Založil in izdal Gospodarska zbornica Slovenije, Center za poslovno usposabljanje Kardeljeva ploščad 27 A, 1113 Ljubljana

Transcription

1 1. DEL KKK 9/27/06 2:55 PM Page 2 Založil in izdal Gospodarska zbornica Slovenije, Center za poslovno usposabljanje Kardeljeva ploščad 27 A, 1113 Ljubljana Avtor Štefan Žemva, univ. dipl. inž. gradbeništva Lektoriranje Klementina Žemva, profesorica slovenščine Oblikovanje in prelom DVA d.o.o. Ljubljana Tisk MA-TISK d.o.o., Maribor Ljubljana, september 2006 Brez pisnega dovoljenja založnika in avtorja je prepovedano reproduciranje, distribuiranje, predelava ali druga uporaba objavljenih referatov v kakršnemkoli obsegu ali postopku, vključno s fotokopiranjem, tiskanjem ali shranitvijo v elektronski obliki. CIP - Kataložni zapis o publikaciji Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana 624:657.2(035) ŽEMVA, Štefan ŽEMGradbene kalkulacije in obračun gradbenih objektov : priročnik za prakso / Štefan Žemva. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Center za poslovno usposabljanje, 2006 ISBN ISBN

2

3

4 4 Država, državljani, stanovanja POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI Država, državljani, stanovanja POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI 2006

5

6

7 CIP - Kataložni zapis o publikaciji Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana (497.4)(063)(082) (497.4)(063)(082) TRADICIONALNI posvet Poslovanje z nepremičninami (17 ; 2006 ; Portorož) Zbornik referatov / 17. tradicionalni posvet Poslovanje z nepremičninami, Portorož 16. in 17. november 2006 ; [urednik Anton Kožar]. - Ljubljana : GZS - Gospodarska zbornica Slovenije, (Država, državljani, stanovanja) ISBN ISBN Kožar, Anton

8 Spoštovani udeleženci 17. posveta! Letošnji posvet o nepremičninskih storitvah se odvija tik pred sprejetjem evropske direktive o prostem pretoku storitev, pred prevzemom evra in uvedbo registra nepremičnin v Sloveniji. Glede na novembrski čas posveta, torej tik pred vstopom v Evropsko monetarno unijo s , smo dali ustrezno mesto temu prehodu. Glede na spremembe»zemljiškega katastra«, uvedbe»registra nepremičnin«in popisa nepremičnin, množičnega vrednotenja ter nove davčne zakonodaje, smo organizatorji posveta ustrezno vključili tudi to problematiko. Ker je bila davčna zakonodaja sprejeta ravno takrat, ko smo zbornik že tiskali, podrobnosti davčne reforme nismo mogli vključiti. Kaže pa se potreba, da spomladi obnovimo nekoliko manjši posvet za finančne in računovodkske delavce. Letos imate tisti, ki vas zanima cenilska stroka, še posebej pestro izbiro referatov. Upamo, da boste prišli na svoj račun tudi drugi, ki vas zanimajo nepremičnine in z njimi povezane storitve. Tempo rasti povpraševanja po nepremičninskih storitvah je dobil v letu dodaten pospešek. V ožji nepremičninski dejavnosti (šifre od 70.1 do 70.3) so znašali prihodki gospodarskih subjektov že okrog 580 milijonov oz. 138 milijard SIT (103 milijard SIT v 2004). Najvišja rast povpraševanja je bila v dejavnosti»trgovanja z lastnimi nepremičninami«in izvajanja nepremičninskih projektov za trg. Obseg storitev upravljanja je znašal lani skoraj 130 milijonov oz. 31 milijard SIT (28 milijard v 2004). Tudi v posredništvu je lani prišlo do pozitivne rasti, po -7% krčenju v 2004.letu. V letu se je najhitreje povečevalo število poslovnih subjektov, ki oddajajo nepremičnine v najem (zaradi visokih efektivnih davčnih stopenj za fizične osebe, ko oddajajo v najem svoje nepremičnine). Povečal pa se je tudi vstop novih subjektov v dejavnost projektiranja za trg, upravljanja in posredovanja. Zato vse kaže, da se konkurenca zaostruje v vseh nepremičninskih dejavnostih. Forum o poslovanju z nepremičninami, država, državljani, stanovanja je priložnost za argumentiran dialog med zasebnim in javnim sektorjem, za urejanje pravil posameznih cehovskih združenj in konec koncev za obnovitev osebnih in poslovnih stikov. Razpoložljivi kazalci pa kažejo, da je povpraševanja po stanovanjih dovolj in je potrebno več delati na ponudbi. Pri poslovnih nepremičnih pa se zdi situacija obratna, da je ponudbe dovolj in da je povpraševanje šibko. Upam, da bo ta naš»forum«dal ustrezno sporočilo državi, naj spodbuja in regulira zasebni sektor, da bo povečal količinsko ponudbo stanovanj, povečal kvaliteto nepremičninskih storitev in tako naprej. Sama država pa naj si ne dela utvar, da lahko bolje in ceneje proizvaja vse dobrine v javnem sektorju, saj je po definiciji orientirana v porabo. Če nosilci ekonomske politike drugače razmišljajo in ukrepajo, potem zasebnega sektorja v Sloveniji niti ne potrebujemo. Zahvaljujem se vsem referentom za strpnost in sodelovanje pri pripravi zbornika. Še posebej se zahvaljujem dr. Andreji Cirman iz Ekonomske fakultete, ki je skrbno pomagala pri urejanju zbornika. mag.anton Kožar Urednik 3

9 1. dan četrtek, POSLOVANJE Z nepremičninami Prijava udeležencev Otvoritev in pozdravni nagovor Pozdravni nagovor v imenu vseh soorganizatorjev 1. plenarna seja NOVOSTI V ZAKONODAJI NA NEPREMIČNINSKEM PODROČJU Metka Černelč Novosti na prostorskem področju Mag. Andrej Šircelj Zakonodajne novosti pri obdavčitvi nepremičnin Aleš Seliškar Podatki o nepremičninah Dr. Alenka Temeljotov Salaj Spremembe na stanovanjskem področju Odmor s kavo, čajem in sokom 2. plenarna seja POGLED NAPREJ NA NEPREMIČNINSKEM PODROČJU Tomaž Banovec Demografske spremembe in pričakovane spremembe v povpraševanju na stanovanjskem segmentu nepremičninskega trga dr. Miha Juhart Enoten nepremičninski sistem (združitev zemljiškega katastra in zemljiške knjige) Odmor za kosilo 3. plenarna seja UVODNA PREDAVANJA ZA POSAMEZNE SEKCIJE Dr. Dušan Zupančič Pomen najgospodarnejše rabe zemljišča mag. Dušan Mitrovič, Martin Smodiš Uvedba množičnega vrednotenja nepremičnin Neva Žibrik Spremembe premoženjskih davkov Odmor OKROGLA MIZA Z MODERATORKO doc. dr. Andrejo Cirman, Ekonomska fakulteta v Ljubljani AKTUALNE TEME Z NEPREMIČNINSKEGA PODROČJA Z GOSTI: Primož Pirc (Stanovanjski sklad RS), mag. Janez Frelih (GZS ZPN), dr. Marko Kranjec (Fakulteta za upravo), Jožka Hegler (Stanovanjska zbornica Slovenije), Nina Prešern (Gospodarska zbornica Slovenije), predstavniki Ministrstva za okolje in prostor, Ministrstva za finance, Ministrstva za pravosodje. Svečana večerja z ansamblom in zabavnim programom 4

10 2. dan petek, POSLOVANJE Z nepremičninami SEKCIJA A UPRAVLJANJE NEPREMIČNIN IN STANOVANJSKA OSKRBA Moderator: mag. Janez Frelih Otvoritev in pozdrav Anita Hočevar Frantar Predstavitev konceptov javnozasebnih partnerstev na stanovanjskem področju Jožka Hegler Stanovanjska oskrba z vidika dostopnosti najemnih neprofitnih stanovanj mag. Janez Frelih Problematika funkcionalnih zemljišč in vpisa stanovanj v zemljiško knjigo Matjaž Grilc, Marijana Vugrin, Tomaž Černe Funkcionalno zemljišče objekta travma ali priložnost? Odmor Mitja Majnik Garancije izvajalcev v gradbeništvu - opis dobre prakse in pravil obnašanja? dr. Srna Mandič Stanovanjske strategije gospodinjstev (obstoječih in potencialnih) mag. Dušan Gorenčič Vpliv uvedbe evra na poslovanje Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada Nina Prešern Euro tik pred nami (aktivnosti in reše-vanje dilem v zvezi z novo nacionalno valuto - pred koncem leta 2006 in v prvih dveh mesecih po uvedbi) SEKCIJA B PROMET Z NEPREMIIČNINAMI Moderator: Ljuba Nahtigal Otvoritev in pozdrav Ljuba Nahtigal in Bojana Verbec Predstavitev sprememb na področju nepremičninskega posredovanja Andrej Mesner, Matjaž Grilc Trženje nepremičnin na drugačen način: e- geocenter.com mag. Anton Kožar Predlog novega EN standarda v Evropski uniji: storitve nepremičninskega posrednika Dida Volk Nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiško knjigo v sodnih postopkih Odmor Bernarda Berden, Miran Janežič Register nepremičnin (predstavitev) mag. Ema Pogorelčnik in mag. Borut Pegan Žvokelj Razgrnitev podatkov o stavbah mag. Primož Močivnik in Mateja Hrnjak Zavarovanje odgovornosti nepremičninskih agencij po novem Gorazd Opaškar EN in SIST standardi v zvezi z nepremičninami Dr. Bojan Škof Davčna obravnava same stavbne pravice in njeno oddajanje v najem SEKCIJA C Priprava skupnega povzetka za medije in razdelitev sklepnih ugotovitev Zaključek posveta CENILCI NEPREMIČNIN Moderator: Nives Slak Otvoritev in pozdrav Igor Bele Novosti na področju cenilstva in izvedeništva dr. Maruška Šubic-Kovač Problematika nepremičninskega ocenjevanja v luči novih družbeno ekonomskih odnosov Bojan Praznik Nepremičnine v računovodstvu in vloga ocenjevalca vrednosti dr. Maruška Šubic-Kovač Vrednotenje zemljišč v primerih stvarne služnosti Odmor Jožef Murko Cenilec med kodeksom etike in naročnikom dr. Igor Pšunder Ocenjevanje vrednosti nepremičnin na podlagi množitelja letnih plačil Janez Kratnar Stavbna pravica in državna zemljišča (pogled na njeno vrednost) OPOMBA: Soorganizatorji posveta si dovoljujejo spremeniti program; največ do treh referentov, iz naslova višje sile in drugih nepredvidenih okoliščin. 5

11 6

12 Kazalo NOVOSTI V ZAKONODAJI NA NEPREMIČNINSKEM PODROČJU Metka Černelč Predlog Zakona o prostorskem načrtovanju...10 dr. Alenka Temeljotov Salaj Spremembe na stanovanjskem področju...14 POGLED NAPREJ NA NEPREMIČNINSKEM PODROČJU Tomaž Banovec Demografske spremembe in pričakovane spremembe v povpraševanju na stanovanjskem segmentu nepremičninskega trga...18 dr. Miha Juhart Enoten sistem evidentiranja neprimičnin...27 UVODNA PREDAVANJA ZA POSAMEZNE SEKCIJE dr. Dušan Zupančič Pomen najgospodarnejše uporabe zemljišča...32 mag. Dušan Mitrovič, Martin Smodiš Uvedba množičnega vrednotenja nepremičnin...39 Neva Žibrik Spremembe premoženjskih davkov...45 Sekcija A: UPRAVLJANJE NEPREMIČNIN IN STANOVANJSKA OSKRBA Anita Hočevar Frantar Javno - zasebno partnerstvo na stanovanjskem področju...52 Jožka Hegler Stanovanjska oskrba z vidika dostopnosti najemnih neprofitnih stanovanj...57 mag. Janez Frelih Problematika funkcionalnih zemljišč in vpisa stanovanj v zemljiško knjigo...64 mag. Matjaž Grilc, Marijana Vugrin, Tomaž Černe Funkcionalno zemljišče objekta travma ali priložnost?...71 Mitja Majnik Garancije - neizkoriščene možnosti nepremičninske stroke...86 dr.srna Mandič Stanovanjske strategije gospodinjstev...90 mag. Dušan Gorenčič Vpliv uvedbe evra na poslovanje Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada...97 Nina Prešern Euro tik pred nami

13 Sekcija B: PROMET Z NEPREMIČNINAMI Ljuba Nahtigal in Bojana Verbec Predstavitev sprememb na področju nepremičninskega posredovanja Andrej Mesner, Matjaž Grilc Trženje nepremičnin na drugačen način: e-geocenter mag. Anton Kožar Predlog novega EN standarda v Evropski uniji: storitve nepremičninskega posrednika Dida Volk Nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiško knjigo v sodnih postopkih Bernarda Berden, Miran Janežič Register nepremičnin mag. Ema Pogorelčnik, mag. Borut Pegan Popis nepremičnin mag. Primož Močivnik, Mateja Hrnjak Zavarovanje odgovornosti nepremičninskih agencij po novem Gorazd Opaškar Standardizacija na področju nepremičnin Sekcija C: CENILCI NEPREMIČNIN Igor Bele Novosti na področju cenilstva in izvedeništva dr. Maruška Šubic-Kovač Uspešnost uvajanja sprememb na področju vrednotenja nepremičnin v obdobju tranzicije Bojan Praznik Nepremičnine v računovodstvu in vloga ocenjevalca vrednosti dr. Maruška Šubic-Kovač Vrednotenje zemljišč v primerih stvarne služnosti Jožef Murko Cenilec med kodeksom etike in naročnikom dr. Igor Pšunder Uporaba množitelja letnih plačil pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin Janez Kratnar Stavbna pravica in državna zemljišča

14 Referati 9

15 Metka Černelč, Ministrstvo za okolje in prostor generalna direktorica Direktorata za prostor Predlog Zakona o prostorskem načrtovanju Področje prostorskega načrtovanja, ki ga obravnava Zakon o prostorskem načrtovanju, je kot del urejanja prostora v veljavnem pravnem sistemu urejeno v Zakonu o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02, 8/03- popr. In 58/03-ZZK-1 v nadaljnjem besedilu: ZUreP-1. Analiza veljavne zakonodaje ter njenega dosedanjega izvajanja v praksi je pokazala, da nekatere ureditve v ZUreP-1, ki se nanašajo na prostorsko načrtovanje, niso ustrezne, saj so na več mestih nejasne in težko izvedljive ter vsebinsko in organizacijsko vprašljive. Gre za naslednje neustrezne rešitve, ki jih določa ZUreP-1: Prostorski akti na vseh nivojih so vsebinsko pomanjkljivi: so preveč abstraktni (preobsežne so predvsem vsebine občinskih aktov na strateškem nivoju), izvedbene vsebine so pomanjkljive in ne zagotavljajo kvalitetnih in jasnih prostorskih rešitev. Razmerja med posameznimi prostorskimi akti so nejasna, njihove posamezne vsebine pa se večkrat podvajajo in prekrivajo. Predpisana je vrsta obveznih strokovnih podlag za prostorske akte, ki naj bi zagotavljale kvalitetne rešitve, so pa velikokrat same sebi namen, zahtevajo veliko časa za njihovo pripravo in finančno izčrpavajo pripravljavca prostorskih aktov. Postopki priprave prostorskih aktov so netransparentni, neracionalni in nerazumno dolgotrajni in poleg tega tudi neusklajeni z drugimi predpisi, predvsem s predpisi s področja varstva okolja in ohranjanja narave. Nejasne so pristojnosti nosilcev urejanja prostora pri pripravi prostorskih aktov na vseh nivojih ter njihove obveznosti glede priprave strokovnih podlag, ki so podlaga za sprejemanje odločitev v prostoru. Določeni so nepopolni podatki o prostoru, ki pripravljavcem prostorskih aktov velikokrat tudi niso pravočasno dostopni. Opremljanje stavbnih zemljišč in ureditve, ki se nanašajo na komunalni prispevek so pomanjkljive in na posameznih mestih nejasne, predvsem zaradi pomanjkljivo definiranih posameznih ključnih pojmov in instrumentov. Zato je cilj novega Zakona o prostorskem načrtovanju vzpostaviti sistem, ki bo prostorsko načrtovanje razbremenil odvečnih vsebinskih elementov, racionaliziral postopke priprave prostorskih aktov, ter omogočil, da se lahko v zglednem času in v okviru sprejemljivih finančnih stroškov pripravijo prostorske rešitve, ki bodo zagotavljale človeku in okolju prijazen urbani razvoj ter omogočale hitrejši gospodarski razvoj države. 10

16 Bistvene rešitve v predlogu Zakona o prostorskem načrtovanju (ZPN): 1. Predlog ZPN določa nov sistem prostorskih aktov načrtov na vseh nivojih z vidika njihove vsebine, hierarhije in tudi poimenovanja. SISTEM PROSTORSKIH AKTOV po ZUreP-1: po predlogu ZPN: Državni prostorski akti: Strategija prostor. razvoja Slovenije (SPRS) Državni strateški prostor. načrt (DSPN) Prostorski red Slovenije (PRS) Državni lokacijski načrti (DLN) Državni prostorski načrt (DPN) Občinski prostorski akti: Strategija prostor.razvoja občine (SPRO) Prostorski red občine (PRO) Občinski lokacijski načrti (OLN) Občinski strateški prost. načrt (OSPN) Občinski prostorski načrt (OPN) Občinski podrobni prost. načrt (OPPN) Skupni prostorski akti (država + občina): Regionalna zasnova prostor. razvoja (RZPR) Medobčinski prostorski akti: Regionalni prostorski načrt (RPN) Državni prostorski akti: Državni strateški prostorski načrt (DSPN): za razliko od Strategija prostorskega razvoja Slovenije po ZUreP-1, ki je zelo abstrakten prostorski akt in določa le zasnove razvoja posameznih prostorskih sistemov (poselitve, krajine in infrastrukture), DSPN jasno določa cilje prostorskega razvoja države in zasnove prostorskih ureditev državnega pomena, ki izhajajo iz razvojnih dokumentov države. Državni prostorski načrt (DPN): nadomešča dosedanje državne lokacijske načrte (DLN) in je podlaga za izdajanje gradbenih dovoljenj. Pripravlja se za več prostorskih ureditev državnega pomena hkrati na določenem širšem območju in ne le za posamezno prostorsko ureditev oziroma njen del, za katero se sedaj pripravljajo DLN. S tem bo omogočeno celovito obravnavanje vseh ureditev državnega pomena na določenem območju (ceste, železnice, energetski objekti, ipd.), upoštevana bo njihova medsebojna soodvisnost in zagotovljena medsebojna usklajenost teh državnih prostorskih ureditev. Priprava tega prostorskega akta bo sicer vsebinsko in organizacijsko precej zahtevna, saj bo posebej pomembna pravočasna in učinkovita koordinacija dela posameznih državnih resorjev, istočasno pa bo zaradi izvedbe enega samega postopka za več prostorskih ureditev hkrati, priprava državnega prostorskega načrta pomenila racionalizacijo dela, časa in sredstev na področju prostorskega načrtovanja na ravni države. Na državnem nivoju se ukinja Prostorski red Slovenije, ki predstavlja zbir pravil za urejanje prostora in kot tak sploh nima narave prostorskega pravnega akta. Posamezni deli vsebine Prostorskega reda Slovenije bodo vključeni v državni strateški prostorski načrt ter v izvršilne predpise, ki jih določa predlagani zakon. Tisti njegovi deli, ki nimajo narave predpisa, pa bodo kot pripomoček prostorskim načrtovalcem vključeni v posamezne tovrstne priročnike in primere dobre prakse. Občinski prostorski akti: Občinski strateški prostorski načrt (OSPN): zakon temu strateškemu prostorskemu aktu daje manjši pomen, kot je določen z ZUreP-1 in zato je njegova vsebina bistveno racionalizirana. Vsebina občinske strategije po ZUreP-1 je namreč glede na dejansko stanje predvidenega prostorskega razvoja v občinah in glede na njeno uporabnost pri pripravi hierarhično nižjih prostorskih aktov, preveč obsežna. OPN v predlaganem zakonu iz opisanih razlogov zato ne vsebuje več posebne krajinske in urbanistične zasnove, ki sta sedaj obvezni sestavini strategije prostorskega razvoja občine. Zaradi manjšega obsega njegove vsebine, pa tudi zato, ker se bo občinski strateški prostorski načrt praviloma pripravljal in sprejemal kot del oziroma obvezna sestavina občinskega prostorskega načrta (lahko pa se pripravlja in sprejme tudi kot 11

17 samostojni prostorski akt, v kolikor se posamezna občina tako odloči), bo njegova priprava bistveno hitrejša in enostavnejša, pa seveda tudi cenejša. Občinski prostorski načrt (OPN): Občinski prostorski načrt je osrednji občinski prostorski akt. OPN, ki se bo pripravljal in sprejemal kot enovit dokument, bo hkrati strateški in izvedbeni prostorski akt, ki v veljavnem sistemu nadomešča prostorski red občine oziroma prostorski red in strategijo prostorskega razvoja občine. OPN je na območjih, kjer ni predvidena priprava podrobnih prostorskih načrtov, podlaga za pripravo projektov za pridobitev gradbenega dovoljenja. OPN ima naslednje obvezne sestavine: strateški del (če ta ni sprejet kot samostojen dokument), urbanistični načrt, namensko rabo prostora in prostorske izvedbene pogoje. Nova sestavina občinskega prostorskega načrta, ki jo določa ta zakon, je urbanistični načrt, ki se pripravlja za vsa naselja v občini, kjer je predviden prostorski razvoj ali celovita prenova. Z njim bo zagotovljeno celovito načrtovanje prostorskega razvoja naselja in njegovega delovanja ter omogočena ponovna vzpostavitev njegove prepoznavnosti. Vsebina urbanističnega načrta se prilagaja velikosti in prostorskim značilnostim naselja. Občinski podrobni prostorski načrt (OPPN): v bistvenih potezah prevzema ureditve, ki so v ZUreP-1 predvidene za občinski lokacijski načrt. Urbanistične in arhitekturne rešitve za njegovo pripravo se bodo največkrat iskale s pomočjo javnih natečajev, območja, kjer bo izvedba javnih natečajev obvezna pa bo določal urbanistični načrt. Medobčinski prostorski akt: Regionalni prostorski načrt (RPN): Za izvedbo regionalnih razvojnih programov, ki jih določa Zakon o spodbujanju skladnega regionalnega razvoja, bodo zainteresirane občine lahko pripravile regionalni prostorski načrt za prostorske ureditve lokalnega pomena, ki segajo na območje več občin ali imajo vpliv na območje več občin. Gre za tiste prostorske ureditve, za katere EU namenja sredstva iz svojih virov in ki izhajajo iz regionalnega razvojnega programa. To so prostorske ureditve gospodarske javne infrastrukture lokalnega pomena ter tiste prostorske ureditve, ki so neposredno namenjeni opravljanju državnih in lokalnih negospodarskih javnih služb. RPN bo v delu, ki se nanaša na načrtovane prostorske ureditve, nadomestil občinski prostorski načrt. Izdelan bo do takšnega nivoja podrobnosti, da se bodo na njihovi podlagi lahko izdajala gradbena dovoljenja za razvojne programe in projekte, s čimer bo omogočeno hitrejše črpanje sredstev iz evropskih skladov. RPN je»regionalni«prostorski akt le po imenu, saj ga morajo v enakem besedilu z odlokom sprejeti vse udeležene občine oziroma zveza občin, sicer ne more pričeti veljati. Pravi regionalni nivo prostorskega načrtovanja bo lahko urejen šele po ustrezni sistemski ureditvi tega novega institucionalnega nivoja in takrat bo z ustreznimi spremembami potrebno prilagoditi tudi zakonsko ureditev na področju prostorskega načrtovanja. V novem sistemu prostorskih aktov ni več prostorskih aktov, ki jih lahko država in občine pripravljajo skupaj regionalnih zasnov prostorskega razvoja (RZPR), ki jih določa ZUreP-1, saj je njihova končna uporabnost nedefinirana. Dosedanja praksa je pokazala, da so te sprejemljive in uporabne le kot analiza prostora in strokovne podlage, ne pa tudi kot prostorske odločitve, saj do njih praviloma sploh ne pride. V regionalnih prostorskih zasnovah niso ustrezno vključene prostorske ureditve občinskega pomena, ki so pomembne za širše območje več občin in za državo zlasti s področja varstva okolja, torej tiste, ki bi se praviloma morala urejati na regionalnem nivoju. 2. Postopek sprejemanja prostorskih aktov in celovita presoja vplivov na okolje: V predlogu ZPN so bistvene vsebine zakona so vezane na postopke priprave in sprejemanja prostorskih aktov na vseh nivojih, saj so te v veljavnem zakonu pomanjkljive, postopki pa so težko izvedljivi. Ker gre pri prostorskem načrtovanju za usklajevanje različnih, pogosto nasprotujočih si interesov, zakon natančno ureja postopek usklajevanja prostorskih aktov s smernicami nosilcev urejanja prostora, to je različnih ministrstev, nosilcev javnih pooblastil in izvajalcev javnih služb ter jasno določa status teh smernic, ki predstavljajo zahteve in pogoje, ki jih mora glede konkretnih prostorskih rešitev upoštevati pripravljavec prostorskega akta. Postopki priprave in sprejemanja prostorskih aktov so v predlogu ZPN, upoštevajoč dosedanje izkušnje, racionalizirani in sinhronizirani tudi s predpisi s področja varstva okolja, ohranjanja narave in varovanja kulturne dediščine ter gospodarjenja z vodami. Vključitev postopka celovite presoje vplivov na okolje v postopek priprave občinskih prostorskih načrtov, kot rešitev»sui generis«, pomeni za občine ključno racionalizacijo v vsebinskem, časovnem, kadrovsko - organizacijskem in finančnem pogledu. 12

18 Da bi zagotovili racionalizacijo dela, časa in finančnih sredstev pri pripravi prostorskih aktov, so v ZPN na novo urejena razmerja med vladnimi resorji in občinami. Prostorske vsebine, ki izhajajo iz veljavnih predpisov posameznih resorjev, se bodo zbirale na MOP, v Direktoratu za prostor, ki s tem prevzema vlogo koordinatorja vseh vsebin. 3. Vzpostavitev prostorskega informacijskega sistema: Priprava prostorskih aktov mora temeljiti na celovitih podatkih o stanju v prostoru, ki morajo biti na enoten način in pravočasno zagotovljene vsem pripravljavcem prostorskih aktov. ZUreP-1 sicer določa posamezne zbirke prostorskih podatkov, ki se že vzpostavljajo, vendar pa ti podatki niso medsektorsko usklajeni in niso niti vsebinsko, niti v načinu njihovih prikazov prilagojeni potrebam prostorskega načrtovanja. Ker je takšne enotne, ažurne in popolne podatke glede obstoječega stanja v prostoru, preteklih stanj, pravnega stanja in nameravanih prostorskih odločitev ter enoten pristop do njih v današnjem času elektronskih komunikacij mogoče zagotoviti le z vzpostavitvijo ustreznega prostorskega informacijskega sistema, takšen sistem ZPN vzpostavlja. V prostorski informacijski sistem bodo vključeni vsi prostorski podatki, ki so potrebni za pripravo prostorskih aktov, za nadzor nad njihovo vsebino in zakonitostjo, za spremljanje njihovega izvajanja, pa tudi podatki, ki jih potrebujejo potencialni investitorji za oblikovanje svoje investicijske namere. Na podlagi podatkov iz prostorskega informacijskega sistema bo ministrstvo, pristojno za urejanje prostora, skupaj z občinami pripravljalo prikaz stanja prostora. Ta predstavlja strokovni pripomoček državnim organom, zlasti pa občinam, ki bodo z njegovo pomočjo lažje in hitreje pripravile svoje prostorske akte. Prikaz stanja prostora je ažuren povzetek dejanskega in pravnega stanja na območju države oziroma posamezne občine in je izhodišče za pripravo vseh prostorskih aktov. 4. Opremljanje stavbnih zemljišč in komunalni prispevek: Ureditve v poglavju o opremljanju stavbnih zemljišč so v ZPN v glavnem povzete iz veljavnega ZUreP-1 s tem, da jih ZPN dopolnjuje tako, da so rešitve jasne in nedvoumne: V predlogu ZPN je jasno določena komunalna infrastruktura, za katero se lahko pobira komunalni prispevek, ki je bila v ZUreP-1 nejasno opredeljena, določene pa so tudi možne oprostitve plačila komunalnega prispevka. Vsebina pogodbe o opremljanju, ki v veljavnem zakonu ni bila definirana, je v predlogu ZPN jasno določena. Pogodba omogoča opremljanje zemljišč s strani zasebnega sektorja na relativno enostaven način. Predlog ZPN določa komunalni prispevek kot namenska sredstva namenjena za opremljanje zemljišč, česar ZUreP-1 ni določal. Nejasen pojem priključne moči iz ZUreP-1 je v predlogu ZPN nadomeščen z konkretnimi kriteriji za določanje zavezanca za plačilo komunalnega prispevka in višine komunalnega prispevka. Pri opremljanju zemljišč je posebej izpostavljeno dogovarjanje občine z izvajalcem državne gospodarske javne službe (nizkonapetostno elektroenergetsko distribucijsko omrežje), ki je bilo v ZUreP-1 izpuščeno, ker to omrežje spada med državno javno službo in zato ni predmet občinskega investicijskega načrtovanja. Vsebina programa opremljanja je bolj jasno določena kot v ZUreP-1. Zaradi uskladitve z novo prostorsko zakonodajo ministrstvo že pripravlja tudi spremembe gradbene zakonodaje, predvsem na področju dovoljevanja posegov v prostor. Tako bo z novelacijo gradbene zakonodaje dokončno ukinjena sedanja lokacijska informacija, za katero se je v praksi ugotovilo, da povzroča veliko nepotrebnega dela občinskim upravnim organom, hkrati pa je neuporabna za investitorje, ki naj bi z njeno pomočjo pridobili pravočasne in nedvoumne podatke o možnostih in pogojih izvedbe svoje investicijske namere. ZPN lokacijsko informacijo ukinja le v delu, ki se nanaša na namene prometa z nepremičninami, za namene gradnje pa jo pušča v veljavi do sprememb gradbene zakonodaje, saj jo veljavni Zakon o graditvi objektov določa kot obvezno sestavino projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja ter v primerih gradnje enostavnih objektov in nekaterih drugih del celo kot»nadomestek«gradbenemu dovoljenju. Za potrebe prometa z nepremičninami bo lokacijska informacija z ZPN nadomeščena s potrdilom o namenski rabi zemljišča, ki predstavlja podatek o namenski rabi zemljišča, kot jo določa občinski prostorski načrt ter podatek o prostorskih ukrepih, ki veljajo na določenem zemljišču. 13

19 dr. Alenka Temeljotov Salaj Ministrstvo za okolje in prostor Spremembe na stanovanjskem področju POVZETEK Neuravnotežena stanovanjska ponudba s povpraševanjem na nekaterih območjih Slovenije, zelo visoka prodajna cena nepremičnin glede na mesečni družinski proračun, nedostopnost stanovanj mladim, premajhno število neprofitinih najemniških stanovanj, so vse vprašanja s katerimi smo se soočali pri pripravi strateških ukrepov na stanovanjskem področju. Letošnje prioritete so bile usmerjene v spreminjanje prostorske zakonodaje v smislu učinkovitosti upravnih postopkov in nadaljevanju vseh aktivnosti, ki smo jih napovedali že v letu: izvajanje aktivne zemljiške politike, usmerjena urbanizacija, prodaja stanovanj po stroškovni ceni, več najemnih stanovanj, atraktivna nacionalna varčevalna shema, priprava konceptov javno-zasebnega partnerstva, vse v smeri ustvarjanja pogojev za povečanje stanovanjskega fonda s čim nižjo ceno oziroma konkurenčnosti zdravega, aktivnega trga nepremičnin. Gradimo politiko brez dodatnih proračunskih sredstev, ki temelji na potencialnem fondu zemljišč in partnerstvu z občinami, ki bo uspešna le ob polni podpori drugih ministrstev. ABSTRACT Unbalanced offer of dwellings, demand at some regions of Slovenia, very high selling price of real estates with respect to monthly family budget, inaccessibility of dwellings to young people, too small number of non-profit rental dwellings all these are questions that we faced during preparation of strategic measures in the housing field. This year s priorities were directed into changing of spatial legislation in the sense of effectiveness of administrative procedures and continuation of all activities that we announced last year: execution of active land policy, directed urbanisation, selling of dwellings at expenses price, more rental dwellings, attractive national savings scheme, preparation of concepts of public-private partnership... everything in direction of healthy, active real estate market. We build policy without additional budget funds that is based on potential fund of land and partnership with municipalities, which will be successful only with full support from other ministries. KLJUČNE BESEDE stanovanjska strategija, aktivna zemljiška politika, prenos zemljišč Strateški cilji sprememb na stanovanjskem področju so usmerjeni predvsem v izboljšavo ponudbenega dela stanovanjske politike, kot smo lansko leto napovedali na tem kongresu. Najbolj ključni sinergični ukrepi so usmerjeni v zagotavljanje: odprave stanovanjskega primanjkljaja, učinkovitost zakonodaje na področju prostora, informatiziranje prostorskih podatkov, združitev nepremičninskih evidenc in priprave konceptov javno-zasebnega partnerstva. Eden od pomembnejših ukrepov odprave stanovanjskega primanjkljaja je izvajanje aktivne zemljiške politike. V preteklosti je bil prostor obravnavan kot nekaj prepuščenega posamičnim interesom, zato so na slovenskem prostoru zelo velike razvojno prostorske razlike. Uveljavljena je bila praksa države kot razdrobljenega gospodarja, ki je vodila razpršeno politiko prodajanja nepremičnin v državni lasti na dražbi, istočasno pa drago kupovala nepremičnine za namene stanovanjske gradnje. Tudi Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov je bil, zaradi zagotavljanja sredstev za lastno dejavnost, prisiljen na trgu prodajati zemljišča 14

20 namenjena gradnji. Dogajalo se je, da je Slovenska razvojna družba v postopku lastninjenja in privatizacije pridobljene nepremičnine enostavno razprodala. Občine so bile prepuščene same sebi, tako da je bil rezultat nezaželena in nehotena razdrobljenost, infrastrukturna in komunalna nerazvitost. Država je pripravila tudi spremembo zakona o javnih naročilih, s čimer bo gospodarna politika javnega naročanja usmerjena k zagotavljanju razvoja učinkovite konkurence tako znotraj storitvenega in investicijskega sektorja. Pri tem je Ministrstvo za okolje in prostor predlagalo strogo ločitev projektiranja in gradnje in posebno obravnava malih in srednjih podjetij, ki predstavljajo temelj gospodarske rasti. Prednost ločevanja faze projektiranja od gradnje vidimo predvsem v nepovezanosti izvajalcev s projektanti in na ta način ne-vplivanja na bodočo ceno gradnje. Pomembnost malih in srednjih podjetij, ki v trenutni situaciji, zaradi sedanjega sistema javnega naročanja, ne uspejo pridobiti posla, oz. ga pridobijo posredno, kot podizvajalci velikih podjetij, pa bi vplivalo na večjo konkurenčnost izvajalskega trga. Na področju stanovanjske gradnje pripravljamo različne možnosti transparentnega javno zasebnega partnerstva, ki bi zadostil pogojem popolne zaščite javnega interesa. Podzakonske akte bomo lahko sprejeli, ko bo sprejet zakon o javno-zasebnem partnerstvu. Možne so različne oblike javno zasebnega partnerstva, kot npr. neprofitne stanovanjske organizacije ali zadružništva. Javno zasebno partnerstvo je lahko v slovenskem gospodarstvu uspešno le, če je neposredni osebni interes in riziko zasebnega partnerja vključen v razmerje. Pripravljen je koncept pravilnika o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij, katerega namen je vzpodbuditi zamrle aktivnosti slednjih in hkrati vzpostaviti pregleden sistem porabe javnih sredstev. Ključno, kar bi lahko dalo zagon aktivnostim neprofitnih stanovanjskih organizacij, je zagotavljanje komunalno opremljenih zemljišč za gradnjo, zato predvideva predlog pravilnika korak naprej v tej smeri. Pri oblikovanju rešitev za izboljšanje pogojev delovanja teh organizacij pa ni mogoče prezreti tudi nujnosti določitve jasnih pravil za njihovo delovanje, preglednost gospodarjenja z javnimi sredstvi in njihovo namensko porabo. Kot drugo obliko javno zasebnega partnerstva je pripravljen osnutek pravilnika o stanovanjskih zadrugah, po katerem stanovanjsko zadrugo ustanovi skupina državljanov z namenom, da si trajno rešijo svoje stanovanjsko vprašanje s pridobitvijo lastnih stanovanj. Stanovanjska zadruga bi v ta namen bila deležna ugodnosti pri pridobivanju zemljišč za graditev in posojil države. Ker gre torej za intervencijo in pomoč države oziroma lokalnih skupnosti so tudi določena pravila in okviri delovanja stanovanjskih zadrug. Zastavili smo temeljne usmeritve aktivne zemljiške politike, ki so: usklajeno vodenje zemljiške strategije na državni, regijski in lokalni ravni, ki bo ob upoštevanju drugih potreb po zazidljivih zemljiščih stimulativna do investitorjev v stanovanjsko gradnjo; ureditev sistema evidenc državnih zemljišč; evidentiranje potreb po stanovanjih na nacionalni ravni za usmerjanje gradnje v skladu z njimi; prenos neaktivnih zemljišč na Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad (v nadaljevanju: Stanovanjski sklad) z namenom investiranja v stanovanjsko gradnjo; vzpostavitev prednostne nakupne pravice Stanovanjskega sklada Republike Slovenije pri prodaji državnih nepremičnin; izvajati kratkoročne in dolgoročne programe ukrepov in oskrbe z zemljišči za občine, ki nimajo zadostne zaloge zemljišč; povečanje dostopnosti do zazidljivih zemljišč; uvajanje inštituta prednostnega razvojnega območja, na katerem lahko javni sektor izvaja posebne ukrepe pridobivanja in opremljanja zemljišč, s katerimi bo možno zaokrožiti zemljišča v strnjene komplekse prilagojene ekonomskim in tehničnim potrebam razvojnih projektov; pripravljati programe aktivacije degradiranih zemljišč, primernih za stanovanjsko gradnjo; učinkovito urbaniziranje področij stanovanjske gradnje, projektno planiranje in izgradnja, s čimer želimo ustvariti tak stanovanjski trg, kjer bo ponudba presegla povpraševanje; razvijanje primarnih infrastrukturnih vodov na regijski in lokalni ravni in vključevanje v sistem javno-zasebnega partnerstva; razvijanje javno-transportnih sistemov na regijski in lokalni ravni skupaj z razvojem prednostnih območij; razvijanje učinkovite metodologije funkcionalnega usklajevanja opremljanja zemljišč za gradnje. 15

21 Pri konkretnih prenosih zemljišč v lasti Republike Slovenije na Stanovanjski sklad omenjamo analizo razpoložljivih zemljišč v Ljubljani z okolico, ki smo jo pripravljali novembra 2005 ter spomladi V prvi analizi smo zajeli zemljišča v ožji okolici Ljubljane, katere smo pregledovali na osnovi kriterijev: lastništva, dejanske rabe, namenske rabe, pozidanosti in velikosti zemljišč. Pri drugi analizi smo zajeli območja 30 občin v okolici Ljubljane, katere smo analizirali s stališča državnega lastništva. V nadaljevanju so natančnejše razdelani kriteriji pregleda zemljišč v Ljubljani z okolico: 1. lastništvo zemljišč: zemljišča v lasti Republike Slovenije, zemljišča v lasti Stanovanjskega sklada in Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije, zemljišča v lasti drugih državnih upravljavcev, zemljišča javno dobro; 2. dejanska raba zemljišč: kmetijska zemljišča, gozd, pozidana in sorodna zemljišča, odprta zamočvirjena zemljišča, zemljišča s posebnim rastlinskim pokrovom, zemljišča brez rastlinskega pokrova, vode; 3. namenska raba zemljišč: površine za osrednje dejavnosti, površine za inštitute, šolstvo, zdravstvo, površine za stanovanja in spremljajoče dejavnosti, površine za proizvodnjo, skladišča in terminale, površine za mestne javne službe in servise, parkovne, športne in rekreacijske površine, površine za promet, površine za obrambo, površine za stanovanja in kmetijska gospodarstva, površine za pridobivanje naravnih surovin, gozdne površine, ostale površine, območja za oskrbo s plinom, območja kmetijskih zemljišč; 4. zazidanost zemljišč: zemljišča s stavbo, zemljišča brez stavbe, ostalo; 5. velikost zemljišč: pod 500 m 2, med 500 in 1000 m 2, med 1000 in 5000 m 2, med 5000 in m 2, nad m 2. Na osnovi pripravljenih izhodišč, metodoloških usmeritev ter nabora kriterijev za ovrednotenje evidentiranih zemljišč pripravljamo ožji izbor zemljišč za prenos na Stanovanjski sklad, pri čemer so kriteriji združeni v štiri glavne sklope: dostopnost, opremljenost, velikost in raba prostora, skozi vidike namenske rabe in omejitve rabe. Pred samim začetkom ožjega analiziranja zemljišč so izvedeni koraki, ki omogočajo boljše rezultate samega vrednotenja: izločitev neuporabnih površin iz analize - v grobem se izločijo zemljišča, ki so po dejanski rabi prostora opredeljena kot vodna zemljišča ter združitev povezanih zemljišč v komplekse - zemljišča, ki se stikajo, se obravnavajo kot eno zemljišče. Prometna dostopnost, v primeru organizirane stanovanjske gradnje, je nujno povezana z dostopnostjo in razvojem javnega potniškega prometa, tako avtobusnega, kot tudi železniškega in tramvajskega. V bolj oddaljenih krajih vidimo dolgoročni razvoj železniških postajališč v potniška vozlišča. Prometno dostopnost smo kategorizirali v pet kategorij: neposredna dostopnost do potniškega prometnega vozlišča; neposredna dostopnost do mestnega potniškega prometa; dobra dostopnost po cesti; slaba dostopnost po cesti; nedostopno. 16

22 Opremljenost zemljišč z javno gospodarsko infrastrukturo je eden od osnovnih pogojev, na podlagi katerega se načrtuje nova območja poselitve. Razlogi za to so po eni strani kratkoročni, saj dodatna vlaganja v infrastrukturo podražijo investicijo, po drugi strani pa dolgoročni, saj manj dodatne infrastrukture zmanjšuje stroške za njeno vzdrževanje in povrh vsega omogoča racionalno izrabo prostora. Dejansko ni dovolj ugotoviti, ali infrastruktura je ali je ni in koliko je oddaljena od zemljišča, temveč tudi če so njene kapacitete dovolj velike, da omogočajo priključitev predvidenih novih območij. To pa ni mogoče brez podrobnega poznavanja razmer na terenu, zato je to potrebno opraviti v nadaljnjih fazah vrednotenja. Pri kvantitativnem vrednotenju zemljišč je potrebno povezati velikost predvidene nove poselitve z opremljenostjo zemljišč in širših območij. Ob določeni meri posploševanja smo razvrstili zemljišča po petih kategorijah: zelo dobra opremljenost, dobra opremljenost, srednja opremljenost, slaba opremljenost, zelo slaba opremljenost. Z vidika institucionalnega investitorja, kakršen je Stanovanjski sklad, so načeloma bolj zanimiva večja zemljišča. Kljub temu smo pri tem kriteriju velikosti previdni in ga povezujemo še z drugimi kriteriji, saj je v strnjenih in gosto pozidanih predelih kvalitetno možna povsem drugačna izraba kot v obrobnih območjih. Prav tako je v bližini potniških prometnih vozlišč zaželena intenzivna izraba, tudi če obstoječe stanje še ni takšno. Kategorije so povzete po kategorijah, ki smo jih že predstavili. Pri kategoriziranju rabe prostora izhajamo iz namenske rabe prostora in omejitve rabe prostora. Namenska raba prostora je med glavnimi kriteriji ovrednotenja primernosti zemljišča za novo poselitev. Skozi namensko rabo je opredeljen predvideni razvoj občine, skozi sprejem planskega dokumenta, ki je opredelil namensko rabo pa so bili tako ali drugače usklajeni različni interesi v prostoru. Za zemljišča, ki še niso namensko določena za gradnjo, pa bi bila plansko zanimiva, se lahko izkaže interes skozi postopek sprejemanja urbanističnega plana. Veliko varnost za investicijo predstavlja dejstvo, da je za neko območje sprejet veljaven lokacijski načrt, po drugi strani pa zahteva po lokacijskem načrtu, ki še ni sprejet, lahko pomeni podaljšanje priprave investicije in zato ne predstavlja prednosti. Predlagane so naslednje kategorije, glede na območja namenske rabe: ustrezna namenska raba; manj ustrezna namenska raba; neustrezna namenska raba. Bistven kriterij pri vrednotenju so seveda tudi omejitve rabe prostora, zlasti zaradi varstvenih režimov prostora. Obstoja več vrst varstvenih režimov, od katerih eni povsem izključujejo rabo za potrebe stanovanj, drugi pa jo samo omejujejo. Pri analizi zemljišč upoštevamo tri kategorije vrednotenja zemljišč: brez omejitev rabe; pogojna raba; izključujoča raba. Na osnovi zgoraj navedenih meril smo do sedaj izbrali več večjih in manjših kompleksov za katere smo izvedli zazidalne preizkuse in smo jih prenesli na Stanovanjski sklad RS oziroma so v procesu prenašanja. Glede na trenutno stanje že prenesenih zemljišč in zemljišč nameravanih za prenos, lahko na kratko razdelimo še dodatne kriterije, ki bistveno vplivajo na sam potek prenosa oziroma izgradnje stanovanj. Predvsem so to tri vrste zemljišč: ki so namensko predvidena za stanovanjsko pozidavo; ki so predvidena za pozidavo, vendar ne stanovanjsko; ki so kmetijska. Pri prenosu kmetijskih zemljišč gre predvsem za prenos degradiranih območij kmetijskih zemljišč (opuščene gramoznice), za 'plombe' znotraj urbanih con ali za zemljišča, ki ne zapadejo pod 1. kategorijo kmetijskih zemljišč. Do sedaj smo izvedli prenose zemljišč in rezervacije zemljišč na lokacijah: Trnovsko predmestje, Šentvid, Parmova, Sostro in Bizovik. Še posebej dobro sodelovanje smo razvili s Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov, Ministrstvom za obrambo in Ministrstvom za kulturo. O AVTORICI Dr. Alenka Temeljotov Salaj, univ.dipl.inž.grad. je sekretarka v kabinetu ministra na Ministrstvu za okolje in prostor. V okviru magistrskega študija na katedri za stavbe in konstrukcijske elemente na Fakulteti za gradbeništvo in geodezija se je izpopolnjevala na področju alternativnih virov energije. Ima bogate izkušnje na področju projektiranja, gradnje in ocenjevanja nepremičnin. Je avtorica oz. soavtorica vrste referenčnih člankov, mednarodnih objav, raziskav in strokovnih nalog na teh področjih. Sodelovala je tudi na nekaj kongresih svetovnih združenj CIB International Council for Research and Innovation in Building and Construction in kongresu ENHR European Network for Housing Research. Je članica različnih strokovnih združenj: SICGRAS, Društva Psihologov Slovenije, ISES International Solar Energy Society. 17

23 Tomaž Banovec FIABCI Slovenija Demografske spremembe in pričakovane spremembe v povpraševanju na stanovanjskem segmentu nepremičninskega trga POVZETEK Neugoden demografski razvoj, ob siceršnjem naraščanju bruto domačega proizvoda (BDP) v Sloveniji in razvitem svetu sicer povečuje standard posameznikov. Dolgoročno pa je to neugodno tudi za stanovanjski segment nepremičninskega trga in za celoto. Ob zgodovinsko nizkih obrestnih merah in primerni kupni moči prebivalstva hitro rastejo cene bivalnih enot. Demografske napovedi pri razvitih državah so slabe; posebej važni so strukturni problemi, saj je in bo vedno manj mladih. Sledi njihovo pozno zaposlovanje in pozno odločanje za družino. Relativno dobra bo oskrbljenost tako zmanjšanega prebivalstva (tudi s stanovanji), druge»razvade«bodo še sooblikovale in spreminjala način življenja. Podaljšano bo vključevanje v delo za starejše, spremenile ali prilagodile se bodo bivalne navade. Živeli bomo dolgoživo družbo z navajanjem na»fleksurety«(fleksibility in security). To bo veljalo tudi za bivanje, dnevne migracije in za konkretna obnašanja ter vlogo stanovanjskega sektorja v nacionalni ekonomiji. Ob pomanjkanju potrebnih podatkov so uporabljeni nekateri tuji modeli in scenariji za izdelavo numerično izkazanih potreb po stanovanjih do Potrebno bo narediti veliko več za oblikovanje»evidence based housing«in vzgojo analitikov»housing-a«v Sloveniji. ABSTRACT Disadvantageous demographic development besides differently increase of gross domestic product (GDP) in Slovenia and developed world enlarges living standard of individuals. But for a long term it is disadvantageous as well as for the housing segment of the real estate market as on the whole. At historically low interest rates and a suitable purchasing capacity of population prices of dwelling units increase very fast. Demographic forecasts in developed countries are rather bad; structural problems are especially important because there will be less and less young people. The circumstance is their late employment and late decision to establish a family. Provision of such a reduced population (also with flats) will be relatively good; other bad habits will contribute in forming and changing of life style. Including in working for old people will be extended, living habits will be changed and adapted. We will live longeval society accustomed to flexurety (flexibility and security). It holds good also for living of daily migration and for the concrete questions on the role of the housing sector in the national economy. Due to insufficiency of needed data some foreign models and scenarios for elaboration of numerically shown need for dwellings up to 2050 are used. It will be necessary to do much more for forming of evidence based housing and education of housing analysts in Slovenia. KLJUČNE BESEDE: Prebivalci, stanovanja, prognoza 2050, mladi, seniorji, premoženje, produktivnost, podatki. 18

24 1. Uvod, izhodišča in vprašanja Vloga države v prebivalstveni politiki pri poselitvi ob primerni gospodarski rasti in standardu je nepogrešljiva. Ali lahko država odgovori na izbrana vprašanja? Zakaj imamo vedno manjša in vedno več gospodinjstev? Ali se bo njihova drobitev ustavila in rodnost povečala? Kdaj se bo to zgodilo? Zakaj ljudje investirajo predvsem v stanovanja in hiše, manj pa v podjetja in sklade? Kako bo to v prihodnje? Ob staranju prebivalstva se delež mlade generacije hitro manjša (mladina let)! Ali je podaljšano zaposlovanje seniorjev (55 64 let in še več)»nujna prihodnost«? Je upokojevanje pri 65 ali 67 in kasneje pri 70 - tih letih res nujnost? Pogoj za to dobra zdravstvena in delovna kondicija, strokovnost in s tem povezana poklicna in splošna družbena»fleksurity«, in v zvezi s tem primerni bivalni in delovni pogoji. Vse je povezano z vlaganjem v nepremično premoženje. Kdo naj investira v zdravje kaj naj naredi država, delodajalec in kaj sami? Stanovanja danes gradimo že za leto 2050 in vedno manj za lastno bivanje, bolj kot lasten varen pokojninski steber. Tem naložbam vrednost hitro narašča tako v razvitem svetu kot doma 1. O tem piše Dragiša Boškovič v Delu 17. septembra 2006 [A]. Ali bodo današnja stanovanja ekonomsko, socialno, energetsko, ergonomsko, okoljsko, logistično in podobno še primerna za način življenja in bivanja v že napovedani dolgoživi družbi, ki naj bi imela tudi zdravi starosti primerne bivalne pogoje? Kako je z najemnimi (rent) in lastniškimi stanovanji (price ) v prihodnje? Ali in koliko bodo spremembe v starosti, delovnih in kulturnih navadah spremenile odnos do nepremičnin in stanovanj? Vse je povezano s pričakovanji, ki jih ne moremo podpreti z ustreznimi potrebnimi podatki 2. Težko je oceniti globalizacijske učinke in hitre, tudi za nas pomembne spremembe v razvijajočih državah, kar v zadnji prilogi opisuje Economist [B] 2. Kaj naj bi se zgodilo in kje bomo v 2013, 2023, 2030, 2050? 2.1 Rast prebivalstva kot temeljni dejavnik za razvoj stanovanjskega sektorja Napovedi rasti prebivalstva[c] so že obrnjene. Še 1970 je Mc Namara videl preobilico rasti in napovedal tudi posledico - medsebojne nuklearne vojne. Kako je z napovedmi do 2050? Rusko prebivalstvo naj bi se v času 2050 zmanjšalo za 22 %. Ukrajina bi izgubila v tem času do 43 % svojega prebivalstva. Podobno je v razvitih državah: Japonski, Nemčiji, Italiji. Celo Kitajska naj bi po 2030 začela izgubljati prebivalstvo. Ali, okrog 50 držav, med njimi tudi Unija in Slovenija, ki naj bi do 2050 izgubljal prebivalstvo. Eurostatov preračun določa: okrog manj nas naj bi bilo v 2050, bistveno starejši bomo in mladine bo malo. Koliko aktivnega prebivalstva bo v tem času je odvisno od politike že danes. 2.2 Značilnosti današnje mlade generacije Predpostavka: Mladi so stari med 15 do 29 let želja je končati šolanje, dobiti poklic, se zaposliti, začeti oblikovati družino ter začeti z vlaganjem v stanovanja in prevzeti še druge obveznosti. Mladi so samo še petina slovenskega prebivalstva (v 2005 samo ) ali 20,7% vsega prebivalstva, v naslednjih dveh letih naj bi delež padel na 14 % (?). Več kot polovica (55 %) se še izobražuje. V starosti 15 in 19 let se izobražuje 95 % mlade populacije. Dekleta se izobražujejo bolj kot fantje. Polovica mladih med 25 in 29 letom živi še doma s starši. Tudi študenti v glavnem stanujejo pri starših in se vozijo v šole. Avto uporablja študirajočih ali četrtina, sledita vlak in avtobus. Dolgo živijo s starši. Življenje v lastni družini se jim odmika v 20 ali 30-ta leta. Samo četrtina starih med let je poročena. Poroke so vedno poznejše. Odločanje za rojstvo je med 25 in 29 letom matere. Do 29 leta rodi samo vsaka peta, tretjina 29-letnic še ni rodila. Mlajše kot 27 let rojevajo redkeje kot starejše od 30 let. Današnji mladi so vnuki (ali otroci otrok) babyboomerjev (BBGeneracija). Njihovo pričakovano življenje bo daljše kot življenje njihovih dedkov in babic za okrog 10 let. Stanovanjski problem bodo reševali tudi - če ne predvsem, z dedovanjem. Potrebovali bodo drugačna ali preoblikovana stanovanja in živeli drugače. Poselitveni vzorec se ne bo bistveno spremenil, transport bo osrednji problem. 1 Kupovanje»subvencioniranih«skladovih stanovanj za tak namen v Ljubljani je znano, kupovanje kmetijskih zemljišč in nepremičnin, ki bodo jutri dražje zaradi zazidljivosti ali kaj podobnega tudi. 2 Najbolj moti nevključenost širšega koncepta obračuna indeksa cen življenjskih potrebščin (ICŽP), kjer trajna dobrina stanovanja kot lastnina in naložba ni ustrezno vključena. Na več posvetovanjih smo poudarili potrebo po vzpostavitvi Evidence based housing, sporazuma o tem ni in nosilca tudi ne 19

