. Disa studjues kanë studjuar ndikimin në kërkesën për strehim, të trendeve demografike pa lënë mënjanë ndikimin, që ka rritja e punësimit në rritjen e të ardhurave dhe në rritjen e tregjeve të strehimit. Luçiana Koprencka

12 Sektori i ndërtimit, përbën një nga sektorët kryesorë të ekonomisë së vendit dhe ka njohur rritjen më të madhe në ekonominë shqiptare gjatë këtyre 20 viteve. Një numër i madh shoqërish ndërtimi janë krijuar, sidomos në dhjetëvjecarin e fundit, këto shoqëri kanë mobilizuar burime të shumta financiare të lira në duart e popullsisë dhe kanë punësuar një numër të madh fuqie punëtore. Shprehja më e mirë e këtij zhvillimi është fakti, se ndërtimi siguron një pjesë të rëndësishme të prodhimit të brendshëm bruto në vend. Në vitin 1996 sektori i ndërtimit përbënte vetëm 4,9% të PBB, ndërsa në vitin 2009 ky nivel ka arritur në 13,9 % të PBB. Në sektorin e ndërtimit, ushtrojnë veprimtari një numër i konsiderueshëm shoqërish ndërtimi, të cilat arrijnë të realizojnë një qarkullim mesatar në mbi 1.5 miliardë euro në vit. Vendosja e pronësisë private mbi tokën, mbetet reforma më e rëndësishme, që është ndërmarrë pas viteve 1990 me gjithë problematikën e shumëllojshme, që ajo mbart. Reforma agrare u realizua në bazë të ligjit 7501, një ligj shumë i diskutuar edhe sot pas gati 20 vitesh. Toka iu dha falas anëtarëve të fermave e kooperativave bujqësore, pa marrë parasysh interesat e ishpronarëve, të cilëve u ishte shtetëzuar prona në vitin 1945, prej shtetit komunist. Rënia e regjimit komunist, shkaktoi një lëvizje të fuqishme migratore nga zonat rurale drejt zonave urbane, pasiguria e titujve të pronësise e bëri më të lehtë lëvizjen e njerëzve dhe gjetjen e tokave përkohësisht të lira, të cilat u përdorën kryesisht për ndërtimin e banesave informale. Gjithashtu, një gjysëm milion $ /në vit remitanca nxitën një bum të ndërtimit, zhvillimi i tokës dhe ndërtimit në këtë fazë ishte tërësisht informal. Sot llogariten rreth ndërtime informale në vend, vlera e tyre llogaritet si një investim prej 3 miliard $. Luçiana Koprencka

13 Në vitin 2004, ligji Nr 9304 bëri të mundur fillimin e procesit të legalizimit. Ky është një proces i vështirë, që ka hasur shumë kundërshti, në të cilin ndërthuren një sërë interesash, interesat e pronarëve fillestarë të tokës, të cilët kërkojnë kthimin e pronave, të banorëve informale, të cilët kërkojnë të kenë dokumenta legale dhe të pjesës tjetër të shoqërisë, të cilët duhet të paguajnë një faturë financiare përmes pagimit të tatimeve dhe taksave. Të ardhurat që do të sigurohen nga ky proces parashikohen të jenë rreth 8 miliard lekë, një pjesë e të cilave do të përdoren për kompesimin e ish pronarëve. QËLLIMI I PUNIMIT Qëllimi i këtij punimi, është të studjojë dhe të paraqesë një pamje të procesit të rritjes dhe të problemeve të tregut të strehimit në Shqipëri, të identifikojë analizat teorike të tregut të banesave, të shqyrtojë zhvillimet kryesore jo vetëm të tregut formal, por edhe të atij informal, duke identifikuar problemet, që kanë shoqëruar këto zhvillime lidhur me procesin e transferimit të pronësisë mbi tokën si edhe të procesit të legalizimit të ndërtimeve informale të bëra në Shqipëri pas viteve Gjithashtu ne synojmë,të bëjmë një analizë të ndikimit të variablave makroekonomikë dhe variabla të tjerë në ecurinë e çmimeve të banesave në vendin tonë. Qëllimi i punimit, shtron një sërë pyetjesh paraprake si; 1. Si ka evoluar tregu i banesave në Shqipëri? Çfarë sfondi teorik mund të jetë i dobishëm, për të përshkruar këtë evoluim? 2. Cilat kanë qënë politikat, që janë ndjekur në tregun e strehimit? Cili ka qenë ndikimi i mjedisit ligjor në këtë treg? 3. Çfarë problemesh mbart sot tregu i strehimit? Cilat janë problemet,që kanë lindur nga ndërtimet informale në vend? Sa është fatura financiare e procesit të legalizimit të ndërtimeve informale, në vendin tonë? 4. Çfarë problemesh ka shkaktuar reforma agrare e zbatuar në Shqipëri? Çfarë po ndodh në vendin tonë me pronat e ishpronarëve? Luçiana Koprencka

14 5. Cili është ndikimi i variablave makroekonomike, në ecurine e çmimeve të banesave? A ka faktorë të tjerë,që ndikojnë në tregun e banesave në Shqipëri? Për të përmbushur qëllimin e këtij studimi dhe për t iu përgjigjur pyetjeve të mësipërme, janë ngritur hipotezat e mëposhtme, Hipoteza e parë. Faktorët makroekonomike dhe ata mikroekonomikë ndikojnë në tregun e banesave, duke sjellë rritjen e kërkesës për pasuri residenciale dhe si rrjedhojë rritjen e çmimit të pasurive të paluajtshme. Hipoteza e dytë. Kuadri ligjor, që zbatohet në sektorin e ndërtimit, është munduar të ndikojë në mbajtjen në nivele të ulta të çmimeve të pasurive reale si edhe të realizojë kthimin e një sektori me probleme, përsa i përket evazionit fiskal dhe informalitetit, në një sektor lehtësisht të kontrollueshëm. Hipoteza e tretë. Tregu i strehimit është jashtëzakonisht i rëndësishëm për konsumatorët dhe ka një ndikim të konsiderueshëm në rritjen ekonomike të vendit. Hipoteza e katërt. Formalizimi i sigurisë së pronësisë zhvillon tregjet e tokës dhe të banesave, rigjallëron ekonominë, nxit investimet në infrastrukturë, zgjidh çështjen e pronave dhe ka një efekt financiar të rëndësishëm. METODOLOGJIA E STUDIMIT Strategjia kërkimore. Për hartimin e këtij punimi është përdorur një literaturë e gjerë, e cila konsiston në materiale dhe punime të shumë autorëve të huaj por edhe vendas, në studime me karakter rajonal dhe kombëtar. Vlerësimi analitik, hulumtim dhe mbledhje e informatave nga dokumente të Bankës së Shqipërisë, raportet e agjensive ndërkombëtare, gazetave dhe informacioneve nga INSTAT, tregues të marrë prej raporteve të Bankës së Shqipërisë, IMF, FMN dhe gazetës Çelësi. Kjo fazë përfshin krijimin e bazës së të dhënave, që sherbeu për identifikimin dhe vlerësimin e informacionit. Luçiana Koprencka

15 Grumbullimi i të dhënave në terren, të dhëna për ecurinë e tregut të strehimit të mbledhura, nëpërmjet informacioneve të kohëve të fundit mbi zhvillimet në reformat legjislative dhe fiskale, nëpërmjet intervistave të punonjësve të hipotekës, agjensive të pasurive të paluajtshme, të ALUIZNIT dhe ndërtuesve. Në kapitujt ku analizohet tregu i banesave në Shqipëri janë përdorur materiale nga autorë vendas edhe të huaj që kanë bërë studime për Shqipërinë, por edhe për vendet e rajonit, duke siguruar informacione për një analizë krahasuese të Shqipërisë me vendet e tjera. Në kuadër të kësaj analize janë përdorur tabela e grafikë për të ilustruar më mirë përfundimet. Modeli, që ne kemi perdorur është një përpjekje për të analizuar zhvillimin e pasurive residenciale në raport me trendin historik të çmimeve të banesave, si edhe në lidhje me përcaktuesit teorike, duke shfrytëzuar të dhënat e siguruara. Ky është një model ekonometrik, një ekuacion i përgjithësuar regresioni të shumëfishtë, ku çmimet e shtëpive janë një funksion i të gjithë faktorëve të mëposhtëm inflacioni, PBB, norma e interesit të depozitave dhe të kredisë, remitancat, lejet e ndërtimit, indeksi i kushtimit të ndërtimit. Modeli lejon të shikohet ndërthurja dinamike midis çmimeve të banesave dhe variablave të zgjedhur në bazë të hipotezave mbi strukturën ekonomike shumë komplekse të tregut të pasurive të paluajtshme në përgjithësi dhe gjithashtu të banesave. KONTRIBUTET DHE KUFIZIMET E PUNIMIT Ky punim analizon ecurinë e tregut të pasurive të paluajtshme dhe të tregut të banesave, si edhe problemet, që solli reforma e tokës pas viteve 1990 të shoqëruara me zhvillimet në ndërtimet informale. Një nga kontributet kryesorë të këtij punimi është informacioni i sintetizuar mbi mënyrën sesi zhvillimi ekonomik i vendit me ritme të qëndrueshme ka ndikuar zhvillimin e tregut të banesave, por edhe sesi zhvillimet në këtë treg ndikojnë zhvillimin ekonomik të vendit. Luçiana Koprencka

16 Analiza që i bëhet ndikimit të sistemit fiskal, në tregun e pasurive, sjell përfundime të cilat mund të konsiderohen të vlefshme për tu aplikuar në sektorin e ndërtimit dhe në tregun e pasurive. Mund të themi me modesti, edhe pse në kushtet në të cilat ndodhet sot cështja e pronave, ku ndikime të politikës janë të ndjeshme, se shtrimi i problemeve që mbart pronësia dhe përfundimet mbi efektet financiare të procesit të legalizimit, është një kontribut i këtij punimi. Tregu i pasurive residenciale është një treg shumë kompleks, ku faktorë të shumtë ndikojnë, disa prej të cilëve janë të vështirë për tu matur, si përshembull ato që lidhen me trajtimin tatimor dhe me remitancat. Analiza e rolit të faktorëve të ndryshëm bëhet edhe më e komplikuar nga tendencat e përkohëshme gjatë periudhës në dispozicion të disa variablave shpjegues, kjo krijon një problem të rëndësishëm të identifikimit, që na pengon të vlerësojmë siç duhet efektet mbi çmimin në periudhat afatgjata. Modeli ekonometrik i përdorur, për të vlerësuar ndikimin që variablat makroekonomikë kanë në tregun e banesave, ka kufizimet e tij, ndonëse paraqitet me parametra të pranueshëm. Fillimisht, duhet të kemi parasysh që saktësia e një modeli me një numër të pakët observimesh, duhet të vihet në pikëpyetje. Seri e vogël kohore e përbëre nga vrojtime e kondicionon analizën dhe nuk le shumë hapësira për një analizë me një nivel të lartë besueshmërie. Të dhënat e disponueshme në Shqipëri janë për një kohë mjaft të shkurtër dhe është shumë e vështirë të gjenden të dhëna më të detajuara. Tregu i banesave është një treg shumë i decentralizuar dhe krijon potencial të madh për asimetritë e informacionit. Modeli përfaqëson çmimin e pasurive të paluajtshme në qytete, pasi në zonat rurale të dhënat pothuajse nuk ekzistojnë. Luçiana Koprencka

17 Saktësia e të dhënave të disponueshme ka problemet e veta, një pjesë e të dhënave jane vrojtime jo të plota të tregut, siç është rasti i çmimeve të banesave. Përdorimi i çmimeve mesatare mund të mos jetë fort i përshtatshëm, për shkak të diferencave tepër të mëdha midis qyteteve. Një pjesë e të dhënave, ndonëse të marra nga burime zyrtare, janë kontradiktore. Gjithashtu, një pjesë e variablave, nuk kanë një qëndrueshmëri dhe variojnë mjaft nga viti në vit, gjë që rrit paparashikueshmërinë, dhe janë shpesh dhe subjekt i vendimeve politike,ose klienteliste. Në fund, disa faktorë, ndikojnë në luhatjen e çmimit të banesave shpesh në të dy kahet e tregut (kërkesë/ofertë), duke dhënë në total një ndikim relativisht të vogël. Pra, mund të themi se pavarësisht rëndësisë së tregut të pasurive të paluajtshme, të dhënat për të janë të kufizuara, përshembull sot nuk ka një përgjigje të thjeshtë për pyetjen, Sa është numri i banesave në Shqipëri? Mendoj, se dy janë arsyet kryesore përse nuk janë ndërmarë shumë hulumtime financiare dhe jo vetëm në vendin tonë, në fushën e tregjeve të banesave : 1. Vështirësitë që ka ky treg në dallim me tregjet e tjera financiare. 2. Aksesi në të dhënat e këtij tregu. Luçiana Koprencka

18 KAPITULLI I KUPTIMI DHE KARAKTERISTIKAT E PASURISË SË PALUAJTSHME 1.1 Dallimi midis pasurive të luajtshme dhe të paluajtshme. Numri i sendeve (pasurive) në natyrë është i pakufizuar, çdo send ka vecoritë, që e dallojnë nga sendet e tjera, por ka edhe cilësi të përbashkëta, secila prej këtyre cilësive mund të shërbejë për një klasifikim. Pasuritë, ndahen në pasuri të paluajtshme dhe pasuri të luajtshme, në përcaktimin e saj bazë pasuritë e paluajtshme përfshijne tokën, burimet e rrjedhjet e ujrave, drurët, ndërtesat, ndërtimet notuese të lidhura me tokën dhe çdo gjë, që është e trupëzuar në mënyrë të qëndrueshme e të vazhdueshme me tokën. Pasuri e luajtshme, konsiderohen të gjitha sendet e tjera, që nuk janë të paluajtshme, konsiderohet e tillë edhe energjia elektrike. 1.2 Llojet e pasurive të paluajtshme Pasuritë e paluajtshme ndahen në disa lloje, në përputhje me aktivitetin që ato përmbushin. -Pasuri industriale, ose të mirat e destinuara për aktivitet produktiv e magazinimin e mallrave. -Zyra, ose pasuri të paluajtshme të destinuara të ofrojnë aktivitet drejtues, pa mundesinë të zhvillojnë asnjë aktivitet prodhues. -Pasuri tregëtare, këto pasuri të paluajtshme janë të destinuara të zhvillojnë aktivitet tregetar, një diferencë e rëndësishme konsiston në dimensionet, që këto pasuri të paluajtshme kanë, ku bëhet fjalë për (magazina të mëdha )dhe pasuri të paluajtshme të dimensioneve modeste. Të parat gjenden në qytete të mëdha në afërsi të rrjeteve të Luçiana Koprencka

19 fuqishme rrugore dhe pasuri të dimensioneve të mëdha. Të dytat shpërndahen në mënyrë normale në qytet. -Pasuri të paluajtshme me destinacion specifik, këtu përfshihen të mira, që kanë një përdorim shumë specifik (hotele, kaserma, spitale), bëhet fjalë për pasuri të paluajtshme, që ndërtohen për të plotësuar një funksion specifik. -Pasuri të paluajtshme të cilat përdoren për banim. Klasifikimi i pasurive të paluajtshme është shumë i rëndësishëm për një seri motivesh ndër të cilat. Pasuri të ndryshme, shfaqin ndër vite një ecuri të ndryshme, mund të ketë momente në të cilat pasuritë residenciale kanë momente rritje përballë zyrave në faza rënie. Çdo pasuri ka një metodë vlerësimi, që mund të mos jetë e mundur për pasuritë e tjera. Risku i investimit në një investim me afat të gjatë, ndryshon shumë nga një lloj pasurie në një tjetër. 1.3 Faktorët nxitës të investimit në pasurinë e patundshme Kthimi nga investimet Motivi i parë, është kthimi nga investimet, që mund të jetë në kesh, apo në lloje të tjera pa perfshirë, shumën neto në dispozicion të investitorit nga të ardhurat e pasurisë pasi janë zbritur shpenzimet operative dhe shpenzimet e lidhura me borxhin. Rritja e vlerës së investimeve Ky nxitës, është mundësia për të investuar në mjete me afat të gjatë, që do të rrisin vlerën nëpërmjet efekteve të inflacionit dhe kërkesës për të ardhura nga pasuria. Nje investim, në një zonë në rritje ekonomike do të kërkojë një çmim më të lartë, sesa investimi me të njëjtin fluks parash pas taksave, por në një zonë me depresion apo rënie ekonomike. Meqënëse, investitorët mendojnë, se vendet në rritje ekonomike kanë një potencial më të lartë, se vendet në rënie çmimi i blerjes së pasurisë, si dhe Luçiana Koprencka

20 fluksi neto periodik i parave do të jenë më të larta në vendet në rritje. Mbrojta kundër inflacionit Mundësia për të përfituar nga inflacioni i lartë është e pandarë nga pasuria e paluajtshme. Edhe për një normë shumë të ulët të inflacionit, efekti i levës do të ishte motivues për investime në pasuri të paluajtshme. Krenaria e zotërimit Për shumë investitorë zotërimi i asaj, që quhet pasuri e paluajtshme, është një faktor motivues shumë i rëndësishëm. Investimi në pasuri të paluajtshme, karakterizohet nga një kombinim i prestigjit, prezencës, unicitetit dhe aftësisë financiare. Ky faktor motivues për investimin në pasuri të paluajtshme është i vështirë, për tu matur, por njohja e natyrës njerëzore na tregon, se ky faktor është shumë i fuqishëm. Edhe këto lioj investimesh janë subjekte të ligjit të kërkesës dhe ofertës. 1.4 Faktorët jo nxitës të investimit në pasurinë e paluajtshme Mungesa e likuiditetit Disavantazhi më i rëndësishëm i investimit, në pasuritë e paluajtshme është mungesa e likuiditetit, që kanë këto investime në krahasim me investimet e tjera, pasuritë e paluajtshme janë mjete ilikuide, sepse duhet kohë e nevojshme, për të vlerësuar një pasuri të paluajtshme, gjithashtu do të duheshin muaj ose në rastin më të mirë javë për të shitur një pasuri. Palëvizshmëria dhe dalja jashtë përdorimit Pasuria e paluajtshme është një investim i palevizshëm, gjithashtu pasuritë e paluajtshme gjatë përdorimit amortizohen. Dalja funksionale jashtë përdorimit mund të evitohet, të paktën në periudha afatshkurtra apo afatmesme, nëpërmjet një përmirësimi vetjak. Megjithatë, në një ekonomi, që ndryshon shumë shpejt, dalja jashtë përdorimit që është e lidhur me faktorët gjeografik është e paparashikueshme. Mundësia e daljes jashtë përdorimit Luçiana Koprencka

21 egziston, sepse çdo pjesë e pasurisë së patundëshme është unike. Nuk ka dy pjesë fizikisht të ngjashme dhe diferencat fizike dhe lokale midis pasurive mund të kenë rrjedhoja. Kapaciteti manaxhues Kapaciteti manaxhues në pasuritë e paluajtshme është i lidhur me llojin e pasurisë. Në industrinë e pasurive të paluajtshme, pallatet komplekse, vijnë pas hoteleve, kur bëhet fjalë për kohën, që i duhen menaxherit për energjinë dhe njohuritë. Njohuritë dhe koordinimi Investimet e përkohshme, në pasuritë e paluajtshme mund të jenë shumë riskoze. Meqënëse investimi në pasuri të paluajtshme, kërkon njohuri mbi tregjet financiare, çmimet, kushtet e qiramarrësit dhe efektet e të gjitha këtyre mbi vlerën e pasurive të paluajtshme është një punë për profesionistë. Financimi edhe shitja e pasurive të paluajtshme do të kërkojë shërbimin e një ose më shumë ekspertëve, për të siguruar dhe maksimizuar përfitimet e zotërimit. Vetëm marrja me aspektet legale, që kanë lidhje me pasuritë e paluajtshme, pengojnë shumë individë, që të investojnë drejtpërsëdrejti. Duke ballafaquar, aspektet pozitive dhe negative të investimeve në pasuritë e paluajtshme, shumë arrijnë në konkluzionin, se kombinimi i faktorëve investues pozitiv dhe aftësia, për të pakësuar, faktorët negativë i bën pasuritë e paluajtshme, të klasifikohen të parat në listën e investimeve. 1.5 Karakteristikat e tregut të pronës Tregu i pronës është i ndryshëm nga tregjet e tjera. Karakteristikat e tij kryesore, që rrjedhin nga karakteristikat e pronës janë : 1. Është i decentralizuar, që do të thotë se, nuk mund të gjendet në një vend dy tregje të njëjta dhe përfshin informacionin rreth tij. Në çdo vendodhje të ndryshme,ka tregje të ndryshëm. Luçiana Koprencka

22 2. Është i shumëllojshëm dhe kompleks, që do të thotë se ka shumë çështje, që duhen konsideruar, kur blihet një pronë dhe asnjë pronë nuk është e njëjtë me të tjerat, fizikisht dhe legalisht. 3. Përgjithësisht i çrregullt, kështu që bumet dhe krizat nuk kontrollohen, dhe askush nuk merret me veprimin e tyre në treg. 4. Sekret dhe rregjistrim i varfër, ky është një nga karakteristikat më penguese të tregut të pronave. Tregtarët kërkojnë informacion lidhur me transaksionet në treg. Vendimet e shitjes ose blerjes bëhen në bazë të tregëtimit të tyre në treg. Në këtë mënyrë realizohet tregu. Një treg punon më mirë me informacion. Kur informaconi nuk është i mundur, tregu nuk punon. 1.6 Cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme Çdo pasuri e paluajtshme ka një cikël jete, që karakterizohet nga tre faza. Faza e zhvillimit, në të cilën ajo ndërtohet fizikisht. Faza e përdorimit, në të cilën kjo pasuri është perfekte për tu përdorur për qëllimin, për të cilin është ndërtuar dhe prodhon të ardhura ekonomike. Faza e rënies, në të cilën pasuria humbet mundësinë për të prodhuar të ardhura normale. Çdo pasuri sipas destinacionit të saj, vendndodhjes, nivelit të mirëmbajtjes ka një vlerë shumë të ndyshme Efektet e ciklit të jetës në logjikën e investimit Përderisa, pasuritë e paluajtshme, kanë një kapacitet të ndryshëm të prodhojnë efektet ekonomike, sipas momentit në të cilin ndodhen në ciklin e jetës, praktika internacionale klasifikon logjikat e ndryshme të investimit si vijon: Investim në pasuri të reja. Investim në pasuri të reja me kontratë qeraje. Luçiana Koprencka

23 Investime në pasuri të vjetra. Blerje me shumicë e pasurive të vjetra. Investimi në pasuri të reja. Ky lloj investimi ka si objekt investime të paluajtshme me shumëllojshmëri destinacionesh, që ndodhen në gjëndje të shkëlqyer ose të ndërtuara rishtazi. Logjika, që udhëheq një investitor është që të blejë pasuri, të cilat do të kenë një rivlerësim në kohë, duke marrë përsipër edhe riskun e një nënvlerësimi të vogël, por me binde që do të ketë një të ardhur të qëndrueshme në kohë. Koha mesatare e investimit është afatmesëm ose afatgjatë vjet, shlyerja e huasë bëhet nga të ardhurat e gjeneruara. Risku, që shoqëron këtë tip investimi është ai sistematik i tregut të pasurisë së paluajtshme, aftësia për të ruajtur kapacitetin e rendimentit, pra kostoja e parasë që influencon vlerën e kredisë së përdorur për investimin në pasurinë e paluajtshme. Investim në pasuri të reja me kontratë qeraje Këto investime paraqesin një investim në pasuri të reja, por me kontratë qeraje për 24 deri në 36 muajt e ardhshëm. Logjika e këtij investimi është aftësia e investitorit, të negociojë qeratë ekzistuese me një çmim më të lartë, se ai që ofron tregu. Ky është një investim afatmesëm ose afatgjatë. Risku, që shoqëron këtë lloj investimi përveç riskut me të cilin përballet investimi në pasuri të reja, është edhe ai i ecurisë së tregut të pasurisë së paluajtshme. Arsyeja është e thjeshtë, nëse në momentin e negocimit pritet një rritje e qerave, pasuria do të sigurojë të ardhura, por nëse qeratë janë në rënie, duke qënë i detyruar ta japë me qera pasurinë, duhet të kënaqet me një kontratë qeraje me rendiment të ulët, që do të zvogëlojë vlerën e pasurisë. Luçiana Koprencka

24 Investimet në pasuri të vjetra Këto investime, kanë si objekt pasuri, të cilat janë bosh, në kushte mirëmbajtje minimale duke proceduar në ristrukturimin e saj, për një shitje të mëvonëshme ose një qeradhënie. Afati kohor është i shkurtër, pra koha për të ristrukturuar, për ta shitur ose për ta dhënë me qera. Risku që i nënshtrohen këto investime është përveç riskut, që shoqërojnë investimet në pasuritë e reja edhe risku, që rrjedh nga aktiviteti i ristrukturimit, (përshembull, mundet që kostot të jenë më të larta, se ato të parashikuara ose që koha e ristrukturimit të jetë më e gjatë). Investimet në blerje me shumicë të pasurive të vjetra Këta investitorë bëjnë blerje me shumicë, për ti shitur më pas në detaje operatorëve të tjerë në treg. Kjo tipologji investimi, ka një kohë shtrirje të shkurtër dhe sjell një përdorim të madh të levës financiare për të maksimizuar kthimin. 1.7 Modeli ekonomik për analizën e tregut të pasurisë së paluajtshme Variablat e nevojshëm për të analizuar tregun e pasurive të paluajtshme. Analiza e tregut të pasurisë së paluajtshme mbështetet në variablat e mëposhtëm. 1. Ecuria e çmimit për metër katror. 2. Numri i transaxioneve. 3. Diferenca midis çmimit të ofruar nga blerësi dhe çmimit të kërkuar nga shitësi. 4. Koha mesatare e ekspozimit në treg. 5. Ecuria e niveli i qeradhënies. 6. Norma e kapitalizimit. 7. Koha mesatare për tu dhënë me qera. Luçiana Koprencka

25 Duke vazhduar me një analizë më të hollësishme, përsa u përket variablave, mund të konstatojmë se ecuria e çmimit për metër katror paraqet vlerësimin ose zhvlerësimin e pasurive në krahasim me periudhat e mëparëshme. Numri i transaxioneve, paraqet një tregues të qartë të lëvizjes në treg të pasurisë së paluajtshme dhe është lehtësisht i evidentueshëm, sepse çdo shitje-blerje është një kalim ligjor pasurie. Diferenca midis çmimit të kërkuar dhe atij të ofruar nga shitësi, paraqet një tregues të rëndësishëm midis pritjeve të shitësit në bazë të vlerës, që pasuria ka në krahasim me ndjenjën, që tregu ka për vlerën e pasurisë së paluajtshme. Koha mesatare e ekspozimit në treg, paraqet së bashku me numrin e transaxioneve, gjallërinë e tregut dhe mat kohën, që nevoitet midis vënies në shitje të pasurisë së paluajtshme dhe premtimit për një blerje. Ecuria e taksës së kapitalizimit është e influencuar nga risku tipik i sektorit, si edhe nga pritjet që operatorët kanë mbi rritjen potenciale ose nga reduktimi. Ne faza optimiste, mbi ecurinë e dhënies me qera të pasurive operatorët kanë tendencë të pranojnë transaxione me norma më të larta,sepse kanë bindjen që do të arrijnë të rekuperojnë vlerën me rritjen e qerave. Grafiku 1.1 Lidhja midis nivelit të çmimeve dhe numrit të transaxioneve. Niveli i çmimit Nr. i transaksioneve Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M Luçiana Koprencka

26 Tregu i pasurive të paluajtshme, mund të ndodhet në situatat e mëposhtëme. Faza midis 1 e 2, në këtë fazë çmimet mund të jenë stabilizuar, por transaxionet fillojnë të rriten kjo nënkupton, që në treg ka likuidite, por ky likuiditet nuk ka ndikuar akoma në ecurinë e çmimeve. Faza midis 2 e 3, është faza në përcaktimin më eferveshent në tregun e pasurive të paluajtshme, si çmimet edhe transaxionet janë në rritje, jemi në një fazë tregut majmun ose i ngatërruar, kushdo që shfaqet në treg me qëllime spekulative,( të blejë një pasuri të paluajtshme për ta rishitur pak kohë më pas, ose të blejë një pasuri në bllok për ta rishitur në pjesë të vecanta), ka mundësi optimale për të realizuar fitime, në këtë moment janë më shumë blerës se shitës. Faza midis 3 dhe 4, është faza që përcaktohet, si pasues. Meqë shihet, që çmimet vazhdojnë të ngjiten, një eufori e pandalueshme prek edhe subjektet jo operatore profesioniste në pasuritë e paluajtshme, që fillojnë të investojnë të ndikuar nga fitime të lehta, duke mos kuptuar se tregu ka filluar të japë sinjalet e para të ngadalësimit, në fakt transaxionet kanë filluar të zvogëlohen. Faza midis 4 dhe 5, faza e diziluzionit dhe pasuesit kanë kuptuar, që festa ka mbaruar. Çmimet nuk rriten më dhe transaxionet kanë filluar të bien. Faza midis 5 dhe 6, është faza e zezë e tregut, tregu është negativ, si përsa i përket transaxioneve edhe ecurisë së çmimeve. Tipike për këtë fazë është, se të ashtuquajturit grabitqarë, të cilët blejnë me skonto, duke shfrytëzuar euforinë e fazës midis 3 dhe 5, që kanë çuar shumë të nxitojnë në një nivel të lartë të levës, për të blerë pasuri të paluajtshme, për ti shitur dhe ndodhen në skadencë së afatit të financimit. Faza midis 6 dhe 1 është faza e shtytësit. Çmimet vazhdojnë të zbresin dhe mund të gjenden mundësi të mira në treg dhe transaxionet fillojnë të rriten, duke bërë të mundur të rinisë cikli i tregut të pasurive të paluajtshme. Luçiana Koprencka

27 Modelet parciale të analizës së tregut të pasurive të paluajtshme Pasuria e paluajtshme mund të vlerësohet nga dy pikpamje, në sensin fizik si e mirë për tu përdorur si hapesirë dhe në sensin ekonomiko-financiar, si investim prodhues i flukseve të arkës, që derivojnë nga dhënia me qera. Duke u nisur nga kjo pikpamje, vetë tregu i pasurive të paluajtshme duhet të analizohet, duke e segmentuar në dy tregje të ndryshme. Në tregun e hapësirës, ku shkëmbehet e drejta për të përdorur pasurinë e paluajtshme dhe tregun e kapitaleve, ku shkëmbehet pronësia mbi të mirën, ose më mirë e drejta për të marrë të ardhura ekonomike. Në të njëjtën kohë, nuk mund të mos marrim parasysh, që tregu i pasurisë së paluajtshme nuk është gjë tjetër, veçse tërësia e shkëmbimeve të të mirave ekzistuese, domethenë një treg sekondar, në të cilin shkëmbehen pasuri tashmë të realizuara. Për një analizë komplete dhe të saktë, nuk mund të mos konsiderohet tregu primar në kuptimin e sektorit të ndërtimit, ose më saktë bashkësia e të gjithë prodhuesve të pasurive të reja, që përcaktojnë sasinë e produktit (oferta). Një nga modelet e para, që ka tentuar të integrojë tregun e kapitaleve dhe tregun e hapesirave është prezantuar nga Hendershot dhe Ling (1984) dhe në vijim Corcoran (1987) i cili ka ilustruar grafikisht lidhjen midis dy tregjeve, në vijim ky model është zhvilluar nga Fisher (1992), Di Pasquale,Wheaton (1992) e Fisher, Hudson -Wilson, Wurtzbach(1993) duke u bërë i njohur si Modeli i katër kuadrateve. Modeli i propozuar, lejon të përcaktojmë qartë kufijtë brendshëm të tregut të pasurisë së paluajtshme, në një kuptim më gjerë tregu imobiliar është treg i prodhimit dhe treg i këmbimit të të mirave ekzistuese (tregu sekondar). Pasuritë e paluajtshme mund të shihen, si të mira në të cilën investohet (aset) dhe në optikën e përdoruesit, si të mira që përdoren në aktivitetin prodhues psh ; Një pasuri e paluajtshme e përdorur nga një organizatë biznesi, si magazinë, paraqet një faktor prodhues, ndërsa një pasuri e paluajtshme me përdorim zyre, në qëndër të një qyteti e zotëruar nga vetë organizata dhe e dhënë me qera të tretëve, është një aset Luçiana Koprencka

28 i mbajtur me qëllim investimi dhe jo një instrument i aktivitetit industrial të zhvilluar nga ndërmarrja. Sipas kësaj optike, pra tregu i pasurisë së paluajtshme ndahet në : Treg të hapësirës. Treg të investimeve (aset). Në tregun e hapesirës, objekt i këmbimit është e drejta e përdorimit të një pasurie të paluajtshme, nuk është e rëndësishme kush e ka pronësine, por kush e përdor, hapësira është produkti final dhe pasuria e paluajtshme paraqet një faktor prodhimi për ndërmarrjet, ose një të mirë konsumi për familjet. Në tregun e investimeve, nuk është më e rëndësishme përdorimi i hapësirës, por mundësia e marrjes së të ardhurave të prodhuara nga e mira. Tregu imobiliar, mund të segmentohet edhe sipas nje kriteri, që mban parasysh evolucionin e pasurisë së paluajtshme në kohë të sasisë së pasurisë së paluajtshme disponibile në treg. sektori i zhvillimit të pasurisë. sektori i pasurisë së paluajtshme. Sektori i zhvillimit të pasurisë, është tregu primar, në të cilin përcaktohet sasia dhe kosto e pasurisë së paluajtshme e ndërtuar rishtazi ose e rikonstruktuar. Sektori i pasurisë së paluajtshme, është tërësia e negociatave të shitësve dhe blerësve të pasurisë së paluajtshme, që ekzistojnë tashmë, paraqet pra tregun sekondar të pasurive të paluajtshme. Karakteristika kryesore, është ndryshimi i pasurisë së paluajtshme pa qënë e nevojshme që objekti të pësojë një transformim. Çmimi i pasurive të paluajtshme, është rezultat i kërkesës dhe ofertës. Çmimi varet nga numri i subjekteve, që kërkojnë të jenë pronarë të pasurisë së paluajtshme dhe sasisë së të mirave të disponueshme. Oferta e pasurisë së paluajtshme, është një faktor i lidhur me sektorin e ndërtimit në periudha të shkurtra, ajo është e fiksuar nga fakti, që një pasuri të ndërtohet do kohë. Luçiana Koprencka