25 Pri takem stanju bodo medsebojne migracije mlade delovne sile nujne. Starejši bodo delali do dopolnjenega 67 ali 70 leta (kondicija, veščine, zdravje). Ali bodo v tem času še veljala vsa pravila in makroekonomska ravnanja? In kako se bo obnašal stanovanjski trg ter konjunktura, ki jo»nosi«stanovanjski sektor v pomembnem deležu? 2.3 BDP (Bruto domači proizvod), prebivalstvo in stanovanja Vedno manj ljudi ustvari vedno več; in tako BDP/per capita v svetu raste. Če je domačih producentov in potrošnikov BDP-ja manj, imajo vsi - vsaj statistično, od tega tudi več. Četudi je na Japonskem rodnost padla z 2,1 otroka v 1970 na 1,2 v 2005 (tudi Slovenija) je njihov BDP/prebivalca tudi zato zelo narastel. Vlade razumejo dolgoročne slabe posledice pojemajočega prebivalstva, vendar se rast in dosežek BDP-ja na prebivalca kratkoročno izkazujeta kot njihov dosežek in se tudi uporabljata zelo široko 3. Zaskrbljene so, ker se njihov domači potrošni trg manjša, kupce iščejo drugje (izvoz). Trg nepremičnin pa velja za domača zemljišča in to je posebnost domačega»housing-a«na rast in padec BDP-ja zelo vpliva nepremičninski sektor in ravnanje prebivalstva z nakupi (price) in najemi (rent). Britanska desetletna gospodarska rast in rast vrednosti funta ter gospodarska rast v ZDA ter še kje so podprte prav z vlaganjem v ta sektor. Tudi pri nas ni zanemarljiv. Glej tudi Boškovič [A] in Banovec [D] Produktivnost z manj zaposlenimi Absolutno vrednost BDP-ja lahko ohranimo in povečujemo tudi z okrepljenim vlaganjem v tehnologijo in s kapitalnimi naložbami s podaljšanim časom zaposlovanja seniorjev v formalni zaposlitvi. Možno je. Povprečna 10 let večja dosežena starost in pričakovane dolžine pričakovanega življenja v razvitem svetu so v 2050 skoraj dejstvo. Politike sicer skrbi prebivalstvena usoda svojega prebivalstva ali države, prebivalstvo pa se lahko danes kar veseli takega razvoja in»zlatih«let, ki jih nekateri doživljajo z upokojevanjem (tudi Slovenija). Skrbi za daljše ostajanje na delu pomeni razvijati produktivnost, v tem pa znanje in veščine predvsem seveda zdravje in delovne navade. Japonska se je zavzela za rešitev v treh smereh: a) Čimprej zaposliti dobro izobražene mlade (Slovenija in EU z Bolonjskimi reformami); b) Povečati delež zaposlenih žensk in olajšati njihove družinske obveznosti (vrtci pri delovnem mestu, tudi krajši in fleksibilni delavnik ipd. Temu prilagojena stanovanja in podprte dnevne migracije. c) Seniorji naj delajo še dalj in bolj flesksibilno. Evropa ima podobne cilje. Japonska in drugi poleg splošne informatizacije in robotizacije razvijajo vse tehnične in drugačne možnosti za pomoč v mladih in predvsem v starih gospodinjstvih in za nego na domovih in prilagajo bivalne pogoje. Japonci svojih zaposlitvenih problemov ne bodo reševali z imigracijo tujih delavcev. Slovenija je pred tem, da ravna podobno(?). Soseda Italija pa je (2006) bistveno sprostila svojo imigracijsko politiko 4. Razvoj prebivalstva je glede količin in struktur dokaj stabilna in predvidljiva statistična predpostavka, pri njej veliko ne grešimo in tudi ne pademo v pasti modeliranja na katera tudi v zadnjem času opozarjajo analitiki danes uporabljanih ekonometričnih in podobnih orodij[č]. Predpostavljamo, da se paradigme dolgoročnega razvoja ne bodo bistveno menjale, četudi so pogajanja o globalizaciji, odpravi krivic svetovne trgovine, o okoljski in energetski stiski, hitrem staranju prebivalstva, sprostitvijo storitev vsaj med EU-25 ob vedno manjši evropski fertilnosti ter podobnem niso končala. Zasledimo tudi zelo črne napovedi, ki pa jih ne bomo podrobno obravnavali 5. Spremljajo nas predvsem strukturni demografski problemi. Primer: Na življenje in vprašanja stanovanj bo vplival relativni presežek števila učiteljev in zmanjšanje števila osnovnih šol s podružnicami ter stroškov v zvezi s tem. V osnovnem šolstvu imamo v 2006 samo še okrog učencev v 809 šolah, v letu 1994 pa jih je bilo v 822 šolah, imamo pa že enega učitelja na 13 učencev in po izjavi pristojnega ministra dajemo zelo velik delež BDP-ja za tako osnovno šolstvo 6 ; in manj kot za univerzitetni študij. Ta strukturni demografski primanjkljaj se opazi že v drugih projekcijah. Kakšna je torej produktivnost učiteljev? Ali se bodo prilagodili, kakšna bo njihova poklicna in bivalna fleksibilnost? In za ukrepe ni treba veliko analiz. 3 Ob upoštevanju korekture z kupno močjo je (PPP- Purchase Power Parity) je BDP merilo za določanje razvitosti pri nas na ravni regij; v EU za strukturne pomoči in kotizacijo; v OZN za članarine in obveznosti pri skupnih akcijah in podobno. 4 Države iz Unije, ki so sprostile evropske migracije, so zadovoljne. Največ so pridobili (in uvoz delavcev se jim izplača, avgust 2006) 5 V Sloveniji naj bi bilo leta 2300 le še prebivalcev? Vir , OZN, konferenca New York - Če bi stopnja rodnosti v Sloveniji ostala na sedanji ravni, to je 1,25 otroka na žensko, bi imela Slovenija leta 2300 le prebivalcev, kaže poročilo ZN o svetovnem prebivalstvu. Če bi se stopnja rodnosti dvignila na dva otroka na žensko, pa bi imela država čez slabih 300 let 1,268 milijona prebivalcev. Seveda je projekcija brez upoštevanja imigracij 6 Minister Milan Zver v intervjuju na Radiu Slovenija, konec avgusta in Statistični viri. 20

26 2.5 Poraba časa in bivanje Bistveno je in bo upravljanje s časom posameznika, absolutno, dolgoročno, mesečno, v letu in dnevno ali njegova uporaba in s tem povezana napovedana ali pričakovana»fleksurity«. Gre za čas zaposlovanja in za delo, za prosti čas in za bivanje ali na kratko za dom in stanovanje. Po nemških ocenah zaposlen človek prebije na delu skupaj svojih sedem let, prespi ali preleži pa 27 let. Preostanek časa je namenjen izobraževanju in prostočasnim aktivnostim ter drugemu. Torej je dom ali stanovanje poleg delovnih prostorov že zaradi tega izredno pomembno. Jasno je, da človek hoče stanovati ugodno in prijetno, izboljševati svoje bivalno okolje in kakovost prostega časa. Velja analitično dejstvo, da v deželah razvitega sveta v predelovalnih dejavnostih (industrija) uporabijo delovni čas produktivno ali dejansko samo okrog 66%. Izgube so zaradi slabe organizacije, slabih delovnih motivov, neznanja, informatike in prenizke izobrazbe (ta ima zelo majhen vpliv). Kako uporabimo ves razpoložljiv čas skušamo ponazoriti s Sliko 1. Naša»velika«mesta imajo večji problem s prihodom in odhodom na delo. Nemci so izračunali, da avtomobilist v svojem delovnem življenjskem ciklusu zapravi toliko za avto kot za hišo vredno okrog Vendar vseeno večino življenja prebijemo doma in poraba časa tam je podobno produktivna. V obvladovanju in vsebinski uporabi delovnega časa je malo razprav veliko idej pa za njegova podaljševanja. Slika 1 - Uporaba delovnega časa v Sloveniji Vir: Iz več virov, lasten prikaz. 2.6 Stanovanje kot premoženje in njegovo povečevanje Povprečne površine naših bivalnih enot naraščajo, povečuje se»razkošje«v gradnji hiš in pri izbiri zemljišč (razgled na morje). Soočanje z realnimi demografskimi izgubami, starajočimi lastniki stanovanj in z idejo o stanovanju kot naložbi, je potrebno. Koliko in kakšna stanovanja»potrebujemo«[d] in koliko od tega kot naložbo? Stanovanje postaja nekaj več kot oskrba in zavetje za svoje potrebe, postalo je tudi predmet uživanja (hedonizem) in tudi vedno bolj tudi na videz relativno varna in razumljiva naložba poseben socialni stebriček. Stanovanja, njihova količina, kakovost in rast tako niso več bistveno odvisna od rasti prebivalstva in gospodinjstev, bolj pa od prebivalstvene strukture in kupne moči, od števila vedno manj, a tudi vedno bolj bogatih (tudi slovenskih[e]) gospodinjstev in tudi upoštevanja stanovanja kot naložbe 7. Stanovanjem vrednost še narašča in po privatizaciji v 90 letih je večina teh stanovanjskih premoženj po 15 letih v lasti starejših, včasih tudi navidezno revnih gospodinjstev. Evidence in statistike, ki bodo podrobno 7 Uradno sicer nimamo ustrezne statistične ocene rasti indeksov cen za stanovanja v Sloveniji. Po ocenah naj bi v Ljubljani dosegali v poletju 2006 že skoraj 20 % rast glede na enako obdobje v 2005 in podvojitev cen v 5 letih. Istočasno Ljubljana izgublja stalne prebivalce in pridobiva na številu zaposlenih (nestalni prebivalci tudi najemniki stanovanj ali dnevni migranti). Cene zazidljivih zemljišč na obali v avgustu (Piran Beli križ) pa so»šle v nebo«. Kako bodo take razmere vplivale na ocenjeno prometno vrednost nepremičnin in na s tem povezane napovedane nepremičninske davke, ki naj bi jih plačevali tudi nepremičninski sosedi tega zemljišča ne vemo. 21

27 prikazovale dejansko stanje, so nevzdrževane in nepregledne ter včasih interesno pogojene. Skupni stanovanjski sklad kot državna bilanca se je v statistiki numerično»ustavil«s popisnimi podatki na letu Pred nami je popis nepremičnin (v 2007 in 2008), ki bo imel zaradi napovedovanja davkov nekatere neprijetne vsebinske posledice 9. Žal je že danes smotrno prijaviti stalno bivanje na lokacijah namenjenih sekundarnemu ali občasnemu bivanju, pridobiti s tem ugodnosti vezane na prijavljeno bivanje in tako istočasno razbiti evidenčno definicijo gospodinjstva in statistične podatke o njih 10. Tudi prizadevanja za ureditev in merjenje nekaterih nepremičninskih indeksov so v Evropi (Eurostat) in Sloveniji šele v stopnji pripravljanja [F]. Tudi množica delno povezanih in drugače vodenih evidenc kot sta zemljiški kataster in knjiga ter podobne evidence statistično še niso uporabljene [G] in nekatere evidenčne napovedane racionalizacije niso v korist napovedanim nalogam na tem področju. Resno je vprašanje uporabe standardnih indeksov cen življenskih potrebščin (ICŽP), ki ne upoštevajo izdatkov za nakup nekaterih trajnih premoženj upoštevajo pa stroške njihovega najemanja. Primer: Oktobrske številke v 2005 kažejo [H], da se je življenje v ZDA v primerjavi z istim mesecem v 2004, podražilo za 4 %, ali največ od leta Če dodajo vrednost izdatkov za nakup stanovanj je bistveno drugače. Ljudje živijo in jih zanimajo stroški blaga in storitev ter trajnih dobrin tudi v prihodnosti. Če rastejo cene stanovanj v prihodnje hitreje, bodo narastli stroški uporabe stanovanj in posledično tudi vsi življenski stroški, in obratno. Kriza s temi podatki pa ni samo slovenska, tudi brez njih bo država v času do 2020 ali prej morda doživela vsaj eno razpočenje domačega nepremičninskega balona. 2.7 Razviti svet, stanovanja in generacije stanovalcev v prihodnosti Rast prebivalstva, staranje in upokojevanje [I]»baby-boom generacije«(bbg) v svetu bo zmanjšalo prometno vrednost premoženj (pri nas predvsem nepremičninskih) 11. Primeri so iz ZDA, Japonske, Evrope. Slovenija ni večja izjema. Ljudje vlagajo več v finančna premoženja in trajne dobrine v svojih srednjih letih. Po life-cycle teoriji ljudje prilagajajo svoje varčevalne navade in potrošnjo. Mladi zapravijo več, kot zaslužijo, v srednjih letih plačajo dolgove in pripravljajo novo naložbo ali nest egg za starost. Kasneje pa počasi trošijo. V tem (BBG-upokojevanje) primeru naj bi vse vplivalo tudi na varčevanje v narodnem gospodarstvu in posredno vplivalo na cene premoženj. Po tem naj bi se ob upokojevanju ponudba delnic in nepremičnin povečevala, cene pa zato zniževale. BBG bo lastnino predajala potomcem in prodajala svoja premoženja maloštevilnim mlajšim investitorjem. Poterba [J] je analiziral razmerja ob ameriški spreminjajoči se demografski strukturi in nivo cen ali vrednosti premoženj v času 1926 in Našel je pozitivno korelacijo med ceno delnic in vlaganji dela prebivalcev med 40 in 64 leti. Torej naj bi cene premoženj padle ob odhodu BBG v pokoj, takrat prenehajo akumulirati in začnejo postopoma trošiti. Tega pa sedaj ne počnejo tako hitro kot določa life-cycle teorija. Ker ne vedo, kdaj bodo umrli in ker bi radi kaj pustili otrokom, trošijo bolj postopoma. Cene ne bodo padle tako hitro ali z dinamiko prehoda BBG v pokoj. Cene finančnih premoženj se bodo uravnavale postopoma in se izogibale hitremu razvrednotenju. Trg kapitala je tudi globalen in se bodo razlike izravnavale, odzivi ne bodo tako veliki in ne hitri. Naš premoženjski model je bil v preteklosti nekoliko drugačen. Ker so v 90-letih nekateri praktično brez upoštevanja položajne rente (3ML-Makro- Mezo- in Mikro lokacije) kupili veliko tedanjih družbenih stanovanj 12. Vendar lahko pričakujemo podobna ravnanja naše BBG in nekoliko drugačno ravnanje Baby Bust (sledi BBG-ju) generacije. Tudi naši lastniki bodo prodajali stanovanja počasi, vprašanje je, kaj bodo kupili na novo (manjše, prilagojeno). Kako bodo torej ravnali lastniki, ki so tudi uporabniki svojih stanovanj? 2. 8 Seniorji kot lastniki in mogoči zaposleni Naši BBG-ji ali seniorji bodo verjetno ravnali tako kot drugje. The Economist v posebnem separatu razvija konservativen pogled na vlogo starostnikov ali seniorjev v prihodnosti[k] Priloga obravnava poglavja:»a long, long life«še dalje še bogati in dobro izobraženi (tretja univerza, zabave). 8 SURS-ova»Slovenija v številkah«2005 ima popisne podatke o stanovanjih za 2002 in odlična publikacija ob 15 letnici države tudi nima novih podatkov o celotnem stanovanjskem skladu v Med drugim se v bistvu popisuje posest in ne samo lastnina, kar spravlja v težave samo popisovanje in pravno varnost v prihodnje. Ali: Kako bo vrednoteno sosednje zemljišče ob prodanih zemljiščih na Belem križu? 10 Ni pričakovati večjih sprememb, saj vse sili v interesna prijavljanja, ki bodo zajeta kot evidenčna ob popisu nepremičnin in se ponovila ob prihodnjih statističnih popisih. Sedanja davčna zakonodaja še bolj vpliva na taka stanja, veliko razkritij že na ravni plačevanja potnih stroškov je prav paradoksalnih.. 11 Neven Borak Radijo Ljubljana Intelekta » Kolikor bolj smo se gibali od severovzhoda proti zahodu Slovenije, toliko večji del družbenih stanovanj je bil odkupljen. Ob tem, da je bila cena m 2 enaka v najmanjši zakotni vasi in v centru Ljubljane. 12 Tudi naše ministrstvo pripravlja posebno strategijo za pomoč starostnikom (delovno gradivo 2006). 22

28 »Old? Me?«The new lesured class.. stanovska organiziranost, politika, društva...»enough to live on«; For now, at least...dovolj za življenje»save, save, save«; You may live longer then you expect...stebri in stebrički..»under one roof«; Home precidious home,...(dom ograjen dom)..»don't go yet«; Why early retirment must get later - zakaj prestaviti upokojevanje na kasnejši čas?»grey Power«; Changing politics.. Menjati politike.. Ta separat je nadaljevanje svetovne razprave o starosti in starostnikih. In v času do 2050 bo veliko takih gradiv 13. Spremembe so v glavnem v daljši delovni dobi, drugačnem načinu življenje in drugačnih materialnih podlagah. Ocenjena je pričakovana doba življenja, bolezni in obolevnost, dovolj sredstev za življenje, napovedi za leto 2040, pokojnine in skladi, zaposlovanje in starost kot elementi politike za prihodnost. Vseeno je uporaba demografskih prognoz za napovedovanje potreb po stanovanjih in cen stanovanj nevarna zadeva. V 1988 je Gregory Mankiew, sedaj predsednik ekonomskih svetovalcev v kabinetu G.W. Busha z Davidom Wellom iz Harwarda napovedal, da bodo od 1990 do leta 2007 cene stanovanj padle realno za 47,5 %. Njuna predpostavka je bila, da bo mala baby-bust generacija (sledi baby-boom generaciji) odložila svoje naložbene želje (dedovala) in da bo trg nepremičnin v času od 1990 rasel počasneje kot kdajkoli prej v 40 letih. Nasprotno pa je Amerika po 1990 doživela največjo realno rast cen stanovanj, zaradi: močnega priseljevanja in preseljevanja, nizkih obresti in pričakovanj, da bodo cene stanovanj in nepremičnin rasle še naprej. 2.9 Nepremična premoženja, socialne razlike in pomanjkanje podatkov Na več posvetovanjih smo opozorili, da v našem konceptu spremljanja bogastva in revščine, v premoženje prebivalcev ne vključujemo nepremičnih in tudi ne večine premičnih premoženj drugih rent in ugodnosti. Napaka je metodološka in temelji na nepovezanosti ministrstev in njihovih evidenc in je posledično tudi statistična, ker preostali svet nima vedno tega podatka v osnovnih evidencah nepremičnin in nepremična premoženja z njimi stanovanja niso niti vključena v košarico potrošnih dobrin in tako tudi ne v inflacijo. Kaj bi dejali, če bi se povečale vrednosti vseh stanovanj v Ljubljani (Slonepov indeks) za skoraj 20 % in koliko bi to pomenilo v inflaciji? Ali, če so sedaj vsi lastniki preostalih stanovanj v Ljubljani bogatejši in za koliko? Kaj bo če cene padejo recimo v 2020 ali 2030? Statistično uradi tega indeksa še ne spremljajo za potrebe občanov, analitske potrebe centralnih bank pa so rešene na drug način. Del tega neskladja in napačnih predpostavk je zelo ostro in kritično osvetlil Stanislav Kovač v Financah (avgust 2006) na podatkih, ki jih je za leto 1993 izračunala v letu 2002 Nada Stropnik. Tabela 2 - Stanovanjsko razmerje leta 1993 po dohodkovnih decilih Povzeto po Kovaču in Stropnikovi. V svetu težko najdemo podobno razdelitev lastnine stanovanj. Eden od razlogov je lastna gradnja stanovanjskih hiš pred 1990.Drugi je relativno nizka cena za privatizacijo stanovanj v večstanovanjskih objektih v 1991 (v %) Dohodkovni decil Lastnik stanovanja 19,1 35,1 37,1 40,3 46, ,7 40,1 47,7 48,6 Lastnik hiše 49,7 42,0 39,8 43,5 38,2 45,9 45,2 45,1 45,1 40,9 Najem. razmerje 29,5 23,0 22,7 14,8 15,1 13,1 11,0 14,8 7,4 8,8 Drugo 1,7 0 0,4 1, , ,7 Vir: Pregled in analiza socialnih prejemkov, Stropnik Upoštevana samo nekmečka gospodinjstva. V prvem decilu, kjer se nahaja desetina gospodinjstev z najnižjimi dohodki, je 68,8 % gospodinjstev živelo v lastniških stanovanjih ali hišah. Problem ustreznega vrednostnega spremljanja in upoštevanja zlasti trajnih dobrin ali premoženj (nepremičnih) prebivalstva v državi je zelo zahteven vendar nujen, a je praviloma vedno obstal na pol poti. Razni inštituti in agencije sicer ocenjujejo vrednosti takih premoženj, vendar na zelo agregatni ravni, bolj zaradi strahu pred raznimi napihnjenimi nepremičninskimi in podobnimi baloni, kot za realne potrebe, odločanje in ravnanja na nižjih ravneh. Taka razpršena delitev premoženj sicer ni všeč naši vedno manjši skupini mladih ekonomistov, je pa osnova za drugačno razumevanje bogastva prebivalcev. Vsaj zaradi lastnega bivanja in rabe ne bo veliko presežkov stanovanj in še nismo pripravljeni za ustrezne menjave (iz velikega ali prevelikega in predragega v manjše, cenejše, modernejše in primernejše). Pričakujemo spremembe ravnanja po davčnih nepremičninskih reformah. 23

29 3. Projekcija stalnega in aktivnega prebivalstva Slovenije na osnovi uradne Eurostatove projekcije lisbonskih predpostavk reformnih obveznosti ter ocena potreb po stanovanjih. Tabela 3: Preračun aktivnega prebivalstva (AP) in stanovanj Aktivno preb. % 25/59 Aktivno preb. % 23 /65 Aktivno preb. % 23/70 Prognoza AP v % Prebivalci V 000 Aktivni P. V 000 Stanovanja ocena A B C Č D E =Č+D F ,7 60,8 65,7 51, ,3 61,1 65,8 53, ,8 61,9 66,7 56, ,2 62,2 66,9 58, ,5 60,0 66,4 60, ,1 55,7 62,5 60, ,9 53,1 59,0 59, ,0 50,1 57,3 57, ? Osnova za preračune je projekcija prebivalstva za članice E-25, ki vključuje poleg rodnosti in smrtnosti še migracije v okviru velike EU (E-25 plus kandidatke in Turčija). Preračun in komentarji T. Banovec. Število popisanih stanovanj v 2002 sem povečeval za letno, površina novih stanovanj se tudi hitro povečuje (Vir Surs), cene pa so tudi že eksplodirale. Komentar k variantam: A. Stanje danes - Varianta 25/59. Pomeni pozen vstop mladine na delo s 25 letom in odhod v pokoj z 59 letom) ali današnje stanje brez sprememb. Je provokacija, saj reforme že prijemljejo. Stanovanj za vse še ni dovolj (najemnih in socialnih), položaj pa ni popolnoma jasen. Ali gre za bivanje ali investicijo ali oboje? B. Srednja varianta 23/65 vsebuje predpostavke o krajši dolžini šolanja (Bolognia) in priporočenem času odhoda v pokoj (65-67 let). In upošteva napovedane ukrepe države na več področjih. C. Varianta 23/70 pomeni ciljan okvir odhoda v pokoj, ki ga danes dosegajo Islandija, Švica in Švedska in tudi Japonska in je pomemben okvir tudi za samobitnost naroda in napovedan bodoči bleščeč položaj Slovenije v 2013 in kasneje. Č. Varinata je avtorska in nasilna, vsebuje švedski in podoben cilj (70 let in šolsko reformo (skrajšanje šolanja na terciaru) ter druge potrebne ukrepe do leta 2050 ali prej. Ta scenarij se lahko zgodi, če bomo v tem času dejansko prešli na 23 let, pri vstopu v delo in 70 let za upokojevanje v 2050 ali prej. Pomeni manj imigracij in večjo angažiranje starejši stalnih prebivalcev in predpostavlja ustrezne podatkovne vire tudi za»housing«. Če ne bo ustreznih reform, bi imeli po varianti A v letu 2050 samo še aktivnih prebivalcev. Po srednji varianti (B) pa in evropski-nordijsko švicarski varianti (C) Aktivni prebivalci pa bodo nosilci skoraj vsega; bodo producenti, potrošniki in tudi kupci stanovanj in drugih trajnih dobrin. Poleg tega bodo še naprej pričakovane dobe življenja in povprečna starost rasli za 2 leti na vsakih 10 let ali do leta 2050 za vsaj 8 do 10 let. Drobljenje in povečevanje števila majhnih gospodinjstev se bo verjetno ustavilo (tudi nova definicija), rodnost bo še naprej stagnirala (mogoče bodo tudi spremembe). Sedanji način življenja se bo deloma ohranil, stanovanjski sklad bo rasel bolj zaradi naložbenih razlogov in hedonskih potreb. Domačih kupcev za stanovanja ne bo veliko, nakupi in prodaje zamenjave ter najemi so možnosti, prehod trajnih dobrin v last in posest mlajših pa posebna možnost. Babyboomerji, ki so v devetdesetih letih najbolj koristili možnost nakupa stanovanj, tedanjih družbenih stanovanj, imajo že skoraj manj potomcev, kot razpoložljivih lastnih stanovanjskih enot. Njihovi potomci pa imajo še manj naraščaja, osnovne šole bodo še bolj brez učencev[l]. Demografski primanjkljaj osnovnošolcev se bo v tem času selil v sekundarno in terciarno izobraževanje in na koncu v primanjkljaj aktivnih zaposlenih. Kakovost in razpored stanovanj za vse prebivalce bo zato povezana tudi s potrebami dolgoživega življenja, ekološkimi in energetskimi stroški in predvsem z zdravjem, ne na koncu z varčevanjem in investiranjem. 24

30 V 2050 naj bi bila tudi pri nas povprečna doba življenja najmanj 80,5 (?) pričakovana doba pa še večja [M]. Vendar bomo imeli več kot prebivalcev manj, in precej starejši bodo vsi. Stanovanj bo dovolj že precej prej. Mogoče velja opomniti da je bilo 2002 praznih okrog , tudi če so bila slaba so imela lokacijo in hišno številko, ki omogoča lažjo obnovo. Kdo jih kupuje pa že vemo, vsaj za stanovanjske hiše. 4. Zaključek - Sklepne misli 4.1 Sklepne misli Pričakujemo spremembe v globaliziranem okolju. Potrošnja surovin za 2,5 mlrd novih potrošnikov (Kitajska, Indija) in dvig njihovih cen, vrnitev na stara navidezno izčrpana rudišča, nove in drage oblike energije, njihova obnovljivost in klimatske spremembe ter tudi državni ekonomski egoizem. Vse se bo preslikalo tudi na domači stanovanjski sektor. Osebni transport bo drugačen, pomen ICT in omrežij bo še zrasel, več bo trajnega izobraževanja in poudarek bo na potrebnih in osvojenih veščinah. Ne samo razumeti in znati pojasniti, treba je tudi kaj izdelati. Način življenja in migracije v poklicu in prostoru;»fleksurity«kot izziv in tudi kot kazen za nepripravljene. Spremembe bivalnih navad, drugačna cena dela, majhne družine in gospodinjstva ter podobno. Stanovanj v Sloveniji bo ob teh pogojih kmalu dovolj za bivanje, letna rast novih stanovanjskih in obnovljenih enot bo okrog 7000 ali manj kar naj racionalno pokriva bivalne potrebe in tudi naložbe ter hedonske kriterije (razgled na morje). Kdo bo kupec ne vemo, bo pa prav gotovo. 4.2 Predlogi Precej smo predlagali na posvetih 2004 in Veliko predlogov se ni uresničilo, zato smo pri tem predlaganju skromni: Začeti delati študije za pripravo zemljiške in nepremičninske politike, spremljati druge strategije in napovedi ter izkušnje, urediti statistike in evidence ter oblikovati»evidence based housing«in strokovne ekipe. Posebej spremljati globalizacijo in zamenjave v svetovni ekonomiji, kot so napovedane (zaostajanje razvitih) drugi dogodki (cene surovin) in njihov vpliv na Slovenijo. Ker institucionalna oblast nima potrebe ali ne sme ali ne more storiti bi lahko te aktivnosti začeli v okviru drugačnih zborničnih organizacij ali celo društev, najbolje pa bi bilo čakati na domač ali tuj REIT (Real Estate Investment Trusts), ki bo storil potrebno vsaj zase. LITERATURA [A] Boškovič Dragiša:»Hiše grozijo gospodarstvu«, Delo 16 september 2006, stran 13 Sobotna priloga [B] The Economist:»The new Titans A survay of the world economy«, Separat Th.Ec strani, opozorilo na zaostajanje»razvitih«[c] The Economist:»Incredible shrinking countries,thec str.12. [Č] The Economist:»Big Questions and big numbers«, 15 julij 2006 str [D] Tomaž Banovec»Ali imamo v Sloveniji preveč ali premalo stanovanj«?, Referat, Posvetovanje država, državljani. Stanovanje, Zbornik, november [E] Stanislav Kovač»Reveži še bogatejši«finance [F] Podlaga je Eurostatov in OECD-jev Predlog tehničnega priročnika ver 0.90» Price indices of newly built dwelings«, 90 strani relacije v HICPm BDP, in pregled po državah. [G] Tomaž Banovec»Projekt posodobitve evidenc nepremičnin (PPNE)«Nepremičnine in statistika razmislek 2003 pismo projektnemu svetu s predlogom statistik. 7 strani Predlog za 15. sejo Programskega sveta za izvedbo PPEN 7. maj 2003 [H] ThEc: Pricing the Future, 15 oktober 2005 str.78. Življenski stroški rastejo hitreje kot mislite (podnaslov) [I] A future meltdown The aging of the baby-boomers casts doubt over asset prices too (Economic Focus), ThEc 4 sept

31 [J] James M. Poterba MIT and NBER Population aginig and financial markets Internet Embargoed until presentation time August 27, 2004 [ K]»Forever young«,»a survey of retirement, March 27h 2004«, Priloga TE strani [L] Čaks Aleš»Učitelji kmalu brez dela«, Delo SP. 16 september 2006, stran 12- [M] Tomaž Banovec,»Popis prebivalstva, gospodinjstev, stanovanj in stavb v 2002 ter drugi statistični viri, kot podlaga za ocenjevanje stanovanjskih potreb«, Posvetovanje: Država, državljani, stanovanja: poslovanje z nepremičninami»2002 Zbornik str O AVTORJU Tomaž Banovec, univ. dipl. ing. geodezije, rojen 29. avgusta 1939 v Ljubljani. Študiral je na FAGG v Ljubljani. V 1965 postane vodja kartografskega oddelka na IGF v Ljubljani. V letu 1970 direktor Raziskovalnega inštituta Geodetskega zavoda RS. V 1975 je bil imenovan za namestnika generalnega direktorja tedanjega Zavoda SRS za družbeno planiranje. Tu je bil dodatno zadolžen za urejanje prostora, vprašanja razvoja tehnologije in informatiko. V 1979 je bil imenovan za direktorja Centra vlade SRS za družbeni sistem informiranja in informatiko (CEDSII). Sooblikoval je zakonodajo o družbenem sistemu informiranja in vodil nastavitve in nekatera strateška povezovanja registrov v Sloveniji in kasneje njihov prenos na druge nosilce. 1. maja 1981 je bil imenovan za direktorja tedanjega Zavoda SRS za statistiko, preimenovanega v Statistični urad RS, poleg vsega se je ukvarjal z evropeizacijo državne statistike. Tu se je 1. junija 2003 tudi upokojil. V vsem delovnem času je aktivno sodeloval pri oblikovanje razvoja kartografije, geodezije, informatike in statistike v državi in mednarodno, posebej pri pripravi državne statistike za vključevanje in harmonizacijo z Unijo. Ukvarjal se je in se še s povezovanjem baz podatkov, vidiki zadrževanja starejših v rednem delu in v druge dejavnosti, z informatiko, geodezijo in geoinformatiko, z nepremičninskimi evidencami in drugimi društvenimi dejavnostmi. Med drugim je član več društvenih organizacij. 26

32 prof. dr. Miha Juhart Pravna fakulteta v Ljubljani Enoten sistem evidentiranja nepremičnin POVZETEK Pojem nepremičnine je v skladu z veljavno zakonodajo vezan na obstoj nepremičninskih evidenc, hkrati pa nepremičninske evidence zagotavljajo sliko stanja pravic na nepremičninah v skladu z načelom domneve lastninske pravice. V veljavni pravni ureditvi sta osnovni nepremičninski evidenci kataster (zemljiški kataster in kataster stavb) in zemljiška knjiga. Kataster je namenjen evidentiranju dejanskih lastnosti nepremičnin, zemljiška knjiga pa evidentiranju pravic in pravnih dejstev. Z uvajanjem informacijske tehnologije pri vodenju obeh evidenc se ponuja možnost njunega združevanja, kot ga poznajo v nekaterih tujih državah. Predstavljena je ena od možnosti združevanja obeh evidenc in predvsem prednosti, ki jih takšno združevanje prinaša. Gre predvsem za možnost celovitega vpogleda v podatke na nepremičninah na enem mestu in možnost odpravljanja krajevne pristojnosti za izvedbo vpisov v nepremičninske evidence. S tem pa se lahko doseže tudi večja učinkovitost celotnega sistema in odprejo vrata za postopno uvajanje možnosti vlog v elektronski obliki. ABSTRACT Idea of real estate in accordance with adopted legislation is linked to existence of real estate records, at the same time real estate records ensure picture of state of rights on real estates in accordance with the principle of supposed right on ownership. In legislation in force, basic real estate registers are Cadastre (Building cadastre and Land cadastre) and Land register. The Cadastre is intended for recording of actual real estate s characteristics, while the Land register is intended to recording of rights and legal facts. By introduction of informational technology in keeping both records, a possibility of fusion of them is offered according the model known in some foreign countries. One of the fusion possibilities of both records and, first of all, advantages brought by such a fusion, is presented. There is mostly an opportunity of entire insight in the real estate data at one place and possibility of suppressing of local competence for execution of recording with real estate records. It can help to achieve larger efficiency of entire system and open the door for gradual introduction of applications to be in electronic form. KLJUČNE BESEDE kataster, zemljiški kataster, zemljiška knjiga, nepremičninska evidenca, načelo domneve lastninske pravice, nepremičnina, stvarne pravice, združevanje nepremičninskih evidenc, enoten sistem evidentiranja nepremičnin 1. Pomen nepremičninskih evidenc za pravno ureditev nepremičnin Nepremičnine so posebna vrsta stvari in za njih veljajo posebna pravila. Zaradi svojih naravnih lastnosti so nepremičnine omejena dobrina. Hkrati pa so velikega pomena za človekovo eksistenco in opravljanje vseh vrst dejavnosti. Zato pravne ureditve že od nekdaj stremijo k nedvomni ureditvi pravnih razmerij, katerih predmet so nepremičnine, in ravno v teh pravnih razmerjih je potreba doseganja visoke stopnje pravne varnosti izrazito poudarjena. Razvoj znanosti in tehnologije je razmeroma zgodaj omogočil izmero zemeljske površine kot nosilne oblike nepremičnine in sama po sebi se je z izmero nepremičnin pojavila še izjemno pomembna okoliščina, ki je omogočila izgradnjo sistema, ki zagotavlja visoko stopnjo pravne 27

33 varnosti. Z izmero je mogoče nepremičnini dodeliti identifikacijsko označbo, ki je lastna samo njej, in ki omogoča njeno natančno razlikovanje od vseh drugih nepremičnin. Na takšni enolični označbi pa je mogoče utemeljiti javen in zaupanja vreden sistem evidentiranja podatkov o pravicah in drugih pravnih dejstvih na nepremičninah. Kolikor bolj je sistem evidentiranja nepremičnin točen in popoln, toliko večja je stopnja pravna varnosti pravnih razmerjih. Morda ni napačna in preveč ambiciozna trditev, da takšen sistem lahko zagotavlja tudi popolno pravno varnost. Pristopi pravnih sistemov pri urejanju evidentiranja nepremičnin so različni. V našem prostoru evidentiranje nepremičnin temelji na starem avstrijskem zemljiškem katastru in nekoliko mlajši zemljiški knjigi, ki izhajata iz tako imenovanega sistema realnih folij, ki kot osrednji element evidentiranja postavlja zemljiško parcelo, kot temeljno pojavno obliko nepremičnine. Takšna ureditev je danes tako samoumevna in uveljavljena, da je tudi v prihodnosti ne kaže bistveno spreminjali. Zato je danes povsem odveč vprašanje, kako in na kakšni pravni podlagi je prišlo do prvega evidentiranja nepremičnin. Evidenca nepremičnin je danost, je temelj, ki ga je mogoče ob upoštevanju novih tehnoloških možnosti izpopolnjevati in nadgrajevati v korist gospodarskih potreb in visoke stopnje pravne varnosti. Stvarno pravo kot osrednja pravna disciplina, ki ureja podrejanje stvari pravni oblasti posameznika, že od nekdaj razlikuje med pravnim režimom, ki velja za premične in nepremične stvari. Razlika je razumljiva in utemeljena s preprostim dejstvom, da je premičnin neskončno mnogo, nepremičnin pa le omejeno število. Pravna ureditev stvarnopravnih razmerij na nepremičninah temelji na posebni strogosti pravil, ki se kaže predvsem v poudarjeni obličnosti. Bistvena značilnost pravne ureditve nepremičnin pa izhaja iz načela publicitete. Načelo je v pozitivni zakonodaji zapisano v 11. členu SPZ in govori o domnevi lastninske pravice. Na premičninah zunanji znak, na podlagi katerega je mogoče sklepati na obstoj lastninske pravice, predstavlja lastniška posest kot izraz fizičnega izvrševanja oblasti nad stvarjo. Pri nepremičninah pa se domneva, da je lastnik tisti, ki je vpisan v zemljiški knjigi. Publicitetni element posesti kot izraz fizične dejanske oblasti nadomešča formalni izraz zapisa v evidenci, ki ji pravni red priznava takšen status. Učinek publicitete pa je pri stvarnih pravicah še močnejši in ni omejen le na domnevo lastninske pravice, ampak se razširja tudi na druge stvarne pravice na nepremičninah. Načela o domnevi lastninske pravice ne smemo obravnavati in razumeti izolirano, ampak ga moramo povezati z načelom zaupanja v zemljiško knjigo, kot je zapisano v 10. členu SPZ in prvem odstavku 8. člena ZZK-1. Načelo zagotavlja pravno varstvo vsakomur, ki se v dobri veri zanese ne le na zapis o obstoju lastnine, ampak tudi drugih pravic stvarnega prava in tistih obligacijskih pravic, ki se v skladu z zemljiškoknjižnimi predpisi lahko vpišejo v zemljiško knjigo. Prav z vpisom v zemljiško knjigo in s tem povezano publiciteto se zemljiškoknjižne obligacijske pravice kot relativne pravice po nekaterih pravnih lastnostih približujejo absolutnim pravicam stvarnega prava. 2. Sistem evidentiranja nepremičnin v pozitivni ureditvi Sistem evidentiranja nepremičnin v pozitivnem pravu temelji na katastru in zemljiški knjigi. Poleg katastra in zemljiške knjige pa obstajajo tudi druge nepremičninske evidence, v katerih se posredno ali neposredno zbirajo podatki o nepremičninah, ki pa so funkcionalno povezane z osnovnima evidencama. Tako poznamo še register nepremičnin, evidenco državne meje in register prostorskih enot. Prav tako pa ne gre spregledati evidenc podatkov s področja prostorskega planiranja, ki odločilno vplivajo na vsebino lastninske pravice na nepremičninah ter na pogoje za njen pravnoposlovni promet. Od tega ali je zemljišče zazidljivo ali ne, je odvisna njegova vrednost na trgu. Pogoji za prenos lastninske pravice pa so posebej določeni za kmetijska zemljišča, gozdove in nekatera druga zemljišča s posebnim statusom. Kataster je nepremičninska evidenca, ki jo pravna teorija pogosto označuje kot dejansko evidenco o nepremičninah. Takšno stališče temelji na primerjavi z zemljiško knjigo, ki je namenjena evidenci pravic in pravnih dejstev in se označuje kot pravna evidenca o nepremičninah. Seveda pa je pomen katastra bistveno širši. Nikakor ne moremo spregledati, da je kataster nastal predvsem iz fiskalnih vzrokov in da se je zemljiška knjiga kot evidenca pravic na nepremičninah lahko razvila šele po nastavitvi katastra. Prav tako je treba upoštevati pomen, ki ga ima kataster za razvijanje in uveljavljanje prostorske politike in predvsem smotrne izrabe prostora, ki je v sodobni družbi pomemben dejavnik celotnega razvoja. Katastrski podatki so nadalje pomembni kot podlaga za različne topografske dejavnosti, ki s pomočjo sodobnih tehničnih sredstev zmeraj bolj postajajo del našega vsakdana. Z izrazom kataster danes zajemamo dve nepremičninski evidenci: zemljiški kataster in kataster stavb. Starejši je zemljiški kataster, ki je sploh najstarejša in temeljna nepremičninska evidenca. Kataster stavb je bil v našem prostoru uveden razmeroma pozno, saj se je začel uveljavljati šele leta S pravnega gledišča pa služita oba katastra istemu namenu, to je določitvi nepremičnine kot stvari in s tem tudi kot objekta pravic 28

34 stvarnega prava. Evidenco pravic in pravnih dejstev na nepremičninah je mogoče vzpostaviti le na točno in enolično določen objektu. Zato lahko kataster obstaja kot samostojna nepremičninska evidenca. Zemljiška knjiga v obliki in s funkcijami, kot jih poznamo, pa lahko gradi le na katastrskih podatkih. Ta zveza danes povsem jasno izhaja iz 3. in 12. člena ZZK-1. Nepremičnina se v zemljiško knjigo vpisuje z identifikacijskim znakom, kot je določen v katastru. Odnos med katastrom in zemljiško knjigo izhaja iz njunega namena in položaja v pravnem sistemu. Namen obeh evidenc jasno kaže, da sta evidenci dopolnjujoči in povezani tako, da lahko kot osnovno pravilo njune medsebojne zveznosti opredelimo načelo matičnosti. S tem načelom razumemo, da se določen podatek o nepremičnini zajema, vodi in vzdržuje v matični evidenci in da se na podlagi izrecno določenega pravnega temelja prenaša v drugo evidenco. Problem zveznosti med obema evidencama je zgodovinski. Osnovna enota zemljiškega katastra je parcela, zemljiška knjiga pa je bila zgodovinsko zasnovana na zemljiškoknjižnem vložku kot osnovni enoti, ki načeloma združuje več parcel. Čeprav je ZZK-1 to neskladje odpravil in vsaj načeloma tudi kot osnovno enoto zemljiške knjige določil parcelo, bo trajalo še mnogo časa, da bo prišlo do uskladitve. Kot je že bilo rečeno se nekateri podatki o nepremičninah vodijo tako v katastru kot zemljiški knjigi. Za takšne podatke velja, da se najprej spremenijo v matični evidenci, sprememba pa se potem prenese tudi v drugo evidenco. Včasih je medsebojno usklajevanje podatkov potekalo ročno s pošiljanjem odločb geodetske uprave zemljiškoknjižnemu sodišču in obratno. Danes pa se med obema evidencama vzpostavlja elektronska izmenjava podatkov, kar zagotavlja večjo natančnost, zanesljivost in ažurnost. 3. Osnovna enota evidentiranja Po veljavni zakonodaji ZEN in ZZK-1 je osnovna enota evidentiranja zemljiška parcela. To načelo je v sistemu zemljiškega katastra dosledno izpeljano, v sistemu zemljiške knjige pa se kot enota evidence pojavlja zemljiškoknjižni vložek, ki omogoča združevanje več zemljiških parcel v eno entiteto evidentiranja. Sedanji nabor podatkov, ki jo zagotavljata osnovni nepremičninski evidenci (zemljiški kataster in zemljiška knjiga) 1 je naslednji: Zemljiški kataster: Parcelna številka Meja Površina Lastnik Upravljavec, če je lastnik država Dejanska raba Boniteta zemljišča Zemljiška knjiga: Identifikacijski znak nepremičnine Površina Dejanska raba Pravice na nepremičninah (lastnina in druge stvarne pravice; obligacijskopravne pravice, ki se vpisujejo) Druga dejstva, pomembna za pravni promet Obstoječi nabor podatkov se med seboj pokriva, vendar sedanji sistem po mojem mnenju primerno določa za posamezno evidenco, kaj je izvorni podatek in kateri podatek se prevzema iz druge evidence. 4. Možnosti združevanja nepremičninskih evidenc Predlog združitve zemljiškega katastra, katastra stavb in zemljiške knjige odpira vrsto vsebinskih, tehnoloških, organizacijskih in postopkovnih vprašanj, na katere je treba poiskati v izhodišču temeljne odgovore, na podlagi katerih je mogoče opredeliti cilje in rezultate združevanja. Pri tem ne gre spregledati, da tudi najuspešnejše ureditve, ki poznajo enoten sistem evidentiranja, ohranjajo različne evidence kot samostojne baze podatkov in enotnost evidence bolj kot enotnost baze podatkov pomeni organizacijsko enotnost. Tudi z organizacijsko enotnostjo pa je seveda mogoče doseči bistveno drugačno in kvalitetnejše posredovanje podatkov, potrebnih za doseganje pravne varnosti v prometu z nepremičninami. Pri opredeljevanju ciljev morebitnega združevanja nepremičninskih evidenc imamo verjetno pred očmi enostavnejše načine dostopa do podatkov in hitrejše zagotavljanje vpisov sprememb v nepremičninske 1 Pri tem ne zmanjšujemo pomena katastra stavb, vendar se tudi sam kataster stavb kot nepremičninska evidenca naslanja na zemljiško parcelo kot enoto evidentiranja. Zato gre tehnično le za dodatno zvezo, ki lahko sledi osnovni povezavi med zemljiškim katastrom in zemljiško knjigo. 29

35 evidence. Na obeh področjih se je v zadnjem desetletju tako znotraj katastra kot zemljiške knjige položaj bistveno izboljšal. Predvsem uvedba informacijske tehnologije in načrtno odpravljanje zaostankov sta obe evidenci pripeljali v zgleden položaj, ki smo si ga še pred kratkim lahko samo želeli. Zato bi bilo po mojem mnenju povsem nesmiselno, če bi dobro delujoč sistem, ki se iz dneva v dan izboljšuje, poskušali nadomestiti z novo enotno evidenco. To pa seveda ne pomeni, da združevanje ni mogoče ob ohranjanju relativne samostojnosti katastra in zemljiške knjige znotraj ene organizacijske enote. Takšno sliko nam daje tudi nizozemski sistem evidentiranja, ki je eden najuspešnejših in najučinkovitejših v Evropi in na svetu. Na Nizozemskem vodi kataster in evidenco o pravicah na nepremičninah posebna pravna oseba (Cadaster and Public Registry Agency). Kljub organizacijski enotnosti se ohranja samostojnost obeh nepremičninskih evidenc, hkrati pa se zagotavljajo določene sinergije. Te sinergije pa bi se dalo doseči tudi z združevanjem katastra in zemljiške knjige pri nas. Eden, verjetno tudi najenostavnejši, od modelov združevanja katastra in zemljiške knjige je organizacijska združitev znotraj enotne organizacijske oblike, kakršna je v našem pravnem sistemu javna agencija. Takšna združitev ne posega v dosedanji način in postopek vodenja obeh osnovnih nepremičninskih evidenc, ki zagotavljata relativno visoko kvaliteto podatkov. Predvsem pa lahko ugotovimo, da sedanji sistem omogoča evidentiranje vseh bistvenih podatkov, potrebnih za ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine in promet z njimi. 2 Izjema so tako le podatki o namembnosti nepremičnine v skladu s prostorskimi akti, ki se v pozitivnem sistemu zagotavljajo preko lokacijske informacije. Dolgoročno bi nedvomno kazalo razmišljati tudi o tem, kako v sistem osnovnega evidentiranja nepremičnin vključiti tudi te podatke, ki so zaradi različnega sistema omejitev razpolaganja ključnega pomena za odvijanje pravnega prometa z nepremičninami. Ena od šibkih točk obstoječega sistema evidentiranja nepremičnin je prenos podatkov med katastrom in zemljiško knjigo. Čeprav gre za dvosmerno cesto, je po moji oceni bistven predvsem prenos podatkov iz katastra v zemljiško knjigo, saj ima večina sprememb katastrskih podatkov za posledico spremembo dejanskih lastnosti nepremičnine. Že informatizacija obeh evidenc omogoča medsebojni prenos podatkov, ki je hitrejši in bolj zanesljiv kot stari papirnat prenos podatke, pri katerem je pogosto prihajalo do napak. Če pa bi se obe evidenci vodili znotraj enotnega organizacijskega sistema, bi se medsebojna zveznost še okrepila, kar bi omogočalo dejansko hkratno izvedbo vpisov. Ker se tehnologija na tem področju še zmerja razvija, je normativno sledenje temu razvoju nujnost, ki se najlažje doseže v okviru enega regulatornega organa. Nepremičninske evidence so podobne konvoju in raven kvalitete je zaradi medsebojne zveznosti medsebojno odvisna. Zato ena ne more prehitevati druge, medsebojno usklajenost pa je lažje zagotavljati pod eno streho. Bistven napredek omogoča združevanje nepremičninskih evidenc predvsem pri dostopu do podatkov. Vsi relevantni podatki o dejanskih in pravnih lastnostih nepremičnine postanejo dostopni na enem mestu tako v klasičnih oblikah kot po novih informacijskih poteh. 3 Uporabnik tako lahko dobi na eni strani podatek o legi nepremičnine (mapna kopija) v prostoru skupaj z ostalimi dejanskimi lastnostmi ter na drugi strani vse pravice in pravna dejstva, ki so odločilna za odvijanje pravnega prometa. V nekaterih sistemih lahko organizacijski vodje registra zbirajo tudi dodatne podatke o nepremičninah oziroma jih povezujejo tudi z drugimi evidencami. Pri zgradbah je tako zanimivo predvsem povezovanje z naslovom oziroma povezovanje s topografskimi podatki. Znotraj enotnih organizacijskih sistemov se izgrajujejo predvsem uporabnikom prijazni spletni načini dostopa. Še bolj kot samo združevanje obstoječih evidenc lahko pomeni pomemben prispevek večji kvaliteti in učinkovitosti nepremičninskih evidenc odprava krajevne pristojnosti za njihovo vodenje in odločanje o vpisih. Odveč je poudarjati, da je Slovenija relativno majhen prostor, ki ga je mogoče pokrivati s centralno vodeno evidenco. Prvi pomembni korak k centralnemu sistemu evidentiranju je bil storjen že s tem, ko so predpisi omogočili centralen dostop do podatkov. V bodoče pa bi to bilo treba vsekakor nadgraditi tudi z možnostjo, da se lahko kjerkoli vloži tudi vsak predlog za vpis sprememb v nepremičninske evidence. Verjetno je že danes popolnoma vseeno, kje sedi oseba, ki odloča o konkretnem vpisu, zato naj o njem odloča pač tisti, ki lahko v celotnem sistemu evidentiranja to stori najhitreje. S tem enotni organizacijski sistemi evidentiranja nepremičnin dosegajo veliko učinkovitost, ki jo čutijo predvsem uporabniki, ki na vpise čakajo le nekaj dni. 2 3 Naj kot zanimivost naveden, da celo tako učinkovit sistem evidentiranja nepremičnin kot je nizozemski, močno zaostaja pri evidentiranju pravic na tuji stvari, predvsem stvarnih služnosti. Prav tako je mogoče nekatere učinke sočasnosti izpolnitve, ki jih v našem sistemu zemljiške knjige omogočata predznamba in zaznamba vrstnega reda, doseči le preko razmeroma dragih notarskih storitev. Izjema je seveda namembnost, ki se izkazuje z lokacijsko informacijo. Glej zgoraj. 30

36 5. Sklepno razmišljanje O možnosti združevanja nepremičninskih evidenc sem imel včasih precej rezervirano mnenje, saj se mi je zdelo domala nemogoče povezati dva tako različna sistema kot sta kataster in zemljiška knjiga. Pa se je to začelo dogajati pravzaprav samo po sebi. Uvedba informacijske tehnologije je že postavila pomemben skupen temelj, ki ga je mogoče z organizacijskim povezovanjem obeh evidenc že danes nadgraditi na način, ki bo uporabnikom zagotavljal boljšo in hitrejšo informacijo o nepremičninah. Zato se mi zdi razmišljanjem o takšnem združevanju zelo smiselno, saj se lahko ohranja vse kar je v sistemu dobrega, temu pa se dodaja nova kvalitete. Ob tem pa ne gre spregledati še ene pomembne okoliščine, ki je specifična za naše okolje. Glavna pomanjkljivost v obstoječem sistemu so nepremičnine, ki niti katastrsko niti zemljiškoknjižno niso urejene. Teh na žalost ni tako zelo malo in preseganje takšnega stanja bo zelo pogosto zahtevalo usklajeno delovanje obeh evidenc. O AVTORJU Prof. dr. Miha Juhart doktor pravnih znanosti, redni profesor civilnega in gospodarskega prava na Pravni fakulteti v Ljubljani. Je eden vodilnih strokovnjakov za področje stvarnega prava in pravne ureditve nepremičnine. Soavtor komentarja zakona o zemljiški knjigi in stvarnopravnega zakonika. Skupaj s dr. Matjažem Tratnikom in dr. Renatom Vrenčurjem je avtor novega celovitega sistema Stvarno pravo, ki je pred izidom pri GV Založbi. Kot svetovalec sodeluje tudi pri pripravi zakonodaje s področja stvarnega prava in evidentiranja nepremičnin. 31

37 dr. Dušan Zupančič Sving konzultanti d.o.o. Pomen najgospodarnejše uporabe zemljišča POVZETEK Načelo najgospodarnejše uporabe predvideva tisto izboljšavo, pri kateri ima zemljišče najvišjo rezidualno vrednost. Predznak metodoloških osnov, ki udejanjanjo to načelo, je gospodarska zasnova vrednotenja. Ta v vseh možnih segmentih sledi konceptu tržne vrednosti. To pomeni, da poleg temeljnih ekonomskih načel pri postopkih vrednotenja črpa vrsto potrebnih podatkov z urejenega nepremičninskega trga. Posledično torej vodi v rezultate, ki so na nek način odsev trga. Čeravno imajo določene nepremičnine po svoji naravi navidez povsem sociološko-socialni ali pa na drugi strani skrajno komercialni namen, se zaradi svoje unikatnosti, vrednosti in trajnosti vendarle obravnavajo kot naložba. Ekonomski kriteriji so pri njihovem razvrščanju in ravnanju ključni. Načelo najgospodarnejše uporabe pa ima poleg nedvomnih koristi v postopkih vrednotenja tudi nekaj omejitev in pasti pri uporabi, na katere je potrebno gledati s previdnostjo. Ocena občutljivosti rezultatov vrednotenja po tem načelu je vsaj zaželjena, če ne nujna, saj nam daje večplastni vpogled v njihovo uporabnost. ABSTRACT The principle of the best economic use foresees such an improvement where a land has the highest residual value. Sign of methodological bases that realize this principle is an economic scheme of evaluation. It follows the concept of market value in all possible segments. This means that besides basic economic principles in processes of evaluation it draws a number of necessary data from arranged real estate market. Consequently it leads to results that are somehow reflection of the market. Although specific real estates according their nature have apparent completely sociologically social or from other side extremely commercial purpose, due to their uniqueness, value and durability are nevertheless considered as an investment. Economic criteria are the key criteria for their classification and management. The principle of the most economic use, besides doubtless advantages in processes of evaluation, in use has also some limits and traps, which have to be observed with caution. Estimation of sensitivity of evaluation results according this principle is at least desired, if not indispensable, because it gives us multiply insight into their applicability. KLJUČNE BESEDE nepremičnine, koristnost, tržna vrednost, ocenjevanje, vrednotenje. Uvod Najgospodarnejša uporaba zemljišča (ang.: Highest and Best Use) sodi v tisto načelo ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki je najtesneje vezano na kategorijo zemljišča. Skladno z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti nepremičnin (MSOV,2005) se namreč zemljišče pojmuje kot trajno sredstvo, na katerem imajo izboljšave (objekti) omejeno življenjsko dobo, zemljišče pa je nepremakljivo in ima edinstven položaj. Edinstvene značilnosti zemljišča določajo njegovo optimalno koristnost. Zatorej je najgospodarnejša uporaba opredeljena kot tista, ki je fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in vodi v najvišjo vrednost nepremičnine. Metode vrednotenja, ki sledijo načelu najgospodarnejše uporabe zemljišča, se s pridom uporabljajo na področju ocenjevanja vrednosti 32