29 Kërkesa për pasuri të paluajtshme, është e përcaktuar kryesisht nga çmimi ose nga kapaciteti i tyre për të gjeneruar të ardhura. Tregu i hapësirës Një pasuri e paluajtshme mund të shikohet, si një prodhues i të ardhurave (në optikën e investitorit) ose si një e mirë që prodhon një mundësi, që rrjedh prej disponibilitetit të hapesirës (në optikën e përdoruesit). Në tregun e hapësirës, kërkesa rrjedh prej inividëve, që kërkojnë ta përdorin këtë hapësirë për të ushtruar aktivitet prodhues ose për përdorim personal. Përdorimi i hapësirës paraqet, pra për familjet një nga shumë të mirat për konsum kërkesa, për të cilën brënda disa limiteve varet nga çmimi relativ në krahasim me të mirat e tjera (ushqim,veshje, dëfrim). Zgjedhja, nëse duhet të blihet e mira hapësirë në vend të një ose një tjetre të mire të nevojshme për të plotësuar kërkesat e familjes, varet kryesisht nga çmimi i saj në lidhje me të ardhurat e disponueshme dhe çmimit të të mirave të tjera të konsumit. Për ndërmarrjet, hapësira është vetëm një nga faktorët e përdorur në proçesin e prodhimit, për të cilin kërkesa është e përcaktuar nga kosto specifike, edhe për ndërmarrjet sasia e hapësirës së blerë varet shumë nga çmimi i saj. Por kërkesa për hapësirë, është e influencuar, përvec çmimit të saj edhe nga faktorë të tjerë ekonomikë ekzogjen, si përshembull ecuria e prodhimit për ndërmarrjet dhe të ardhurat dhe numri i anëtarëve të familjes. Në treg e hapësirës, oferta e të mirave te paluajtshme në periudhë të shkurtër është e fiksuar dhe varet nga zhvillimi i sektorit të pasurive të paluajtshme, e mira e paluajtshme kërkon kohë të gjatë prodhimi dhe duhet të kalojë disa faza. Ideimi i produktit. Projektimi. Vlerësimi i projektit. Aprovimi normativ. Realizimi. Tregëtimi. Luçiana Koprencka

30 Çdo njëra prej fazave kërkon kohën e saj, duke e bërë jo të menjëhershëm përshtatjen e ofertës me kërkesën, si rrjedhim vihet re edhe një reflektim në variacionin e çmimeve. Supozimi i një ndarje të plotë midis pronarëve dhe përdoruesve, është një thjeshtëzim absolut i realitetit, kur përdoruesi është edhe pronari i pasurisë, kosto dhe çmimi i hapësirës varet nga kosto oportune e mbajtjes së pasurisë. Përcaktimi i çmimit të hapësirave, është i influencuar nga faktorë të shumtë, si numri i pakët i kontratave që janë në një periudhë, egzistenca e një pjese të të mirave jashtë tregut (jo të dhëna me qera ose pronësi e përdoruesve) dhe prezenca e pengesave normative, ndikojnë në raportin midis kërkesës dhe ofertës. Në tregun e hapësirës, përcaktohet niveli i çmimeve për të cilin kërkesa dhe oferta e hapësirës janë në ekuilibër ceteris paribus, duke u rritur faktorë të tillë,si produktiviteti i ndërmarrjeve ose numri mesatar i pjesëtarëve të një familje, rritet kërkesa për hapësirë dhe meqë në afatshkurtër oferta është e fiksuar, do të vërtetohet një rritje e çmimeve. Grafiku 1.2 Lidhja midis stokut ekzistues dhe çmimit të pasurive të paluajtshme Çmimi m² P Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M Q Sasia e ndërtimeve në m² Luçiana Koprencka

31 Popullsia e konsideruar, mund të jetë bashkësia e familjeve ose bashkësia e ndërmarrjeve. Familjet blejnë hapësirën e nevojshme për të kënaqur nevojat e veta për konsum në funksion të kërkesave të pjesëtarëve, për ndërmarrjet hapësira paraqet një mjet prodhimi, në të cilin kërkesa varet nga niveli komplesiv i outputit final. Hapësira është një e mirë normale kërkesa për të cilën varet nga çmimi, sipas një relacioni invers për të cilin rritja e çmimit të hapësirës zvogëlon sasinë e kërkuar. Për këtë arsye, kurba e kërkesës si për të gjitha të mirat normale është e pjerrët negativisht, kjo pjerrësi që në terma ekonomikë do të thotë elasticitet, varet nga ndjeshmëria e aktorëve të çmimit. Kurba është komplet elastike ( horizontale), kur një ndryshim i vogël i çmimit provokon një variacon të ndjeshëm në sasinë e kërkuar, individët reduktojnë ndjeshëm kërkesën e hapësirës me një rritje të vogël të çmimit dhe e kundërta. Kurba e kërkesës është inelastike(vertikale) kundrejt çmimit, kur sasia e kërkuar e hapesirës është e pavarur nga çmimi, pra individët kërkojnë të njëjtin sasi të hapësirës pavarësisht nga çmimi i saj. Pjerrësia e kurbës, varet nga gjendja e ekonomisë dhe nga preferencat e pjesëmarresve në treg, faktorët në treg nuk janë të fiksuar në kohë, por mund të modifikohen duke sjellë një ndryshim në pjerrësinë e kurbës dhe si rrjedhojë në përcaktimin e çmimit dhe të elementëve të tjerë në sistemin imobiliarë. Përveç pjerrësise së saj, kurba mund të zhvendoset në kohë paralelisht lart ose poshtë. Nëse rritet kërkesa për pasuri të paluajtshme kurba zhvendoset lart dhe çmimi për njësi rritet (oferta në afatshkurtër është e fiksuar). Në të kundërt, nëse zvogëlohet kërkesa kurba zhvendoset poshtë duke përcaktuar një zvogëlim të çmimit. Të dyja lëvizjet e mësipërme, varen nga disa faktorë ekzogjen, në botën e pasurive të paluajtshme, ndër të cilat ecuria e ekonomisë, të ardhurat personale, niveli i rritjes së popullsisë, rritja e ndërmarrjeve, zhvillimi i teknikave të prodhimit dhe nga niveli i shfrytëzimit të hapësirës. Luçiana Koprencka

32 Theksojmë se modeli i mëparshëm i tregut të hapësirës edhe pse i vlefshëm për të gjitha hapësirat imobiliare është më i vlefshëm për ato tregëtare, ku është më e madhe ndarja midis pronarëve (ndërmarrjeve) dhe përdoruesve (investitorëve), ose më mirë ku ekziston një treg i qëndrueshëm i qerave. Në hapësirën banesa në fakt, familjet preferojnë më shumë të jenë pronarë të pasurisë, që përdorin. Në veçanti në Itali pronësia e banesave është në masën 72%, në Spanjë 82%,në Irlandë 78%, Belgjikë e Greqi 74%. Tregu i qerasë residenciale, paraqet vlerën më të ulët në Europë, duke përjashtuar Spanjën dhe Irlandën, pra pronësia mbi banesat e dhëna me qera është reduktuar në 25 vjetët e fundit në 20 %. Banesat janë konsideruar jo vetëm një e mirë konsumi, por edhe një investim. Konsiderohet se tregu i hapësirës residenciale, që jepet me qera është më pak i zhvilluar, se ai i pronësisë së residencave, është më e lehtë të gjesh informacion mbi shitblerjen e residencave, se sa për dhënien e tyre me qera. Vlera e aseteve Në kushtet e ekuilibrit, kërkesa për hapësirë është e barabartë me ofertën duke percaktuar nivelin e çmimit të hapësirës si pikën e takimit të dy kurbave. Çmimi i hapësirës i paguar nga përdoruesi, përfaqësohet nga qiraja e paguar ose nga kosto oportune e pasurisë së paluajtshme, kjo vlerë pasqyron për pronarin të ardhurën e gjeneruar nga investimi, kjo vlerë është pika e nisjes për përcaktimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme. Pasuria e paluajtshme, ashtu sikur çdo lloj tjetër investimi, derivon vlerën e saj vecanërisht nga sasia dhe siguria e flukseve të ardhshme, që ajo është në gjendje të gjenerojë prandaj për këtë sasi është e mundur të përdoret modeli i kapitalizimit së të ardhurës, sipas të cilës vlera e një të mire është e barabartë me raportin midis të ardhurës dhe nivelit të kapitalizimit. Vlera= Të ardhura/normë e kapitalizimit. Në tregun e pasurisë së paluajtshme, përcaktimi i normës së kapitalizimit, është një norme rendimenti, e cila reflekton marrëdhënien midis të ardhurave neto operative në Luçiana Koprencka

33 një vit të vetëm dhe çmimit ose vlerës totale të pasurisë dhe përdor për të konvertuar të ardhurën operative, në një tregues të vlerës totale të pasurisë. Në modelin për përcaktimin e vlerës së të mirave të paluajtshme e ardhura është përcaktuar si çmimi i hapësirës ose si çmimi i qeradhënies. Grafiku 1.3 Lidhja midis çmimit të qeradhënies dhe vlerës së pasurive të paluajtshme. Vlera P=A/I Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M Çmimi i qerasë Norma e kapitalizimit varet nga faktorë të shumtë, qofshin endogjen edhe ekzogjen (risk i normës së interesit, risk inflacionit dhe risk i tregut). Faktorët eksogjen, nuk varen nga tregu i pasurive të paluajtshme, as edhe nga sjellja e aktorëve, që operojnë në këtë treg. Faktorët ekzogjenë janë kryesisht. Ecuria e normave të interesit në tregun financiar. Pritjet e rritjes ekonomike. Taksimi i të ardhurave. Risku i aktiveve financiare. Rritja e riskut të aktiviteteve financiare, mund të provokojë zhvendosjen e flukseve monetare drejt investimeve në pasuritë e paluajtshme, duke sjellë një reduktim të normës së kapitalizimit dhe si rrjedhim një rritje të vlerës së të mirës. Luçiana Koprencka

34 Duhet nënvizuar, që një rritje e tillë e vlerës nuk vjen si rezultat i nje modifikimi në tregun e pasurive të paluajtshme, por është efekt i një ndryshimi të perceptimit të riskut në treg financiar. Faktorët endogjen, që operojnë në sektorin e pasurive të paluajtshme e ndikojnë mbi zgjedhjet e subjekteve, janë kryesisht, risku i fluksit të arkës të gjeneruara nga pasuritë e paluajtshme. karakteristikat e pasurisë së paluajtshme. Ndryshimi i normës së kapitalizimit sjell një variacion në pjerrësinë e kurbës, duke u rritur norma e kapitalizimit, pjerrësia e saj rritet dhe për rrjedhojë zvogëlohet vlera e pasurisë së paluajtshme, e kundërta ndodh në rastin e zvogëlimit të normës së kapitalizimit. Modeli mbetet i vlefshëm edhe në rastin, kur në treg ndodhen një numër i madh i konsumatorëve të hapesirës, të cilët jane pronarë të pasurisë paluajtshme që përdorin, çmimi i hapësirës nuk është më i paracaktuar nga niveli i qerasë, por bëhet kosto oportune e heqjes dorë nga shitja të tretëve të hapësirës së përdorur. Në këtë situatë pjesëmarrësit, në treg përcaktojnë në të njëjtën kohe, si çmimin e hapësirës dhe vlerën e asetit. Në tregun rezidencial, kërkesa për banesa është funksion i numrit të nukleve familjare ekzistuese, i të ardhurave dhe kosto e të qënit pronarë të banesës. Një rritje e numrit të familjeve sjell një lëvizje lart të kurbës së kërkesës, i njëjti efekt është i përcaktuar nga rritja e të ardhurave ose disponibilitetin e pagesës së banesës. Në të njëjtën mënyrë, vendime të tilla janë të ndikuara nga kushtet ekonomike dhe nga tregu i kapitaleve, që influecojnë nivelet e qerasë, përdoruesit/pronarë në vendimet e tyre investuese zgjedhin të njëjtat kritere të përdorura nga investitorët që marrin me qera ambjentet. Sasia e ndërtimeve të reja Pasi përcakton mekanizmat, me të cilat përcaktohen çmimi i hapësirës dhe vlera e pasurive, është e mundshme të përcaktohen faktorët, që janë në bazë të zgjedhjeve të Luçiana Koprencka

35 prodhimit, duke përfshirë sasinë e produkteve të reja në sektorin e zhvillimit të pasurisë së paluajtshme. Për të kuptuar dinamikat e sektorit është e nevojshme të analizohen veç e veç mekanizmat e kostos që i përkasin ndërtimit në vecanti dhe ato që i përkasin sektorit të ndërtimeve. Në aktivitetin e ndërtimit të një projekti të vetëm të pasurive të paluajtshme, kosto e saj për njësi të hapësirës zvogëlohet duke rritur dimensionet e saj për shkak të ekonomisë së shkallës. Grafiku 1.4 Lidhja midis dimensioneve të ndërtimit dhe kostos mesatare. Kosto C=F(Q) Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M Dimensionet e ndërtesës Megjithatë dimensionet veprojnë vetëm mbi disa komponentë të kostos ose vetëm nëse dimensionet e produktit kanë arritur nivele të caktuara, midis të cilave kostot e projektimit, të publicitetit. Komponentët e tjerë të kostos, kanë një përkim proporcional, si kostot e fuqise punëtore ose materialet e ndërtimit. Duke spostuar analizën në nivelin e prodhimit total të sektorit (për një zonë të caktuar gjeografike) relacioni është i tillë në nivel agregat. Kosto për njësi e produktit rritet, duke u rritur sasia globale e prodhuar, për shkak të rritjes së çmimeve të faktorëve prodhues. Rritja e kërkesës për faktorë Luçiana Koprencka

36 produktiv implikon një rritje të çmimeve të faktorëve të vecantë, që reflektohet mbi koston totale të kostos së ndërtimit. Në sektorin e zhvillimt të pasurisë së paluajtshme, disponibiliteti i limituar i hapësirave, i lëndës së parë (materiale, impiante) i fuqisë punëtore, i shërbimeve projektuese dhe gjithë faktorëve të tjerë prodhues të nevojshëm, sjell një rritje të kostos finale të produktit duke u rritur sasia totale e prodhuar. Në periudhë të shkurtër, në një zonë të caktur gjeografike sasia e faktorëve prodhues disponibël është fix dhe rritja e kërkesës për faktorë të vecantë të nevojshëm për prodhim, që shkaktohet nga rritja komplesive në aktivitetin e prodhimit të pasurive të paluajtshme, sjell një rritje të kostos së tyre. Ështe e mundur të paraqesim marrëdhënien me një model, ku kurba e kostos së prodhimit agregat të sektorit merr një pjerrësi positive, për të cilën duke rritur sasinë komplesive të ndërtuar sjell një rritje të kostos mesatare për njësi. Grafiku 1.5 Lidhja midis sasisë së ndërtimeve të reja dhe kostos mesatare. Kosto C=F(Q) Sasia e ndërtimeve të reja Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M Luçiana Koprencka

37 Pjerrësia e kurbës, paraqet elasticitetin e kostos së sasisë së prodhuar përshembull nëse në një hapësirë të përcaktuar gjeografike ka disponibilitet të madh të hapësirave për ndërtim, kosto për njësi për çdo pasuri të re të prodhuar rritet pak, domethënë që kurba është pothuajse e shtrirë horizontale, e kundërta ndodh nëse ndodhemi në zona me mungesa të mëdha të hapësirave të ndërtueshme. Ndërtimi i pasurive të reja, ndërmerret nga operatorët vetëm në momentin, kur kosto e prodhimit komplesive është më e vogël ose e barabartë me çmimin e tregut të pasurive ekzistuese, prodhuesit realizojnë fitim, kur çmimi i tregut me të cilin shkëmbehen pasuritë në treg është më i madh se kosto e plotë (ku përfshihet edhe përfitimi i prodhuesit) e nevojshme për të prodhuar pasuritë e reja. Në kushte të tilla në periudhë afatmesme, verifikohet një rritje të prodhimit komplesiv, që sjell një rritje të kostos marxhinale të prodhimit deri në nivelin e ekuilibrit me çmimin e shitjes. Prodhuesit do të realizojnë sasi të reja të pasurive të paluajtshme, vetëm deri kur kosto do të jetë inferior ose maximumi i barabartë me çmimin e tregut të pasurive të paluajtshme ekzistuese. Edhe për pasuritë e paluajtshme ekziston një diferencë e vlerës midis pasurive ekzistuese të përdorura dhe prodhimit të ri, çmimi i shitjes të pasurive të reja është funksion i vlerës së shkëmbimit të pasurive ekzistuese, duke marrë parasysh një reduktim të njohur për një diferencë të cilësisë. Në këtë mënyrë, në funksion të vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme, përcaktohet sasia e konstruksioneve të reja të prodhuara në këtë periudhe. Luçiana Koprencka

38 Stoku i pasurive të paluajtshme ekzistuese Analiza e fundit i përket mekanizmit, me anën e të cilit përcaktohet stoku i pasurive ekzistuese në treg në një moment të caktuar, sipas relacionit në vijim: St=St-1 +NC D Ku: St, paraqet stokun e pasurive të paluajtshme në kohen t. St-1, paraqet stokun e pasurive të paluajtshme në periudhen e mëparëshme T-1. NC, paraqet numrin e pasurive të reja të realizuara midis periudhës T dhe periudhës T-1. D, paraqet numrin e pasurive të paluajtshme të shkatërruara ose të rrënuara,që nuk janë më në tregun e pasurive të paluajtshme. Ështe e mundur të shprehet numri i ndërtimeve të reja, si një përqindje e stokut ekzistues. NC=ξ St Në të cilin St=NC/ξ. Në ekuilibër, me qëllim që sasia komplesive e pasurive të paluajtshme ekzistuese të mbetet konstante, është e nevojshme që sasia e pasurive të reja të barazohet me pasuritë e shkatërruara, pra St=St-1. Sasia e pasurive të reja varet nga relacioni midis kostos së ndërtimit dhe çmimit të tregut. Për të përcaktuar sasinë e pasurive të paluajtshme të kthyera në të papërdorëshme për shkak të vjetërimit, është e mundur të përcaktohet një kurbë e vjetërimit e që përcakton numrin e pasurive ekzistuese,në kohen T-1 që kthehen në të pabanueshme në intervalin e kohës midis T dhe t-1. Çdo pasuri e paluajtshme ka një jetë, që megjithëse e lartë është gjithmonë e limituar në kohë duke qenë objekt i një rrënimi fizik edhe i një vjetërimi teknik funksional. Kjo bën, që pas një farë kohe nuk është më ekonomikisht konveniente të përdoret pasuria në kushtet, në të cilat ndodhet por më me leverdi ta shkatërrosh e ta rindertosh ose të procedohet me një ristrukturim rrënjësor. Luçiana Koprencka

39 Bëhet e nevojshme të përcaktohet një funksion i vjetërimit imobiliar, duke mbajtur parasysh tre elementë të ndryshëm, që përcaktojne vjetërimin e një pasurie të paluajtshme. 1. Rrënimi fizik, humbja e vlerës të një të paluajtshme në këtë rast varet nga; Përdorimi në të kaluarën dhe mirëmbajtja e zbatuar. Efektet e ambientit. Efektet e incidenteve. 2. Rrënimi funksional(eficenca në përdorim), humbja e vlerës rrjedh nga: Pamundësia për të zhvilluar funksionet e përcaktuara. Progreset e reja në sektor. Kostot e larta operative. 3. Rritja ose rënia e atraktivitetit, që vjen kryesisht prej dizenjos ose lokalizimit. Reduktimi i vlerës së zonës. Problematika të transportit ose të lidhjes së zonës. Reduktimi i kompetivitetit relativ me zonat e tjera në të njëjtin treg. Grafiku 1.6 Lidhja midis pasurive të reja të ndërtuara dhe stokut ekzistues të pasurive reale. Stoku ξ Burimi Burimi Floyd.Ch dhe Allen.M Ndërtimet e reja Luçiana Koprencka

40 1.8 Modeli ekonomik komplet Katër modelet ekonomike të pjesshme të analizuara spjegojnë marrëdhëniet e veçanta ekzistuese midis variablave të ndryshëm, që veprojnë në sistemin e pasurive të paluajtshme. Në çdo model variablat e analizuara nuk janë të pavarur, por influencojnë edhe variablat e paraqitura në modelet e tjera, për të patur nje vizion komplet të funksionimit të sistemit të pasurive të paluajtshme, është e nevojshme të lexojmë në të njëjtën kohë modelet e ndryshme, duke i përfshirë në një model të vetëm ekonomik komplet. Ky model mund të lexohet vertikalisht dhe horizontalisht. Figura 1.1 Modeli ekonomik komplet Burimi Floyd.CH dhe Allen.M Luçiana Koprencka

41 Një lexim vertikal lejon të përcaktohen, në kuadratet e të djathtës tregu i hapësirës dhe në të majtë tregu i investimeve. Një lexim horizontal lejon të përcaktohen, në kuadratet superiore tregu imobiliar dhe në kuadratet inferiore sektori i zhvillimit (sektori i ndërtimit). Leximi kompleks i modelit lejon të gjesh lidhjet midis dy tregjeve, duke përcaktuar pikat e ndryshme të lidhjes, ndërtimi i modelit komplet paraqet pikat e kontaktitt nga njëra anë të tregut të hapësirës dhe tregut të investimeve dhe nga ana tjetër të tregut të pasurive të paluajtshme dhe tregut të zhvillimit të pasurive të paluajtshme. Është e nevojshme, që ta nisim analizën nga kuadrati NE, që shpjegon përcaktimin e çmimit për përdorimin e hapësirës. Duke qenë e ngurtë sasia e hapësirës së ofruar, çmimi i saj do të varet ekskluzivisht nga kurba e kërkesës dhe siç është analizuar kjo kurbë është e influencuar nga faktorët eksogjen të tregut imobiliar. Duke kaluar në leximin e kuadratit NO vemë re, se çmimi për përdorimin e hapësirës përcaktohet nëpërmjet normes së kapitalizimit, vlera e pasurisë është një funksion i të ardhurave (niveli i qerasë), që ajo është në gjendje të gjenerojë. Në mënyrë analoge me kurbën e kërkesës të hapesirës, edhe norma e kapitalizimit është pjesërisht e ndikuar nga fenomenet eksogjen të tregut të pasurive të paluajtshme. Në relacionin midis dy kuadrateve, mund të vërejmë pikën e parë të takimit midis tregut të hapesirës dhe tregut të investimeve vlera e përdorimit të hapësirës e përcaktuar si vlera e qerasë që përcakton vlerën e pasurisë së paluajtshme. Pasi është përcaktuar vlera e pasurisë së paluajtshme, është e mundur të përcaktojmë në kuadratin SO sasinë e pasurive të reja që do të realizohen. Pasuritë e reja realizohen vetëm kur çmimi shitjes i treguar nga vlera e pasurive ekzistuese, është më i madh se kostoja e prodhimit. Kjo pikë paraqet takimin e parë midis sektorit të zhvillimit të pasurisë së paluajtshme dhe tregut të pasurisë. Si në sektorët e tjerë industriale, tregu primar në këtë rast (sektori i ndërtimit) është Luçiana Koprencka

42 fortësisht i ndikuar nga ecuria e çmimeve në tregun sekondar ( në këtë rast tregu imobiliar). Në kuadratin e fundit SE tashmë të sqaruar, përcaktohet sasia e stokut të pasurive ekzistuese. Lidhja midis këtij kuadrati dhe atij të mëparshëm, paraqet pikën e dytë të takimit midis tregut të hapesirës dhe të investimeve, duke rritur sasinë e prodhuar mbi sasinë e pasurive të kthyera të papërdorëshme, është rritja e stokut të hapësirës disponibël. Hapësira disponibile, që në periudhë afatshkurtër është fix, në periudhën afatmesme dhe afatgjatë është e influencuar nga të gjitha relacionet e analizuara paraprakisht. Leximi i modelit mbyllet, duke bërë rregullimin e stokut të pasurive disponibël në kuadratin NE nga ku ka marrë origjinë analiza. Në periudha afatmesme dhe afatgjatë sasia e hapësirave disponibile modifikohet në sajë të diferencës midis pasurive të rrënuara dhe ndërtimeve të reja, si rrjedhojë ndryshon edhe çmimi për përdorimin e hapësirës. Kjo lidhje paraqet pikën e dytë të takimit midis sektorit të zhvillimit të pasurive të paluajtshme dhe tregut të pasurive të paluajtshme. 1.9 Analiza dinamike e modelit Nëse i tërë tregu i pasurive të paluajtshme, do të ishte efiçient përshtatshmëria e katër relacioneve do të ishte i menjëhershëm dhe do të arrihej një gjëndje ekuilibri, në të cilën duke ndryshuar çdo variabël do të kishte një përshtatje të menjëhershme të të tjerave. Në këtë hipotezë, oferta e hapësirës do të përshtatej menjëherë me rritjen e sasisë së kërkuar duke reduktuar variacionet e qerasë vetem në funksion të kostos marxhinale të ndërtimit. Në botën reale, tregu i pasurisë së paluajtshme është shumë larg nga efiçienca dhe vonesat tipike dhe ngurtësia e evidencuar në modelin ekonomik, kontribuojnë në krijimin e cikleve imobiliare me faza të rritjes dhe të rënies së çmimeve. Për të kuptuar më mirë funksionimin e këtyre cikleve, analizohen efektet e derivuara nga varizioni i disa elementeve eksogjene: Luçiana Koprencka

43 Rritja ekonomike dhe kërkesa e hapësirës. Ndryshimi i normave të interesit në afat gjatë dhe kërkesa e të mirave imobiliare. Variacionet në kreditimin, në kostot e konstruksionit dhe në kërkesën e hapësirave të reja. Variacioni në sasinë e hapësirave disponibile. Rritja ekonomike dhe kërkesa për hapësirë Një fazë ekspansioni e ekonomisë implikon një rritje në kërkesën për hapësirë, për ndërmarrjet hapësira është një faktor i nevojshëm për prodhimin, ndërsa për familjet vjen si rezultat i një rritje së të ardhurave, që vjen nga përmirësimi i kushteve ekonomike e cila sjell një rritje në nivelin e pergjithshëm të konsumit, si rrjedhojë hapësira është midis të mirave për të cilat rritet kërkesa. Për këto arsye, në kushtet e ekspansionit të ekonomisë ndodh një zhvendosje drejt lart e kurbës së kërkesës. Meqë në kushtet afat shkurtra oferta është e ngurtë një rritje në kërkesë, sic është evidencuar sjell një rritje të shpejtë të qerave, pra të çmimit të hapësirës (kuadranti NE), rritja e qerave, ceteris paribus,sjell një rritje të vlerës së pasurive të paluajtshme (kuadrati NO) një rritje e tillë e vlerës së të mirës reflektohet menjëherë edhe në sektorin e zhvillimit imobiliar, ku do të fillojnë të ndërtohen pasuri të reja (kuadratiso) me mundësinë për të realizuar përfitime. Luçiana Koprencka

44 Figura 1.2 Ndikimi i rritjes ekonomike në kërkesën për hapësirë. Burimi Floyd.CH dhe Allen.M Më në fund, sasia e stokut të pasurive ekzistuese do të rritet si efekt i pasurive të reja (kuadrati SE) në momentin që nuk verifikohen efekte të tjera, sasia e pasurive të kthyera në të vjetra është konstante ( në periudha të shkurtra). Në këtë mënyrë është krijuar një ekuilibër i ri i treguar nga vijat e ndërprera, në të cilin të gjitha sasitë janë më të mëdha në krahasim me pikën e nisjes. Mbi të gjitha rritja nuk është e njëjte, në të gjitha kuadrantet, sepse varet nga pjerrësia e kurbave (nga elasticiteti). Luçiana Koprencka

45 Në kuadratet e ndryshme përshtatja e vlerave me shokun e prodhuar nga rritja e kërkesës, nuk është e menjëhershme, por në çdo kuadrat janë kohë të ndryshme të përgjigjes. Në veçanti nëse rritja e qerave dhe si rrjedhojë e vlerës së pasurive është e menjëhershme, nuk ndodh e njëjta me sasinë e pasurive të reja, të cilat duke kërkuar kohë teknike më të gjatë për realizimin e tyre përshtaten vetëm në afat të mesëm ose afatgjatë duke arritur kështu ekuilibrin e ri. Nga modeli del se rritja ekonomike prodhon një rritje në të gjitha variablat e ekuilibrit në tregjet imobiliare, efekti i kundërt verifikohet në një fazë të rënies ekonomike, që çon në një rënie të kërkesës për hapësirë. Variacioni në normat e interesit dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme Një ndryshim i normës së interesit në tregun e kapitaleve ka efekte direkte mbi normën e kapitalizimit dhe si rrjedhojë mbi vlerën e aseteve imobiliare vihet re një ndryshim pa patur një ndryshim në nivelin e qerave. Duke analizuar efektet e një reduktimi të normave të interesit në një afat të gjatë, në tregun e kapitaleve, rendimenti i ofruar nga investimi në pasurinë e paluajtshme (niveli i qerave) ndryshon pa ndryshuar niveli i riskut. Ndryshimi i normave të interesit në tregun financiar ka nje efekt direkt në normën e kapitalizimit, përshembull një reduktim i normave sjell një rotacion në sensin antiorar të kurbës në kuadratin NO. Në fakt, siç kemi thënë norma e kapitalizimit është grafikisht e paraqitur nga koeficienti këndor i kurbës, një reduktim i saj sjell një rotacion në sensin antiorar të vet kurbës. Një reduktimi i saj sjell një rritje të vlerës së pasurisë së paluajtshme, por, Vlera e asetit=të ardhura /Normën e kapitalizimit. Duke arritur një nivel efiçence tregu i pasurisë së paluajtshme, çmimi i pasurive tenton të rritet, në saje të rendimentit më të lartë të ofruar kundrejt llojeve të tjera të investimit. Luçiana Koprencka

46 Figura 1.3 Ndryshimi i normës së interesit dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme Burimi Floyd.CH dhe Allen.M Investitorët tentojnë të investojnë në pasuri të paluajtshme në vend të llojeve të tjera të financimeve, për shkak të rendimenteve të ulta të tregut të kapitaleve.rritja e çmimit të pasurive të paluajtshme, sjell një rritje të sasisë së prodhuar (kuadratiso), nga momenti që çmimi është më i madh se kosto e prodhimit. Kjo rritje e prodhimit sjell një rritje të numrit të pasurive ekzistente, si rrjedhojë edhe rritje të stokut të hapësirave disponibile (kuadrati SE), e cila reflektohet në një reduktim të çmimit të hapësirave si efekt i rritjes së ofertës së hapësirës (kuadrati NE). Luçiana Koprencka

47 Pika e re e ekuilibrit kërkon që niveli fillestar i çmimit të hapësirës të përputhet me nivelin final dhe paraqitet nga vijat e ndërprera. Forma e re e grafikut është e ndryshme nga ajo e mëparshmja, sepse çmimi i aseteve është më i madh, çmimi i hapësirës është inferiore, ndërsa sasia e pasurive të reja dhe stokut të hapësirës është rritur. Variacioni në normën e kreditimit, koston e prodhimit dhe kërkesa për hapësirë të re Efekti i një ndryshimi në planifikimin e pasurive të reja ka impakt mbi gjithë tregun e pasurive të paluajtshme dhe manifestohet në mënyra të ndryshme. Një rritje në normën e interesit në afat të shkurtër, që provokon një reduktim të financimit në ndërtim, sjell një rritje të kostove komplesive të prodhimit të pasurive duke sjellë një zvogëlim të të ardhurave. Në të njëjtën mënyrë veprojnë ndryshimet në planet rregulluese lokale ose normative mbi ndërtimin që e bëjnë prodhimin e pasurive të reja më të shtrenjtë, duke çuar kështu në reduktim të të ardhurave. Variacione të tilla negative në ofertë, çojnë në zhvendosje drejt së majtës të kurbës së prodhimit, për të njëjtin nivel të çmimeve të pasurive, reduktohet sasia e pasurive të reja (kuadrati SO) pika e barazisë midis arkëtimeve dhe kostos së prodhimit arrihet për një sasi më të vogël të pasurive të realizuara. Duke mbajtur konstante sasinë e hapësiërs që shkatërrohet, një reduktim në realizimin e pasurive të reja, sjell një reduktim në stokun disponibël (kuadratise), kjo çon në një reduktim të ofertës së hapësirës disponibile, që reflektohet direkt (kuadrati NE) në një rritje në qeratë. Si rrjedhojë e një të ardhure më të madhe të siguruar nga pasuritë, vjen një rritje e vlerës së tyre (kuadrati NO). Luçiana Koprencka

48 Figura 1.4 Variacioni në normën e kreditimit, koston e prodhimit dhe kërkesa për hapësirë të re. Burimi Floyd.CH dhe Allen.M Në afat të gjatë, pasi janë verifikuar rregullimet, modeli kthehet në ekuilibër (vijat e ndërprera) me efektin që çmimi i hapësirës dhe vlera e pasurive janë rritur, ndërsa sasia e pasurive të reja të realizuara dhe si rrjedhojë edhe stoku i hapësirave ekzistuese janë zvogeluar. Edhe në këtë rast sasia e ndryshimeve varet nga elasticiteti i komponentëve të ndryshëm, përshembull nëse elasticiteti i kërkesës së hapësirës do të jetë i lartë, pothuajse horizontale, rritja e nivelit të qerave do të jetë i përmbajtur. Luçiana Koprencka

49 Ndryshimet në sasinë e hapësirës disponibile Sasia e hapësirës së disponueshme, mund të pësojë ndryshime edhe pse të papritura në një hark kohor të caktuar si rrjedhojë e disa faktorëve. Figura 1.5 Ndryshimet në sasinë e hapësirës disponibile. Burimi Floyd.CH dhe Allen.M Transferimi i përdoruesit të madh të hapësirës një ndërmarrje e madhe, që transferohet diku provokon një rritje të ofertës së pasurive në një zonë të caktuar, gjithashtu një katastrofë natyrore, përshembull një tërmet sjell shkatërrime të pasurive të paluajtshme në një treg të caktuar. Ndryshe nga rasti i ndryshimit të kërkesës së hapësirës, shoku mbi sasinë e hapësirës disponibile ka efekt mbi ofertën. Luçiana Koprencka

50 Grafikisht një reduktim në ofertën sjell një rotacion të kurbës, si rrjedhojë edhe një rritje të ξ, siç është evidentuar në figurë kur rritet ξ që paraqet gradën e rrënimit, kurba rrotullohet në sensin orar. Meqë në periudhë të shkurtër, sasia e hapësirës së kërkuar mbetet e pandryshuar një reduktim i papritur në hapësirën disponibile, përkthehet në një rritje të qerasë, që reflektohet direkt në vlerën e pasurive të paluajtshme (norma e kapitalizimit nuk është direkt e influencuar nga një ndryshim i stokut të hapesirës ), si rrjedhojë në tregun primar verifikohet një rritje e sasisë së prodhuar e shkaktuar prej rritjes së vlerës së pasurive paluajtshme duke favorizuar një rritje të stokut të hapësirave ekzistuese. Luçiana Koprencka

51 KAPITULLI II KONCEPTI I VLERËS 2.1 Çmimi, kosto, vlera Koncepti i vlerës në kampin ekonomik merr një kuptim, që e dallon nga kosto dhe çmimi. Çmimi paraqet një shumë, që një subjekt është i gatshëm të paguajë dhe një shitës është i gatshëm të pranojë. Në përgjithësi karakteristikat e një transaxioni reflektojnë kushtet ekzistuese në një treg. Tregu i pasurive të paluajtshme është i krijuar nga ndërveprimi i subjekteve, që shkëmbejnë pasuritë me para, tregjet specifike të pasurive janë të dallueshëm mbi bazën e disa atributeve si; Tipi i pasurisë. Vendndodhja. Gjenerimi i të ardhurave. Karakteristikat e investitorit. Karakteristikat e qirramarrjes dhe karakteristikat e tjera të pranuara nga subjektet, që veprojnë në këtë treg. Shpesh kosto dhe vlera interpretohen si sinonime, por procesi i vlerësimit kërkon një përcaktim shumë konçis. Kostoja ka të bëjë me prodhimin e një të mire dhe jo të shkëmbimit të saj. Kosto identifikohet mbi bazen e fazës së ndërtimit ose kostot komplesive të zhvillimit. Kostot e ndërtimit, përfshijnë kostot direkte të fuqisë punëtore dhe të materialeve të përdorura dhe kostot komplesive të zhvillimit, të cilat i përkasin të gjitha shumave të shpenzuara për blerjen e sipërfaqes, si edhe tërësia e investimeve të realizuara dhe përfitimi i kërkuar për të kompensuar investitorin për kohën dhe riskun, që ai ka Luçiana Koprencka

52 ndërmarrë me zhvillimin e projektit. Investimet e lidhura me pasurinë e paluajtshme kanë lidhje direkt me çmimin e një pasurie. Vlera merr kuptime të ndryshme në kontestin e vlerësimit imobiliar. Përcaktimi i vlerës varet nga kontesti dhe përdorimi i saj. Në një treg vlera normalisht kuptohet si një parashikim i të ardhurave, që do të realizohen por meqë vlera modifikohet në kohë, një vlerësim pasqyron vlerën në një moment të caktuar për blerësin dhe shitësin dhe për të mos bërë konfuzion vlera specifikohet në, Vlerë të tregut. Vlerë të investimit. Vlerë të përdorimit. 2.2 Vlera e tregut Koncepti i vlerës merr një rëndësi të vecantë për sektorin e pasurive të paluajtshme dhe është i formuar nga ndërveprimi dhe vendimet e pjesëmarrësve në këtë treg, përcaktimi i vlerës së tregut duhet të bazohet mbi një observim objektiv i aktiviteteve që zhvillohen në tregun e pasurive dhe meqë masa standarte e këtyre aktiviteteve është paraja rritja dhe zvogëlimi i vlerës së tregut shprehen në para. Vlera e tregut, përcaktohet si shuma me të cilën një pasuri shitet në datën e vlerësimit nga një shitës dhe blihet nga një blerës të interesuar për transaxionin në kushte konkurrenciale, pas një tregëtimi në të cilën pjesët kanë vepruar në mënyrë të informuar dhe me kujdes. Në këtë vlerësim përfshihen disa koncepte. Përfshihet termi pasuri, si elementi qëndror i vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Shuma e vlerësuar i referohet një çmimi të shprehur në terma monetare të pagueshme për pasurinë, përballë një transaxioni në kushte konkurrence, vlera e tregut, përcaktohet si çmimi më i mundshëm që mund të sigurohet në treg në datën e Luçiana Koprencka

53 vlerësimit, është çmimi më i mirë, që shitësi mund të arrinte dhe çmimi më i arsyeshëm që blerësi mund të paguante. Pasuria e blerë i referohet faktit, që vlera e një pasurie është një shumë e vlerësuar dhe jo një çmim i paracaktuar është çmimi që tregu mendon të konkludohet, në datën e vlerësimit, një transaxion që kënaq të gjithë pjesëmarrësit. Data e vlerësimit kërkon që vlera e tregut i referohet një momenti specifik, pra një date të përcaktuar. Shuma e vlerësimit duhet të pasqyrojë gjëndjen aktuale të tregut në datën efektive të vlerësimit dhe jo në një datë të kaluar ose të ardhshme. Blerësi i interesuar i referohet një personi të motivuar për blerjen, ky tip blerësi nuk do të paguante një çmim më të lartë, se ai i vendosur nga tregu. Shitësi i interesuar, nuk është një shitës shumë i dëshiruar dhe as i shtrënguar të shesë i gatshëm të pranojë një çmim të konsideruar jo i arsyeshëm në treg, në momentin që shitësi është i interesuar të shesë pasurinë me çmimin më të mirë në tregun e lirë. Transaxion në kushte konkurrenciale, bëhet fjalë për një transaxion, që arrihet midis palëve, jo të lidhura,çdonjëra prej tyre vepron në kushte të pavarura. Tregëtim i përshtatshëm, kjo shprehje nënkupton, se pasuria duhet të jetë ofruar në treg në mënyrë që të lejojë shitjen me çmim më të mirë, konform përcaktimit të vlerës së tregut koha e zgjatjes në të cilën pasuria është e vendosur në treg mund të ndryshojë, sipas kushteve të tregut, por duhet të jetë e mjaftueshëm për ti vendosur në vëmendjen e një numri potencial blerësish, periudha në të cilën pasuria vendoset në shitje duhet te jetë përpara datës së shitjes. Informacion dhe kujdes, ky përcaktim nënkupton që si blerësi dhe shitësi i interesuar janë të informuar mbi tipologjinë dhe karakteristikat e pasurisë, presupozohet që çdonjëri prej tyre vepron në interesin e vet me kujdes në mënyrë që të realizohet çmimi më i mirë. Luçiana Koprencka

54 2.3 Vlera e investimit Ndërsa vlera e përdorimit bazohet mbi përdorimin specifik të pasurisë, vlera e investimit paraqet vlerën e një pasurie për një investitor të caktuar, më specifikisht vlera e investimit është vlera e një pasurie për një investitor të caktuar, bazuar në kthimin e pritshëm që ka ky investitor. Në ndryshim nga vlera e tregut, vlera e investimit është vlera për një investitor të vetëm, nëse pritjet e investitorit koinçidojnë me ato të tregut të dy vlerat do të përkojnë. Kur matet me vlera monetare, vlera e investimit është çmimi që investitori do të paguante në funksion të aftësisë që pasuria ka për të kënaqur dëshirat, nevojat dhe objektivat e investimit. 2.4 Vlera e vazhdimësisë së prodhimit Vazhdimësia e prodhimit i referohet kapacitetit të një aktiviteti ekonomik të ndjekë ecurinë e vet pa një limit të caktuar kohe. Për disa tipe aktivitetesh si hotel, motel, restorant, kapanone industriale, palestra, pasuritë e paluajtshme janë pjesë e rëndësishme e biznesit të ndërmarrë. Vlera e tregut të këtyre pasurive është njohur si vlera e vazhdimësisë së korporatës. Siç është nënvizuar, koncepti i vlerës së vazhdimësisë së korporatës është i lidhur me pritjet e vazhdimësisë së aktivitetit për një kohë të pacaktuar. Përkundrazi, vlera e likuidimit parashikon, që aktiviteti i korporatës të ndërpritet në kohë të shkurtër. Vlera e vazhdimësisë së korporatës, përfshin vlerën e rritur të shoqëruar me aktivitetin e korporatës dhe që është e dallueshme nga vlera e pasurisë në vetvete. Vlera e vazhdimësisë së prodhimit është e rritur nga vlera e shoqëruar më vete aktivitetin ekonomik dhe interpretohen si bashkësia e sipërfaqes së zyrave, e fuqisë punëtore, e makinerive dhe e aktivitetit tregëtar. Bashkësia e këtyre elementeve gjeneron një aktivitet ekonomik të privuar nga një horizont kohor të përcaktuar. Luçiana Koprencka

55 2.5 Komponentet e vlerës Koncepti i vlerës, formohet nëpërmjet sjelljeve dhe veprimeve të subjekteve që e përbëjnë tregun. Marrëdhëniet në bazë të vlerës janë komplekse dhe modifikohen në momentin, kur faktorët që influencojnë vlerën ndryshojnë. Janë katër faktorë ekonomike në bazë të formimit të vlerës së një të mirë. 1. Dobishmëria. 2. Mungesa. 3. Dëshira. 4. Fuqia blerëse efektive. Bashkëveprimi i katër faktorëve krijon vlerën e pasurive. Dobishmëria Dobishmëria, është kapaciteti i një produkti për të kënaqur nevojat dhe dëshirat e një subjekti. Çdo pasuri duhet të jetë e nevojshme për pronarët-investitorë dhe për pronarët përdorues, përshembull residencat kënaqin nevojat për strehim, ndërsa pasuritë tregëtare gjenerojnë të ardhura. Të ardhurat e krijuara prej pasurive të paluajtshme matet me flukset periodike të arkës. Influenca e dobishmërise mbi vlerën varet nga karakteristikat e të mirës, dobishmëria dimensionale, dobishmëria e projektit, dobishmëria e vendosjes dhe forma të tjera specifike mund të influencojnë vlerën e pasurisë. Mungesa Në pergjithësi, në përputhje me një kërkesë konstante, mungesa e të mirës rrit vlerën e saj, përshembull toka është abondante, por zonat vecanërisht të kërkuara duke qënë të pakta marrin një vlerë të lartë. Asnjë e mirë, përfshi edhe pasuritë e paluajtshme, nuk mund të ketë një vlerë nëse mungesa e saj nuk përkon me dobishmërinë dhe nevojën për të. Luçiana Koprencka

56 Dëshira Dëshira, është vullneti i një blerësi për të patur në pronësi një të mirë, që kënaq një ose më shumë nevoja ose dëshira individuale për të kënaqur nevoja jo domosdoshmërisht primare. Fuqia blerëse Fuqia blerëse efektive,është aftësia e një individi ose e një grupi të marrin pjesë në një treg dhe të blejnë të mira nëpërmjet parave. Kërkesa dhe oferta Ndërveprimi i katër faktorëve, që krijojnë vlerën reflektohet në parimin ekonomik të kërkesës dhe ofertës, kërkesa për një pasuri të paluajtshme gjenerohet nga dobishmëria e saj dhe influencohet nga mungesa e saj. Kërkesa për pasuri të paluajtshme është e përcaktuar nga dëshira dhe nga forcat, që krijojnë dhe stimulojnë dëshirën, por sado që dëshira të jetë palimit ajo ridimensionohet nga fuqia blerëse efektive. Në të njëjtën mënyrë, oferta e një pasurie të paluajtshme influencohet nga dobishmëria e saj dhe e limituar nga mungesa e saj, disponibiliteti i një të mire në treg është e influencuar nga dëshira për të. Toka, është një e mirë me një disponibilitet të limituar dhe e lokalizuar në një zonë të përshtatshme me një përdorim specifik, do të ketë një ofertë veçanërisht të mangët nëse nevoja e përdorimit do të jetë e lartë. 2.6 Procesi i vlerësimit Mbledhja e informacionit Mbledhja e informacioneve të rëndësishme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme mund të ndahet në informacione të përgjithshme dhe specifike. Informacione të përgjithshme, përfshijnë të dhëna mbi trendin social, ekonomik, publik dhe ambjental dhe kanë impakt mbi vlerën e një pasurie në një zonë të caktuar. Luçiana Koprencka

57 Një trend është një tendencë në një drejtim të përgjithshëm, i gjeneruar nga një seri ngjarjesh të lidhura ndërmjet tyre.trend, si ndryshimet demografike, zvogëlimi i okupimit të pasurive të paluajtshme me përdorim zyra dhe rritja e ndërtimeve residenciale, në një zonë të caktuar janë informacione të përgjithshme. Informacionet e përgjithshme, mund të kontribuojnë në mënyrë sinjifikative në dinamikat e tregut. Informacionet specifike i përkasin pasurisë së paluajtshme dhe objekteve të krahasueshme me to, këto të dhëna përfshijnë informacione legale, strukturale, gjeografike dhe ekonomike të lidhura me pasurinë e analizuar ose me pasuritë e ngjashme. Në të njëjtën mënyrë konsiderohen strukturat financiare të përdorura për blerjen dhe që mund të kenë një efekt direkt mbi çmimin e shitjes. Informacionet mbi ofertën e pasurive, përfshijnë pasuritë ekzistuese ose në fazë realizimi, norma e okupimit dhe normat e thithjes së hapësirës. Informacioni mbi kërkesën e pasurisë së krahasueshme përfshijnë të dhëna mbi popullsinë, mbi të ardhurat, mbi punësimin dhe analiza e realizuar mbi klientelën. Nëpërmjet këtyre të dhënave zhvillohet një vlerësim i kërkesës së ardhshme për destinacionin e përdorimit. Metodat e vlerësimit të pasurisë së patundshme Për të vlerësuar pasurinë e patundshme përdoren 5 metoda. Metoda e krahasimit të drejtpërdrejtë. Metoda e investimit. Metoda e zhvillimit ose e mbetjes. Metoda e fitimeve. Metoda e kostos. Metoda e krahasimit të drejtpërdrejtë Kjo metodë ka si ide krahasimin midis pronave të ngjashme, që janë shitur ose janë dhënë me qera. Kjo metodë funksionon mirë, kur ka ngjashmëri me përmasat, vendodhjen, vjetërsine, kushtet e shitjes. Prandaj kjo metodë përdoret për prona, që Luçiana Koprencka

58 kanë një treg të përgjithshëm dhe informacion të disponueshëm. Shtrirja e ngjashmërisë varet nga situata konkrete dhe nga tregu ekzistues. Përshembull, nëse vlerësohet një apartament në Tiranë, provat e krahasimit do të jenë apartamente 2+1 në Tiranë. Ndërkohë nëse vlerësohet një apartament në Vlorë, krahasimi duhet të marrë në konsideratë apartamente në qytetin e Vlorës. Por, edhe në tregje të zhvilluara pronash,mbledhja dhe informacioni në dispozicion është i kufizuar. Zakonisht nuk ka një bankë të dhënash kombëtare informacioni. Për më tepër, në Shqipëri sasia e provave është shumë e kufizuar. Metoda e investimit Në këto raste prona, zotërohet si një investim, meqënëse prona është blerë sot me qëllim që të jepet me qera në të ardhmen. Natyrisht vlera mund të jetë ngritur, në periudhën midis kohës, kur blihet dhe kohës kur mund të shitet dhe në këtë mënyrë marrim fitimin shtesë. Kur prona blihet si investim, ajo duhet të krahasohet me të gjitha llojet e investimeve të tjera të mundshme, prandaj kostot dhe kthimet do të ekzaminohen për të parë nëse kthimi mjafton, për të mbuluar riskun e investimeve. Metoda e investimit, ekzaminon faktorët e ndryshëm ( psh kthimin, që një investitor kërkon nga kapitali i tij) dhe vlerat mbi bazën e pronës si investim. Ajo përcakton sasinë e të ardhurave, që mund të jap prona si dhe periudhën kohore të kësaj rrjedhje të ardhurash. Kjo gjithashtu mund të ndihmojë, në vlerësimin e qerasë, që do të kërkohet. Kjo metodë përdoret për të gjitha tipet e pronave, të cilat mund të jepen ose janë dhënë me qera. Dy metodat e para përdoren kur prona është ekzistuese, por shpesh prona ndërtohet, rindërtohet, në varësi të ndryshimeve përdoren metodat e tjera. Metoda e vlerësimit të mbetjes ose e zhvillimit Vlerësuesi mund të ketë për të vlerësuar tokën pa ndërtesën ose tokën me ndërtesë, të cilat ndryshojnë tërësisht. Toka mund të vlerësohet edhe me metodën e krahasimit, nëse toka do të zhvillohet në mënyrë të ngjashme. Por shpesh nuk është kështu dhe Luçiana Koprencka

59 mund të bëhen gabime. Arsyeja është që zhvilluesit ose investitorët janë ata, që zakonisht bëjnë marrëveshje dhe marrin përsipër risqe. Për këtë arsye, shpesh ndodh që ata bëhen shumë të ashpër, në ofertën e tyre për tokën, çmimet rriten shumë pa marrë në konsideratë koston. Në përdorimin e kësaj metode bëhet shumë kujdes, pasi duhet parashikuar çmimi i qerasë dhe is hitjes në përfundim të ndërtimit ose të rikonstruksionit, duhet të parashikojmë koston e ndërtimit dhe fitimin e ndërtuesit, pra të nxjerrim vlerën e tokës. Metoda e përfitimit Nga një pikëvështrimi ekonomik të gjitha vlerat dhe qeratë bazohen në aftësinë e pronës për të fituar para, përfitueshmërinë ose produktivitetin. Ne kështu marrim në konsideratë, se të gjitha vlerat dhe qeratë e tregut, që vijnë nga transaksionet e krahasueshme kanë parasysh këtë fakt. Sidoqoftë, disa herë këto vlera dhe qiratë e tregut nuk janë të vlefshme. Kjo për shkak të monopolit që mund të ketë një pronë. Metoda e fitimit ekzaminon nivelin potencial të bisnesit duke përdorur të dhënat e shoqërisë me qëllim që të përcaktojë vlerën ose qeranë. Tipet e pronave, që vlerësohen duke përdorur këtë metodë, janë pikat e karburantit, restorante, hotelet, diskot, kinematë. Baza e kësaj metode, përdoret për të vlerësuar edhe tokën bujqësore, minierat, burimet ujore. Metoda e kostos Përdorimi i disa pronave është kaq specifik, sa ato vetëm në raste të rralla mund të shiten, pra për to nuk ka treg. Megjithatë, pronarët shumë herë, kërkojnë të dinë vlerën, përshembull për tatimet, për sigurimet e pronës, shpronësimet etj. Kjo metodë përdoret, për të përcaktuar, sa do të jetë çmimi i tregut, nëse do të supozojmë, se ka një treg duke e konsideruar pronën, si një njësi të pavarur në gjendjen e përdorimit të saj aktual. Duhet të nënvizohet se nëse sigurimi është kundrejt zjarrit dhe rreziqeve të tjera, vlera që kërkohet është kostoja e ndërtimit të Luçiana Koprencka

60 ndërtesës ekzistuese, për shumicën e vlerësimeve të tjera klienti kërkon të dijë çmimin e tregut, sepse klienti mendon ta shesë. Kjo, bazohet në konceptin, se kostoja është e barabartë me vlerën, sepse vlera e tregut duhet të jetë një bashkëpunim i kërkesës me ofertën. Vlerësimet mbi bazën e kostos janë përdorur gjerësisht në SHBA, por tashmë është bërë një ndryshim i madh në këtë aspekt. Në vendet e tjera kjo metodë përdoret në shkallë të ndryshme në varësi të situatës, por gjithmonë e shoqëruar me të paktën një nga metodat e tjera. Kjo është një metodë e lejueshme nga sistemi i pronave, kur informacioni nga tregu është i paktë. Gjithashtu, në rastet kur vlerësimet bëhen në bazë të metodës së kostos, çmohet kapitali, që nevojitet për të blerë tokën, ndërtesat, makineritë e paluajtshme, të cilat përbëjne një pronë dhe arrin të përcaktohet një shifër, e cila është një udhëzues i arsyeshëm, për të përcaktuar çmimin, që mund të paguhej nëse do të kishte një treg. Pra, bashkojmë koston dhe çmimin e tokës, ndërtesave dhe makinerive. Çmimi i tokës, do të çmohet duke krahasuar transaksionet e ndryshme në bazë të vendodhjes së saktë të tokës, kështu nëse toka ndodhet në një zonë të shtrenjtë, atëhere përdorim këtë vlerë që mund të ketë toka dhe të bëjmë rregullimet e mundshme midis kostos dhe vlerës, për ndërtesat supozohet një ndërtesë e ngjashme, që mund të zëvendësojë të parën. Pastaj rregullojmë çmimet në varësi të gjendjes, kushteve dhe jetëgjatësisë, duke pasur parasysh, amortizimin dhe vjetërsinë. Kjo metodë përdoret, kur kemi të bëjmë me prona të veçanta, që ndërtohen dhe përdoren për qëllime të veçanta si psh shkolla, qendra specializimi, muze, stadiume, aeroporte, kisha, rafineri, spitale, etj. Problemet që ndeshen në Shqipëri janë të shumta, sepse mungon tregu i tokave, shumica e pronave janë të vjetra dhe të amortizuara dhe informacioni është i pakët. Luçiana Koprencka

61 2.7 Metoda e ndërtimit të indeksit të çmimit të banesave Ndërtimi i një indeksi tradicional për çmimet e banesave është i vështirë për disa arsye: 1. Banesat janë mallra të veçanta, pasi transaksionet e mallit banesë janë të rralla në kohë dhe është e vështirë të gjesh dy banesa identike. 2. Gjithashtu, llogaritja e një indeksi tradicional për çmimin e banesave, nuk llogarit efektin e ndryshimit në çmim si rezultat i ndryshimit të cilësisë së banesave për banim nga periudha në periudhë. Një indeks tradicional do të mund të maste ndryshimin e vërtetë të çmimit vetëm, në kushtet kur matet çmimi i të njëjtit mall nga periudha në periudhë. Çmimi i vërtetë i banesave mund të matej në kohë të ndryshme, në qoftë se cilësia e këtyre të fundit do të qëndronte e pandryshuar në kohë, gjë e cila nuk ndodh. Kështu, agjensi të ndryshme statistikore, synojnë të përdorin një metodë e cila mban cilësinë e banesave konstante dhe të masin vetëm ndryshimin e vërtetë të çmimit. Mbajtja e cilësive konstante mund të krahasohet me shportën e mallrave të fiksuara, e cila përdoret për të llogaritur Indeksin e Çmimeve të Konsumit. Meqënese, banesat përfaqësojnë një përqindje të lartë të pasurisë së familjeve, ndryshimet në çmimet e banesave kanë pasoja të rëndësishme, në zgjedhjet për konsum dhe kursim dhe rrjedhimisht, në mirëqënien individuale dhe në aspektin e gjerë mbi aktivitetin ekonomik. Prandaj, ndërtimi i treguesve agregat të çmimeve të banesave dhe mundësia për t i përcaktuar ndryshimet me kalimin e kohës, është një objektiv i një rëndësie të madhe jo vetëm për pjesëmarrësit e ndryshëm të tregjeve imobiliare dhe financiare, por edhe për përgjegjësit e politikës ekonomike. Luçiana Koprencka

62 Për më tepër, njohja e vlerësimit të dhënë nga karakteristikat e brendshme të tregut të banimit është një element me rëndësi të madhe, për formulimin e zgjedhjeve të përshtatshme për politikat mjedisore dhe urbanistike Metoda e vlerave mesatare te çmimeve Metodologjia për ndërtimin e indekseve të çmimeve të banesave, ka qenë objekt i një debati të gjere në literaturë (Mark dhe Goldberg, 1984, Shiller, 1987, Gatzlaff dhe Ling, 1994, Costello dhe Watkins, 2002). Afrimi më i thjeshtë qëndron, në përdorimin e një përmbledhjeje statistikore të tendencave të shpërndarjes së çmimeve të shitjes, në një mostër të pasurive në një moment të caktuar kohe. Duke aplikuar të njëjtën procedurë të mostrave në dispozicion në çdo periudhë të mëvonshme,mund të përfitohet një seri historike të çmimeve të një banese përfaqësuese, e cila mund të transformohet në një indeks te çmimit. Thjeshtësia e ndërtimit dhe lehtësia në interpretimin e indeksit të çmimeve, përbëjnë përparësinë kryesore të kësaj metode. Problemi kryesor i përdorimit të vlerave mesatare të çmimeve të shitjes së banesave, si tregues i ecurisë së tregut, është e lidhur me faktin, se karakteristikat e njësive të shitura mund të ndryshojnë me kalimin e kohës. Për shembull, në qoftë se në një periudhe të caktuar shkëmbehen një numër i madh banesash të cilësisë së lartë, çmimi mesatar mund të rritet edhe në qoftë se çmimet e banesave individuale mbeten të pandryshuara. Në mënyrë të ngjashme, në qoftë se cilësia e banesave të blera përmirësohet me kalimin e kohës, çmimi mesatar pëson rritje, edhe pse çmimet e banesave individuale nuk ndryshojnë. Për të kapërcyer këto probleme janë përdorur tre metoda në ndërtimin e indekseve të çmimeve të banesave: modeli hedonik, modeli per shitjet e përsëritura dhe modelet hibride, që kombinojnë elementët e dy metodave të para. Luçiana Koprencka

63 2.7.2 Modelet hedonike Përqasja hedonike e vlerësimit të indeksit të çmimeve, e përdorur fillimisht nga Court (1939), bazohet mbi hipotezën, se një e mirë mund të konsiderohet si një grup i karakteristikave individuale të matshem nga e cila rrjedh dobishmëria. Nëse konsumatorët përfitojnë dobishmëri nga karakteristikat e të mirave (hedonike), çmimi i ekuilibrit i çdo karakteristike mund të vlerësohet nga një regresion i çmimeve të të mirave mbi sasinë e çdo karakteristike. Modelet hedonike, janë përdorur gjerësisht për analizën e tregjeve të të mirave, që karakterizohen nga një heterogjenitet të brendshëm i lartë. Në veçanti, kanë qenë objekt i përdorimeve të ndryshme në tregun e banesave për modelimin e dallimeve në karakteristikat e çdo njësie banimi. Aplikimi i modeleve hedonike, në tregun e banesave ka pasur tri objektiva kryesore: së pari, ndërtimi i indekseve të çmimeve të përshtatshme dhe së dyti, përcaktimin e çmimeve nga tregu në bazë të karakteristikave specifike të banesave dhe së fundi, vlerësimin e njësive specifike të banimit në mungesë të transaksioneve të tregut. Përqasja hedonike është përdorur në kërkimet për tregjet e pasurive të paluajtshme, pasi informacioni që përfitohet mbi vlerësimin e karakteristikave të banesave dhe të zonave të banimit përbëjnë një element të rëndësishëm për formulimin e politikave të përshtatshme në lidhje me tatimet, shpërndarjen e të drejtave pronësore, në politikat e mjedisit, planifikimit territorial dhe urban. Në anën aplikative, vlerësimi i një funksioni të çmimeve hedonike kërkon që të disponohet një mostër të çmimeve të shitjes në disa momente kohore dhe të informacioneve të detajuara mbi karakteristikat e çdo njësie të shitur. Çmimet e shitjes (P) janë përdorur si variabla të varur, duke përdorur si variabël shpjegues (X) karakteristikat e brendshme të pasurive të patundshme: P = f (X) + ε Aspekte e marra në konsideratë në f(x) i referohen veçorive strukturore të pronës (numri i dhomave, madhësia, cilësia e ndërtimit, kushtet e përgjithshme) dhe Luçiana Koprencka

64 kontraktuale të transaksionit (kushtet e kontratës, kostot e përfshira), të treguara me S, karakteristikat e lokacionit (demografike, socio-ekonomike, mjedisore), të treguara me N, dhe karakteristikat gjeografike (distanca dhe qasja në lidhje me qëndrën e qytetit), të treguara me G : P = f (S,N,G) + ε Parametrat e vlerësuar, interpretuar si çmimet e vendosur nga tregu për çdo karakteristikë, mund të aplikohen për një sërë karakteristikash standarte për të marrë një vlerë që ofron një vlerësim të çmimit që do të vëzhgohej në mungesë të informacionit për karakteristikat e pasurive të patundshme. Vlerësimi i një njësie specifike banimi mund të merret nga aplikimi i çmimeve në karakteristikat e banesave Modeli i shitjeve të përsëritura Qasja hedonike është e bazuar në vlerësimin e çmimeve të nënkuptuar për çdo karakteristikë, nga ku rrjedh se aftësia e modelit për të pasqyruar heterogjenitetin e çdo njësie te pasurisë së paluajtshme varet nga saktësia e këtyre vlerësimeve dhe në këtë mënyrë se sa i detajuar dhe i saktë është informacioni që ndodhet në grupin e të dhënave mbi karakteristikat e ndërtesave. Modeli i shitjeve të përsëritura (RSM, Sales Repeat Model), i futur fillimisht nga Bailey (1963) dhe përhapur më vonë nga Case dhe Shiller (1987, 1989) është bërë tepër i njohur si një alternativë e modelit hedonik, veçanërisht për sasinë më të vogël të informacioneve të nevojshme për vlerësimin e indeksit të çmimeve të banesave, pasi ky model nuk kërkon matjen e karakteristikave të ndërtesave. Kjo metodë lejon të marrë në konsideratë karakteristikat e ndërtesave në një mënyrë më eksplicite, pasi është e bazuar vetëm në ndryshimet e çmimit të imobiliareve ndërmjet dy transaksioneve, nën supozimin se karakteristikat e ndërtesave mbeten të pandryshuara me kalimin e kohës. Informacioni i nevojshëm ka të bëjë vetëm me çmimin dhe të dhënat e shitblerjeve dhe nuk ka nevojë për informacion të detajuar Luçiana Koprencka

65 mbi karakteristikat e banesave, që janë thelbësore për vlerësimin e indekseve në qasjen hedonike. Përtej problemeve, që lidhen me efikasitetin e metodës së vlerësimit që është përdorur, kufizimi kryesor i modelit të shitjes së përsëritur është humbja e lartë e informacionit për shkak të zvogëlimit të madhësisë së mostrës së përdorur për vlerësim, pasi eliminohen banesat që në periudhën e dhënë, nuk kanë qënë objekt i të paktën dy shit-blerjeve. Kjo nënkupton një humbje të konsiderueshme në efikasitetin e vlerësimit të indeksit të çmimeve. Gjithashtu, është e vështirë të supozohet se shuma e njësive të pasurive të patundshme të shitura të paktën dy herë të jetë përfaqësues i popullsisë, dhe mund të supozohet prania e zgjedhjes paragjykuese të mostrës në ndërtimin e një indeksi të çmimeve me modelin e shitjes së përsëritur. Në veçanti, është e arsyeshme të supozohet, se banesat më pak të shtrenjta janë objekt i një numri më të madh të transaksioneve që pronarët e rinj kanë tendencë për të përmirësuar më shpesh. Një tjetër arsye e mbledhjes së mostrave të banesave objekt i të paktën dy shit-blerjeve, është mungesa e ndërtimit të banesave të reja. Gatzlaff dhe Haurin (1997) tregojnë empirikisht, se një indeks çmimi i bazuar vetëm në banesat që janë objekt i të paktën dy transaksioneve, në vend që të përfshihen të gjitha banesat është i shtrembëruar dhe se madhësia e shtrembërimit është i lidhur me ecurinë e kushteve makroekonomike. Haurin, Hendershott (1991) Steele dhe Goy (1997) tregojnë se shtëpitë që ishin objekt i një numri më të madh të transaksioneve priren të tregojnë një shkallë më të lartë vlerësimi Ndërtimi i indeksit të banesave në rastin e Shqipërisë Në rastin e Shqipërisë, indeksi i çmimeve të banesave ndërtohet në mënyre sistematike nga specialistët në Bankën e Shqipërisë, duke u mbështetur në literaturë, ashtu dhe në disponueshmërinë e të dhënave, për të zgjedhur karakteristikat e banesës. Luçiana Koprencka

66 Kështu, si karakteristika më të rëndësishme kanë vlerësuar vendndodhjen, vjetërsinë, nivelin e mobilimit dhe sipërfaqen. Baza e të dhënave që është përdorur për ndërtimin e indekseve është siguruar nëpërmjet njoftimeve për shitjen dhe dhënien me qera të banesave dhe apartamenteve, njoftime këto të publikuara në gazetën Çelësi. Informacioni i mbledhur mbulon vetëm qytetin e Tiranës, vlen vetëm për banesat në formë apartamenti dhe nuk merr parasysh njoftimet e përsëritura për shitje të apartamenteve. Për mungesë informacioni, çmimi i ofruar nga shitësi është konsideruar si çmimi i shitjes së apartamentit. Në mënyrë që të dhënat e përdorura të jenë sa më homogjene, informacioni është mbledhur vetëm për apartamente në ndërtesa disakatëshe dhe jo për vila, në vlerën e të cilave përfshihet edhe vlera e tokës. Madhësia e zgjedhjes është ruajtur e pandryshuar përgjatë periudhave dhe zonave. Mbivendosja midis tremujorëve është evituar duke përdorur njoftime të ndryshme për çdo periudhë. Informacioni i mbledhur dhe i shprehur në formën e treguesve që do të përdoren për të ndërtuar ekuacionin hedonik paraqitet më poshtë. Variabël i varur: * Çmimi i shitjes: Si vlerë transaksioni është konsideruar vlera e paraqitur në njoftim. Variabla të pavarur: * Sipërfaqja: Sipërfaqja e banesave e shprehur në metër katror është variabëli i vetëm i vazhdueshëm, ndërkohë që tre karakteristikat e mësipërme shprehen nëpërmjet variablave cilësorë. * Niveli i mobilimit: Ndarja është bërë në tre kategori: banesa të mobiluara; banesa pjesërisht të mobiluara dhe banesa të pamobiluara. Luçiana Koprencka

67 * Vjetërsia: Banesat janë ndarë në të vjetra dhe të reja sipas informacionit në njoftimin për shitje. * Vendndodhja: Qyteti i Tiranës është ndarë në tre zona; zona e parë përfshin banesat në zonën e ish-bllokut dhe shumë afër qendrës; zona e dytë përfshin banesat e tjera brenda Unazës dhe zona e tretë banesat jashtë Unazës. Grafiku 2.1 Indeksi i çmimit të banesave Burimi Banka e Shqipërisë. Rezultatet e funksionit hedonik mund të përdoren në mënyrë direkte/të drejtpërdrejtë ose indirekte në ndërtimin e indeksit. Përdorimi i drejtpërdrejtë, quhet kështu pasi informacioni për ndërtimin e indeksit përftohet vetëm nga funksioni hedonik i ndërtuar. Përdorimi indirekt ose jo i drejtpërdrejtë përdor informacionin nga funksioni hedonik për të plotësuar informacionin nga burime të tjera, zakonisht për të plotësuar të dhëna që mungojnë të një periudhë të caktuar në përdorimin e Metodës së Shitjeve të Njëpasnjëshme, ose për të rregulluar për ndryshimin e cilësisë në një indeks të zakonshëm. Në bazë të këtij modeli ndërtohet çdo vit prej punonjësve të Bankës së Shqipërisë, indeksi i çmimit të banesave, në bazë të cilit, ne marrim informacion mbi ecurinë e tregut të banesave. Luçiana Koprencka