38 nepremičnin, predvsem tam, kjer (a) ni primernih in zanesljivih podatkov o tržnih transakcijah z zemljišči, (b) ko gre za oceno poslabšanja in zastaranja objektov na zemljišču oziroma (c) ko ugotavljamo, kakšna naj bi bila najvišja vrednost zemljišča pri njegovi optimalni uporabi. Ocenjevalski vidik najgospodarnejše rabe po MSOV zahteva, da se izboljšano zemljišče ocenjuje ločeno od izboljšav na zemljišču, oziroma, da se izboljšave na zemljišču ocenjujejo tako, kot prispevajo k povečanju ali zmanjšanju celotne vrednosti nepremičnine. Tako tržna vrednost zemljišča, ki temelji na najgospodarnejši uporabi, izraža koristnost in trajnost zemljišča z vidika trga, z izboljšavami, ki predstavljajo razliko med vrednostjo samega zemljišča in celotno tržno vrednostjo izboljšanega zemljišča. Načelo najgospodarnejše uporabe in njegovi metodološki prijemi niso koristni zgolj pri ocenjevanju vrednosti nepremičnega premoženja, temveč izkažejo svoje prednosti tudi pri splošnih preračunih finančne izvedljivosti kompleksnih razvojnih projektov oziroma prenov in obnov, pri presojah glede najprimernejše zazidave urbaniziranih zemljišč in v drugih situacijah, ki narekujejo racionalne in ekonomske osnove odločanja. Potrebno pa je omeniti tudi omejitve in zadržke za uporabo tega načela, ki se predvsem izpostavljajo na trgih, za katere je značilna izjemna spremenljivost ali veliko neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem. V takih slučajih je najgospodarnejša raba neke vrste premoženjska zaloga za prihodnji plasman nepremičnine. Kjer sta uporaba in namembnost zemljišča v fazi spreminjanja, ima neposredna uveljavitev najgospodarnejše rabe zgolj začasen značaj. Če se vrnemo v okvir ocenjevanja oziroma vrednotenja nepremičnin za najrazličnejše namene, lahko zaključimo, da zasnova najgospodarnejše uporabe predstavlja temelj in sestavni del tržnega vrednotenja. Teoretična izhodišča Podrobnejše definicije pri analizi najgospodarnejše uporabe Po malce razširjeni definiciji lahko opredelimo najgospodarnejšo uporabo zemljišča kot tisto, ki odraža najverjetnejšo uporabo, ki je fizično možna, primerno upravičena, urbanistično sprejemljiva, zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultat je najvišja vrednost ocenjevanega zemljišča. Uporabe, ki ni zakonsko dopustna ali fizično mogoča, ne pojmujemo kot najgospodarnejše. Fizično možna in urbanistično sprejemljiva je tista uporaba, ki jo je tehnično možno izvesti ter v največji meri upošteva lokacijo, karakteristike zemljišča in skladnosti z urbanim okoljem. Zakonsko dopustna uporaba je tista, ki je v skladu z zakonskimi akti, ki urejajo območje zemljišča in soseske. Običajno so to prostorski ureditveni pogoji ali prostorski izvedbeni načrti oziroma urbanistični redi ali lokacijski načrti, v območjih, kjer so sprejeti. Finančno izvedljiva je uporaba, ki temelji na principu ponudbe in povpraševanja. Najbolj upravičena je tista uporaba, katere vrednost je najvišja, torej je povpraševanje po njej največje oz. ponudba najmanjša. Uporabo, ki rezultira v najvišjo vrednost ocenjevanega zemljišča, določimo na podlagi študije alternativne uporabe zemljišča. Rezultati takih študij so npr. možne dejavnosti, ki se bodo v izboljšavah zemljišča opravljale, optimalna notranja izraba objektov, smiselne in dopustne etažnosti ter gabariti objektov, ipd. Analizo lahko izvedemo na že izboljšanih zemljiščih, le da je tam interpretacija rezultatov drugačna. V tem primeru preverjamo, ali je smiselno objekt predelati, dozidati, porušiti in zgraditi novo izboljšavo ali mu spremeniti namembnost. V vsakem od teh primerov je potrebno od vrednosti nepremičnine odšteti stroške, povezane z izboljšanjem, se pravi stroške predelave, nadzidave, porušitve in graditve novega objekta ali adaptacije. Metodološka pravila najgospodarnejše uporabe Preračun po načelu najgospodarnejše uporabe zahteva določen metodološki red. Opišemo ga lahko skozi štiri korake (MSOV, 2005 ; Pšunder, 2003): 1. preverimo zakonsko dopustnost gradnje, kar vključuje vsa dovoljenja in skladnosti z upravno-pravno dokumentacijo. Prvi korak zajema pregled lokacijske informacije ali podobnega dokumenta, kjer se seznanimo s predpisanimi gabariti, omejitvami, namembnostjo in drugimi urbanističnimi konstantami. 2. analiziramo fizično možnost gradnje, kjer proučujemo teoretično optimalno 33

39 34 zgradbo po kriteriju tehnične izvedljivosti in funkcionalnosti objekta. Pomembno je, da ocenjevalec poda pojasnilo v kakšni meri je predvidena pozidava verjetna. Spoštovati velja tudi dejstvo, da maksimalna izraba fizičnih danosti ne pomeni nujno tudi največjo funkcionalnost objekta. 3. preverimo finančno upravičenost oziroma izvedljivost predpostavljene gradnje, bodisi skozi tržno kotacijo zgrajenih nepremičnin, bodisi skozi donosnostni kriterij. Pomembno je, da se na tem mestu opiramo na analize trga in zajamemo pričakovane tržne trende. 4. analiziramo najvišjo donosnost, pri čemer je temeljno načelo, da je najgospodarnejša tista izboljšava zemljišča ter izraba oblike prostora, ki imata za posledico najvišjo vrednost zemljišča. Poleg vrste koristnih rezultatov, ki smo jih že našteli, je poglavitni cilj analize najgospodarnejše uporabe tisti, ki nam prikaže najvišjo preostalo (rezidualno) vrednost zemljišča. Metode analize najgospodarnejše uporabe zemljišča določajo vrednost zemljišča v splošnem tako, da od vrednosti celotne nepremičnine odštejejo stroške izboljšave. Vrednost izboljšanega zemljišča ocenimo po načinu primerljivih prodaj ali na donosu zasnovanem načinu. Stroški izboljšave obsegajo stroške graditve ter priznani normni dobiček investitorja, torej vključujejo stroške pridobitve soglasij in dovoljenj, upravno pravne stroške, stroške spremembe namembnosti zemljišča, stroške komunalnega prispevka ali dejanske stroške opremljanja, stroške projektov, gradnjo, inženiring in nadzor. Ocenjena vrednost reziduala na zemljišče ni nujno enaka tržni vrednosti zemljišča na dan ocenjevanja, temveč predstavlja to vrednost le v primeru, da na zemljišču že stoji predpostavljena izboljšava, oziroma v situaciji, ko obstoječa raba zemljišča nima bistvenega vpliva na predpostavljeno Highest and best use situacijo. Če temu ni tako, vrednost le nakazuje najboljšo uporabo zemljišča ter razlike v vrednosti glede na alternativne izboljšave. Razliko med rezidualom pri nagospodarnejši uporabi Highest and best use ter rezidualom pri obstoječi rabi (ang.: Existing use ) teorija praviloma razvršča med slabosti in zastaranja zgradb, ne pa v breme tržne vrednosti zemljišča. Vendarle pa je možno, da se pri manjvrednosti celotne nepremičnine zaradi intenzivnejšega in trajnejšega vpliva objektov v obstoječi rabi, breme prenaša posledično tudi na, kakor pravimo, neprimerno izboljšano zemljišče. Gre za dejstvo, da zemljišče ni vedno pozidano v smislu najboljše uporabe, temveč z obstoječo, ki to praviloma tudi ni. Dalje gre tudi za predpostavko, da se ocenjuje vrednost celotne nepremičnine v finančno-naložbenem smislu tako, kot da bi najprimernejši objekt stal na zemljišču že danes. V praksi se zemljišče po tem načelu ocenjuje brez upoštevanja vpliva časovne vrednosti denarja, kar pomeni, da so ocenjene vrednosti zemljišč lahko realno previsoke. Smiselna je torej presoja v katerih primerih uporabiti tehnike preračuna sedanje vrednosti bodočih negativnih in pozitivnih denarnih tokov. Principi tržnega vrednotenja, ki imajo vpliv na najgospodarnejšo uporabo Vrednotenje nepremičnin temelji na štirih osnovnih principih tržnega vrednotenja: povpraševanju in ponudbi, najgospodarnejši uporabi, presežku produktivnosti ter spremembah in njihovemu predvidevanju. Princip povpraševanja in ponudbe pravi, da ti dve funkciji oblikujeta ceno ekonomske dobrine. Čim večje je povpraševanje ob določeni ponudbi, višjo ceno doseže dobrina in obratno: pri majhnem povpraševanju (ob določeni ponudbi) se vrednost dobrine zniža. Nepremičnine pa se razlikujejo od večine ostalih ekonomskih dobrin na tržišču. Njihova posebnost je v tem, da je zemlja fizično omejena ekonomska dobrina. To pomeni, da je ponudba nepremičnin oziroma zemljišč končna. Absolutni nivo ponudbe narekuje, da je vodilni oblikovalec cene nepremičnin predvsem povpraševanje. Princip najboljše uporabe govori o povezavi med izrabo zemljišč in njihovo vrednostjo. O njem smo že zvedeli določene podrobnosti. Princip presežka produktivnosti se ukvarja z vrednostjo nepremičnine s stališča proizvajanja dobička, ki ga ustvarjajo štirje proizvodni faktorji: zemljišče, proizvodna sila, kapital in upravljanje. Če od celotnega dobička odštejemo dobiček, ki pripada proizvodni sili, kapitalu in upravljanju, dobimo tisti del dobička, ki pripada zemljišču. Princip sprememb in predvidevanja sprememb govori o spreminjanju razmer na trgu in vplivu sprememb na tržno ceno nepremičnin. Nanjo močno vplivajo predvsem ekonomski, demografski in politični faktorji. Princip predvidevanja pravi, da je tržna vrednost nepremičnine enaka sedanji vrednosti bodočih koristi oziroma sorazmerna kapitalizirani vrednosti predvidenega donosa. S tem princip upošteva časovno vrednost denarja. Posledično so vsi našteti principi upoštevani v temeljnih pristopih sodobnega tržnega vrednotenja (MSOV,2005).

40 Načelo najgospodarnejše uporabe zemljišča na primeru Z namenom seznaniti se s tem načelom v praksi so v nadaljevanju prikazani okvirni postopki treh modelov, ki odražajo možno uporabo. Prvi rešuje problem razvoja zemljišča in s tem njegove rezidualne vrednosti glede na alternativne možnosti izrabe lokacije, drugi predstavlja razliko med obstoječo in najgospodarnejšo uporabo zemljišča, tretji prikazuje oceno vrednosti stavbnih zemljišč na širšem ureditvenem območju, za katerega je sprejet ustrezen razvojni akt. Vhodni podatki 1. lokacija Ljubljana različna etažnost objekta: Zazidljivo zemljišče v Ljubljani je v trenutnem stanju nepozidano, namenjeno pozidavi s poslovnim objektom: pritlična etaža je namenjena recepciji in gostinskemu delu (restavracija za potrebe objekta), ostale etaže so namenjene poslovnim prostorom (pisarne, predstavništva,..). Parkirna mesta so zagotovljena v kletnih etažah. Varianta 1: upoštevana je etažnost objekta P+5, s potrebnim številom parkirnih mest v kleti Varianta 2: upoštevana je etažnost objekta P+8, s potrebnim številom parkirnih mest v kleti. 2. lokacija Ljubljana novogradnja / adaptacija: Zazidljivo zemljišče v Ljubljani je v trenutnem stanju pozidano s starejšim objektom, ki ga je potrebno ohraniti in adaptirati skladno s konzervatirskimi smernicami. Dovoljena dejavnost: je poslovna. Varianta 1: predpostavi se, da je zemljišče nepozidano, na zemljišču se zgradi nov poslovni objekt, s potrebnim številom parkirnih mest v kleti. Varianta 2: obstoječi objekt se adaptira v skladu z konzervatorskimi smernicami za poslovno dejavnost, s potrebnim številom parkirnih mest v kleti. Klet se izdela na novo, saj obstoječi objekt ni podkleten. 3. lokacija okolica Ljubljane stanovanjske hiše / poslovna cona: Lokacija širše Ljubljane, nepozidano in komunalno neurejeno zemljišče namenjeno pozidavi s stanovanjskimi objekti različnega tipa (individualne, dvojčki, atrijske, vrstne) ali s poslovnimi objekti z obrtno namembnostjo, trgovinami, pisarnami. Varianta 1: upoštevana je pozidava območja s stanovanjskimi objekti. Varianta 2: upoštevana je pozidava območja s poslovnimi nepremičninami Povzetki ocenjevanja: Tabela 1: Prikaz rezultatov ocene tržne vrednosti zemljišča na različnih lokacijah Lokacija Namen Varianta Tržna vrednost zemljišča po ANU (EUR/m 2 ) 1. Ljubljana Poslovna nepremičnina etažnost P etažnost P Ljubljana Poslovna nepremičnina novogradnja, etažnost P adaptacija, etažnost P okolica Ljubljane Stanovanjske hiše stanovanjske hiše (atrijske, vrstne, samostojne) 202 Trgovsko-gostinska-obrtnanepremičnina Vir: Lasten izračun; ANU - analiza najboljše uporabe. poslovni prostori (trgovski, gostinski lokali, obtne delavnice)

41 V nadaljevanju so rezultati analize najgospodarnejše uporabe (ANU) prikazani tudi grafično: 1. Poslovna nepremičnina v Ljubljani - različna etažnost objekta (graf 1) Vir: Lasten izračun 2. Poslovna nepremičnina v Ljubljani - novogradnja / adaptacija (graf 2) Vir: Lasten izračun 3. Poslovna nepremičnina v okolici Ljubljane stanov. hiše / poslovna cona (graf 3) Vir: Lasten izračun 36

42 Rezultati prvega primera kažejo, da je vrednost 1m2 zemljišča višja ob pozidavi z objektom višje etažnosti (višji faktor zazidljivosti). Krivulja ne narašča v nedogled, saj obstaja mejna etažnost, pri kateri se povečajo stroški graditve oz. zniža prodajna cena nepremičnin, tako da se tržna vrednost zemljišča ponovno znižuje. V slučaju obvezne ohranitve spomeniško varovanih objektov so stroški adaptacije višji od stroškov novogradnje, zato lahko prihaja tudi do finančno neupravičenih rešitev, ko so stroški adaptacije tako visoki, da bistveno presegajo prodajno vrednost adaptiranega objekta. Tako je v drugem primeru pri alternativi 2, ko je vrednost zemljišča negativna. Vrednost zemljišča je odvisna tudi od dejavnosti pozidave in se spreminja v odvisnosti od lokacije, etažnosti in vrste izboljšav. V tretjem primeru je razlika v vrednosti 1m2 zemljišča do določene mere zanemarljiva, saj so v obeh alternativah upoštevane tako pozitivne kot negativne lastnosti (npr. pospešena rast prodajnih cen stanovanjskih nepremičnin, hitrejša dinamika prodaje, višje dosegljive prodajne cene poslovnih nepremičnin,...). Zaključek Najgospodarnejša uporaba je eno temeljnih načel ocenjevanja vrednosti zemljišča in njegovih razvojnih možnosti v okviru sodobnih načinov in metod vrednotenja. Upošteva gospodarsko zasnovo in pogojuje ekonomska načela vrednotenja, kar je pri večini nepremičnin, razen tistih, ki niso povsem tržna kategorija, pomembno dejstvo; pri samih zemljiščih pa je, zaradi njihove posebnosti in edinstvenosti, še posebnega pomena. S prikazanimi modeli za uporabo tega načela v praksi je torej možno ocenjevati več parametrov: nepremičnino kot celoto, njen naložbeno-finančni tok, vmesne razvojne možnosti oziroma njen komercialni potencial na trgu glede na dopustno izrabo. Analiza najgospodarnejše uporabe zemljišča se izkaže kot nepogrešljiva v slučajih, ko primerljivi tržni podatki o izvedenih transakcijah niso dovolj obsežni, zanesljivi ali dovolj segregirani za uporabo katere od tradicionalnih tržnih metod vrednotenja nepremičnin. LITERATURA 1. Boddy C., Back to the Land ; Real Estate Appraisal, Sales and Consulting, California, Mendocino Coast Real Estate Magazine, Brigham F. Eugene: Fundamentals of Financial Management. Orlando: The Dryden Press, 1995, 843 str. 3. Cox G.K., Understanding Highest and Best Use, Kentucky Certified General Real Property, Appraiser 029 Magazine 4. Dotzour M.G., Grissom T.V., Highest and Best Use, The Journal of Real Estate Research, Volume 5, No.1, Eckert Joseph K.: Property Appraisal and Assesment Administration. United States of America: The International Association of Assessing Officers, 1990, 716 str. 6. Friedman P. Jack, Ordway Nicholas., Income Property Appraisal and Analysis. New Jersey: Prentice - Hall, Inc., 1988, 474 str. 7. International Valuation Standard Committee (IVSC), Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) 2005, 303 str. 8. Mramor Dušan: Poglavja iz poslovnih financ (zapiski predavanj). Ljubljana: Ekonomska fakulteta, 1995, 125 str 9. Pratt P. Shannon: Valuing Small Businesses and Professional Practices, Second Edition. Illinois: RDI Inc., 1993, 692 str. 10. Propex Clasroom Services, Asheville NC, USA, , članek na WEB forumu 11. Pšunder I., Torkar M., Ocenjevanje vrednosti nepremičnin, knjiga: strokovna zbirka SIR, 2003, 186 str. 37

43 O AVTORJU Dr. Dušan Zupančič, univ.dipl.inž.grad. se ukvarja z nepremičninskim področjem, s poudarkom na stanovanjskem gospodarstvu, ocenjevanju vrednosti, razvoju nepremičninskih naložb, z investicijami ter gradbenim inženiringom. Kot bivši predstojnik Katedre za operativno gradbeništvo in sodelavec Prometno-tehniškega inštituta, UL FGG, je avtor in soavtor vrste referenčnih člankov, mednarodnih objav, raziskav in študij ter strokovnih nalog iz omenjenih področij. Od njegovih pomembnejših funkcij velja omeniti zastopstvo Slovenije za področje "Building Economics" s članstvom v komisijah W55, W65 v okviru svetovnega združenja CIB International Research Council, je član Odbora sekcije ocenjevalcev na Slovenskem inštitutu za revizijo in član nadzornega odbora prvega hrvaškega nepremičninskega sklada družbe Terra Invest. Je sodni izvedenec in cenilec gradbene stroke na Ministrstvu za pravosodje ter pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin na Slovenskem inštitutu za revizijo. Zaposlen je kot prokurist v družbi SVING KONZULTANTI d.o.o. iz Ljubljane. 38

44 mag. Dušan Mitrović, Martin Smodiš, univ.dipl.ing.geod. Geodetska uprava RS Uvedba množičnega vrednotenja nepremičnin POVZETEK Nepremičnine, trg nepremičnin in z njimi povezane storitve predstavljajo pomemben element razvoja države. Množično vrednotenje nepremičnin je sistem, ki je s prostorskim razvojem v povezavi z urbano ekonomiko, z razvojem družbe in informacijske tehnologije, pridobil pomembno vlogo v razvitih in razvojno usmerjenih ekonomijah sveta. Na učinkovit način zagotavlja večjo preglednost trga nepremičnin, boljše pogoje poslovanja z nepremičninami, določa vrednost nepremičninam, zagotavlja pogoje za izdelavo statistik razvoja trga nepremičnin, cen nepremičnin, za namene odločanja in izvajanja prostorske, stanovanjske, regionalne in davčne politike. ABSTRACT Real estates, real estate market and services linked to them represent an important element of development of a country. Mass real estate appraisal is a system, which has, by means of spatial development, in connection to urban economics, development of society and informational technology, gained an important role in developed and development-oriented economics of the world. It efficiently ensures larger transparency of the real estate market, better conditions for business operations with real estates, defines value of real estates, ensures conditions for elaboration of real estate market development statistics, real estate prices, for purposes of deciding and executing of spatial, housing, regional and tax policy. I. Uvod KLJUČNE BESEDE Nepremičnine, cene, vrednosti, podatki, predpisi, postopki Temeljni elementi ali podatki o nepremičninah, ki so nujni za poslovanje, upravljanje, gradnjo, promet ali investiranje so podatki o fizičnih lastnostih nepremičnin, podatki o stvarno pravnih pravicah in bremenih na nepremičninah, dejanska oziroma namenska raba nepremičnin, vrednost in cene nepremičnin. Vsi navedeni podatki se v Sloveniji že vodijo in vzdržujejo na sistemski ravni, razen podatkov o vrednosti in ceni nepremičnin. Vrednost nepremičnin je podatek, ki ga je mogoče določiti na podlagi postopka ali procesa vrednotenja, ki temelji na uporabi ekonomskih analiz. Analize zahtevajo identifikacijo najboljše rabe nepremičnine (ang. Highest and best use) na podlagi študije trendov povpraševanja potrošnika., raziskavo ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin glede na identificirano najboljšo rabo nepremičnine in uporabo ustrezne metode vrednotenja nepremičnin, ki bo zagotovila oceno vrednosti najverjetnejšo ceno nepremičnine na trgu nepremičnin. Že od leta 1960 so v strokovnih krogih znani pristopi množičnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Pri individualnem in množičnem ocenjevanju nepremičnin se uporabljajo popolnoma enake metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin, s to razliko, da se pri pristopu množičnega vrednotenja, kjer se določa vrednost večjemu številu nepremičnin naenkrat, lahko uporabi manjše število podatkov in inforamacij, ter matematične in statistične metode in tehnike. Individualno ocenjevanje vrednosti nepremičnin, ki temelji na mednarodno uveljavljenih standardih (ang. International Valuation Standards), se je v Sloveniji pričelo uporabljati po letu Resnejši premik na tem strokovnem področju se izvaja v zadnjih letih. Področje množičnega vrednotenja nepremičnin pa je popolna novost v Sloveniji. Na Švedskem sistem množičnega vrednotenja nepremičnin deluje od leta 1970, na Danskem 39

45 od leta 1974, na Nizozemskem od leta 1982, v Rusiji od leta 2001, v Španiji od leta 1994, v Latviji od leta 1998 in podobno. Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin je bil na svetovnem kongresu (Moskva, 2002) opredeljen kot priporočilo vsem državam, saj zagotavlja multiplikativne učinke pri ekonomskem razvoju, trgu nepremičnin in njegovi preglednosti, prometu in upravljanju z nepremičninami. Cene nepremičnin v Sloveniji in s tem v povezavi trg nepremičnin je zaradi nepoznavanja oziroma»tajnosti«cen nepremičnin špekulativen in nepregleden. Cene nepremičnin danes še vedno temeljijo na objavljenih ponudbenih cenah, kar povzroča nemalo težav vsem v državi. Ne zagotavljajo se realni podatki o trgu nepremičnin, ki bi služili državi za izvajanje ustreznih politik na državni, regionalni in lokalni ravni. Neuki kupci niso dovolj informirani, da bi lahko bili ustrezen pogajalec pri izvedbi posla v prometu z nepremičninami, po drugi strani pa je ponudba nepremičnin, predvsem na nekaterih območjih države mnogo manjša od povpraševanja. Navedeno stanje izkoriščajo»lastniki«informacij, moči in kapitala, kar ima negativen učinek na trg in cene nepremičnin. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin prinaša v slovensko okolje»manjkajoča«podatka oziroma informacije o nepremičninah in s tem bo v vsebinskem in sistemskem smislu nepremičninski sistem v Sloveniji dokončno oblikovan. II. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin je bil v Sloveniji sprejet in objavljen maja 2006 (U.L., št. 50/2006). To je nov sistemski zakon, ki določa in vzpostavlja sistemske dolgoročne rešitve na nepremičninskem področju, ki so večnamenskega značaja in bodo pozitivno vplivale na delovanje trga nepremičnin. Zakon določa osnovne elemente sistema, pristojnost izvajanja nalog, evidence, postopke in podatke. Zakon je tehničen in vsebuje šest podzakonskih predpisov. V podzakonskem predpisu podzakonskih predpisih so urejene podrobnejše skupine ali členitev nepremičnin glede na dejansko oziroma namensko rabo, z namenom uporabe enega izmed desetih modelov množičnega vrednotenja nepremičnin in sicer: stanovanja, stanovanjske hiše, garaže, lokali, pisarne, industrijske stavbe, kmetijska zemljišča, gozdna zemljišča, zemljišča namenjena za gradnjo in posebne nepremičnine. Določeni bodo kriteriji in merila za množično vrednotenje nepremičnin, ki bodo služila za namene poskusnega izračuna posplošene tržne vrednosti nepremičnin, oziroma upoštevanja pripomb in predlogov na vrednost nepremičnine s strani lastnikov nepremičnin, posredovanih na podlagi obvestila o vrednosti nepremičnin. Določen je način vzpostavitve, vodenja in vzdrževanja evidence trga nepremičnin, ki je javna evidenca. Določeni bodo indeksi cen in vrednosti nepremičnin za namene indeksiranja posplošenih vrednosti nepremičnin med generalnim vrednotenjem in za namene določanja trendov gibanja cen po posameznih vrstah nepremičnin na različnih območjih v državi (trgih nepremičnin). Po izvedenem postopku poizkusnega izračuna in upoštevanju pripomb na vrednostne cone in pripisane tabele, se bodo dokončno določili modeli množičnega vrednotenja. Za vse naloge, ki jih zakon določa, je pristojna in odgovorna Geodetska uprava RS. Torej državni organ, ki je v Sloveniji pristojen za evidentiranje, vodenje in vzdrževanje podatkov o nepremičninah. V ta namen se je na geodetski upravi vzpostavila posebna služba za množično vrednotenje nepremičnin, v kateri bo delovalo 30 strokovnjakov s področja, geodezije, ekonomije, agronomije, gradbeništva in informatike. Od tega bo 14 zaposlenih delovalo na centralni ravni in 16 na regionalni ravni. Naloge na centralni ravni so povezane z vzpostavitvijo, vodenjem in vzdrževanjem sistema, koordinacijo regionalnih pisarn, razvojem sistema, modelov, metodologij in rešitev ter pripravo in usklajevanjem predpisov. Naloge na regionalni ravni so povezane s spremljanjem trga nepremičnin, rednim komuniciranjem in usklajevanjem z občinami, oblikovanjem vrednostnih con in pripisom vrednostnih tabel, kalibracijo modelov, sprejemom in obdelavo pripomb na poskusni izračun vrednosti in drugimi nalogami. III. Evidence sistema množičnega vrednotenja nepremičnin V sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin se bodo pri delu uporabljale tri popolnoma nove evidence in sicer: (i) register nepremičnin, (ii) zbirka vrednotenja in (iii) evidenca trga nepremičnin. Register nepremičnin je nova evidenca, ki se bo vzpostavila na podlagi novega Zakona o evidentiranju nepremičnin in sicer na podlagi podatkov zemljiškega katastra, katastra stavb, registra prostorskih enot, zemljiške knjige, projekta razgrnitve in popisa stavb in delov stavb, ki bo zaključen spomladi leta 2007 in drugih podatkov. V registru nepremičnin bodo evidentirane vse nepremičnine v Sloveniji. 40

46 Slika 1: Podatki in evidence, ki tvorijo register nepremičnin Razgrnitev nepremičnin ZEMLJIŠKI KATASTER KATASTER STAVB OBČINE namenska raba MKGP gg načrtri tr. nasadi REGISTER NEPREMIČNIN vprašalniki Inventarizacija prostora Zbirka vrednotenja nepremičnin je evidenca, v kateri se vodijo in vzdržujejo modeli množičnega vrednotenja nepremičnin. To so vrednostne cone in vrednostne tabele za vse vrste nepremičnin posebej v svojem GIS (geografski informacijski sistemi) okolju (stanovanja, stanovanjske hiše, garaže, lokali, pisarne, industrijske stavbe, kmetijska zemljišča, gozdna zemljišča, zemljišča namenjena za gradnjo in posebne nepremičnine). Pomeni, da bodo glede na stanje na trgu nepremičnin določene vrednostne cone in pripisane ustrezne vrednostne tabele za vsako vrsto nepremičnin posebej. Evidenca trga nepremičnin je evidenca katere namen je spremljanje trga nepremičnin oziroma evidentiranje podatkov na trgu nepremičnin realiziranih kupoprodajnih in najemnih nepremičninskih pogodb. Evidenca trga nepremičnin bo zagotavljala pogoje za izvajanje statistik in analiz dogajanj na trgu nepremičnin ločeno po vrstah nepremičnin, ter priprava podatkov trga nepremičnin za namene oblikovanja modelov množičnega vrednotenja in umerjanja modelov. IV. Postopki sistema množičnega vrednotenja nepremičnin Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin temelji na treh osnovnih postopkih in sicer: (i) postopek generalnega vrednotenja, (ii) postopek pripisa oziroma izračuna vrednosti in (iii) postopek indeksiranja vrednosti. 1. Postopek generalnega vrednotenja Postopek generalnega vrednotenja lahko podrobneje razčlenimo na analizo podatkov in trga nepremičnin, oblikovanje modelov vrednotenja nepremičnin za eno ali več vrst nepremičnin, iterativni proces umerjanje modelov vrednotenja, testen pripis vrednosti, dokončno oblikovanje predloga modelov vrednotenja, posredovanje predloga modelov vrednotenja občinam, poskusni izračun vrednosti vseh nepremičnin, razgrnitev modelov vrednotenja na krajevno običajen način, posredovanje obvestil o vrednosti nepremičnin vsem lastnikom nepremičnin, sprejem in obravnava pripomb, pobud in predlogov s strani lastnikov nepremičnin in dokončo določitev modelov vrednotenja nepremičnin na podlagi katerih se izvede pripis oziroma izračun vrednosti nepremičnin. Slika 2: Prva faza preveritve kakovosti in ustreznosti modelov (vrednostnih con in pripisanih vrednostnih tabel) GEODETSKA UPRAVA 30 dni OSNUTEK PREDLOGA MODELOV VREDNOTENJA PREDLOGI IN PRIPOMBE na osnutek predloga modelov OBČINA 41

47 Podrobnejši postopki znotraj postopka generalnega vrednotenja so predvsem strokovno tehnične narave, do trenutka, ko se predlogi modelov posredujejo občinam in kasneje z razgrnitvijo in obvestilom tudi lastnikom nepremičnin. Slika 3: Druga faza preveritve kakovosti in ustreznosti modelov (vrednostnih con in pripisanih vrednostnih tabel) GEODETSKA UPRAVA PREDLOG MODELOV VREDNOTENJA POSKUSNI IZRAČUN VREDNOSTI OBČINA Najkasneje 8 dni po koncu razgrnitve LASTNIK OBVESTILO RAZGRNITEV 45 dni SPREMEMBA cone, vrednostne ravni SPREMEMBA podatkov v REN KONČNO OBVESTILO vsem, ki so dali pripombe ali se jim je spremenila vrednost Kakovost in ustreznost strokovno pripravljenih modelov vrednotenja se preverjajo v dveh fazah prikazanih na sliki 1. in 2. Pri presojanju ustreznosti oziroma upoštevanju danih pripomb, pobud in predlogov geodetska uprava upošteva zakon, ki določa kriterije in merila kakovosti množičnega vrednotenja. 2. Postopek pripisa vrednosti Postopek pripisa vrednosti predstavlja avtomatsko oziroma računalniško podprt postopek izračuna vrednosti vsem nepremičninam. Postopek vključuje podatkovne procese obdelave podatkov o nepremičninah iz registra nepremičnin, oblikovanje nepremičninskih enot vrednotenja po posameznih vrstah nepremičnin, izračun vrednosti posameznih enot vrednotenja, združitev vrednosti enot vrednotenja v vrednosti nepremičnin kot so zapisani v registru nepremičnin, ter pripis oziroma zapis posplošene tržne vrednoteni nepremičnin v register nepremičnin. V postopku se uporablja posebna programska oprema za obdelavo in povezovanje podatkov ter za upravljanje z vrednostmi nepremičnin. Slika 4 podrobneje prikazuje koliko digitalnih evidenc in podatkov je potrebno uporabiti v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin. Pripisana vrednost nepremičninam je določena v naslednjih primerih: (i) ob generalnem vrednotenju (ko se določijo modeli, spremenijo modeli, spremenijo vplivni faktorji ali vrednosti v modelih, ipd.), (ii) kadar se v registru nepremičnin spremenijo podatki o nepremičnini (združitev ali parcelacija zemljišča, v eno lastniški stavbi se zgradijo tri stanovanja etažni načrti, ipd.), (iii) kadar se v registru nepremičnin določi nova nepremičnina (vpis stavbe, stanovanja, poslovnega prostora v kataster stavb, ipd..) in (iv) v primeru indeksacije vrednosti nepremičnin (indeks vrednosti je večji kot 10%). Ob vsakem pripisu se posplošena tržna vrednost nepremičnine zapiše v register nepremičnin, kjer ostane nespremenjena toliko časa, dokler ne pride do spremembe glede na navedene primere. 42

48 Slika 4: Evidence, podatki, medsebojne povezave in odvisnost v postopku določitve posplošene tržne vrednosti nepremičnin 3. Postopek indeksiranja vrednosti Indeksiranje vrednosti je postopek, ki je določen z namenom prilagoditve vrednosti v modelih določene ob generalnem vrednotenju, na razmere na trgu nepremičnin. Indeksacija vrednosti se izvede le v primeru, če je indeks večji kot 10%, izračunan glede na leto generalnega vrednotenja oziroma določitve modelov. Slika 5: Postopek indeksacije posplošene tržne vrednosti PERIODA MODELA LETO GENERALNEGA VREDNOTENJA PRIPIS VREDNOSTI INDEKSACIJA INDEKSACIJA PRIPIS VREDNOSTI LETO GENERALNEGA VREDNOTENJA PRIPIS VREDNOSTI PRIPIS VREDNOSTI INDEKSACIJA PRIPIS VREDNOSTI Indeks vrednosti temelji na indeksu cen nepremičnin. Na podlagi evidence trga nepremičnin in drugih podatkov o trgu nepremičnin se bo izvajala stalna statistika cen nepremičnin. Indeks cen se bo določal za vsako vrsto nepremičnin posebej in sicer četrtletno, polletno in letno. Za ta namen bodo določena tako imenovana cenovna območja. To so območja, za katera se bodo izračunavali indeksi in imajo značilnost podobnega delovanja ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin. Pri določitvi cenovnih območjih se bodo ravno tako uporabili podatki o trgu nepremičnin. 43

49 V. Načrt vzpostavitve sistema množičnega vrednotenja nepremičnin Sistem množičnega vrednotenja tvori organizacijska, procesna (podatki, evidence, naloge) in finančna struktura. Urad za množično vrednotenje nepremičnin je v fazi vzpostavitve na Geodetski upravi RS. V letu 2007 bo Urad dela in naloge množičnega vrednotenja nepremičnin izvajal v popolni zasedbi. Finančna struktura je določena s finančnimi posledicami zakona. Finančna sredstva za vzpostavitev sistema v letu 2007 so večinoma zagotovljena v državnem proračunu. Zakon o množičnem vrednotenju je predpisal tudi roke vzpostavitve sistema. Register nepremičnin določa Zakon o evidentiranju nepremičnin. Vzpostavitev registra nepremičnin je v skladu s tem zakonom zamaknjena za 6 mesecev, kar vpliva tudi na naloge vzpostavitve sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. Evidenca trga nepremičnin bo od 1. februarja 2007 vzpostavljena. Zagotovljeni bodo pogoji za posredovanje podatkov v evidenco trga nepremičnin. Zbirka vrednotenja bo v tem obdobju ravno tako zagotovljena, tako da bo mogoče izvajati coniranje in umerjanje modelov vrednotenja. Usklajevanje modelov vrednotenja z občinami se bo izvedlo od aprila do junija Testen pripis in dokončno umerjanje modelov se bo izvedlo julija Poskusni izračun vrednosti vseh nepremičnin v Sloveniji, razgrnitev modelov vrednotenja nepremičnin na krajevno običajen način, ter obvestilo o vrednosti nepremičnin bodo potekali od avgusta do novembra Dokončno določitev modelov vrednotenja načrtujemo novembra VI. Zaključek Sistem, ki ga določa Zakon o množičnem vrednotenju, bo nedvomno zagotovil nove podatke in informacije o nepremičninah in trgu nepremičnin. Zaokrožil bo manjkajoče podatkovne elemente sodobnega nepremičninskega sistema. Dejansko bodo najšibkejši členi nepremičninskega sistema preostali le še nekakovostni podatki namenske rabe zemljišč brez sestavin. Sistem bo zagotovil nove pogoje za poslovanje v prometu z nepremičninami, ki bodo zagotovili pregleden nepremičninski trg. Obenem bodo razpoložljivi podatki o nepremičninah in trgu nepremičnin, ki bodo služili za namene odločanja na področju prostora. Na podlagi registra nepremičnin bo prvič v Sloveniji mogoče določiti število nepremičnin v Sloveniji, ločeno po posameznih vrstah nepremičnin (stanovanja, hiše, poslovni prostori, ipd.) Prvič se bo izračunala vrednost vseh nepremičnin oziroma ocenila vrednost nepremičnega premoženja v Sloveniji. Zagotovljena bo javnost cen nepremičnin pridobljenih iz kupoprodajnih in najemnih nepremičninskih poslov. Izvajala se bo redna statistika nepremičnin in trga nepremičnin, določali se bodo indeksi nepremičnin. Sistem množičnega vrednotenja je nov sistem, ki se vzpostavlja v Sloveniji. Potrebno je zagotoviti nove podatke, evidence, podpreti nove postopke, pridobiti nova znanja tudi s pomočjo prakse. Podobni sistemi so v nekaterih državah uveljavljeni že več kot 30 let, kar dokazuje koristnost in zahtevnost sistema. Obstajajo mednarodne ocene, da je za dokončno oblikovanje potrebno od 3 do 5 let, da je sistem v celoti konsistenten. O AVTORJIH mag. Dušan Mitrović, univerzitetni diplomiran inženir geodezije, specialist menedžmenta in magister ekonomskih znanosti, se z nepremičninami ukvarja od leta Najprej na področju evidentiranja nepremičnin, nato pa na razvoju in vzpostavitvi nepremičninskega sistema v Sloveniji. Sodeloval je v projektu ONIX, ki je bil prvi razvojni nepremičninski projekt v Sloveniji, kasneje pa tudi v Projektu posodobitve evidentiranja nepremičnin. Od leta 2002 aktivno sodeluje na razvoju in vzpostavitvi sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. V letu 2006 je vodja službe za množično vrednotenje nepremičnin na Geodetski upravi RS. Martin Smodiš, univerzitetni diplomiran inženir geodezije, sdela od leta 1991 na področju evidentiranja nepremičnin. Najprej se je zaposlil na Geodetskem zavodu Slovenije, kjer je vodil operativne projekte na področju topografije in fotogrametrije ter uvajanja digitalnih tehnik zajemanja in obdelave podatkov. Od leta 1996 je zaposlen na Geodetski upravi Republike Slovenije, kjer je vodil oddelek za topografijo in kartografijo, kasneje je bil vodja podprojekta Podpora koordinaciji projekta in strateške študije. Od leta 2002 dejavno sodeluje na razvoju in vzpostavitvi sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. 44

50 1. Uvod mag. Neva Žibrik Ministrstvo za finance Spremembe premoženjskih davkov POVZETEK Vlada je za leto 2006 v okviru davčne reforme predvidela tudi posodobitev premoženjskih davkov in njihovo nadgraditev z novimi davčnimi oblikami. Pripravljena sta bila le nov zakon o davku na dediščine in darila ter zakon o davku na vodna plovila, ki sta predstavljena v prispevku. Priprava zakona o davku na nepremičnine se zamika v leto Prispevek razmišlja o teoretičnih izhodiščih in argumentih za uvedbo premoženjskih dajatev, posebej davka na nepremičnine in skozi mednarodno primerjavo ugotavlja, da bi Slovenija lahko skozi ureditev sistema premoženjskih davkov uskladila strukturo davčnih prihodkov z razvitimi državami in izboljšala stabilnost davčnih prihodkov predvsem na ravni proračunov lokalnih skupnosti. ABSTRACT In the framework of the tax reform the Government for the year 2006 foresaw also improvement of taxes on property and their upgrading with new tax forms. Only the new Inheritance Tax Act and Watercraft Tax Act, which are presented in the paper, were prepared. Preparation of the Real Estate Tax is moved into the year The paper deals with theoretical starting points and arguments for introduction of taxes on property, especially of the real estate tax and through international comparison concludes that Slovenia could harmonize structure of incomes from taxes with developed countries and improve stability of tax incomes especially at the level of budgets of local communities through arrangement of taxes on property. KLJUČNE BESEDE davki, premoženjski davki, davek na nepremičnine, davčna reforma, davki na dediščine in darila, davki na plovila V okviru davčne reforme, ki se je pripravljala v letu 2006, se je vlada lotila celovite prenove davčnega sistema, od obdavčitve dohodkov, prometa in premoženja. Poleg glavnih načel reforme, ki so bila predvsem znižanje stroškov dela in poslovanja za gospodarstvo ter uvedba vrste poenostavitev v davčnih postopkih, se je na področju obdavčitve premoženja kot cilj zastavilo razširitev davčne osnove, uvedbo sodobnih metod vrednotenja predmetov obdavčitve, ter progresijo obdavčitve za nadstandardno premoženje velike vrednosti, s čimer naj bi se destimuliralo neproduktivno potrošnjo. Prav posodobitev ali uvedba novih premoženjskih davkov je praviloma v vsaki družbi deležna številnih razprav in nasprotovanj v smislu, da se s tem posega v ekonomske odločitve posameznikov (da torej niso ekonomsko nevtralni), da se s tem spodbuja direktna potrošnja dohodkov oziroma destimulira investicije in materialne oblike varčevanja. Zaradi zelo različnih pogledov na tematiko in v luči pričakovanih sprememb na področju financiranja občin ter občinskih volitev, je reforma zajela le pripravo novega zakona o davku na dediščine in darila ter zakona o davku na plovila, pripravo zakona o davku na nepremičnine pa zamaknila v naslednje leto. Na to odločitev je tudi pomembno vplival zamik pri sprejetju zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, predvsem pa pri uvajanju sistema vrednotenja, ki bo podlaga za določitev davčne osnove. Ta bo zaradi finančnih in kadrovskih omejitev na področju evidentiranja nepremičnin, kot jih je določila vlada, dejansko uveden v prakso šele konec leta Zato je mogoče pričakovati nadaljevanje reforme premoženjskih davkov v letu V sledečem obdobju se razmišlja tudi o posodobitvi sistema obdavčitve drugih prevoznih sredstev, predvsem motornih vozil in letal. V prispevku se predstavljajo teoretična izhodišča za pripravo rešitev na področju obdavčevanja premoženja, primerjavo med različnimi sistemi v državah EU ter rešitve in izhodišča, ki so se v okviru reforme v Sloveniji 45

51 pripravila za to področje obdavčitve. Predstavljena sta dva reformirana zakona za obdavčitev dediščin in daril ter vodnih plovil, predstavlja pa se tudi vladna izhodišča sistema davka na nepremičnine. 2. Razlogi za uvedbo premoženjskih davkov Davčna teorija se pogosto ukvarja prav z optimalno strukturo davkov, in pri tem poskuša opredeliti optimalno razmerje med obdavčitvijo dohodkov, prometa in premoženja. Optimalna struktura se praviloma meri s kriteriji ekonomske nevtralnosti, enakosti, enostavnosti, stabilnosti in seveda administrativne izvedljivosti ter finančne učinkovitosti. Če zanemarimo element davčnega sistema v smislu razvojne politike, in ga gledamo predvsem kot inštrument za zagotavljanje virov sredstev za izvajanje javnih funkcij države, lahko ugotovimo, da posamezne države poskušajo z različno kombinacijo davčnih virov vzpostaviti davčni sistem, ki bo družbeno sprejemljiv, ki bo z vidika celote, pa tudi z vidika posameznega davčnega vira v kar največji meri zadovoljil glavne kriterije učinkovitega davčnega sistema in ki bo seveda finančno učinkovit. Pri tem se tehta primeren obseg posameznega davčnega vira predvsem z vidika sprejemljivosti, zaradi katere se glede višine obdavčitve za posamezni davčni vir znotraj vsake družbe izoblikujejo neke še sprejemljive meje. Te omejijo obseg in progresijo posamezne vrste obdavčitve, zato je kombinacija različnih davčnih virov nujna, saj se s tem davčno breme enakomerneje porazdeli med različne vrste koristi in praviloma tudi med različne zavezance. Kako kriteriji za merjenje učinkovitosti davčnega sistema vplivajo na oblikovanje mešane strukture davčnih virov v posameznem davčnem sistemu? S kriterijem ekonomske nevtralnosti se meri vpliv nekega sistema dajatve na ekonomsko obnašanje zavezancev. Praviloma se vsak davek razume kot zaviralec aktivnosti: davek na dohodek naj bi zmanjševal zavzetost za delo, davek na promet oviral tržne tokove ter davek na premoženje zaviral vlaganja v določeno vrsto premoženja oziroma spodbujal tekočo porabo presežka dohodka. Vsi naj bi tudi bolj ali manj vplivali na cenovna razmerja med različnimi dobrinami. Številne analize kažejo, da je prav premoženjski davek in med njimi prav davek na nepremičnine, posebej davek na zemljišča, ekonomsko najbolj nevtralen. Davčna učinkovitost odraža prav ta vpliv davka na obnašanje subjektov. Iz tega principa izhaja teoretična predpostavka, da je primerno progresivno obdavčiti dobrino z majhno elastičnostjo odziva na tržna dogajanja, kar za zemljišča zaradi omejenega obsega gotovo velja. Princip enakosti je bistven element vsakega davčnega sistema in izhaja iz percepcije posameznika o sprejemljivosti davčnega bremena. Kriterij odraža dojemljivost zavezancev o tem, kaj je pravična dajatev, predvsem z vidika, kako obremenjuje primerljive skupine zavezancev - horizontalna enakost, in z vidika primerne obremenjenosti zavezancev z različno sposobnostjo plačevanja davka vertikalna enakost. V povezavi s tem kriterijem je eno bistvenih vprašanj, ki si jih zastavljajo oblikovalci davčnih sistemov, ali se večja enakost doseže skozi obdavčitev dohodka ali premoženja. To vprašanje se najpogosteje postavlja prav v povezavi z davkom na premoženje, posebej davkom na nepremičnine, saj se premoženje razume kot kapitaliziran dohodek, davek pa zaradi navezave na vrednost premoženja pogosto razume kot skrajno progresiven, čeprav je praviloma določen s proporcionalnimi davčnimi stopnjami. Se pa v socialno bolj razslojeni družbi sprejemljivost davka na nepremičnine in splošno na premoženje močno poveča. Administrativna učinkovitost je mera stroškov administriranja, na drugi strani pa se pod tem kriterijem skriva tudi učinkovitost z vidika možnosti davčnega izogiba. Administrativno neučinkovit sistem je zato praviloma razumljen kot nepravičen in izgubi legitimnost. Tudi s tega vidika imajo premoženjski davki, predvsem za evidentirano premoženje, bistveno prednost, spet seveda predvsem davek na nepremičnine. Kakovostne sistematične evidence zagotavljajo možnost avtomatiziranega postopka, od vrednotenja do odmere, kar pomembno zniža stroške izvajanja, pa tudi stroške zavezanca. Evidence tudi omogočajo nadzor nad izvajanjem, pregledne pritožbene postopke, zato zavezanci lažje sprejmejo tako obdavčitev kot pravično in enakopravno. K temu pomembno prispeva tudi javnost evidenc, ki se v Sloveniji uvaja skozi sistem evidentiranja nepremičnin in sistem njihovega množičnega vrednotenja. Slednji bo skozi javno evidenco trga nepremičnin zagotavljal preglednost in javnost trga z nepremičninami, z javno informacijo o posplošeni tržni vrednosti pa sooblikoval najširše razumevanje nepremičnine tudi kot naložbe, kar je z vidika obdavčitve bistven element. Ker za večino drugega premoženja, kot na primer za umetnine, nakit in podobno, sistematične evidence ne obstajajo in ker ga je praviloma težko vrednotiti oziroma vrednotenje zahteva ekspertsko ocenjevanje, kar pomeni znatne stroške, večina držav obdavčitev takega premoženja opušča. Kriterij preprostosti odraža razumljivost sistema, ki prav tako povečuje sprejemljivost s strani družbe. In na koncu se seveda zastavlja vprašanje zadostnosti davčnih prihodkov glede na javne koristi, ki jih želi oziroma mora zadovoljiti država. Pri tem vsaka družba glede na stopnjo ekonomskega razvoja, socialne zavesti in tradicije solidarnosti tehta, kakšno razmerje med vrstami obdavčitve naj uvede. 46

52 Glede na to, da za davke na dohodek in promet velja, da pomembno vplivata na ekonomsko obnašanje, ter da je občutljivost zavezancev za sprejemljivo raven obdavčitve zelo velika, za davek na nepremičnine, posebej še, če gre predvsem za davek na zemljišča, pa, da je praviloma nevtralen z vidika neelastičnosti ponudbe, se države odločajo za kombinacijo davčnih virov, pri čemer razliko v izpadu davka od dohodka ali prometa zaradi upoštevanja sprejemljivosti višine obremenitve, praviloma krijejo skozi davek od premoženja, od katerih je gotovo najpomembnejši davek na nepremičnine. Ob upoštevanju navedenega je jasno, da imajo premoženjski davki praviloma svoje mesto v vseh davčnih sistemih na svetu, seveda v različnih deležih in v različnih oblikah. Predvsem davek na nepremičnine zadovoljuje večino kriterijev, od relativne ekonomske nevtralnosti (glede tega je seveda potrebno poudariti, da izjeme, oprostitve in olajšave rušijo konsistentnost tega kriterije), možnosti enake obravnave, enostavnosti, stabilnosti in administrativne izvedljivosti, zato je ta davek najpogostejša oblika dopolnitve davčnega sistema vsake države. Zaradi svojih značilnosti pa se najpogosteje uporablja kot eden glavnih davčnih virov lokalnih skupnosti, saj zagotavlja stabilen in nadzorljiv davčni vir. Eden od razlogov za tako vlogo davka na nepremičnine je tudi razumevanje, da je ta davek, ki sloni na vrednosti nepremičnin, tesno soodvisen z okoljem, v katerem se nepremičnina nahaja in je zato nekakšna oblika plačevanja javnih storitev lokalnega okolja oziroma vračanje dela povečane vrednosti nepremičnin v javno blagajno, ki je k temu povečanju tudi prispevala. Davčne stopnje davka na nepremičnine so zato praviloma proporcionalne. Davki na drugo premoženje pa se praviloma razumejo kot obdavčitev neproduktivnih vlaganj presežka dohodka v luksuzne dobrine, zato se drugo premoženje praviloma obdavčuje po progresivnih stopnjah. 3. Mednarodna primerjava vloge premoženjskih davkov Premoženjski davki po klasifikaciji OECD (4000): 4100 davki na nepremičnine 4200 davki na neto premoženje 4300 davki na dediščine in darila 4400 davki na finančne in kapitalske transakcije 4500 neperiodični davki na premoženje 4600 drugi periodični davki na premoženje Delež posameznih vrst davkov v skupnih davčnih prihodkih v državah OECD (v %) Leto Dohodnina Davek od dohodka pravnih oseb Davki na porabo Premoženjski davki Vir: Revenue Statistics, OECD, Iz zgornje preglednice je razvidno, da se v svetu kaže blag trend zmanjševanja v obdavčitvi dohodkov fizičnih oseb ter v obdavčitvi porabe. V povprečju držav OECD pa se delež premoženjskih davkov ohranja v enakem deležu že vrsto let in je s 6 % relativno visok. Pri tem se ugotavlja, da so razlike med državami zelo velike, kar kaže na bistveno drugačen pomen premoženjskih davkov v posameznih državah. Visoke deleže imajo predvsem v visoko razvitih tržnih ekonomijah. V teh državah od premoženjskih davkov največji delež prispeva davek na nepremičnine, med 60 in 90 %, kar je povezano s poudarjeno nedotakljivostjo oziroma varovanjem lastnine in s praviloma visoko stopnjo tržnosti nepremičnin. V to skupino lahko štejemo Združene države Amerike, Veliko Britanijo, Kanado. Zanimivo pa je delež premoženjskih davkov s prevladujočim davkom na nepremičnine visok tudi v Rusiji. V drugi skupini so države EU, približujejo pa se jim tudi že nekatere baltske države. V tretji skupini so države v tranziciji, ki davek na nepremičnine sicer imajo, vendar ta sloni na povsem administrativnih osnovah in je praviloma zelo nizek. Slovenija se uvršča med države z nizkim deležem premoženjskih davkov, saj ti predstavljajo v strukturi vseh davčnih prihodkov manj kot 2 %, prevladuje pa davek na nepremičnine oziroma na obstoječi dajatvi, torej na nadomestilu za uporabo stavbnih zemljišč in na davku od nepremičnega premoženja. 47

53 Delež premoženjskih davkov v strukturi davčnih prihodkov države (v %) Država Avstrija 7,7 3,1 2,4 1,5 1,3 Belgija 3,7 2,3 1,8 2,5 3,1 Češka 1,4 1,5 Danska 8,0 5,8 4,2 3,9 3,5 Francija 4,2 5,1 5,7 7,9 7,5 Nemčija 5,8 3,9 3,1 2,8 2,3 Madžarska 1,2 1,9 Italija 6,9 3,2 2,5 5,6 5,2 Luksemburg 6,0 5,2 5,5 7,1 8,1 Nizozemska 4,4 2,3 3,5 4,1 5,3 Poljska 2,8 4,2 Španija 6,4 6,3 3,5 5,5 6,6 Velika Britanija 14,5 12,7 12,0 10,7 12,0 Slovenija* 1,3 1,7 Delež davka na nepremičnine v premoženjskih davkih države (v %) Država Avstrija Belgija 0,8 0,7 1,2 1,1 1,0 Češka 49,5 34,3 Danska 61,1 67,5 44,0 59,6 66,0 Francija 45,8 62,4 60,6 57,4 60,6 Nemčija 59,7 29,1 35,1 36,9 53,4 Madžarska 20,9 33,2 Italija 24,2 5, ,7 38,6 Luksemburg 25,0 12,5 8,8 4,3 2,9 Nizozemska 23,3 31,0 51,7 44,8 38,5 Poljska 98,6 98,3 Španija 7,6 6,0 1,9 35,6 27,9 Velika Britanija 77,2 84,7 87,0 87,3 78,1 Slovenija* 67,9 67,4 Vir: Revenue Statistics, OECD, * Bilten javnih financ in podatki iz proračunov občin. 4. Reforma premoženjskih davkov v Sloveniji Glede na zgoraj prikazane primerjave je bilo logično, da je slovenska razvojna politika na davčnem področju ob hkratni zahtevi po zmanjšanju obdavčitve aktivnih dohodkov kot eno od prioritet postavila zahtevo po povečanju obsega obdavčitve premoženja. Skozi uvedbo cedularne obdavčitve pasivnih dohodkov že v letu 2005, ideja sicer ni bila dosledno izpeljana skozi celoten davčni sistem, za področje premoženjskih davkov pa so bili postavljeni naslednji cilji: uvedba davka na nepremičnine, posodobitev davka na dediščine in darila ter davka na vodna plovila, posodobitev obdavčitve avtomobilov, proučitev možnosti uvedbe davka na premično premoženje. Izhodišče je bilo, da se sprememba ekonomskega sistema odraža tudi na področju lastniških odnosov, ki se odraža v različni ekonomski moči in davčni sposobnosti posameznih slojev prebivalstva, kar se ne odraža le skozi različno raven dohodka, pač pa tudi skozi posedovanje premičnega in nepremičnega premoženja. Največji poudarek je bil dan uvedbi davka na nepremičnine, vendar se je izpostavila tudi potreba po obdavčitvi drugega premoženja visoke vrednosti, kjer gre za neaktivno premoženje, ki ne služi gospodarski dejavnosti in znatno presega okvire primerne potrošnje. Predlagala se je znatna progresija obdavčitve. 48