68 KAPITULLI III TREGU I BANESAVE NË SHQIPËRI Studimi i tregut të banesave është strukturuar në dy pjesë, pjesa e parë bën një paraqitje të ecurisë së çmimeve dhe faktorëve që ndikojnë në tërësinë e tregut të banesave dhe pjesa e dytë përcakton resultatet e analizës empirike të faktorëve të ndryshëm, që ndikojnë në ecurinë e çmimeve të banesave. Në përgjigje të përpjekjes për të shpjeguar lidhjen e ngushtë midis çmimeve të banesave dhe ciklit të ekonomisë, kemi ngritur disa hipoteza, të cilave do të mundohemi tu japim përgjigje në vijim. Hipoteza e parë. Faktorët makroekonomike dhe ata mikroekonomikë ndikojnë në tregun e banesave, duke sjellë rritjen e kërkesës për pasuri residenciale dhe si rrjedhojë rritjen e çmimit të pasurive të paluajtshme. Hipoteza e dytë. Kuadri ligjor, që zbatohet në sektorin e ndërtimit, është munduar të ndikojë në mbajtjen në nivele të ulta të çmimeve të pasurive reale si edhe të realizojë kthimin e një sektori me probleme, përsa i përket evazionit fiskal dhe informalitetit, në një sektor lehtësisht të kontrollueshëm. Hipoteza e tretë. Tregu i strehimit është jashtëzakonisht i rëndësishëm për konsumatorët dhe ka një ndikim të konsiderueshëm në rritjen ekonomike të vendit. 3.1 Tregu e banesave, dhe ndikimi i tij në ekonomi Strehimi, është komponenti më i rëndësishëm i pasurisë së një familje (rreth33% në SHBA). Në SHBA dhe vendet e zhvilluara ndërtimi i banesave të reja zë një pjesë të rëndësishme të PBB. Pasuria e paluajtshme është një e mirë e nevojshme, pasi njerëzit duhet të jetojnë diku. Rreth 65% e familjeve në botën perëndimore zotërojnë banesë private, dhe investimi në banesa është një investim i rëndësishëm privat për individin. Disa studime kanë zbuluar se ndryshimi i çmimeve në tregun e banesave, ka një Luçiana Koprencka

69 ndikim më të madh në ekonomi, se sa ndryshimi i çmimeve në tregun e aksioneve (IMF, OECD dhe Debelle). Tregu i strehimit dhe dinamika e çmimit të banesave janë shumë të rëndësishëm për ekonominë dhe për individin. Dekada e fundit ka qenë periudha e risive dhe e zgjerimit të tregut në një masë të tillë, që nuk ishte vërejtur kurrë më parë. Ajo çka e bën edhe më interesant janë politikat që zbatohen në të. Tregu është i varur nga politikat që e reformojnë dhe mund të themi se politikat më të rëndësishme, që prekin sektorin e strehimit janë politikat fiskale, financiare dhe ato të tregut të pasurive të paluajtshme. Por gjithashtu ka dhe lloje të tjera të politikave, të cilat kanë ndikim të madh dhe shpesh edhe të padëshiruar në performancën e tregut. Këtu mund të përfshijmë ndryshimet në politikat makroekonomike, ndryshimet në regjimet politike dhe sistemet e qeverisjes. Ajo çka e bën më të ndjeshëm ndikimin e politikave, në tregun e banesave është, se për shkak të natyrës specifike që ai ka, shpesh ndikimi i politikave të gabuara reflektohet me vonesë, duke u bërë edhe më të vështira për tu koregjuar. Figura 3.1 Faktorët dhe politikat që ndikojnë performancën e tregut të banesave Politikat në tregun e banesave FAKTORËT EKONOMIKE TREGU I BANESAVE Politikat fiskale FAKTORËT POLITIKË Burimi Buckley dhe Tsenkova Politikat financiare Luçiana Koprencka

70 Lidhja midis tregut të banesave dhe pjesës tjetër të ekonomisë, operon fillimisht përmes efektit të lekundjes së çmimeve të shtëpive, pasi ato përfaqësojnë burimin kryesor të lëkundjes së pasurisë në banesa. Ndryshimet në çmimet e banesave mund të shkaktohen nga një mori faktorësh që mund të prekin të dyja, si kërkesën dhe ofertën për banesa. Figura 3.2 Faktorët që përcaktojnë performancën e tregut të banesave Burimi Tsenkova Luçiana Koprencka

71 Figura 3.2 pasqyron marrëdhënien midis tregut të strehimit, politikave e faktorëve që ndikojnë kërkesën, ofertën dhe çmimin e banesave. Tek oferta ndikojnë rrjedha e shërbimeve të strehimit ekzistues, gjendja dhe cilësia e banesave ekzistuese, por edhe ndërtimet e reja. Strehimi është subjekt i ndikimit të disa faktorëve të jashtëm si rritja ekonomike, inflacioni dhe sistemi i kredidhënies etj. Tek kërkesa ndikojnë çmimi i banesave, niveli i punësimit, trendi demografik si edhe të ardhurat nga emigrimi. 3.2 Karakteristikat e tregut të banesave Tregu i banesave ka një seri tiparesh dalluese dhe të përbashkëta, në një masë të madhe me sektorët e tjerë të tregut të pasurive të paluajtshme (zyra, dyqane, garazhe, etj. Për këtë është e rëndësishme të rikujtohen shkurtimisht keto karakteristika të veçanta të tregut të banesave (Smith, 1988). Së pari, banesat luajnë një rol të dyfishtë, atë të konsumit të qëndrueshme dhe atë të mirave për investim, duke patur parasysh ekzistencën e një tregu dytësor të mirëzhvilluar, i cili përfaqëson një përqindje të lartë të pasurisë familjare. Kjo veçori i dallon banesat jo vetëm nga aktivitetet financiare, por edhe nga aktivitet reale që për shkak të mungesës së një tregu sekondar të zhvilluar sa duhet, nuk mund të jenë objekt investimesh financiare. Kjo natyrë e dyfishtë nënkupton, se kërkesa për banesa është rezultat i dy vendimeve nga ana e familjeve, zgjedhjet për konsumin e shërbimeve të banimit, dhe zgjedhjet e portofolit të banesave si një formë investimi financiare. Është e rëndësishme të vihet në dukje, se roli i dyfishtë i banesave nënkupton, që tregu i banesave ka si objekt të saj dy të mira konceptualisht të ndryshme, stokun e banesave dhe fluksin e shërbimeve të banimit. Nga kjo pason bashkëjetesa e tregjeve shumë të ndërvarura, të blerjeve dhe të qerave, një nga karakteristikat thelbësore të tregut të banesave. Së dyti, një tjetër karakteristikë specifike është niveli i lartë i kostos së një banese, krahasuar me të ardhurat mesatare të një familje. Kjo nënkupton, se kërkesa për banim është e lidhur ngushtë me vendimin për kursim në periudhat e mëparshme dhe veçanërisht, në gadishmërine dhe në koston e kredisë. Rrjedhimisht, ecuria e tregut të Luçiana Koprencka

72 banesave është e lidhur ngushtë me funksionimin e sistemit të kredive. Në të njëjtën kohë, fakti që banesat përdoren dhe si kolateral për marrjen e kredive nënkupton, se ecuria e tregut të banesave ka ndikim të rëndësishem mbi institucionet e kredive dhe në stabilitetin e sektorit financiar. Së treti, përsa i përket ofertës për banim, karakteristikat e rëndësishme janë, nga njëra anë, kohëzgjatja e gjatë e procesit të prodhimit, dhe nga ana tjetër gjatësia e ciklit të jetës së ndërtesave. Kjo nënkupton, se fluksi i banesave të ndërtimeve të reja do të jetë më i vogël në krahasim me stokun ekzistuese të banesave. Të dyja këto aspekte bëjnë që oferta për banim të jetë e fiksuar në periudhë afatshkurtër. Për më tepër, fakti se disponueshmëria e tokës për ndërtim është e kufizuar, do të thotë se, në nivel lokal, oferta për banim mund të jetë e ngurtë në periudhë afatgjatë. Së katërti, tregu i banesave karakterizohet, gjithashtu nga një karakteristikë thelbësore, heterogjeniteti i lartë i të mirave të shkëmbyera. Çdo banesë është e ndryshme nga të tjerat, për sa i përket jo vetëm llojit (të reja, të vjetra, historike), por gjithashtu dhe mbi karakteristikat e brendshme (madhësia, struktura, numri dhe rregullimi i dhomave, materialet, shërbimet ndihmëse, etj). Kjo nënkupton, nga një anë, një segmentim të lartë të tregut të banesave, në disa nën-sektorë të tregjeve të ndryshme dhe nga ana tjetër vështirësi të veçanta, në sigurimin e treguesve të përshtatshëm të dinamikës së çmimeve të banesave totale. Së fundmi, një nga karakteristikat më të rëndësishme të tregut të banesave është qëndrueshmëria hapsinore e të mirave të tregtuara, lokalizimi gjeografik është një tipar me rëndësi themelore për banesat. Distanca e banesave nga qëndra ose qëndrave urbane, prezenca në një zonë të tipit infrastrukturore, ekonomike, sociale, mjedisore apo peizazhistik, janë faktorë kyç në përcaktimin e çmimeve të banesave. Kjo nënkupton se pozita gjeografike, dhe përmasat e hapësirës në përgjithësi, kanë një rol qëndror në analizën teorike dhe empirike të përcaktuesve të çmimit të banesave. Luçiana Koprencka

73 3.3 Kërkesa, oferta dhe çmimi i banesave Banesat mund të shihen si një prodhues i të ardhurave ( në optikën e investitorit) ose si një e mirë, që prodhon një mundësi, e cila rrjedh prej disponibilitetit të banesës ( në optikën e përdoruesit). Përdorimi i banesës për familjet përbën një nga shumë të mirat për konsum, kërkesa për të cilën brënda disa limiteve varet nga çmimet në krahasim me të mirat e tjera, zgjedhja nëse duhet të blihet një e mirë në vend të një tjetre të nevojshme, varet nga çmimi i saj në krahasim me të ardhurat e disponueshme Kërkesa e tregut për banesa Tregu i banesave është një treg, i cili funksionon sipas logjikës ekonomike që funksionojnë të gjithë tregjet e tjerë, qofshin tregjet financiare apo tregjet e llojeve të tjera të pasurive reale.çmimi i banesave përcaktohet nga kërkesa dhe oferta e tregut për këtë të mirë. Kërkesa e tregut për banesa është një funksion : Ndryshimeve të çmimeve të banesave. Të ardhurave të familjes. Normës reale të kredisë për pasuri të paluajtshme. Normës së interesit në depozitat bankare. Zhvillimet demografike dhe faktorët e tregut të punës. Normës së pritur të kthimit të investimit në pasuri të paluajshme. Faktorëve të tjerë ku mund të përfshihen vendndodhja, mosha dhe gjendja e strehimit, apofaktorët institucionalë që lehtësojnë apo pengojnë aksesin e familjeve në tregun e strehimit Oferta e pasurive të paluajtshme Në periudhë të shkurtër oferta e pasurive të paluajtshme është e fiksuar dhe varet nga zhvillimi i sektorit imobiliar, prodhimi i pasurive të paluajtshme kërkon një afat të gjatë kohe dhe kalon në disa faza, çdonjëra prej tyre kërkon kohën e saj, duke e bërë jo të menjëhershme përshtatjen e ofertës me kërkesën, si rrjedhim vihet re një variacion i çmimeve të pasurive. Luçiana Koprencka

74 Pra, oferta e pasurive të paluajtshme varet nga rentabiliteti i sektorit të ndërtimit, i cili nga ana e tij mund të përshkruhet si një funksion i, Çmimit të banesave. Pagat e punëtorëve të ndërtimit. Kostot reale të ndërtimit Çmimi i pasurive të paluajtshme Në tregun e pasurive reale përcaktohet çmimi, për të cilën kërkesa dhe oferta janë në ekuilibër. Duke supozuar, se tregu i pasurive të paluajtshme është në ekuilibër, çmimi i pasurive mund të shprehet si një funksion, Të ardhurave të familjes. Normës reale të kredisë për pasuri të paluajtshme. Normës së interesit në depozitat bankare. Zhvillimet demografike dhe faktorët e tregut të punës. Kostot reale të ndërtimit duke përfshirë edhe çmimin e tokës. Normës së inflacionit. Këtu mund të përmendim, që tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka disa veçori në krahasim me tregjet e vendeve të zhvilluara. Në çmimin e pasurive në vendin tonë ndikojnë edhe faktorë të tjerë specifikë, numri i lejeve të ndërtimit dhe remitancat ose të ardhurat nga emigrantët edhe pse këtu mund të përmendim, që nuk zotërojmë të dhëna për pjesën e remitancave, që shkojnë për investimin në pasuritë e paluajtshme. 3.4 Ndikimi i faktorëve në kërkesë, ofertë dhe në çmimin e pasurive të paluajtshme Duke analizuar faktorët, që ndikojnë në tregun e banesave mund të bëjmë një dallim, mbi faktorët që ndikojnë në afat të gjatë dhe atyre që ndikojnë për një afat të shkurtër. Në afat të gjatë mund të përmendim rritjen e të ardhurave për frymë, e cila ka një lidhje pozitive me çmimin dhe kërkesën e banesave, ndryshimet demografike dhe Luçiana Koprencka

75 sistemi fiskal, i cili mund të ndikojë në nxitjen e investitorëve të investojnë në pasuritë residenziale. Normat e ulta të interesit të kredisë, kanë një lidhje negative me kërkesën, por kanë një lidhje pozitive me çmimin e banesave.çmimi i tokës dhe kosto e ndërtimit të stokut të banesave, si edhe numri i lejeve të ndërtimit, janë faktorë përcaktues të një periudhe të shkurtër në ofertën e pasurive. Tregjet e banesave kanë para së gjithash një karakter lokal, kështu që rritja e stokut të banesave mund të frenohet në afat të shkurtër edhe për efekt të faktorëve të tillë, si gjatësia kohore e projektimit dhe ndërtimit dhe gjithashtu elementë të planifikimit territorial. Më së fundi mund të themi, se edhe cilësia e shërbimeve dhe karakteristikat ambjentale, ndikojnë në kërkesën e blerësve për banesa, duke qenë një nga vendimet më të rëndësishme, e cila implikon të gjithë pjesetarët e familjes. Tabela 3.1 Kahja e ndikimit të faktorëve në kërkesë, ofertë dhe çmim të pasurive të paluajtshme. Faktorët Kërkesa Oferta Çmimi Ndryshimet e çmimeve të banesave negative pozitive - Të ardhurat e familjes pozitive - pozitive Norma reale e kredisë negative - pozitive Norma e interesit në depozita bankare pozitive - negative Zhvillimet demografike dhe punësimi pozitive - pozitive Normë kthimi në pasurinë e paluajtshme pozitive - pozitive Kosto e ndërtimit - pozitive pozitive Remitancat pozitive pozitive Numri i lejeve të ndërtimit pozitive negative Kursi i këmbimit pozitive Inflacioni - - pozitive Burimi Përpunim i autorit Luçiana Koprencka

76 3.4.1 Kualiteti i shërbimeve Ky është një aspekt i rëndësishëm, që ndikon çmimin e banesave, sot blerësit janë më të vëmendshëm. Ky aspekt është veçanërisht i vlefshëm në zgjedhjen e zonave për banim të familjeve, përshembull familjet, që kanë fëmijë në moshë shkollore në veçanti, në qytetet e mëdha zgjedhin të banojnë në zona relativisht të reja, e cila ofron shkolla të mira dhe mundësi argëtimi. Fakti që një banesë është e vendosur në një zonë me një infrastrukturë të zhvilluar, ku ofrohen shërbime cilësore, përbën një faktor të rëndësisë së parë në zgjedhjen e një shtëpie banimi. Gjithashtu, çmimi i banesave në zonat në ekspansion, që ofrojnë më tepër mundësi punësimi është më i lartë krahasuar me zonat e tjera. Nuk mund të lemë këtu pa përmendur edhe nivelin e pasurisë së banorëve të zonës, çmimet në zonën e bllokut në qytetin e Tiranës, janë të larta pikërisht për arsyet, që përmendëm më lart, por edhe pse një banesë në bllok tashmë konsiderohet, si çështje prestigji duke qenë një nga zonat më të pasura të qytetit të Tiranës Karakteristikat ambientale Dimensioni i zonës natyrale dhe distanca e banesave nga këto zona, kanë ndikim në çmimin e banesave, cilësia e zonës, pastërtia e banimeve, cilësia e ajrit dhe kushtet klimatike të territorit ndikojnë vendimet e blerësve në zgjedhjet e tyre duke sjell ndikim në kërkesën për banesë në këto zona. Në qytetet bregdetare, si Vlorë dhe Durrës çmimet e apartamenteve, në breg të detit janë më të larta, se çmimet e apartamenteve në brendësi të qyteteve. Është e rëndësishme të themi, që në disa raste faktorët e sipërpërmendur nuk ndikojnë në mënyrë të drejtpërdrejtë, në çmimin e banesave, por ndikojnë në zgjedhjen e familjeve në bazë të mundësive të tyre, duke përcaktuar kështu në mënyrë indirekte përshtatjen e kërkesës për banesa. Luçiana Koprencka

77 3.5 Struktura ekonomike e tregut të strehimit Kohët e fundit, një nga temat më të diskutuara në historinë e ekonomisë, është ekzistenca apo jo e një fllucke në tregun e banesave. Përkufizimi i flluckës: Kindleberger (1987) e perkufizoi një flluck si: Një flluck mund të përcaktohet lirshëm, si rritja e mprehtë e çmimit të një aseti ose të një varg asetesh, në një proces të vazhdueshëm, kjo rritje gjeneron tërheqjen e vëmendjes së blerësve të rinj, përgjithësisht spekulatorët, të cilët janë të interesuar më tepër të përfitojnë nga tregëtia, sesa nga kapaciteti. Në këtë mënyrë ndryshimi i prirjes, për të ulur nivelin e çmimeve, shpesh shfaqet në periudhat e krizave ekonomike, pikërisht atëhere kur fllucka pëllcet. Stiglitz (1990) e përmirësoi kuptimin e konceptit flluckë duke u shprehur, Sot ekziston një flluck, nëse çmimi i banesave është i lartë, duke qenë se pjesëmarrësit në treg presin që nesër çmimi i banesave do të jetë i lartë dhe se vlerat themelore nuk mund të justifikojnë këto çmime në të njëjtën kohë. Përkufizimi, mund të sqarohet nga perspektiva e një investitori duke u fokusuar, në çmimin e tregut të një aseti të caktuar (psh, të një banese ) dhe se sa larg ajo ngrihet mbi vlerën aktuale të rrjedhës së parave e parashikuar nga aktivet. Një flluck ekziston, nëse çmimi i asetit, që tregëtohet ndodhet shumë larg vlerës aktuale. P T çmimi i pasurisë. I T rreziku i perceptuar. R t -vlera e tashme e qirasë. Duke u përqëndruar në një treg ideal për investitorin, çmimi dinamik (P T ) do të tentojë të konvergjojë drejt një norme kthimi standarte e përshtatshme për riskun e perceptuar(i T ). Çmimi i banesës në periudhën T, do të jetë i barabartë me skontimin e vlerës së ardhme të qirasë së banesës. Luçiana Koprencka

78 Në mënyrë më formale, duke e përgjithësuar këtë formulë për një numër infinit të çmimit të pritur do të përfitonim: Kjo i referohet çmimit themelor të tregut, që nuk është gjë tjetër veçse vlera e pritur e qirave në të ardhmen. Në këtë mënyrë çmimi i çdo banese i devijuar nga çmimi themelor, mund të mendohet se përfshin në vlerën e tij disa përbërës fllucke. Duke përfshirë termin B, i cili përfaqëson devijimin nga çmimi themelor i tregut është e mundur, që të përfitojmë çmime të cilat nuk janë në ekuilibër. Nëse në tregun e pasurive të paluajtshme termit B, në formulë i japin vlera positive ose negative, atëhere mund të themi se tregu përmban një flluckë dhe ndodhet shumë larg vlerës themelore. Siç është diskutuar edhe më parë, çmimi duhet të kthehet në nivelin e duhur ( në ekuilibër), ndërsa vlera e B duhet të bjerë në zero. Në momentin, që kjo do të ndodhë fllucka do të pëllcas. Ky përkufizim lidhet me ekzistencën e dy zgjidhjeve: Të japësh me qera ose të jesh pronar i një banese. Dhe me çështjen se marrëdhënia midis këtyre dy mundësive, do të qëndrojë e pandryshueshme në kohë. Nëse ato shmangen nga njëra-tjetra, në mënyrë automatike, do të ndodhë stabilizimi, i cili do të kthejë lidhjen në gjendje ekuilibri. Për asetet është e mundur, që të pësojnë një rritje të menjëhershme vetëm, nëse rrjedhja e parave ndryshon. Në këtë mënyrë dobishmëria e rrjedhës së parave mund të interpretohet, si rimëkëmbje për aq kohë sa Luçiana Koprencka

79 ato të justifikohen si realiste. Shmangiet e vogla të një ekuilibri të qëndrueshëm mund të justifikohen vetëm nëse kemi përplasje të sistemit. Po kështu, Case(2003) deklaroi, se është e mundur të arrihet një situatë, në të cilën ajo çka pritet në të ardhmen në lidhje me rritjen e çmimeve, të shkaktojë një nivel momental të përkohshëm të lartë, duke qenë se në të ardhmen çmimi i banesave pritet të rritet, atëhere për blerësit ky çmim, që ofrohet sot në treg nuk do të jetë shumë i lartë madje do të jetë i pranueshëm. Ata nuk do të duhen të heqin mënjanë shumë para, siç do të bënin në rast të kundërt duke qenë se në të ardhmen çmimi do të rritet. Në momentin e parë, blerësit mund të mos shqetësohen në lidhje me çështjen, se nëse nuk janë në gjendje ta blejnë sot shtëpinë, as nesër nuk do të munden. Gjithsesi, parashikimi në lidhje me rritjen e çmimit të banesave mund të ketë një ndikim të fortë tek individët, të cilët besojnë dhe mendojnë, se jo gjatë gjithë kohës çmimi i këtyre banesave do të jetë i lartë, kështu që ekziston një risk i vogël në lidhje me investimin në banesa. Nga ato, sa trajtuam më lart mund të themi, se në pasuritë e paluajtshme një flluckë ekziston vetëm nëse çmimi i banesave është mbi nivelin e përgjithshëm dhe nëse pjesëmarrësit në tregun e banesave në përgjithësi kanë besim pozitiv, jo realist në lidhje me rritjen e çmimit të banesave në të ardhmen, e cila karakterizohet nga tërheqja e blerësve të rinj. 3.6 Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri Zhvillimi i tregut të banesave në Shqipëri deri në vitin 1990 Ekzistojnë tri periudha themelore të zhvillimit të sektorit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri. Para 1944, ndërtesat më të mira, gjatë kesaj periudhe, janë me një kat dhe me 2-3 kate. Shumica e banesave të para luftës ishte "vetë-të ndërtuar". Nga tabela 2 vemë re, se deri në vitin 1945 stoku i banesave përbehej prej 215 mijë banesa. Ky strehim ishte Luçiana Koprencka

80 përgjithësisht për njësitë e vetme të familjes, edhe pse shpesh të mëdha e të mjaftueshme për më shumë se një brez , periudha karakterizohet nga ndërtesat të cilat janë të prirur në lartësi dhe përbërja e tyre është bërë bazuar në " urbanizimin racional" relativ me zbrazëti të mëdha urbane të parashikuara si zona e gjelbër. Në Shqipëri prej vitit janë ndërtuar rreth banesa. Prodhimi gjatë epokës komuniste ishte me një ritëm prej njësi në vit. Në këtë periudhë banesat ndërtoheshin nga shteti, rreth banesa ( IMF) janë ndërtuar me punë vullnetare e kombinuar me ndihmë teknike nga shteti. Gjatë periudhës së komunizmit, sektori i prodhimit të banesave në zonat urbane ndryshonte nga ato të ndërtuara në zonat rurale, në qytete banimi ishte në formën e banesave të përbashkëta, ndërsa në zonat rurale banesa individuale të ndërtuara sipas traditës. Këto banesa nuk ishin pronë private, por konsideroheshin për përdorim personal dhe jo një mall që mund të tregëtohej. Në zonat urbane shteti siguronte strehim për shumicën e popullsisë.banesat e prodhuara në këtë periudhë kishin një cilësi të ulët. Këto banesa jepeshin në përdorim me një qera simbolike. Prej vitit , në Shqipëri është ndërtuar rreth 2/3 e stokut aktual në krahasim me rreth 40%, që janë ndërtuar, në Estoni, Poloni, Sllovaki, Hungari. (Hegedus) Tabelë 3.2 Stoku i banesave prej vitit Viti Stoku i banesave Pesha specifike ,000 27% ,000 10% ,000 29% ,000 18% pas ,000 15% Total 785, ,00 Burimi INSTAT Luçiana Koprencka

81 Pas vitit 1990 janë ndërtuar rreth 15% e ndërtimeve, por këtu duhet të themi se nuk janë përfshirë ndërtimet pa leje, që janë bërë gjatë këtyre viteve dhe që llogariten të jenë rreth mijë ndërtime në të gjithë vendin Zhvillimi i tregut të banesave përgjatë viteve Në Shqipëri pas viteve 1990 deri në vitin 1997 u krijuan elementët e parë të tregut të pasurive të paluajtshme. Në bazë të Ligjit Nr 7652, në vitin 1992, u realizua privatizimi i banesave. Ky ligj kishte si qëllim bazë ; Së pari, të krijonte tregun e lirë të banesave private. Së dyti, të përmirësonte përdorimin, mirëmbajtjen dhe administrimin e banesave, duke u dhënë të drejtën qeramarrësve të banesave shtetërore të bëhen pronarë të tyre. Së treti, tu krijonte mundësi pronarëve të lëviznin lirisht në këtë treg, duke i përdorur pasuritë e tyre si kolateral në huamarrje. Së katërti, do të mundësonte krijimin e të ardhurave për qeverisjen lokale prej taksave, që do të vendoseshin mbi pasurinë. Në bazë të këtij ligji, askush nuk u detyrua të kalonte pronar i banesës, por ata që do të vazhdonin të ishin qeramarrës, do të duhej të përballonin një rritje trefish të tarifës së qerasë së banesave. Banesat që përbëheshin nga dy dhoma e një kuzhinë, të ndërtuara deri në 31 dhjetor 1965 dhe banesat, që përbëheshin nga një dhomë e kuzhinë, të ndërtuara deri në 31 dhjetor të 1970, kaluan falas në pronësi të qeramarrësve. Ky ligj përcaktoi tarifat e privatizimit në bazë të madhësisë së banesës, vlerën në kohën e ndërtimit, vjetërsinë e banesës, vendndodhjen dhe përbërjen familjare. Banesat, që kishin një sipërfaqe më të madhe, se dy dhoma e një kuzhinë, kaluan në pronësi të qeramarrësit, me një tarifë lekë për metër katror, për dhomën e tepërt sipas kategorisë dhe vendndodhjes së banesës. Luçiana Koprencka

82 Shqipëria realizoi privatizimin e banesave ( rreth 98% të stokut ekzistues), brënda një viti, duke qënë vendi që e ka kryer këtë privatizim më shpejt nga të gjitha vendet e Europës Qendrore dhe Lindore (Hegedus). Në Shqipëri, strategjia që u ndoq për privatizimin e banesave, në kushtet e nivelit të lartë të inflacionit dhe të mungesës së mjeteve financiare të familjeve shqiptare, ishte ajo e privatizimit free ose pothuajse falas, në ndryshim nga strategjitë e reformave për privatizimin e banesave që u ndoqën në vendet ish komuniste, në Bosnjë dhe Herzegovinë u realizua me kupon privatizimi, në Bullgari, Rumani, Serbia dhe Mali i Zi u privatizuan me çmime të ulta dhe në Rusi privatizim me 50 % të çmimit të banesës. Shitblerje e apartamenteve, tashmë të privatizuara krijoi tregun e apartamenteve me karakteristikat dhe veçoritë e tij. Çmimi i banesave varionte $ /m² kjo për pasuritë ekzistuese, ndërsa përsa u takon ndërtimeve të reja, ato kishin nje çmim më të lartë $/m². Kuptohet se, ky treg ishte shumë rudimentar, për shkak të fuqisë blerëse shumë të ulët që karakterizonte familjet shqiptare në atë kohë, por edhe të mungesës së informacionit dhe profesionalizmit. Megjithatë, gjatë kësaj faze, ky treg nuk e mori rëndësinë e tij, sepse u konkurrua nga investimet që qytetarët bënë në skemat piramidale. Gjatë gjithë kësaj periudhe, çmimet njohën një rritje relativisht të vogël dhe në zonat më të shtrenjta, siç ishte blloku në qytetin e Tiranës, çmimi i banesave ishte rreth 300 dollar për metër katror. Këto ishin çmime shumë të larta për atë periudhë dhe në nivelin e çmimeve nuk pati efekt as fakti, që këto banesa u blenë me çmime shumë të ulta. Mjafton të themi, se një apartament me një sipërfaqe 80 m² u privatizua me një vlerë prej lekë ndërkohë, që u shit në treg në shumën 1.4 milionë lekë dhe se të ardhurat e popullsisë ishin shumë të ulta, PBB për frymë në 1994 ka qënë 823 $, pra raporti çmim / të ardhura në këtë periudhë, kur çmimi i një apartamenti në Tiranë ka qenë mesatarisht lekë llogaritet të jetë rreth 66, ndërkohë sot llogaritur me çmime mesatare ky raport është 27. Luçiana Koprencka

83 Në çmimet e apartamenteve ndikonte shumë vendndodhja e banesës. Ritmet e larta të rritjes së çmimeve të banesave erdhën edhe si pasojë e problemit të strehimit, gjatë komunizmit në të njëjtën banesë në sipërfaqe të vogla jetonin me shumë se një familje ose dy breza. Nevoja për tu zgjeruar bënte, që shumë familje të shisnin banesat e vogla për të blerë apartamente më të mëdha, duke e bërë ndërtimin e banesave pjesën më të rëndësishme të tregut të pasurive të paluajtshme. Karakteristikë e kësaj periudhe të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme është se ky treg funksionoi më së tepërmi me shitblerjen e pasurive ekzistuese të ndërtuara gjatë periudhës së komunizmit. Zhvillimi i tregut pasurive të paluajtshme pësoi një ngërc në periudhën 1997 deri në Lulëzimi i firmave piramidale me normat marramendëse të interesit, nuk e bënin tërheqës investimin në pasuritë e paluajtshme. Shumë shisnin shtëpitë për ti vendosur më pas paratë në firmat piramidale dhe kështu oferta e banesave në treg ishte e madhe, ndërkohë që kërkesa ishte e ulët.(l.sila) Falimentimi i firmave piramidale e zhyti ekonominë në krizë, pjesa më e madhe e popullsisë humbi paratë e investuara në to, duke ndikuar në mënyrë të drejtpërdrejtë tek ndërtimet dhe duke ulur kërkesën, tregu i banesave pësoi ndryshime të konsiderueshme. Në këtë periudhë pati një rënie të madhe të numrit të apartamenteve të ofruar për shitje. Shkaku kryesor i rënies së shitjeve të shtëpive ishte kolapsi politik dhe ekonomik, që po kalonte vendi, i shkaktuar nga shembja e fajdeve dhe pasiguria e madhe në të gjitha drejtimet. Ndryshuan nivelet e çmimeve, masa e ofertës dhe kërkesës në drejtime të ndryshme. Zhvlerësimi i lekut solli edhe zhvlerësim të tregut të banesave. Në vitin 1997 monedha vendase lek u zhvlerësua, 1dollarë arriti të këmbehej me 152 lekë, zhvlerësimi agresiv i monedhës vendase i detyroi ndërtuesit të shisnin pasuritë e paluajtshme në dollarë. Luçiana Koprencka

84 Tabela 3.3 Faktorët që ndikojnë në zhvillimin e tregut të banesave. Variablat PBB (mln lekë) Inflacioni (%) Popullsia (mln) Punësimi (%) Norma e depozitave (%) Norma e kredisë (%) ,403 17,4 3,14 59,00 16,7 23, ,108 42,1 3,12 57,00 27, ,209 8,7 3,07 58,00 22, , ,06 56,3 12,9 21, ,043 4,2 3,06 55,1 8,3 22, ,369 3,5 3,06 55,9 7,8 19, ,711 2,1 3,07 51,9 8,5 15, ,098 3,6 3,08 51,00 8,38 14, ,022 2,9 3,09 58,8 6,6 11, , ,11 57,8 5,6 13, ,209 2,6 3, ,2 12, ,670 3,1 3,13 56,4 5,6 14, ,088,132 2,9 3,14 53,8 6,8 12, ,143,610 2,3 3,14 53,4 5,46 13,9 Tabela Faktorët që ndikojnë në zhvillimin e tregut të banesave Variabla Kursi i këmbimit dollar /lek Kursi i këmbimit (euro/lek) PBB për frymë (mln lekë) Numri i lejeve të ndërtimit Indeksi i kushtimit (%) Remitanc (mln lekë) , , , , , , , , ,1 132, ,9 137, , ,8 127, , ,9 124, , ,1 123, , ,4 123, , ,9 122, , , Burimi Banka e Shqipërisë, INSTAT, IMF Luçiana Koprencka

85 Vitet janë vitet e krizës totale (tabela 3.3), norma e inflacionit arriti në 42% dhe një rënie ekonomike, këta faktorë të shoqëruar me rritjen e kursit të këmbimit të dollarit dhe zhvlerësimin e thellë të lekut, paralizuan tregun e pasurive të paluajtshme, blerjet e pasurive të paluajtshme u frenuan, sepse investitorët zotëronin mjete monetare në lekë. Këta investitorë duhej të shtonin gati 80% të lekëve të blinin një apartament të ri. Kështu, nëse një apartament shitej në Tiranë në 1996 vetëm 1.5 milionë, në 1997 shitej 2.7 milionë lekë. Për ata, që zotëronin të ardhura në valutë ishte më e thjeshtë, por pasiguria për të operuar në tregun e banesave solli dëshirën për ti ruajtur të ardhurat e tyre. Nga ana tjetër ndërtuesit nuk ishin më të interesuar të shisnin banesat në lek, për shkak të zhvlerësimit të tij, në këtë mënyrë tregu i pasurive të paluajtshme filloi të vepronte në bazë të këmbimit me dollarë. Sikundër shihet nga grafikët 3.1 dhe 3.2, çmimet maksimale janë në qytetet Tiranë, Durrës dhe Vlorë, prej viti 1997 deri në vitin 2000 çmimet janë rritur mesatarisht rreth 25 % në vit duke arritur një çmim mesatar të tregut 52 mijë lekë për metër katror, nga 25 mijë lek për metër katror, që ishte në vitin Vihet re, se ka një diferencë të dukshme midis çmimeve në qytetet e mëdha dhe ato bregdetare, krahasuar me çmimet në qytetet e vogla. Çmimet në qytetin e Pukës në vitin 1996, kanë qenë rreth 9000 lekë për metër katror dhe në vitin 2000, këto çmime kanë pësuar ndryshime të papërfillshme, të njejtën gjë mund të themi edhe për qytetet e tjera të pazhvilluara, si psh Berati apo edhe Skrapari, të cilat pas mbylljes dhe shkatërrimit të atyre pak fronteve të punës, (Kombinatit të tekstileve dhe Fabrikës së armëve në Poliçan), kanë pësuar ndër vite braktisje dhe për pasojë të uljes së kërkesës për banesa dhe një rënie të thellë të vlerës së pasurive të paluajtshme. Luçiana Koprencka