54 V okviru reforme v letu 2006 so se izvedle spremembe sistema davka na dediščine in darila, davka na vodna plovila, ter uredil sistem določanja davčne osnove za nepremičnine v okviru obdavčevanja dediščin in daril ter davka na promet nepremičnin tako, da se davčna osnova navezuje na sistem množičnega vrednotenja. Za davek na nepremičnine so bila v okviru vladne delovne skupine usklajena izhodišča, priprava zakona pa je bila preložena na leto Posodobitev obdavčitve motornih vozil se bo pripravila v okviru celovite reforme predpisa, ki ureja nadomestilo za uporabo cest. Ideja o obdavčitvi drugega neto premoženja pa se zaenkrat opušča. 4.1 Zakon o davku na dediščine in darila V veljavnem davčnem sistemu je obdavčitev dediščin in daril urejena v Zakonu o davkih občanov in zadeva le obdavčitev dediščin in daril, katerih prejemniki so fizične osebe. To je tudi glavna pomanjkljivost obstoječega sistema, poleg preozke definicije pogodbenih odnosov, ki se štejejo za dedovanje ali darovanje in nepreciznih definicij predmeta obdavčitve. Zato je bilo glavno izhodišče pri pripravi novega Zakona o davku na dediščine in darila razširiti obseg zavezancev tudi na druge možne prejemnike dediščin in daril, predvsem pravne osebe zasebnega prava, kot so društva, fundacije, skladi, ustanove, interesna združenja itd., ter celovito zajeti v obdavčitev vse pojavne oblike razmerij o prenosu premoženja. Zahteva je bila, da se poveča progresija za zadnjo skupino, v katero se uvrščajo osebe, ki jih ni mogoče uvrstiti v noben dedni red. Mednarodna primerjava tudi kaže, da so obstoječe oprostitve relativno radodarne, davčne stopnje pa relativno nizke. Z novim zakonom se zato jasneje določa predmet obdavčitve kot nepremičnine in premično premoženje, pravice pa se širijo na vse stvarne in premoženjske pravice, kar vključuje tako lastninsko in zastavno pravico, pravico služnosti, stvarnega bremena, stavbno pravico, zemljiški dolg itd. Med zavezance se uvršča tudi tiste osebe, ki niso slovenski rezidenti, vendar prejmejo darilo ali dediščino v Sloveniji, pa tudi fizične osebe, rezidente, ki prejmejo kot darilo ali dedujejo premoženje izven Slovenije. Kljub osnovnemu izhodišču, da se oprostitve skrčijo na minimalen obseg, kar prispeva k enakosti in večji nevtralnosti narave dajatve, so oprostitve glede na stari zakon nekoliko razširjene. Ohranja se popolna oprostitev za prvi dedni red, posebna oprostitev ostaja za kmetijska in gozdna zemljišča ali kmetijo, ki jo pridobi ali podeduje oseba, ki ima status kmeta. Dodana je oprostitev za prejeto ali podedovano premoženje, ki ima status kulturne dediščine. Oproščeno pa je tudi premoženje, ki ga prejmejo v dar pravne osebe zasebnega prava, ustanovljene za verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialne, izobraževalne, raziskovalne in kulturne namene. Davka je oproščen tudi začasni ali dosmrtni užitek. Ohranja se načelna določba, da se davčna osnova določa v višini pogodbene oziroma tržne vrednosti podedovanega ali v dar prejetega premoženja v času nastanka davčne obveznosti, zmanjšane za dolgove, stroške in bremena, ki bremenijo premoženje. Vendar je za nepremičnine urejena nova rešitev, po kateri se davčna osnova praviloma določa v višini 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. V primeru določitve davčne osnove za nepremičnino na podlagi posplošene tržne vrednosti ima zavezanec pravico dokazovati vrednost nepremičnine s posamično cenitvijo, vendar na svoje stroške. Davčne stopnje ostajajo nespremenjene, z izjemo stopenj za nesorodstveno razmerje, za katero se za vse vrednostne razrede stopnja nekoliko povišuje. V okviru širše obravnave predlog zakona ni bil deležen večjega zanimanja, kar je mogoče pripisati tudi dejstvu, da se ohranja oprostitev za prvi dedni red, ki v strukturi dedovanja predstavlja praktično 90 % vseh transakcij, v strukturi darovanj pa okoli 75 %. Prihodki od davka ostajajo vir občin. Glede na strukturo zavezancev v zadnjih letih ter povprečni obseg transakcij, za katere ni pričakovati, da se bo bistveno spreminjal, ni pričakovati, da se bo obseg prihodkov iz tega davčnega vira, ki znaša danes okoli 970 milijoni tolarjev in predstavlja le 0,3 % skupnih javnofinančnih virov občin, bistveno povečal in to kljub novi določbi o določitvi davčne osnove v primeru dedovanja ali darovanja nepremičnine. 4.2 Zakon o davku na vodna plovila V veljavnem davčnem sistemu je obdavčitev plovil urejena v Zakonu o davkih občanov. Obdavčitev je predpisana le za plovila fizičnih oseb in je omejena le na plovne objekte, ki so daljši od osmih metrov. Letna obdavčitev je za plovne objekte med osmimi in devetimi metri določena kot pavšalna obveznost v znesku SIT, za vsak nadaljnji meter pa se pavšalni znesek poviša za SIT. Davčna obveznost se znižuje z življenjsko dobo plovnega objekta in sicer za 5 % za vsako leto starosti plovnega objekta, kar pomeni za nad 20 let staro plovilo popolno oprostitev. 49

55 Izhodišče pri pripravi zakona je bilo plovila z davčnega vidika obravnavati kot luksuzno premoženje (zato za plovila za opravljanje dejavnosti in izvajanje javnih funkcij velja oprostitev) in povečati progresijo obdavčitve. Vendar so analize pokazale, da so hitro preseženi zneski obdavčitve v sosednjih državah, predvsem sta se za primerjavo upoštevali Hrvaška z relativno nizko obdavčitvijo in Italija, ki je obdavčitev že nekaj let nazaj celo odpravila. Zato so bile prvotno predlagane stopnje precej korigirane. Današnji predlog zakona prinaša obdavčitev, ki v primerjavi s Hrvaško favorizira jadrnice oziroma plovila s šibkim motorjem ter nekoliko bolj obremeni motorna plovila. Torej bi lahko rekli, da ima zakon vgrajeno ekološko komponento. V primerjavi s Francijo pa so tudi pri nas zneski zelo nizki. Zato je mogoče ugotoviti, da je bil cilj priprave novega sistema le delno dosežen. Nesporno se je pregledneje uredilo evidentiranje plovil za davčne namene ter določil predmet obdavčitve. Spodnja meja za vključitev v obdavčitev se je znižala na 5 metrov. V obdavčitev se vključujejo tudi plovila v lasti pravnih oseb, nerezidentov, ki imajo plovila registrirana pri nas, pa tudi plovila naših rezidentov v tujini. S tem se v zakon vgrajujejo elementi premoženjskega davka, ki pa niso v celoti izpeljani. V širši razpravi je bil predvsem podan očitek, da bi za pravi premoženjski davek davčno osnovo morala predstavljati vrednost plovila. To bi gotovo prispevalo k izpolnjevanju kriterija enakosti in k večji sprejemljivosti sistema. Vendar je vrednotenje plovil zahtevna naloga, ki so se je očitno izognili v večini analiziranih držav. Rešitev, ki se predlaga v našem zakonu, je podobna rešitvam na Hrvaškem in v Franciji, kjer je sistem obdavčitve vezan na ista dva elementa: dolžino plovila in moč motorja. 4.3 Davek na nepremičnine Davek na nepremičnine je ena najstarejših davčnih oblik in še danes ena najpogosteje uporabljenih dajatev za zagotavljanje lastnih prihodkov na lokalni (občinski) ravni. Povsem napačne so trditve, da je to dajatev, ki se povsod v svetu ukinja. Nasprotno, danes davek na nepremičnine v taki ali drugačni obliki pozna večina držav, posebno fiskalno učinkovit pa je sistem v razvitih tržnih ekonomijah. Pogosto se to vrsto davka enači s splošnejšim davkom na premoženje, ki pa se ga res v večini držav zaradi zapletenega izvajanja opušča. Tudi Priprava zakona o davku na nepremičnine je bila sestavni del programa vlade za leto V okviru reforme so bila za nov sistem določena naslednja izhodišča: obdavčitev nepremičnin glede na objekt, razširitev davčne osnove na vse vrste nepremičnin, ustrezno vrednotenje, s katerim se omogoči enakomernejša porazdelitev davčnega bremena glede na ekonomski položaj nepremičnin, ohranitev davka kot prihodka lokalnih skupnosti, omejitev oprostitev in olajšav, proučitev vpliva davka na socialni vidik razpolaganja s stanovanjskimi nepremičninami. Na podlagi izhodišč je bilo pripravljeno delovno gradivo, ki vsebuje že znane rešitve: določitev nepremičnine glede na registriranje v registru nepremični, določitev davčne osnove na podlagi posplošene tržne vrednosti, določitev davčnih stopenj v razponu in dopustitev občinam, da same določajo stopnjo za svoje območje. Glede socialnega elementa se je iskalo rešitev v smeri davčnega kredita ali znižanja davčne osnove na osebo, ki prebiva v stanovanju. Zaradi zamika pri pripravi sistema davka je bila večina aktivnosti v tem času usmerjena v vzpostavitev ustreznih evidenc. Ministrstvo za finance je sodelovalo pri pripravi izhodišče za nov sistem enotnih evidenc skozi združitev zemljiške knjige in geodetskih baz. Podpiralo je zagotovitev financ in kadrov za čim hitrejšo izvedbo popisa nepremičnin. Sodelovalo je oziroma še sodeluje pri pripravi podzakonskih predpisov s področja množičnega vrednotenja nepremičnin, pa tudi podpiralo razvoj področja skozi umestitev posplošene tržne vrednosti kot najbolj primerne davčne podlage za promet z nepremičninami. V povezavi s temi aktivnostmi in pripravo novega zakona o davku na promet nepremičnin se pripravlja nov obrazec za odmero davka na promet nepremičnin, ki bo upošteval nove nepremičninske evidence in identifikatorje. Vse z namenom, da se zagotovi kar najbolj kvalitetno vrednotenje nepremičnin. Le kvaliteten sistem množičnega vrednotenja bo zagotavljal elemente, ki so pomembni tudi za sprejemljivost sistema davka na nepremičnine evidence, javnost podatkov, enotne modele vrednotenje, možnost sodelovanja v postopku vrednotenja. Kakovosten in dobro organiziran sistem pa tudi bistveno prispeva k administrativni učinkovitosti davčnega sistema. 5. Zaključek Sistem premoženjskih davkov je smiselna dopolnitev sistema obdavčitve, kar dokazujejo tudi številne mednarodne študije. Vendar mora sloneti na izhodiščih, skladnih s splošnimi pravili obdavčitve. Le tak sistem je družbeno sprejemljiv in lahko v določeni družbi poleg davčne odigra tudi fiskalno vlogo prerazporejanja dohodkov in družbenih koristi. Slovenija je na področju uvajanja premoženjskih davkov na začetku, zato se loteva sistemov poenostavljeno in previdno. Davčne stopnje so le zmerno progresivne, kriteriji za 50

56 določitev davčne osnove pa bolj tehnični kot ekonomski. Le na področju obdavčevanja nepremičnin je bi z uveljavitvijo sistema množičnega vrednotenja narejen pomemben pozitiven premik. Pričakovati je, da se bo sistem v prihodnje razvijal v smeri obdavčevanja drugega premoženja in z razcvetom ekonomije tudi v smeri povečevanja progresije za premoženje večjih vrednosti. Le tako bodo premoženjski davki poleg zagotavljanja dodatnega davčnega prihodka odigrali tudi svojo drugo pomembno funkcijo posrednega pobiranja dela presežnega dohodka pri premožnejših slojih prebivalstva. O AVTORICI Neva Žibrik je mag. ekonomije, od leta 1997 je zaposlena na Ministrstvu za finance kot specialistka za področje agrarne ekonomike in posebnosti davčnega sistema v kmetijstvu. Obenem je vodja oddelka za obdavčitev premoženja, dediščin in daril, ki je odgovorno za pripravo zakonodaje s področja obdavčitve premoženja. V letih od 2000 do 2005 je vodila mednarodni projekt razvoja sistema vrednotenja in obdavčenja nepremičnin v Sloveniji in bila odgovorna za pripravo Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Je avtorica ali soavtorica referatov na številnih domačih in mednarodnih posvetih na temo obdavčitve nepremičnin in množičnega vrednotenja nepremičnin. 51

57 Anita Hočevar-Frantar, univ. dipl. ekon. Ministrstvo za okolje in prostor Javno - zasebno partnerstvo na stanovanjskem področju POVZETEK Prvi zametki javno zasebnega partnerstva na stanovanjskem področju segajo že v leto 1993, ko je bil oblikovan in sprejet Pravilnik o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij (Ur. l. RS, št. 64/93). Pravilnik je pod posebnimi pogoji omogočil registracijo in delovanje neprofitnih stanovanjskih organizacij. Te so sledile javnemu interesu, ki se je izkazoval skozi gradnjo najemnih stanovanj. Hkrati so te organizacije pridobile kar nekaj prednosti (donacije, garancije, dodelitev zemljišča za gradnjo s strani občine, oprostitev plačila davkov in taks), najpomembnejša prednost pa je bila gotovo možnost pridobitve dolgoročnega posojila Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Danes ugotavljamo, da bi bilo potrebno za poživitev javno-zasebnega partnerstva prenoviti in izboljšati dosedanji koncept neprofitnih stanovanjskih organizacij. Pri pripravi prvih podlag za spremembe pravilnika o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij skušamo kar najbolj upoštevati dosedanje rezultate in slediti priporočilom in ugotovitvam strokovnjakov s tega področja. Tako bi status neprofitne stanovanjske organizacije lahko pridobile le gospodarske družbe, Zemljišča bi lahko pridobivale z nakupom ali s pridobitvijo stavbne pravice. Vsa razmerja v zvezi z zemljišči in opremljanjem zemljišč bi se dogovorila s posebnim pravnim poslom. Neprofitna stanovanjska organizacija bi praviloma gradila nova stanovanja, ki bi se oddajala neprofitnim najemnikom, skladno z javnim razpisom. Pod točno določenimi pogoji bi neprofitna stanovanjska organizacija stanovanje lahko tudi prodala, kar sedaj veljavni pravilnik praktično ne omogoča. Spremenjen koncept pravil delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij predvideva tudi kontrolo poslovanja neprofitne stanovanjske organizacije in kazenske sankcije v primeru kršitev. ABSTRACT The very beginning of public-private partnership in the housing field extend to 1993, when the Rules on Special Requirements of Non-Profit Housing Organisations Operation (Official Gazette of the Republic of Slovenia No 64/93). The Rules, under special conditions, enabled registration and operation of non-profit housing organisations. They followed the public interest, which was shown through construction of rental dwellings. At the same time, these organisations acquired some advantages (donations, guarantees, granting land for construction from municipalities, duty and tax exemptions), but the most important advantage was certainly possibility to get a long-term loan from the Housing Fund of the Republic of Slovenia. We ascertain that at the moment for reanimation of public-private partnership it would be necessary to renovate and improve previous concept of non-profit housing organisations. For preparation of initial bases for changes of the Rules on Special Requirements of Non-Profit Housing Organisations Operation we try to take into consideration previous results and follow the recommendations and ascertainments of experts from this field. Thus, only companies could gain a status of non-profit housing organisation. They could acquire land by purchasing or by gaining right on building. All relationships with reference to land and equipping of land would be agreed by a special legal business. Non-profit housing organisation would, as a rule, construct new 52

58 dwellings, which would be granted for rent to non-profit tenants according to a public tender. A non-profit housing organisation could, under strictly determined conditions, sell dwellings; this is impossible according current Rules. Changed concept of rules for operation of non-profit housing organisations foresees a control of business operation of non-profit housing organisation and criminal sanctions in the case of infringement. KLJUČNE BESEDE Javno zasebno partnerstvo, neprofitrna stanovanjska organizacija, register, analiza delovanja, viri dohodka, posebni pogoji delovanja, podzakonski predpis Uvod Prvi zametki javno zasebnega partnerstva na stanovanjskem področju segajo že v leto 1993, ko je bil oblikovan in sprejet Pravilnik o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij (Ur. l. RS, št. 64/93). Pravilnik do danes še ni doživel sprememb. Neprofitna stanovanjska organizacija Pravilnik je omogočil, da se je kot neprofitna stanovanjska organizacija registrirala vsaka pravna oseba, ki je bila ustanovljena za pridobivanje, upravljanje in oddajanje neprofitnih najemnih stanovanj ter pridobivanje in upravljanje lastnih stanovanj in ki je izpolnjevala s pravilnikom predpisane pogoje. Med drugim je morala pravna oseba imeti v lasti fond stanovanj ali zemljišče oziroma razpolagati z dolgoročno pogodbo, sklenjeno najmanj za dobo 50 let, na podlagi katere je lahko razpolagala z nepremičninami v imenu lastnikov in za svoj račun. Neprofitne organizacije so se ustanavljale zaradi zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju. Javni interes pa je zlasti pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj, ki se oddajajo na javnih razpisih za nedoločen čas in neprofitno, torej omejeno najemnino. Prednosti neprofitne stanovansjke organizacije Na podlagi vpisa v register neprofitnih stanovanjskih organizacij so pridobile kar nekaj prednosti: donacije, dotacije, garancije, dodelitev zemljišča za gradnjo s strani občine, oprostitev plačila davkov in taks, najpomembnejša prednost pa je bila gotovo možnost pridobitve dolgoročnega posojila Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Register V register neprofitnih stanovanjskih organizacij pri Ministrstvu za okolje in prostor se je vpisalo preko 60 pravnih oseb. Večina neprofitnih stanovanjskih organizacij je bila organiziranih kot stanovanjski sklad ali kot gospodarsko družbo, nekaj se jih je organiziralo kot stanovanjske zadruge, nekaj pa je bilo tudi ustanov in društev. Analiza delovanja Po desetletnem obdobju delovanja sistema neprofitnih stanovanjskih organizacij je Ministrstvo za okolje in prostor opravilo širšo analizo delovanja teh subjektov. Ugotovljeno je bilo, da je bilo aktivnih le 29 neprofitnih stanovanjskih organizacij, 10 neprofitnih stanovanjskih organizacij je bilo v mirovanju, oziroma praktično kot neprofitne stanovanjske organizacije, v smislu pridobivanja neprofitnih stanovanj, sploh niso delovale. Kar precejšen del neprofitnih stanovanjskih organizacij je uspel izpeljati le en ali največ dva projekta. O tem priča podatek, da je 11 neprofitnih stanovanjskih organizacij uspelo zgraditi, kupiti ali prenoviti manj kot 30 stanovanj to pomeni le 1 stanovanje letno. 53

59 Če za kazalec uspešnosti vzamemo število zgrajenih stanovanj, lahko ugotovimo, da imamo v Sloveniji 6 neprofitnih organizacij, ki izstopajo. Vsaka od njih je namreč zgradila več kot 100 stanovanj v času svojega obstoja. So pa tudi potrebe po neprofitnih stanovanjih po državi zelo različne. V nekaterih primerih neprofitne stanovanjske organizacije novo pridobljenih neprofitnih stanovanj niso mogle oddati. Po večini je bil problem oddati zlasti večja neprofitna stanovanja, saj je neprofitna najemnina v nekaterih predelih države že zelo blizu profitni, hkrati pa je tudi drugačen način in tradicija bivanja prebivalstva, zlasti v ruralnih področjih. Zaradi cenejših stavbnih zemljišč, ki so na razpolago, se prebivalstvo namreč odloča za individualno gradnjo. Le redke neprofitne stanovanjske organizacije teritorialno delujejo (so delovale) na območju več občin, predvsem so to gospodarske družbe. Prav tako so vse redkejši primeri, da bi občina neprofitni stanovanjski organizaciji namenila kakršnokoli dotacijo. Kar nekaj neprofitnih stanovanjskih organizacij nas je opozorilo na neustrezen odnos občinskih politik do stanovanjskega področja. Viri dohodka neprofitnih stanovansjkih organizacij (NSO) Ključni vir dohodka neprofitnih stanovanjskih organizacij je najemnina. Neprofitne stanovanjske organizacije so dolžne stanovanja, ki jih pridobijo (kupijo, zgradijo, prenovijo) z ugodnostmi Stanovanjskega sklada Republike Slovenije oddajati za neprofitno najemnino, prodaja teh stanovanj pa je zelo omejena oziroma možna le pod določenimi pogoji. V več primerih so občine pogodbeno prenesle občinska neprofitna stanovanja v last ali v upravljanje neprofitni stanovanjski organizaciji. Te so s prenosom dobile pravico za razpolaganje z zbranimi najemninami. Prenos občinskega fonda na neprofitno organizacijo je bil zelo pomemben korak za uspešnejše delovanje neprofitnih stanovanjskih organizacij. Tako so imele neprofitne organizacije v upravljanju stanovanjski fond različne starosti, kar je omogočalo, da se je novejši fond, obremenjen z odplačili anuitet za najeta posojila, financiral s pomočjo najemnin starejšega fonda, pri katerem pa so posojila že odplačana, kar je sicer pogosta praksa tudi v svetu. Vendar so bile najemnine prenesenega fonda zakonsko določene na izjemno nizki stopnji vse do leta 2003, ko je začel veljati nov sistem neprofitnih najemnin. Neprofitne stanovanjske organizacije pa lahko poleg svoje osnovne dejavnosti opravljajo tudi profitne dejavnosti, če so za to registrirane. Tako so se številne ukvarjale tudi z upravljanjem stanovanj, oddajanjem poslovnih prostorov ter stanovanj za prosto oblikovano najemnino. To jim je omogočilo, da so izboljšale svoj poslovni rezultat. Vendar so pri»profitnem poslovanju«neprofitne stanovanjske organizacije omejene tudi s 6. členom pravilnika o posebnih pogojih poslovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki jim prepoveduje, da bi več kot 30% letnega prihodka ustvarile s profitno dejavnostjo, ne glede na to, kam ga usmerijo. Sistem neprofitnih stanovanjskih organizacij je predvideval, da bodo občine neprofitnim stanovanjskim organizacijam pomagale pri pridobitvi kredita SSRS tudi z dodatnimi ugodnostmi. Praksa je pokazala, da lahko preživijo le tiste neprofitne stanovanjske organizacije, katerim občine nudijo tudi dodatne spodbude pri gradnji, največkrat je bilo to zemljišče za gradnjo. Vendar občine v večini primerov tega ne štejejo kot donacijo, pač pa jim mora neprofitna stanovanjska organizacija potem, ko zgradi stanovanja, v last odstopiti določeno število stanovanj kot soinvestitorski vložek. Položaj neprofitnih stanovanjskih organizacij se je bistveno spremenil v letu 2000, zaradi spremenjene politike Stanovanjskega sklada RS, ki od leta 2000 nudi možnost neposrednega kreditiranja tudi občinam. Občine se namreč niso več odločale, da bi spodbujale gradnjo preko neprofitnih stanovanjskih organizacij, pač pa so raje same najele kredit ali se odločajo za soinvestitorstvo s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije. O tem priča tudi dejstvo, da so se tudi neprofitne stanovanjske organizacije v zadnjih letih raje odločale za pridobivanje stanovanj skozi soinvestitorstvo s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije. Ugotovitve študije V letu 2004 je Ministrstvo za okolje in prostor naročilo študijo»modeli in finančne spodbude za delovanje neprofitnih stanovanjskih organizacij v bodoče«, ki jo je izvedla Ekonomska fakulteta v Ljubljani in ki je potrdila dotedanje ugotovitve in nakazala možne nove rešitve, oziroma izboljšave obstoječega sistema neprofitnih stanovanjskih organizacij. 54

60 Analiza je pokazala, da so neprofitne stanovanjske organizacije, organizirane v okviru gospodarskih družb, tudi v naših razmerah tiste nosilke neprofitne stanovanjske oskrbe, ki bi bile potencialno ekonomsko najučinkovitejše in s tega vidika sposobne zagotoviti predpostavko neprofitnosti ob nižji najemnini v primerjavi s konkurenčnimi organizacijskimi oblikami. Gospodarske družbe namreč lahko izkoristijo prednosti ekonomije povezanih proizvodov. Ker njihovo poslovanje ni strogo vezano na določeno teritorialno območje - običajno ene same občine (ki je po evropskih standardih precej majhna) - so sposobne doseči obseg, ki bo primerljiv s primerljivimi organizacijami v tujini in bo omogočal izkoriščanje ekonomije obsega. Zanje je značilna večja prilagodljivost in boljše možnosti izkoriščanja finančnega vzvoda pri financiranju naložb. Njihovo vlogo bi bilo zato potrebno in smiselno v prihodnje okrepiti. Pomembno vprašanje za krepitev vloge NSO je, kako zagotoviti vsaj minimalno donosnost, ki bi privabila lastnike zasebnega kapitala oziroma aktivirala zasebni kapital. Donosnost investicijskega projekta računamo kot razmerje med donosom (uspeh neke dejavnosti, ki ga lahko v najširšem smislu opredelimo z monetarnimi donosi in nemonetarnimi koristmi). Večjo donosnost neprofitne stanovanjske oskrbe je mogoče doseči bodisi z večanjem donosa ali z zmanjševanjem količine vloženega kapitala. Večanje donosa bi lahko dosegli s širjenjem neprofitne organizacije na nova območja, s čimer bi se poleg osnovne dejavnosti širila tudi dejavnost upravljanja tako neprofitnih stanovanj kot tudi upravljanja z večstanovanjskimi in poslovnimi stavbami, ki je profitna dejavnost. Kapitalski donosi bi se povečali v primeru prodaje stanovanj. Za spodbuditev delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij bi bilo smiselno razmišljati o spremenjeni strukturi financiranja novogradenj, in sicer v smislu večjih možnosti zadolževanja neprofitnih stanovanjskih organizacij ter zagotovitve spodbud občin skozi zagotavljanje zemljišč. Obrisi novega koncepta javno-zasebnega partnerstva v okviru neprofitne stanovanjske gradnje Da bi ob pomanjkanju javnih sredstev na področju gradnje stanovanj privabili tudi zasebni kapital, bo potrebno prenoviti in izboljšati dosedanji koncept neprofitnih stanovanjskih organizacij. Pri pripravi prvih podlag za spremembe pravilnika o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij skušamo kar najbolj upoštevati dosedanje rezultate in slediti priporočilom in ugotovitvam strokovnjakov s tega področja. Tako bi novela pravilnika določala, da bi status neprofitne stanovanjske organizacije lahko pridobile le tiste pravne osebe, ki so gospodarske družbe in so registrirane za pridobivanje, upravljanje ter oddajanje v najem neprofitnih in lastnih stanovanj. Pogoj za pridobitev statusa je tudi vpis v register neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki bi se tudi v bodoče vodil na Ministrstvu za okolje in prostor. Neprofitna stanovanjska organizacija bi lahko pridobivala zemljišča z nakupom, kot donacijo ali pa s pridobitvijo stavbne pravice. Komunalno infrastrukturo za gradnjo neprofitnih stanovanj bi sofinancirala lokalna skupnost ali Stanovanjski sklad Republike Slovenije. Vsa razmerja v zvezi z zemljišči in opremljanjem zemljišč bi se dogovorila s posebnim pravnim poslom. Neprofitna stanovanjska organizacija bi lahko le gradila nova stanovanja, praviloma pa naj jih ne bi kupovala na trgu, razen v primerih, če bi šlo za nakup degradiranih stavb ali delov stavb z namenom rekonstrukcije in njihove preureditve v stanovanja ali, če bi šlo za razmere na nepremičninskem trgu, ko cene stanovanj ne dosegajo ravni investitorjevih cen. Osnovna naloga neprofitne stanovanjske organizacije bi bila torej gradnja stanovanj za oddajanje neprofitnim najemnikom, skladno z javnim razpisom. Neprofitna stanovanjska organizacija pa bi lahko posredovala v najem tudi stanovanja fizičnih oseb, ki bi jih te bile pripravljene oddajati za neprofitno najemnino (za določen ali nedoločen čas). Neprofitna stanovanja bi neprofitna organizacija oddajala v najem po pogojih in postopkih določenih s pravilnikom, ki ureja dodeljevanje neprofitnih stanovanj v najem. 55

61 Če po zaključenem javnem razpisu neprofitnega najemnega stanovanja ne bi bilo mogoče oddati v najem, bi neprofitna organizacija lahko oddala stanovanje za prosto oblikovano najemnino, vendar le za določen čas krajšega obdobja, z možnostjo podaljšanja najemnega razmerja, če stanovanj ni mogoče oddati v najem upravičencem do neprofitnega stanovanja. Če najemnik stanovanja tako želi, mu lahko neprofitna stanovanjska organizacija najeto stanovanje tudi proda, vendar le, če je najemnik v stanovanju bival vsaj tri leta. Prodajno ceno določi neodvisni pooblaščeni cenilec gradbene stroke kot stroškovno gradbeno vrednost stanovanja, povečano za največ petindvajset (25) odstotkov. Kupec stanovanja le-tega ne sme prodati pred potekom sedmih let od nakupa, sicer je dolžan vrniti razliko med tržno vrednostjo in revalorizirano ceno, po kateri je kupil stanovanje. Ostale pogoje odkupa iz določi organizacija sama, dopuščena je tudi možnost t.i. deljenega lastništva. Čisti dobiček, ki ga neprofitna organizacija ugotovi z letnim izkazom uspeha, in je nastal z opravljanjem osnovne dejavnosti, mora ta usmeriti tako, da bo porabljen za pridobivanje, vzdrževanje in upravljanje neprofitnih najemnih stanovanj, razen v delu, ki predstavlja oportunitetni strošek lastnega vloženega kapitala. Koncept predvideva tudi kontrolo poslovanja neprofitne stanovanjske organizacije in kazenske sankcije v primeru kršitev. Zaključek Ko bo koncept sprememb pravil poslovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij dokončno dodelan in celovito usklajen, bo posledično potrebno pripraviti spremembe in dopolnitve Pravilnika o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki bodo neprofitni stanovanjski gradnji dale nov zagon. Pravilnik pa bo vsekakor moral upoštevati tudi daljše prehodno obdobje, z namenom, da se bodo obstoječe neprofitne stanovanjske organizacije lahko uspešno prilagodile spremembam. O AVTORICI Anita Hočevar-Frantar je diplomirala na Ekonomski fakulteti v Ljubljani leta Na stanovanjskem področju se je zaposlila že takoj po zaključenem študiju, in sicer na takratnem Staninvestu v Ljubljani. Od leta 1987 je na zaposlena na Ministrstvu za okolje in prostor. V sektorju za stanovanja je zadolžena za pripravo razvojnih programov, analiz, primerjav in strokovnih gradiv s stanovanjskega področja, vodenje registra neprofiitnih stanovanjskih organizacij ter pripravo dokumentov in analiz za potrebe mednarodnega sodelovanja. Sodeluje pri pripravi zakonodaje in podzakonskih predpisov s stanovanjskega področja. 56

62 Jožka HEGLER, univ. dipl. inž. arh. predsednica UO Stanovanjske zbornice Slovenije direktorica Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) Stanovanjska oskrba z vidika dostopnosti najemnih neprofitnih stanovanj POVZETEK Na osnovi zelo nepopolnih podatkov o obstoječem stanovanjskem fondu, njegovem lastništvu ter zasedenosti je težko oblikovati verodostojne ocene. V prihodnosti se predvidevajo veliko boljše baze podatkov, vendar obstaja veliko odprto vprašanje, kdo in v kolikem času jih bo napolnil. Glede na finančne podatke izdatki za stanovanjsko področje naraščajo in le približno 10 % vseh občin nima nobenih odhodkov v ta namen. Fizični kazalci pa so manj ugodni, saj so potrebe po stanovanjih na nivoju cele države približno štirikrat večje, kot pa je možno zagotavljati stanovanj. Za boljšo stanovanjsko oskrbo predvsem državljanov in državljank z najnižjimi dohodki bodo politiki morali začeti uresničevati svoje predvolilne obljube. ABSTRACT Based on very incomplete data on existing housing fund, its ownership and occupation, it is very hard to model credible evaluations. In future a pretty better databases are foreseen, but a large opened question: who and in which time period will fill them remains. Regarding financial data expenses for the housing field increase and only approximately 10 % of municipalities do not have any expenditures for this purpose. But physical indicators are less advantageous, because needs for dwellings at the level of entire country are approximately four times larger than it is possible to ensure dwellings. For better housing supply, especially of citizens with the lowest incomes, the politicians will have to start fulfilling their promises from the election period. KLJUČNE BESEDE Evidenca nepremičnin, register stanovanj, finančni odhodki na stanovanjskem področju, stanovanjski primanjkljaj, najem stanovanj. 1. Uvod Eden večjih problemov ocenjevanja trendov na stanovanjskem področju je pomanjkanje zanesljivih podatkov. Popis prebivalcev zagotovi dobre podatke, vendar je 10-letno obdobje predolgo, da bi bilo mogoče na podlagi teh ugotovitev oblikovati učinkovite ukrepe stanovanjske politike. Škoda je tudi, da se podatki iz popisa prebivalcev, kjer je veliko vprašanj s področja bivanja, ne smejo uporabiti za bazo registra stanovanj. Le-ta se je pojavil v Stanovanjskem zakonu iz leta 1991, vendar je zaživel le delno na področju registra sklenjenih najemnih pogodb. Že pri pripravi novega Stanovanjskega zakona, sprejetega leta 2003, pa so bile zelo močne tendence, da se tako register stanovanj kot tudi najemnih pogodb črtata iz zakona. Na srečo sta ostala oziroma celo več: upravnikom je bilo naloženo označevanje stanovanj v določenem polletnem obdobju, ki pa seveda zaradi prezahtevnosti v predvidenem času ni bilo izvedeno. 57

63 Hkrati se je zaradi nameravane uvedbe davka na nepremičnine pojavila potreba po registru vseh nepremičnin. Tega vzpostavlja Geodetska uprava RS (v nadaljevanju: GURS) s privzemanjem podatkov iz obstoječih baz kot npr. zemljiška knjiga, geodetski kataster, zavezanci za plačilo nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč Ker predvsem zaradi neažurnosti baz, iz katerih se podatki zajemajo ali zaradi nejasnosti definicij (npr. zavezanec za plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča je lahko lastnik ali najemnik), prihaja do velike netočnosti tako zbranih podatkov. Zato sta pred dokončnim oblikovanjem predvidena dva postopka korigiranja podatkov, in sicer njihova javna razgrnitev ter terenska kontrola s pomočjo posebej usposobljenih popisovalcev. Zaradi preslabega medresorskega sodelovanja in verjetno nezmožnosti zakonodajne službe, da bi skrbela tudi za vsebinsko usklajenost predpisov, je prišlo do tega, da je tudi Zakon o evidentiranju nepremičnin prinesel označevanje nepremičnin (kot ga je predhodno za stanovanjske objekte že Stanovanjski zakon). Žal seveda na drugačen način in to tako, da bomo imeli predvsem lastniki večjega števila stanovanj velike probleme pri identifikaciji svojih enot. Npr. iz doslej običajnega označevanja lege stanovanja glede na nadstropje je uveljavljen način štetja etaž, kjer npr. dosedanje 1. nadstropje pri objektu z dvema kletnima etažama postane 4. etaža. Ker tudi vsak predpis določa drugačen način izračuna površine npr. stanovanja je tudi s tem»pomagalom«onemogočena identifikacija posameznih enot. Zato bo potrebnega še ogromno zelo zahtevnega dela, da bom prišli do enotne in verodostojne zbirke podatkov o nepremičninah. Na podlagi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin pa je pripravljen že Pravilnik o vodenju in vzdrževanju evidence trga nepremičnin ter načina in rokov pošiljanja podatkov, ki bo omogočil dejanski vpogled tudi v cenovna gibanja na stanovanjskem trgu. Njegov problem je v tem, da predvsem npr. zajem podatkov iz najemnih razmerij (verjetno je podobno pri kupoprodajnih pogodbah) predvideva tudi podatke, ki niso sestavni del najemne pogodbe. In nenazadnje se pojavi tudi vprašanje, kdo bo to delo opravil. Na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju: JSS MOL) smo»čez palec«izračunali, da bi glede na zahtevnost in dodatno povpraševanje po posameznih podatkih za vsak tak vpis porabili približno tri ure. Ker letno registriramo okrog najemnih pogodb je to dodatnih ur letno oz ur mesečno ali upoštevajoč še praznike in dopuste devet zaposlenih več. Ob trendu zahtev po zmanjševanju javne uprave je težko zadržati sedanje število zaposlenih in je povsem utopično pričakovati dodatno zaposlovanje. 1 Vendar, če preidemo iz bodočega stanja v sedanjost, lahko ugotovimo: da stanovanja še vedno delimo glede na lastništvo, in sicer na tista v lasti fizičnih oseb (naj bi se uporabljala za lastne potrebe) in tista v lasti pravnih oseb (ki naj bi se oddajala v najem), četudi vemo, da mnoge fizične osebe oddajajo stanovanja v najem in da nekatere manjše pravne osebe uporabljajo stanovanja tako za opravljanje dejavnosti v celem stanovanju (kar je sicer v nasprotju z zakonom) ali pa za»lastno«stanovanje lastnika podjetja in torej še vedno ne vemo, kolikšen delež stanovanj se uporablja za lastne stanovanjske potrebe, kolikšen delež se oddaja v najem, kolikšen delež se uporablja za nestanovanjske dejavnosti in koliko stanovanj je praznih, ker predstavljajo zgolj naložbo; da tržni segment stanovanjske oskrbe, razen intervencij Stanovanjskega sklada RS (v nadaljevanju: SSRS), prepuščamo zgolj tržnim mehanizmom ponudbe in povpraševanja; da se osredotočimo na reševanje stanovanje oskrbe z neprofitnimi najemnimi stanovanji, ki je pretežno naloga lokalne skupnosti; da tu lahko predstavimo predvsem dva kazalnika: zbirne podatke Ministrstva za finance in rezultate stanovanjske ankete, ki jo je doslej izvajalo Ministrstvo za okolje in prostor (v nadaljevanju: MOP), letos pa Stanovanjska zbornica Slovenije (v nadaljevanju: SZS). 1 Z novo verzijo pravilnika, ki smo jo prejeli v oktobru, je besedilo spremenjeno tako, da zajema le tiste podatke, ki jih je možno zajemati iz predpisanih najemnih pogodb. 58

64 2. Podatki Ministrstva za finance (MF) o realizaciji sredstev za stanovanjsko dejavnost ločeno na tekoče in investicijske odhodke in transfere občin za obdobje od od Na osnovi finančnih predpisov MF zbira podatke tudi glede porabe na lokalni ravni na datuma in , kar pomeni veliko kvaliteto podatkov, saj so jih dolžne pošiljati vse občine in na isti datum. Zbirni podatki so razvidni iz: Preglednica št. 1 Leto Tekoči odhodki (v 000 SIT) Investicijski odhodki (v 000 SIT) Skupaj (v 000 SIT) Mestne občine skupaj (v 000 SIT) * * za leto 2006 so podatki le za prvo polovico leta Iz zgornje preglednice je možno ugotoviti, da je trend stalnega povečevanja odhodkov za stanovanjsko področje, saj so polletni podatki predvsem na investicijskem področju vsako leto nižji od 50 %, verjetno zaradi dolgotrajnosti postopkov po Zakonu o javnih naročilih. V nadaljevanju so prikazani podatki za obravnavana štiri leta za vseh 11 mestnih občin, v katerih živi tretjina vsega prebivalstva v RS (preglednica št. 2). mestne občina število prebival. Preglednica št. 2 (v 000 SIT) tekoči odhodki invest. odhodki skupaj tekoči invest. skupaj tekoči invest. skupaj tekoči invest. skupaj odhodki odhodki odhodki odhodki odhodki odhodki Celje Koper Kranj Ljubljana Maribor M.Sobota N.Gorica N.mesto Ptuj S.Gradec Velenje Skupaj Opomba: skupno število vseh prebivalcev v RS je bilo Iz teh zbirnih podatkov je možno zaključiti, da v mestnih občinah živi dobra tretjina prebivalstva Slovenije. Glede na višino sredstev pa mestne občine zagotavljajo okrog 40 % vseh sredstev, iz česar bi bilo možno zaključiti, da je stanovanjski oskrbi v urbanih okoljih namenjeno več pozornosti (denarja na prebivalca) kot v majhnih občinah. Ker občina Koper v letih 2004, 2005 in 2006 ne izkazuje tekočih odhodkov, se zastavlja vprašanje, iz katerih sredstev pokriva subvencioniranje najemnin. Kot je razvidno iz odgovorov na vprašalnik - iz sredstev stanovanjskega sklada Koper. Kljub predhodno navedenemu bi bilo iz zgornjih podatkov možno povzeti neustrezne zaključke, da mestne občine, v katerih je največja urbaniziranost in s tem največje stanovanjsko povpraševanje, premalo vlagajo v stanovanjske investicije. Vendar imajo v Celju družbo Nepremičnine d.o.o., ki je v 100 % lasti občine in deluje na področju stanovanjske oskrbe. V Kopru, Ljubljani, Mariboru, Murski Soboti in Novi Gorici imajo stanovanjske sklade, ki so jih občine dokapitalizirale tako s finančnimi, predvsem pa stvarnimi vložki, tako da so samostojno sposobni investirati v stanovanjsko gradnjo. V Novem mestu na področju stanovanjske gradnje deluje neprofitna stanovanjska organizacija Zarja (katere direktor je hkrati podžupan občine, kot je 59

65 bilo pred kratim objavljeno v medijih). Pri tekočih odhodkih ni možno ločeno spremljati, kolikšen je delež, ki se namenja za subvencioniranje najemnin. Pomemben pa je seveda tudi prikaz tistih občin, ki v preteklih letih (2003, 2004, 2005) niso imele nobenih odhodkov na stanovanjskem področju (preglednica št. 3). Preglednica št. 3: občine, ki v preteklih letih niso imele odhodkov na stanovanjskem področju (v 000 SIT) Občina Število prebivalcev 2003* skupaj odhodki 2004* skupaj odhodki 2005* skupaj odhodki Bistrica na Sotli Brezovica Črenšovci Dobrova-Polhov Gradec Dolenjske Toplice Duplek Gorišnica Hajdina Hoče Slivnica Horjul Ig Kostel Lendava Markovci Miklavž na Dravskem polju Mirna Peč Osilnica Piran Podlehnik Postojna Sveti Andraž v Slov. goricah Škofljica Štore Trnovska vas Velike Lašče Žetale Žužemberk Glede na to, da je bilo pri oddajanju podatkov število občin 193 pomeni, da povprečno manj kot 10 % občin (ki zaradi svoje praviloma majhnosti pokrivajo celo manj kot 10 % prebivalcev Slovenije) ne uresničuje svoje obveze, ki jo imajo skladno z Zakonom o lokalni samoupravi na stanovanjskem področju. Njihove občanke in občani so diskriminirani, ker jim ni omogočeno z Ustavo RS obljubljena družbena pomoč pri reševanju njihovega stanovanjskega vprašanja. Skoraj občank in občanov, ki živijo v občinah Dobrova Polhov Gradec, Markovci, Mirna peč in Sveti Andraž v Slovenskih goricah nima nikakršne možnosti (glede na finančne kazalce) pomoči pri stanovanjski oskrbi, četudi je občina Markovci v anketi navedla, da ima šest tržnih stanovanj. 3. Stanovanjska anketa Natančnejše podatke o tem, kaj se v posameznih občinah dogaja, je možno ugotoviti na osnovi odgovorov na vprašalnik, ki jim ga vsako leto pošlje MOP (oz. letos na osnovi medsebojne pogodbe SZS). 60

66 Pri obravnavi teh podatkov se soočamo z več problemi: nobeno leto ne poročajo vse občine, vendar ni nobene možnosti (pravne podlage), da bi jih k temu zavezali, vprašalniki se iz leta v leto spreminjajo (npr. kategorije stanovanj) tudi zaradi spreminjajoče se regulative in so zato rezultati težko primerljivi, ali pri poročanju upoštevati le občine in njihove javne stanovanjske sklade ali tudi druge oblike organiziranosti kot npr. NSO, SSRS s»podedovanim«stanovanjskim fondom, Nepremičninski sklad PIZ, d.o.o. Vprašalnik obsega kar 25 vprašanj zaokroženih v več sklopov: številčno stanje obstoječega fonda v lasti občin oz. JSS po skupinah: neprofitna, službena, tržno najemna, bivalne enote, oskrbovana stanovanja, oceno potreb po stanovanjih in bivalnih enotah, število pridobljenih stanovanj v letu poročanja, plan pridobivanja stanovanj za naslednja štiri leta z oceno, ali so za to že zagotovljena stavbna zemljišča, najemninsko področje, realizacija sredstev v občinskih proračunih (bolj razdelana) in v globalu primerljiva s sumarnimi podatki MF iz predhodnega poglavja, deložacije iz občinskih stanovanj, oblike organiziranosti na stanovanjskem področju, svet za varstvo pravic najemnikov, druge specifičnosti. Kljub temu, da je bilo zelo veliko pisnega in ustnega komuniciranja z občinami, je vprašalnik do roka (avgust 2006) oddalo le 130 občin. Ne le na število (dobrih 2/3 vseh občin) temveč tudi glede finančnih podatkov so občine poročevalke v letu 2005 za stanovanjsko področje imele za SIT odhodkov od skupno SIT odhodkov za vse občine po podatkih Ministrstva za finance, kar je zopet približno 2/3. Ob tako nepopolnem zajemu podatkov je zato neprimerno navajati absolutne številke, temveč so zanimivi le njihovi relativni odnosi, kot npr.: v vseh teh občinah (in njihovih stanovanjskih skladih) imajo neprofitnih najemnih stanovanj, od tega v lasti občin in v lasti občinskih skladov; na skupno vseh zadnjih razpisih v teh občinah se je javilo prosilcev, od katerih je bilo upravičenih (torej so izpolnjevali vse predpisane pogoje glede stalnega bivališča, državljanstva in dohodkovnega cenzusa); med vsemi upravičenci jih je bilo uvrščenih na listo A (brez lastne udeležbe in varščine) in 463 na listo B (višji dohodki jih zavezujejo k plačilu lastne udeležbe in varščine); za vse te razpise je bilo zagotovljenih stanovanj, kar pomeni, da je povprečno vsak četrti upravičenec tudi dejansko postal najemnik neprofitnega stanovanja. Že iz razmerja nekaj manj kot obstoječih stanovanj in več kot prosilcev na razpisih je možno zaključiti, da ne gre za običajni letni prirast povpraševanja, temveč za akumulirane probleme stanovanjske oskrbe iz preteklih let. Prav tako tudi razmerja med upravičenci in dodeljenimi stanovanji odraža približno štirikrat večje povpraševanje, kot pa je omogočena ponudba. Če to številko nerešenih upravičencev iz leta 2005 primerjamo s planom pridobivanja stanovanj v letih 2006 in 2007, kjer je skupno predvidenih 1918 neprofitnih najemnih stanovanj (od tega 923 pri občinah in 995 pri občinskih stanovanjskih skladih), vidimo, da bi upravičencev moralo čakati na rešitev še v letu 2008 in 2009 brez upoštevanja vsakoletnih novih potreb zaradi ustvarjanja novih gospodinjstev, dotrajanosti obstoječega fonda in podobno. Oziroma, če samo»preostali primanjkljaj«1.407 stanovanj pretvorimo v potrebna investicijska sredstva, je to: stanovanj x 60 m 2 x /m 2 = ali SIT oz. dobrih 24 milijard, kar je nekaj manj kot štirikrat več, kot so bili vsi odhodki vseh slovenskih občin na stanovanjskem področju v letu Ker ni realno pričakovati, da bi občine lahko bistveno povečale odhodke na stanovanjskem področju (v Ljubljani je npr. pričakovati zmanjšanje glede na predlog Zakona o financiranju občin, ki dohodke prestolnice zmanjšuje za več kot 8 milijard SIT), bi pri zmanjševanju stanovanjskega primanjkljaja oz. izboljševanju stanovanjske oskrbe morda enako kot v vseh evropskih državah sodelovala Republika Slovenija. Znotraj državnega proračuna pa znesek 24 milijard seveda ne predstavlja enormno visoke 61

67 številke. Primerjave z nakupom npr. tankov za slovensko vojsko ne upam narediti, ker bom deležna očitkov, da nimam razumevanja za obrambno sposobnost mlade države. Zaradi primerljivosti stanovanjske oskrbe v različnih delih Slovenije so v nadaljevanju (preglednica št. 4) navedeni podatki (pretežno iz odgovorov na vprašalnik) za mestne občine. Preglednica št. 4 Občine Število stanovanj obstoječega fonda Število javnih stanovanj / 1000 stalnih prebivalcev Število upravičencev na zadnjem razpisu A B Število razpisanih stanovanj Delež rešenih upravičencev v % Ocenjene potrebe Vse občine poročevalke Celje , cca 300 Koper , Kranj 440 8, Ljubljana , Maribor , letno 250 Murska Sobota ,2 * Nova Gorica 268 7, Novo mesto 34 0, Ptuj , Slovenj Gradec ,2 ** Velenje , Skupaj mestne občine * razpis je bil samo za listo B ** razpis je bil samo za listo A Iz zgornjih podatkov je možno razbrati, da imajo mestne občine skupaj s svojimi skladi v lasti dobro polovico vseh stanovanj 130 občin poročevalk. Prav tako ima približno polovica vseh upravičencev stalno bivališče v mestnih občinah. Približno enako je razmerje tudi pri številu zagotovljenih stanovanj. Veliko večji delež pa imajo mestne občine pri oceni potreb po neprofitnih stanovanjih oz. pri razkoraku med upravičenci do dodelitve stanovanja in zagotovljenimi stanovanji. Odstotki z dodelitvijo najemnega neprofitnega stanovanja rešenih prosilcev se gibljejo od 11 % v Ljubljani do 100 % v Murski Soboti. Povprečni odstotek (brez Ljubljane) je 25 % in je enak kot za vse občine poročevalke. Upoštevajoč pri mestnih občinah tudi Ljubljano pa se delež uspelih zmanjša na 19 %. Iz predstavljenih podatkov tudi glede števila najemnih stanovanj na stalnih prebivalcev izhajajo zelo velike razlike, saj se ta delež giblje od manj kot enega stanovanja do več kot 40 stanovanj. Še posebej pa je potrebno opozoriti na položaj Ljubljane, ki kljub temu, da je v zadnjih 10-ih letih zagotovila več kot 1/3 (konkretno 1.200) obstoječega stanovanjskega fonda, dosega le 1,2 na prebivalcev in sam njen razkorak med upravičenci na zadnjem dokončanem razpisu in številom dodeljenih stanovanj znaša več kot enot. Zato bi od pametne stanovanjske politike na nacionalni ravni pričakovali, da oblikuje ukrepe, ki bo učinkovito reševala tudi stanovanjsko oskrbo v glavnem mestu države. 4. Zaključek Iz zapisanega je možno zaključiti, da skoraj vse občine (več kot 90 %) namenjajo proračunska sredstva za stanovanjsko oskrbo, vendar je le-ta nezadostna tako v povprečju na nivoju celotne države kot še posebej izrazita v osrednji Sloveniji. Za pokritje primanjkljaja, ki se je nabiral vse tranzicijsko obdobje zaradi privatizacije družbenih najemnih stanovanj, denacionalizacije in ukinitve sistemskega vira financiranja so potrebna najmanj podvojena sredstva na nivoju vseh občin v obdobju ali drugi učinkoviti ukrepi, ki bi ob minimalnem porastu javnih sredstev pritegnili vsaj tolikšen delež zasebnih sredstev. Mehanizmi: 62

68 učinkovita zemljiška politika, sočasno urbanistično načrtovanje in komunalno opremljanje, najemninska politika, ki zasebnim investitorjem prinaša vsaj minimalne donose, sistem investicijskih subvencij, ki ob enakih donosih omogoča nižje najemnine, sistem subjektnih subvencij, ki zagotavlja socialno vzdržnost najemnih razmerij ob hkratnem zniževanju oz. racionalizaciji obratovalnih stroškov, so znani, vendar doslej še niso bili operacionalizirani v učinkovite politike oz. ukrepe, iz katerih bi bili vidni pozitivni rezultati. Vse to pa je odraz politične volje tako na državnem kot lokalnem nivoju. Pred državnozborskimi volitvami so vse politične stranke med drugim obljubljale boljšo stanovanjsko oskrbo. Toda po dveh letih se je država preko SSRS usmerila pretežno v zagotavljanje cenovno ugodnejših tržnih stanovanj in sofinanciranje ter kreditiranje lokalnih skupnosti pod zelo težko sprejemljivimi pogoji. Sedaj ob lokalnih volitvah večina županov (vsaj tistih v urbanih središčih) prešteva, koliko stanovanj je bilo zgrajenih v njihovih mandatih in v glavnem vsi županskih kandidati obljubljajo boljšo stanovanjsko oskrbo. Bojim pa se, da se bo po izvolitvi ponovila dosedanja zgodba in bodo druge naloge imele večjo prioriteto. LITERATURA - zbirni podatki Ministrstva za finance o realiziranih sredstvih po funkcionalnih namenih iz naslova dejavnosti ločeno za tekoče in investicijske odhodke po občinah za leto 2003, 2004, 2005 in prvo polletje odgovori na vprašalnik Ministrstva za okolje in prostor občinam in njihovim stanovanjskim skladom za leto 2005, ki jih je zbrala in sestavila poročilo Stanovanjska zbornica Slovenije - podatki Statističnega urada RS glede števila prebivalcev 63

69 mag. Janez Frelih, univ. dipl. org. Združenje za poslovanje z nepremičninami Problematika funkcionalnih zemljišč in vpisa stanovanj v zemljiško knjigo POVZETEK Zemljiškoknjižni lastniki zemljišč, na katerih so zgrajene večstanovanjske stavbe, so največkrat občine, kot naslednice samoupravnih interesnih skupnosti (stanovanjske in gospodarjenje s stavbnimi zemljišči) ter investitorji in izvajalci gradnje za trg. To so bila predvsem gradbena podjetja, ki so postala zemljiškoknjižni lastniki stavbnih zemljišč le zaradi lažjega pridobivanja gradbene dokumentacije in dovoljenj za graditev. Lastniki ta zemljišča prodajajo, čeprav so v funkciji javne gospodarske infrastrukture ali pa pripadajo k posamezni večstanovanjski stavbi. Tako stanje ni v interesu etažnih lastnikov, ker se tako poslabšujejo njihovi bivalni pogoji, končno so pa ta zemljišča v ceni stanovanj tudi že plačali. Določiti funkcionalno zemljišče oziroma gradbeno parcelo večstanovanjskim stavbam je zlasti v stanovanjskih soseskah še vedno problem. Zakon ponuja rešitev v pogodbeni komasaciji stavbnih zemljišč, ki jo sklenejo vsi lastniki zemljišč. V tem postopku komasacije mora sodelovati tudi občina in skrbeti za uveljavitev javnega interesa. Na področju vpisa stanovanj v zemljiško knjigo je vedno bolj prisoten problem oblikovanja etažne lastnine. Nekatera sodišča zagovarjajo prakso, da v primerih, ko je bil izvršen vsaj en vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo po ZPPLPS, morajo etažni lastniki sprejeti sporazumom o delitvi solastnine v etažno lastnino. Ta oblika v praksi pomeni zahtevno in dolgotrajno delo upravnika ter zelo strpen odnos med etažnimi lastniki. Zahteva se notarsko overjene podpise vseh lastnikov in sklenjeno pogodbo o medsebojnih razmerjih. Tem zahtevam je v praksi zelo težko zadostiti, zato je potrebno zakonske določbe spremeniti tako, da bo mogoče vpis v zemljiško knjigo bolj učinkovito izvajati tudi v praksi. ABSTRACT In most cases with the Land register municipalities, as successors of self-managing communities of interests (housing and economy with building land), investors and building contractors for market are owners of land, where multi-dwelling buildings are built. These are in most cases building companies, which have become owners with the Land register only due to easier acquiring of building documentation and building permits. Owners sell this land although it is in function of public economic infrastructure or belongs to an individual housing building. Such a state is not in interest of storey owners because their living conditions worsen, and finally, the price for such a land has been included into the dwellings price. Determination of functional land or building allotment of multi-dwelling buildings is, especially in dwellings community, still problem. Legislation offers a solution in reparcelling of building land, concluded between all owners of land. The municipality has to take part in the procedure of raparcelling and provide implementation of public interest. In the field of registering of dwellings with the Land register problem of forming storey ownership is more and more present. Some courts prefer practice that, in the case that at least one registration of storey ownership has been made with the Land Register according the Act Determining Special Conditions for Registering the Ownership of Individual Parts of Buildings with the Land Register, all storey owners have to make an agreement on sharing common ownership into the storey ownership. This model in practice means demanding and lasting work of the building manager and very tolerant relationships between the individual storey owners. Notary verified signatures of all owners and concluded contract on mutual relationships are demanded. These demand are very hard to be satisfied in practice, therefore it is necessary to change legislation in the way, which will enable registration with the Land register to be more efficient in practice. 64