86 Grafiku 3.1 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit Fier Berat Kavajë Lushnje Burimi IMF, përpunim i autorit Grafiku 3.2 Çmimi i tregut të banesave në disa nga qytetet kryesore të vendit Burimi IMF, përpunim i autorit Luçiana Koprencka

87 Mund të themi, se firmat piramidale dëmtuan rëndë tregun e pasurive, së pari, duke transferuar fondet dhe së dyti, kolapsi që përfshiu vendin pas falimentimit të tyre, uli në nivele minimale ndërtimin e pasurive të reja, Sipërfaqet e reja të ndërtuara në vitin 1995 janë mijë metër ² (tabela 3.4), një vit më pas këto sipërfaqe të reja u rritën në masën 40%, duke pësuar një rënie në vitin 1997, vit gjatë të cilit u ndërtuan vetëm 476 mijë metër katror ndërtime të reja, ose vetëm 299 mijë metër katror apartamente banimi (199% më pak ndërtime të reja se në vitin 1996). Nivelet e ndërtimit në vitet 1997 deri në vitet 2000 llogariten të jenë më të ultat në historinë 20 vjeçare të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme, në vitin 1998 u ndërtuan 778 mijë metër katror sipërfaqe të reja, pothuajse të njëjtat ritme vazhduan edhe në vitin 1999 me 620 mijë metër katror, duke u rritur 100 % në vitin 2000 me mijë metër katror sipërfaqe të reja të ndërtuara. Tabela 3.4 Sipërfaqet e reja të ndërtuara në 000/M². Tipet e Sipërfaqe - mijë m2 objekteve I. Ndërtesa ( 1 + 2) Banesa Ndërtesa të tjera Burimi. INSTAT Vihet re se, prioritet patën ndërtimet tregëtare dhe ato industriale, në vitin 1996 (figura 3.1) këto ndërtime përbënin 77% të totalit të ndërtimeve të reja dhe banesat zinin vetëm 23 % të totalit, ky raport filloi të përmbysej pas vitit Sikundër shihet sipërfaqet e banimit të ndërtuara prej vitit 1995 deri në vitin 1998, përbëjnë rreth 40% të stokut të ndërtimeve të reja. Luçiana Koprencka

88 Figura 3.3 Struktura e ndërtimeve në vitin Struktura e ndërtimeve në vitin % Banesa 77% Ndërtesa të tjera Burimi Përpunim i autorit Fondet e investuara në sektorin e ndërtimit arritën minimumin gjatë gjithë periudhës së krizës të vitit 1997 në vlerën 13,720 milionë lekë (INSTAT). Gjithsesi, duke përjashtuar vitin 1999 (tabela 3.5), gjatë të cilit përsëri fondet e investuara në sektorin e ndërtimit pësuan një rënie prej 33% në krahasim me vitin 1998, në vitet që vijuan më pas sektori i ndërtimit të pasurive të paluajtshme dhe sidomos ai i ndërtimit të apartamenteve të reja të banimit është rritur me ritme të qëndrueshme të larta duke u bërë një nga sektorët më të rëndësishme të ekonomisë shqiptare. Në vitin 2000 fondet e investuara në sektorin e ndërtimit janë rritur me 89,1 % kundrejt vitit 1997, ndërkohë që është rreth 50% më pak se viti 1996, vit gjatë të cilit sektori i ndërtimit ka pësuar një bum të fuqishëm krahasuar me gjithë vitet e tjera edhe në vijim, 97% janë rritur fondet në vitin 1996 kundrejt vitit Luçiana Koprencka

89 Tabela 3.5 Investimet në sektorin e ndërtimit deri në vitin Fondi i investuar Tipet e milion lekë objekteve Gjithsej Ndërtesa ( 1 + 2) Banesa Ndërtesa të tjera Burimi INSTAT Zhvillimi i tregut të banesave pas viteve 2000 Periudhën pas vitit 2000 deri në vitin 2007 mund ta konsiderojmë si periudhën e rritjes së tregut të pasurisë së paluajtshme. Pas krizës së rëndë të vitit 1997, Shqipëria ka përjetuar ritme të larta të rritjes ekonomike, 12.8% në 1998 dhe duke vazhduar në vitet pasardhëse me një rritje mesatare prej 6 % në vit, inflacioni u ul nga 42 % që ishte në vitin 1997 në 8.7 % një vit më pas, duke ruajtur një nivel mesatar ndër vite deri në 3%. Situata e favorshme ekonomike, rritja e të ardhurave për frymë (51% ishte rritja e të ardhurave për frymë në vitin 2000 krahasuar me vitin 1997) dhe qëndrueshmëria e rritjes ekonomike sollën rritjen e konsumit, kjo tendencë e transferuar në tregun e banesave, bëri që njerëzit të rrisin konsumin e tyre për shtëpi bazuar tek sasia e të ardhurave që disponojnë, duke sjellë një kërkesë të lartë dhe prandaj në çmime më të larta të pasurive të paluajtshme. Tregu u pasurive të paluajtshme ka njohur një bum të vërtetë gjatë kësaj periudhe, kërkesa për pasuri të paluajtshme u rrit së tepërmi e shtyrë fort nga rritja ekonomike, nga stabiliteti relativ politik dhe mungesa e alternativave të investimit, një bursë inekzistente dhe norma të ulta të interesit të depozitave ndër vite me një mesatare 6%. Luçiana Koprencka

90 Ky bum u shoqërua, gjithashtu me shpresa tepër optimiste për të ardhmen e çmimeve të pasurive të paluajtshme. Studime ekonomike kanë vërtetuar se lëvizjet e çmimeve të pronës mund të shpjegohen edhe nga perceptimi i rrezikut të investitorëve në lidhje me mbajtjen e pasurive të patundshme, nëse investitoret e perceptojnë pasurinë e paluajtshme të sigurtë dhe se çmimet do të rriten në të ardhmen, atëhere ata do të jenë të gatshëm të paguajnë çmime shumë më të larta. Investitorët ishin të gatshëm të paguanin çmime të larta të bindur, se këto çmime do të rriteshin akoma më tepër, të nxitur ata injoruan rreziqet që vijnë nga këto çmime të larta. Eksperimente psikologjike kanë treguar se njerëzit kanë tendencë të jenë pre e përvojave të tyre në të kaluarën dhe jo e vlerësimeve të hollësishme të faktorëve që ndikojnë tregun e pasurive të paluajtshme. Në Shqipëri, pothuajse ne të gjithë dimë, se të njohur ose të afërm tanë kanë bërë shuma të mëdha parash duke investuar në pasuri të paluajtshme, kjo ka krijuar atë që Shiller e ka quajtur të menduar në grup, çdo njeri në vendin tonë duket se është dakort se çmimet e banesave do të vazhdojnë të rriten, pothuajse të gjithë duket se kemi marrë pjesë në këtë bum,shumë investitorë të nxitur nga perceptimet se tregu i pasurive do të vazhdojë të rritet, nxitojnë të përdorin mjetet e tyre në këtë treg. Por, në bazë të mendimit teorik, tregu i pasurive është një treg si gjithë të tjerët me ciklet e veta dhe pritjet optimiste ose pesimiste kanë tendencë të kthehen në të ardhmen në normalitet. Nëse do të mundohemi të rendisim disa nga arsyet e rritjes së çmimeve të banesave në këtë periudhë mund të themi se; Së pari. Kushtet e banimit, qoftë përsa i përket numrit të banesave për familje, qoftë hapësirës së banimit për individ, në Shqipëri vazhdojnë të jenë akoma larg normave mesatare të rajonit apo të Europës, ne trashëguam nga sistemi komunist kushte shumë të këqija të banimit. Luçiana Koprencka

91 Zhvillimi i tregut të pasurive të paluajtshme, në Shqipëri ka ndryshim nga bumi që njohën vendet e tjera të rajonit në këtë fushë, në vende si Hungaria, Bullgaria e Mali i Zi, bumi u shkaktua nga dëshira e njerëzve për të blerë shtëpi të dytë apo të tretë, në Shqipëri kërkesa është e lartë sidomos për banesa kryesore. Së dyti. Zhvillimet demografike, që kanë ndodhur gjatë këtyre viteve. Të dhënat demografike kanë një rëndësi përcaktuese të çmimit në tregun e pasurive të paluajtshme në nivel lokal, të cilat përputhen me diferencat në kërkesën për banesat në zonat e ndryshme gjeografike. Në veçanti densiteti dhe struktura për moshën e popullsisë kanë një rol të rëndësishëm për të përcaktuar dinamikën e shpërndarjes së çmimeve në tregjet e pasurive të paluajtshme në nivel lokal. Tabela 3.6 Ndryshimet demografike ndër vite. Viti Gjithsej Meshkuj Femra Qytet Fshat Dendësia , , , , ,20 106, , , , , ,60 107, , , , , ,60 107, , , , , ,60 108, , , , , ,00 109, , , , , ,00 109, , , , , ,10 109, , , , , ,00 110, , , , , ,60 111,10 Burimi INSTAT Duke krahasuar shifrat e vitit 2009 (tabela 3.6) me ato të vitit 2005, konstatohet se popullsia që jeton në fshat ka ndryshuar nga 64% të popullsisë totale të vendit në vitin 1990, në 58% në vitin 2000, duke u ulur deri në 51% në vitin Luçiana Koprencka

92 Mosha mesatare shumë e re e popullsisë së vendit tonë (29.7 vjec) është element tjetër që tregon, se kërkesa për banim do të vazhdojë të jetë e lartë. Grupi më i rëndësishëm i popullsisë në lidhje me zhvillimin e pasurive të patundshme të banimit, është grupi në mes të 25 dhe 40 vjec. Ky grup moshe ekonomikisht aktive, paraqet kërkesën më të madhe për banesa, në vitin 2005 ky grupmoshe përbënte 601 mijë banorë dhe në 2008 përbënte 674 mijë banorë. Për të përcaktuar ndikimin që ka ndryshimi i kësaj grupmoshe në kërkesën për pasuri banesa, duhet të dimë trendin që do të ketë në të ardhmen. Nëse në Amerikë, njerëzit vazhdojnë të blejnë shtëpinë e tyre të parë rreth moshës 25-vjeçare, te ne ata e kryejnë këtë veprim rreth moshës 35 vjeçare. Së treti. Migrimi i brendshëm vazhdon të jetë akoma shumë i lartë. Në qoftë se në 1990, Shqipëria ishte vendi më rural i Europës (64 % e popullsisë së vendit ishte rurale), ajo vazhdon akoma të jetë e tillë. Mesatarisht në vit kanë migruar drejt zonave urbane persona. Sipas të dhënave të INSTAT, vetëm në Tiranë dhe Durrës, në vitin 2001 banonin 22,9% e popullsisë totale, në vitin 2006 banonin 25,5%, dhe në vitin 2011 parashikohet të arrijë 28%. Sipas parashikimit në vitin 2021 në këto qytete do të jetojnë 32,4 % e popullsisë ose afër 10% më shumë se në vitin Rreth 70% e kësaj rritje parashikohet të vijë si rezultat i migrimit. Në të kundërt, në zonat veriore dhe jugore do të kemi rënie të përqindjes së popullsisë (INSTAT). Ndryshimet demografike përsa i përket strukturës si edhe zhvendosjet demografike të popullatës rurale drejt zonave urbane sidomos Tiranë, Vlorë, Durrës, Shkodër, kanë bërë që edhe çmimet e banesave të jenë më të larta pikërisht në këto qytete. Së katërti. Rritja e çmimeve të trojeve në qendër të qyteteve. Në vendin tonë është zhvilluar një formë origjinale e tregut të trojeve për ndërtim. Si rezultat i mungesës së fuqisë paguese vlera e trojeve konvertohet në sipërfaqe ndërtimi. Në qëndër të qyteteve siperfaqet e trojeve janë më të kufizuara. Kjo ka bërë që të kemi rritje të përqindjes së sipërfaqes së ndërtimit, që marrin pronarët e truallit (deri Luçiana Koprencka

93 50% të sipërfaqes së ndërtimit) dhe për pasojë rritje të kostos dhe vlerës së apartamenteve. Së pesti. Forcimi i sistemit fiskal dhe ulja e informalitetit. Rritja e tatimit për kalimin e pronësisë dhe vendosja e kostos fiskale të ndërtimit të pasurive të reja dhe e çmimeve fiskale të shitjes, të shoqëruara me masa të tjera për uljen e informalitetit në sektorin e ndërtimit kanë ndikuar në rritjen e çmimeve të banesave. Së gjashti. Shumica e emigrantëve shqiptarë përpiqen, që kursimet e tyre ti investojnë në Shqipëri duke zgjedhur si investimin më të sigurtë investimin në pasuri të paluajtshme. Së fundmi. Rritja e kërkesës për blerje pronash nga të huajt. Me integrimin e vendit në strukturat euro-atlantike, kërkesës vendase po i shtohet gjithnjë e më shumë edhe kërkesa nga të huajt. Ky fakt lidhet me pozicionin gjeografik, bukuritë natyrore dhe më së shumti me çmimet e lira, të cilat pritet të ndryshojne pas hyrjes së Shqipërisë në BE, ashtu sikurse ndodhi me vendet e tjera të lindjes pas hyrjes në BE. Gjithashtu, në rritjen e kërkesës për sipërfaqe banimi ose për shtëpi të dytë ndikuan qëndrueshmëria e rritjes ekonomike mesatarisht 6% në vit, nivele të ulta të inflacionit në këtë periudhë, si edhe zhvillimi i sistemit të kreditimit, si rrjedhojë e uljes së normave të interesit të kredisë prej 25% në 1998, në 11,76 % në vitin Këtu ka ndikim edhe fakti, se në Shqipëri mungojnë alternativat e tjera të investimeve financiare. Zhvilluesit e pasurive të paluajtshme kanë përfituar nga gadishmëria e bankave për të marrë hua, gjithashtu edhe vetë blerësit kanë përdorur kredinë bankare për të financuar një pjesë të rëndësishme të transaxioneve, duke u krijuar mundësi atyre të përballojnë çmime të larta të apartamenteve të banimit. Bankat kanë krijuar marrëdhënie direkte me zhvilluesit e pasurive të paluajtshme, duke u bërë në një farë Luçiana Koprencka

94 mënyre partnere të zhvilluesve. Në Shqipëri është zhvilluar një formë shumë origjinale e shitjes së pasurive, shumë projekte shiten para së të jenë mbaruar mund të themi se konsumatorët fillimisht investojnë në blerjen e ajrit, blerësit paguajnë një farë shume dhe pjesa tjetër bëhet me këste të përcaktuar në afate të qarta kohore. Kjo mënyrë financimi e kombinuar me kredinë bankare shpesh bën të mundur, që zhvilluesit të fillojnë projekte të pasurive të paluajtshme me shumë pak ose zero investimet e tyre. Çmimet e banesave gjatë kësaj periudhe kanë njohur rritje të vazhdueshme. Llogaritet, që mesatarisht këto çmime të jenë rritur me 10-15% në vit. Çmimet e banesave janë rritur mesatarisht nga 200$/m² në 1990, në 280$ /m² në vitin 1996, 370$/m² në 1999 për të arritur deri 800 Euro/m² në Duhet të themi, çmimet më të larta janë në Tiranë, Vlorë, Durrës, Sarandë, Lezhë dhe në zonën lindore, çmimet më të larta janë në Korçë dhe Kukës, pra në zonat bregdetare ose zona të zhvilluara ekonomike. Në Tiranë, çmimet variojnë nga 430 euro /m² për të arritur deri 1900 euro/m², gjithashtu në qytetet bregdetare çmimet variojnë nga 450 euro/m² deri 1500 euro/m². Por, gjithashtu duhet theksuar fakti, se ka zona në Shqipëri, të cilat kanë pësuar shpërngulje masive për arsye të prapambetjes ekonomike si Skrapar dhe Memaliaj, ku çmimi i shitjes për një apartament me sipërfaqe prej 80 metër katror është rreth 5000 dollarë, ndërkohë kur në Durrës apo Vlorë kushton $. Gjatë kësaj periudhe, rritja e çmimit të banesave ka ardhur edhe si rrjedhojë e rritjes së kursit të këmbimit të monedhave të huaja dollarë e euro, në vitet , çmimet e banesave shpreheshin në lekë, në vitet në dollarë. Ndërkohë me hyrjen e monedhës europiane euro në përdorim në vitin 2003, çmimet e pasurive të paluajtshme filluan të shprehen në këtë monedhë, kursi i këmbimit të monedhës euro arriti 137,5 lekë dhe ishte më i lartë, se kursi i këmbimit të dollarit, i cili u zhvlerësua në masën 30% kundrejt viti 2000, duke ndikuar në këtë mënyrë në rritjen e çmimeve Luçiana Koprencka

95 të banesave, kjo vështirësoi funksionimin e tregut të pasurive të paluajtshme, sepse të ardhurat e familjeve shqiptare janë në monedhën vendase lek. Çmimet në qytetet e vogla vendit janë shumë më të ulta, se në Tiranë, Durrës edhe Vlorë, ndër to mund të përmendim që çmimet më të larta të banesave janë, në qytetin e Shkodrës, të Fierit dhe Kavajës. Ky ndryshim i ndjeshëm i çmimeve midis këtyre dy grupeve vjen, edhe si resultat i kërkesës së lartë për banesa në qytetet e mëdha, për shkak të mundësive më të mira të punësimit, i kushteve ambjentale por edhe sepse blerësit sot janë bërë më të ndjeshëm ndaj infrastrukturës dhe cilësisë së shërbimeve që ofrohen. Kjo periudhë përkon, gjithashtu edhe me rritjen e nivelit të remitancave ose dërgesave prej emigrantëve.remitancat janë rritur në masën 32% në vitin 2004 krahasuar me një vit më parë, në vitin 2006 remitancat arrijnë vlerën maximale prej 1370 milionë lekë. Por në vitin 2007 në Shqipëri, shfaqen shenjat e para të krizës ekonomike dhe niveli i remitancave fillon të bjerë. Grafiku 3.3 Remitancat ndër vite ( mln lekë) Burimi Banka e Shqipërisë Do të ishte me rëndësi të zotëronim të dhëna, se ç pjesë e remitancave përdoret në sektorin e ndërtimit dhe në atë të banesave për të gjithë vendin. Kemi të dhëna se në Luçiana Koprencka

96 qytetin e Durrësit për investime në ndërtim përdoren 8% e remitancave dhe në qytetin e Vlorës përdoren 10% e remitancave për investime në këtë sektor, pjesa tjetër përdoret për konsum, arsim, bisnes e të tjera (Kring 2007). Çmimet e banesave vazhduan rritjen e tyre deri në vitin 2007, kur u vu re për herë të parë një ngadalësim në sektorin e ndërtimit, ky sektor pësoi një rënie prej 49 % në ndërtimet e reja, 1.2 milion metër katror ndërtime të reja u realizuan në vitin 2007, kundrejt 2,7 milion metër katror në vitin Grafiku 3.4 Sipërfaqet e ndërtuara ndër vite (000 / metër katror) Burimi INSTAT Sikundër vihet re nga grafiku 3.4, nivelet më të ulta të sipërfaqeve të ndërtuara gjatë kësaj periudhe kanë qenë gjatë vitit 2001, 2004 dhe Investimet në ndërtime arritën maximumin në vitin 2005 me 75,733 milion lekë(tabela 6), ku vetëm në banesa janë investuar milion lekë, në vitin 2007 investimet arritën nivelet më të ulta pothuajse të barabarta me ato të vitit 2001, me një total prej milionë lekë, pra pothuajse 50% më pak krahasuar me vitin 2006 dhe 2005, gjithashtu gjatë këtij viti pati një rënie prej 13,7 % në vëllimin e shitjeve. Luçiana Koprencka

97 Tabela 3.7 Fondet e investuara në ndërtime të reja (mln lekë) Fondi i investuar Tipet e objekteve milion lekë Gjithsej Ndërtesa ( 1 + 2) Banesa Ndërtesa të tjera Burimi INSTAT Prirja vjetore rënëse e ndërtimeve të reja sinjalizoi një ngadalësim të kërkesës për pasuri të paluajtshme, gjë e cila solli një rënie të lehtë të çmimeve, kjo duket edhe nga ecuria e indeksit të çmimeve të pasurive të paluajtshme, i cili deri në vitin 2007 ka shkuar vazhdimisht drejt rritjes, por gjatë këtij viti ky indeks, sikurse shihet edhe nga grafiku ka tendencë rënëse, duke shprehur kështu krizën, ku po futej tregu i pasurisë së paluajtshme dhe ekonomia shqiptare. Grafiku 3.5 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave Burimi Banka e Shqipërisë Luçiana Koprencka

98 Gjithashtu, ky stanjacion i tregut të pasurive të paluajtshme u shkaktua edhe nga mos dhënia e lejeve të ndërtimit, llogaritet që gjatë vitit 2007 numri i lejeve të ndërtimit ka arritur minimumin e tij gjatë gjithë periudhës 20 vjeçare, asnjëherë më parë nuk është vërejtur një numër kaq i ulët i lejeve të ndërtimit, gjatë këtij viti janë dhënë 466 leje ndërtimi ose rreth 68 % më pak se në vitin Grafiku 3.6 Numri i lejeve të ndërtimit Numri i lejeve të ndërtimit Burimi INSTAT Mosdhënia e lejeve të ndërtimit në një farë mënyre solli një paralizim të sektorit të ndërtimit dhe gjithashtu të tregut të shitjeve të banesave, ulja e kërkesës për apartamente dhe një ulje e çmimit të banesave ka ndikuar në vlerën e kolatareleve të bankave, të cilat janë angazhuar në dhënien e huave hipotekore dhe në huadhënie në sektorin e ndërtimit. Gjatë këtij viti, përveç mosrritjes së çmimit ndërtuesit u përballën me një fenomen tjetër jo shumë të njohur deri atëhere, që ishte ai i mosshitjes së apartamenteve, mund të themi, se ndoshta një ndër arsyet e kësaj situate në tregun e banesave, edhe pse nuk mund të thuhet me saktësi, është se vihet re një farë ngopje e pjesshme e kërkesës për pronësi të banesave ose i një përgatitje për plasjen e flluckës, që është vënë re në tregun e banesave në Shqipëri. Luçiana Koprencka

99 Gjithsesi, industria e ndërtimit në Shqipëri reagoi me pak vonesë ndaj krizës botërore financiare, që lindi pikërisht në tregun e pasurive të paluajtshme në ShBA, kjo për arsye se aktiviteti i ndërtimit është i bazuar në porosi të dhëna disa muaj më parë, në disa raste edhe vite më pare. Gjatë viti 2008, tregu i banesave është karakterizuar nga frenimi i ritmit të rritjes së çmimit të banesave, kjo ulje erdhi edhe si resultat i efekteve të ndryshimit të tatimit të shitjes së pasurive të paluajtshme dhe të vendosjes së çmimeve fiskale të shitjes së apartamenteve të banimit. Këto masa ndikuan shumë, sidomos në shitjen e apartamenteve të ndërtuara para vitit 1990, për shkak të diferencës së madhe të çmimit të banesave në këto vite dhe çmimeve aktuale. Nga grafiku,vemë re, se indeksi i çmimeve të banesave ka rënë në terma vjetore në masen 0,3% (B.Shqipërisë), në ndryshim nga vitet parardhëse, kur indeksi ka shënuar rritje të ndjeshme. Frenimi në rritjen e indeksit mund të jetë i lidhur me zbutjen e kërkesës për banesa, ashtu edhe me rritjen e ofertës për to gjatë vitit 2008, sipërfaqet e reja të ndërtuara gjatë këtij viti ishin 2,8 milion metër katror, pra janë rritur me 125 % krahasuar me vitin Rënia e kërkesës për banesa u reflektua, në një rënie të kërkesës së individëve për kredi për blerje banese edhe për shkak të shtrëngimit të kushteve të kredidhënies për banesa, paniku në tregjet ndërkombëtare dhe tërheqja e depozitave patën për rrjedhojë një sjellje konservative të bankave, të cilat u reflektuan në standarte të shtrënguara të kredidhënies dhe në uljen e kërkesës për kredi. Rritja e sipërfaqeve të ndërtuara erdhi si rrjedhojë e rritjes së numrit të lejeve të ndërtimit, 1346 është numri i lejeve të ndërtimit në vitin 2008, kundrejt 466 në vitin 2007, ose ndryshe ka pësuar një rritje prej 188%, ndërkohë indeksi i kushtimit në ndërtim nuk paraqet ndryshime të theksuara gjatë vitit 2008, krahasuar me vitin 2007, ky indeks ka shënuar një rritje 1,4% (B.Shqipërisë). Zhvillimet në këtë indeks tregojnë, që çmimet në tregun e banesave nuk kanë reflektuar plotësisht ecurinë e Luçiana Koprencka

100 kostove të ndërtimit, duke nënkuptuar uljen e marzheve të fitimit për industrinë e ndërtimit. Efektet kryesore negative, që u vërejtën në këtë periudhë në tregun e banesave, ndodhën për shkak të disa arsyeve. 1. Shqetësime në lidhje me zhvillimin e ardhshëm të tregut të banesave, rritja e pritshmërive negative lidhur me të ardhmen e zhvillimit të këtij tregu, si nga ana e klientëve edhe nga ana e subjekteve sipërmarrëse. Kryerja e një taktike pritëse nga ana e blerësve për një ulje të çmimit të banesave. 2. Ngadalësim i ekonomisë kombëtare dhe gjithashtu edhe i industrisë së ndërtimit. 3. Ulja e ndjeshme e kërkesës së individëve brenda vendit, por kryesisht emigrantëve për të blerë shtëpi, për shkak të përkeqësimit të gjendjes financiare nga kriza globale dhe rënia e remitancave. 4. Mosdashjes së bankave të huazojnë para dhe kushte më shumë kufizuese për dhënien e kredive si dhe pasiguria e lidhur me mundësinë e shlyerjes së kredive. Shtrëngimi i dhënies së kredisë, si për individët e thjeshtë, ashtu edhe për bizneset. 5. Forcimi i Euro-s, sjell probleme për individët që të ardhurat kryesore i kanë në lekë, ndërkohë që janë të detyruar të bëjnë pagesa në euro ose dollarë për kreditë, që kanë marrë në këto monedha. 6. Apartamentet ende të pashitura mbajtën peng ndërtimet e reja, pasi çmimet ruhen nga ndërtuesit për të arritur normë sa më të lartë të fitimit. Në këtë periudhë llogariten rreth 4 mijë apartamente banimi të pashitura. 7. Ndryshimi i raportit kërkesë-ofertë. Kërkesa është e ulët ndërkohë, që oferta vazhdon të mbetet e lartë në treg. 8. Mungesa e dhënies së titujve të pronësisë së trojeve nga komisioni i kthimit të pronave dhe hipoteka. Tregu u pasurive të paluajtshme, gjatë vitit 2009 është karakterizuar nga rritja e çmimeve të shitjes së banesave, zhvillimet në çmimet e banesave këtë vit patën një pikë kthese pas frenimit të normave të rritjes në vitin 2008, kjo nga një rënie e vazhdueshme e kërkesës për banesa dhe nga një ofertë e qëndrueshme. Çmimet e Luçiana Koprencka

101 apartamenteve pësuan një rritje të vogël rreth 10% krahasuar me një vit më parë. Ky ndryshim ishte në terma real 6.5 % në kundërshtim me rritjen e lartë të përjetuar prej disa vitesh (B.Shqipërisë). Duke filluar nga fundi i vitit 2009, ecuria e ngadaltë e kërkesës private në ekonomi u shoqërua edhe me rënien e kërkesës për blerje banese. Rritja e PBB llogaritet të jetë ndër më të ultat gjatë kësaj periudhe vetëm 3,3%, ulja e ritmeve të rritjes së PBB për frymë të popullsisë, ulja e niveleve të kreditimit si rrjedhojë e shtrëngimit të kushteve të kredisë, ndadalësimi i normës së rritjes vjetore të pagave, rritja e normave të interesit të kredive (13 % kundrejt 12,8% në vitin 2008), zvogëlimi i burimeve të financimit nga remitancat sollën rënien e kërkesës në tregun e banesave, por megjithatë zhvilluesit vazhdojnë të mbajnë çmimet të njëjta edhe pse kërkesa në treg ka rënë. Tkurrja e vazhdueshme e sektorit të ndërtimit është një reflektim i uljes së investimeve nga familjet dhe bizneset në pasuri të paluajtshme, të shoqëruara me frenimin e kreditimit nga sektori bankar, 14.6% është ulur sipërfaqja e banesave të ndërtuara, 1.8milion metër katror banesa janë ndërtuar në vitin 2009 ose 14.6 % më pak se në vitin 2008, gjithashtu ndryshoi struktura e ndërtimeve, sipërfaqet e ndërtuara për banim përbëjnë 82% të totalit të ndërtimeve të reja (figura 3.4), kundrejt 23 % që zinin në vitin Por, ballafaqimi i kërkesës me ofertën në treg nuk është pasqyruar në ecurinë e çmimeve të banesave, rënia e kërkesës dhe një ofertë e qëndrueshme duhet të rezultonte në rënie të çmimit të banesave, indeksi i çmimit u rrit me 13,4%, por kjo rritje e çmimeve shpjegohet në masën 7,6% nga mbivlerësimi i monedhës europiane (B.Shqipërisë), kursi i këmbimit të monedhës euro arriti nivelin e vitit 2002, kur një euro këmbehej me 132,1 lekë. Luçiana Koprencka

102 Figura 3.4 Struktura e ndërtimeve në vitin 2009 Struktura e ndërtimeve në vitin % Banesa 82% Ndërtesa të tjera Burimi INSTAT Kërkesa për banesa vlerësohet të ketë shfaqur gjithashtu shenja rigjallërimi gjatë viti 2010, por në krahasim me vitet e kaluara ajo vazhdon të mbetet e ulët edhe sepse konsumatorët kanë filluar të bëhen me përzgjedhës dhe diferencimi i çmimeve ndërmjet zonave është më i theksuar, kështu po ti referohemi tregut të Tiranës dhe Vlorës mund të dallohen lehtë tre zona gjeografike, të cilat i përgjigjen tre segmenteve të tregut; zonave periferike, ku ka akoma një mungesë të theksuar infrastrukture dhe çmimi varion nga euro për metër katror në Tiranë dhe euro për metër katror në Vlorë. zonat ku ka njëfarë niveli të zhvillimit të infrastrukturave fizike dhe socioekonomike, ku çmimet variojnë euro për metër katror në Tiranë dhe euro për metër katror në Vlorë. zonat brënda unazës, ku çmimet janë më të shtrenjta dhe shkojnë euro për metër katror në Tiranë, ose zona në bregdetin e Vlorës, ku çmimet variojnë nga euro për metër katror. Luçiana Koprencka

103 Tregu i banesave dhe kreditimi Kreditimi i ekonomisë pësoi një rritje të qenësishme në vitin 2000, duke arritur në 24 miliard lekë, rritja e kredive ishte 37 % në krahasim me vitin 1999, por bumi i kredive në Shqipëri ishte në vitet 2005, me një rritje prej 74% ose në vlerë prej 51.9 miliardë lekë. Kjo për disa arsye, Së pari, bankat u treguan shumë agresive nëpërmjet ofertave promocionale joshëse për kredi, në vitin 2000 norma e interesit të kredidhënies ishte 22,1 %, këto normat pësuan një ulje të ndjeshme nga viti në vit duke arritur në 12,9 % në vitin 2006, Së dyti, mendoj se kjo rritje e nivelit të kredive për pasuri të paluajtshme është paraprirë edhe nga ritme të larta të rritjes së të ardhurave për frymë, prej vitit 2002 deri në vitin 2005, PBB për frymë është rritur në masën 27 %, duke sjellë një situatë optimiste në vendimarrjen e individëve për të investuar në pasuritë e paluajtshme, Së treti, në vitet 2005 dhe 2006 numri i lejeve të ndërtimit ka qënë i lartë, ato janë rritur mesatarisht në masën 85 % krahasuar me 2004 duke rritur ofertën e banesave në tregun e pasurive të paluajtshme gjatë kësaj periudhe janë realizuar pjesa më e madhe e ndërtimeve të reja, në vitin 2003 janë ndërtuar 2,746 mijë metër katror sipërfaqe të reja ndër të cilat 2,261 mijë m² janë banesa të reja, pothuajse të njejtat nivele janë ruajtur në vitet 2005 dhe Tabela 3.8 Kredidhënia e ekonomisë ndër vite (Billion lekë) Viti Kredi dhënia Ndryshimi , % Burimi Banka e Shqipërisë Por. megjithë zhvillimet pozitive, mjedisi i kredidhënies për pasuri të paluajtshme mbetet shumë riskor, gjë që ndikon në ngurrimin e bankave për të dhënë hua për pasuri të paluajtshme. Ndërkaq në kushtet e krizës së përgjithshëme dhe kushteve shtrënguese për kredidhënien të aplikuara nga bankat, vemë re se në vitin 2008 kemi Luçiana Koprencka

104 një rritje pothuajse të papërfillshme prej 8,3% në krahasim me 2007, ndërsa në 2009 dhe 2010 kemi një rënie të lehtë të kredidhënies në pasuritë e paluajtshme. Sikundër shihet nga tabela, huatë për pasuritë e paluajtshme zenë një peshë të rëndësishme në totalin e huave të dhëna nga sistemi bankar në vendin tonë. Gjithashtu kreditë për pasuri të paluajtshme zënë një pjesë të rendësishme të totalit të huadhënies. Tabela 3.9 Huadhënia për pasuri të paluajtshme në % ndaj totalit të huave Vitet Huatë per pasuritë e paluajtshme 9,1 13 9,8 14,2 24,6 33,5 36,4 35,5 35,3 Burimi Banka e Shqipërisë Sikundër vihet re nga tabela 3.8, përqindja që ze huadhënia në pasuri të paluajtshme, në totalin e huave të dhëna është rritur ndër vite. Rritja më e madhe është në vitin 2006, huadhënia për pasuri të paluajtshme është rritur 73.2% krahasuar me një vit më parë. Periudha pas vitit 2007 karakterizohet nga një rritje fare e vogël deri në vitin 2008, për tu pasuar nga rënia e kredive për pasuri të paluajtshme, duke përkuar me periudhën e krizës së tregut të pasurive reale Analiza e raporteve, që tregojnë ecurinë e tregut të banesave Në analizën e tregut të banesave dhe parashikimin e ecurisë së tij në të ardhmen ka rëndësi analiza e disa raporteve Raporti çmim /të ardhura (P/I) Ky raport është një nga treguesit më të rëndësishëm të analizës së tregut të apartamenteve të banimit, sepse nuk mund të gjykojmë për nivelin e çmimeve të banesave, pa e krahasuar çmimin mesatar të një apartamenti me PBB për frymë, ose me nivelin e pagave duke përcaktuar kështu një vlerë reale të apartamenteve të banimit. Luçiana Koprencka