70 1. Uvod KLJUČNE BESEDE funkcionalno zemljišče, gradbena parcela, pogodbena komasacija, večstanovanjske stavbe, etažna lastnina, kataster stavb, vpis v zemljiško knjigo. Problematika vpisa stanovanj v zemljiško knjigo je v posameznih procesnih fazah zelo raznolika. Odmera stavbišča, izdelava etažnega načrta, določitev lastniških deležev ter vpis v kataster stavb je najbolje izdelana in najmanj problematična faza. Vendar to velja le, če se lastniki stanovanj niso odločili za postopek določitve funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele. Čeprav je nova zakonodaja bolj usklajena med dejavnostmi, ki urejajo celoten proces vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo vključno s postopkom določitev gradbenih parcel, tu še ni opaziti napredka. Nimam pa informacij o uspešno izvedenih pogodbenih komasacijah v stanovanjskih soseskah. Naslednja faza je vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Problem že nastane, če etažne lastnine ni mogoče oblikovati z enostranskim pravnim poslom in je potrebno sprejeti sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino. Še večje zagate so z vpisom etažne lastnine tam, kjer je bil izpeljan samo delni vpis po Zakonu o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS), ki je prenehal veljati Po razpoložljivih podatkih je bilo večstanovanjskim stavbam na območju celotne države določenih le nekaj funkcionalnih zemljišč ali gradbenih parcel. Kar pri tem zaskrbljuje je to, da zemljiškoknjižni lastniki prodajajo potencialne gradbene parcele, javne površine in tudi grajeno javno dobro za namene, ki so neupravičeni glede na zakonske določbe, stanovalcem pa povzročajo vedno več bivalnih problemov in ogrožajo funkcioniranje stanovanjskih sosesk. Časa za ukrepanje je vedno manj, možnosti za prodajo teh parcel pa vedno več. Skrajni čas je, da se pristopi k reševanju teh problemov s široko družbeno aktivnostjo in vključitvijo vseh udeležencev v teh procesih, posebno pa državo in lokalne skupnosti, vsakega na svojem področju. 2. Funkcionalna zemljišča ali gradbene parcele 2.1 Opis stanja V času usmerjene stanovanjske gradnje so se gradile večje stanovanjske soseske in naselja z večstanovanjskimi stavbami z vso potrebno komunalno infrastrukturo in za funkcioniranje naselij potrebnimi nestanovanjskimi stavbami v javni rabi. Gradnja je potekala po zazidalnih načrtih, sprejetih na podlagi občinskih prostorskih aktov. V teh dokumentih pa običajno funkcionalna zemljišča niso bila določena Stavbna zemljišča in gradbene parcele Za gradnjo potrebna zemljišča so pridobivale običajno občine ter s pomočjo svojih stanovanjskih in stavbno-zemljiških skladov ali gospodarskih interesnih skupnosti poskrbele za njihovo komunalno opremo. Ta zemljišča so bila v sistemu usmerjene stanovanjske gradnje in gradnje za trg običajno prenesena na gradbena podjetja. Kot izvajalci gradnje so postali zemljiškoknjižni lastniki teh parcel, kar jim je tudi omogočilo hitreje pridobiti gradbeno tehnično dokumentacijo ter lokacijska in gradbena dovoljenja. Ta zemljišča niso predstavljala gradbenih parcel večstanovanjskih stavb, ker te niso bile določene, ampak so bile to parcele prejšnjih lastnikov. Ko je bila gradnja zaključena, stanovanja pa prodana, se na področju lastništva teh zemljišč ni veliko spremenilo. Zemljiškoknjižni lastniki so v večini ostala gradbena podjetja, le nekatera so pred lastninjenjem podjetij ta zemljišča prepustila občinam, kar bi moralo biti obvezno Oblikovanje cene stanovanj V okviru sistema usmerjene stanovanjske gradnje in gradnje za trg se je določala tudi cena stanovanj. Poznali smo družbene dogovore, samoupravne sporazume in razne pogodbe o poslovno-tehničnem sodelovanju. V vseh oblikah določanja cene stanovanj so bili v ceno vključeni stroški pridobitve stavbnih zemljišč (stavbišče, zelenice, pešpoti in igrišča ter javne površine), stroški priprave stavbnega zemljišča in komunalne opreme, investitorski stroški in stroški izgradnje večstanovanjskih stavb. Opisana struktura cene stanovanj dokazuje, da so v njej zajeti vsi stroški, ki so nastali pri gradnji 65

71 večstanovanjskih stavb in tudi stroški za vso opremo soseske, potrebno za njeno normalno funkcioniranje torej tudi za funkcionalna zemljišča ali gradbene parcele večstanovanjskih stavb. Torej so kupci stanovanj ta zemljišča enkrat že plačali Opredelitev problema Po zaključku gradnje in prodaji stanovanj bi graditelji morali rešiti tudi vprašanje novih zemljiškoknjižnih lastnikov, kar se običajno ni zgodilo. Dogaja pa se nekaj drugega. Ta zemljišča so postala del stečajne mase gradbenih podjetij v stečaju in stečajni upravitelji jih prodajajo. To je po mojem mnenju glede na zakonske določbe nedopustno. Znani so primeri prodaje zemljišč, ki so v naravi parkirišča stanovanjskih stavb, zelenice, športna ali otroška igrišča in celo prometne površine (ulice, poti, dostopi do stanovanjskih stavb ipd.), na ta zemljišča se vpisujejo tudi hipoteke. Tako smo danes pred vprašanjem, kako rešiti te probleme. To so problemi etažnih lastnikov in tudi lokalnih skupnosti. Odgovoriti bomo morali na vprašanje:»kako določiti gradbene parcele večstanovanjskim stavbam in tudi parcele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam?«; obstoječi zemljiškoknjižni lastniki namreč nasprotujejo določitvi gradbenih parcel in zavračajo neodplačen prenos na etažne lastnike. 2.2 Zakonske podlage Problematiko določitve funkcionalnih zemljišč ali gradbenih parcel večstanovanjskim stavbam obravnava več zakonov. Problematika je kompleksna in težko obvladljiva, kar se kaže v majhnem številu rešenih primerov. Ker je to področje še vedno premalo poznano in zaradi obsežnosti slabo pregledno, v nadaljevanju navajam zakone, ki ga urejajo: Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL, Uradni list RS, št. 44/97, 59/2001 in 110/2002), Zakon o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1, Uradni list RS, št. 110/2002), Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1, Uradni list RS, št. 58/2003), Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1, Uradni list RS, št. 69/2003), Zakon o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-1, Uradni list RS, št. 110/2003, Zakon o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN, Uradni list RS, št. 47/2006) Zakon o graditvi objektov ZGO-1 za praktično reševanje obravnavane problematike zelo celovito in vsebinsko široko ureja to področje. Po mojem mnenju pa so za razumevanje bistva njegovih določb pomembna naslednja dva člena. To je 1. odstavek 216. člena (določitev gradbenih parcel obstoječim objektom): Če obstoječi objekt, zgrajen na podlagi dosedanjih predpisov, še nima določene gradbene parcele, pred dnem uveljavitve tega zakona pa zahteva za določitev funkcionalnega zemljišča tudi še ni bila vložena, se na zahtevo njegovega lastnika gradbena parcela lahko določi v skladu z načrtom gradbenih parcel iz lokacijskega načrta oziroma v skladu s pogoji, ki jih v zvezi z velikostjo gradbenih parcel določa prostorski red. In 6. odstavek 217. člena (preoblikovanje funkcionalnega zemljišča večstanovanjskih stavb oziroma stavb v etažni lastnini v eno ali več gradbenih parcel): V komasacijskem postopku se ob upoštevanju vseh razpoložljivih listin in dejanske rabe zemljišč najprej ugotovi, kakšen obseg zemljišča je bil pridobljen za gradnjo, nato pa se izvede nova parcelacija celotnega območja ob upoštevanju vseh listin in okoliščin tako, da je omogočena raba vseh stavb in da se ohrani funkcija vseh javnih površin Stanovanjski zakon SZ-1 v 190. členu (določitev zemljišča) povzema nekatere določbe ZGO-1, zato navajam določbe tega zakona, ker napotuje na pogodbeno komasacijo, ki jo bolj detajlno opredeljuje ZUreP-1 in tudi ZGO-1. Navajam: (1) Med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča določena kot funkcionalno zemljišče ali ne. Takšno zemljišče je v solastnini etažnih lastnikov. (3) Če v zemljiški knjigi pravica uporabe ni vpisana v korist etažnih lastnikov, se pravica uporabe na dan uveljavitve zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ugotavlja na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe. Če na območjih, kjer je bilo zgrajeno več večstanovanjskih stavb, te pravice ni mogoče ugotoviti, se smiselno uporabijo določbe o pogodbeni komasaciji. Če je v večstanovanjski stavbi obvezno imenovanje upravnika, etažni lastniki ne morejo samostojno nastopati v komasacijskem postopku, ampak jih zastopa upravnik. 66

72 2.3 Določanje gradbenih parcel večstanovanjskim stavbam Postopki določitve funkcionalnih zemljišč ali gradbenih parcel obstoječim večstanovanjskim stavbam so bili zaključeni le na območjih, kjer so bile večstanovanjske stavbe grajene kot samostojni objekti, ki so bili načrtovani že z urbanističnimi dokumenti. Za njihovo gradnjo je bilo pridobljeno samostojno lokacijsko in gradbeno dovoljenje. Stavbe so zgrajene skupaj s funkcionalnim zemljiščem tako, da je v naravi to jasno izraženo in tudi nedvoumno določljivo. Na območjih stanovanjskih sosesk, kjer naj bi se izvajalo določanje gradbenih parcel obstoječim večstanovanjskim stavbam s pogodbeno komasacijo, ni poznanega zaključenega primera Pogodbena komasacija stavbnih zemljišč Komasacija stavbnih zemljišč je zložba obstoječih parcel znotraj komasacijskega območja, kar pravzaprav pomeni ukinitev starih parcel in določanje novih tako, kot najbolj ustreza potrebam, zaradi katerih se je pravzaprav komasacija uvedla. V našem primeru je to določanje stavbnih zemljišč obstoječim večstanovanjskim objektom ali preoblikovanje funkcionalnega zemljišča večstanovanjskih stavb oziroma stavb v etažni lastnini v eno ali več gradbenih parcel. Pogodbena komasacija je možna le, če se zanjo sporazumno odločijo vsi komasacijski udeleženci in temelji na medsebojnem pogodbenem razmerju vseh komasacijskih udeležencev. Pogodba med komasacijskimi udeleženci določa vse medsebojne obligacije. Elaborat pogodbene komasacije izvede geodetsko podjetje, upravni postopek pa vodi geodetska uprava. Družba Domplan, d.d., ima na tem področju že kar nekaj izkušenj. Med prvimi izvajalci komasacije v Sloveniji smo uspešno zaključili tri pogodbene komasacije in sicer: Britof - Voge v izmeri 8,4 ha in 88 udeležencev, PC Šenčur P2B v izmeri 5 ha in 14 udeležencev in Škofjo Loko Virmaše 3 ha in 7 udeležencev ter upravno komasacijo Visoko Voge v izmeri 4 ha in 25 udeležencev. Na področju določitve gradbenih parcel večstanovanjskim stavbam smo za posamične stavbe zaključili že več postopkov, v delu pa imamo nekaj bolj zahtevnih primerov, za katere upamo, da jih bomo uspešno zaključili. Že več kot leto dni so naša prizadevanja usmerjena v informiranje občinskih uprav o uporabnosti pogodbene komasacije. Kakšnih velikih premikov še nismo dosegli, občine pa so o možnih rešitvah že bolje informirane. V ta namen smo izdelali nekaj vzorčnih procesnih shem. Eno od teh v nadaljevanju tudi prikazujem. 67

73 2.3.2 Postopek določanja gradbenih parcel večstanovanjskim stavbam Slika 1 - Procesni diagram po določbah nove zakonodaje kot vzorčen primer za občino. ZAHTEVA LASTNIKA OZ. PREDLOG UPRAVNIKA ZA DOLOČITEV GRADBENE PARCELE PRI PRISTOJNI UPRAVNI ENOTI (1. odst čl. oz. 3. odst čl. ZGO-1) Pri večstanovanjskih stavbah: upravnik oziroma lastniki ali etažni lastniki, če nimajo upravnika - potrebno je preveriti, ali ni bila že vložena zahteva za določitev funkcionalnega zemljišča ZAHTEVI PRILOŽEN PREDLOG NAČRTA GRADBENIH PARCEL IN ZEMLJIŠKO KNJIŽNI IZPISEK (2.odst čl. ZGO-1) Predlog izdela odgovorni prostorski načrtovalec (območje se ureja s prostorskim redom) na podlagi lokacijske informacije Če predlagana gradb. parcela ne meji na GJD Če predlagana gradb. parcela meji na GJD ODLOČBA OBČINSKE UPRAVE O PRIDOBITVI STATUSA GRAJENEGA JAVNEGA DOBRA (5.odst čl. ZGO-1) ODLOČBA UPRAVNEGA ORGANA O DOLOČITVI GRADBENE PARCELE POGODBENA KOMASACIJA: NA PODLAGI ELABORATA KOMASACIJE IN POGODBE O KOMASACIJI (ZEN) Status GJD lokalnega pomena pridobi z ugotovitveno odločbo, ki jo na podlagi sklepa pristojnega občinskega organa po uradni dolžnosti izda pristojna občinska uprava (1.odst. 21. čl. ZGO-1). Elaborat komasacije izdela geodetsko podjetje v skladu z geodetskimi predpisi. ODLOČBA GURS-a O NOVIH PARCELAH VPIS NOVIH PARCEL V ZEMLJIŠKO KNJIGO Pogodbo o komasaciji podpišejo: upravnik oz. etažni lastniki, če nimajo upravnika; lokalna skupnost zemljiškoknjižni lastniki parcel na komasacijskem območju; druge osebe, če je potrebno za uspešno izvedbo komasacije. Legenda: ZGO - zakon o gradnji objektov ZEN - zakon o evidentiranju nepremičnin GJD - grajeno javno dobro GURS - Geodetska uprava Republike Slovenije Obveznosti in pristojnosti posameznih udeležencev v postopku določanja gradbenih parcel večstanovanjskim objektom UDELEŽENCI V POSTOPKU ZK LASTNIKI ZEMLJIŠČ UPRAVNIK ETAŽNI LASTNIKI OBVEZNOSTI IN PRISTOJNOSTI Pogodba o komasaciji Izjave o strinjanju s potekom mej Predlog (zahteva) za določitev gradbene parcele Pogodba o komasaciji Vloga za vpis mej po pogodbeni komasaciji Če nimajo upravnika pogodba o komasaciji Če nimajo upravnika - predlog (zahteva) za določitev gradbene parcele 68

74 LOKALNA SKUPNOST - OBČINA UPRAVNI ORGAN ZA GRADBENE ZADEVE GEODETSKA UPRAVA RS IZVAJALEC KOMASACIJE IN GEODETSKO PODJETJE DRUGE OSEBE Legenda: GJD - grajeno javno dobro Odločba občinske uprave o GJD Pogodba o komasaciji Odločba o določitvi gradbene parcele Odločba o novih parcelah nastalih v postopku komasacije Vodenje postopka določitve gradbene parcele vključno s komasacijo zemljišč Načrt gradbenih parcel Priprava pogodbe o komasaciji Elaborat pogodbene komasacije Načrt komasacije Vpis novih parcel v zemljiško knjigo Če je njihova udeležba potrebna za izvedbo pogodbene komasacije 3. Vpis v zemljiško knjigo 3.1 Opis stanja V času veljavnosti ZPPLPS je bilo v veliki meri olajšano vpisovanje etažne lastnine v zemljiško knjigo. To velja zlasti na področju nastanka etažne lastnine in razmerja med etažnimi lastniki, katerih urejanje do sprejema Stvarnopravnega zakonika in ZZK-1 ni bilo obvezno. Sedanja ureditev, po določilih obeh zakonov, to zahteva v aktu o oblikovanju etažne lastnine, ki ima lahko tri oblike in sicer: enostranski pravni posel, sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino in odločbo sodišča. 3.2 Oblikovanje etažne lastnine Najbolj enostavno oblikovanje etažne lastnine je z enostranskim pravnim poslom (109. člen SPZ), ker ga lahko oblikuje lastnik zemljišča sam. Ker so investitorji in izvajalci stanovanjske gradnje za trg ali pa občina običajno še vedno lastniki teh zemljišč, problemov običajno ni. Več problemov je lahko pri gradbenih podjetjih v stečaju. Glede oblikovanja etažne lastnine na podlagi sodne odločbe je problematika še nepoznana, saj se etažni lastniki ne ogrevajo za tak postopek in je taka praksa še nepoznana. Sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino pa zahteva notarsko overovljene podpise vseh solastnikov (lastnikov stanovanj) in sklenjeno pogodbo o medsebojnih razmerjih. To pa je glede na prakso najbolj dolgotrajen način oblikovanja etažne lastnine, ki lahko pripelje v končni fazi tudi do nepravdnega postopka na sodišču. 3.3 Opis problema Ker ZPPLPS ni bil sistemski zakon in je dopuščal pomanjkljive vpise v zemljiško knjigo, se je po njegovem prenehanju pojavilo veliko problemov glede oblikovanja etažne lastnine in vpisa vseh preostalih delov stavbe v zemljiško knjigo Teoretičen primer (čeprav je takih primerov tudi v praksi veliko) Stavba ima deset stanovanj in skupne prostore. Zemljiškoknjižna lastnica zemljišča, na kateri stavba stoji je bila občina. Po ZPPLPS so samo trije etažni lastniki izvedli vpis svojih treh stanovanj v zemljiško knjigo - to bi lahko storil tudi samo en etažni lastnik. Sodišče je v zemljiško knjigo vpisalo celotno parcelo in stavbo v nov vložek, v katerem pa so odprli samo tri podvložke, torej samo za tri etažne lastnike, čeprav ima stavba več stanovanj oziroma etažnih lastnikov. V te tri podvložke je bil izvršen vpis lastninske pravice samo teh treh etažnih lastnikov. Ko je ZPPLPS prenehal veljati in je sodišče vpogledalo v ta vložek, je smatralo, kot da ima stavba samo tri posamične dele s tremi etažnimi lastniki. Da pa je problem še večji, so sedaj samo ti trije etažni lastniki hkrati solastniki stavbišča in celotne stavbe Komentar To stanje pomeni, da bodo morali ti trije lastniki, ki so vpisali etažno lastnino v zemljiško knjigo po ZPPLPS in 69

75 so sedaj vpisani kot edini lastniki celotne stavbe, oblikovati etažno lastnino na tej stavbi in ostalim lastnikom stanovanj dati zemljiškoknjižno dovolilo in izraziti voljo, da se lahko vpišejo v zemljiško knjigo. Nesprejemljivo je, da so etažni lastniki vpisani v zemljiško knjigo po ZPPLPS v superiornem položaju do ostalih lastnikov in postali odvisni od njihove volje in pripravljenosti vzpostaviti etažno lastnino kot enostranski posel ali kot sporazum. Stanovanje so kupili pod enakimi pogoji kot ostali lastniki. 3.4 Predlog Nekatera sodišča ne sprejemajo prakse oblikovanja etažne lastnine z enostranskim pravnim poslom in zahtevajo sklenitev sporazuma o delitvi solastnine v etažno lastnino, če je bil po ZPPLPS vpisan vsaj en posamični del stavbe. Veliko časa, stroškov in hude krvi bi prihranili etažnim lastnikom in tudi upravnikom, če bi sodišča do vpisa etažne lastnine po sedanjih predpisih dovolila oblikovanje etažne lastnine kot enostranski posel zemljiškoknjižnega lastnika zemljišča pred interventnimi vpisi etažne lastnine po ZPPLPS. Nekatera sodišča so to prakso že sprejela, zato predlagamo, da to storijo tudi druga sodišča. 4. Zaključek Etažni lastniki se vedno bolj zavedajo problemov, ki jih povzroča nerešeno lastniško stanje na območjih stanovanjskih sosesk in naselij. Tudi bolj pogosto se dogajajo prodaje gradbenih parcel večstanovanjskih objektov in celo javnih površin ter še nedoločenega grajenega javnega dobra. Zato se lastniki stanovanj vedno bolj zavzemajo za določitev gradbenih parcel večstanovanjskim stavbam in od nas upravnikov zahtevajo, da tak postopek v njihovem imenu in za njihov račun tudi izvedemo. Tega postopka pa brez sodelovanja občine in zemljiškoknjižnih lastnikov zemljišč ni mogoče izvesti. V občinah je vedenja o teh problemih ter možnostih in načinih njihovega reševanja zelo malo. Dosti bolje ni niti na upravnih enotah. Tako stanje ne bo mogoče spremeniti v kratkem času, saj bo najprej potrebno spremeniti mnenja večine udeležence v tem procesu, da se bodo sploh hoteli o tem pogovarjati in se pustili informirati. Začeti bo potrebno pri občinskih upravah, upravnih enotah in lastnikih zemljišč. Tudi etažni lastniki ne bodo smeli biti v tem procesu samo statisti. O AVTORJU Mag. Janez Frelih Leta 1961 je pričel svojo poklicno pot z zaposlitvijo na Sekciji za vzdrževanje prog na Jesenicah ter jo nadaljeval pri Gradbenem podjetju Novogradnje Tržič in nato pri Gorenjski vodni skupnosti v Kranju, kjer je delal kot vodja gradbišč. Nato je v Komunalnem servisu v Kranju vodil TOZD Gradnje in obrt. Leta 1974 je bil imenovan za člana Izvršnega sveta občine Kranj ter za načelnika Oddelka za urbanizem, gradbene in komunalne zadeve. Vodilno mesto v Komunalnem podjetju Vodovod Kranj je prevzel leta 1980, čez štiri leta je postal direktor Komunalnega, obrtnega in gradbenega podjetja Kranj, na začetku leta 1988 pa direktor Podjetja Domplan Kranj, katerega direktor je še danes. Aktivno je deloval v Zvezi stanovanjskih skupnosti in v Zvezi komunalnih skupnosti Slovenije. V Gospodarski zbornici Slovenije je bil predsednik Komunalnega in stanovanjskega združenja, po preoblikovanju pa predsednik Stanovanjskega združenja in sedaj predsednik Združenja za poslovanje z nepremičninami. 70

76 Matjaž Grilc, univ. dipl. inž. geod., Digidata, d.o.o. Marijana Vugrin, univ. dipl. inž. geod., Digidata, d.o.o. Tomaž Černe, univ. dipl. inž. geod., Igea d.o.o. Funkcionalno zemljišče objekta travma ali priložnost? POVZETEK Funkcionalna zemljišča so bila v preteklosti vedno predmet polemik in strokovnih razprav. Žal je bilo veliko več govorjenja kot na terenu in v javnih evidencah izpeljanih in končanih primerov. Posledica je neurejeno stanje funkcionalnih površin celotnih sosesk, pa tudi afere, ko so se zaradi neurejenega lastniškega stanja teh zemljišč naknadno prodajale parcele, ki so nekoč že bile prodane etažnim lastnikom in predstavljajo neločljivi del v kombinaciji s stavbo. V zadnjem času, po sprejetju novega Zakona o graditvi objektov, je bilo funkcionalno zemljišče ukinjeno in uvedena gradbena parcela. Ta sprememba pa žal ne pomeni lažjega reševanja te problematike, saj bistvo problema še vedno tiči v lastniško neurejenih zemljiščih in neustreznem parcelnem stanju v naravi, ki ne dopušča enostavne določitev gradbene parcele po katastrskih mejah. Namen prispevka je torej pokazati, da je določitev gradbene parcele že zgrajenim objektom za etažne lastnike še kako smiselna, saj rešuje mnogo medsebojnih problemov in problemov z neposredno okolico. Zavedati pa se je potrebno, da je predpogoj za določitev gradbene parcele urejeno nepremičninsko stanje vseh površin znotraj območja gradbene parcele. To pa mora biti vsakemu lastniku, ne glede na nadaljnje postopke, prioritetna naloga. Le urejena nepremičnina lastniku pomeni varnost in bogastvo in to v zadnjem času pri vseh pravnih poslih dobiva na veljavi. ABSTRACT In the past, functional land has always been a subject to polemics and professional arguments. Unfortunately, there was much more speaking than performed and finished cases at the terrain or in public records. The circumstance is unregulated state of functional surfaces of entire neighbourhoods and also affairs, when due to unregulated ownership of this land, allotments, which had already been sold to storey owners and represent inseparable part in combination with the building, have been additionally sold. Recently, after adoption of the Construction Act, the term functional land has been cancelled and the term building allotment has been introduced. This change, unfortunately, does not mean easier solving of these problems because the essence of the problem still lies in unregulated ownership of land and inappropriate state of allotments in nature that does not allow a simple determination of a building allotment according cadastre borders. The intention of the paper therefore is to show that determination of building allotment to already built constructions is very reasonable for storey owners because it solves a lot of mutual problems and problems with close neighbourhood. It is necessary to be aware that a preliminary condition for determination of a building allotment id regulated state of all surfaces inside the territory of a building allotment. It has to be a priority to any owner irrespective of any further procedures. Only regulated real estate means security and wealth for its owner and it has recently gained larger value in all legal operations and consequently in respect to price. KLJUČNE BESEDE: funkcionalno zemljišče, gradbena parcela, zemljiški kataster, kataster stavb, zemljiška knjiga, nepremičnina, urejena nepremičnina 71

77 1. Uvod Glede nepremičnin dandanes v naši državi obstajata dva svetova dva prikaza stanja, ki žal med seboj skorajda nista povezana. Če govorimo o prvem svetu, govorimo o stvarnopravnem stanju nepremičnin torej o lastnini. Ta je zabeležena v javnih evidencah, kot so zemljiška knjiga, zemljiški kataster in kataster stavb. Skozi slednji dve evidenci je to stanje postavljeno tudi v prostor za celotno ozemlje naše države. Drugi svet pa predstavljajo neke vrste»pravni režimi«, ki naj bi pogojevali in omejevali stvarnopravno stanje nepremičnin. Le-to je opredeljeno z restrikcijami in posledično z upravnimi akti, ki so samo ponekod tudi locirani v prostor. Da drugi svet pogojuje in omejuje prvega, nam pove že Ustava Republike Slovenije, ki pravi, da je pridobivanje in uživanje lastnine omejeno tako, da je zagotovljena gospodarska, socialna in ekološka funkcija lastnine. Torej na lastnino ne moremo več gledati kot na absolutno in neomejeno pravico uporabljati in izkoriščati stvar; ne moremo brez zadržkov zasledovati le zasebnega interesa, temveč moramo upoštevati tudi interes skupnosti. Ko se dotaknemo konkretne nepremičnine, pa ustavnih določil, čeprav so konkretizirana v posameznih zakonih, žal velikokrat ne znamo pravilno in enostavno uporabiti za pot h končnemu cilju urejeni nepremičnini. 2. Kaj je torej urejena nepremičnina? Urejena nepremičnina je tista, pri kateri se skozi stvarnopravno stanje nepremičnine izkazujejo vsi pogoji in omejitve, ki jih določajo posamezni akti, vezani na to nepremičnino. Če skušamo povedati na enostaven način, to najbolje ponazorimo s primerom. Imamo stavbo v etažni lastnini, ki jo sestavlja pet stanovanj. Le-ta stoji na eni zemljiški parceli, ki hkrati predstavlja fundus objekta in ima kot vrsto rabe opredeljeno stanovanjsko stavbo. Dvorišče objekta predstavlja druga zemljiška parcela. Ta (druga) zemljiška parcela je bila določena kot funkcionalno zemljišče stavbe v celoti. Lastnik posameznega stanovanja je obenem solastnik skupnih prostorov v stavbi, kakor tudi solastnik obeh zemljiških parcel. Zemljiški kataster nam izkazuje naslednje stanje: Tabela 1: Podatki urejene nepremičnine v zemljiškem katastru 72

78 Slika 1: Zemljiško katastrski prikaz urejene nepremičnine Kataster stavb nam izkazuje: Tabela 2: Podatki urejene nepremičnine v katastru stavb 73

79 Tabela 3: Podatki urejene nepremičnine v zemljiški knjigi A list Tabela 4: Podatki urejene nepremičnine v zemljiški knjigi B list 3. Razmerje med gradbeno parcelo in funkcionalnim zemljiščem 3.1 Funkcionalno zemljišče Bivši Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor je krovno določal, da gradbeno parcelo sestavljata stavbišče ali fundus in funkcionalno zemljišče. Funkcionalno zemljišče je definiral kot stavbno zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe ali druge naprave. Podobno opredelitev funkcionalnega zemljišča je ponujal poleg Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor tudi bivši Stanovanjski zakon, le da je namesto zemljišča za redno rabo stavbe podrobno naštel, kaj vsebuje funkcionalno zemljišče: dostopno pot, dovoz, parkirni prostor, prostor za smetnjake, prostor za počitek in igro. 74

80 V starejši sodni praksi so imenovali funkcionalno zemljišče tudi ohišnica. Sama definicija funkcionalnega zemljišča v resnici ni upoštevala stvarnopravnega lastninskega temelja, ampak je upoštevala le namen zemljišča. Kljub temu pa je z določitvijo funkcionalnega zemljišča nastala posebna pravna posledica. Funkcionalnega zemljišča namreč ni bilo mogoče samostojno pravno prenašati. Kadar je bilo lastništvo na funkcionalnem zemljišču in stavbi enako, je veljalo, da je pravica na funkcionalnem delu zemljišča nedeljivo povezana s stavbiščem in stavbo, kar pomeni, da je funkcionalno zemljišče delilo isto pravno usodo kot sama stavba. V kolikor se je pravni posel sklenil samo za funkcionalno zemljišče, je šlo zaradi tega dejstva za razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu. Takšno pogodbeno razpolaganje je bilo nično. Nasprotno pa ni bilo pravnih ovir, da bi solastniki z zemljiščem ob stavbi, kjer funkcionalno zemljišče ni določeno, prosto pravno razpolagali, kar je skupaj z dokaj nenavadnim lastninjenem stanovanj v družbeni lasti povzročilo prenose zemljišč v stanovanjskih soseskah, kar je bilo tudi večkrat objavljeno v medijih. Pravico do uporabe funkcionalnega zemljišča v večstanovanjskem objektu so imeli vsi etažni lastniki in posameznega lastnika ni bilo mogoče izključiti iz uporabe le-tega, prav tako pa posamezni lastnik ni mogel izključno sam uporabljati določenega dela ali celotnega funkcionalnega zemljišča. Nična bi bila pogodba, s katero bi bil posamezni etažni lastnik izključen iz uporabe skupnega funkcionalnega zemljišča. Posamezni etažni lastnik je v večstanovanjski hiši s pridobitvijo lastninske pravice na etažni enoti pridobil tudi idealni solastniški delež na celotnem funkcionalnem zemljišču. Nično bi bilo pogodbeno določilo, s katerim bi kupec etažnega dela stavbe izključno kupil del funkcionalnega zemljišča. Prav tako se etažni lastnik ni mogel odreči ločeno svoji pravici do uporabe funkcionalnega zemljišča, sočasno pa obdržati v lasti etažno enoto. Pomembno dejstvo, ki v veliki meri vpliva na neurejenost nepremičnin pa je, da sama določitev funkcionalnega zemljišča ni imela nobenih stvarnopravnih posledic. To pomeni, da je bila lahko izdana odločba za funkcionalno zemljišče tudi v primeru, ko lastništvo ni bilo enako kot lastništvo stavbe, vendar taka odločba ni bila osnova za vpis v zemljiško knjigo. 3.2 Gradbena parcela Veljavni Zakon o graditvi objektov v drugem členu, kjer definira pojme, v točki 6.2 določa, da je gradbena parcela zemljišče, sestavljeno iz ene ali več zemljiških parcel ali njihovih delov, na katerem stoji objekt, zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja in na katerem so urejene površine, ki služijo takšnemu objektu. Zanimivo je, da v kolikor jo primerjamo z točko 6.4 istega člena, lahko z argumentum a contrario pridemo do zaključka, da je gradbena parcela nujno večja kakor tloris objekta. Tako je določeno, da je zakoličenje objekta prenos tlorisa zunanjega oboda načrtovanega objekta na teren, znotraj gradbene parcele, to pa pomeni da mora biti gradbena parcela večja od tlorisa objekta. Pravne posledice določitve gradbene parcele so izrazito vezane na samo graditev objektov in nimajo za posledico istih učinkov, kakor jih je imelo funkcionalno zemljišče v smislu povezanosti funkcionalnega zemljišča in objekta in nezmožnosti ločenega prenosa lastninske pravice. Tukaj je predvsem pomembna sprememba, ki jo je uvedel novi Stanovanjski zakon. Ta je za razliko od prejšnjega določil, da so skupni prostori stanovanjske stavbe med ostalim tudi zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, vendar mora biti izpolnjen pogoj lastništva takšnega zemljišča. 3.3 In funkcionalno zemljišče postane gradbena parcela?! Zakon o graditvi objektov v prehodnih določbah funkcionalna zemljišča»ukinja«in jih nadomešča z gradbenimi parcelami. Njihova funkcija pa ni vezana na vsebino, ampak imajo gradbene parcele glede na določila zakona izključno funkcijo s področja graditve. Edino določila Stanovanjskega zakona dodajajo dimenzijo lastništva, kar rezultira v tesno povezavo urejene nepremičnine in gradbene parcele. V tem trenutku lahko torej zaključimo, da funkcionalna zemljišča niso ne travma in ne priložnost, ampak je naša priložnost priti do urejene nepremičnine in na njeni podlagi določiti gradbeno parcelo že obstoječim objektom in tako urediti stvarnopravno stanje na njej. 3.4 Zakaj bi obstoječemu objektu sploh določili gradbeno parcelo Kot smo že napisali, pridobitev statusa gradbene parcele nima enakega pravnega učinka glede prenosa lastninske pravice, kot jo je imelo stavbno zemljišče. Kljub temu pa ima določitev gradbene parcele določene učinke oziroma posledice. 75

81 Glede na definicijo Zakona o graditvi objektov z določitvijo gradbene parcele nedvoumno pokažemo, da je gradbena parcela zemljišče, ki služi objektu. S tem se prikaže funkcionalna sposobnost objekta oziroma potreba po tem, da objekt za svoje funkcioniranje potrebuje določeno zemljišče. Lep primer napak, ki lahko nastanejo zaradi nedoločene gradbene parcele, je razdelitev nepremičnin v postopku delitve občin v primeru, ko se med občine naslednice deli lastništvo stavbe (kar pomeni da se deli tudi stavbišče), medtem ko ostane lastništvo zemljišča okoli stavbe v lasti tiste občine, na katere območju stavba leži. Pri tem se lahko zgodi, da deli stavbe, katerih lastnice so občine, ki niso lastnice zemljišča, ne izpolnjujejo zahtev za opravljanje določenih dejavnosti, saj nimajo zagotovljenega parkirišča. Če bi občine pred delitvijo določile gradbeno parcelo in v delitveno bilanco vključile tudi gradbeno parcelo zemljišča, do takšnih težav ne bi prišlo. Poleg tega se z določitvijo gradbene parcele preprečuje lastniku zemljišč okoli stavbe spremeniti rabo ali pa izvesti gradnjo, ki bi ovirala rabo stavbe. Pri tem pa je potrebno upoštevati, da zakonodaja pravzaprav že sedaj daje določene pravice, ki pripadajo lastniku sosedne parcele. Druga možna posledica oziroma korist določitve gradbene parcele se lahko izkaže pri pridobivanju uporabnih dovoljenj za večstanovanjske objekte, če so bili zgrajeni pred 1969, saj predpisi omogočajo pridobitev uporabnega dovoljenja za stavbe, če so njihove gradbene parcele vpisane v zemljiškem katastru. Verjetno najaktualnejši razlog za določitev gradbene parcele pa je, da gradbena parcela šteje za zazidano stavbno zemljišče in zato zanj ni možno obračunavati nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča za nezazidana stavbna zemljišča. V primeru, da objekt nima določene gradbene parcele, se do njene določitve za zazidano stavbno zemljišče šteje tisti del površine zemljiške parcele, na kateri stoji takšna stavba (fundus), pomnožena s faktorjem 1,5, preostali del površine takšne zemljiške parcele pa se šteje za nezazidano stavbno zemljišče. Površina nezazidanega stavbnega zemljišča in znesek nadomestila za nezazidano stavbno zemljišče je v tem primeru lahko bistveno večji, kot bi bil znesek v primeru, da bi objekt gradbeno parcelo imel določeno. Problematika bo verjetno postala še bolj pereča z uvedbo davka na nepremičnine, po katerem se bo davek obračunaval na območju celotne občine in ne samo na območjih, ki jih določi občina. 3.5 Kakšni primeri nastopajo v praksi Primer 1: Ureditev gradbene parcele stavbi na parceli s parcelno številko 452. Po pridobljenih podatkih iz lokacijske informacije gradbena parcela ustreza zemljiški parceli 452. Parcela 452 je v lasti vsakokratnih lastnikov etažne lastnine stavbe na tej parceli. Na desni strani je parcela 451, ki je lokalna cesta v lasti občine. Ker ni kategorizirana, je ni potrebno proglasiti za javno dobro. Na severni strani poteka občinska cesta, ki ima status lokalnega javnega dobra. Izpolnjeni so vsi pogoji za določitev gradbene parcele. Postopek je enostaven. Potrebni koraki: izdelava predloga načrta gradbene parcele, vložitev zahteve za izdajo odločbe o določitvi gradbene parcele. 76

82 Primer 2 Ureditev gradbene parcele stavbi na parceli štev 91. Po pridobljenih podatkih iz lokacijske informacije gradbena parcela ustreza zemljiškim parcelam štev 91, 101/1 in 101/2. Parcela 91 je v lasti etažnih lastnikov, parceli 101/1 in 101/2 pa sta v lasti občine. Severno od teh parcel poteka kategorizirana cesta, ki je tudi v lasti občine, a zemljišče nima statusa javnega dobra. Pogoji za določitev gradbene parcele v tem primeru niso izpolnjeni iz naslova lastništva parcel 101/1 in 101/2 ter neurejenega statusa javno dobro za kategorizirano cesto, ki meji na bodočo gradbeno parcelo. Postopek za ureditev je zahteven. Potrebni koraki: postopek za določitev statusa javnega dobra na kategorizirani cesti (ugotovitvena odločba), izdelava predloga načrta gradbene parcele, vložitev zahteve za izdajo odločbe o določitvi gradbene parcele, izvedba geodetskih postopkov ureditve meje, sklenitev ustrezne pogodbe z občino za ureditev stvarno pravnih pravic za parceli 101/1 in 101/2, zemljiškoknjižna ureditev stvarnopravnih razmerij. Primer 3 Ureditev gradbene parcele ali gradbenih parcel na skupini stavb manjši soseski. Parcela, prikazana v vijolični barvi, je last gradbenega podjetja, ki je sosesko gradil. Verjetno najboljša rešitev za opisani primer bi bila komasacija stavbnih zemljišč. Primer je zelo težko rešljiv, saj zahteva strpnost in sodelovanje vseh etažnih lastnikov vključenih večstanovanjskih stavb (prikazani v zeleni barvi) in modro ravnanje upravnika, ki celoten projekt koordinira. 77

83 4. Koraki za ureditev nepremičnine 4.1 Pridobitev pogojev Prvi korak pri postopku določitve gradbene parcele je pridobitev lokacijske informacije za določitev gradbene parcele obstoječim objektom. Ker je lokacijska informacija izpis iz uradne evidence, občina v njej izpiše pogoje za določitev gradbene parcele, kot jih narekujejo prostorski akt (načrt gradbenih parcel iz lokacijskega načrta ali pa pogoji, ki jih v zvezi z velikostjo gradbenih parcel določajo prostorski ureditveni pogoji ali prostorski načrt občine). V lokacijsko informacijo občina izpiše prostorske akte, ki veljajo na parcelah, na katerih se določa gradbena parcela, podatke o namenski rabi prostora, merila in pogoje za določitev gradbene parcele, kot jih določa izvedbeni prostorski akt (odmik objekta od sosednjih zemljišč, stopnja izkoriščenosti zemljišča, velikost in oblika gradbene parcele ter drugi pogoji, ki vplivajo na določitev gradbene parcele), morebitne prostorske ukrepe (začasno zavarovanje prostora ali pa sklep o uvedbi komasacije) ter morebitno prepoved izvajanja parcelacije, če je določena s prostorskimi ukrepi. 4.2 Preveritev stvarnopravnega stanja Preveritev stvarnopravnega stanja na območju, kjer naj bi bila gradbena parcela, pomeni preveriti iz javnih evidenc: lastništvo zemljišč - kdo je lastnik parcel, kjer naj bi bilo območje gradbene parcele, ali je v lasti lokalne skupnosti, države, poljubnih pravnih in fizičnih oseb, investitorja gradnje..., obremenitve zemljišč - ali so na parcelah označene kakršnekoli služnosti, predkupne pravice, ali obstaja možnost, da je zemljišče v lasti zakonskega lastnika in ne zemljiškoknjižnega..., status javnega dobra - ali je zapisani status javnega dobra lokalnega ali državnega dobra. 4.3 Urejenost zemljišč v zemljiškem katastru Pri pregledu stvarnopravnega stanja je potrebno ugotoviti, kakšno je stanje podatkov v zemljiškem katastru. Ugotoviti je potrebno, kako so bile določene meje na posameznih parcelah in kakšna je kvaliteta katastrskih podatkov. Najprej je potrebno preveriti stanje zemljiškokatastrskih prikazov parcel. Ugotoviti moramo, ali je na tem območju grafični ali koordinatni kataster osnova za nastanek digitalnih zemljiškokatastrskih prikazov (DKN). GRAFIČNI KATASTER Grafični kataster še danes popularno imenujemo kataster Marije Terezije, načrti pa so v glavnem v merilu 1:2880. Značilnost tega katastra je, da je nastal z metodo grafične izmere. Izvajala se je s pomočjo merske mize z dioptrom, ki je omogočala izdelavo načrtov kar na terenu, hkrati z merjenjem. Tako posamezne mejne točke parcel (mejniki) niso imele izračunanih koordinat. Na načrtu so bile upodobljene kar neposredno, na podlagi terenske meritve. Osnovna enota zajema in prikazovanja podatkov je pri grafični izmeri list načrta. Katastrske točke (mejniki) nimajo koordinat v državnem koordinatnem sistemu. NUMERIČNI ali KOORDINATNI KATASTER Značilnost koordinatnega katastra je, da ima vsaka mejna točka parcele (mejnik) določeno svojo pozicijo v prostoru s koordinatami v državnem koordinatnem sistemu. Katastrski načrti niso več nastajali na terenu, temveč je geodetski strokovnjak opravil meritve parcel, ki jih je umestil v državni koordinatni sistem. Podatki meritev so bili osnova za izračun koordinat mejnih točk. Na podlagi izračunanih koordinat so se izdelali katastrski načrti in izračunale površine parcel. Pomembno je tudi ugotoviti, po kateri metodi so se vzdrževali podatki zemljiškega katastra na območju, kjer naj bi bilo območje gradbene parcele, ter pregledati vse predhodne meritve na tem območju in tako ugotoviti, kateri geodetski postopki so na tem območju sploh možni, in še bolj pomembno, kateri geodetski postopki so zaradi natančnosti določitve meje nujni. 78

84 4.4 Preveritev prisotnosti objektov, ki pogojujejo uvedbo statusa grajenega javnega dobra Ugotoviti je potrebno, ali na tem območju obstajajo objekti, ki so v skladu z zakonom proglašeni za grajeno javno dobro. V kolikor taki objekti obstajajo (čeprav samo mejijo na bodočo gradbeno parcelo), morajo zemljišča, na katerih stojijo ti objekti, pridobiti uradni status grajenega javnega dobra še pred nadaljnjim izvajanjem postopka določitve gradbene parcele. To pomeni, da morajo preiti v lastništvo države ali lokalne skupnosti, da mora ustrezno ministrstvo oz. lokalna skupnost sprejeti ustrezne akte po predpisanih postopkih in da se mora status grajeno javno dobro na zemljišču vpisati v zemljiško knjigo. Spodnja tabela prikazuje vse objekte, ki jih na osnovi zakona lahko uvrstimo v grajeno javno dobro državnega ali pa lokalnega pomena. Tabela 5: Objekti, ki so javno dobro Zakonska podlaga Javno dobro Sestavni del javne infrastrukture Zakon o javnih cestah Javne ceste Cestno telo Cestni objekti Naprave za odvodnjavanje ceste Brežine ceste Cestni svet Prometne površine zunaj vozišča Površine za pešce in kolesarje Priključki na cesto v širini cestnega sveta Prometna signalizacija in prometna oprema Cestne naprave in druge ureditve Naprave za evidentiranje prometa Zemljišča, objekti in naprave Zakon o železniškem prometu Javna železniška infrastruktura Zemljišča Tiri in progovno telo Zgornji ustroj Potniški peroni Ostale naprave Grajeni objekti Nivojski prehodi Dostopne poti za potnike in dovoz blaga Signalno varnostne in telekomunikacijske naprave Električna razsvetljava Naprave za pretvorbo in prenos električne energije Zgradbe Ranžirne postaje s pripadajočimi napravami Pomorski zakonik Pristaniška infrastruktura Grajene obale Akvatorij Valolomi Pristopi na pomole Naprave za privezovanje Dovozne poti Železniški tiri Vhodi Ograje Kanalizacijsko in vodovodno omrežje Elektroinstalacije 79

85 Tabela 5: nadaljevanje Razsvetljava Drugi objekti Telekomunikacijske instalacije Zakon o letalstvu Letališka infrastruktura Vzletno pristajalne in vozne steze Ploščadi Svetlobni navigacijski objekti, naprave in sredstva ter objekti, naprave in sredstva za nadzor prometa Potniški terminali Pripomočki za letalski tovor Objekti in naprave Pomožni objekti, naprave in sredstva Objekti in naprave Drugi objekti in naprave Infrastrukturni objekti, naprave in sistemi navigacijskih služb zračnega prometa Sestavni deli navigacijskih služb Zakon o vodah Grajeno vodno dobro Vodno zemljišče Objekti na vodnem ali priobalnem zemljišču Grajeno morsko vodno dobro Vodno zemljišče Objekti na vodnem ali priobalnem zemljišču Zakon o športu Javni športni objekti Zakon o varstvu pred utopitvami Kopališča Odprti bazeni Zaprti bazeni Naravna kopališča Zakon o javnih smučiščih Smučišča Zavarovan smučarski prostor Zakon o pokopališki dejavnosti Pokopališča Aktivna pokopališča Opuščena pokopališča 4.5 Izdelava predloga načrta gradbene parcele V primeru, da se zemljišče, na katerem se bodo določile gradbene parcele, ureja z lokacijskim načrtom, se oblika in velikost gradbene parcele prevzame iz načrta gradbenih parcel v lokacijskem načrtu. V primeru, da se zemljišče ureja s prostorskimi ureditvenimi pogoji oz. prostorskim redom občine, pa na podlagi lokacijske informacije predlog načrta gradbenih parcel izdela posameznik, ki izpolnjuje pogoje za odgovornega prostorskega načrtovalca. Priporočljivo je, da pri izdelavi predloga načrta gradbene parcele sodeluje geodetski strokovnjak oziroma, da načrt gradbene parcele pripravi geodetski strokovnjak na podlagi skice prostorskega načrtovalca. Pomembno je, da se načrt gradbene parcele izdela na podlagi zemljiškokatastrskega načrta, s katerega so prikazane parcelne meje prenosljive v naravo, zanje pa mora biti poznana natančnost prikaza teh mej. Zaradi lastnosti grafičnih podatkov digitalnega katastrskega načrta bo na takšen način prenos meje gradbene parcele v naravo lažje izvedljiv. 4.6 Vložitev zahteve za izdajo odločbe o določitvi gradbene parcele Stranka zahtevo za določitev gradbene parcele vloži na krajevno pristojni upravni enoti. K zahtevi mora predložiti načrt gradbene parcele iz lokacijskega načrta oziroma predlog načrta gradbene parcele iz prejšnjega poglavja in izpisek iz zemljiške knjige. Upravna enota v ugotovitvenem postopku preveri, ali so izpolnjeni vsi pogoji za določitev gradbene parcele (grajeno javno dobro, status lastništva zemljišča, na katerem se določa gradbena parcela, ki vpliva na način vodenja postopka in stranke v postopku). V primeru, da je nepremičnina urejena, izda odločbo o določitvi gradbene parcele. 80

86 4.7 Prenos gradbene parcele v naravo Na podlagi odločbe o določitvi gradbene parcele, stvarnopravnega stanja in stanja podatkov zemljiškega katastra se za določitev gradbene parcele lahko izvedejo naslednji postopki: Tabela 6: Geodetski postopki pri določanju gradbene parcele POSTOPEK NAMEN IZVEDBE POSTOPKA ZAHTEVO ZA POSTOPEK PRILOGE K ZAHTEVI VLOŽI Urejanje mej Ureditev meje Označitev in ureditev mej v naravi Lastnik parcele Elaborat ureditve meje Označitev meje v naravi Označitev že urejenih mej Lastnik parcele Tehnično poročilo Ureditev meje, ko so bile meje že urejene po dosedanjih predpisih Ureditev meje, ko so bile meje že urejene po dosedanjih predpisih Lastnik parcele ali po uradni dolžnosti Spreminjanje mej Parcelacija Delitev parcele Prodaja dela parcele Lastnik parcele Elaborat parcelacije Združitev parcel Združitev več parcel enakega pravnega Lastnik parcele Elaborat parcelacije stanja glede lastninske pravice Izravnava meje Sprememba urejene meje na podlagi Lastnik parcele Elaborat izravnave meje sporazuma lastnikov Komasacija Pogodbena komasacija Sprememba oblike in lege parcel Eden od podpisnikov pogodbene komasacije Elaborat pogodbene komasacije + pogodba o komasaciji Sprememba vrste rabe Sprememba vrste rabe Evidentiranje sprememb vrste rabe Lastnik parcele Elaborat spremembe vrste rabe Evidentiranje zemljišča pod stavbo Določitev katastrske kulture Lastnik parcele Elaborat za vpis zemljišča pod stavbo 4.8 Ureditev stanja v zemljiškem katastru Na geodetski upravi se vloži vloga za upravni del geodetskega postopka skupaj z elaboratom. Geodetska uprava uvede ustrezen upravni postopek in izda ustrezen akt. Tabela 7: Upravni akti geodetskih postopkov POSTOPEK UPRAVNI AKT Urejanje mej Ureditev meje Odločba o evidentiranju urejene meje Označitev meje v naravi Ureditev meje, ko so bile meje že urejene po dosedanjih predpisih Potrdilo, ki se izda na zahtevo stranke Spreminjanje mej Parcelacija Delitev parcele Odločba o evidentiranju parcelacije Združitev parcel Odločba o evidentiranju parcelacije Izravnava meje Odločba o evidentiranju izravnanega dela meje Komasacija Pogodbena komasacija Odločba Sprememba vrste rabe Sprememba vrste rabe Obvestilo Evidentiranje zemljišča pod stavbo Sklep 81

87 4.9 Pogodbena ureditev stvarnopravnih razmerij Sklenejo se ustrezne pogodbe za ureditev stvarnopravnega stanja: odkup zemljišč, prenos zemljišč, ustanovitev ustrezne služnosti, ustanovitev stavbne pravice Zemljiškoknjižna ureditev stvarnopravnih razmerij Vloži se zemljiškoknjižni predlog in sodišče izda na podlagi predloga ustrezni zemljiškoknjižni sklep ter vpiše stvarne pravice v zemljiško parcelo. Nepremičnina je urejena gradbena parcela pa določena! Slika 2: Koraki za ureditev nepremičnine 82

88 5. Kje so gradbene parcele evidentirane? Odločba o določitvi gradbene parcele omogoča določitev gradbene parcele tudi v naravi in posledično njen vpis v evidenco zemljiškega katastra. Seveda to lastnik izvede na svojo zahtevo. Tako se dogaja, da precej gradbenih parcel v zemljiški kataster po določitvi ni vrisanih. Enako usodo si delijo tudi gradbene parcele v lokacijskih načrtih oziroma starejših prostorskih izvedbenih načrtih tudi v tem primeru največkrat ni rečeno, da so gradbene parcele določene v naravi in vrisane v zemljiški kataster. Ne glede na zgornje dejstvo pa se logično zastavlja vprašanje, kako lahko gradbeno parcelo v evidenci zemljiškega katastra sploh ločimo od ostalih parcel? Odgovor je, da samo na podlagi interpretacije grafičnih podatkov zemljiškega katastra, najlažje tako, da podatke prikazujemo skupaj s podatki katastra stavb! Presenetljivo je namreč dejstvo, da se v zemljiškem katastru ne vodi podatek o tem, da ima določena parcela status gradbene parcele in h kateri stavbi pripada. Zaradi tega imajo danes občine velike težave pri obračunavanju nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, te težave pa bodo identične tudi pri obdavčenju zemljišč. Evidence gradbenih parcel torej v Republiki Sloveniji nimamo. Vsem lastnikom stavb in upravnikom večstanovanjskih stavb zato priporočamo, da skrbno hranijo odločbe o določitvi gradbene parcele in odločbe geodetske uprave o parcelaciji gradbenih parcel. Popolnoma mogoče je, da jih bodo nekoč še potrebovali za dokazovanje, da je konkretna parcela zares gradbena parcela. LITERATURA: Čeh, S., Divjak, L., Grilc,M., Medvešček, J., Vugrin, M., 2005 : Postopek za izdelavo ugotovitvene odločbe za pridobitev statusa grajeno javno dobro lokalnega pomena, Digi data d.o.o., GZ Celje d.o.o., Igea d.o.o., LUZ d.d., Ljubljana Grilc,M., Logar, M., Vugrin, M., 2006 : Zemljiški kataster Edina evidenca, ki povezuje»prostor«z lastnikom,geodetska uprava Republike Slovenije, Ljubljana Kos, D., 2002: Praktična sociologija za načrtovalce in urejevalce prostor, Fakulteta za družbene vede, Ljubljana Kos, P., 2002 : Zemljišča: Funkcionalno zemljišče; Pravna praksa, letnik 2002, številka 5, stran 10 Juhart, M., 2000 :Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Ljubljana Juhart M. et al., 2004: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana Mušič, V., 2003: Uveljavljanje javnega dobra in javnih dobrin. V: Hvala, I., Sedmak, M., Simoneti, R., ur.: Sodobna država Kaj mora in kaj zmore, Fakulteta za družbene vede:društvo občinski forum, Ljubljana Sajovic, B., 1974 : Družbeno lastninska razmerja, Univerza Edvarda Kardelja v Ljubljani Pravna fakulteta, Ljubljana Sajovic, B., 1984 : O premoženjskopravnem razmerju v samoupravnem pravnem sistemu, Pravna fakulteta v Ljubljani, Ljubljana Rus, V., 2003: Javno dobro in meje privatizacije. V: Hvala, I., Sedmak, M., Simoneti, R., ur.:sodobna država Kaj mora in kaj zmore, Fakulteta za družbene vede:društvo občinski forum, Ljubljana Virant, G., 1996: Javno dobro. V: Šturm, L., ur.:upravni zbornik 1996, Inštitut za javno upravo, Ljubljana Pravne podlage: Stanovanjski zakon (SZ). Uradni list RS, št. 181/1991-I (19/1991-I-popravek), 13/1993, 9/1994 (odločba US), 21/1994 (SZ-A), 22/1994 (odločba US), 29/1995 (ZPDF); 23/1996 (SZ-C), 24/1996 (odločba US), 44/1996 (odločba US), 1/2000 (SZ-D), 1/2000 (Odločba US), 22/2000 (ZJS), 81/2000 (odločba US), 57/2001 (odločba US), 87/2002 (SPZ), 29/2003 (odločba US), 69/2003 (SZ-1), 133/2003 (odločba US) Stanovanjski zakon (SZ-1). Uradni list RS, št. 69/2003, 18/2004 Stvarnopravni zakonik (SPZ). Uradni list RS, št. 87/2003 Ustava Republike Slovenije (URS).Uradni list RS, št. 33I/1991-I, 42/1997, 66/2000, 24/2006, 69/2004 Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (ZENDMPE), Uradni list RS, št. 52/2000, 37/2002 (odločba US), 87/2002 (SPZ), 44/2003 (odločba US) 83