105 Rritja e të ardhurave rrit konsumin, atëherë njerëzit do të rrisin edhe konsumin e tyre për shtëpi, duke rritur kërkesën për banesa do të rriten edhe çmimet e tyre. Pra, çmimet e banesave janë shumë të lidhura me të ardhurat për frymë të popullsisë. Grafik 3.7 Raporti çmim / ardhura për frymë të popullsisë. Burim: IMF Sikundër shihet nga grafiku, ky raport në Shqipëri është shumë i lartë ( ka një vlerë prej 19,4), krahasuar jo vetëm me vendet europiane ( raporti Çmim/Ardhura është 3,5) dhe SHBA (raporti Çmim/Ardhura është 2,5), por edhe në krahasim me vendet e tjera të rajonit. Kjo jo për shkak të nivelit të çmimeve të banesave në Shqipëri, të cilat sot për sot janë shumë më ulët, se vendet e tjera përfshirë dhe ato të rajonit, por sepse ne jemi vendi me PBB më të vogël për frymë të popullsisë krahasuar me vendet e rajonit. Një apartament me një sipërfaqe 68 metër katror në qytetin e Tiranës,(çmimet janë më të larta në Shqipëri), kushton mesatarisht 76 mijë euro, ndërkohë kur në Pragë kushton 169,048 euro, në Berlin 108,392 euro, në Warshavë 179,000 euro, në Budapest 87,720 euro në Vienë 147,220 euro dhe në Romë 266,900 euro. Niveli i çmimeve të banesave në Shqipëri dhe në vendet e tjera të Europës Lindore është konsiderueshëm i ulët, por kjo nuk do të thotë, se është më lehtë për një investitor në këto vende, të sigurojë fondet për blerjen e një apartamenti banimi, Luçiana Koprencka

106 përkundrazi në kushtet e të ardhurave shumë të ulta, ky investim vështirësohet së tepërmi. Grafik 3.8 Çmimet e banesave në disa prej qyteteve të Europës Burimi Tsenkova Grafiku 3.9 Numri i pagave mujore që duhen për të blerë një apartament 68 m² Burimi Përpunim i autorit Luçiana Koprencka

107 Nga grafiku 3.9 vemë re, se numri i pagave, që nevoitet për të blerë një apartament banimi në Tiranë është 282, ndërkohë kur në Pragë është 191, në Varshavë 246, në Budapest 129, shumë larg vendeve të Europës, ku sikurse shihet në Lisbon e Vienë nevoiten vetëm 46 paga mujore, pra do të duheshin mesatarisht 3,7 vjet për të blerë një apartament banimi, në Berlin duhen vetëm 2,5 vite, ndërkohë që në Tiranë duhen mesatarisht 23,5 vite pune për një punonjës me të ardhura mesatare, këtu nuk bëhet fjale për politikanët dhe as për bisnesmenët. Nga ndërtimi i raportit P/I për çmimet e banesave brenda vendit, vemë re se ky raport është më i lartë në qytetin e Tiranës, merr vlerën 27, kjo si rrjedhojë e çmimit të lartë të banesave në Tiranë, gjithashtu në qytetet e Durrësit,Vlorës ky raport është më i lartë se në qytetet e tjera, kjo për arsye të çmimit të lartë të banesave në këto qytete bregdetare. Grafiku 3.10 Raporti çmim/ ardhura për disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë Burimi Përpunim i autorit Raporti çmim/ qera Çmimet e shtëpive dhe qiratë janë të lidhura së bashku nga fakti se, vlera themelore e një shtëpie varet nga qiraja e parashikuar, në të njëjtën mënyrë në të cilën vlera Luçiana Koprencka

108 themelore e çdo aktivi financiar varet nga vlera aktuale e rrjedhës së parave nga këto aktive. Qeraja mund të shihet si kosto variable, sepse kjo është alternativa, që investitori zgjedh për të plotësuar nevojat e tij për banim. Qeraja është konsideruar si një stabilizator automatik, që ndikon në të vërtetë çmimet bazë të banesave, për shkak të faktit se në qoftë se është më e favorshme të marrin me qira në vend që ta blejnë banesën, atëherë njerëzit do të fillojnë ta bëjnë këtë veprim. Por këtu duhet të themi, se ndryshimet në qiratë reale mund të jenë të mëdha, ndërsa ndryshimet pasuese në çmimet e shtëpive janë më të vogla se ndryshimet në qiratë. Grafiku 3.11 Indeksi i çmimit të banesave dhe indeksi i qerasë së banesave dhe raporti çmim / qera. Burimi Banka e Shqipërisë Në bazë të dhënave të Bankës së Shqipërisë, indeksi i qerasë së banesave dhe raporti çmim / qera i banesave ka qenë i ulët, deri në vitin 2006, duke pësuar rritje në vitet e mëpasshme, kjo për shkak të rritjes së çmimeve të banesave në nivele më të larta se qeraja e tyre. Sikurse shihet nga grafiku 3.11, indeksi i banesave ka qenë i lartë deri në vitin 2006, për të pësuar rënie prej vitit 2006 dhe në vijim, ky indeks është më i lartë për njësitë Luçiana Koprencka

109 tregëtare, sepse niveli i qerave për to është i lartë në krahasim me qeratë e apartamenteve Raporti çmim / demografi (P / DM) Variabli demografik është një ndryshore e kërkesës. Pra një rritje e popullsisë do të sjellë, rritjen e kërkesës për shtëpi dhe do të bëjë një presion rritës mbi çmimet, duke ndikuar si kërkesën edhe ofertën e pasurive të paluajtshme. Grafik 3.12 Raporti çmim/popullsi Burimi Përpunim i autorit Sikundër, shohim nga tabela ky raport është në rritje, kjo ka ardhur si resultat i rritjes më të madhe të çmimeve të banesave, kjo rritje është rreth 102 %, ndërsa popullsia është rritur mesatarisht vetëm 2,6% Numri i banesave për 1000 banorë Shqipëria është vendi me përkujdesjen më të vogël të banesës për banorë, edhe pse pas viteve 90 ka pasur disa përmirësime drastike në krahasim me periudhën komuniste. Krahasimi i të dhënave me vendet e tjera në tranzicion tregon, se numri i Luçiana Koprencka

110 banesave në Shqipëri, është sot 254 banesa për 1000 banorë, ndërsa para viteve 90, stoku i banesave ishte 219/ 1000 banorë (IMF dhe Hegedus). Grafiku 3.13 Numri i banesave për 1000 banorë Burimi Jozef Hegedus Gjithsesi ky tregues, në Europën Juglindore, është shumë më i ulët se mesatarja për vendet e Europës, kjo edhe pse PBB për frymë në rajon, është sa një e treta e mesatares së PBB në vendet e BE (B.Shqipërisë), gjë që ndikon në sasinë e investimeve në dispozicion të përmirësimit të kushteve të banimit. Normat e strehimit të shqiptarëve vijojnë të jenë shumë të këqija dhe popullata e re pritet të sjellë kërkesë të lartë për apartamente edhe për vitet në vijim. Kërkesa për apartamente në Shqipëri vijon të jetë e lartë edhe pas shumë vitesh investimi, por nga ana tjetër, sektori i ndërtimit nuk arrin të ofrojë apartamente për shqiptarin e mesëm. Apartamenti i banimit sot në Shqipëri kushton shumë më tepër, sesa mundësitë e një familje me të ardhura të mesme. Luçiana Koprencka

111 3.7 Fiskalitetet e sektorit të ndërtimit Hipoteza e dytë. Kuadri ligjor, që zbatohet në sektorin e ndërtimit, është munduar të ndikojë në mbajtjen në nivele të ulta të çmimeve të pasurive reale si edhe të realizojë kthimin e një sektori me probleme, përsa i përket evazionit fiskal dhe informalitetit, në një sektor lehtësisht të kontrollueshëm. Sektori i ndërtimit është sektori kryesor në ekonominë e vendit tonë dhe legjislacioni i zbatuar mbi të ka ndikuar në ecurinë edhe zhvillimin e tij. Taksimi i sektorit të ndërtimit përgjithësisht është i njëjtë me të gjithë sektorët e tjerë të ekonomisë, por administrimi i taksimit në sektorin e ndërtimit përveç parimeve të përbashkëta, që rregullojnë administrimin e tatimeve në përgjithësi për gjithë ekonominë, bazohet edhe në disa rregulla të veçanta,që lidhen me karakteristikat e këtij sektori. Ky kuadër ligjor specifik është munduar të realizojë kthimin e një sektori me probleme, përsa i përket evazionit fiskal dhe informalitetit, në një sektor lehtësisht të kontrollueshëm edhe pse mund të themi, se zbatimi i këtij kuadri ligjor ka sjellë edhe disa ndikime jo shumë pozitive për tregun e pasurive të paluajtshme. Në tërësinë e këtij legjislacioni, një nga ligjet e rëndësishme, që ka ndikuar fort tregun e pasurive të paluajtshme është ligji nr 7928 datë , Për tatimin mbi vlerën e shtuar,ligji vendosi tatimin mbi vlerën e shtuar për të gjitha furnizimet e tatueshme të mallrave dhe shërbimeve të kryera e për të gjitha importet e mallrave në territorin e Shqipërisë. Por ky ligj përjashtonte furnizimin e tokës dhe të ndërtesave nga skema normale e TVSH, duke u aplikuar vetëm në fazën e ndërtimit deri në nivel kosto të pasurive të paluajtshme, çka do të thotë që gjithë vlera e ndërtimit në shitje nuk ngarkohet me TVSH. Arsyeja kryesore ishte mbajtja e çmimeve të banesave në nivele relativisht të ulta. Në vitin 2006 u diskutua shumë mbi vendosjen e TVSH në shitje të ndërtesave, por kjo u kundërshtua me forcë nga një pjesë e mirë e specialistëve dhe ndërtuesve, për Luçiana Koprencka

112 efektet negative që do të sillte në rritjen e shpejtë të çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme, si rrjedhojë TVSH në shitjen e banesave nuk u vendos. Në kushtet e një tregu akoma të pastabilizuar të pasurisë së paluajtshme në Shqipëri dhe të mundësisë së spekullimit mbi çmimet, efekti i rritjes së çmimit të pasurive të paluajtshme për shkak të vendosjes së TVSH do të përballohej në pjesën më të madhe nga blerësit, pa lënë mënjanë këtu faktin se, fuqia blerëse e popullatës shqiptare nuk është në gjendje të përballojë nje rritje të shpejtë çmimeve të pasurive. Sektori i ndërtimit, duke qenë një nga sektorët kryesorë të ekonomisë shqiptare është edhe kontribuesi më i madh në të ardhurat nga tatimet, pra është sektori me ngarkesën më të madhe fiskale, mjafton të përmendim, se në vitin 2008 ndërrmarjet e ndërtimit kanë paguar 31,4% të Tatimit mbi Vlerën e Shtuar dhe 29% të Tatimit mbi Fitimin të totalit në buxhet. Grafiku 3.14 Të ardhurat e realizuara nga sektori i ndërtimit TVSH në % nga totali. Tatim fitimi në % nga totali Burimi INSTAT Një ligj tjetër i rëndësishëm, që ka ndikuar në tregun e pasurive të paluajtshme është ligji Ligji 8438 Për tatimin mbi të ardhurat, deri në vitin 2008 tatimi mbi kalimin e pronësisë ishte 0.5-3% të vleftës totale të shitjes së pasurisë. Luçiana Koprencka

113 Në vitin 2008, ky ligj iu nënshtrua disa ndryshimeve dhe së bashku me Udhëzimin Nr. 9, datë Për tatimin nga kalimi i së drejtës së pronësisë, u vendos që kalimi i të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme tokë e ndërtesa, të tatohet me 10 % të fitimeve kapitale të realizuara. Tatimi paguhet nga individi, që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, pasuria e paluajtshme nuk regjistrohet pa provuar pagimin e detyrimit pranë zyrave të regjistrimit. Ky ndryshim prek në fakt vetëm individët, që shesin pasuri të paluajtshme. Vendosja e këtij tatimi i shoqëruar me vendosjen e çmimeve fiskale të shitjes të aprovuara, mendoj se ka ndikuar në paralizimin e tregut të shitjes së banesave të ndërtuara para vitit 1990, kjo për arsye se diferenca midis çmimit të blerjes së këtyre apartamenteve nga pronarët e tyre me çmimet fiskale të aprovuara nga shteti është e lartë, kjo situatë ka sjellë rritjen e çmimeve të banesave të ndërtuara para vitit 1990, sepse pronarët e tyre bëjnë pjesë të çmimit të shitjes edhe tatimin mbi kalimin e pronësisë. Një situatë e tillë ka favorizuar pronarët e pallateve të reja, të cilat janë të përjashtuar nga ky ligj, sepse ndryshimet midis çmimeve të blerjes dhe çmimeve të shitjes janë shumë të vogla. Rritja e çmimit të pronave ka ndikuar në këtë mënyrë në rritjen e inflacionit dhe në uljen e numrit të transaxioneve. Tabela 3.10 Veprimet e kryera në Z.R.P.P (numër rastesh) Veprimet e kryera Lëshimi i çertifikatave 165, , , , ,361 Kërkesë për regjistrim p.p 17,664 20,780 26,314 18,678 20,173 Kërkesë për regj,pjest,ndar,bashk p.p 18,016 17,018 17,301 14,747 15,857 Kërkesë për kalim pronësie 44,149 38,341 48,236 25,128 24,830 Kërkesë për regjistrim hipotekor 1,790 1,910 1,491 1, Totali 247, , , , ,815 Burimi ZRRPP Sikundër, vihet re nga tabela 3.10 numri i veprimeve të kryera në hipotekë, ka rënë në vitin 2008 kundrejt 2007 në masën 29,6 % dhe në vitin 2009 numri i veprimeve të Luçiana Koprencka

114 kryera, krahasuar me një vit më parë, ka qenë 23% më pak. Gjithashtu në vemë re, se ka një rënie drastike prej 51 % në numrin e transaxioneve, që janë kryer për kalim pronësie, në vitin 2008 ky numër arriti 25,128 kundrejt 48,236 që ka qënë në vitin 2007, ky trend ka vazhduar edhe në vitin 2009, ku janë kryer vetëm 24,830 veprime për kalim pronësie. Por, rritja e tatimit mbi pronësinë, ka edhe anën e saj pozitive, kjo masë rrit të ardhurat në buxhetin e shtetit, forcon formalizimin (duke sjellë edhe një veprim tjetër ekonomik në ekonominë formale) dhe mbase mund të shërbejë për ngadalësimin e ritmit të flluskës së pasurive të paluajtshme në Shqipëri. Tabela më poshtë, na jep të dhëna për vlerën e tatimit mbi kalimin e pronësisë, i cili sikurse vihet re është më i lartë në qytetet Tiranë, Durrës, Vlorë, Fier, Shkodër e Korçë, kjo sepse numri i transaxioneve për kalimin e pronësise ka qenë më i lartë se në qytetet e tjera. Në bazë të të dhënave, vërehet një rënie e lehtë prej 6.4% e të ardhurave nga tatimi në vitin 2009, krahasuar me vitin 2008 në të gjithë vendin, e cila shpjegohet me rënien e numrit të transaksioneve e në veçanti me rënien e numrit të veprimeve për kalimin e së drejtës së pronësisë gjatë këtij viti. Rënia më e madhe është vërtetuar në qytetin e Tiranës, ku të ardhurat nga tatimi janë ulur në masën 20%, në Fier në masën 18%, por gjithashtu vemë re se ka rënie të këtyre të ardhurave në qytetet e vogla e të pazhvilluara, kjo mendoj sepse ky tatim prek më tepër shtresën me nivel të ulët të jetesës, të cilët ndoshta janë në gjendje pritje, me shpresë të ndryshimit të këtij tatimi. Në qytetin e Durrësit të ardhurat nga tatimi janë rritur në masen 21% në vitin 2009 në krahasim me 2008, dhe në qytetin e Vlorës ka një rritje prej 49%, mendoj se kjo rritje duhet të vijë nga shitja e banesave me sipërfaqe të vogël të ndërtuara para vitit 1990, kërkesa për të cilat është e lartë nga investitorët e huaj ose ata vendas, për ti përdorur si shtëpi pushimi, ndërkohë që çmimi i apartamenteve të sapo ndërtuara, me të njëjtën sipërfaqe është shumë më i lartë. Luçiana Koprencka

115 Tabela 3.11 Vlera e tatimit mbi kalimin e pronësise në disa nga qytetet e Shqipërisë Burimi Z.R.P.P Luçiana Koprencka

116 Në qytetin e Durrësit të ardhurat nga tatimi janë rritur në masen 21% në vitin 2009 në krahasim me 2008, dhe në qytetin e Vlorës ka një rritje prej 49%, mendoj se kjo rritje duhet të vijë nga shitja e banesave me sipërfaqe të vogël të ndërtuara para vitit 1990, kërkesa për të cilat është e lartë nga investitorët e huaj ose ata vendas, për ti përdorur si shtëpi pushimi, ndërkohë që çmimi i apartamenteve të sapo ndërtuara, me të njëjtën sipërfaqe është shumë më i lartë. Të ardhurat nga tatimi mbi kalimin e pronësisë për vitin 2010 janë rritur me 4.6%, në krahasim me të ardhurat e vitit 2009, pasi ka një prirje të rritjes së numrit të transaksioneve të kalimit të pronësisë gjatë këtij viti. Grafiku 3.15 Të ardhurat nga tatimi mbi kalimin e pronësisë Burimi ZRRPP Nuk mund të lemë pa përmendur këtu disa nga vendimet e tjera, si vendimi i Këshillit të Ministrave nr 173, datë , për miratimin e kostos minimale në ndërtim dhe për mënyrën e përcaktimit të çmimit të shitjes së banesave ky vendim ka përcaktuar koston minimale fiskale për metër katror sipërfaqe ndërtimi, mbi bazën e të cilës llogariten detyrimet e shoqërive gjithashtu edhe vendimi Nr 514 datë Luçiana Koprencka

117 , Për informatizimin e llogaritjes së kostos dhe hartimin e manualeve teknike të çmimeve të punimeve të ndërtimit sipas të cilit zbatimi dhe mbikqyrja e çdo punimi ndërtimi, bëhet në përputhje me manualin e çmimeve të ndërtimit, në vijim ky vendim përcakton se të gjitha detyrimet tatimore ndaj shtetit dhe detyrimet e tjera, që lidhen me veprimtarinë ndërtuese llogariten në bazë të analizave teknike të çmimeve, që përfshihen në manualin e çmimeve të ndërtimit, në bazë të këtyre vendimeve çdo vit aprovohen kostot minimale fiskale dhe çmimet minimale fiskale të shitjes. Këto vendime janë kundërshtuar fort nga zhvilluesit e sektorit të ndërtimit, duke i konsideruar si një kthim mbrapa drejt një ekonomie të centralizuar e të planifikuar ku çmimet, normativat e harxhimit të materialeve, rendimenti i punës, numri i punonjësve, teknologjia e ndërtimit janë të fiksuara dhe të kontolluara. Në kushtet e ekonomisë së tregut është absurde të pretendohet të hartohet një manual preventivimi të detyrueshëm për zbatim, pasi: Së pari, nivelet e çmimeve janë nga më të ndryshmet dhe ato varen nga shumë faktorë si konkurenca, klientela, ekskluziviteti, sasia e kërkuar, cilësia e ofruar, mënyra e pagesës. Normativat e harxhimit të materialeve janë tejet të ndryshme dhe ato varen nga shumë faktorë, që kanë të bëjnë me shumëllojshmërinë e tyre në treg, me teknologjinë që përdoret, me shkallën e mekanizmit të proceseve të punës, me cilësinë e materialeve. Së dyti, numri i punonjësve dhe rendimenti i tyre për çdo volum pune, është gjithashtu i ndryshëm nga një shoqëri në tjetrën dhe kjo lidhet me faktin, se çdo biznes bën përpjekje për uljen e numrit të punonjësve duke mekanizuar sa më shumë të jetë e mundur proceset e punës, duke rritur specializimin e ngushtë e duke çuar në rritjen e rendimentit. Luçiana Koprencka

118 Së treti, teknologjia e ndërtimit sot ka evoluar në mënyrë të paimagjinueshme dhe ajo perfeksionohet çdo ditë e më shumë për shkak të konkurrencës së madhe. Vendosja e çmimeve fikse për llogaritjen e kostos së ndërtimit mbart rrezikun e llogaritjes së detyrimeve në mënyrë jo korrekte e abuzive nga organet tatimore, si ndaj subjekteve që paraqiten në treg me çmim më të ulët se çmimi fiks i buletinit, ashtu edhe ndaj atyre subjekteve, që ndërtojnë me kosto më të lartë, se ky çmim fiks, për rrjedhojë kjo sjell një situatë të atillë, që shteti të mos përfitojë nga subjektet të cilat ndërtojnë me kosto më të lartë për arsye se llogariten me koston minimale fiskale dhe jo mbi atë që kryhet në fakt, por gjithashtu sjell detyrime më të larta për firmat, që ndërtojnë me kosto më te ulët se çmimi fiks i manualit. Por duhet të themi, se është e vërtetë, që shkalla e pranimit të tatimeve në vendin tonë është e ulët, shumë biznese nuk janë të ndërgjegjësuara për tu vetëdeklaruar dhe paguar detyrimet e tyre tatimore dhe për këtë shkak konkurrojnë në mënyrë të padrejtë bizneset e tjera që e bëjnë këtë, por nga ana tjetër nuk është zgjidhje vendosja e çmimeve të kontolluara, gjithashtu zgjidhja nuk mund të jetë e shpejtë, ajo është afatgjatë, mendoj se një zgjidhje e përkohëshme për momentin mund të jetë vendosja e disa parametrave të tjerë orientues minimal fiskal, poshtë të cilave të mos lejohet të zbresë asnjë shoqëri apo person. Në këtë mënyrë garantohet, që shoqëritë apo personat që mashtrojnë të mos kenë mundësi ta bëjnë një gjë të tillë dhe tregu të karakterizohet nga një konkurrencë më e ndershme dhe e drejtë. Ekzistenca e kaq shumë taksave referuese në të gjitha hallkat, nga lëndët e para deri te çmimi final, duket se ka pasojë qoftë psikologjike, qoftë reale në çmimet e pronave të paluajtshme në Shqipëri. Kështu, ndonëse kërkesa për prona të paluajtshme është në rënie çmimet në Shqipëri nuk njohin ulje. Rritja nga viti ne vit i kostos mesatare në ndërtim, si edhe e çmimit minimal fiskal që mund të deklarojnë ndërtuesit për banesat e shitura prej tyre, do të pasqyrohet sërish në rritje të çmimit të banesave. Luçiana Koprencka

119 3.8 Sektori i ndërtimit dhe vendi që ai zë në ekonominë shqiptare Sektori i ndërtimit është një ndër sektorët, që ka njohur zhvillimin më të madh në ekonominë shqiptare të viteve të tranzicionit, shprehja më e mirë e këtij zhvillimi është se ndërtimi siguron pjesën më të madhe të prodhimit të brendshëm bruto në vend. Sektori i ndërtimit është karakterizuar nga një rritje e shpejtë. Prej disa vitesh, rritja vjetore e këtij sektori është luhatur në nivelet për qind, gjë që ka bërë që ky sektor të renditet i pari për nga zhvillimi, midis të gjithë sektorëve të ekonomisë, ndërkohë që të gjithë sektorët e tjerë kanë një rritje të moderuar. Kjo rritje do të ishte akoma më e madhe, nëse ky sektor nuk do të ndeshej me barriera të llojeve të ndryshme të krijuara nga shteti ose edhe nga pushteti lokal, vendosja e çmimeve dhe kostove fiskale, rritja e tatimit mbi kalimin e pronësisë, mosdhënia e lejeve të ndërtimit kanë çuar në një shfrytëzim të ulët të kapaciteve të këtij sektori. Grafiku 3.16 Kontributi i sektorit të ndërtimit ndaj PBB. Burimi Banka e Shqipërisë Sikundër vihet re nga grafiku, ky sektor zinte vetëm 2,5 % të PBB në vitin 1991, në vitin 2000 rreth 8%, ndërsa në vitin 2008 ka zënë 14,9 % të PBB, për nga sasia e prodhimit të brendshëm, që siguron sektori i ndërtimit ia kalon me rreth dy herë Luçiana Koprencka

120 sektorit të industrise dhe atij të transporteve, duke iu afruar gjithnje e më shumë sektorit të bujqësisë. Në qoftë se do ti shtonim këtyre statistikave edhe vlerën e kontributeve ekonomike, që përfaqësojnë investimet e pavarura të vetë qytetarëve (të cilët ndërtojnë ose riparojnë shtëpite e tyre), si dhe vlerën e shtuar nga shërbimet e ndërmjetësimit, roli dhe pesha, që ka realisht sektori i pasurisë së paluajtshme në ekonominë shqiptare, janë akoma më të mëdha. Kompanitë e ndërtimit janë, ndër subjektet që zhvillojnë një aktivitet të fuqishëm ekonomik, rreth 1,5 miliardë euro në vit(ose rreth 190 miliardë lekë) është volumi i qarkullimit që ata realizojnë. Numri i ndërmarrjeve, që operojnë në sektorin e ndërtimit në vitin 2009, ka qënë 3292 ose 28% e totalit të ndërmarjeve, pjesa më e madhe e tyre rreth 800 shoqëri operojnë në Tiranë, 283 shoqëri në Durrës, 220 në Vlorë, 106 në Shkodër, 139 në Fier, në sektorin e ndërtimit janë punësuar rreth 53 mijë punonjës ose 32,1% të totalit të punësuarve. Ato derdhin në buxhetin e shtetit çdo vit miliarda lekë në formën e taksave dhe tatimeve. Sipas statistikave, që nga viti 1994, kur ndërtimi privat filloi në Shqiperi janë ndërtuar 15,7 milionë metra katrorë shtëpi dhe apartamente, me kosto 400 miliardë lekë, pra në Shqipëri janë ndertuar mijë banesa në 15 vjet gjë që ka rritur stokun kombëtar të shtëpive me më shume se një të tretën, po të shtojmë këtu rreth 240 mijë banesa, që janë ndërtuar në mënyrë ilegale dhe që janë në proces legalizimi, do të thotë që në këto vite janë kryer mesatarisht 800 miliardë lekë investime në ndërtim. 3.9 Analiza faktoriale e tregut të banesave dhe modeli i përafruar i tregut shqiptar të banesave Tregu i pasurive residenciale është një treg shumë kompleks, ku faktorë të shumtë hyjnë në lojë, disa prej të cilëve janë të vështirë për tu matur, si përshembull ato që lidhen me trajtimin tatimor dhe me remitancat e të ardhurat, analiza e rolit të faktorëve të ndryshëm bëhet edhe më e komplikuar nga tendencat e përkohëshme Luçiana Koprencka

121 gjatë periudhës në dispozicion të disa variablave shpjegues, kjo krijon një problem të rëndësishëm të identifikimit, që na pengon të vlerësojmë siç duhet efektet mbi çmimin në periudhat afatgjata. Qëllimi i këtij seksioni është, që të kryejë një analizë të variablave, të cilët kontribuojnë në përcaktimin e çmimeve të banesave. Nëpërmjet modelit do të analizohet zhvillimi i tregut të pasurive residenciale, në raport me trendin historik të çmimeve të banesave, si edhe në lidhje me përcaktuesit teorik, duke shfrytëzuar të dhënat për këtë treg të marra prej raporteve të Bankës së Shqipërisë, INSTAT, IMF, dhe gazetës Çelësi, si edhe nëpërmjet anketimeve të kryera me blerës të thjeshtë, investitorë e zhvillues. Modeli ekonometrik i përdorur është një ekuacion i përgjithësuar regresioni të shumëfishtë. Modeli lejon të shikohet ndërthurja dinamike midis çmimeve të banesave dhe variablave të zgjedhur në bazë të hipotezave mbi strukturën ekonomike shumë komplekse, që shoqëron këtë treg. Faktorët, që ndikojnë çmimet e banesave janë renditur si më poshtë, Të ardhurat/frymë Indeksi i kushtimit të ndërtimit. Numri i popullsisë. Norma e inflacionit.. Niveli i punësimit në %. Norma mesatare e interesit të depozitave. Norma mesatare e interesit të kredive. Kursi i këmbimit USD/Lek. Kursi i këmbimit EUR/Lek Numri i lejeve të ndërtimit. Remitancat. Norma e interesit të depozitave dhe norma e interesit të kredive janë normat nominale, ndërsa e ardhura për frymë të popullsisë është për numrin e përgjithshëm të banorëve. Luçiana Koprencka

122 Do të ishte me interes, të kishim të dhëna për të ardhurat për frymë të popullsisë për moshën 25 vjeç deri në 45 vjeç, sepse është pjesa e popullsisë që ka nivelin më të lartë të investimit në banesa. Të dhënat mbi koston e ndërtimeve shprehen në formën e indeksit të kushtimit të ndërtimit duke supozuar, që ndryshimi i këtyre kostove do të ishte një variabël më cilësor në masën e ndryshimit të çmimeve të banesave, vlen të përmendet që nuk kemi marrë parasysh në këto variabla efektin tatimor. Të dhënat për remitancat janë gjithashtu në vlerë nominale, mendohet se remitancat kanë ndikuar në rritjen e çmimeve të banesave në Shqipëri, edhe pse mungojnë të dhënat në rang vendi, se ç pjesë e remitancave përdoret për tu investuar në pasuritë e paluajtshme. Të dhënat, që ne kemi përdorur janë çmimet mesatare të pasurive residenziale në disa nga qytetet më kryesore të vendit tonë, të siguruara nga njoftimet e botuara në gazetën Çelësi, nga agjensitë imobiliare dhe nga anketimi i kryer. Për arsye të mungesës së të dhënave dhe saktësisë më të madhe, do të marrim në shqyrtim vetëm periudhën nga viti , kur informacioni është më i plotë dhe të dhënat nga agjensitë e pasurive të paluajtshme janë më të sakta. Përpara kësaj periudhe tregu ka qenë shumë më i kufizuar dhe shumë më informal. Gjithashtu, për të shmangur dhe efektin e viteve dhe ngjarjeve që shkaktuan një shok në ekonominë shqiptare, duke qenë një ngjarje e rrallë dhe që ndikon ndjeshëm statistikisht në model, ne gjykojmë që nuk duhet marrë në konsideratë. Nga përpunimi statistikor i të dhënave, ne vemë re dallime shumë të mëdha midis 3 qyteteve kryesore (Tiranë, Durrës, Vlorë) dhe qyteteve të tjera, gjë që verifikohet nga një devijim standard i çmimit. Në vitin 2009, ky devijim ka qenë 24,56, ose afërsisht sa një e katërta e mesatares së çmimeve. Kjo për arsye të ndryshimeve të ndjeshme të çmimeve, në qytetet e mëdha krahasuar me çmimet e apartamenteve në qytetet e tjera. Luçiana Koprencka

123 Tabela 3.12 Çmimet mesatare të apartamenteve të banimit në disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror) Tiranë , Durrës Vlore , Elbasan Shkodër Fier Berat ,6 45,9 47, Lushnjë ,6 52,3 54,8 60 Kavajë 41, Mesatare Dev. Standard Burimi Përpunimi i autorit në bazë të studimit të tregut Pra, çmimet e banesave, sikundër shihet ndryshojnë në varësi të madhësisë së qyteteve në të cilën ato janë vendosur, në përgjithësi ekziston një marrëdhënie pozitive midis madhësisë së qyteteve dhe çmimit të banesave, psh çmimet mesatare ndër vite më të larta janë në Tiranë, Durrës e Vlorë, nëse do tu hedhim një vështrim çmimeve në qytetet e vogla do të veme re, se çmimi më i lartë është në qytetin e Kavajës dhe çmimi më i ulët në qytetin e Beratit. Gjithashtu ka një dallim midis çmimeve të qyteteve bregdetare në krahasim me qytetet në brendësi të vendit. Në rastin e qyteteve të mëdha shkaku i niveleve të larta të çmimeve janë faktorët ekonomike, por edhe kërkesat e mëdha për banesa të shoqëruara me mungesa relative të mëdha të tokës në këto qytete. Ndërsa përsa u përket qyteteve bregdetare mund të themi, se rritja e çmimit reflekton edhe kërkesën për shtëpi të dyta. Për të mënjanuar ndikimin që ka në devijimin standart, çmimet e qyteteve të mëdha, të cilat janë rreth 2-3 herë më të larta se ato në qytetet e vogla, ne kemi menduar të analizojmë devijimin standart veç për qytetet e mëdha. Luçiana Koprencka

124 Tabela 3.13 Çmimet mesatare dhe devijimi standart për disa nga qytetet kryesore të Shqipërisë (000lek/metër katror) Tiranë , Durrës Vlorë , Mesatare Dev. Standard Elbasan Shkodër Fier Berat ,9 47, Lushnjë ,6 52,3 54,8 60 Kavajë 41, Mesatare Dev. Standard Burimi Përpunimi i autorit në bazë të studimit të tregut Siç shikohet nga të dhënat, në këtë mënyrë vlerat janë shumë më të qëndrueshme dhe variabiliteti i vogël. Devijimi është më i vogël, se 9% për 3 qytetet e mëdha dhe më i vogël se 10% për të tjerat. Në vijim, do të aplikohet modeli për të vërtetuar nëse hipotezat e ngritura vërtetojnë përfundimet teorike në lidhje me ndikimin, që kanë variablat në çmimet e banesave në tregun shqiptar.variabli i varur i marrë në shqyrtim është niveli mesatar i çmimeve të banesave në Shqipëri. Ky variabël është llogaritur, si çmim mesatar i banesave në disa qytete kryesore të Shqipërisë, për këtë vlerësohet që ky çmim mesatar është një përafrim i mirë i tregut. Gjithashtu çmimet e nxjerra për secilin qytet janë çmime mesatare të banesave, gjë që duhet të kihet parasysh gjatë interpretimit të modelit. Të dhënat përfshijnë një afat Luçiana Koprencka