89 Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Uradni list RS, št. 47//2006, Zakon o graditvi objektov - uradno prečiščeno besedilo (ZGO1-UPB-1). Uradni list RS, št. 102/2004 Zakon o javnih cestah(zjc). Uradni list RS, št. 22/97, 18/02, 50/02 Odl. US: U-I-224/00-15, 110/02, 131/04 Odl. US:U-I-96/02-20 Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). Uradni list RS, št. 44/1997, 59/2001, 27/2002 (odločba US) Zakon o letalstvu (Zlet). Uradni list RS, št. 18/01, 110/02, 114/02 Zakon o ohranjanju narave - uradno prečiščeno besedilo (ZON-UPB2). Uradni list RS, št. 96/2004 Zakon o rudarstvu (Zrud). Uradni list RS, št. 56/1999,46/2004 Zakon o stavbnih zemljiščih (ZSZ), Uradni list RS, št. 44/1997, 98/1999 (odločba US), 1/2000 (odločba US), 67/2002 (ZV-1), 110/2002 (ZON) (8/ popravek), 110/2002 (ZON) Zakon o splošnem upravnem postopku (ZUP-1), Uradni list RS, št. 80/1999, 70/2000, 52/2002, 73/2004, 119/2005 Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1). Uradni list RS, št. 110/2002 (8/ popravek), 55/2003 (ZKZ - UPB 1), 58/2003 (ZZK-1) Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor ZUN, Uradni list SRS, št. 18/1984, 37/1985, 29/1986, 43/1989 (odločba US), št. 26/1990, 3/1991 (odločba US), 3/1991 (odločba US), 18/1993, 47/1993, 71/1993, 29/1995 (ZPDF), 44/1997, 54/1999 (odločba US), 9/2001 (ZPPreb), 62/2001 (odločba US), 23/2002 (odločba US), 110/2002 (ZUreP-1), ne velja od Zakon o varstvu okolja (ZVO-1). Uradni list RS, št. 41/2004 Zakon o vodah (ZV-1). Uradni list RS, št. 67/2002 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK). Uradni list RS št. 33/1995, 50/2002 (odločba US), 58/2003 (ZZK-1) Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1). Uradni list RS št. 58/2003 Zakon o železniškem prometu uradno prečiščeno besedilo(zzelp-upb2). Uradni list RS, št. 83/03 Spletne strani na medmrežju: Elektronska zemljiška knjiga. (december 2005, junij 2006) Računalniški dostop do geodetskih podatkov.vpogled za registrirane uporabnike index.htm (september 2006) O AVTORJIH Matjaž Grilc, univ. dipl. inž. geodezije, Digidata d.o.o. Njegovo strokovno delo je usmerjeno k nepremičninskim evidencam, s poudarkom na zemljiškem katastru. Na Geodetski upravi RS je sodeloval pri različnih projektih modernizacije zemljiškega katastra in katastra stavb. Skupaj s sodelavci v podjetju Digi data d.o.o. je pomagal pri implementaciji programskih rešitev Geodetske uprave RS in aktivno sodeloval pri geoinformacijskem izobraževanju delavcev Geodetske uprave RS. Izobraževanje je bila rdeča nit njihovega strokovnega dela, saj so v podjetju kot pooblaščeni prodajalec geoinformacijske programske opreme ameriške firme ESRI izvajali izobraževanje za programska orodja na osebnih računalnikih. Sodeloval je na mednarodnih projektih: ONIX Ministrstva za okolje in prostor, projekt Svetovne banke Posodobitev evidentiranja nepremičnin, ki sta ga vodila Ministrstvo za okolje in prostor in Geodetska uprava RS, in pri Phare projektu Cross border Region goes digital, v okviru katerega je koordiniral vzpostavitev nepremičninskega GEO centra v Mariboru. 84

90 Marijana Vugrin, u. dipl. inž. geodezije, Digidata d.o.o. Njeno strokovno delo je vseskozi usmerjeno na področje zemljiškega katastra kot ene izmed osnovnih geodetskih evidenc in posledično k uporabi teh podatkov v drugih strokah, predvsem na področju kmetijstva in urejanja prostora. Tomaž Černe, u. dipl. inž. geodezije, Igea d.o.o. Od leta 2001 je svetovalec ter projektni vodja v podjetju Igea d.o.o.. Dela predvsem na področju prostorskega načrtovanja, komunalnega gospodarstva, zaščite in reševanja, nepremičninskih evidenc ter topografskih podatkov lokalnih skupnosti. Od leta 2002 je član Sekcije za urejanje prostora pri Zvezi geodetov Slovenije in od leta 2006 tudi predsednik sekcije. 85

91 Mitja Majnik Imos d.d. Garancije neizkoriščene možnosti nepremičninske stroke KLJUČNE BESEDE garancija, odgovornost prodajalca za napake, skrite napake, varstvo kupcev stanovanj, vzdrževanje in upravljanje nepremičnin, jamstva za kvaliteto proizvodov Ko nekdo omeni besedo garancija, se vsaj tisti, ki se z njimi srečujejo po službeni dolžnosti, zdrznemo. Nehote se nam v zavest prikrade misel, da iz tega kaj dobrega ne bo. In res je tako. Vsi, ki se ukvarjamo (ukvarjajo) z reklamacijami v nepremičninski stroki, vemo (vedo) koliko sitnosti, dela in slabe volje nosijo s seboj. Pa vendar, ko o njih premišljujemo, premišljujemo o vzrokih, ki pripeljejo do reklamacije: slaba projektna naloga, slaba izvedba del, nadpovprečno zahteven in natančen kupec, nedosleden, nepozoren, nenatančen prodajalec ipd. Resnica je, da velik del krivde za nastanek reklamacij in s tem posledično potrebo po odpravi reklamacij povzročimo sami s svojimi dejanji, ki so bodisi nedorečena, pomanjkljiva, celo površna. Če se za hip pomudimo pri fazah projekta v nepremičninski stroki (osredotočil bi se na stanovanjsko gradnjo), ki so v grobem sledeči: ideja, projektiranje, pridobitev gradbenega dovoljenja, izbira izvajalca, izvajalcev, priprava prodajne dokumentacije, gradnja objekta, sklepanje kupoprodajnih predpogodb ali pogodb, pridobitev uporabnega dovoljenja, primopredaja kupcu, kupcem. se za veliko večino v nepremičninski stroki delujočih zaposlenih z zadnje omenjeno fazo (primopredaja) posel zaključi. Projekt pa ne. Izjema so zaposleni, ki so uvodoma omenjeni in se z reklamacijami srečujejo skoraj vsakodnevno. Po primopredaji enote ali po (za večino udeleženih v projektu) koncu posla nastopi faza eksploatacije objekta, ki jo po izkušnjah lahko v grobem razdelimo sledeče: I - faza garancije (obdobje 2 3 let), II - faza obratovanja objekta v obdobju od izteka garancije do cca 10 let, III - faza večjih vzdrževalnih del (le-ta zavisi od namembnosti objekta) predpostavljamo, da je to cca 30 let, IV - faza sanacije stari ljudje so rekli, da mora vsak gospodar v hiši v času, ko gospodari, menjati streho. Po mojem vsi, ki v tej stroki delujemo, fazam II in III posvečamo premalo pozornosti. S tem mislim na poslovno priložnost korektnega vzdrževanja in upravljanja objekta. Vem, da je to malce provokativna ideja, predvsem zato, ker smo Slovenci poznani kot vešči samograditelji in se na vse faze v gradnji spoznamo in imamo svoje mnenje. Na žalost je to tako, da je izdelek slab. Nihče se ne vpraša, kako se objekt ali del objekta uporablja in vzdržuje. Zelo težko je to zadevo tudi kontrolirati, nastopa pa še zelo pomemben moment pri vsej stvari 86

92 in to je izredno velika čustvena vpletenost kupcev v sam projekt nakupa in pridobitve nepremičnine. Velika večina kupcev se v času svojega življenja odloči za nakup nepremičnine enkrat, morda dvakrat, večkrat pa zelo redko. V nakup in pridobitev nepremičnine vloži izredno veliko svojega truda in seveda denarnih sredstev. Zato so kupci na pomanjkljivosti izredno občutljivi in posledično manj strpni. Na tem mestu bi se iz nepremičninske stroke malce oddaljil in za primer navedel primer iz dejavnosti prodaje avtomobilov. Garancijska navodila (knjižica) so pri vsakem avtomobilu izredno obsežna in tudi z nekaj drobnega tiska. Sam sem doživel, kako sem na servisu bil opozorjen, da moram popraviti karoserijo, če želim, da garancija velja še naprej. Na moje vprašanje zakaj, sem dobil odgovor, da naj si preberem drobni tisk v garancijski knjižici, kjer je zelo jasno povedano, da mora biti karoserija enkrat letno pregledana in ob pregledu ne sme biti ugotovljenih poškodb, da velja garancija naprej za avtomobil kot celoto in da moram to karoserijo popraviti pri pooblaščenem servisu. Prodajalci avtomobilov so v časih, ko marže in cene avtomobilov padajo, naredili nekaj, kar jim v fazi garancije avtomobila prinese nekaj dodatnega zaslužka. Postopek so nedvoumno jasno zapisali in si vsaj za čas garancije pridobili nekaj dodatnega posla in posledično zaslužka. Samoumevno je, da avtomobil v garancijski dobi servisiramo na pooblaščenem servisu. Nazaj na nepremičninsko področje. Koliko strank (individualnih) se v času garancije za posege na svoji nepremičnini obrne na prodajalca nepremičnine. Po izkušnjah zelo malo, ker zmerom obstaja nekdo, ki je seveda cenejši in boljši. To seveda nedvomno drži, drži pa tudi, da bi morali vsi v tej stroki dosledno vztrajati na tem, kar delajo pri prodaji avtomobilov. Doseči bi morali, da lahko v času garancije lahko posege po tržno primerljivih cenah na nepremičnini izvede samo pooblaščeni izvajalec, katerega se definira pred primopredajo nepremičnine. Nedavno smo v naši družbi imeli primer, ko je po štirih mesecih bivanja kupcev v novozgrajenem stanovanjskem objektu prišlo do zelo neprijetne situacije. Preko vikenda je eden od kupcev v svoji enoti pričel s popolno preureditvijo novega stanovanja ( konkretno to pomeni, da je novo izdelano stanovanje olupil do nosilnih sten). Dobil je izvajalca, ki pri gradnji objekta ni sodeloval, bil je verjetno cenejši (morda njegov prijatelj?). Kupec v citiranem primeru ni obvestil nikogar o nameravani izvedbi del. Ne nas kot prodajalca, niti sosdeov in kar je zelo pogosto, obvestil ni niti upravnika objekta. Posledica preureditve: v ponedeljek zjutraj cel kup pritožb na mizi, da smo nemogoči, nesposobni ker vsem v objektu iz armatur, WC školjk teče samo topla voda in da ne poskrbimo, da se dela izvajajo v času, ko je po zakonu dovoljeno izvajati hrupna dela. Po štirih mesecih bivanja v novem objektu se zjutraj zbudite (verjetno slabe volje, ker so sosedje ropotali dolgo v noč) in ugotovite, da iz vseh armatur v stanovanju teče vroča voda. (vroča voda napaja tudi WC kotliček in pomivalni in pralni stroj, ki na to nista prilagojena). K problemu smo pristopili z veliko nejevoljo in prišli do naslednje ugotovitve o dogodku: Poceni izvajalec je prerezal vse dvižne vode v stanovanju, katerega je prenavljal brez prijave ali obvestila in jih potem ponovno povezal tako, da je vse dvižne vode (topla in hladna voda) vodovodne instalacije nad stanovanjem povezal z dvižnim vodom tople vode do omenjenega stanovanja. Po potrditvi vzroka iztekanja tople vode iz vseh mešalnih baterij kupcev v stanovanjih nad omenjenim nismo prejeli nikakršnega opravičila lastnika stanovanja, katerega so preurejali. Kupci, ki so prijavljali reklamacijo in ob prijavi (telefonični) ne izbirali besed, so ob naši pojasnitvi vzroka, skomignili z rameni in zadevo zaključili. Ne upam si zamišljati, kaj bi bilo, če bi po tem času (štirih mesecih bivanja v objektu) prišlo do napake te vrste, za katero bi se izkazalo, da je krivec prodajalec. O problemu smo veliko razpravljali in na naših naslednjih projektih smo v garancijske liste zapisali sledečo rešitev: Morebitni posegi v stanovanju so mogoči v garancijski dobi le s soglasjem prodajalca, pod pogojem, da posege izvedejo izvajalci, ki so izvajali posamezna dela med samo gradnjo objekta. V nasprotnem primeru garancija propade. 87

93 Vse morebitne nastale stroške in odškodnine v stanovanju in v stanovanjih, ki so bile zaradi nepooblaščenega posega prizadete, nosi kupec (vsakokratni lastnik) stanovanja, v katerem se je izvajal nepooblaščeni poseg. Iz zgoraj navedenega razloga ob priliki primopredaje, stanje na dan primopredaje zabeležimo s fotografskim aparatom. Mnenja smo, da je poleg tako zapisanih postopkov, katere zaradi zaščite naših interesov uvajamo parcialno posamezni prodajalci, potrebna tudi pomoč GZS in njenih institutov, prav pa bi bilo, da bi GZS sprožila ta problem tudi pri zakonodajalcu, ki je pred časom zelo velikodušno podaril kupcem stanovanj veliko pravic pri nakupu in uporabi stanovanj v času garancijske dobe. Po svoje so takšni dogodki, kot sem ga omenil zgoraj, dobrodošli, saj nas prisilijo, da že v času gradnje objekta in priprave na predajo kupcu izvedemo določene aktivnosti, ki naj bi za rezultat imele zmanjšanje števila reklamacij in s tem posledično k večjemu zadovoljstvu naših strank in seveda nas samih. Vsekakor pa je potrebno poudariti, da je reklamacije potrebno gledati tudi s pozitivne strani : Nezadovoljen kupec je lahko pomočnik, saj s tem, ko izrazi svoje nezadovoljstvo, opozori na pomanjkljivost, ki se je pripetila tekom izvedbe projekta in je potrebno poskrbeti, da te pomanjkljivosti ne bo v bodoče. Nezadovoljen kupec je lahko tudi vir idej za bodoče projekte v smislu nadgradnje izdelka ali izboljšave izdelka. Žal so izdelki v nepremičninski stroki unikati za razliko od izdelkov v ostalih dejavnostih, ki imajo veliko serijsko proizvodnjo in si lahko privoščijo (si ga morajo) prototip. Nezadovoljnega kupca lahko smatramo kot pospeševalca idej, katere lahko koristno uporabimo pri novo predvidenih projektih. Nezadovoljen kupec je lahko izziv za podjetje oziroma lahko prinese njegova reklamacija konkurenčno prednost za učinkovitost reševanja reklamacij. Ko poizkušamo reklamacije gledati s pozitivne strani, je seveda potrebno razmisliti še o nekaj postopkih, ki lahko pripomorejo k zmanjševanju reklamacij in sicer : Pred koncem v razmislek : Zaradi kompleksnosti objektov, kateri se gradijo (kot primer centralni nadzorni sistem) bi bilo potrebno upravnika objekta kot bodočega vzdrževalca objekta na projektu izbrati v fazi projektiranja in upoštevati njegove izkušnje pridobljene iz dosedanjega dela. Trenutno smo zakonsko obvezani upravnika izbrati pred primopredajo skupnih delov in naprav objekta. Prvo vprašanje je, ali so upravniki kadrovsko usposobljeni sodelovati v tej fazi, drugo pa je akceptiranje tovrstnih pripomb s strani drugih sodelujočih na projektu v tako zgodnji fazi posledično in iz tega izhajajoče probleme. Čim bolj natančno definirati predmet prodaje kupcu tukaj nam pomaga ZVKSES, ki nam nalaga izdelavo splošnih pogojev, kjer je sestavni del tudi tehnični opis objekta in njegovih delov. Natančno definirati pogoje, pod katerimi garancija za nepremičnino velja in spremljati uporabo nepremičnine v vseh fazah ekspolatacije objekta. Tu mislim predvsem na dokazovanje lastnikov nepremičnine o izpolnjevanju vseh obveznosti, katere so navedene v pogojih garancije. Tukaj je zopet prisotna močno vpletenost upravnika objekta. Pri vseh uveljavljanjih reklamacij, za katere se izkaže, da niso posledica slabe gradnje in to prodajalec že v začetku ve, bi moral sodelovati sodni izvedenec kot objektivni in nepristranski presojevalec, pri čemer mora biti jasno, kdo ga plača zakonska določba. Kdo lahko dokazuje neustrezno ravnanje kupca prodajalec sam, upravnik, sodni izvedenec? Možnost prenehanja garancije, v kolikor se dokaže neustrezno ravnanje kupca kaj v tem primeru meni pravna stroka na katero stran se bo postavilo sodišče, če pride do sodnega spora? Kako lahko kupec dokazuje neustrezno ravnanje prodajalca prevelika čustvena vpletenost in v primeru, da s strani kupca ni pravega odziva, grožnje s tiskom ip? 88

94 Zaključek Vsa opravila v času trajanja projekta izvajamo tako kvalitetno, da ne bo kupec imel vzroka za podajanje reklamacije ali je to utopija ali realnost? O AVTORJU Mitja Majnik je direktor komerciale IMOS d.d., Ljubljana. 89

95 dr. Srna Mandič Fakulteta za družbene vede (FDV) Stanovanjske strategije gospodinjstev POVZETEK Prispevek obravnava stanovanjske strategije gospodinjstev, kot to kažejo podatki Stanovanjske ankete Osredotoča se na 'selilce' - t.j. gospodinjstva, ki so izrazila namero, da se v naslednjih petih letih preselijo in to ocenjujejo kot zelo verjetno. Analizira sedanje in prihodnje stanovanje selilcev glede na tip stanovanjske enote, tip stavbe in lokacijo. Ugotavljamo veliko raznolikost napovedanih selitvenih tokov, vendar se kot ključen izpostavlja trend preseljevanja iz večstanovanjskih hiš v družinske hiše ter iz središč mest na obrobje. Izpostavljamo tudi nekaj implikacij napovedanega trenda za oblikovalce politik. ABSTRACT The paper deals with the housing strategy of households as it is shown by data from the Housing Inquiry It is focused on migrants households that has made an intention to move within the next five years and they estimate their intentions to be very possible. It analyses present and future dwellings of migrants with regard to a type of a housing unit, type of building and location. We ascertain a great variety of estimated migration courses, but the key trend is moving from multi-dwelling buildings to detached houses and from centres of towns to periphery. We expose some implications of the estimated trend for policy-makers. KLJUČNE BESEDE selitve, povpraševanje, tip stanovanjske enote, lokacija Uvod Spremljanje selitvenih namer gospodinjstev je pomembno, saj njihove napovedane preference in ravnanja predstavljajo glavnino povpraševanja na stanovanjskem trgu; obenem veliko govorijo tudi o bodoči ponudbi stanovanj, saj se bodo ob selitvah sproščena stanovanja v veliki meri pojavila na trgu kot ponudba. Namen tega prispevka je predstaviti selitvene namere gospodinjstev v Sloveniji v naslednjih petih letih, kot to kažejo podatki Stanovanjske ankete Pri selitvah analiziramo značilnosti sedanjega stanovanja selilca, pa tudi ciljno stanovanje ter selitvene tokove glede na tip stanovanjske enote, tip stavbe in lokacijo; identificirali bomo ključne motive selitve ter izpostavili nekaj implikacij za oblikovalce politike. Metodološka izhodišča Podatki so zbrani z reprezantativnim vzorcem 4009 slovenskih gospodinjstev, v okviru Stanovanjske ankete 2005, naročnik je bil Stanovanjski sklad republike Slovenije. Podatki dajejo osnovo za dovolj zanesljivo oceno splošnih selitvenih trendov. Pri interpretaciji pa je potrebno upoštevati nekaj omejitev. Prvič, gre za napovedana, zelo verjetna ravnanja gospodinjstev v petletnem časovnem intervalu. Napovedana ravnanja se ne uresničijo vselej, zato jih je treba razumeti z določeno mero verjetnosti. Tudi teorija ločuje med 'izrečenimi' in 'razkritimi' preferencami ljudi, torej med tem, kako na zastavljeno vprašanje odgovorijo in tem, kako v realnem življenju ravnajo (Gotegeluck, Hooimeyer in Dieleman, 1992). Drugič, napovedana ravnanja ljudi niso neodvisna od omejitev in realnih priložnosti, ki jim jih ponujata stanovanjska politika in stanovanjski trg; v njih se torej že odraža tudi to, kakšno vrsto ponudbe stanovanj in posojil sploh lahko pričakujejo; nizka kakovostna raven ponudbe tudi vodi k nižji ravni pri povpraševanju. 90

96 Tretjič, govorimo o strategijah obstoječih gospodinjstev, ne posameznikov. V primeru enočlanskih gospodinjstev te razlike ni, v primeru več-članskih gospodinjstev, pri katerih obstaja možnost cepitve ob preselitvi, pa je to drugače. Napovedovanje cepitve gospodinjstev je seveda manj zanesljivo in tudi odvisno od tega, katera oseba je bila anketirana kot predstavnik gospodinjstva, z našo metodologijo pa so podcenjene. Stanovanjske strategije Stanovanjske strategije pomenijo smotrno ravnanje ljudi za dosego želenih ciljev v zvezi z njihovo stanovanjsko oskrbo oz. stanovanjsko potrošnjo. Ker je stanovanje ena od najbolj kompleksnih dobrin, t.j. dobrin, ki imajo zelo veliko število lastnosti, ki so pomembne za posameznika (Harsman in Quigley 1991), je pri vsaki analizi pač potrebna selekcija na obvladljiv nabor lastnosti. Stanovanjske strategije se ločijo v pasivne in aktivne (Allen et al., 2002). Pasivne strategije pomenijo odločitve, da bo posameznik čakal na eksterno povzročene spremembe, kot je npr. zmanjšanje števila članov gospodinjstva po naravni poti. Aktivne strategije pa vključujejo dva glavna tipa ravnanja: izboljšave na mestu ('in situ') ter selitve. Čeprav v ekonomiji prevladujoča klasična teorija mobilnosti poudarja prav selitev kot ključni mehanizem, s katerim se gospodinjstvo odziva na spremenjene potrebe in možnosti, pa tudi ekonomisti priznavajo dokajšnje omejitve pri tem ter pomen 'sprememb na mestu'. Struyk (1987) denimo za starejša gospodinjstva v ZDA ugotavlja, da se ob zmanjšanju števila članov gospodinjstva relativno redko selijo in se pogosto poslužujejo 'sprememb na mestu'. V anketnem vprašanju smo registrirali ti dve aktivni strategiji, selitev in spremembe na mestu, pasivne strategije pa nismo posebej identificirali, ampak smo ugotavljali le odsotnost namere po spremembah. Preglednica 1: Izbrana stanovanjska strategija* za naslednjih 5 let Število gospodinjstev Odstotek Izboljšava tega stanovanja ,5 Selitev v drugo stanovanje ,3 Brez sprememb ,7 Drugo 100 2,5 Skupaj ,0 *Sprememba, ki jo je anketiranec ocenil kot zelo verjetno Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV CDB Vidimo, da skoraj 70% gospodinjstev ne načrtuje sprememb, 18,5% oz. preračunano na celotno populacijo cca gospodinjstev se bo lotilo izboljševanja sedanjega stanovanja, 11,3% oziroma pa najavlja selitev. Pri tem za svojo napovedano spremembo slaba tretjina gospodinjstev izjavlja, da je še v fazi želje, dve tretjini pa, da jo že načrtuje. Ti podatki se ujemajo z rezultati dosedanjih raziskav. Preračunano na letno raven, bi se torej letno preselilo 2,4 % gospodinjstev; to je stopnja mobilnosti, ki je znotraj intervala 2% do 3%, ki je za Slovenijo že dlje časa značilen (glej Mandič, 1997); je znatno nižji kot v najbolj mobilnih deželah, npr. ZDA ali Nizozemsko, kjer se letno preseli 17% oz. 10% gospodinjstev, in zelo blizu Avstriji s mobilnostno stopnjo 3,8% (Harsman in Quigley, 1991). Napovedani način pridobitve ciljnega stanovanja pa je naslednji: 61% nakup, 25% novogranjda v lastni režiji, 10% dedovanje ali darilna pogodba (SA-ZP, str. 48). Kdo se bo selil Socio-ekonomski profil selilcev je naslednji: med njimi so blago nad-reprezentirani pari z otroki; gospodinjstva selilcev imajo v povprečju za tretjino višji dohodek od vseh gospodinjstev; dobra polovica selilcev je stara med 35 in 64 let, slaba polovica pa je mlajših (SA-ZP str. 36). Selitev je dogodek, ki je močno povezan tudi z nastajanjem novih gospodinjstev in cepitvijo starih gospodinjstev. Po podatkih Stanovanjske ankete je med 11% gospodinjstev, ki napovedujejo selitev, 8,3% takšnih, da se bo selilo celotno gospodinjstvo; 3,6% gospodinjstev pa je takšnih, da se bo selil anketiranec sam ali z nekaj člani, kar torej napoveduje nastanek novega gospodinjstva (SA-ZP. str.30). Ovirano nastajanje novih gospodinjstev ima lahko zelo negativne posledice za demografsko sliko prebivalstva. 91

97 Sedanji in prihodnji stanovanjski status selilcev Selitev je priložnost, ob kateri marsikatero gospodinjstvo spremeni tudi svoj stanovanjski status. Napovedi iz stanovanjske ankete kažejo, da bi se z napovedanimi selitvami zgodile številne statusne spremembe. Preglednica 2: Sedanji in prihodnji stanovanjski status selilcev SEDANJI PRIHODNJI VSI ANKETIRANCI n= 4009 Število Odstotek Število Odstotek Odstotek Lastnik, solastnik , ,5 84,2 Najemnik neprofitnega stanovanja 45 10,2 13 3,1 5,0 Najemnik tržnega/službenega stan ,9 22 5,3 4,2 Uporabnik, ki ne plačuje najemnine 43 9,8 22 5,1 6,5 Skupaj , ,0 100,0 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV CDB Med selilci se bo v ciljnem stanovanju močno okrepil delež lastnikov. Obratno velja za najemnike v neprofitnih in tržnih stanovanjih; najemni status ima v izhodiščnem stanovanju trikrat več selilcev kot v ciljnem stanovanju; to kaže na prehodni značaj teh dveh statusov v stanovanjski karieri slovenskih gospodinjstev; po eni strani je relativno veliko primerov, da pri izhodu iz najemnega stanovanja gospodinjstvo preide v lastniški status; po drugi strani pa je pomembno to, kar se dogaja pri vhodu v najemni status in kar je manj vidno: priliv novonastajajočih gospodinjstev. Anketa je seveda uspela registrirati le del potencialnih gospodinjstev (le v primeru, da je naključno izbrani predstavnik gospodinjstva predstavljal 'odcepitveno jedro', sicer je to ostalo skrito in nedostopno anketiranju). Prav razpoložljivost teh stanovanj pa je ključnega pomena za nastajanje novih gospodinjstev. Sedanji in prihodnji tip stanovanjske enote Tukaj obravnavamo sedanje in ciljno stanovanje glede na to, za kakšen tip stanovanjske enote gre. Napovedane selitve bodo torej generirale po eni strani ponudbo, na drugi strani pa povpraševanje po stanovanjih določenega tipa. V Preglednici 4 vidimo kakšna je struktura stanovanj, ki jih bodo selilci sprostili, ter, na drugi strani, po kakšnih stanovanjih bodo povpraševali oz. že povprašujejo. Preglednica 3: Sedanja in prihodnja stanovanja selilcev glede na tip stanovanjske enote SEDANJA ENOTA PRIHODNJA ENOTA Število Odstotek Število Odstotek Družinska hiša , ,2 Stanovanje , ,5 Garsonjera 41 9,2 14 3,3 Drugo 1 0,2 4 1,0 Skupaj , ,0 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV CDB Med sproščenimi enotami tvorijo garsonjere približno desetino, stanovanja sedem desetin, družinske hiše pa dve desetini. Napovedano povpraševanje pa ima povsem drugačno strukturo 5 desetin tvorijo družinske hiše, 4 desetine pa stanovanja. Številčna ocena glede stanovanjskih enot v Sloveniji bi torej bila, da bodo te selitve sprožile povpraševanje po cca družinskih hišah in stanovanjih, same preselitve pa bi sprostile cca stanovanj ter družinskih hiš. Te selitve bi torej proizvedle na eni strani presežek stanovanj, na drugi strani pa primanjkljaj enodružinskih hiš. Medtem ko bi tako dobljeni 'presežek' stanovanj lahko postal ponudba za novonastala gospodinjstva, pa so za odpravljanje 'primanjkljaja' enodružinskih hiš potrebna novogradnja ter prenova trenutno nenaseljenih hiš. Zanimive pa so tudi same napovedane smeri tokov med temi tipi stanovanjskih enot, kar prikazuje preglednica 4. 92

98 Preglednica 4: Prehodi med posameznimi tipi stanovanjskih enot pri selitvi PRIHODNJA ENOTA SEDANJA ENOTA Družinska hiša Stanovanje Garsonjera Drugo Družinska hiša 69,4 28,6 2,0 0,0 Stanovanje 49,7 46,6 2,3 1,3 Garsonjera 39,5 47,4 13,2 0,0 Drugo 100,0 0,0 0,0 0,0 Skupaj 53,3 42,5 3,2 0,9 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV CDB Vidimo, da glavninski tok poteka v smeri napredovanja v stanovanjski karieri in vzpenjanja po stanovanjski lestvici : glavnina selilcev iz garsonjer namreč cilja na stanovanje, glavnina selilcev iz stanovanja cilja na družinsko hišo, večina selilcev iz družinske hiše pa na drugo družinsko hišo. Vendar pa ob tem glavninskem toku ne smemo zanemariti dejstva, da se napovedujejo prehodi v vseh možnih smereh in da jih znaten delež ostaja tudi znotraj istega tipa stanovanja, ali pa gredo 'navzdol', zlasti kjer gre za napovedano cepitev gospodinjstva (npr. prehod iz družinske hiše staršev v lastno garsonjero). Lokacija, lokacija in lokacija Lokacija stanovanja je ena najpomembnejših lastnosti stanovanja in pogosto tudi med odločilnimi razlogi za selitev. V preglednici 5 so prikazani selitveni tokovi glede na velikost in tip naselja. Preglednica 5: Napovedani prehodi med tipi naselij (v %) PRIHODNJI SEDANJI Večje Manjše Strnjeno Razpršeno Skupaj mesto mesto podeželsko naselje podeželsko naselje Večje mesto 77,1 15,6 3,9 3,4 100% Manjše mesto 16,9 57,0 16,2 9,9 100% Strnjeno podeželsko naselje 21,7 10,9 63,0 4,3 100% Razpršeno podeželsko naselje 15,9 6,8 9,1 68,2 100% Skupaj selilci 43,6 28,5 15,3 12,7 100% Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Vidimo, da bo glavnina selitev potekala znotraj istega tipa naselja, vendar pa bo okoli štiri desetine selitev potekalo tudi v drugih smereh. Po eni strani bo še vedno prisoten 'urbanizacijski' tok, s selitvami iz podeželja v manjša ali večja mesta; zelo zaznaven pa je tudi že tok v obratni smeri, ki nakazuje tudi 'dezurbanizacijo', selitve iz večjih mest v manjša, pa tudi na podeželje. Če se omejimo le na stanovanja selilcev znotraj mestnih naselij, pa lahko še pogledamo, katere lokacije se bodo sprostile ter, na drugi strani, po katerih bo povpraševanje. To prikazuje preglednica 6. Preglednica 6: Struktura sedanjih in napovedanih lokacij v mestu (v %) LOKACIJA V MESTU SEDANJA PRIHODNJA Število Odstotek Število Odstotek V središču mesta , ,1 V drugi mestni četrti 93 27, ,9 Na obrobju mesta , ,0 Skupaj selilci znotraj mestnih naseljih , ,0 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB 93

99 Glavnina stanovanj, ki se bodo po napovedih sprostila, je v središču mesta; večina stanovanj, po katerih je, oz. bo povpraševanje, je na obrobju mesta. Gre za zelo velik razkorak, saj bo v središču mesta sproščenih trikrat več stanovanj kot je povpraševanja, na obrobju mesta pa bo povpraševanje za polovico večje od ponudbe če se seveda omejimo le na z anketo registrirana stanovanja. Poglejmo še konkretne selitvene tokove, ki se napovedujejo med lokacijami znotraj mestnih naselij, kar prikazuje preglednica 7. Preglednica 7: Napovedani prehodi med lokacijami (v %) PRIHODNJA SEDANJA V središču mesta V drugi mestni četrti Na obrobju mesta V središču mesta 39,6 13,5 46,9 V drugi mestni četrti 9,6 47,9 42,5 Na obrobju mesta 9,1 15,6 75,3 Skupaj selilci znotraj mest 21,1 24,4 54,5 Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV, CDB Velika večina selilcev z obrobja mesta bi se ponovno preselila na obrobje mesta; glavnina selilcev iz drugih mestnih četrti se bi preselila v drugo mestno četrt; glavnina selilcev iz središča mesta pa bi se preselila na obrobje mesta. Najdemo sicer vse smeri tokov, še vedno tudi iz obrobja ali drugih mestnih četrti v središče, toda daleč najizrazitejši je trend praznjenja mestnih središč in polnjenja obrobij mest. Razlogi napovedane selitve Slika 1: Glavni razlog napovedane selitve (v %) Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV CDB Dani nabor razlogov za selitev je v mobilnostnih študijah zelo uveljavljen. Po naših podatkih prevladujejo razlogi v zvezi s stanovanjem (zadevajo kakovost stanovanja), in družinski razlogi, ki zadevajo demografske spremembe. Izobraževanje in služba sta v naši populaciji malo pomembna, pač pa se je izkazal velik pomen drugih razlogov, ki jih ta nabor ne našteva, vse kaže pa, da so povezani s kakovostjo stanovanjskega okolja. Kaj selilce odbija in kaj jih privlači? Med selilci smo v primerjavi s celotno populacijo, ugotovili povečano pogostnost naslednjih težav: s parkiranjem, s pomanjkanjem rekreacijskih površin, z onesnaženim zrakom, s hrupom in s pomanjkanjem varnega prostora za igro otrok. Vsaka od navedenih težav predstavlja hudo težavo četrtini selilcev, v celotni populaciji pa je to izraženo za tretjino manj (Stanovanjska anketa 2005, tabela 5.13). Poglejmo še, katere in kakšne pa so tiste lastnosti stanovanja, ki jih selilci najvišje vrednotijo. Tukaj se selilci ne razlikujejo bistveno od celotne populacije in prevladujočih vrednot v zvezi s stanovanjem. 94

100 Slika 2: Pomen, ki ga ljudje pripisujejo različnim značilnostim stanovanja Vir: Stanovanjska anketa 2005, Univerza v Ljubljani, IDV FDV CDB Vidimo, da se na vrhu pojavijo tri specifične lastnosti: mirna in zelena okolica, dobri odnosi s sosedi, neodvisnost od drugih in zagotovljeno parkirišče vrednote, ki izrazito ustrezajo nižji gostoti naselitve, dostopnim zunanjim zelenim površinam, zagotovljeni zasebnosti in urejenim medsosedskim razmerjem. Gre za t.i. post-materialistične vrednote, ki jih potrjujejo tudi visoka uvrstitev ekološko in zdravstveno neoporečnih materialov. Ugotovitve in priporočila za oblikovalce politik Napovedani selitveni trendi kažejo raznovrstne prehode med tipi stanovanjskih enot in lokacijami, vendar pa se zarisuje zelo močen in za oblikovalce politik pomemben trend preseljevanja iz večstanovanjskih v družinske hiše ter iz središč mest na obrobje. Če se bo ta trend uresničil in tovrstni prehodi ne bodo imeli protiuteži v programih stanovanjske politike, bo to zelo verjetno sprožilo negativno razvojno spiralo mestnih središč; ta se kaže v upadanju prebivalstva v središču manjša ter v negativnih spremembah njegove socialne in demografske strukture ter posledično v nadaljnji degradaciji kakovosti stanovanjskega okolja. Ti trendi seveda pomenijo za stanovanjsko in urbanistično politiko večjih slovenskih mest velik izziv, na katerega morajo odgovoriti. Navajamo nekaj priporočljivih ukrepov. Ključni izziv za urbanistično in stanovanjsko politiko je ohranjanje oz. ustvarjanje življenju prijaznega mestnega okolja, ki bo ohranilo tudi demografsko in ekonomsko vitalno populacijo. 1.Omejevanje stihijskega degradirajočega razvoja mestnega prostora Stihijski razvoj mestnih novogradenj, ki ga narekujejo motivi zasebnih 'developerjev', gre v smeri gostitve zidave in zagotavljanja parkirišč na račun zelenih površin in otroških igral na parceli; to vodi v splošno degradacijo kakovosti mestnega prostora. Zato je nujno omejevati stihijski razvoj z urbanističnim načrtovanjem ter pri dajanju gradbenih dovoljenj uveljavljati standarde gostote pozidave in nujnega ohranjanja namembnosti zelenih površin tudi na zasebnih gradbenih parcelah. Mesta morajo stimulirati kakovosten prirastek stanovanj in omejevati nekakovostnega. Tudi kakovost obrobnih lokacij je potrebno ohraniti. 2. Prenova velikih stanovanjskih sosesk iz 60. in 70. let: Te soseske se kljub zelo dobri infrastrukturi in prometnim povezavam spreminjajo v nekakovostna področja z nakopičenimi problemi zaradi dotrajanosti, pomanjkanja parkirišč in velike gostote naselitve in iz katerih vitalna populacija uhaja. Brez kompleksnih in državno podprtih programov organizirane prenove po vzoru drugih evropskih mest, ki bi dvignila kakovost na današnjo kakovostno raven, bodo ta področja vse bolj degradirala. 95

101 3. Neprofitna stanovanja: Čeprav je neprofitnih stanovanj relativno malo in zato njihov vpliv na razvoj mest ne more biti velik, pa je vseeno pomembno, katerim trendom sledijo in jih krepijo. Projekt z visoko gostoto zidave na obrobju mesta, je ekonomsko sicer upravičen, toda vseeno prispeva k negativnim trendom stihijskega razvoja in bega vitalne populacije iz mestnih središč. Možnost za delovanje v obratni smeri je zlasti v navezavi na prenovo starejših mestnih sosesk. LITERATURA: 1. Allen, J. et al (2004): Housing and Welfare in Southern Europe; Blackwell Publishing Ltd. 2. Gotegeluck, R.W et al (1992): The Effectiveness of Housing Search; Paper at the ENHR research conference, Delft. 3. Harsman, B. in Quigley, J.(1991): Housing Markets and Housing Institutions. Hingham, MA, Kluwer Academic Publishers. 4. Mandič, SA-ZP (2005): Stanovansjka anketa 2005-Zaključno poročilo; Ljubkljana, Fakulteta za družbene vede, Struyk, R.(1987): The Economic Behavior of the Elderly in Housing Markets; v: B. Turner et al. (Ur.): Bwetween State and Market: Housing in the Post-industrial Era. Stockholm: Almqvist&Wiksell International. O AVTORICI Srna Mandič je doktorirala iz sociologije in je docentka za Sociologijo stanovanja ter višja znanstvena sodelavka in predstojnica Centra za proučevanje družbene blaginje na Fakulteti za družbene vede v Ljubljani. Na področju stanovanjskih študij je objavila številne članke v domačih in tujih strokovnih in znanstvenih revijah ter bila nosilka številnih raziskovalnih projektov. Bila je imenovana v Skupino strokovnjakov za dostop do stanovanja pri Svetu Evrope, bila predsednica Sveta za varstvo pravic najemnikov stanovanj v MOL, trenutno pa je ena od koordinatoric Evropske opazovalnice brezdomstva pri FEANTSI. 96

102 mag. Dušan Gorenčič Stanovanjski sklad RS, javni sklad (SSRS) Vpliv uvedbe evra na poslovanje Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada POVZETEK Slovenija si je z vstopom v Evropsko unijo (EU) zavezala k uvedbi skupne valute. Že v predpristopni fazi pristopa k EU so se izvajale predpriprave in prevzem predpisov, ki se nanašajo na ekonomsko in monetarno unijo. Z vstopom v EU 1. maja 2004, predvsem pa z vključitvijo v mehanizem deviznih tečajev (ERM2), dne 28. junija 2004, so dozorele zamisli o implementaciji evra kot skupni evropski valuti. Z izpolnitvijo potrebnih pogojev je dan uvedbe evra tako rekoč pred vrati. Ali smo v teku predpriprav na zamenjavo valute res pomislili na vse vplive zamenjave? Odgovor skušam poiskati v svojem prispevku, v katerem predstavljam predvsem problematiko uvedbe evra s podjetniškega vidika. Ob pestrosti dejavnosti Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, je bila dobra predpriprava pogoj, da nas uvedba evra ne preseneti in nam ne krajša spanja v že tako kratkem januarju. V prispevku skušam predstaviti vlogo dobre predpriprave in pregled scenarija uvedbe evra, izpostaviti ključne faze in akterje ter potrebne postopke za nemoten prehod in prevzem evra kot domače valute. ABSTRACT Slovenia bound to introduce a common currency by its accession to the European Union (EU). As early as in the pre-accession phase of accession to the EU pre-arrangements have been executed and legislation linked to the economic and monetary union has been harmonized. With the joining the EU at 1 st May 2004 and, especially with the inclusion into the exchange rate mechanism (ERM 2) on 28 th June 2004, ideas on implementation of Euro as a common European currency matured. With the fulfilling of necessary conditions the day of introduction of Euro is, so to say, in front of the door. Have we, in the course of preparations for change of currency, really thought on all impacts of change? I try to find an answer in my paper, where I represent mostly problems of introduction of Euro from the entrepreneurship aspect. Alongside variegation of activities of the Housing Fund of the Republic of Slovenia (public fund) a very good prepreparation was a condition to prevent the introduction of Euro to surprise us and to cause sleeplessness in otherwise short January. In the paper, I try to present a role of good prepreparation and inspection of scenario of introduction of Euro, to expose key phases and actors and necessary procedures for undisturbed passage and adoption of Euro as a domestic currency. KLJUČNE BESEDE evro, tolar, Stanovanjski sklad Republike Slovenije, sklad, zamenjava valute, programska oprema, revizija informacijskega sistema; 97

103 Uvod Uvedba evra se nam nezadržno približuje. Kljub temu se nam zdi, da imamo za evrsko realnost še dovolj časa. Kar nekako si želimo odmakniti od dejstva, da nam bo tako domač izraz kot je tolar, kar naenkrat postal tuj in ga bo zamenjal evro. Namesto nam dragih: Prešerna, Cankarja, Kobilce, bomo na bankovcih opazovali evropske arhitekturne sloge. Več pestrosti nam bodo ponudili evrski kovanci, ki bodo ohranili nekaj domačnosti, kar je zaradi njihove večvrednosti tudi pravilno. Če mnogi dvomijo v to, da bodo cene v prihodnjem letu ostale nespremenjene, je odgovor glede debeline denarnic dobesedno na dlani. Denarnice se nam bodo zagotovo odebelile. Slovenski državljani imamo z zamenjavami valut že kar nekaj izkušenj. Deležni smo že bili hitrega preračunavanja iz ene valute v drugo in iz druge v tretjo in podobno. Spomini na čase bivše skupne države ter nakupe in letovanja v sosednjih državah so še živi in aktualni. Z uvedbo evra padajo še zadnje meje proti zahodu in zdi se, da bomo z njim Slovenci postali pravi zahodnjaki, pa naj bo to komu všeč ali ne. Zamenjava nacionalne valute predstavlja zajeten zalogaj tudi za podjetja, predvsem tudi zato, ker menjalno razmerje ni 1:1, niti ni 1:10, ali kako drugo spodobno razmerje, ampak je natanko 1:239,640 in niti tisočinko drugače. Že osnovnošolsko množenje je za marsikoga problematično, kaj šele množenje s faktorjem 239,64. Na srečo imamo računalnike, ki znajo vse avtomatizirati. Pa vendarle tudi za vsakim računalnikom stoji človek, ki poskrbi, da avtomatika pravilno deluje. Človeški faktor je tisti, ki poskrbi, da so postopki in procesi pravilno vnaprej zamišljeni, identificirani ter da potekajo v skladu s pričakovanji. Scenarij uvedbe evra Uvajanje evra se je pričelo že v predpristopnem obdobju Slovenije za vstop v EU. Predpristopno obdobje se je končalo z vstopom v EU, 1. maja V predpristopnem obdobju so se izpolnili kriteriji za članstvo in prevzemali predpisi za ekonomsko in monetarno unijo. Že v tem obdobju so stekle priprave na sodelovanje v ERM2, v katerega se je Slovenija vključila 28. junija Ob izpolnjevanju ostalih maastrichtskih kriterijev, se je že lahko določil tudi prvi možni datum za uvedbo evra, to je 1. januar Maastrichtski kriteriji kot pogoji za prevzem evra so naslednji: merilo stabilnosti cen: država članica ima trajno stabilne cene in povprečno stopnjo inflacije, zabeleženo v obdobju enega leta pred konvergenčno oceno, ki ne presega 1,5 odstotne točke stopnje inflacije v največ treh državah članicah z najboljšimi doseženimi rezultati glede stabilnosti cen; merilo proračunskega stanja: proračunski primanjkljaj države članice ne sme presegati treh odstotkov BDP, javni dolg članice mora biti manjši od 60 odstotkov BDP; merilo konvergence obrestnih mer: država članica ima v obdobju enega leta pred pregledom povprečno dolgoročno nominalno obrestno mero, ki ne presega več kot dve odstotni točki dolgoročne obrestne mere v največ treh državah članicah z najboljšimi doseženimi rezultati glede stabilnosti cen. Obrestne mere se izračunajo na podlagi dolgoročnih državnih obveznic ali primerljivih vrednostnih papirjev; merilo sodelovanja v mehanizmu deviznega tečaja evropskega monetarnega sistema: država članica mora v zadnjih dveh letih pred pregledom brez večjih napetosti upoštevati normalne meje nihanja, predvidene z mehanizmom deviznega tečaja evropskega monetarnega sistema. V tem času država ne sme enostransko devalvirati dvostranskega osrednjega tečaja glede na valuto druge države članice. Z izpolnjevanjem kriterijev so vzporedno že tekle priprave na prevzem skupne valute. Kot izhodišče za pripravo scenarija in izvedbe predpriprav je najprej potrebno dobro poznati ključne datume uvedbe evra, ki jih predstavlja naslednja slika. Slika 1: Ključni datumi uvedbe evra Vir: 98

104 Ključni datumi prevzema evra in obdobja dvojnega označevanja: 1. obdobje : Zakon o dvojnem označevanju cen v tolarjih in evrih /ZDOCTE/ (Ur.l. RS, št. 101/2005) je vzpostavil začetek obdobja informativnega dvojnega označevanja cen s 1. marcem Dvojno označevanje velja za podjetja, ki ponujajo svoje blago in storitve potrošnikom, ne velja pa za podjetja, ki ponujajo svoje storitve oziroma blago drugim podjetjem. Za preračun s uporablja centralni paritetni tečaj 1 EUR = 239,640 SIT. 2. obdobje: 11. julija 2006 je Svet EU določil nepreklicno in trajno menjalno razmerje med tolarjem in evrom (tečaj zamenjave). Naslednji dan po določitvi tečaja zamenjave se je pričelo obdobje dvojnega označevanja cen, ki se bo končalo šest mesecev po uvedbi evra. 3. obdobje: Dan uvedbe evra. S 1. januarjem 2007 bo uveden evro kot domača valuta. Ves knjižni denar, torej tudi denar na transakcijskih računih, bo na ta dan samodejno preračunan v evrsko valuto. 4. obdobje: Od 1. januarja 2007 do 14. januarja 2007 bo trajalo obdobje dvojnega obtoka evrov in tolarjev. V tem času bo evro že domača valuta, vendar se bo gotovinsko še vedno lahko plačevalo tudi s tolarji. Ob plačilu s tolarji, na blagajnah vrnejo preostanek v evrih. 5. obdobje: Od 1. januarja 2007 do 1. marca 2007 bo mogoča zamenjava tolarske gotovine pri bankah brez provizije v vseh poslovnih bankah in hranilnicah. Po 1. marcu 2007 bo brezplačna zamenjava tolarske gotovine mogoča le pri Banki Slovenije, kjer bomo tolarske kovance lahko brezplačno menjali vse do konca leta 2016, tolarske bankovce pa brez časovne omejitve. Scenarij Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada Ob upoštevanju vseh vidikov prevzemanja nove skupne in nacionalne valute, in pestrosti dejavnosti Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada (Sklad), ki je bil ustanovljen kot osrednja državna institucija za financiranje stanovanjske oskrbe oziroma spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš, je bil strokoven pristop do problematike v zvezi s prevzemom evrom nujen. Sklad je vključen tudi v sistem integralnih testiranj, ki deluje v okviru Nacionalne koordinacije za tehnične priprave na prevzem evra v okviru Ministrstva za finance Republike Slovenije. Ne glede na to, da je uvedba evra za Sklad predvsem tehnična sprememba, je bilo potrebno določiti vse možne vplive na ravni poslovanja in delovanja podjetja: vplivi na zaposlene; tehnološki vplivi; vplivi na poslovanje (komercialno ter finančno računovodsko področje); vplivi na informacijske sisteme v povezovanju z okoljem; vplivi na informacijske sisteme znotraj podjetja; Za izvajanje dejavnosti Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, ki so predvsem, da: a) daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim in pravnim osebam za pridobivanje neprofitnih najemnih, socialnih in lastnih stanovanj in stanovanjskih hiš z nakupom, gradnjo in prenovo, b) investira v gradnjo stanovanj in stavbna zemljišča, c) posluje z nepremičninami, d) skrbi za premiranje v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme v skladu z zakonom o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi, e) opravlja druge zakonske naloge in naloge za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, je bilo potrebno torej podrobno preučiti vse mogoče vplive, da bi sam prehod iz ene valute na drugo potekal s čim manj zapleti, obenem pa v okviru vseh zakonsko določenih predpisih in rokih. Vplivi na zaposlene Prvi korak na poti k evru na nivoju družbe oziroma Sklada je vsekakor imenovanje odgovornih oseb za pripravo in vodenje vseh potrebnih postopkov. Kot ključno v tej fazi predpriprav je informiranje in osveščanje zaposlenih, ki se morajo problematike zavedati in odgovornim tudi poročati o morebitnih težavah. Le s celovitim pristopom vseh sodelujočih v delovnih procesih je mogoče tveganja zmanjšati na minimum. 99

105 Tehnološki vplivi Med tehnološke vplive lahko uvrstimo predvsem zagotavljanje ustrezne tehnične opreme, med katero lahko uvrstimo tako ustrezno informacijsko opremo, kot nenazadnje vnaprej pripravljene obrazce, naloge, podlage, ki prikazujejo novo domačo valuto evro. Vplivi na poslovanje Vplive na poslovanje lahko v grobem razdelimo na vplive v povezavah Sklada z okoljem in vplive znotraj poslovnega okolja, v katerem deluje Sklad. Že iz preteklih obdobij ima realna predstava v tuji valuti veliko težo za državljane. Tako so že pretekle poslovne odločitve temeljile na dejstvu, da so ključne pogodbene cene že določene v evrih. V letu predpriprav na evro je bilo potrebno zadostiti še formalnim zahtevam, tako da se vsa pogodbena razmerja tudi zapišejo v dveh valutah komercialni vidik. Iz računovodskega vidika velja opozoriti na vplive na poslovne izkaze, uskladitvene listine, davke, plače ipd. Pri tem gre pretežno na upoštevanje zakonsko določenih predpisov ter navodil pristojnih organov in ustanov ob tem pa na upoštevanje ključnih datumov. Vplivi na informacijske sisteme Zagotovo je največ sprememb v samih informacijskih sistemih, ki zagotavljajo pravilno evidentiranje poslovnih dogodkov za nemoteno poslovanje, tako iz računovodskega kot tudi procesnega vidika. Pri ugotavljanju možnih vplivov na informacijske sisteme smo najprej programske sklope razdelili na: 1. programska oprema, na katero zamenjava valute nima vpliva (operacijski sistemi, MS programi, obstoječi dokumentarni sistem, sistem za evidenco prihodov, odhodov ipd.); 2. programska oprema pri kateri so potrebne manjše korekcije (evidenčni programi, program za izračun kreditnih tveganj); 3. programska oprema, ki jo je potrebno korenito spremeniti (računovodski programi in programi za podporo izvajanju osnovnih dejavnosti Sklada). Pri zagotavljanju učinkovite programske opreme je človeški faktor zopet najpomembnejši. Sklad ima za te namene sklenjene pogodbe z zunanjimi dobavitelji, ki skrbijo za vzdrževanje programskih sklopov oziroma so bili v celoti razvijalci posameznih poslovnih programov. Da bi na Skladu odgovorili na vprašanje o zanesljivosti poslovnih partnerjev, smo s tem namenom najeli neodvisne revizorje, ki so pregledali in ocenili zanesljivost tako partnerjev kot tudi programskih sklopov. Revizija informacijskih sistemov Z revizijo informacijskih sistemov Sklada smo z namenom ugotovitve stanja vseh sklopov poiskali odgovore na sledeča vprašanja: 1. Ali so poslovni partnerji zanesljivi? 2. Ali je sedanja programska oprema zanesljiva? 3. Kakšna naj bo vizija razvoja informacijskega sistema? Z izvedeno revizijo smo pridobili tako oceno stanj in priporočila na sledečih segmentih: 1. splošne kontrole informacijskih sistemov, 2. učinkovitost delovanja informacijskih sistemov, 3. politika in organizacija varovanja in zaščite informacijskih sistemov in podatkov, 4. primernost splošnih, sistemskih in drugih kontrol, 5. tehnološka opremljenosti, 6. ekonomičnost informacijskih sistemov. Na podlagi pridobljenih ocen in priporočil je bilo tudi lažje poiskati vplive zamenjave evra v povezavi z informacijskimi sistemi Sklada. Že v teku izvajanja revizijskega pregleda smo od vseh pogodbenih partnerjev oziroma dobaviteljev in vzdrževalcev programske opreme zahtevali: 1. zagotovila, da bo programska oprema prilagojena novi valuti, 2. uskladitev potrebnih sprememb v programski opremi, 3. določitev faz testiranja in implementacije potrebnih sprememb. Revizija je tudi podala odgovor na zanesljivost partnerjev in opreme, ki jo zagotavljajo. 100

106 Pregled ključnih programskih paketov Med ključne programske pakete, na katere bo imela zamenjava valute močan vpliv smo uvrstili sledeče: računovodski programi, program za izvajanje plačilnega prometa, programi za vodenje kreditov in terjatev, program za obdelavo in vodenje varčevalnih pogodb iz Nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, program za prodajo stanovanj, program za vodenje najemnih stanovanj. Po že predhodno navedenem scenariju smo za vse posamezne sklope zagotovili sodelovanje dobaviteljev, v enem primeru je bila potrebna celo zamenjava dobavitelja, pripravili smo podroben pregled potrebnih sprememb in prilagoditev posameznih aplikacij ter določili roke za testiranje in implementacijo. Zaključki V zaključku prispevka bi ponovno izpostavil vlogo vseh sodelujočih v poslovnih procesih, kar seveda velja pri izvrševanju vseh dejavnosti Sklada, kot tudi izjemnih poslovnih spremembah kot je uvajanje evra kot nacionalne valute. Identificirani vplivi zamenjave valute so aktualni in pereči. Tveganja je bilo potrebno v teku priprav omejiti na minimum in zagotoviti popolno obvladljivost ob samem prehodu. LITERATURA - Akt o ustanovitvi Stanovanjskega sklada Republike Slovenije kot javnega sklada (Ur.l.RS št. 96/00, 8/04, 80/04 in 17/06) - Banka Slovenije, [http: // spletna stan [ Zakon o dvojnem označevanju cen v tolarjih in evrih /ZDOCTE/ (Ur.l. RS, št. 101/2005) O AVTORJU Dušan Gorenčič, rojen v Novem mestu, je uspešno zaključil študij na smeri za ekonomske odnose s tujino na Univerzi v Ljubljani, Ekonomska fakulteta, v letu 1996 ter pridobil naziv univerzitetni diplomirani ekonomist. V letu 2005 je uspešno zaključil podiplomski študij na isti fakulteti ter pridobil naziv magister ekonomskih znanosti. Magistrsko delo se je nanašalo na financiranje stanovanjske gradnje z vidika Nacionalne stanovanjske varčevalne sheme in evropske izkušnje s pogodbenim varčevanjem. Že od leta 1996 je zaposlen na Stanovanjskem skladu Republike Slovenije, kjer je trenutno zaposlen kot svetovalec direktorja, odgovoren za finančno in računovodsko področje. 101

107 Nina Prešern, univ.dipl.ekon, svetovalka predsednika Gospodarske zbornice Slovenije Euro tik pred nami POVZETEK Prispevek povzema ključna sporočila za zamudnike v pripravah na novo nacionalno valuto, dosedanje aktivnosti in ocene ter operativne naloge za vsa podjetja zasebnega sektorja. Napoti vas na Opomnik (t.i.»check list«) za zadnje mesece pred zaključkom tolarskega obdobja in začetkom evro obdobja in na evropski priročnik, ki govori tudi o prihodnjih nalogah in morebitnih novih tržnih strategijah slovenskih podjetij po vključitve Slovenije v evro območje. ABSTRACT The paper summarizes key information for stragglers in preparations for the new national currency, previous activities, estimations and operational tasks for all companies of private sector. It directs you to check list for last months before termination of tolar period and beginning of Euro period and to European manual, which deals also with future tasks and possible new market strategies of Slovene companies after Slovenia s accession to Euro area. KLJUČNE BESEDE euro, (EUR, ) - nova nacionalna valuta, tečaj zamenjave, evro bankovci in kovanci, plačilni promet, podjetja in evro, računovodstvo, informatika 1. Uvod S se bomo pridružili tistim, ki jim je skupna evropska valuta euro tudi njihova nacionalna valuta. To je za Slovenijo brez dvoma eden velikih novih zgodovinskih mejnikov sodobnega časa. Tudi v slovenskih podjetjih se pospešeno pripravljajo pripravljate na to. Vse bolj postaja jasno, da gre s prevzemom močne evropske in svetovne valute kot naše nacionalne valute za večje spremembe, kot če bi šlo»le«za projekt uvedbe neke nove zakonodaje. Evro bo vplival prav na vse poslovne funkcije podjetij, na notranje in zunanje poslovne procese, vse tja do proizvodnje. «Veliki pok«- prehod v eni sami logični sekundi za Novo leto bo sicer hiter, kar je za podjetja dobro. A tehnične priprave podjetij so zato v dobi informatike še toliko zahtevnejše in kompleksne, vsestranske. In - s »projekta euro«za podjetja nikakor ne bo konec. Bo šele nov začetek. 2. Kaj bo za podjetja drugače? Trg bo večji in drugačen kot doslej več bo sicer novih poslovnih možnosti in hkrati tudi več konkurence - tudi za podjetja, ki so doslej delovala v ožjem tržnem prostoru Slovenije - saj se konkurenčno polje z evrom širi in spreminja. Morda bodo za poslovanje v pogojih evra potrebne nove tržne strategije, novi razvojni pristopi. Gotovo bo več zanimanja tujih vlagateljev in podjetij za naša podjetja in za Slovenijo nasploh. Evro pa tudi v»tehničnem«smislu ni in ne bo (samo) stvar finančnikov računovodij in informatikov v podjetjih. Področja in deli poslovanja, kjer so potrebne prilagoditve so gotovo tudi organizacija in osnovni dokumenti družbe, prodaja, nabava, marketing, računi, cene, zunanja trgovina, logistika, arhivi, statistika, vse oblike komuniciranja tudi npr z institucijami, bankami, davčnimi oblastmi itd, informiranje - usposabljanje zaposlenih, kadri, razvoj, v nekaterih primerih celo proizvodnja. Prehod na skupno valuto je pomemben in zelo zahteven projekt na državni ravni, zlasti zato, ker je bilo vse potrebno opraviti v razmeroma kratkem času in ker bo slovenski primer če bo uspešen in ne dvomimo, da 102

108 bo služil kot nekakšen vzorčni primer in praksa tudi za druge države, ki se bodo vključile v evro območje za nami. V Sloveniji izvajata koordinacijo in vodenje priprav na državni ravni Banka Slovenije in Ministrstvo za finance. V koordinacijski odbor so bili vključeni številni organi in ustanove, pristojni za posamezna področja. Za komunikacijo s podjetniškim sektorjem so zadolženi Gospodarska zbornica Slovenije (za vsa podjetja zasebnega sektorja), Ministrstvo za gospodarstvo (javna podjetja) ter Obrtna zbornica Slovenije (za obrtnike). GZS je imela v pripravah podjetij na uvedbo evra predvsem dve ključni nalogi: 1. Obveščanje, izobraževanje in svetovanje podjetjem o tehničnih postopkih ter drugih vplivih evra na poslovanje 2. Zastopanje interesov podjetij pri nastajanju»evro zakonodaje«in navodil ter napram vladi, parlamentu in drugim inštitucijam. Na GZS tako deluje posebna medsektorska projektna skupina, ki jo od aprila 2006 dalje vodim podpisana. Podpredsednik GZS mag Cveto Stantič pa je tudi formalni član nacionalne Evrokoordinacije v imenu inštitucije GZS. Lahko rečemo, da je bila ta oblika delovanja na nacionalni ravni dobra. Odprta vprašanja, tudi za podjetja, je bilo v okviru možnosti mogoče reševati dokaj sproti. Medsebojni sistem poročanja pa je posamezne akterje v okviru nacionalne evro koordinacije spodbujal k lastnim potrebnim aktivnostim. Že vstop v Evropsko unijo je za deset novih članic pomenil tudi zavezo, da bodo v primernem času, glede na svoje sposobnosti, vstopile tudi v Evropsko monetarno unijo, postale članice evro območja in prevzele skupno evropsko valuto euro kot svojo nacionalno valuto. Tudi za novinke v EU pa je osnovni pogoj predvsem sposobnost izpolnjevanja zahtevnih makroekonomskih meril - vzdržnosti javnih financ, visoke stabilnosti cen in tečaja, primerljivosti obrestnih mer ter kompatibilnosti zakonodaj. Slovenija se je z izpolnjevanjem vseh predpisanih meril in ob dobrih, sistematičnih pripravah za zdaj edina uspela kvalificirati za tako pomemben cilj v procesu evropskih integracij in za prevzem evra kot nacionalne valute že s 1. januarjem 2007, na kar smo lahko upravičeno ponosni. V gospodarstvu si lahko obetamo številne koristi. Študije in raziskave doma in v tujini poudarjajo, da bo pozitivni vpliv skoraj zagotovo izkazan tudi v povečanju bruto domačega proizvoda ki ima posredne posledice na boljšo konjunkturo tudi za podjetja - v povečanju trgovinske menjave in v drugih makroekonomskih učinkih. Zagotovo pa se bo slovenski podjetnik tudi na kratek rok, takoj po prevzemu skupne valute, praviloma soočal z nižjimi stroški finančnih transakcij, znižanjem rizičnih premij za posojila, manjšimi tečajnimi tveganji. Za vrsto dejavnosti bo lahko prinesla veliko pozitivnih učinkov tudi večja preglednost cen pri vsakodnevnih kalkulacijah in v primerjavah. Slednje bo prišlo prav tudi slovenskim potrošnikom pri odločanju o nakupih, čeprav bo pri majhnih rečeh verjetno še kar nekaj časa trajalo, da bodo sprejeli novo merilo vrednosti, kar evro je. Po drugi strani bo zamenjava denarja za slovenska podjetja pomenila velik organizacijski in tudi stroškovni zalogaj. Za zdaj vlada prepričanje, da bodo koristi v veliki meri presegle napore in stroške prehoda, tako na nacionalni kot tudi na podjetniški ravni. Slovenski tolar pa je v zadnjih letih dobro odigral svojo vlogo in ga bomo pospremili v zgodovino s spoštovanjem in pozitivnim spominom. Prav v zadnjih letih smo se ga ob razmeroma stabilnih cenah dodobra navadili kot mere vrednosti in stabilne valute. 3. Kaj tedaj v tem času podjetjem zaradi evra vendarle ni treba? Ni treba spreminjati nobenih pogodb ali sklepati aneksov k obstoječim pogodbam, saj to»pokrije«13.člen Zakona o uvedbi eura, ki vse tolarske zneske iz zakonov, aktov in dokumentov prevaja v eure po tečaju zamenjave 239,640 SIT za 1 EUR, s Ni treba na vsak način zaokrožati cen na okrogle številke. Ljudje in podjetja v prostoru držav evro področja so navajeni na cene s stotini in na dosledno vračanje tudi manjših kovancev, ko je (tudi po vseh dajatvah in seštevkih) izstavljen končni račun. Poleg kovancev postajajo pomembne tudi decimalke! Ni treba spreminjati cen, če za to ni kakšnih drugih tehtnih razlogov. Ni treba ponovno vrednotiti sredstev, dolgov, kapitala, potreben je le preračun po tečaju zamenjave in ni treba izdelati letnega poročila in drugih računovodskih izkazov za leto 2006 v eurih, pač pa jih je treba v tolarjih. Ni treba takoj spreminjati osnovnega kapitala in pogodbe družbenikov zaradi prilagoditve na euro - saj podjetjem zakon o gospodarskih družbah omogoča 2-letni rok za to - priporočljivo za d.o.o.-je pa je, da tam, kjer ni predvidenih drugih sprememb, po možnosti še letos sprejmejo sklep in pooblastijo odgovorno osebo, da to ko bo nastopil čas, uredila z registrom. 103

109 4. Potrebne priprave, pregledi, kontakti... Velja se dobro pripraviti in z Gospodarske zbornice Slovenije, ki je v okviru nacionalne koordinacije skupnega slovenskega projekta za pripravo prehoda na evro - zadolžena prav za pomoč podjetjem, vam za naslednje tedne med drugim priporočamo nekaj konkretnih aktivnosti in praktičnih nasvetov: Če vas to kot podjetje zadeva najbolj npr trgovce, gostince - se posebej pripravite za obdobje plačevanja v obeh gotovinah -EUR in SIT, (oprema, organizacija, evro-gotovina, drobiž, usposobitev zaposlenih) Če je to potrebno (npr. če gre pri vas za izdelke ali storitve manjših vrednosti), se pogajajte oz dogovorite s poslovnimi partnerji o novi metodologiji izračuna cene v EUR, Morda je potrebno dogovoriti več decimalk v izračunu, kot jih terja sam Zakon (ta navaja praviloma 3, z zaokrožitvijo na najbližji evro cent, 5 in več navzgor, manj kot 5 navzdol), da bo zagotovljena enaka cena, kot doslej, korektna do obeh strani. Ponovno preberite evropsko Uredbo 1103/97 in slovenski Zakon o uvedbi eura (zaokrožanje zneskov, decimalke, itd), oboje je dostopno preko spletnih strani, tudi GZS Ponovno preglejte zaloge obrazcev, publikacij, prospektov itd, kaj rabite le še do konca 2006 (staro bo le treba zavreči), oskrbite/pripravite si nove v evrih Premislite, če ne bi kot svojo promocijo do potrošnikov kupcev morda na primeren način objavili lastno -cenovno zavezo podjetja, to je, da zaradi in v času uvajanja ne boste spreminjali cen navzgor in boste s tem prispevali k umirjenemu prehodu na euro ter zaupanju svojih kupcev Tudi tisti, ki zaradi narave proizvodnje ali trga prav v zadnjih dneh leta običajno pospešeno poslujete, plačujete, zaključujete, itd, pohitite, upoštevajte, da bo leto 2006 v primerjavi z drugimi leti za negotovinsko poslovanje kljub vsemu nekaj»krajše«(zadnje dni bodo banke menjale informacijske sisteme) Upoštevajte navodila DURS glede načina poročanja v pogojih evra in na prehodu Udeležite se brezplačnih seminarjev ali delavnic GZS, da še enkrat preverite novosti in izmenjate izkušnje Kontaktirajte neposredno (e pisarno) na Gospodarski zbornici Slovenije, če imate vprašanja. Ponovno kontaktirajte tudi morebitne zunanje izvajalce, npr računovodske servise, zunanje IT izvajalce in druge, z njimi še enkrat preverite roke in odgovorne osebe ter se če tega še niste storili - dogovorite za pravočasne teste prehoda na evro. Nekateri jim pravijo generalke ali suhe vaje, na njih pa je prav preveriti, ali bodo s prehodom na evro vse pomembni sistemi in vse povezave, tudi zunanje, dobro delovali.»stari«sistem v SIT bo moral v ozadju, še kar nekaj časa podpirati tolarsko poslovanje in sicer za vso zgodovino, ki jo potrebujemo v poslovanju. Novi sistem pa dobro podpirati vse poslovanje podjetja od dalje v evrih. Je dovolj prostora (SW, HW), kako delujejo vmesniki, boste imeli za vsak slučaj dobro spravljene varnostne kopije? V velikih podjetjih in poslovnih sistemih so marsikaj od tega že storili ali imajo s projektom to načrtovano, v delu malih podjetij so dolgo odlašali. Informatiki so pogosto poudarjali, da prehod na evro v bistvu ni njihova naloga, da morajo dobiti navodila za izvedbo in pripravo programov predvsem od finančnikov. Finančniki in računovodje naj bi upoštevali tista splošna navodila, ki jih je izdal Slovenski inštitut za revizijo kot pristojna inštitucija. Ta med drugim sporoča, da se zaradi evra računovodski standardi ne spreminjajo, da je potrebno le korektno zasledovati splošna načela in»zlata pravila«uvedbe evra. Vendar pa je pogosto kleč v podrobnostih, v konkretni izvedbeni praksi, ki kljub vsemu odpira tudi dileme in lahko prinese tudi zaplete, pa če je vse skupaj še tako dobro pripravljeno. Dobro izhodišče je, če imamo ves čas pred očmi t.i.»zlata pravila«- predvsem pravilo nevtralnosti evra (zaradi njega ne sme priti do sprememb glede na obstoječe pogodbe, predpise in tudi cene), to je, da je med tolarjem in evrom samo in izključno tečaj zamenjave 239,640 SIT za 1 in da je do opolnoči še vse v SIT, saj je tolar do takrat naša nacionalna valuta, po pa moramo prav za vse vidike poslovanja predvideti poslovanje v evrih. In ne nazadnje, za lažji prehod podjetja na poslovanje v evru velja kontaktirati tudi svojo banko. Banke so za spremembo nacionalne valute najbolj kompletno pripravljene, od njih bo veliko odvisno, tudi za podjetja. Izvedenih je bila vrsta simulacij in priprav. Po sklopih bančnih storitev in področij je za podjetja tudi po naši oceni vrsta dobrih, koristnih informacij v publikaciji Združenja bank Slovenije pod naslovom»evro za vse nas«. Tudi posamezne banke so za svoje komitente pripravile posebna obvestila, publikacije, gradiva, svetovanja. Podrobneje o vplivu evra na poslovanje podjetij z bankami pa se je gotovo potrebno informirati po sklopih storitev, kjer naj bi banke podjetjem še posebej pomagale: 104

110 plačilni promet (domači in tuji plačilni promet, gotovinsko, kartično poslovanje, elektronsko bančništvo, uporaba plač.instrumentov: plačilni nalog BN01, posebna položnica, posebna nakaznica, direktna odobritev, direktna obremenitev, trajni nalog) financiranje poslovanja (krediti, leasing, odkup terjatev, limit na računu ) finančne naložbe (depoziti, vrednostni papirji, zakladne menice RS, obveznice RS, vzajemni skladi družb za upravljanje investicijskih skladov ) instrumenti zavarovanja (garancije, menice, dokumentarni akreditiv, inkaso terminski posli, obrestna zamenjava, obrestni forward posli, obrestne opcije) Slovenija je za prevzem nove valute izbrala scenarij t.i.»velikega poka«, ki pomeni prevzem nove valute in hkratno izročitev bankovcev in kovancev v obtok v eni sami sekundi. Takega scenarija prehoda do sedaj ni uporabila še nobena država evro-območja. Vse so imele daljša prehodna obdobja oz. obdobja»opuščanja«nacionalne valute. Naš scenarij ima z vidika makroekonomije nekatere prednosti, za podjetja pa prav gotovo predstavlja neke vrste šok, vnaša številna tveganja in zahtevne priprave. Uvedba nove valute temelji na uredbah in odločbi sveta EU, ključna pravna osnova v Sloveniji pa je krovni Zakon o uvedbi evra. Področja, ki jih ta zakon ureja, so: zamenjava gotovine, stanje na računih in plačilni promet, redenominacija vrednostnih papirjev v evro, zamenjava referenčnih obrestnih mer, indeksov in tečajev in podrobnejša pravila zaokroževanja. Pri nas je pomemben tudi Zakon o dvojnem označevanju cen, ki v prodaji izdelkov in storitev končnim potrošnikom to obvezo predvideva do konca junija Kasneje pa lahko podjetja, če želijo, prostovoljno še naprej izvajajo dvojno označevanje svojih cen. Tudi vrsto dilem, ki so se tekoče odpirale v pripravah na evro, so dodatno opredelile spremembe in dopolnitve Načrta o uvedbi evra. Med drugim, v oktobru, na primer problem, do katerega bo prišlo po Nove cene bodo oblikovane v evrih, kot izhodiščne cene in ne več v tolarjih. To bo pri preračunu, z manjšim številom decimalk, samo po sebi, matematično, pripeljalo do manjših razlik, npr v primerjavi s prejšnjo ceno 1000 SIT, ki je izhajala iz tolarjev, bo šlo za razliko 0,3 SIT. Te razlike so dopustne in zaradi njih, tako Načrt, ni potrebno menjati vseh cenovk. 5. Podjetja in testi prehoda na evro Priprave podjetij so v polnem teku in pretežno v zaključevanju, saj je do prevzema evra ostalo manj kot 30 delovnih dni. Mnoga podjetja se dokaj dolgo niso zavedala, da prinaša evro v poslovanju več sprememb kot se zdi na prvi pogled. Uvedba nove valute posega skoraj v vse poslovne funkcije in projekti, ki so jih v podjetjih vodili, so se zlasti osredotočali na naslednja področja: informatika in IT podpora finance, računovodstvo, davki, trženje in odnosi s kupci (cene, računi) gotovinsko poslovanje (zadostna in pravočasna pred-oskrba z gotovino, varnost oskrbe, pomen evrskih kovancev) kadri, usposabljanje zaposlenih ipd. Zlasti v večjih podjetjih je dejansko šlo za obsežen projekt, zato je bilo nujno, da so bile priprave organizirane z ustreznim časovnim načrtom. V Gospodarski zbornici smo tudi v okviru tako imenovanih monitoringov priporočali, da se obvezno izvedejo testi prehoda, da bi se izognili nepredvidenim zapletom. Pomembno je bilo tudi ustrezno planirati stroške prehoda, saj ti niso bili zanemarljivi, zlasti v povezavi s prilagajanjem informacijskih tehnologij in tudi nekatero opremo ter drugimi prilagoditvami ter časom, ki ga je bilo treba nameniti temu. Da bi ugotovili, v kakšnem stanju priprav se nahajajo slovenska podjetja, smo v okviru GZS, na predlog nacionalne koordinacije, spomladi 2006 izvedli t.i.»evro-monitoring«v okoli 50 podjetjih in ga jeseni 2006 še nekoliko nadgradili. V osnovi je šlo za poglobljene razgovore z vodstvi posebej izbranih podjetij (reprezentativni izbor) o vplivih evra na posamezne poslovne procese in funkcije. Pokazalo se je, da so bila med podjetji zasebnega sektorja že v teku leta 2006 najbolje pripravljena velika trgovska podjetja, ki so morala procese začeti še pred drugimi zlasti tudi zaradi precej zgodaj uvedenega informativnega dvojnega označevanja cen, na podlagi Zakona o dvojnem označevanju. Njihove priprave tako sežejo v obdobje pred dejansko formalno odločitvijo evropskega sveta, da bo Slovenija lahko prevzela evro. Kot zelo dobre je mogoče oceniti tudi priprave večine velikih poslovnih sistemov iz industrije, zlasti izvoznikov, pa tudi velik dela večjih sistemov s področja turizma, prometa in logistike. Le-ti so že spomladi v letu 2006 imeli učinkovite projekte za prehod na evro in so lahko, do določene mere, zlasti s spodbudo ter pritiskom, da so bile potrebne rešitve na nacionalni ravni sprejete ali vsaj objavljene, pomagali tudi svojim poslovnim 105

111 partnerjem. Zaskrbljujoče pa so bile priprave malih podjetij, ki imajo omejene kadrovske in finančne resurse ter so se zanašala predvsem na banke ter zunanje sodelavce, predvsem teh s področja IT in računovodstva. Nekateri s pripravami žal še niti niso začeli vse do oktobra. Naše priporočilo vsem podjetjem je v teku leta 2006 bilo, da naj bi bile glavne vsebinske priprave prehoda zaključene nekje do 15. novembra, operativne priprave pretežno do konca novembra, oziroma pri podjetjih z manj zahtevnimi prilagoditvami res najkasneje do 22. decembra (to je zadnji petek pred začetkom decembrskih praznikov!). Testi prehoda (»generalke«, ki običajno pokažejo na morebitna ozka grla, itd) pa bi morali biti opravljeni najkasneje do tega roka. GZS s podjetji komunicira v tem času in jim svetuje glede evra na številnih izobraževalnih seminarjih, delavnicah, konferencah, individualnih pogovorih ter v obliki posebnega svetovalnega servisa (Infopika, Klicni center GZS telefon 01/ , GZS Projektna skupina, kontakt Nina Prešern, tel. 01/ ). Že dlje časa deluje spletna stran Evro ( ki ponuja vse pomembne informacije v zvezi z evrom ter za podjetja pomembne spletne povezave. Za obveščanje in svetovanje podjetjem izkoriščamo objave v medijih ter posebne publikacije. Pripravljen je npr tudi Opomnik za mala in srednja podjetja»kako ste pripravljeni na uvedbo evra«, nekakšen»evro check-list«, ki naj bi osvestila in prebudila tudi tista podjetja, ki so v pripravah na evro jeseni zamujala. 6. Gotovina, cene Pri prehodu na novo valuto je zlasti pri bankah in drugih poslovnih subjektih, ki poslujejo z gotovino, zelo pomembna pravočasna in zadostna oskrba z gotovino. Oskrba bank s kovanci se začne s , z bankovci pa s Oskrba drugih poslovnih subjektov s kovanci je predvidena od dalje, z bankovci pa od dalje. Začetni paketi kovancev za občane v vrednosti 12,52 EUR bodo v prodaji po , poslovni začetni paketi za blagajnike (v višini 201 EUR) pa po Zadostne količine evrske gotovine bodo pomembne zlasti v obdobju dvojnega obtoka ( ), ko bomo imeli potrošniki možnost plačevanja z obema valutama, s tolarji in evri. Vračila bodo obvezno potekala samo v evrih! Smisel tega obdobja ni nekakšno prehodno obdobje, ampak odpreti čim več možnosti za hiter umik tolarske gotovine, ki je velik logistični zalogaj. Pri cenah pa je z makroekonomskega vidika pomembno, da uvedba evra ne bi povzročila splošne rasti cen oz. dodatne inflacije. Izkušnje nekaterih držav, ki so v evro cono vstopale pred nami kažejo, da taka nevarnost obstoja, zlasti pri morebitnem špekulativnem zaokroževanju cen navzgor. Z vidika podjetij sicer ostane oblikovanje cen tudi po uvedbi evra prosto in ga ne prepoveduje noben zakon. V Sloveniji je stopnja konkurence in preglednost cen zaradi bližine tujih trgov tako visoka, da nevarnost špekulativnega dviga cen ni tako velika, omejitev je tudi razpoložljiva kupna moč. K večji kontroli naj bi pripomogel tudi projekt»price watch«, ki ga izvaja Zveza potrošnikov Slovenije. Pravila preračunavanja in zaokroževanja so jasnatudi na osnovi zakonodaje, pri kakršnem koli dvomu pa je ključno pravilo»pravilo nevtralnosti«. Z drugimi besedami to pomeni, da uvedba nove valute v nobenem primeru ne sme oškodovati nobene od poslovnih strank. Samo oblikovanje cen v evrih, kasneje v teku naslednjih let, pa bo za podjetja drugačno, drugačen bo ekonomski in psihološki vidik. Če danes nekaj stane npr 3990 tolarjev, bo to v prihodnosti 16,65, 15? 15,99?, 17.? Če finančno to ni v redu, bo morda v teh in drugih primerih prišlo do sprememb v samem produktu, kar lahko pripelje tudi do sprememb vse do proizvodnje. Cene so živa stvar in so bodo gibale kasneje navzdol in navzgor. Zdaj so predvsem strahovi o morebitnem naraščanju. V GZS smo tako v teku leta 2006 analizirali in tehtali tudi možnost t.i. Evro-cenovne zaveze, k čemur nas je močno vzpodbujala tudi EU in je to bila ena od dobrih poslovnih praks v nekaterih državah, Vendar so bile to tiste države, ki so na evro prehajale postopoma in morda nekoliko manj transparentno ter brez zakonodaje o dvojnem označevanju cen, ki jo imamo pri nas. Pri morebitni prostovoljni -cenovni zavezi, ki je kljub vsemu možna, pa gre za to, da bi se podjetja s posebno izjavo zavezala do svojih kupcev in potrošnikov, da prehoda na evro ne bodo izkoristila za dodaten dvig cen. Tako zavezo lahko podjetja s pridom izkoristijo tudi za lastno promocijo. 7. In kakšni so glavni računovodski in davčni vidiki prehoda? Kompetentna inštitucija za reševanje vseh dilem povezanih z računovodskimi izkazi je Slovenski inštitut za revizijo. Računovodski standardi se zaradi evra ne spreminjajo, obračun in knjiženje gre po načelu poslovnega dogodka (kdaj je bil). Računovodske izkaze, letna poročila za leto 2006 se pripravi in hrani v sit. 106

112 Otvoritev je po uradnem tečaju zamenjave 239,640. Preračuni gredo po postavkah analitičnih evidenc (kupci, dobavitelji.). Eventuelni saldo razlik se knjiži na konto 757 ali 787. Zaradi evra ni treba ponovno vrednotiti sredstev, terjatev, kapitala, potreben je le preračun. Decembrske plače: obračun je v sit, izplačilo/nakazilo pa v EUR, če pade v leto Za primerjave in poročanja za nazaj, npr. 2007/2006 se uporablja tečaj konec obdobja, za minula leta pa je priporočen ustrezni srednji tečaj banke Slovenije Davki in davčno računovodstvo: odprte postavke terjatev ali obveznosti v tolarjih se na dan pretvorijo v evre po tečaju menjave, kar bo strila sama davčna uprava. Zneski in lestvice v davčnih predpisih se preračunajo po menjalnem tečaju (če v predpisu še ni sprememb v evro). Poročanje (obračuni, napovedi) je po novem na dve decimalki. Vrsta vprašanj v zvezi s prehodom na evro in na poslovanje v bodočih pogojih evra, ki so se postavljala v Sloveniji v teku leta, je v tem času že rešenih. Informacij o tem pa ni nikoli preveč ali dovolj, saj se nam nekatera tipična vprašanja odpirajo znova in znova. Temu so namenjena tudi različna srečanja in pogovori podjetij in institucij, tudi pogovor v Sekciji nepremičnin in stanovanjske oskrbe na tradicionalnem posvetu Poslovanje z nepremičninami v Portorožu. Nekatera najzahtevnejša vprašanja, ki jih prinaša»evro čas«pa se bodo gotovo reševala tudi v teku in kasneje, čeprav naj bi bilo takih čim manj. Srečno, z evrom! O AVTORICI Nina Prešern je svetovalka predsednika GZS ter članica evropske mreže EURO TEAM, je vodja Projektne skupine za evro. 107

113 Ljuba NAHTIGAL, univ.dipl.ekon. Ministrstvo za okolje in prostor Bojana VERBEC, univ.dipl.prav. Ministrstvo za okolje in prostor Predstavitev sprememb na področju nepremičninskega posredovanja POVZETEK Prispevek v prvem delu predstavlja spremembe in dopolnitve zakona o nepremičninskem posredovanju, ki so rezultat opažanj pri izvajanju zakona v praksi. Spremembe se v največji meri nanašajo na določbe, ki prinašajo večjo zaščito potrošnika. Pomembna novost je obveznost investitorja, ki gradi za trg, podrobneje so predpisane obvezne sestavine pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, trajanje pogodbe o posredovanju, oglaševanje večstanovanjskih stavb, dopolnjene so določbe o odvzemu licence nepremičninskemu posredniku, določen je namen vodenja in vsebina podatkov imenika nepremičninskih posrednikov, dodane in spremenjene so kazenske določbe ipd. Opravljanje strokovnih izpitov in preverjanje znanja dopolnilnega usposabljanja se bo po novem izvajalo v skladu s predpisi, ki urejajo nacionalne poklicne kvalifikacije. Zakon črta določbe posamičnega ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin, ki so se izkazale kot naslednji nujno potreben korak pri ureditvi nepremičninskega področja, kjer je bila sprejeta odločitev o uvedbi novega zakona o cenilcih. Skupaj z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin se združuje nepremičninske evidence v skladu z usmeritvami Vlade Republike Slovenije glede poenostavitev postopkov in sistemskega vodenja podatkov o nepremičninah. Drugi del prispevka prikazuje nekaj analitičnih podatkov in ugotovitev, ki so rezultat izvajanja zakona od pričetka veljavnosti v letu Na podlagi ugotovitev, pridobljenih tekom nadzora s strani Tržnega inšpektorata Republike Slovenije ter prijav in izvajanja s strani Ministrstva za okolje in prostor je bil pripravljen Zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 47/06), ki je začel veljati 24. maja letos. ABSTRACT Central principle of the Act Amending the Real Estate Agencies Act ZNPosr A (official Gazette of the Republic of Slovenia No. 47/06) is consolidation of previous system aims of law as an instrument for protection of customers, protection of public interest and care for further development of the real estate profession. Regarding to this starting point changes and amendments of the act in the largest extent refer to provisions, which bring larger protection of customer with prescribed detailed provisions, which have to be included into the contract on real estate broking, duration of contract on broking, advertising of multi dwellings buildings, the provision on exclusive broking is cancelled, reasons for suppression of real estate broker s licence are prescribed more detailed, purpose of data keeping and contents of data of real estate brokers register is determined, criminal law provisions are changed etc. Passing of proficiency examinations and examinations of additional trainings will be now conducted in accordance with the legislation which regulates national professional qualifications. An important novelty is an obligation of investor who is a legal person or entrepreneur and who builds for market, selling of own real estates to be executed by a person who has a licence of real estates broker. The Act deletes provisions of individual appraisal of 108

114 market value of real estates that have shown to be the next urgent step for regulation of the real estate field and where, in cooperation with the Ministry of Finance, Ministry of Justice and profession, a decision on introduction of a new act on appraisers, which would regulate entirely the opened field of real estate appraisers problems was made. Together with the Real Property Mass - Appraisal Act real estate records are fused in accordance with the guidelines of the Government of the Republic of Slovenia in respect to simplification of procedures and system keeping of real estate data. KLJUČNE BESEDE Nepremičninska družba, nepremičninski posrednik, investitor, pogodba o posredovanju, oglaševanje večstanovanjskih stavb, imenik nepremičninskih posrednikov, nacionalna poklicna kvalifikacija. I. del 1. Uvod 1.1 Ocena stanja in razlogi za sprejem zakona Zakon o nepremičninskem posredovanju, sprejet v letu 2003 (Ur.l. Rs, št. 42/03) je dvignil vstopni prag za opravljanje storitev oziroma poslov posredovanja v prometu z nepremičninami tako nepremičninskim družbam kot posrednikom. Država je s predpisanimi pogoji za opravljanje dejavnosti storitev posredovanja nepremičninskim družbam in izdajo do sedaj 768 licenc nepremičninskim posrednikom, vzpostavila podlago za začetek regulacije tega področja. Nadzorstvo nad določbami zakona in poslovanjem nepremičninskih družb in posrednikov izvaja Tržni inšpektorat Republike Slovenije, katerega inšpektorji so od uveljavitve zakona, v maju 2003, do meseca maja 2006, pri nadzoru spoštovanja določil zakona opravili 735 inšpekcijskih pregledov na območju cele države, pri čemur so izrekli 388 ukrepov, kar predstavlja 52,8 % ugotovljenih kršitev določb Zakona o nepremičninskem posredovanju, Zakona o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno in Zakona o varstvu potrošnikov. V 36 primerih je bilo ugotovljeno, da nepremičninska družba opravlja dejavnost posredovanja brez, da bi zagotovila nepremičninskega posrednika z licenco, zato je bilo družbi z odločbo prepovedano opravljanje dejavnosti. V nekaj primerih je bilo ugotovljeno, da se nepremičninske družbe, v katerih zaposleni nepremičninski posredniki niso uspeli pridobiti licence in se vpisati v imenik, izogibajo zahtevam zakona tako, da so družbe sklenile pogodbe o poslovnem sodelovanju z družbami, ki so izpolnjevale pogoje, vendar so dejansko še naprej opravljale posle s svojimi posredniki, ki niso imeli veljavnih licenc. Na tak način so dejansko ugodili zahtevam zakona le na papirju, zato je bilo tudi takim družbam prepovedano nadaljnje poslovanje. Pri nadzoru je bilo ugotovljeno, da obstajajo nepremičninske družbe, ki so zaradi zahtev zakona prenehale ukvarjati s to dejavnostjo oziroma so povsem prenehale poslovati, kar kaže na prve učinke zakonske ureditve tega področja. Zlasti določbe za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, ki so se tekom izvajanja in nadzora nad izvajanjem zakona, izkazale potrebne sprememb in v največji meri prinašajo večjo zaščito potrošnika (npr. ugotovljeno večje število kršitev določb glede obveznih sestavin pogodbe o posredovanju brez predpisane kazenske sankcije, ), podrobneje reguliramo s spremembami in dopolnitvami zakona. Osnovni namen za spremembe in dopolnitve zakona pa so bile določbe, ki predpisujejo posamično ocenjevanje vrednosti nepremičnin, s čimer smo želeli urediti področje ocenjevanja vrednosti nepremičnin in izdajo podrobnejšega navodila o usposabljanju cenilcev nepremičnin, ki je bil pripravljen v letu 2004 in ni imel po mnenju Službe za zakonodajo Vlade Republike Slovenije zadostne zakonske podlage za sprejem. Prvotno predlagano besedilo sprememb tega zakona v določbah, ki so urejale posamično ocenjevanje vrednosti nepremičnin, usposabljanje cenilcev, preverjanje znanja in licenciranje cenilcev nepremičnin ni bilo podprto s strani Ministrstva za finance, Ministrstva za pravosodje, niti s strani stroke. Sprejeta je bila skupna rešitev, da se področje posamičnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin uredi celovito v posebnem zakonu. Zato se je iz zakona črtalo celotno V. poglavje, ki je urejalo posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin. Novela zakona ima hkrati neposredne posledice na sistemsko vodenje podatkov o nepremičninah na trgu, zato vpliva na določbe zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin in zakona o evidentiranju nepremičnin, zlasti glede področja posredovanja, evidentiranja in izdaje podatkov o nepremičninah. 109

115 2. Nepremičninska družba in opravljanje storitev posredovanja Pogoji za opravljanje storitev posredovanja za nepremičninsko družbo ostajajo enaki. Nepremičninska družba sme pričeti z opravljanjem storitev posredovanja, če izpolnjuje naslednje pogoje: 1. da ima zagotovljene ustrezne prostore; 2. da zanjo opravlja posle posredovanja nepremičninski posrednik, ki ima pridobljeno licenco in je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov pri ministrstvu; 3. da ima zavarovano odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročitelju ali tretji osebi. V 5. členu je odpravljena nejasnost glede plačila provizije kadar gre za isto nepremičnino. Najvišje dovoljeno plačilo pri posredovanju nakupa ali prodaje, ko gre za isto nepremičnino znaša 4 %. K določbi drugega odstavka 5. člena, da se plačilo za posredovanje zaračuna le naročitelju, je dodano besedilo, da je samo med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe za določeno nepremičnino lahko dogovorjeno, da se plačilo za posredovanje razdeli med pogodbeni stranki. 2.1 Obveznost investitorja Pomembna novost je določba 6.a člena zakona o obveznosti investitorja, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik ter gradi za trg, da opravljajo prodajo pri njem oziroma zanj osebe, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje poslov posredovanja po tem zakonu. Z določbo se investitorja, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik in gradi lastne nepremičnine za prodajo na trgu, zaveže, da prodajo pri njem ali zanj na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravljajo osebe, ki imajo pridobljeno licenco nepremičninskega posrednika. Hkrati so dodane določbe, ki določajo obveznosti investitorja in nepremičninske družbe v primerih, ko slednja prodaja nepremičnine investitorja. V praksi to pomeni, da mora imeti investitor zaposliti (na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali drugi pravni podlagi) osebo z licenco nepremičninskega posrednika. To pomeni, da investitor lahko zaposli posameznika ali več posameznikov z licenco nepremičninskega posrednika ali pa licencira sedanje zaposlene, če tega še ni storil do sedaj. Obstaja tudi možnost, da investitor za prodajo pooblasti nepremičninsko družbo, za katero opravlja prodajo eden ali več licenciranih posrednikov. Nepremičninska družba, ki kot zastopnik investitorja prodaja nepremičnino, v skladu z 20. členom zakona o nepremičninskem posredovanju, dobi položaj zastopnika in je v razmerju do investitorja v zastopniškem razmerju, o čemer mora tretjo osebo, s katero zastopanca spravlja v stik jasno opozoriti, da nastopa v vlogi zastopnika in ne posrednika. Določba je bila sprejeta z namenom zaščite potrošnika, da bo ta pri tovrstni prodaji deležen storitev na profesionalnem nivoju, nikakor pa to ne bi smelo predstavljati dviga cene nepremičnine na račun provizije posrednika, saj ne gre za posredovanje (spravljanje v stik kupca in prodajalca), pač pa le za mandatno razmerje med nepremičninsko družbo in investitorjem. Kako bo ta določba dejansko vplivala na varnost nepremičninskega trga, se bo pokazalo v praksi. Ocenjujemo, da bo določba prinesla nekaj sprememb med akterji na nepremičninskem trgu. Nekatere večje družbe so že do sedaj prevzele prodajo novogradenj, kar je zahtevna in kompleksna naloga. Zakon zato v drugem odstavku 6. a člena dalje določa, da mora investitor nepremičninski družbi, ki nastopa v vlogi zastopnika investitorja pri posredovanju oziroma prodaji njegovih nepremičnin, namenjenih za prodajo na trgu, izročiti osnutek pogodbe, kopijo overjenega notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, predhodni načrt etažne lastnine za stavbo, zapis tehničnih lastnosti stavbe in posameznih delov stavbe ter tloris posameznih delov stavbe. Nepremičninska družba mora kupca seznaniti z navedenimi listinami iz prejšnjega stavka tako, da mu jih izroči in pusti dovolj časa, da jih prouči pred sklenitvijo pogodbe. Določba nima prehodnega roka in je stopila v veljavo dne 24. maja 2006, kar pomeni, da kupec lahko od investitorja zahteva prodajalca z licenco, ki dokazuje, da je usposobljen strokovnjak za posle nepremičninskega posredovanja in zna stranki pojasniti vsakovrstna tveganja v zvezi z nakupom nepremičnine. Če prodajalec nima licence se kupec lahko obrne na Ministrstvo za okolje in prostor ali vloži prijavo na Tržni inšpektorat Republike Slovenije, ki bo ob ugotovitvi kršitev ustrezno ukrepal. 110

116 2.3 Nepremičninski posrednik in opravljanje poslov posredovanja Izdaja licence in imenik nepremičninskih posrednikov Pogoji za izdajo licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov ostajajo enaki. Ministrstvo za okolje in prostor (v nadaljnjem besedilu: ministrstvo) izda posamezniku na njegovo zahtevo licenco in ga vpiše v imenik nepremičninskih posrednikov, če izpolnjuje naslednje pogoje : ima najmanj višjo izobrazbo katerekoli smeri; ima opravljen strokovni izpit; če ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece, ki še ni izbrisana. S spremembami 7. člena zakona se na ustavno skladen način ureja vprašanja javnosti osebnih podatkov, vpisanih v imenik nepremičninskih posrednikov, ki so bila z odločbo Ustavnega sodišča št. U-I-229/03/18 z dne ugotovljena kot neskladna z Ustavo RS. Podrobneje so določeni podatki, evidentirani v imeniku nepremičninskih posrednikov, ki ni javen in v javnem delu, ki je kot javna evidenca objavljen na spletni strani ministrstva. Hkrati je določen tudi namen uporabe zbranih osebnih podatkov skladno z določbo drugega odstavka 38. člena Ustave RS. V 7. členu zakona se tako podrobneje določi vrsta podatkov imenika nepremičninskih posrednikov za namene vodenja in odločanja ministrstva v postopkih po tem zakonu in vrsta podatkov za namene varstva potrošnika v javnem delu imenika, ki je objavljen na spletu ministrstva. V imeniku se po novem dodatno vodi podatek o državljanstvu in nepremičninski družbi oziroma zaposlitvi nepremičninskega posrednika, briše pa se podatek o davčni številki nepremičninskega posrednika. Imenik nepremičninskih posrednikov je, za namene varstva potrošnika v postopkih posredovanja pri prometu z nepremičninami, v delu, ki se nanaša na osebne podatke posameznika (ime, priimek), številka licence, podatek o vrsti in veljavnosti licence, o začasnem ali trajnem odvzemu licence ter podatek o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, javen.v javnem delu imenika nepremičninskih posrednikov, ki je objavljen na spletni strani ministrstva ( se namesto podatka o stalnem oziroma začasnem prebivališču in kraju rojstva nepremičninskega posrednika vodi podatek o zaposlitvi oziroma o nepremičninski družbi, za katero posrednik opravlja posle posredovanja. Izkaznica nepremičninskega posrednika Dodana v 7. členu zakona je do sedaj manjkajoča določba o izkaznici nepremičninskega posrednika, s katero posrednik dokazuje svoj status in s katero se mora izkazati za potrebe opravljanja nepremičninskega posredovanja, zlasti pri stiku s stranko. Vsak nepremičninski posrednik se mora v skladu z zakonom pri stiku s stranko izkazati z izkaznico nepremičninskega posrednika, ki jo izda ministrstvo, oziroma z odločbo o pridobitvi licence, če izkaznice še ni prejel. Stranke od nepremičninskega posrednika lahko zahtevajo, da se izkažejo z izkaznico. Prav tako lahko preverijo v imeniku nepremičninskih posrednikov, če ima posrednik licenco. Če nepremičninski posrednik izkaznico izgubi ali uniči, ministrstvo na njegovo zahtevo in stroške izda novo izkaznico. Zahtevi za izdajo nove izkaznice mora biti priloženo dokazilo o preklicu izkaznice v Uradnem listu Republike Slovenije Dopolnilno usposabljanje nepremičninskega posrednika Na podlagi zakona in 23. člena Pravilnika o strokovnem izpitu, licencah in vodenju imenika nepremičninskih posrednikov v nadaljnjem besedilu: pravilnik (Uradni list RS, št. 14/04) se je nepremičninski posrednik dolžan dopolnilno usposabljati, kadar se spremeni program strokovnega izpita. Če se program strokovnega izpita ne spremeni, temveč se spremenijo le posamezni predpisi, katerih poznavanje se zahteva v sklopu programa strokovnega izpita, se je nepremičninski posrednik dolžan usposabljati najmanj vsakih pet let. Nova določba predpisuje, da minister, pristojen za prostor, lahko odredi preverjanje znanja, pridobljenega z dopolnilnim usposabljanjem. S predlagano rešitvijo se določi možnost obveznega preverjanja znanja v primerih, kadar minister odredi, da gre za bistvene spremembe programa strokovnega izpita ali bistvene spremembe predpisov, ki so bistvene za delo nepremičninskega posrednika in zagotavljanje varnega in skrbnega opravljanja poslov posredovanja, prenosa lastninske pravice in kapitala vezanega na nepremičnino. Podrobneje bo preverjanje znanja iz dopolnilnega usposabljanja urejal katalog standardov strokovnih znanj in spretnosti za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije nepremičninskega posrednika, ki ga sprejme 111

117 minister, pristojen za delo. Predlog kataloga pripravijo pristojne zbornice kot interesna združenja v skladu z zakonom o nacionalnih poklicnih kvalifikacijah Odvzem licence Sprememba 10. člena zakona se nanaša na podrobnejšo določitev razlogov za trajen oziroma začasen odvzem licence nepremičninskemu posredniku, pri čemer je kršitev pravil varnega in skrbnega poslovanja razlog za trajni in ne več za začasni odvzem licence. Nepremičninskemu posredniku ministrstvo trajno odvzame licenco če: 1. daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, za katero posreduje; 2. daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne podatke; 3. krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za takšno kršitev šteje, če: ne opozori naročitelja na pravne in stvarne napake nepremičnine, za katere je vedel oziroma bi moral vedeti, če bi skrbno preverjal stanje nepremičnine, naročitelja ne seznani s tržnimi razmerami, ki so pomembne in bi bistveno vplivale na določitev cene v pogodbi, protipravno zadržuje original listine naročitelja oziroma tretje osebe; 4. je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece. Nepremičninskemu posredniku ministrstvo začasno odvzame licenco, če mu je odvzeta poslovna sposobnost, če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva pri strokovnem izpitu za nepremičninskega posrednika, ali če ne opravi preverjanja znanja iz dopolnilnega usposabljanja, kadar je to predpisano. Deponiranje licence in izkaznice nepremičninskega posrednika Nova je določba, ki predpisuje, da mora nepremičninski posrednik, ki mu je bila trajno ali začasno odvzeta licenca, deponirati licenco in izkaznico nepremičninskega posrednika pri pristojnem ministrstvu v roku, določenem v dokončni odločbi o odvzemu licence. Izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov Nepremičninski posrednik se fizično izbriše iz javnega dela imenika nepremičninskih posrednikov, če sam tako zahteva, če umre ali če mu poteče pogojna licenca. Nova je določba, ki v primeru začasnega ali trajnega odvzema licence nadomešča izbris iz imenika z zaznambo o odvzemu licence v javnem delu imenika po pravnomočnosti odločbe o odvzemu licence. To pomeni, da se nepremičninski posrednik, ki mu je bila licenca odvzeta trajno ali začasno, ne izbriše iz javnega dela imenika, temveč ostane za namene varstva potrošnika z zaznambo odvzema objavljen v javnem delu imenika. 3. Pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju 3.1 Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami S spremembo četrtega odstavka 13. člena, ki zadeva pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, se podrobneje določa vsebina pogodbe o posredovanju, sklenjene med nepremičninsko družbo in naročiteljem, s čimer se dodatno zagotavlja varstvo potrošnika v prometu z nepremičninami. V pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki mora biti sklenjena med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni naslednji podatki: 1. ime in priimek nepremičninskega posrednika, ki bo opravljal posle posredovanja z navedbo številke licence in zaporedno številko vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov; 2. višina plačila za posredovanje, ki mora biti v skladu s 5. členom tega zakona; 3. ime zavarovalnice, številka police in višina zavarovalne vsote za zavarovanje odgovornosti nepremičninske družbe, ki mora biti v skladu s prvim odstavkom 6. člena tega zakona, s priloženimi dokazili (fotokopija zavarovalne police); 112

118 4. opis stroškov posameznih poslov, ki jih zajema plačilo za posredovanje, ki mora biti v skladu z 2. točko drugega odstavka 15. člena tega zakona; 5. vrsta in višina morebitnih dodatnih storitev in stroškov, če je naročitelj naročil še druge dodatne storitve v zvezi s poslom, ki je predmet posredovanja (cenitev, sestava pogodbe, zemljiškoknjižni predlog, ); 6. pravica do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala; 7. višina plačila za posredovanje, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, ki ne sme presegati ene četrtine s pogodbo o posredovanju dogovorjenega plačila za posredovanje; 8. okvirno ponudbeno ceno za posamezno vrsto nepremičnine, ki je predmet posredovanja brez vštetih predpisanih davkov in plačila za posredovanje; 9. opis nepremičnine, ki je predmet posredovanja; 10. čas trajanja pogodbe, ki sme biti sklenjena za določen čas največ devet mesecev. Priporočljiva tako za zaščito potrošnika kot nepremičninske družbe in posrednika na drugi strani bi bila priprava morebitnih vzorčnih pogodb o posredovanju s strani nepremičninskih združenj Splošni pogoji poslovanja Sprememba drugega odstavka 15. člena zakona zadeva splošne pogoje poslovanja nepremičninske družbe, kjer se natančneje določa opis, vrsta in obseg posameznih poslov, ki jih mora nepremičninska družba zagotoviti naročitelju v sklopu višine običajnega plačila za posredovanje. Z navedeno določbo so podrobneje določeni posli posredovanja, ki so zajeti s plačilom za posredovanje, pri čemer se želimo izogniti primerom iz prakse, kjer je nepremičninska družba štela kot dodatno vse tiste storitve, ki niso bile določene z zakonom, čeprav je bilo iz njihove vsebine razvidno, da so zajete v plačilu za posredovanje (npr. oglaševanje in predstavljanje nepremičnine, organiziranje potrebnih ogledov, zaupno ravnanje s podatki, ki so pomembni za naročitelja, priprava vseh potrebnih listin za realizacijo naročene prodaje, itn.). Splošni pogoji poslovanja morajo po novem za vsako vrsto storitev posredovanja, ki jih nepremičninska družba nudi strankam, vsebovati: 1. določen opis posameznih poslov, ki se jih nepremičninska družba zaveže opraviti pri opravljanju posamezne vrste storitve; 2. določbo, da se s plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami iz prvega odstavka 5. člena tega zakona krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebna za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnino, zlasti stroške za naslednja dejanja: sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami; seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev; ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno; pisna opozorila, obvestila, potrdila; ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami; oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način; seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo; prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja, v nasprotnem primeru mora naročitelj za oglede pooblastiti nepremičninskega posrednika; ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine; seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo (pisno) opozarjanje na ugotovljene napake; telefonsko komuniciranje s strankami; sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla; 113

119 3. vrsto in višino stroškov, če nepremičninska družba poleg posredovanja v dogovoru z naročnikom zanj opravi še druge storitve v zvezi s poslom posredovanja Oglaševanje Z dopolnitvijo 16. člena zakona se zavezuje tudi investitorja, da mora pri oglaševanju upoštevati določbe o oglaševanju, določene s tem zakonom. Podrobneje se določi vsebina oglaševanja, ko gre za prodajo večstanovanjske stavbe ali stanovanjsko-poslovne stavbe ali druge stavbe z več posameznimi deli ter oglaševanje na transparentih, saj je prvotno besedilo zakona vnašalo nejasnosti glede takšnega oglaševanja. Če nepremičninska družba oziroma investitor oglašuje prodajo večstanovanjske stavbe, stanovanjskoposlovne stavbe ali nestanovanjske stavbe z več posameznimi deli, mora zagotoviti objavo najvišje in najnižje cene kvadratnega metra površine stavbe ali njenega posameznega dela, lokacijo, leto izgradnje oziroma zadnje prenove ter ime in sedež firme. V primerih, ko nepremičninska družba ali investitor, v prejšnjem stavku navedene stavbe, oglašuje v transparentih (kos blaga, papirja, stekla ali plošča z napisom, sliko za javno izražanje, in sporočanje) podatka o ceni ni dolžna navesti. Temeljni namen določbe je, da je oglaševanje za potrošnika razpoznavno in ni zavajajoče. 3.4 Zaščita interesov naročitelja Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik morata pri opravljanju posredovanja v prometu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. Dodana je nova določba, ki določa, da ima nepremičninska družba z namenom zaščite interesov naročitelja, pravico v skladu z zakonom, ki ureja plačilni promet, da od Banke Slovenije pridobi podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami. 3.5 Nepristranost pri posredovanju Dopolnitev drugega odstavka 20. člena je izrecno v funkciji udejanjanja interesov varstva potrošnikov. Izrecno je namreč določeno, da mora nepremičninska družba v primeru, da na podlagi dogovora z naročiteljem pri posredovanju nastopa kot zastopnik naročitelja, ki je lahko tudi investitor in zastopa izključno naročiteljeve interese, tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik, na to dejstvo tudi pisno opozoriti. Določba ima tudi kazensko sankcijo. 3.6 Nasprotje interesov Z dopolnitvijo 21. člena, ki zadeva nasprotje med interesi naročitelja in interesi nepremičninske družbe, se zasledujejo isti cilji kot v prejšnjem, 20. členu, kjer je dodana določba, da mora nepremičninska družba jasno in pisno opozoriti naročitelja o morebitnih nasprotjih interesov. 3.7 Ekskluzivno posredovanje Glede ekskluzivnega posredovanja, to je izključne pravice v posredovalnem razmerju novela zakona črta določbo, po kateri je naročitelj smel pogodbo o posredovanju za isto nepremičnino skleniti samo z eno nepremičninsko družbo, če ni bilo drugače dogovorjeno. Pri tem tudi obligacijski zakonik izrecno ne omejuje naročitelja, če bi za isti posel (npr. za prodajo svoje nepremičnine) sklenil pogodbo o posredovanju z drugo nepremičninsko družbo. ZNPosr pri tem omejuje nepremičninsko družbo, če bi namesto nje izpolnila storitev posredovanja neka druga nepremičninska družba. Le če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, lahko nepremičninska družba prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe. Ker je naročitelju dopuščeno, da sklene za isti posel v zvezi z nepremičnino pogodbo o posredovanju z več nepremičninskimi družbami, je vsaka od teh v negotovem položaju. Pri tem velja v skladu z obligacijskim zakonikom, da če se naročitelj z vsako od nepremičninskih družb zaveže, da bo sklenil določeno pogodbo z osebo, s katero ga bo družba spravila v stik, in če kasneje ne sklene takšne pogodbe (ker je po ZNPosr in obligacijskem zakoniku tudi ni dolžan skleniti), je ostalim družbam odškodninsko odgovoren (za škodo) zaradi izgube plačila za uspeh, za stroške in za plačilo za trud. 114

120 3.8 Plačilo za posredovanje Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Črta se določba, ki je do sedaj omogočala nepremičninski družbi po dogovoru med naročiteljem in nepremičninsko družbo pravico do plačila za posredovanje že ob sklenitvi morebitne predpogodbe. Ne glede na navedeno pa se nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje mora v takem primeru temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. V primeru, če je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročitelj dolžan plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti. 3.9 Trajanje pogodbe o posredovanju S spremembo 15. člena zakona se izrecno določa, da je pogodba o posredovanju sklenjena za določen čas največ devet mesecev. S tem se želimo izogniti nemalo primerom iz prakse, kjer so pogodbe o posredovanju bile sklenjene za nedoločen čas ali vsebujejo določbe, da se brez preklica ene od pogodbenih strank pred iztekom pogodbenega roka, pogodba avtomatično podaljša za dobo devetih mesecev oziroma za nedoločen čas in podobno. 4. Posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin V sodelovanju z Ministrstvom za finance, Ministrstvom za pravosodje in stroko je bila sprejeta odločitev, da se zaradi obsežne problematike črta celotno poglavje o posamičnem ocenjevanju tržne vrednosti nepremičnin, ki se mora urediti s posebnim zakonom, ki bo celovito uredil odprto področje problematike cenilcev in ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic. Z namene problematike vrednotenja nepremičnin je bila avgusta letos na Ministrstvu za pravosodje ustanovljena delovna skupina v kateri sodelujejo predstavniki Ministrstva za pravosodje, Ministrstva za okolje in prostor, Ministrstva za finance, Društva Sodnih izvedencev in cenilcev gradbene stroke Slovenije, Slovenskega inštituta za revizijo, Društva sodnih izvedencev in cenilcev za kmetijsko stroko in Društva sodnih izvedencev in cenilcev za gozdarsko stroko. Delovna skupina bo strokovno proučila razhajanja v programu sodnih izvedencev in cenilcev ter pooblaščenih ocenjevalcev ter primerljivost obstoječih programov izobraževanja za soden izvedence in cenilce z znanjem, ki se zahteva za ocenjevalce na drugih področjih. 5. Pristojnosti ministrstva, pristojnega za posredovanje v prometu z nepremičninami 5.1 Opravljanje strokovnih izpitov, preverjanje znanja ter programski svet S spremembo 31. člena se opredeli pristojnost ministrstva za opravljanje strokovnih izpitov za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja ter preverjanje znanja in izpolnjevanja pogoja dopolnilnega usposabljanja za nepremičninskega posrednika iz 8. člena zakona. Spreminja se postopek opravljanja strokovnih izpitov. Opravljanje strokovnih izpitov in preverjanje znanja iz dopolnilnega usposabljanja se po novem izvaja v skladu s predpisi, ki urejajo nacionalne poklicne kvalifikacije. Po novem minister, pristojen za delo sprejme katalog, ki bo določal standarde strokovnih znanj in spretnosti za nacionalno poklicno kvalifikacijo nepremičninskega posrednika. Sistemsko se uredijo strokovna znanja in spretnosti ter pogoji in postopek pridobivanja nacionalne poklicne kvalifikacije nepremičninskega posrednika. Za namene spremljanja opravljanja strokovnih izpitov, svetovanja in sodelovanja pri oblikovanju programa in vsebine gradiva izobraževanja in programa strokovnega izpita ter priprave predloga kataloga standardov strokovnih znanj in spretnosti v skladu z zakonom, ki ureja nacionalne poklicne kvalifikacije, imenuje minister, pristojen za prostor, posvetovalno delovno telo programski svet. Programski svet je v postopku imenovanja. 115