125 kohor prej 10 vitesh. Duke patur parasysh, që numri i variablave të studiuar është relativisht i madh, ndërkohë që numri i vrojtimeve është i vogël, është e vështirë të ndërtosh një model me shumë variabla. Statistikisht preferohet, që numri i vrojtimeve të jetë të paktën 5-fishi i numrit të variablave. Gjithsesi, aplikimi i këtij modeli, bëhet duke marrë parasysh të gjithë variablat dhe më pas të eleminohen ata variabla, të cilët resultojnë sipas modelit të parëndësishëm. PBB dhe të ardhurat për frymë të popullsisë janë fort të lidhura me njëra tjetrën, rritja e PBB sjell edhe rritjen e të ardhurave për frymë të popullsisë, për këtë arsye, do të përdoren vetëm të ardhurat për frymë të popullsisë. Nga përpunimi i të dhënave me modelin e regresionit të shumëfishtë, rezulton ekuacioni i regresionit si më poshtë. Çmimi = 24,2-0,017 L.ndërtimit + 0,0149 Remitanca + 0,761 I.kushtimit - 0,553 Inflacioni Popullsia - 0,20 Punësimi - 0,569 Norma e interesit të depozitës + 1,22 Norma e interesit kredisë - 0,040 Kursi këmbimit $/L + 0,0028 PBB për frymë Predictor Coef SE Coef T P VIF Constant 24,2 40,57-1,30 0,265 Remitanca 0, , ,58 0,591 59,564 I_kushtimit 0,7608 0,3338 2,28 0,005 36,790 Inf -0,5531 0,4669-1,18 0,302 17,370 Popullsia 157,3 116,8 1,35 0,249 14,712 Punësimi -0,199 1,031-0,19 0,856 4,527 Ni.Dep -0,5694 0,6312-0,90 0,418 14,301 Ni. Kred 1,2237 0,9291 1,32 0,258 39,204 Kk. E/L -0,0404 0,2659-0,15 0,887 30,259 L. ndërtimit -0, , ,01 0,0247 1,731 GDP për frymë 0, , ,43 0,0249 1,352 S = 4,45088 R-Sq = 98,9% R-Sq(adj) = 96,1% Analysis of Variance Source DF SS MS F P Regression ,53 694,35 35,05 0,002 Residual Error 4 79,24 19,81 Total ,77 Durbin-Watson statistic = 1,91120 Luçiana Koprencka

126 Sikundër shihet, modeli ka një shkallë të lartë përafrimi prej R² = 96,1 %, kjo vlerë tregon se 96,1 % e variacionit të çmimeve, do të përcaktohet nga kombinimi linear i variablave të mësipërm, me një shmangie prej 44%. Vlerat e p-së (probabilitetit) >0.05, tregojnë për rëndësinë jo shumë të madhe të ndikimit të disa prej faktorëve. Treguesi statistikor Durbin-Watson = 1,91120 është i pakënaqshëm për shpjegimin e variacionit. Ai tregon një prani të lartë të autokorrelacionit. Vihet re që përfshirja e një numri relativisht të madh të variablave, pavarësisht referencave teorike çon në një rritje fiktive të koeficientit të përcaktueshmërisë. Atëhere, ne mund të themi, se në një situatë të tillë është evidente, që modeli vuan nga multikolineariteti, që do të thotë se variablat janë të koreluar midis tyre, aplikimi i modelit do të rekomandonte largimin e një pjese të variablave, të cilët dalin jo fort të rëndësishëm në ndikimin që ata kanë praktikisht. Nga përpunimi statistikor i të dhënave, për përllogaritjen e koefiçientëve të korelacionit, përfitohen resultatet e mëposhtëme. Tabela 3.14 Korelacioni midis variablave. Variablat PBB Infl Pop Pun N.d N.k K.k PBB/f L.nd Çmim I.k.nd Rem PBB 1,00-0,52 0,98 0,37-0,73-0,67-0,90 0,94-0,31 0,99 0,96 0,81 Inflacion 1,00-0,49-0,21 0,52 0,65 0,45-0,40 0,13-0,48-0,55-0,53 Popullsi 1,00 0,43-0,82-0,69-0,95 0,93-0,29 0,99 0,96 0,90 Punësim 1,00-0,69-0,28-0,54 0,37 0,16 0,42 0,42 0,54 N.dep 1,00 0,61 0,83-0,66 0,11-0,82-0,79-0,93 N. kred 1,00 0,82-0,70 0,31-0,66-0,82-0,80 K.këmb 1,00-0,92 0,24-0,91-0,95-0,94 PBB/fryme 1,00-0,46 0,90 0,93 0,76 L.ndërt 1,00-0,37-0,38-0,13 Cmimi 1,00 0,95 0,86 I.kusht 1,00 0,89 Remit 1,00 Burimi Përpunim i autorit Luçiana Koprencka

127 Duke vërejtur me kujdes resultatet mund të themi se, Çmimi i banesave ka një korelacion të lartë pozitiv me PBB në masën 0,99 dhe me të ardhurat për frymë të popullsisë, të dy këta tregues janë fort të koreluar midis njëri- tjetrit (0,94). Të ardhurat për frymë të popullsisë kanë një koeficient të korelacionit prej 0,90 me çmimin e pasurive residenciale. Rritja e të ardhurave për frymë rrit konsumin dhe gjithashtu rrit edhe pritjet pozitive. Në situata të tilla njerësit janë të interesuar të investojnë në banesa, qoftë në formën e investimit, qoftë për përdorim, duke hequr dorë nga marrja me qera e banesave. Korelacioni i çmimit me numrin e popullsisë është pozitiv dhe ka vlerën 0,99, sepse rritja e numrit të popullsisë do të rrisë kërkesën për banesa, duke ndikuar në rritjen e çmimit të banesave. Korelacioni me kursin e këmbimit është negativ në masën 0,91, do të thotë se banesat bëhen më të shtrenjta, kur monedha vendase zhvlerësohet, kjo ka qenë shumë e ndjeshme, në tregun e banesave, pasi blerjet e pasurive të paluajtshme në Shqipëri realizohen vetëm në monedha të huaja, deri në vitin 2003 transaxionet janë kryer në dollarë dhe pas këtij viti në euro. Çmimet e banesave, gjithashtu kanë një korelacion të lartë pozitiv me indeksin e kushtimit 0,95, sepse çmimet e materialeve dhe pagat janë një faktor përcaktues i kostove dhe çmimeve të banesave. Ndryshimet në çmimet e materialeve transmetohen, si ndryshime të çmimeve të banesave. Këtu duhet të theksohet, që vendosja e kostove fikse fiskale ka sjellë probleme, në përcaktimin real të kostove të ndërtimit në shoqëri të ndryshme. Një koeficient i lartë korelacioni pozitiv, sikurse vërtetohet edhe teorikisht, është midis çmimeve të banesave dhe remitancat në masën 0,86, sepse emigrantët investojnë një pjesë të mirë të kursimeve të tyre në banesa. Por, është e vështirë të sigurojmë të dhëna për pjesën e remitancave, që shkojnë për investime në banesa. Luçiana Koprencka

128 Disa nga variablat, të cilët nga pikpamja teorike janë shumë të rëndësishëm dhe ndikojnë në çmimin e banesave, nuk resultojnë të tillë, përshembull inflacioni ka një korelacion negativ me vlerë -0,48, në fakt lidhja midis inflacionit dhe çmimit të banesave është pozitive, rritja e inflacionit, rrit çmimet. Nga pikpamja teorike ndikimi i inflacionit në oshilacionet e çmimeve të banesave është i ndjeshëm dhe dy janë shpjegimet, Së pari, derivon nga natyra e banesave si e mirë konsumi dhe si investim. Së dyti, shpesh banesat përdoren nga familjet, si një mënyrë për të mbrojtur pasurinë e tyre nga inflacioni, pastaj fakti që blerja e pasurisë së tyre shpesh është e financuar nga një hua nominale e bën akoma më të kënaqshëm këtë qëllim. Një ndikim i inflacionit në veçanti në periudhën e përdorur tregon, se efektet e inflacionit mbi çmimet e banesave do të ishin më të dukshëm në afate kohore më të gjata (ndërsa kemi në dispozicion të dhëna vetëm për një periudhë të shkurtër kohore). Pasiguria e investimit në mjete financiare, në kushtet e një inflacioni të lartë, kontribuon edhe ajo në tërheqjen drejt investimeve në pasuritë e paluajtshme, si një drejtim kursimi në afat të gjatë (koefiçienti i korelacionit midis inflacionit dhe normës së depozitave është 0,52). Mund të thuhet, se përgjigja e inflacionit është e menjëhershme ndaj ndryshimeve të kushteve ekonomike dhe ndryshimeve të çmimeve të banesave vetëm në momentin, që kosto e pasurive residenciale përbën një përbërës të rëndësishëm të konsumit në familje. Por, në kushtet e vendit tonë për shkak të nivelit të lartë të çmimeve të banesave, kundrejt nivelit të ulët të pagave dhe të ardhurave, pasuritë residenciale nuk mund të jenë një përbërës i rëndësishëm i konsumit. Më së fundi, edhe marrëdhënia midis kreditimit bankar, inflacionit dhe çmimeve të banesave, shpesh është e ndikuar nga përdorimi i pasurisë me qëllim garancie. Një rritje e çmimeve të banesave përforcon kapacitetin për të marrë kredi nga familjet, dhe së kundërti variacioni në kreditimin bankar, lehtësimi i kushteve të Luçiana Koprencka

129 kredisë i shoqëruar me norma të ulta të kreditimit, do të influencojë kërkesën dhe çmimin e pasurive. Nga analiza e korelacionit vihet re, se korelacioni midis inflacionit dhe normës së interesit të kredisë është i lartë 0,62. Një normë e lartë inflacioni dhe norma të larta të interesit frenojnë kërkesën për banesa. Pra, edhe pse inflacioni teorikisht është ndër faktorët e rëndësishëm, që ndikon në çmimin e banesave, rëndësia e tij në ndikimin e ndryshimit të çmimeve të banesave bie, duke ju lenë vend faktorëve të tjerë. Këto kundërshti me analizën teorike mendoj, se ndodhin për shkak të multikolinearitetit, kjo gjë vërtetohet nga analiza e koeficientëve të korelacionit. Norma e interesit të depozitave, ka një koeficient korelacioni pozitiv me kursin e këmbimit 0,83, një pjesë e mirë e depozitave në Shqipëri është në monedhë të huaj, për shkak të ardhurave në këto monedha, që sigurojnë familjet shqiptare prej remitancave. Norma e kredisë, është e lidhur pozitivisht me një korelacion 0,82 me kursin e këmbimit, pjesa më e madhe e kredisë në vendin tonë lëvrohet në monedhë të huaj rreth 75% ( B.Shqipërisë). Kursi i këmbimit, ka një koefiçient korelacioni pozitiv me indeksin e kushtimit në ndërtim me vlerë 0,95, pjesa më e madhe e blerjeve të materialeve të ndërtimit e të makinerive importohen në kushtet e mungesës së prodhimit të tyre në vend. Duke vërejtur me kujdes ekuacionin e gjetur me modelin e regresionit të shumëfishtë shohim, se jo të gjithë variablat na resultojnë të rëndësishëm, (duke gjykuar nga vlera e T dhe P). Atëhere,mënjanohen disa prej variablave, edhe pse nga pikpamja teorike ata janë mjaft të rëndësishëm. Do të merren në konsideratë vetëm tre prej tyre, të ardhurat për frymë, indeksi i kushtimit dhe lejet e ndërtimit (kanë vlerat e T dhe P më të larta) Luçiana Koprencka

130 Ekuacioni i regresionit në këtë rast është, Çmimi = 38,21 + 0,0395 GDP për frymë - 0,00248 L.ndërtimit + 1,05 In.kushtimit. Predictor Coef SE Coef T P VIF Constant 38,21 14,27-4,50 0,001 GDP per fryme 0, , ,17 0,266 1,263 L_ndertimit -0, , ,77 0,459 1,357 In_kushtimit 1,0473 0,1125 9,31 0,000 1,613 S = 6,32421 R-Sq = 93,7% R-Sq(adj) = 92,0% Analysis of Variance Source DF SS MS F P Regression ,8 2194,3 54,86 0,000 Residual Error ,0 40,0 Total ,8 Durbin-Watson statistic = 0, Konkretisht, kombinimi linear i të gjithë variablave të marrë në shqyrtim, shpjegon 92% të variacionit të çmimit të banesave, pjesa tjetër shpjegohet nga gabimet. Treguesi statistikor Durbin-Watson = 0, është i kënaqshëm për shpjegimin e variacionit. Nisur nga ekuacioni i regresionit, mund të konkludohet se variabli më i rëndësishëm dhe që ka ndikimin më të madh është indeksi i kushtimit të ndërtimit (vlera e T=9,31dhe P=0,000), kjo është e qartë, sepse rritja e kostos, rrit çmimin e pasurive të paluajtshme. Kostot e materialeve të ndërtimit dhe niveli i pagave reale, përbëjnë një nga elementet bazë për koston/m 2 dhe eventualisht dhe për çmimin e një banese. Shenjat e koefiçientëve të regresionit përputhen me logjikën ekonomike, që në rastin konkret do të thotë : Një rritje me një njësi e indeksit të kushtimit, do të rriste me 1,05 njësi çmimin e pasurive, kur të gjithë variablat e tjerë mbeten konstantë. Një rritje me një njësi e lejeve të ndërtimit, do të zvogëlonte me 0,0248 njësi çmimin e pasurive, kur të gjithë variablat e tjerë mbeten konstantë. Një rritje me një njësi e PBB për frymë do të rriste me 0,0395 njësi çmimin e pasurive, kur të gjithë variablat e tjerë mbeten konstantë. Nga analiza na rezulton, se nëse supozojmë, të ardhurat për frymë janë 0 dhe mungesë të lejeve të ndërtimit, do të kishim një çmim afërsisht 210 euro ose lekë, që i Luçiana Koprencka

131 afrohet pak a shumë kostos/m 2 të banesave, plus rreth 104% të indeksit të kushtimit të ndërtimit. Modeli përcaktoi, si variablin kryesor që ndikon në ecurinë e çmimeve të banesave, indeksin e kushtimit në ndërtim. Ndikimi i të ardhurave për frymë është më i vogël rreth 3,95%, ndikimi i lejeve të ndërtimit është me shenjë negative rreth 0,25 %, pra një ndikim pothuajse i papërfillshëm, edhe pse efekti i një ndryshimi në planifikimin në pasuritë e reja ka impakt mbi gjithë tregun e pasurive të paluajtshme. Analiza e mësipërme tregon, se në ekuilibrin e tregut të banesave, ndikon mjaft kërkesa e lartë, që ekziston për hapësira banimi. Në 10 vitet e fundit të ardhurat për frymë janë pothuajse trefishuar, ndërkohë që çmimi mesatar i banesave është dyfishuar. Pothuajse e njëjta gjë ka ndodhur dhe me çmimet e qerave të banesave në qytetet kryesore, veçse këtu diferencat midis qyteteve janë më të mëdha. Hipoteza e tretë. Tregu i strehimit dhe dinamika e çmimit të banesave janë jashtëzakonisht të rëndësishme, për konsumatorët në përgjithësi dhe ka një ndikim të konsiderueshëm në ekonomi. Struktura e ndërtimeve në Shqipëri ka ndryshuar ndër vite, në vitin 1996 banesat zinin 23% të sipërfaqeve totale të ndërtuara, ndërsa në vitin 2009 ato zenë 82 % të totalit. Studimet ekonomike shpjegojnë se tregu i strehimit është shumë i rëndësishëm per ekonominë e një vendi. Së pari, pasuria në banesa është një pjesë e rëndësishme e pasurise neto e sektorit privat dhe shtrenjtësimet e lidhura me banesat (psh pagesat e hipotekave dhe qeraja) paraqesin një pjesë të madhe të shpenzimeve të familjeve. Ndryshimet në çmimet e banesave, qeraja dhe norma e interesit të hipotekave, mund të kenë një impakt domethënës në konsum dhe gjithashtu edhe tek inflacioni duke luajtur një rol të rëndësishëm në mekanizmat e transmetimit dhe politikën monetare. Një rritje në çmimin e shtëpive, sjell një rritje të vlerës së tregut dhe të stokut relativ të banesave, stimulon ndërtimin e banesave të reja dhe rindërtimin e ndërtesave Luçiana Koprencka

132 ekzistuese. Investimet rezidenciale përfaqësojne rreth 4.9% të produktit të brendshëm bruto në BE dhe 5.5% të PBB në rajonet e euros. Së dyti, një rritje në çmimin e banesave, nuk do rrisë vetëm vlerën e tregut të pasurisë të pronarëve të tyre, por do të rrisë edhe nivelin e qerave duke reflektuar një kosto më të lartë të konsumit të shërbimeve të banesave për të dyja palët si pronarët, që jetojnë vetë në shtëpitë e tyre dhe qeramarrësit në sektorin e tregut të qerave. Në këtë rast, ndryshimet në çmimet e shtëpive mund të ketë efekte të dykuptimta në konsumin joshtëpi, duke kërkuar një rindarje të burimeve të qiramarrësve dhe prespektivës të blerësve të rinj, në njërën anë dhe pronarëve aktualë në anën tjetër. Efekti total në konsumin jo-shtëpi do të varet në reagimet e tyre të ndryshme. Përgjithësisht besohet, që sa më e lartë përqindja e pronarëve, që banojnë në shtëpitë e tyre aq më i lartë do te jetë përgjigja në rritjen e çmimit të shtëpive. Në përgjithësi ndikimi i ndryshimit të çmimit të shtëpive në aktivitetin ekonomik varion, duke u varur në burimet e shokut ekonomik, që shkaktojnë ndryshimin e çmimeve. Së treti, një rritje në vlerën e tregut të pronave rezidenciale mund të prekë konsumin përmes një kanali të tretë të rëndësishëm, i quajtur kanali i kredisë. Episode të ndryshme të bumeve të çmimeve të banesave (dhe aseteve të tjera) e një numër i zhvillimeve ekonomike, kanë treguar se çmimet e banesave ndikojnë ciklet financiare dhe qëndrueshmërinë financiare. Lëkundjet në vlerën e tregut të pasurive rezidenciale prekin vlerën e kolateralit të aseteve të firmës dhe familjeve. Një rritje në çmimet e pronave (prona rezidenciale dhe tregtare), u lejojnë familjeve dhe firmave të marrin hua më shumë për konsum dhe investimet. Ky mekanizëm ka potencialin e dhënies së impulseve monetare te ekonomia. Së katërti, përveç efekteve në variacionin e çmimeve të banesave, tregu i banesave kontribuon te mekanizmat e transmetimit të politikës monetare edhe nëpërmjet tregut të hipotekave. Luçiana Koprencka

133 Ndryshimet në kursin e hipotekave kanë një efekt të drejtpërdrejtë në të ardhurat e disponueshme të familjeve, ndaj konsumi i tyre dhe vendimet investuese, siç janë pagesat e hipotekës janë një pjesë e rëndësishme e kostos totale të familjeve. Masa e borxheve të papaguar të kontratave të hipotekës (ndjeshmëria e kurseve të hipotekes ndaj kursit afatshkurter të interesit) janë faktorë të rëndësishëm në këtë aspekt. Së fundmi, funksionimi i tregut të banesave mund të ketë implikim për lëvizshmërinë e forcës së punës. Kosto të larta transaksioni në tregun e banesave dhe niveli i çmimeve të banesave, pengojnë lëvizshmërine e forcës së punës. Për të përcaktuar statistikisht ndikimin, që ka rritja e tregut të strehimit në rritjen ekonomike, është përdorur modeli ekonometrik, një ekuacion i përgjithësuar regresioni të shumëfishtë, ku PBB është një funksion i rritjes së tregut të strehimit, modeli lejon të shikohet ndërthurja dinamike midis PBB dhe variablit të zgjedhur që është, sipërfaqet në metër katror të ndërtuara prej vitit 1996( të dhënat janë marrë prej tabelës 3,3, tabelës 3,4 dhe grafiku 3,4) Ekuacioni i regresionit është GDP = ,251 Sip. Banesa Predictor Coef SE Coef T P Constant 381,01 92,67 4,11 0,001 Sip. Banesa 0, , ,90 0,002 S = 182,651 R-Sq = 55,9% R-Sq(adj) = 52,2% Analysis of Variance Source DF SS MS F P Regression ,22 0,002 Residual Error Total Durbin-Watson statistic = 1,28839 Luçiana Koprencka

134 Ne kemi supozuar, që ndikimi i tregut të banesave në rritjen ekonomike është i konsiderueshëm. Konkretisht, kombinimi linear i variablit të marrë në shqyrtim shpjegon 55% të variacionit të PBB, pjesa tjetër shpjegohet nga gabimet. Vlera e P=0,02 është më e vogël se 0,05, tregon se ky është një variabël i rëndësishëm, por modeli nuk jep një përfundim të kënaqshëm. Treguesi statistikor Durbin-Watson = 1,28839 është i lartë, pra i pakënaqshëm për shpjegimin e variacionit. Nga analiza resulton se një ndryshim me një njësi i sipërfaqeve të ndërtuara të banesave, do të ndryshonte me 0,251 njësi PBB. Nga aplikimi i modelit nuk arrihet në nivele të kënaqshme dhe shkalla e gabimit është e lartë, kjo ndodh për shkak të numrit të vogël të serisë kohore, për shkak edhe të një luhatje të pashpjegueshme nga pikëpamja torike, që ka të bëjë me rënien e sipërfaqeve të ndërtuara, jo vetëm për shkak të ciklit të ekonomisë, por edhe për preferencat politike në dhënien e lejeve të ndërtimit. Gjithashtu, mund të themi që ndikimi i tregut të banesave mbi PBB realizohet jo në mënyrë direkte, por nëpërmjet ndikimit mbi variabla të tjerë si konsumi i familjeve, inflacioni, kreditimi i ekonomisë etj. Modeli ka kufizimet e tij, ndonëse paraqitet me parametra të pranueshëm. Fillimisht duhet të kemi parasysh që saktësia e një modeli me një numër të pakët observimesh, duhet të vihet në pikëpyetje. Të dhënat e disponueshme në Shqipëri janë për një kohë mjaft të shkurtër dhe është shumë e vështirë të gjenden të dhëna më të detajuara. Nga ana tjetër duhet të kemi në konsideratë që ky model përfaqëson çmimin e pasurive të paluajtshme në qytete, pasi në zonat rurale të dhënat pothuajse nuk ekzistojnë, ndonëse mund të mendohet që numri i transaksioneve nuk është shumë i madh. Nga ana tjetër, dhe vetë saktësia e të dhënave të disponueshme ka problemet e veta. Luçiana Koprencka

135 Së pari, një pjesë e të dhënave jane vrojtime jo të plota të tregut, siç është rasti i çmimeve të banesave. Përdorimi i çmimeve mesatare mund të mos jetë fort i përshtatshëm, për shkak të diferencave tepër të mëdha midis qyteteve. Kjo duket qartë nga një koeficient variacioni rreth 30%. Së dyti, një pjesë e të dhënave, ndonëse të marra nga burime zyrtare, shpesh janë kontradiktore, si psh rritja e GDP, dhe vetë GDP në total. Gjithashtu lejet e ndërtimit nuk kanë një qëndrueshmëri dhe variojnë mjaft nga viti në vit, gjë që rrit paparashikueshmërinë. Në qoftë se për të ardhurat për frymë ekziston një prirje relativisht e qëndrueshme dhe mund të bëhen parashikime të besueshme, kjo nuk mund të thuhet për lejet e ndërtimit, të cilat janë shpesh dhe subjekt i vendimeve politike, ose klienteliste. Në periudha të konflikteve të forta politike, është vënë re shpesh një rënie e numrit të lejeve të ndërtimit, por nuk ka një prirje të qartë për këtë. Në fund, ekzistojnë dhe faktorë të tjerë, që përmenden dhe më sipër, të cilët ndikojnë në luhatjen e çmimit të banesave në Shqipëri. Gjithsesi ndikimet e tyre, duke qenë shpesh në të dy kahet e tregut (kërkesë/ofertë), japin në total një ndikim relativisht të vogël në çmim. Luçiana Koprencka

136 KAPITULLI I IV PASURIA TOKË DHE PROBLEMATIKAT NË LIDHJE ME TË Jo rastësisht, latinët në themel të terminologjisë që karakterizon pronën e atdheun, kanë të njëjtën rrënjë fjale, Patria - Patrimonio, çka do të thotë se atdheu është aty ku është dhe prona. (z. Bamir Topi) Zhvillimet demokratike të viteve 90, shtruan para shoqërisë shqiptare një problem shumë të madh, çështjen e pronësisë. Pas 50 viteve komunizëm, për herë të parë u shpresua, që do të zgjidhej ky problem, sa i mprehtë aq edhe i ndjeshëm. Është premtuar shumë nga të gjitha qeveritë, të majta apo të djathta, por akoma edhe sot siguria e pronësisë nuk është arritur, duke mbajtur peng shoqërinë dhe ekonominë shqiptare. Në këtë pjesë të studimit, do të bëhet një paraqitje e reformave të aplikuara në tregjet e tokës, si edhe një paraqitje e zhvillimeve që e kanë shoqëruar këtë treg, qofshin ato formale por edhe zhvillimet informale, duke u munduar të përcaktohet efekti financiar që këto zhvillime kanë në ekonominë e vendit. Hipoteza e katërt. Formalizimi i sigurisë së pronësisë zhvillon tregjet e tokës dhe të banesave, rigjallëron ekonominë, nxit investimet në infrastrukturë, zgjidh çështjen e pronave dhe ka një efekt financiar të rëndësishëm. 4.1 Mbajtja e tokës para komunizmit Në Shqipëri në shekullin e pesëmbëdhjetë, kur vendi u pushtua dhe u dominua krejtësisht nga turqit, toka u shpall pronë e shtetit dhe administrohej nga Sulltani. Luçiana Koprencka

137 Shekulli XVI shënon fillimet e formës latifondiste të tokës. Latifondiumi ishte një lokacioni i madh privat mbajtur zakonisht nga një baron i tokës dhe e pakushtëzuar nga detyrimet ushtarake të shtetit. Latifondet u zgjeruan, nëpërmjet përdorimit të forcës. Drejt fundit të sundimit osman, sistemi çifligar ka dominuar në më shumë se gjysmën e Shqipërisë, ku fshatarët ishin të detyruar të kontribuonin me punë për të prodhuar në pronat e pronarëve private, shtetërore ose institucioneve fetare (Cungu dhe Swinnen) Struktura e pronësisë së tokës në 1912 është paraqitur në tabelën më poshtë. Tabela 4.1 Pronësia e tokës bujqësore në vitin 1912 Pronari i tokës Sipërfaqja Sipërfaqja Hektarë Përqindja Pronat e shtetit dhe Sulltanit Pronat e latifondistëve Pronat e fermerëve Pronat fetare Total Burimi Cungu dhe Swinen Pas shpalljes së Pavarësisë në 1912, shteti shqiptar konfiskoi latifondet e shtetit turk, por nuk i preku tokat e personave privatë. Edhe pse, me pronësi private të përcaktuar të tokës bujqësore, shpërndarja e tokës ishte shumë e pabarabartë, 3 % e popullsisë kishte në pronësi 27 % të tokës. Disa pronarë, shteti dhe institucione fetare patën në pronësi shumicën e tokës pjellore, e cila u organizua në parcela të mëdha. Pronarët e vegjël dhe të mesëm patën në pronësi 60 % të tokës së punueshme. Transaksionet në atë kohë karakterizoheshin nga tregjet e sapo formuar të tokës dhe ndarja e pronave të mëdha përmes trashëgimisë. Luçiana Koprencka

138 4.2 Mbajtja e tokës nën komunizëm Gjatë regjimit komunist toka u shpronësua, brënda një viti në 1945 pjesa e tokës, që u përkiste të pasurve dhe klasës së mesme të pronarëve, u tkurr nga 57% në 16%, u rishpërndanë rreth 170,000 ha tokë për ata, që kishin qënë më parë pa tokë dhe për ata që kishin më pak se 5 ha, pronarët e mesëm dhe të mëdhenj kishin të drejtë të mbanin vetëm 5 ha tokë të punueshme. Tabela 4.2 Struktura e pronësisë së tokës agrikulturale sipas Reformës Agrare të vitit Numri Perqindja Hektare Perqindja Pronat e shtetit Pronarët e mëdhenj Pronarët e mesëm ose të vegjel Fermerët Totali Burimi Swinwen Kjo rishpërndarje u legjitimua, duke i pajisur familjet me dokumentacionin e quajtur tapi. Megjithatë, edhe pse të drejtat e pronësisë u transferuan në këtë mënyrë, të drejtat për shitje ose për qera të tokës nuk u njohën, duke penguar zhvillimin e tregjeve të tokës. Kolektivizimi pasues i tokës në vitin 1946 do të thoshte, se të gjitha pasuritë e tokës duheshin shfrytëzuar për prodhimtari bujqësore në kooperativa dhe fermat shtetërore me qëllim arritjen e vetë-mjaftueshmërisë bujqësore. Në këtë mënyrë në vitin 1976, në të gjithë vendin toka u nacionalizua dhe si ilustrohet në tabelën 4.3, në 1980, 76 % e tokës bujqësore ishte kultivuar nga kooperativat, 21 % nga fermat bujqësore dhe vetëm 3 % ishte në pronësi private. Në vitin 1989, të gjitha tokat ishin pronë e shtetit, madhësia e kooperativave u rrit, duke zvogëluar numrin e kooperativave nga 1800 që ishin në vitin 1959, në 143 në vitin 1983, duke e bërë Shqipërinë një nga vendet më të kolektivizuar në Evropë. Luçiana Koprencka

139 Tabela 4.3 Toka e punueshme për sektor, Sektori shtetëror Kooperativat Sektori privat Total Vitet Hektarë Përqindje Hektarë Përqindje Hektarë Përqindje Hektarë Burimi Swinwen Parimi i ekskluzivitetit të pronësisë shtetërore, gjendej në kushtetuten e 1976, ky ishte veprimi i fundit ligjor, që ndalonte cdo formë tjetër të drejtave të pronës kolektive apo private për tokën. Në fund të viteve 80, ekonomia e vendit ishte në krizë, shkaqet gjenden në një sërë politikash të shtrembëruara ekonomike, por kontrolli strikt i tokës ishte një element shumë i rëndësishëm. 4.3 Reforma e tokës në vitet 1990 Në fillim të viteve 1990, pas gati pesëdhjetë vjet në një ekonomi të menaxhuar nga qendra me komandë nga shteti, si pronar i vetëm i pronës së paluajtshme, filluan programet e transferimit të të drejtave të pronës së tokës dhe pronave të patundshme nga shteti te qytetarët dhe personat juridik, nëpërmjet ligjeve të para, që krijuan pronësinë private. Këto ligje përmbanin një miks elementesh, që përcaktonin marrëdhëniet e personave me pasuritë e paluajtshme dhe të drejtat mbi tokën, disa elementë të këtyre ligjeve reflektojnë traditën shqiptare të marrëdhënieve të familjes, klaneve dhe zakoneve. Në aprovohet Ligji nr. 7501, Për Tokën, i cili autorizonte ndarjen dhe transferimin e tokave të fermave kolektive, anëtarëve të familjeve në pjesë të barabarta. Në bazë të këtij ligji familjet anëtare të kooperativave bujqësore pas ndarjes së tokës, kanë të drejtë të shkëputen dhe të dalin si subjekt më vete, duke marrë në pronësi tokën, që u takon nga tërësia e subjektit ku bëjnë pjesë, sasia dhe Luçiana Koprencka

140 vendi ku do të jepet toka përcaktohet nga komisioni i tokës, gjithashtu në ligjin 7501 theksohej se në dhënien e tokave në pronësi e në përdorim personave juridik e fizik, nuk njihet pronësia e mëparëshme, as madhësia dhe kufijtë e saj para kolektivizimit, ligji mohon në mënyre taksative pronësinë e mëparshme mbi tokën bujqesore. Ligji përcakton, se toka do t u shpërndahet familjeve, që kanë banuar në kooperativat, por megjithatë nuk bëri të ditur për pronat, që do tu zëvendësoheshin familjeve të prekura nga Reforma Agrare. Komisionet e tokës, shpërndanë afërsisht 420 parcela tokë të kooperativave për familje bujqësore në zonat rurale. Ligji kërkonte, që toka të llogaritej në bazë të një "kuotë" për-frymë, për të cilën ata pajiseshin me një çertifikatë pronësie(tapia), lëshuar për çdo familje, gjithashtu paraqitej një listë e parcelave të caktuara familjare, zona e tyre, përdorimi kryesor i tokës për çdo parcelë dhe pronarët në kufi të ngastrave. Vendimet mbi shpërndarjen e tokës dhe çertifikatat e pronësisë, lëshoheshin nga Komisionet e zgjedhura. Pronarët e rinj morën toka falas. Kjo ishte reforma tjetër agrare pas asaj të vitit 1945, që shpërndau tokën duke përdorur parimin e barazisë dhe pa marrë parsysh interesat e ishpronarëve, të cilëve u ishte shtetëzuar toka dhe pasuritë e paluajtshme. Pra, në caktimin e pronësisë së tokës dhe të drejtat e përdorimit, ligji për tokën nuk e njeh vendin e pronësisë, madhësinë dhe kufijtë, që kishin qenë para kolektivizimit të kryer nën regjimin e mëparshëm. Kuvendi dhe Qeveria e Stabilitetit në 1991 shpjegoi përjashtimin e ish-pronarëve dhe mohimin e të drejtave të tyre mbi pronësinë me argumente si: fusha e tokës bujqësore për frymë ishte shumë e vogël deri në 0,22 ha / person (ndoshta më të vogël në Evropë), shumica e popullsisë ishte në ferma (64%), popullsia ishte trefishuar në krahasim me vitet e Reformës Agrare,ka pasur ndryshime të mëdha dhe një zhvendosje demografie mes rajoneve të ndryshme dhe transformimet në infrastrukturën e vendit dhe gjeografisë, kanë krijuar probleme serioze në identifikimin e pronave. Luçiana Koprencka

141 Ligji përcaktonte edhe strukturën e klasifikimit të tokës dhe pronës, e cila përfshinte: Dy kategori të mëdha të tokës dhe pronës, si rurale apo urbane. Kategoritë e mesme të tokës, si tokë e kultivuar, kullotë dhe kopsht frutorë, truaj godinash urbane dhe toka të zonave turistike. Përdorime specifike të përcaktuar (të caktuara nga vendime administrative gjatë transferimit), truall toke dhe rezidencë individuale, kopsht apo oborr, shtëpi urbane për disa familje, industriale, tregti, etj. Kjo strukturë kategorike do të thoshte, se elementët e të drejtave, detyrimeve, kufizimeve nuk do të ishin uniformë për të gjitha tokat dhe pronat ose për individët apo personat juridik. Çdo kategori tokash bujqësore, urbane, pyjore, kullotë, etj do të kishin statusin e tyre. Vetëm shteti apo personat me status të përcaktuar mund të merrnin, zotëronin apo mbanin disa lloj tokash dhe pronash. Ata mund të merrnin të drejtë përdorimi apo zhvillimi të pronës vetëm, duke ndjekur procedurat e përcaktuara veçmas për llojin e veçantë të tokës. Ata mund ta vendosnin tokën vetëm në formën e transferimeve (shitje, qira, të drejta përdorimi), të specifikuar për kategori dhe vetëm për personat me status të përcaktuar, të lejuar për të marrë të drejta. Ndikimi i koncepteve të marrë nga epoka komuniste ishte gjithashtu i fortë në përcaktimin e kufizimeve dhe frenimeve, për kategori të veçanta toke. Pyjet dhe kullotat u mbajtën në pronësi shtetërore, bazuar në idenë se vetëm shteti mund të ofronte regjimin e mbrojtjes për mjedisin dhe rregullimit për përdorimin e resurseve. Shitja e tokave të fermave u ndalua në versionin e parë të Ligjit nr. 7501, me sa duket kjo ishte për të ndaluar spekulimet dhe për të siguruar, që të huajt të mos merrnin kontroll të tokave në fshatra apo komuna. Tokat e fermave shtetërore, ju shpërndanë punonjësve të fermave vetëm me të drejtë përdorimi, jo pronësie. Luçiana Koprencka

142 Ligji i 1991, ndalonte blerjen apo shitjen private të tokave të zotëruara nga shteti më parë. Situata ndryshoi në 1993 me miratimin e Ligjit 7715, që lejonte qeradhënien apo leasing-un e tokave agrikulturale, në vitin 1995 u lejua shitja e tokave me Ligjin No Një ligj tjetër shumë i rëndësishëm në lidhje me pronësinë ështe ligji nr 7698, i vitit 1993 "Për kompensimin e vlerës së Tokës bujqësore për ish pronarët". Në bazë të ligjit 7698, Për Kthimin dhe kompesimin e pronave, kur kthimi i pronave nuk është i mundur shteti do të kompesojë ish pronarët për humbjen e pronës, nëpërmjet kompesimit financiar, obligacioneve shtetërore apo toka ekuivalente, ishpronarët mund të kompensohen me shpërndarjen e tokës bujqësore në pronësi ende nga shteti ose nga të drejtat e tokës në zonat turistike potenciale zhvillimi. Për më tepër, meqë toka bujqësore është ndarë përmes sistemit të tapive dhe në këto raste nuk ka kthim, atëhere zbatohen për ish-pronarët e kësaj toke kompensimet e përshkruara në ligj. Shuma e kompensimit është llogaritur për pasurinë tokë deri në 15 hektarë. Pronësia në Shqipëri vazhdon të mbetet thembra e Akilit, për kompleksitetin e problemeve që përfshin, progresi në këtë fushë vazhdon të jetë i ngadaltë për disa arsye: Ndjeshmërisë dhe kompleksitetit të çështjeve të përfshira në të. Mungesës së inventarizimit të plotë të tokës së disponueshme për kompesim. Përcaktimit të vlerës së tokës me qëllim kompesimin. Zbatimi i legjislacionit mbi tokën has vështirësi, sidomos në zonat bregdetare. Për të mundësuar, zgjidhjen në një farë mënyre të problemeve të pronave, në vitin 2004 u miratua një ligj i ri, Ligji 9235 Mbi njohjen, Kthimin dhe Kompesimin e pronave, edhe pse ende nuk lejohet kthimi i tokës bujqësore, u vendos një metodë e re vlerësimi për kompesim në bazë të vlerave të tregut. Ligji për kthimin dhe kompesimin e pronave dhe ligjet e tjera, që lidhen me tokën, me mirëqënien sociale krijuan një sens pronësie midis shumë grupesh dhe individësh. Në Luçiana Koprencka

143 disa fshatra, familjet kundërshtuan rezultatet e ndarjes së barabartë, sipas ligjit 7501 dhe e ndanë tokën në bazën e nocionit të tyre të rikthimit dhe pronësisë, sidomos në zonat bregdetare, një sërë problemesh e shoqërojnë këtë proces, akoma të papërfunduar edhe në ditët e sotme. 1. Në disa fshatra ka konsesus, që ligji 7501 nuk është i pranishëm për shkak të veçantive të zotërimeve të vogla, mungesës së pronarëve të mëdhenj të tokave, perspektivës së zhvillimit të turizmit dhe për arsye historike. Në disa vende, si psh në Himarë janë ngritur tre komisione të ndryshme, të cilat kanë bërë tre ndarje të ndryshme të tokës. Ndërsa ligji 7501 u miratua në 1991, edhe sot pas 20 vjetësh zbatimi i tij nuk është uniform në tërë territorin e Shqipërisë. Edhe pse, nuk ka të dhëna të sakta analitike, pa pretenduar saktësi në detaje, që askush nuk mund ta demonstrojë,mund të themi se ndarja e tokes është bërë, si më poshtë. Në Veri -tek prona e të parëve. Në zonat kodri/malore -tek prona e të parëve. Në zonat fushore -zbatim i plotë i Prania e famijeve të reja, që janë transferuar gjatë regjimit komunist për të punuar nëpër kooperativa, e komplikon situatën në këto fshatra. 3. Janë bërë shumë abuzime me shpërndarjen e tokës, së pari, disa toka të klasifikuara si pyje e kullota janë riklasifikuar, si tokë bujqësore objekt shpërndarje, së dyti, vendimet e gjykatës u kanë dhënë tokë personave pa pretendim pronësie për pronësi të mëparshme, së treti, agjensitë shtetërore që kanë patur juridiksion mbi disa toka dhe struktura, kanë transferuar të drejta mbi persona, në kundërshtim me pretendimet e ish pronarëve. 4. Në disa fshatra, përmes iniciativave lokale janë krijuar komisione toke, për të dhënë dokumentacion të ri pronësie, bazuar në të drejtat e trashëguara dhe kufijtë Luçiana Koprencka

144 historik. Shumica e fshatrave kanë dokumente të periudhës , që tregojnë parcelat e trashëguara, që çdo familje i ka dhuruar kooperativës Mbajtja e fragmentarizuar e pronësisë Një pasojë evidente e Reformës së Tokës në Europën Lindore, veçanërisht në Shqipëri ka qënë padyshim fragmentarizimi ekstrem i tokës (Sabates-Wheeler 2002),por ndryshe nga regjimet e tjera të Europës komuniste, të cilat i filluan reformat ekonomike, qysh prej dekadës së fundit të regjimit komunist, si në Hungari, ku kooperativat ishin organizuar në forma zejtarie dhe në Poloni, ku ekzistonte një sektor privat në bujqësi, në Shqipëri nuk ekzistonte asnjë element i formës private në ekonomi. Duke synuar barazinë në ndarjen e tokës Ligji për Tokën, parashikonte një shpërndarje të tokës agrikulturale te ata individë, që kishin jetuar dhe punuar tokën gjatë komunizmit. Si rezultat i privatizimit numri dhe madhësia e fermave private ishte standarte, rreth 1.0 ha, nga 1.3 ha në fushat më pjellore, në 0.8 ha në rajonet urbane. Pas reformës, ishin familje, që përfituan përafërsisht 1.8 mln parcela të vogla mesatarisht rreth 0.25 ha /parcela (Stanfield dhe Marquart, 1997). Tri janë problemet potenciale të mbajtjes së tokës së fragmentarizuar në Shqipëri (Papa dhe Lusho), numri i madh i parcelave, madhësia e tyre dhe distancat mes tyre. Ky nivel i lartë fragmentarizimi, si pasojë e shpërndarjes së tokës, solli probleme për rrjedhojë përdorimi i tokës ka rënë si pasojë e lokalizimit të parcelave larg vendbanimeve. Arsyet e fragmentarizimit ekstrem janë : Zhvillimi demografik dhe përqëndrimi i popullsisë në disa zona të veçanta. Privatizimi i tokës në forma origjinale. Interpretime dhe zbatime të ndryshme të ligjit mbi tokën. Luçiana Koprencka

145 Krijimi i tregjeve të tokës do ta zvogëlonte problemin e fragmentarizimit, duke transferuar tokën në individët më të zotë për ta punuar dhe kultivuar. Por, ka disa probleme në lidhje me zhvillimin e tregjeve të tokës. Së pari, tregjet e tokës nuk janë lehtësisht të aksesueshme veçanërisht për njerëzit e varfër, ato karakterizohen nga kosto të larta transaksionesh plot burokraci, mbikëqyrje teknike dhe kosto financiare të larta, këta individë mund të mos kenë mjaftueshëm para për të hyrë në tregjet e tokes apo mund të kenë akses të pakët në informacionet lidhur me çmimet e tokës. Së dyti, gjithashtu konfliktet gjyqësore me subjekt tokën, bëjnë që një konsolidim formal i tokës përmes tregjeve të tokës të jetë e vështirë. 4.5 Tregjet formale Nga vlerësimet, pas Ligjit 7501 u konkludua, se në 1993 do të kishin kontrollin e ha të tokës ish kooperativiste, individë. Profili i privatizimit të pronësisë dhe përdorimit të tokave pas 1991 paraqitet në tabelën më poshtë: Tabela 4.4 Vlerësime të 1993 të numrit të të drejtave pronësore individuale apo familjare të pronave të paluajtshme. Numri i pronarëve të rinj(%) Numri i pronave të reja(%) Toka ish kooperativiste (30%) (63%) Toka e ish fermave (8%) (10%) shtetërore Njësitë urbane dhe prona (62%) (27%) të tjera Totali (100%) (100%) Burimi Swinnen, J. and Mathijs Në 1990, privatizimi i tokës nuk ishte i mjaftueshëm për të siguruar krijimin dhe funksionimin e tregjeve të tokës. Blerësve potenciale të pronave u duhej të identifikonin pronarët e pronave, por në Shqipëri deri në 1992 nuk kishte ndonjë Luçiana Koprencka

146 institucion të tillë me këtë funksion. Gjithashtu, institucionet ishin në presion nga numri i madh i pronarëve të rinj dhe shkalla e lartë e privatizimit. Transaksionet e pronave u bënë të zakonshme, në 2000 u rregjistruan transferime të pronave (0.3% e pronave private të krijuara në 1991), në të njëjtin vit pati shitje të parcelave të tokës agrikulturale (0.2% e parcelave të privatizuara ZRRPP). Qysh nga viti 2000 ka rreth prona private dhe ky është një numër, që vazhdon të rritet meqë pronat publike po ndahen dhe privatizohen. Është bërë një përpjekje për të dalluar tipet kryesore të pronave, që dalin nga procesi i privatizimit Tabela 4.5 Vlerësime të numrit dhe tipeve të pronave të paluajtshme në fund dhjetori 2000 dhe 2005 Burimi USAID Kategoria e pronës Numri i përafert i njësive Njësi totale të të gjitha llojeve 3,997,006 Prona rurale 3,451,526 a.fusha bujqësore 2,922,626 b.shtëpi dhe oborre fshati 219,300 c.pyje,kullota,toka të mbrojtura nga shteti 309,600 Prona urbane 546,480 Apartamente të privatizuar 374,256 Ndërtime informale 89,424 Prona shtetrore 82,800 Kategoria e pronës Numri i përafert i njësive Njesi totale të të gjitha llojeve 4,500,000 Prona rurale 3, a.fusha bujqësore 1,900,000 b.shtëpi dhe oborre fshati 400,000 c.pyje,kullota,toka të mbrojtura nga shteti 1,000,000 Prona urbane 900,000 Shtëpi banimi ndërtuar para ,700 Rezidenca të ndërtuara para ,300 Residenca të ndërtuara ,000 Godina jo residenciale bashkiake 180,000 Prona ilegale 90,000 Pretendime pronësie nga ish pronarët 42,000 Luçiana Koprencka

147 Nëse, krahasojmë strukturën e pronave në vitin 2005 me strukturën në vitin 2000, shohim se ka disa ndryshime, totali i pronave është rritur nga 3,9 milionë në 4.5 milionë, kjo rritje ka ardhur si rezultat i rritjes së pronësisë së shtetit në parcelat rurale nga rreth 310 mijë njësi në 1 milionë njësi, kjo si rrjedhojë e rrimarrjes nga ana e shtetit të disa tokave të ishfermave shtetërore, tokat bujqësore të refuzuara (toka, të cilat u refuzuan nga familje që u takonin ) dhe toka ish shoqërish industriale, në qytete shteti ka rimarrë tokat e hapura, që rrethojnë godinat e apartamenteve, gjithashtu shteti është bërë pronar i parcelave, për të cilat kërkesat për rikthim akoma nuk kanë kanë marrë përgjigje përfundimtare, ose për të cilat palët nuk kanë mundur të fitojnë dokumentat e pronësisë, në shumë zona të zhvillimit turistik. Struktura e pronave në Shqipëri është 73% private dhe 27% shtetërore (USAID rregjistrimi i banesave dhe popullsisë 2005), pronat e shtetit janë ndërtesa dhe toka për përdorim publik dhe sipas këtij studimi, shteti ka marrë pronësi me shumë se 40 % tokë, e gatshme për zhvillim në qytete, kjo do të thote se shteti është partner i mundshëm në çdo zhvillim, i cili kërkon bashkimin e parcelave të tokës për të krijuar një shesh ndërtimi. 4.6 Vendbanimet joformale dhe zhvillimet ilegale Gjatë periudhës komuniste migrimi drejt qyteteve ishte i kontrolluar fort, ky kontroll i rreptë shtetëror rezultoi në një shpërndarje artificiale dhe joefikase hapësinore të popullsisë. Në vitin 1991, popullsia e Shqipërisë ishte 68% rurale, një nivel shumë i lartë për një vend europian, në fund të shekullit XX. Rënia e regjimit komunist në 1991, shkaktoi një lëvizje të madhe migratore masive nga zonat rurale lindore drejt zonave urbane perëndimore. Pas hapjes graduale të ekonomisë, njerësit kanë emigruar drejt qyteteve, ku ata mendonin me të drejtë, se do të kishte më shumë mundësi ekonomike. Pasiguria e mandatit të tokës dhe vakumi ligjor i krijuar nga shembja e regjimit komunist bëri më të lehtë gjetjen e tokave bosh në periferi të qyteteve. Kjo lëvizje e Luçiana Koprencka

148 njerëzve dhe burimeve, nga zonat e varfëra malore dhe rurale drejt zonave urbane dhe zonave bregdetare, ishte një hap i rëndësishëm në zhvillimin ekonomik të vendit. Përveç kësaj, një numër i konsiderueshëm i familjeve urbane, që jetonin në apartamente me sipërfaqe rreth 5 m²/ për frymë ndërkohë, kur Bullgaria zotëronte 15m²/ për frymë, ishin në kërkim të apartamenteve të reja me sipërfaqe më të madhe dhe të ndërtuara me standarte moderne. Gjithashtu, një gjysëm milion $ /në vit remitanca nxitën një bum të ndërtimit, zhvillimi i tokës dhe ndërtimit në këtë fazë ishte tërësisht informal. Kjo gjëndje kontriboi në ndarjen dhe shpërndarjen e tokës në parcela të vogla dhe krijoi një gjendje të madhe të strehimit të cilat mund të tregëtohen më pas, duke krijuar embrionin e parë të një tregu të pasurive të paluajtshme. Shumë rezidentë rural lëvizën në zona urbane dhe zunë shtëpi dhe oborre boshe në toka periferie urbane. Në qytete, njerëz të papunë zunë hapësira publike dhe ngritën vepra të vogla tregëtie dhe shërbimesh. Spekulimi, zënia e aseteve dhe kolapsi i zhvillimit të rregullt urban, arritën kulmin gjatë vitit , kur skemat piramidale falimentuan, duke rritur rëndësinë e pronave të patundshme. Gjithsesi migrimi në zonat urbane nuk ka qenë kaotik, por ka ndodhur brënda një sistemi të strukturuar nga lidhje politike klanore apo rajonale (Rachel Wheler). dhe nga rregullat zakonore midis familjeve. Shumë familje kanë adaptuar një strategji ekonomike me shumë vendodhje. Disa anëtare familjesh mbetën në fshatra për të punuar tokat e fermave. Të tjerë zenë troje periferie urbane për tu punësuar në qytet dhe për të pasur akses në shkolla, shërbime mjekësore dhe sociale. Pjesëtarë të tjerë kanë shkuar jashtë për të sjellë mbrapsht fitimet e tyre. Nga këto burime, familjet janë të afta të krijojnë kapital për shtëpi të reja apo të rinovuara. Pjesa më e madhe e vendbanimeve informale, u vendosën në tokat e ish ndërmarrjeve shtetërore dhe zonave industriale. Investimet në vendbanimet informale karakterizohen, në pjesën më të madhe nga ndërtimi i banesave. Sipas të dhënave rreth 70% e rezidentëve të vendbanimeve blenë tokën, në të cilën ndërtuan shtëpi. Luçiana Koprencka

149 Gjatë periudhës së tranzicionit, pati një kërkesë të madhe për të blerë tokë dhe për t a përdorur atë për të ndërtuar shtëpi. Nën privatizimet e shumta të tokës, punëtorëve dhe familjeve të tyre u ishte dhënë e drejta e përdorimit të pjesëve të tokës të ish ndërmarrjeve shtetërore. Migrantët, që zunë jo ligjërisht tokën bënë që proçesi i shitblerjes të ishte intensiv për shkak të frikës, që ata kishin se një ditë shteti do t ua merrte pronën ( Aliko dhe Sherko). Më vonë, u vu re i njëjti fenomen, por këtë herë për shkak të sigurisë së madhe të pronës, sipas Ligjit 8053, mbi Transferimin e pronësisë së tokës agrikulturale pa të drejtë kompensimi nënkuptonte, që njerëzit me të drejta përdorimi njiheshin ligjërisht, si pronarët ligjore të tokës në përdorim. Disa toka të ish zonave industriale u dhanë si grante si kompensim për ish-pronarët, nën ligjin 7698 të vitit 1993 mbi Rikthim ose kompensim të pronave të ish pronarëve. Katër vitet mes privatizimit të tokës, sipas ligjit 7501 dhe vendimit të Këshillit të Ministrave No. 452, për njohjen ligjore të ish punëtorëve të ndërmarrjeve shtetërore, si pronarë të tokave të ish ndërmarrjeve shtetërore, çuan në një pasiguri në pronësine dhe transaksionet e tokës. Si pasojë, statusi i pronësisë së tokës në vendbanimet informale u karakterizua nga tre tipe të pronarëve të tokave (Aliko dhe Sherko, 2002) ; a. Pronarët legale.këtu përfshiheshin; Shteti. Pronarët private sipas ligjit 7501, 8053,7698. Blerësit informalë ose të jashtëligjshëm. Këtu përfshiheshin blerësit, që e blenë tokën në mënyrë informale nga pronarë privatë të ligjshëm apo dhe ata, të cilët e blenë nga ish pronarët. Pasiguria e pronësisë për të dyja këto kategori blerësish karakterizohej nga fakti, se ata nuk posedonin dokument të ligjshëm të çertifikuar për transferimin e pronësisë ose zotëronin dokumenta jo të ligjshme. Luçiana Koprencka

150 b. Pronarët jo të ligjshëm. Këtu përfshihen individë, që në mënyrë jo të ligjshme janë vendosur në; tokat me pronësi shtetërore. tokat me pronësi private individuale. Të dyja këto kategori nuk posedojnë dokumentacion të çertifikuar pronësie. Këto kategori të sipërpërmendura tregojnë, që legjislacioni deri në 1995 nuk ofronte sigurinë e duhur për zotërimin e tokës, sidomos për blerësit e tokës. Pra, ofrohej siguri nga ligjet 7501, 8053, 7698 në pronësinë fillestare të tokës, por jo gjatë transaksionit të saj. Kjo do të thoshte ligjshmëri të limituar mbi sigurinë e pronësisë në zonat informale. Ligji 7501 ndaloi shitblerjen private të tokës, kjo situatë ndryshoi me miratimin e Ligjit 7715, i cili lejon marrjen me qera dhe shitjen e tokës bujqësore. Ky, ishte një kufizim në lidhje me pronësinë e tokës bujqësore krahasuar me privatizimin e njësive të banimit, të cilat nuk patën kufizime në shitblerjen e tyre dhe në dhënien me qera Siguria e zotërimit dhe rregullimi i vendbanimeve joformale Problemet e zhvillimeve ilegale dhe vendbanimeve informale, përfshijnë aspekte të mbajtjes së tokës, përdorimit të tokës dhe rregullave për ambientin. Zhvillimi i tregut informal dhe pasiguria e të drejtave të pronësisë, janë një nga pengesat kryesore të zhvillimit ekonomik në Shqipëri. Investimet e huaja direkte, sidomos në zonat e zhvilluara si Tirana dhe në zonat bregdetare, mbahen peng nga problemet e pronësisë, gjithashtu financimet nga ana e bankave për investimet e brendshme, pengohet nga mungesa e kolateraleve të regjistruar. Të drejtat e pronësisë, përbëjnë një nga shtyllat bazë të një sistemi funksional të ekonomisë së tregut, jo vetëm që ato mundësojne transaxione të pasurive të patundshme dhe zhvillim të tregut formal, por edhe u shton një tjetër dimension pasurive themelore fizike, duke u lejuar atyre të krijojnë pasuri të mëtejshme. Luçiana Koprencka

151 De Soto argumenton, kur individët më të varfër bllokohen të marrin pjesë në ekonominë formale, potenciali për rritje ekonomike bie, me një impakt në të gjithë ekonominë. Sipas tij, prona private është e rëndësishme në reduktimin e përmasave të ekonomisë informale. Kur një ekonomi informale formalizohet, benefitet ekonomike nga kjo mund t i japin shtysë rritjes ekonomike. Nga ana tjetër, formalizimi i sigurisë së pronësisë çon në një zhvillim të tregjeve të tokës dhe kjo sjell edhe implikim të taksimit të rezidentëve në vendbanimet informale, përmes taksës mbi tokën e trashëguar. Në kuadër të formalizimit të ndërtimeve pa leje, në datë 28/10/2004 u aprovua Ligji nr. 9304, Për legalizimin dhe urbanizimin e zonave informale, i cili pati këto objektiva; Legalizimin e ndërtimeve informale, që përmbushin kriteret ligjore, nëpërmjet një procesi rigoroz, kualifikimi teknik dhe ligjor. Rregullimin e raporteve të pronësisë midis ndërtuesve informale, pronarëve të ligjshëm dhe shtetit. Krijimi i fondit për kompesimin e pronarëve, për pasuritë e zëna nga ndërtimet informale, përmes pagesës për kalimin e pronësisë mbi parcelat ndërtimore. Përfshirja e pasurive të legalizuara, në sistemin Kombëtar të regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, përmes bashkëpunimit midis ALUIZNIT dhe Zyrës Qëndrore të Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. Zhvillimi urban dhe integrimi i territoreve. Pra, Procesi i Legalizimeve është një proces, i cili do të bëjë të ligjshme të gjitha ndërtimet dhe zonat informale në territorin e Shqipërisë, duke bërë më dinamike tregun e tokës dhe të ndërtimit dhe futjen e saj në tregun e investimeve. Përgjegjës për këtë proces është ALUIZNI(Agjencia e Legalizimit, Urbanizimit dhe Integrimit të Zonave/Ndërtimeve Informale). Luçiana Koprencka

152 Në bazë të ligjit, së pari, qytetarët do të paguajnë me çmimin e tregut për të marrë pronësinë e tokës nga shteti njëherësh ose në disa faza. Së dyti, nëse një palë private është njohur, si pronar i ligjshëm, atëhere qytetari duhet të negociojë me të, për të arritur një marrëveshje për ta shitur tokën ose për ta dhënë me qera, duke patur parasysh faktin, nëse qytetari që ka zënë tokën ka një marrëveshje direkte me pronarin e tokës, ka pasur një marrëveshje me një zaptues më të hershëm në një zinxhir transaksionesh, apo ka zënë tokë në marrëdhënie armiqësore me pronarin. Së treti, nëse qytetari pushtues dhe pronari privat nuk janë në gjendje të arrijnë marrëveshje, atëhere ligji lejon shtetin të ndërhyjë, duke i blerë tokën pronarit të ligjshëm me një çmim të kalkuluar, sipas metodologjisë së kthim-kompesimit, që është çmimi i mbështetur në vlerën e tokës pa urbanizimin. Shteti, pas kësaj do tia shes tokën qytetarit zaptues, i cili do të paguajë vlerën aktuale të tregut të urbanizuar. Ligji përcakton, se qytetarët do të paguajnë kostot administrative. Janë objekt legalizimi: a) ndërtimet e banesave pa leje, duke përfshirë edhe sipërfaqet me funksion jobanimi brenda tyre. b) ndërtimet pa leje me funksion arsimor e shëndetësor. c) ndërtimet e veçanta pa leje, të ndërtuara me lejen e pronarit. Zgjidhja e pronësisë mbi parcelën ndërtimore nga ndërtimet e banesave pa leje bëhet si më poshtë: 1. Kur, sipërfaqja e zënë nga ndërtimet, në çastin e hyrjes në fuqi të këtij ligji është pronë jopublike e paluajtshme e shtetit, kalimi i pronësisë së parcelës ndërtimore te pronari i banesës bëhet si më poshtë: a.me pagesë të menjëhershme, b.me pagesë me këste, c. me marrjen me qira për një periudhë të caktuar, Vlerësimi i pronës bëhet sipas vlerës së tregut në çastin e kryerjes së legalizimit. Luçiana Koprencka

153 2. Kur sipërfaqja e zënë nga ndërtimet, është pronë private, legalizimi i banesës bëhet pas kalimit të pronësisë mbi sipërfaqen e zënë nga pronari te ndërtuesi i banesës. Në rastet kur ky kalim nuk realizohet, pronari i sipërfaqes së zënë nga ndërtimet kompensohet në përputhje me ligjin nr.9235, Për kthimin dhe kompensimin e pronës Ligji 9304 nënvizon një procedurë, sipas së cilës qytetarët/banorët duhet të plotësojnë një deklaratë të dëshirës së tyre për legalizim. Brenda Mars 2005, 54,000 deklarata vetjake qenë plotësuar të cilat tregonin vendndodhjen, madhësinë dhe kufijtë e parcelave të tokës dhe ndërtesave. Një numër fare i vogël i banorëve i plotësuan vetëdeklarimet, duke ndjekur një bojkot sistematik të procesit të vetë-regjistrimit të ndërmarrë, për shkak të përballimit të çmimit të tregut për ata që banojnë në vendbanimet informale. Disa qytetarë, duhet të rindërtonin shtëpitë apo godinat e tyre, në mënyrë që të akomodojnë të drejtat e kalimit apo hapësirat publike. Disave duhet të lëviznin plotësisht, rast në të cilin qeverisë do ti duhet ti gjente atyre një tjetër parcelë toke, por jo një kompensim për humbjen e ndërtesës ilegale, pra ndërkohë, kur akoma shteti nuk ka gjetur mundësi për të kompesuar fizikisht dhe financiarisht ishpronarët, u krijuan një lloj i ri pronarësh pa pronë ligjore, për të cilët shteti duhet të gjejë tokë për kompesimin e tyre, edhe pse toka që atyre u është marrë, është një tokë e okupuar duke shkelur ligjin. Qytetarët duhet gjithashtu të paguajnë për sondazhet, dokumentacionin, dhe kostot administrative. Në fillim të vitit 2006, u aprovua një ligj i dytë i legalizimit, Ligji nr 9482, "Për Legalizimin, Urban Planifikimin dhe Integrimin e Ndërtimeve Pa Leje. Synimi, ishte të konsolidoheshin sistemi i të drejtave pronësore dhe të krijohet mundësia të legalizohen pronat e fituara nga puna, sakrifica. Luçiana Koprencka

154 Proces i ri i vetdeklarimit filloi në 15 korrik 2006, pas të cilit nuk do të lejohen më ndërtimet, që nuk kanë lejen e duhur dhe nuk përputhet me rregullat ekzistuese. Ky ligj i ri i legalizimit ndryshon nga ligji i viti 2004, në tre aspekte të rëndësishme. Së pari, pagesa e kërkuar nga pronarët, për të legalizuar banesat e tyre informale u reduktua ndjeshëm duke reduktuar vlerën e tregut. Së dyti, ligji ri lejon të vazhdojë legalizimi, edhe nëse procesi i planifikimit urban nuk ka përfunduar akoma. Së treti, ligji ka të bëjë me legalizimet, jo vetëm të zonave informale në periferi të qyteteve, por edhe me ndërtimet tregëtare dhe banesat, që janë ndërtuar apo ndryshuar pa lejet e duhura të ndërtimit. Zbatimi i ligjeve të legalizimit solli një sërë shqetësimesh, të dy ligjet kërkojnë një numur të konsiderueshëm dokumentacioni nga pronarët e rinj ligjor. Së fundmi, ish pronarët, të cilët shpresonin të kompesoheshin me një pjesë të pagesave për legalizim, kanë ngritur shqetësim rreth shumave vogla të paguara Procesi i legalizimit fillon me plotësimin e formularit prej individëve, që kërkojnë të hyjnë në procesin e legalizimit të banesave dhe ndërtesave që kanë bërë, ky është hapi i parë dhe nëpërmjet tij fillon procedura, e cila është relativisht e gjatë dhe ka disa faza brënda saj, qëllimi është që të gjithë banorët, që kanë bërë një ndërtim pa leje qofshin këto ndërtesa banimi ose ndërtesa për aktivitete të tjera në tokë të tyre ose në toka pronë private apo publike, u lind e drejta ta legalizojnë, banorëve, të cilëve do tu prishen banesat, do të mundësohet zhvendosja në parcelat e lira, ndërsa tokat do tu jepet në tre variante. Varianti i parë, është ajo e blerjes direkte. Kjo në kuptimin e pagesës së menjëhereshme të kostos së tokës, ndërsa presupozohet, që do të ketë lehtësime në procesin e kësaj pagesa. Varianti i dytë, është pagesa me këste ndër vite, për tu ardhur në ndihmë banorëve, që nuk kanë mundësi të tilla ekonomike për të bërë menjëherë pagesën. Luçiana Koprencka

155 Varianti i tretë, dhe që paraqet ndihmë më të madhe është varianti me qera, pra sipas këtij varianti banorët për një periudhë të caktuar kohe do ta marrin me qera këtë tokë. Përfituesit nga proçesi i legalizimeve janë grupuar, në tre kategoritë si më poshtë : Kategoria e parë e ndërtimeve, janë personat të cilët kanë ndërtuar në pronën e vet. Kategoria e dytë, janë objektet e ndërtuara mbi pronën shtetërore. Për këtë kategori, do të ndodhë shndërrimi i tokës nga shtetërore në truall. Kategoria e tretë, janë objekte që janë ndërtuar në tokën e tjetrit. Për këtë kategori, merret në konsiderate lista e pronarëve të ligjshëm nga zyra e regjistrimit të pasurive. Kompesimi do të jetë në vlerë monetare, sipas vlerës së tregut, ose në natyrë, që do të thotë kompesim fizik. Çdo individ / subjekt, që përfshihet në kategorinë e parë dhe që plotëson në rregull të gjithë dokumentacionin e mësipërm pajiset me leje legalizimi nga ALUIZNI, por jo çertifikatë pronësie. Të drejtën për të pajisur më çertifikatë pronësie e ka Zyra për regjistrimin e pasurive bazuar në lejen e legalizmit. Sipas specifikave,që paraqesin objektet informalë të vetëdeklaruara klasifikohen në dy kategori; objekte krejtësisht formale. objekte me leje, me shtesa informale anësore apo në lartësi. Por probleme të informalitetit janë vërejtur, jo vetëm në ndërtimet individuale, por edhe në zonat bregdetare turistike nga ana e firmave të ndërtimit, të cilat duke marrë me qera zona të tëra bregdetare, morën përsipër ndërtimin e fshatrave turistike. Përgjatë 10 viteve të fundit janë miratuar rreth 32 leje për zhvillimin e fshatrave turistikë, kryesisht në zonat më të bukura të vendit, por 30 prej tyre nuk kanë ruajtur destinacionin, për të cilin e kanë marrë lejen e ndërtimit. Të gjitha ndërtimet e kryera brenda fshatrave turistikë, janë shitur,sipas kontratës së bërë nga shteti me ndërtuesin, për një periudhë prej 99-vjetësh. Luçiana Koprencka

156 Procesi i legalizimit të këtyre ndërtimeve, do të bëhet në bazë të Ligjit nr datë , "Për rregullimin e pronësisë mbi truallin shtetëror në zonat me përparësi turizmin". Një fshat turistik ka të paktën 20 hektarë si sipërfaqe totale dhe gjithë pjesa tjetër quhet zonë e mbrojtur. Por me nisjen e procesit të legalizimit, kjo zonë nuk është më në funksion të zhvillimit të turizmit në Shqipëri, por në funksion të pronarëve të këtyre vilave. Janë rreth 600 ha tokë, Ligji parashikon shitjen e sipërfaqes së truallit në bazë të çmimit të tregut. Sipas ligjit, që është miratuar për shitjen e trojeve në bregdet, 1m² është mesatarisht 120 mijë lekë që është afërsisht 87 euro. Por, ligji bën fjalë për blerjen e truallit të njësisë së ndërtimit dhe aty thuhet, se 80% e vlerës së truallit e paguan blerësi dhe 20% personi i stimuluar. Po të bëjmë këto përllogaritje, nga 87 euro çmimi i 1 m² shkon në 70 euro. Ligji thotë gjithashtu, se çmimi i truallit reduktohet në masën 20%, nëse personat e paguajnë vlerën brenda 3 muajve. Pra, vlera e 1 m², në këtë zonë përfundon në 54 euro. Veç kësaj, çdo person që ka vilën në këto fshatra turistikë ne fakt kanë në posedim 10-fishin e sipërfaqes së truallit dhe kuptohet, që çmimi real po të përfshihet e tërë sipërfaqja, pëson një ulje shumë të konsiderueshme. Dhe përfituesit nuk janë shtresat më të varfra, përkundrazi janë shtresat më të pasura të shoqërisë. Ky legalizim penalizon shtresën e ish pronarëve, sepse vazhdimisht ishpronarëve u është premtuar, se ata do të kompesoheshin jo vetëm me fonde financiare, por edhe fizikisht me troje në bregdet, pra në fakt duke ditur që vlera e trojeve në bregdet rritet vazhdimisht, ndërsa vlera e kompesimit financiar zhvlerësohet çdo vit, në këtë proces ata që mbartin humbjet më të mëdha janë pikërisht shtresa e ishpronarëve. Në bazë të procesit të vetedeklarimit nga ALUIZNI, janë përcaktuar zonat informale në gjithë vendin. Studimi paraqet të dhëna për proçesin deri më datën Në bazë të tij janë evidentuar 12 qarqe në të cilat ekzistojne zona informale. Siç mund të shihet nga grafikët e mëposhtëm, qarku me numrin më të madh të zonave informale Luçiana Koprencka

157 në proçes me 174 të tilla është ai Tiranës dhe numri i objekteve informale është 96620, kjo sepse zhvendosjet më të mëdha të popullatës, kanë ndodhur pikërisht drejt kryeqytetit, këto zënë një sipërfaqe prej ha tokë. Shumë zona informale ka edhe Shkodra rreth 151 miratuara, që zënë një sipërfaqe të konsiderueshme. Grafik 4.1 Objekte informale të vetëdeklaruara Burimi ALUIZNI Grafik 4.2 Pesha e objekteve informale të vetëdeklaruara sipas qyteteve Burimi ALUIZNI Luçiana Koprencka