121 6. Kazenske določbe 6.1 Kršitve nepremičninske družbe V skladu z ugotovitvami in pripombami Tržnega inšpektorata Republike Slovenije so dopolnjene tudi kazenske določbe, med katerimi pomembnejša tista, ki sankcionira primere, kadar pogodba o posredovanju med naročiteljem in nepremičninsko družbo ne vsebuje vseh zakonsko predpisanih sestavin in tista, ki sankcionira zaračunavanje provizije v nasprotju z določbami zakona in določba, ki sankcionira opozarjanje na ugotovljene pravne in stvarne napake, ki mora biti pisno. Znižana je višina globe za kršitev nepremičninske družbe, če ne vodi evidenc o posredovanju v prometu z nepremičninami in če ne posreduje podatkov ministrstvu iz do sedaj predpisanih do tolarjev na globo od do tolarjev. 6.2 Kršitve investitorja Z globo od do tolarjev se za prekršek kaznuje investitor, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, če za opravljanje poslov prodaje nepremičnine ne določi nepremičninskega posrednika v skladu s 6.a členom tega zakona, dejansko pa trguje z lastnimi nepremičninami. 6.3 Kršitve nepremičninskega posrednika Med kazenskimi sankcijami, ki se nanašajo na delo posrednikov velja omeniti tisto, ki sankcionira tujo fizično osebo, ki ne izpolnjuje pogojev za opravljanje poslov posredovanja, pa vseeno opravlja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami. 7. Prehodne in končne določbe 7.1 Uskladitev z zakonom pri opravljanju prodaje investitorjevih nepremičnin Prehodna določba ureja priznavanje izobrazbenega pogoja za pridobitev licence nepremičninskega posrednika posamezniku, ki je za investitorja opravljal prodajo nepremičnin in ima končano najmanj splošno srednjo šolo, srednjo tehnično ali drugo srednjo strokovno šolo po programu za pridobitev srednje strokovne izobrazbe oziroma temu ustreznega izobraževanja po prejšnjih predpisih ter ima na dan 24. maja 2006 najmanj tri leta delovnih izkušenj pri prodaji investitorjevih nepremičnin. 7.2 Uskladitev z zakonom, ki ureja nacionalne poklicne kvalifikacije Prehodna določba usklajuje veljavnost obstoječega pravilnika s prehodom na Zakon o nacionalnih poklicnih kvalifikacijah (Uradni list RS, št. 83/03). Do sprejetja kataloga, ki določa standarde strokovnih znanj in spretnosti, ki so potrebna za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije na področju nepremičninskega posredovanja, se za opravljanje strokovnih izpitov in preverjanje znanja iz prvega odstavka 32. člena tega zakona, za vsebino strokovnega izpita, način in postopek preverjanja in ocenjevanja znanja, vsebino in način dopolnilnega usposabljanja nepremičninskih posrednikov uporablja pravilnik. Katalog standardov strokovnih znanj in spretnosti za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije nepremičninskega posrednika v skladu z zakonom o nacionalnih poklicnih kvalifikacijah sprejme minister, pristojen za delo na predlog Strokovnega Sveta Republike Slovenije za poklicno in strokovno izobraževanje. Predlog kataloga pripravijo pristojne zbornice kot interesna združenja. 7.3 Uskladitev z zakonom, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin Nekaj dni po sprejetju sprememb in dopolnitev zakona o nepremičninskem posredovanju je bil sprejet Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06), ki v svojih prehodnih določbah predpisuje, da bo najkasneje v šestih mesecih od njegove uveljavitve, vzpostavljena evidenca trga nepremičnin, kot večnamenska baza podatkov o trgu nepremičnin, katere sestavni del postane tudi skupna baza podatkov o posredovanju v prometu z nepremičninami, kar pa na samo dolžnost in način posredovanja podatkov nepremičninskih družb ne bo vplivalo. 116

122 II. del 1. Uvod V treh letih izvajanja določil zakona je ministrstvo budno spremljalo prednosti in pomanjkljivosti določil, prisluhnilo praksi in pristopilo k noveliranju določil zakona v smer pozitivnega orientiranja v korist sistema udeleženih v prometu z nepremičninami, predvsem v korist potrošnikov in stroke. 2. Strokovni izpit Strokovne izpite od leta 2004, torej po tem, ko je pričel veljati Pravilnik o strokovnem izpitu, licencah in vodenju imenika nepremičninskih posrednikov (Uradni list RS, št. 14/04, 21/06 odločba US) in je bila dana pravna podlaga za izvajanje preverjanja znanja, uspešno izvaja Upravna akademija, organizacijska enota Ministrstva za javno upravo. Nadzor nad izvajanjem izpitov po tem pravilniku pa izvaja ministrstvo kot organ, ki sistemsko pokriva področje nepremičninskega posredovanja. Strokovno komisijo sestavljajo najmanj trije izpraševalci, od katerih je eden predsednik in zapisnikar. Predsednik komisije mora biti predstavnik ministrstva ali Ministrstva za pravosodje.izpit je sestavljen iz pisnega in ustnega dela ter zahteva od kandidatov poglobljeno znanje iz različnih interdisciplinarnih področij, določenih s programom strokovnega izpita, to so osnove stvarnega prava, obligacijsko pravo, zemljiška knjiga, notarske listine pri nepremičninskem posredovanju, stanovanjska zakonodaja, zakon o nepremičninskem posredovanju, davčna ureditev v prometu z nepremičninami, osnove ekonomike nepremičninskega trga, finančno poslovanje na področju nepremičnin, osnove vrednotenja nepremičnin, urejanje prostora, graditev objektov in evidentiranje nepremičnin, osnove marketinga storitev, osnove poslovnega komuniciranja in etika nepremičninskega posredovanja. Strokovni izpit opravljajo kandidati v celoti ali le iz dopolnilnih vsebin. Od maja 2004 do junija 2006 je bilo razpisanih 21 rokov za opravljanje celotnega strokovnega izpita in 18 rokov za opravljanje strokovnega izpita iz dopolnilnih vsebin. V letu 2006 je razpisanih osem izpitnih rokov za opravljanje strokovnega izpita v celoti in pet izpitnih rokov za strokovni izpit iz dopolnilnih vsebin. Rezultati, doseženi pri opravljanju strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika od leta 2004 dalje, so prikazani v tabeli 1. Izpitni roki št. prijavljenih Tabela 1: strokovni izpiti za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja (od marca 2004 do junija 2006) št. odstopov delež kandidatov, ki so odstopili št. kandidatov, ki so pristopili k strokovnemu izpitu št. uspešnih delež uspešnih št. neuspešnih delež neuspešnih ,2% ,2% 22 46,8% ,9% ,1% 21 38,9% ,6% ,5% 10 38,5% ,5% ,1% 39 41,9% % ,7% 39 43,3% ,9% ,1% 23 46,9% ,5% ,2% 63 48,8% ,0% ,0% 6 50,0% ,1% ,6% 20 44,4% ,4% ,2% 36 46,5% % ,7% 28 57,4% ,7% ,7% 46 61,3% ,2% ,2% 21 61,8% ,2% ,7% 9 64,3% ,1% ,2% 21 43,7% ,7% ,2% 14 29,8% 117

123 Izpitni roki št. prijavljenih št. odstopov delež kandidatov, ki so odstopili št. kandidatov, ki so pristopili k strokovnemu št. uspešnih delež uspešnih št. neuspešnih delež neuspešnih izpitu ,4% ,9% 20 57,1% ,3% ,8% 24 52,2% ,8% ,2% 28 37,8% ,7% ,7% 40 56,3% ,7% % 52 51% Skupaj ,6% ,2% ,8% Od skupnega števila 1889 prijavljenih kandidatov je pristopilo k izpitu 1217 kandidatov. Uspešno je strokovni izpit opravilo le 635 kandidatov, kar je 52,2%. Iz dopolnilnih vsebin je izpit uspešno opravilo 348 kandidatov, kar je 90,39%. Število odstopov je pri teh kandidatih mnogo manjše, saj je od skupnega števila prijavljenih kandidatov, to je 440, odstopilo le 55 kandidatov, kar je 12,5%. Glede na to, da so kandidati, ki so pred , ko je pričel veljati ZNPosr, že pridobili licenco pooblaščenih ustanov, oproščeni ponovnega preverjanja določenih, že pridobljenih strokovnih znanj, je odstotek neuspešnih kandidatov le 9,61% oziroma le 37 kandidatov do sedaj ni uspešno opravilo strokovnega izpita iz dopolnilnih vsebin. Izpitni roki št. prijavljenih Tabela 2: strokovni izpiti iz dopolnilnih vsebin za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja (od marca 2004 do junija 2006) št. odstopov delež kandidatov, ki so odstopili št. kandidatov, ki so pristopili k strokovnemu izpitu št. uspešnih delež uspešnih št. neuspešnih delež neuspešnih ,9% ,9% 4 5,1% ,8% ,2% 7 6,8% ,4% ,4% 1 4,5% ,7% ,2% 4 30,8% ,4% ,3% 2 16,7% ,0% ,7% 3 14,3% ,4% ,4% 1 4,5% ,3% ,7% 2 8,3% ,2% ,9% 2 11,1% ,5% ,6% 3 21,4% ,4% % 0 0,00% ,1% % 0 0,00% ,0% % 2 50% ,1% ,5% 1 12,5% ,0% ,7% 1 33,3% ,9% % 1 25% ,0% ,9% 1 7,1% ,0% % 2 25% Skupaj ,50% ,39% 37 9,61% Do sedaj je torej uspešno opravilo strokovni izpit v celoti in iz dopolnilnih vsebin kar 983 kandidatov, neuspešnih pa je bilo 619 kandidatov. Po določbi 16. člena že navedenega pravilnika kandidat, ki strokovnega izpita ni opravil, lahko največ dvakrat ponavlja strokovni izpit. Če po dvakratnem ponavljanju strokovnega izpita ne opravi, lahko pristopi k ponovnem opravljanju strokovnega izpita po preteku dveh let. Z ozirom na to, da je približno 118

124 40 kandidatov, ki trikrat neuspešno opravljali strokovni izpit, je bila dana pobuda za spremembo tega določila pravilnika. Zadeva se bo uredila v katalogu standardov strokovnih znanj in spretnosti za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije nepremičninskega posrednika 3. Zahteve za izdajo licence ZNPosr je v polni meri pričel izvajati v maju 2004, ko so prvi posredniki opravili strokovni izpit za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami. Vsi, ki so po opravljenem strokovnem izpitu vložili zahtevo za izdajo licence in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov, so prejeli odločbo v skladu z določili Zakona o splošnem upravnem postopku prej kot v mesecu dni. Ministrstvo je skladno z določili pravilnika pred iztekom roka, določenega v 2. točki prvega odstavka 3. člena ZNPosr, nepremičninske družbe opozorilo na to, da morajo po zagotoviti, da zanje na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravlja posle posredovanja eden ali več nepremičninskih posrednikov, ki imajo licenco in so vpisani v imenik nepremičninskih posrednikov pri ministrstvu. Dejstvo je namreč, da je veliko število nepremičninskih posrednikov pred uspešno opravilo strokovni izpit, niso pa vložili zahteve za izdajo licence. V mesecu februarju in marcu 2005 pa so zaradi navedenega zakonsko določenega roka masovno vlagali zahteve za izdajo licence. Takrat smo v kratkem prejeli preko 300 vlog. V letu 2006 je prispelo na ministrstvo do meseca oktobra 228 novih zahtev, rešili smo jih 226. Zaradi ogromnega števila prispelih vlog tečejo upravni postopki dlje kot dva meseca. Pravna varnost trga nepremičninskega posredovanja je kljub zagotovljena v polni meri, saj je večina nepremičninskih družb poskrbela, da so njihovi posredniki opravili strokovni izpit pravočasno ter pravočasno tudi vložili zahtevo za izdajo licence in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov. K tej varnosti pripomore mnogo tudi imenik nepremičninskih posrednikov, objavljen na spletni strani MOP. 3.1 Licenciranje Ministrstvo vodi postopek ugotavljanja pogojev za izdajo licence in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov v skladu z določili ZNPosr in po postopku, določenem v Zakonu o splošnem upravnem postopku. Zahtevo za izdajo licence mora predložiti predlagatelj na obrazcu, predpisanim z navedenim pravilnikom. Zahtevi pa mora priložiti dokazilo o opravljenem strokovnem izpitu, dokazilo o slovenskem državljanstvu, o izobrazbi, potrdilo o nekaznovanosti, ki ga izda Ministrstvo za pravosodje, dokazilo o plačilu upravne takse in plačilu stroškov vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov. 3.2 Število izdanih licenc Od maja 2004 do septembra 2006 je ministrstvo izdalo 768 licenc, vodil 852 upravnih postopkov. To pomeni, da je bilo izdano povprečno 30 odločb mesečno. Od 768 licenc je bilo 682 licenc izdanih trajno, 44 pogojno do , 42 licenc pa je izdano pogojno z datumom veljavnosti do Število posrednikov po območjih Za pregled zastopanosti posrednikov na ozemlju Slovenije sem vzela za izhodišče poštna območja. V skladu s pričakovanji sem prišla do zaključka, da je daleč največ posrednikov na ljubljanskem območju, kar 401, četrtina manj na mariborskem območju, sledi število posrednikov z gorenjskega območja, najmanjše število posrednikov pa je na novogoriškem in postojnskem območju. Tabela 3: število posrednikov po območjih (na dan ) Območje Število posrednikov Število posrednikov (v %) 01 - Ljubljana , Maribor , Celje 49 6,4, 04 - Kranj 83 10, Nova Gorica, Postojna 23 0, Koper, Izola, Portorož, Piran 72 9, Novo mesto, Krško 36 4,7 Skupaj

125 3.4 Izobrazbena struktura, spol, starostna struktura Iz analize izobrazbene strukture izdanih licenc izhaja, da ima 279 nepremičninskih posrednikov z veljavo licenco srednješolsko izobrazbo, kar pomeni 36,3%, z nižjo izobrazbo od srednje je 9 posrednikov, kar je 0,1%, kar 457 nepremičninskih posrednikov ima najmanj višješolsko izobrazbo, kar predstavlja 59,5%. Od tega je 313 žensk in 455 moških. 108 posrednikov je starih do 30 let, 503 so stari od 30 do 50 let, 157 je starejših od 50 let. Tabela 4: izobrazbena struktura posrednikov (na dan ) Stopnja izobrazbe Število posrednikov Število posrednikov (v %) manj kot V 9 1,1 V VI ,6 VII/A 63 8,2 VII/B ,1 IX 23 3 Skupaj Tabela 5: spol posrednikov (na dan ) Spol Število posrednikov Število posrednikov (v %) M ,25 Ž ,75 Skupaj Tabela 6: starostna struktura posrednikov (na dan ) Starost Število posrednikov Število posrednikov (v %) Do Od 30 do ,5 Nad ,5 Skupaj Tujci Do sedaj smo obravnavali dve vlogi tujih državljanov, pri katerih smo vodili postopek v skladu z določbo 9. člena ZNPosr in nekaj vlog v skladu z določili zakona, ki ureja priznavanje kvalifikacij državljanom držav članic Evropske unije. Po določbi 9. člena ZNPosr lahko tuja fizična oseba ob pogoju vzajemnosti opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami. Nadalje mora izkazati, da v državi, katere državljan je, izpolnjuje pogoje za nepremičninskega posrednika in da v državi, katere državljan je, ni bila pravnomočno nepogojno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana. Biti mora vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri ministrstvu. Države Evropske unije morajo svojo zakonodajo na tem področju prilagoditi direktivi 2005/36/CE. V Sloveniji je poklic»nepremičninskega posrednika«urejen z obstoječem ZNPosr. Poklic»nepremičninski posrednik«je v skladu s predpisi, ki urejajo postopek priznavanja kvalifikacij državljanom držav članic EU z letom 2004 uvrščen v Evidenco reguliranih poklicev oziroma poklicnih dejavnosti v Republiki Sloveniji (UR. l. RS, št. 44/04), ki jo je izdal minister, pristojen za delo, družino in socialne zadeve. 3.6 Odvzem licence V letu 2005 je bila 7 posrednikom odvzeta pogojna licenca in izbrisani so bili iz imenika nepremičninskih posrednikov zaradi izteka roka veljavnosti licence, ki je potekel Do sedaj smo vodili dva postopka za začasni odvzem licence v skladu z določbo 10. člena ZNPosr (Uradni list RS, št. 42/03), saj so bile storjene kršitve v času pred uveljavitvijo sprememb in dopolnitev ZNPosr. Na 120

126 podlagi vseh zbranih dokazil, izjav nepremičninskih posrednikov v postopku, izjav naročiteljev in ugotovitev Tržnega inšpektorata smo odločili, da so kršitve nesporne in je zato ministrstvo dvema nepremičninskima posrednikoma začasno, za dobo šestih mesecev, odvzeli licenci. Do sprememb in dopolnitev ZNPosr je veljalo določilo, da nepremičninskemu posredniku lahko ministrstvo trajno ali začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja v primeru, če huje krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za hujše kršitve šteje dajanje nepopolnih, napačnih, zavajajočih ali lažnih podatkov v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja. Začasni odvzem je veljal kot opozorilni instrument, da bi se preprečile nadaljnje kršitve. Veljal je kot nekakšen opomin in poziv k varnemu in skrbnemu poslovanju. Prav zapletenost, dokazovanje in dolgotrajnost teh postopkov sta nas vodili k spremembam in dopolnitvam določil ZNPosr v to smer, da nepremičninskemu posredniku MOP trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če huje krši predpise, daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, za katero posreduje, daje o sebi ali nepremičninski družbi, lažne ali nepopolne podatke itd. S tem smo poostrili določilo o odvzemu licence in s tem dodatno opominjamo nepremičninske družbe ter nepremičninske posrednike, da gre pri izvajanju določil zakona za obojestransko zaščito, tako potrošnika kot nepremičninskega posrednika in nepremičninske družbe. 4. Nadzor nad izvajanjem zakona Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem storitev posredovanja opravljajo inšpektorji Tržnega inšpektorata RS. Pri prvem nadzoru na področju nepremičninskega posredovanja v letu 2003 so bile v več kot polovici pregledov ugotovljene kršitve ZNPosr. Tržni inšpektorji so v okviru koordiniranega nadzora opravili v letih 2003, 2004 in inšpekcijskih pregledov. 27 pregledov je bilo opravljenih na podlagi prijav. To pomeni, da je bila v povprečju pregledana vsaka tretja nepremičninska družba in hkrati tudi nadzirano delo nepremičninskih posrednikov. V letu 2005 je organiziran nadzor trajal od do Predmet preverjanja je bilo spoštovanje določil celotnega zakona. Posebna pozornost pa je bila usmerjena na izpolnjevanje pogoja, da za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja nepremičninski posrednik, ki ima licenco in je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov pri Ministrstvu za okolje in prostor, saj predhodno ta pogoj še ni bil predmet nadzora. V primerjavi z nadzorom na tem področju v letu 2004, je bil odstotek kršitev manjši za 7,1 %. V letu 2006 je, poleg rednih nadzorov, ki jih opravlja inšpektorat na podlagi prijav, organiziran nadzor trajal od do Inšpektorji so opravili 108 inšpekcijskih pregledov, pri katerih je bilo ugotovljenih 44 kršitev (40,7%). Odstotek kršitev je v primerjavi z letom 2005 večji za 2,2%. V letu 2005 so inšpektorji ugotavljali, da je bilo največ kršitev v zvezi z licenco, v letu 2006 pa največ kršitev v zvezi z vodenjem evidenc nepremičninskih družb. Inšpektorji so preverjali hkrati tudi izpolnjevanje nekaterih zahtev Zakona o preprečevanju nadzora dela in zaposlovanja na črno (3. člen registracija oziroma priglasitev), Zakona o varstvu potrošnikov (26. člen označevanje cen storitev) in Zakona o dvojnem označevanju cen v tolarjih in evrih. V glavnem so bila ugotovljene kršitve 3., 13., 18. in 27. člena ZNPosr, kar pomeni, da nepremičninska družba ni imela zagotovljenih ustreznih prostorov, nepremičninska družba ni zagotovila, da zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravlja posle posredovanja eden ali več nepremičninskih posrednikov, ki imajo licenco, družba v posredniški pogodbi ni navedla obveznih sestavin posredniške pogodbe, nepremičninska družba ni določila splošnih pogojev opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami s predpisano vsebino. Izrečenih je bilo 39 ukrepov in sicer 3 plačilni nalogi, 3 odločbe o prekršku, 16 opominov po Zakonu o prekrških, 14 opozoril po 53. členu Zakona o prekrških, 2 upravni odločbi in 1 sklep o dovolitvi izvršbe. Zaključek Učinki zakonske ureditve tega področja iz leta 2003 se že kažejo v praksi. Osrednje načelo in cilj novele zakona je nadaljevanje in utrditev dosedanjih sistemskih ciljev zakona kot instrumenta varstva potrošnikov, zaščite javnega interesa in skrbi za nadaljnji razvoj in ugled nepremičninske stroke z zagotavljanjem kakovostne storitve, varnega in skrbnega prenosa lastninske pravice in kapitala vezanega na nepremičnino ter večjim zaupanjem javnosti in naročnika v nepremičninskega posrednika. 121

127 LITERATURA Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) (Uradni list RS, št. 42/03, 21/06 odločba US, 47/06); Obligacijski zakonik (OZ) (Uradni list RS, št.83 /01); Zakon o nacionalnih poklicnih kvalifikacijah (Uradni list RS, št. 83/03); Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN)(Uradni list RS, št. 50/06; Zakona o evidentiranju nepremičnin(zen)(uradni list RS, št.47 /06; Poročevalec Državnega zbora RS, št.18/2006; Evidenca reguliranih poklicev oziroma poklicnih dejavnosti v Republiki Sloveniji (Uradni list RS, št. 44/04); Zakon o postopku priznavanja kvalifikacij državljanom držav članic Evropske unije za opravljanje reguliranih poklicev oziroma reguliranih poklicnih dejavnosti v Republiki Sloveniji (Uradni list št. 21/02). O AVTORJIH Ljuba Nahtigal je leta 1984 zaključila študij prve stopnje geodezije in leta 1988 univerzitetni študij ekonomije. V letu 2006 je pridobila naziv pooblaščene ocenjevalke vrednosti nepremičnin pri Slovenskem inštitutu za revizijo. Po končanem študiju geodezije se je zaposlila v podjetju BIRO Kamnik, Zavod za urejanje prostora, kjer je opravljala projektantska dela in naloge. Leta 1988 se je kot organizator programer zaposlila v Javnem podjetju Vodovod kanalizacija, Ljubljana. Svoje delo je leta 1992 nadaljevala na Mestni geodetski upravi, Mesto Ljubljana, kjer je skrbela za vzdrževanje, pregled, nadzor, uveljavitev elaboratov zemljiškega katastra in posodobitev evidentiranja nepremičnin. Na Geodetski upravi RS, Območni geodetski upravi Ljubljana je skrbela za organizacijo in nadzor najzahtevnejših projektov s področja nepremičnin, v okviru Svetovne banke in Projekta posodobitve evidentiranja nepremičnin je vodila sklop Digitalizacija zemljiško katastrskih načrtov. Z aprilom leta 2003 je na Ministrstvu za okolje in prostor kot podsekretarka odgovorna za regulacijo, vzpostavitev ter izvajanje del in nalog področja posredovanja v prometu z nepremičninami. V okviru delokroga sodeluje v različnih delovnih skupinah in komisijah. Imenovana je kot predsednica in izpraševalka v komisiji na strokovnih izpitih za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja. Na nepremičninskih konferencah sodeluje s prispevki na temo predpisov, ki urejajo zlasti nepremičninsko posredovanje, licenciranje nepremičninskih posrednikov, vzpostavitev baze podatkov v prometu z nepremičninami. Bojana Verbec je univerzitetna diplomirana pravnica. Diplomirala je na Pravni fakulteti v Ljubljani in zaključila študij z diplomsko nalogo»država kot pravna organizacija«. Od leta 2004 je zaposlena na Ministrstvu za okolje in prostor kot podsekretarka v Sektorju za stanovanja Direktorata za prostor. Njeno delovno področje je nepremičninsko posredovanje. 122

128 Matjaž Grilc. univ. dipl. inž. geod. Digi data d.o.o Andrej Mesner, univ. dipl. inž. geod. Igea d.o.o. Trženje nepremičnin na drugačen način: e-geocenter POVZETEK Referat obravnava drugačen pristop in uporabniku prijaznejšo možnost pridobivanja podatkov o ponudbi nepremičnin. Opisuje uspešen primer vzpostavitve sistema e- geocenter.com v mariborski regiji. Sistem, katerega osrednji del je spletni pregledovalnik prostorskih in nepremičninskih podatkov, je bil nadgrajen s posebnim modulom, namenjenim oglaševanju nepremičnin. Ker je pregledovalnik v svoji osnovni funkciji prostorski pregledovalnik, je možno ponudbo nepremičnin prostorsko locirati in v kombinaciji z drugimi prostorskimi podatki pridobiti kvalitetnejše podatke o prostorski umeščenosti konkretne nepremičnine. Omogoča tudi izvajanje prostorskih analiz, saj sistem na osnovi izbranih kriterijev izdela prostorsko poročilo. In to vse skupaj iz domačega fotelja in povrh še zastonj. ABSTRACT The paper deals with a different accession and user friendlier possibility of acquiring of data on real estate offer. It describes a successful example of establishment of the system e-geocenter.com in the Maribor region. The system whose central part is web browser of spatial and real estate data, was upgraded with a special module, designated for advertising of real estates. The browsers basic function is to be spatial browser, therefore the offer of real estates is possible to be spatially located and in combination with other spatial data, we can acquire more qualitative data on spatial installation of concrete real estate. It enables also elaboration of spatial analysis because the system on the base of chosen criteria elaborates spatial report. And all of this from your armchair at home and moreover free of change. KLJUČNE BESEDE Prostor, nepremičnine, evidence, e-geocenter.com, spletna aplikacija, posredovanje nepremičnin, oglaševanje nepremičnin, info točka, ponudba nepremičnin Namesto uvoda Prostor v zadnjem času postaja vse pomembnejši in pridobiva na vrednosti, hkrati pa, z vključitvijo Slovenije v evropske integracije, postaja tudi bolj povezan in enoten. Meddržavne meje izgubljajo pomen, ki so ga imele včasih, kar posledično vpliva na rabo prostora, saj so interesi in želje po izrabi prostora danes drugačni in niso več tako omejeni z državljanstvom posamezne države. To v zadnjem času še kako drži pri nepremičninah, saj se je ciljna javnost, ki je potencialna za najem, nakup ali prodajo nepremičnin, z odpravo administrativnih ovir za tujce občutno povečala. Temu dejstvu je bilo potrebno slediti tudi z načinom oglaševanja ponudbe nepremičnin, ki mora omogočati transparentnost ponudbe z uporabo sodobnih orodij torej svetovnega spleta. V nadaljevanju želiva na primeru mariborskega e-geocentra.com 123

129 pokazati, kako je možno na enostaven način razširiti informacijo o ponudbi različnih nepremičninskih agencij, pri tem pa ne ogroziti integritete posamezne nepremičninske agencije, ki je podatke posredovala. Sistem ponuja še veliko možnosti nadgradnje, predvsem v povezavi z ostalimi podobnimi centri, ki bi bili vzpostavljeni v drugih regijah Slovenije in nenazadnje tudi v tujini. Kaj je e-geocenter.com? Namen projekta e-geocenter.com je, da se na mejnem območju med dvema državama, zaradi pomena regionalnega sodelovanja ter predvsem pretoka znanja in kapitala, poveže tudi fizični prostor. Prvi korak k temu je ustanovitev e-geocentra.com, ki omogoča s svojimi dvojezičnimi aplikacijami dostopnost podatkov o prostoru ljudem in podjetnikom v celotni regiji in še širše. Danes so v Sloveniji informacije o nepremičninah in prostoru razdeljene med državo, lokalne skupnosti in nekatere privatne subjekte. Posledično velja ugotovitev, da so zaradi tega posamezne informacije težko dostopne. Zato je bil osnovni namen vzpostavitve e-geocentra.com omogočiti večjo preglednost nad prostorskimi podatki in te podatke brezplačno približati ljudem in gospodarstvu celotne regije. Dodana vrednost projekta je torej v povezanosti različnih podatkov, ki jih lahko končni uporabniki pridobijo na enem mestu. e-geocenter.com - Opis primera Štajerske regije V nadaljevanju opisani projekt je bil izdelan za območje podravske regije, ki se je z avstrijsko Štajersko povezala v skupnem projektu, ki ga je sofinancirala Evropska unija preko programa»phare Cross border region goes digital«ali»obmejna regija na poti digitalizacije«. Nosilec izvedbe projekta je bila Mestna občina Maribor, danes pa e-geocenter.com organizacijsko deluje v okviru Javnega podjetja za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči. Projekt je bil po zaključku odlično ocenjen in priporočen v izvajanje tudi nekaterim drugim regijam v evropski skupnosti. V nadaljevanju opisujeva sistem, ki je vzpostavljen na treh nivojih: 1. INFO TOČKA e-geocenter.com, ki se nahaja na Grajski ulici 7 v Mariboru in na zahtevo občanov posreduje podatke in informacije iz javnih nepremičninskih in prostorskih evidenc. Slika 1: INFO točka e-geocentra.com. 124

130 2. SPLETNI PORTAL e-geocenter.com, ki ponuja aktualne informacije in hkrati omogoča dostop do spletne aplikacije na naslovu: Slika 2: Vstopna stran spletnega portala. 3. SPLETNA APLIKACIJA e-geocenter.com, ki omogoča dostop do vseh državnih podatkovnih baz za območje mariborskih občin in tudi do podatkov občinskih prostorskih baz, ki so jih občine, kot sodelujoči partnerji v projektu, odstopile za bolj kvalitetno in integralno informacijo o prostoru in nepremičninah. Primer spletnega portala, ki omogoča pregled vsebin, je prikazan na spodnji sliki: Slika 3: Spletni pregledovalnik e-geocentra.com. 125

131 Ponudba nepremičnin nekoliko drugače Na trgu se pojavljajo različne oblike oglaševanja nepremičnin, ki se prodajajo, kupujejo ali pa dajejo v najem. Nekoč smo poznali predvsem analogne oz. papirne oblike oglaševanja, ki imajo še vedno pomembno vlogo, v zadnjih letih pa se vse bolj uveljavljajo digitalni mediji, za katere je v večini primerov glavni vir svetovni splet, na katerem lahko najdemo pravo poplavo ponudbe nepremičnin. V večini primerov gre za agencijsko ponudbo, ki se oglašuje bodisi preko spletne strani oz. portala posamezne agencije ali pa preko spletnega portala, ki je namenjen vsem ponudnikom nepremičnin. Ti lahko tako na enem mestu ponudijo vse informacije o določeni ponudb, na drugi strani pa lahko interesenti za nepremičnine pridobijo vse informacije na enem mestu (tako ponudbo lahko na primer najdete na naslovu net). E-geocenter.com ponuja nekoliko drugačno rešitev, ki zagotavlja več in predvsem drugačne informacije o posamezni nepremičnini, ki se ponuja na trgu. Kupci in najemniki so tisti, ki želijo v čim krajšem času dobiti čim več informacij o nepremičnini, ki se prodaja ali daje v najem. Velikokrat se zgodi, da nam opisi in slike nepremičnin, ki so objavljene na spletu, ne povedo dovolj o posamezni lokaciji. Te informacije nam zadoščajo v primeru, ko se osredotočimo zgolj na konkretno nepremičnino in jo ocenjujemo v tehničnem smislu. Za lažjo odločitev pa je potrebna celovita slika o konkretni nepremičnini, s tem pa podatki o: lastništvu zemljišča, uradni velikosti nepremičnine po podatkih iz uradnih evidenc, varovanju in omejitvah na zemljišču, dostopnosti do javne infrastrukture, bližini šole, vrtca, trgovin in gostišč, bližini gozda in rekreacijskih površin, številu prebivalcev v naselju, zazidanosti okolice. Teh informacij iz povprečne agencijske ponudbe ni možno pridobiti, saj konkretna nepremičnina, ki je predmet ponudbe, ni geolocirana oz. umeščena v prostor, in kar je še pomembneje, ni povezana z drugimi prostorskimi podatki, ki so za pridobitev zgoraj navedenih informacij nujno potrebni. Slika 4: Sistem vpogleda v ponudbo nepremičnin. 126

132 V zgornji shemi je na grobo prikazan sistem delovanja ponudbe nepremičnin v okviru sistema e- geocenter.com. E-geocenter.com je vzpostavil osnovno infrastrukturo, ki jo sestavljajo predvsem naslednje komponente: baza prostorskih podatkov (vsebuje zemljiški kataster, kataster stavb, hišne številke, rastrske podlage, pravne režime, gospodarsko javno infrastrukturo, demografske podatke, poslovni register...), baza ponudbe nepremičnin (podatki o ponudbi, podatki o konkretni nepremičnini, ki je predmet ponudbe), strežnik (podatkovni in aplikacijski strežnik), spletni pregledovalnik e-geocenter.com, spletna aplikacija»evidenca ponudbe nepremičnin«. V nadaljevanju je natančneje predstavljeno delovanje in predvsem uporabna vrednost celotnega sistema. Spletna aplikacija EVIDENCA PONUDBE NEPREMIČNIN S pomočjo spletne aplikacije lahko vsi avtorizirani uporabniki vnašajo podatke o svoji ponudbi nepremičnin v skupno bazo, ki je nato vidna preko spletnega pregledovalnika. Avtorizirani uporabniki so predvsem nepremičninske agencije, občine in drugi ponudniki nepremičnin. Za vstop v sistem ima vsak uporabnik svoje uporabniško ime in geslo, na podlagi katerega se avtorizira pred vstopom. Slika 5: Vstopna maska v evidenco ponudbe nepremičnin. Vsaka agencija ima možnost, da napolni podatke o svoji ponudbi v bazo preko aplikacije ali pa preko spletnih servisov, če ima pri sebi urejeno bazo podatkov. Na spodnji sliki je prikazan vnos atributov ponudbe s pomočjo aplikacije. Slika 6: Vnos podatkov o ponudbi nepremičnin. 127

133 Uporabna vrednost povezanih podatkov Uporabniki lahko preko spletnega naslova dostopajo do spletnega pregledovalnika, ki jim poleg preostalih funkcionalnosti omogoča tudi pregled ponudbe nepremičnin. Osnova za spletni pregledovalnik so predvsem prostorski podatki, ki nam v povezavi s ponudbo nepremičnin podajo novo dimenzijo pri pridobivanju informacij o določeni ponudbi nepremičnin. Potrebno je poudariti, da se vsi prostorski podatki redno ažurirajo, pri tem se najpogosteje, to je enkrat mesečno, ažurirajo podatki zemljiškega katastra, katastra stavb ter registra prostorskih enot, drugi podatki se ažurirajo dvakrat letno oz. ob večjih spremembah. V nadaljevanju je predstavljenih nekaj primerov poizvedovanja, ki nam jih omogoča sistem. Slika 7: Iskanje po ponudbi nepremičnin v spletnem pregledovalniku. Uporabniki lahko preko spletnega pregledovalnika poizvedujejo po podatkih ponudbe nepremičnin. Ena izmed možnosti je iskanje po ponudbah na podlagi določenih kriterijev (vrsta ponudbe, tip ponudbe, opis ponudbe, površina nepremičnin) ali pa s pomočjo prostorskega preseka, kjer določimo območje, v katerem nas zanimajo vse ponudbe nepremičnin. Tako pridemo do nabora ponudb, v katerem so navedeni osnovni podatki posamezne ponudbe. Iz tega seznama je mogoče pridobiti natančnejše informacije o sami ponudbi. Slika 8: Izpis podrobnih informacij o ponudbi. 128

134 V podrobnih informacijah o ponudbi dobimo predvsem podatke kdo ponuja, kaj ponuja (vrsta, tip ponudbe, opis, cena, površina) ter spletno povezavo na podrobnejše podatke o ponudbi. Ključnega pomena pa je prikaz ponudbe v prostoru. Ponudba dvostanovanjske hiše v naselju Slika 9: Prikaz ponudbe v prostoru. Na zgornji sliki je prikazana (z rdečo barvo) ponudba Agencije1, ki ponuja dvostanovanjsko hišo na Betnavski ulici v Mariboru. Na podlagi locirane ponudbe lahko izvemo predvsem naslednje informacije: uradne podatke zemljiškega katastra (številka parcele, lastnik parcele), uradne podatke katastra stavb (število etaž, višina stavbe, priključki na javno infrastrukturo, vrsta vpisa,...), hišno številko, okolico stavbe (bližina drugih hiš,...), trgovine, zdravstvene ustanove, šole, gostinski objekti, ki so od nepremičnine oddaljene za določeno razdaljo. Slika 10: Okolica nepremičnine z označenimi gostinskimi objekti. 129

135 Ko so izčrpana vsa prostorska poizvedovanja v povezavi s posamezno ponudbo nepremičnine, obstaja možnost, da preko povezave na spletno stran agencije pridobimo še detajlnejše podatke o sami ponudbi, ki jih ima agencija bodisi na svoji spletni strani ali pa na kakem drugem portalu. Na spodnji sliki je prikazan primer take povezave. Slika 11: Podrobnosti o nepremičnini (vir: Ponudba zemljišča zunaj naselja Pri nakupu zemljišča so pomembni tudi drugi podatki, ki jih potrebujemo predvsem zato, da se prepričamo: ali je na zemljišču sploh mogoča gradnja, ali je mogoč priklop na gospodarsko javno infrastrukturo, ali leži zemljišče v kakršnemkoli območju varovanj in omejitev. S pomočjo podatkov, ki so na voljo v spletnem pregledovalniku e-geocenter.com, je mogoče z veliko verjetnostjo odgovoriti na zgoraj zastavljena vprašanja. Kot primer lahko navedemo ponudbo zemljišča, za katerega v opisu piše, da gre za zazidljivo parcelo, veliko 1840 m 2. Slika 12: Ponujeno zemljišče je obarvana rdeče. 130

136 Na podlagi lokacije ponudbe lahko takoj pogledamo tudi druge prostorske podatke. Iz prostorskega plana ugotovimo, da gre za najboljše kmetijsko zemljišče, kar pomeni, da parcela ne more biti zazidljiva. Prav tako ugotovimo, da leži v varovalnem pasu plinovoda, kar pomeni dodatne omejitve. Prav tako lahko ugotovimo, da je dejanska raba zemljišča kmetijsko zemljišče. S pomočjo podatkov o gospodarski javni infrastrukturi in drugih rastrskih podatkov ugotovimo, da ni mogoč dostop do javne ceste, ki je sicer v bližini, da prenosni plinovod poteka preko parcele in je zato gradnja še posebej vprašljiva, da je najbližji vodovod oddaljen skoraj 1 km. V takem primeru lahko nemudoma presodimo, da ponudba ni aktualna. Slika 13: Atributni podatki o prostorskih podatkih. V drugem primeru lahko ugotovimo, da gre za gozdno zemljišče, ki leži v vodovarstvenem območju, Mestna občina Maribor ima zakonito predkupno pravico, zemljišče leži na območju varstva gozdov. Zemljišče je sicer zazidljivo, vendar lahko na prvi pogled ugotovimo, da je zelo majhna možnost, da bo mogoče na tem zemljišču kadarkoli zidati. Slika 14: Atributni podatki o prostorskih podatkih. Spletna aplikacija e-geocenter.com nam omogoča, da za vsako zemljišče oz. stavbo, ki je predmet ponudbe, izdelamo tri tipe poročil: poročilo o urejanju okolja (s tem poročilom pridobimo podatke o dejanski rabi, namenski rabi, varovanju in omejitvah na določenem zemljišču), poročilu o gospodarski javni infrastrukturi (gospodarska javna infrastruktura, ki leži na parceli, razdalja do najbližje ceste, vodovoda, kanalizacije, plinovoda, letališča, železnice, železniške postaje,...) ter demografsko poročilo (koliko oseb živi v naselju, zaposlenih, brezposelnih, starostna struktura,...). 131

137 Slika 15: Primer poročila o urejanju prostora. Slika 16: Primer poročila o gospodarski javni infrastrukturi. 132

138 Info točka Podatki, pridobljeni na spletu so lahko premalo podrobni. V tem primeru se lahko uporabniki, ki niso»vešči«dela s spletnimi aplikacijami, osebno oglasijo v info točki e-geocentra.com, kjer jim bo osebje pomagalo do vseh razpoložljivih prostorskih podatkov, ki jih hranijo in vzdržujejo za področje mariborskih občin. Pri tem je mogoče pridobiti izpise (v analogni obliki) iz spletnega pregledovalnika in drugih GIS orodij, ki omogočajo še bolj kompleksne»geo«poizvedbe. Na ta način lahko pridejo do uporabnih informacij iz vseh nepremičninskih evidenc (tudi zemljiške knjige) in do drugih podatkov, na podlagi katerih se lahko bolj neodvisno odločijo za nakup nepremičnine. Predvsem je pomembno, da na enem mestu pridobijo vse potrebne informacije in nasvete v zvezi s prostorsko umeščenostjo konkretne nepremičnine, kar jim prihrani marsikatero pot. Glede na povpraševanje uporabnikov v e-geocentru.com že razmišljamo o nadaljnjih storitvah, ki bi uporabnikom olajšali pot do cilja. Na področju ponudbe nepremičnin je mogoče na zahtevo stranke izdelati katalog ponudbe nepremičnin na določenem območju za zadnji teden (dva tedna), kar tudi tistim uporabnikom, ki niso tako vešči s spletnimi aplikacijami, omogoča, da pridejo do kakovostnih informacij o ponudbi nepremičnin na območju mariborskih občin. V prihodnje razmišljamo o izdaji posebnega tematskega časopisa, v katerem bi imeli vsi ponudniki možnost predstaviti svojo ponudbo nepremičnin. Ideje so, volja tudi, vse pa je odvisno od želja in potreb uporabnikov, katerim je e-geocenter.com namenjen. Zaključek Projekt je na štajerskem območju zaživel in izkušnje so prepričljivo pozitivne. V delo e-geocentra.com se je vključilo 11 občin Podravja, ki so že podpisale sporazum o sodelovanju. Trenutno potekajo aktivnosti za popularizacijo uporabe sistema e-geocenter.com na vseh ravneh. Med drugim poteka tudi akcija čim širšega vključevanja nepremičninskih agencij, ki so pripravljene preko svetovnega spleta in sistema e-geocenter.com posredovati informacije o svoji ponudbi nepremičnin in jo na tak način predstaviti ogromnemu avditoriju tistih, ki jim je svetovni splet glavni vir informacij. Želja je, da podobni centri nastanejo tudi v drugih slovenskih regijah. S povezavo takšnih e-geocentrov med seboj in z združitvijo v mrežo geocentrov bi pridobili pomembno infrastrukturo, ki opisano lahko udejani na področju celotne države ali pa tudi širše. Pravilnost našega delovanja in usmeritev potrjujejo tudi nagrade, saj je projekt e-geocenter.com prejel nagrado področne Gospodarske zbornice Slovenije za inovacijo v letu Na začrtani poti nameravamo vztrajati in na koncu doseči cilj, to je vzpostavitev slovenske mreže e- geocentrov, imenovane e-geonetwork.com. O AVTORJIH Matjaž Grilc je študiral na Fakulteti za arhitekturo, gradbeništvo in geodezijo Oddelek za geodezijo - in diplomiral leta Za diplomsko delo Avtomatizacija klasičnega snemanja terena je leta 1990 prejel univerzitetno Prešernovo nagrado. Njegova prva zaposlitev je bila na Inštitutu Geodetskega zavoda Slovenije. Že kmalu po začetku službe se je aktivno vključil tudi v delo Zveze geodetov Slovenije. Leta 1991 je postal član predsedstva Zveze geodetov Slovenije, kasneje pa še predsednik Izvršnega odbora. Od leta 1992 dela v podjetju DIGI DATA d.o.o., katerega direktor in solastnik je od vsega začetka. Bil je prvi predsednik Iniciativnega odbora za ustanovitev Geodetske zbornice, ustanovni član in sekretar uprave Gospodarskega interesnega združenja geodetskih izvajalcev in v letu 2000, ob ustanovitvi Matične sekcije geodetov pri Inženirski zbornici Slovenije, tudi njen predsednik. Aktivno je sodeloval pri tehničnem urejanju Geodetskega vestnika. Njegovo strokovno delo je bilo ves čas usmerjeno k nepremičninskim evidencam, s poudarkom na zemljiškem katastru. V zadnjem času je sodeloval na mednarodnih projektih, kot so projekt ONIX Ministrstva za okolje in prostor, v projektih Svetovne 133

139 banke Posodobitev evidentiranja nepremičnin, ki sta ga vodila Ministrstvo za okolje in prostor in Geodetska uprava RS, in koordiniranje Phare projekta Cross border Region goes digital, v okviru katerega je koordiniral vzpostavitev nepremičninskega GEO centra v Mariboru. Andrej Mesner je študiral na Fakulteti za arhitekturo, gradbeništvo in geodezijo Oddelek za geodezijo. Na univerzitetnem študiju je diplomiral leta V registru Ministrstva za visoko šolstvo, znanost in tehnologijo je od leta 2004 registriran kot raziskovalec v raziskovalno razvojni enoti na področju informacijskih sistemov GIS s šifro: Od leta 2003 je zaposlen v podjetju IGEA d.o.o. kjer dela predvsem na področju gospodarske javne infrastrukture, komunalnega gospodarstva, urejanja prostora, nepremičninskih evidenc ter topografskih podatkov lokalnih skupnosti. Od leta 2002 je član mednarodne tematske mreže EEGECS (European Education in Geodetic Engineering, Cartography and Surveying), kjer aktivno sodeluje v delovni skupini, ki se ukvarja s privatnim in javnim sektorjem na področju Evropske unije, ta pa se ukvarja z geodetsko dejavnostjo v najširšem smislu. 134

140 mag. Anton Kožar Sekretar Združenja za poslovanje z nepremičninami pri GZS Predlog novega EN standarda v Evropski uniji: storitve nepremičninskega posrednika POVZETEK Namen tega prispevka je informirati regulatorja nepremičninskega posredovanja, tržne udeležence in panogo, o pripravi evropskega standarda (EN) o storitvah nepremičninskega posrednika. EU se je z Lizbonsko strategijo leta 2000 osredotočila na ukrepe za prost pretok storitev. Ključno vlogo pri tem bo imela Direktiva o storitvah na notranjem trgu. V sklop ukrepov za prost pretok storitev znotraj EU spada tudi spodbujanje raznih oblik promoviranja kakovosti storitev. EN standardi za storitve bodo v pomoč za primerjavo ponudb za enako plačilo med različnimi lokalnimi trgi. EN standard za storitve nepremičninskega agenta bo izdelan junija Praksa, običaji in regulativa v EU so zelo različni. Opisujemo jih v osrednjem poglavju našega prispevka. Zdi se, da EN standard za storitve nepremičninskega agenta ne bo najmanjši skupni imenovalec kvalitete storitve v EU, ampak bo v nekaterih članicah tudi dvignil raven v kvaliteti. Pričakujemo lahko, da bodo obstajale v letu 2008 predvsem tri razlike med EN standardom in našo regulativo. EN standard ne bo poznal pojma»tretje osebe«v posredovanju, posrednik po EN standardu ne bo mandatar obeh strank in EN standard ne bo omejeval zgornjega plačila (cene) za posredovanje. Najbrž bo potreben razmislek o prilagoditvi slovenske regulative in o prilagoditvi izobraževalnega programa za posrednike po letu ABSTRACT The intention of this paper is to inform the regulator of real estate brokerage, marketing participants and the branch on preparation of a European Standard (EN) on real estate broker s services. With the Lisbon Strategy, the EU in 2000 focused on measures for the freedom of movement of services. The Directive on services at the internal market will have the key role. Stimulation of various forms of service quality promotion belongs to the complex of measures for the freedom of movement of services within the European Union. The EN standard for real estate broker s services will be elaborated in June Practice, customs and regulations in the European Union are pretty various. We describe them in the central part of our paper. It seems that the EN standard for real estate broker s services is not going to be only the lowest common denominator of service quality in the European Union but it will even raise a quality level in some member countries. We can expect that in 2008 three differences between the EN standard and our regulation will exist above all. The EN standard will not have a term»third person«in mediation, a broker according the EN standard will not be an authorized representative of both parties and the EN standard will not limit the upper payment (price) for mediation. Probably a reflection on accommodation of the Slovene regulation and on accommodation of educational programme for brokers after 2008 will be necessary. KLJUČNE BESEDE Nepremičninski posrednik, nepremičninski agent, EN standard, CEN, standardizacija, standard, EU, Direktiva o storitvah na notranjem trgu (DSNT), Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), poklicni standard, poklicne kompentence, SIST, Slovenski inštitut za standardizacijo, nacionalna poklicna kvalifikacija. 135

141 1. Uvod in izhodišče Marca leta 2000 je EU sprejela t.i. Strategijo notranjega trga storitev v Lizboni. Februarja 2004 je Evropska komisija pripravila predlog Direktive o storitvah na notranjem trgu (DSNT) v EU. Direktiva (1) je bila v začetku 2006 dopolnjena in spremenjena. Evropski parlament je v marcu 2006 dal»zeleno luč«za nadaljnji proces sprejemanja DSNT v EU. Največ sprememb bo prinesla na področju informacijsko tehnološkokomunikacijskega (ITK) sektorja, poslovnih storitev in nepremičninskih storitev. Slednje so predvsem storitve (iz SKD=70) upravljanja, operativnega vzdrževanja, posredovanja v prometu, ocenjevanja, razvoja nepremičninskih projektov, oddajanja v najem in trgovanja z lastnimi nepremičninami, 2 širše gledano pa vključujejo še nepremičninske storitve (iz drugih dvomestnih šifer SKD v K dejavnosti: 71, 72, 73, , 74.9) kot so projektiranje, arhitektura, svetovalni in izvedbeni inženiring, geodetske storitve, urbanizem itd. 3 Nova DSNT v EU bo najprej zaostrila konkurenco v čezmejnih menjavah, tj. ko ponudniki in kupci storitev niso v isti državi. 4 Pričakuje se, da bo prišlo do dviga kvalitete storitev v čezmejnih menjavah storitev in do zaostritve konkurence. Šele s časovnim odlogom in na dolgi rok bo to vplivalo tudi na spremembo v kvaliteti ponudbe na lokalnem trgu. 5 Vsebina DSNT v EU, kot je»na mizi«ob koncu avgusta 2006, je usmerjena na tri sklope ukrepov za urejanje notranjega trga storitev: 1. prvi sklop se nanaša na vstopanje novih gospodarskih subjektov na trg (poenostavitev postopkov ustanavljanja, zagotavljanje»info točk«oz.»vse na enem mestu - VEM«, brez diskriminatornih in s čim manj administrativnih postopkov; 2. drugi sklop se nanaša na ukrepe za prost pretok storitev z modificiranim načelom»države izvora«; 3. tretji sklop se nanaša na vzajemno delovanje, informiranje in zaupanje članic EU, ki vključuje tudi»spodbujanje prostovoljnih oblik promoviranja kakovosti ponujenih storitev in oblikovanja poklicnih kodeksov na ravni EU«. Izdelava standardov poklicne oz. poslovne dejavnosti, standardov za sklepanje pogodb o upravljanju, izdelavo standardov za izvajanje določenega obsega storitev bo v pomoč tako ponudnikom, kakor tudi kupcem storitev, da bodo lažje»izmerili«kakovost storitve in jo primerjali med izvajalci. V primeru (čezmejnih) sporov bo takšen standard služil kot»merilo«za merjenje skrbnosti pri poslovanju in pripomoček za sklepanje posredniških pogodb. 6 V nadaljevanju bomo obravnavali primer izdelave enega takega»evropskega standarda«, za obseg in kakovost storitev, ki naj jih v EU po letu 2008 opravi nepremičninski posrednik (agent). 2. Pobuda za standard»storitev nepremičninskega posrednika«je bila dana v 2005 Pobuda za izdelavo»standarda za storitve nepremičninskega posrednika«je prišla najprej od avstrijskega (prostovoljnega) združenja nepremičninskih posrednikov, ki so jo preko Avstrijskega inštituta za standardizacijo (ÖN - Österrechishes Normungsinstitut) naslovili na Evropski komite za standardizacijo (CEN - Comite Europeen de Normalisation), ki ima sedež v Bruslju 7. V CEN se že dolgo let zavedajo, da bo s sprejetjem DSNT v EU hitro narasla potreba po standardih na področju storitev. Zato so v CEN že leta 1998 in ponovno v 2005 preusmerili del svojega delovanja v pripravo standardov na področju storitev. 8 1 Kratko predstavitev o učinkih nove DSNT oz. direktive o prostem pretoku storitev v EU, je mogoče najti v članku D. Pšeničnik: Storitve na notranjem trgu EU, Finance, Halo Evropa, Po študiji avstrijskega zveznega ministrstva za delo in gospodarstvo iz januarja 2005 je bilo v EU po podatkih iz leta 2002 v dejavnosti 70, zaposlenih v ožji nepremičninski dejavnosti okrog 1,7 mio delavcev. V Sloveniji so v letu 2005 znašali prihodki dejavnosti 70 okrog 138 milijard, ob poslujočih poslovnih subjektih in okrog zaposlenih. 3 V tej širši skupini storitev, ki se posredno navezujejo na nepremičnine in predelovalne dejavnosti so leta 2002 v EU obsegale 22,1% dodane vrednosti in zaposlovale 20,3 milijonov delavcev. Glej o tem študijo: studies_en.htm Deepening the Lisbon Agenda Studies on Productivity Services &Technologies, januar 2006, stran Čezmejnih menjav storitev, ki se navezujejo na nepremičnine, je malo, saj gre po značaju za t.i.»nemenjalni sektor«oz. za lokalni posel. V Sloveniji so poslovni subjekti izvozili v letu 2005 malo manj kot 5% vseh nepremičninskih storitev (v dejavnosti 70), kar je znašalo 7,1 mio. 5 Na spletni strani je mogoče najti študije o analizi učinkov prostega pretoka storitev na EU gospodarstvo, od OECD, avtrijskega zveznega ministrstva in CPB iz Nizozemske, narejene v času med februarjem 2005 in januarjem Več o tem glej spletne strani Evropskega komiteja za standardizacijo na kjer je objavljen celoten program delovanja iz 1998 in 2005, vse do prioritet do CEN je imel konec leta 29 nacionalnih članic iz EU, EFTE in Vzhodne Evrope ter 8 pridruženih nacionalnih članic (izven EU). Več o tem glej CEN je od leta 1961 do 2005 izdal preko standardov, od tega je bilo okrog harmoniziranih standardov. 8 Primer zanimivega standarda je»iso 22222:2005, Personal Financial Planning«, ki se nanaša na certificirano osebo, ki ponuja storitev»načrtovanja osebnih financ«, ki je uporaben v poslovnem in bančnem svetovanju. Z zavezo o poslovanju po takšnem standardu ponudnik storitve lažje prepričan potrošnika, da ponudnik izvaja visoko kakovostno storitev. 136

142 CEN je sprejel sklep v letu 2005 o pripravi t.i.»en standarda za storitve nepremičninskega posrednika«. 9 Projektna naloga ima oznako»bt TF 180«in spada v področje delovanja CEN za»standardizacijo storitev«. Priprava»standarda za storitve nepremičninskega posrednika«se je začela novembra Po dentogramu bo omenjeni standard sprejet junija 2008 na zadnjem sestanku»tehničnega odbora«, ki bo v Delftu na Nizozemskem. 10 V tehnični odbor (Task Force) za pripravo»en standarda za storitve nepremičninskega posrednika«se lahko vključijo vsi nacionalni inštituti za standardizacijo, ki so člani CEN in jih je 29, tudi slovenski (SIST). Številna udeležba (več kot dve tretjini članov CEN na vsakem sestanku) kaže na velik interes, ki ga zaznava poslovni svet v EU, in velik javni interes po reguliranju nepremičninskega posredovanja. Priprav za nov standard storitev nepremičninskega posrednika se udeležujejo tudi predstavniki Evropske organizacije za zaščito potrošnikov iz Bruslja ter predstavniki CEPI (oziroma EPAG). Polnopravni član CEPI je tudi Združenje za poslovanje z nepremičninami pri GZS. 3. Cilji standardizacije storitev nepremičninskega agenta ob raznolikosti običajev, praks in reguliranja panog v posameznih članicah EU V večini držav EU znaša delež transakcij, ki se opravijo preko nepremičninskih agencij, v primerjavi s celotnim obsegom prometa od 60% do skoraj 90% po vrednosti. Ustrezen odstotek po vrednosti prometa, ki ga posredujejo nepremičninske agencije v Sloveniji, je do 40%.»Vrzel«med obsegom posredovanja v Sloveniji in članicah v EU je tako velika, da kaže na nižjo raven razvitosti formalnega posredovanja. Po mehkih informacijah agencij in potrošnikov, ki pridejo na Združenje za poslovanje z nepremičninami pri GZS, je okrog 10% prometa še vedno v rokah»sivega posredniškega trga«ali pa se realizira preko»priložnostnih svetovalcev«, ki delujejo na trgu. V skandinavskih državah imajo že dolgo let reguliran nepremičninski promet (npr. na Norveškem so imeli že leta zakon o tem) in v teh državah imajo v zakonodaji nekatere posebne rešitve. Na primer, na Finskem in Danskem ni dovoljeno posredovanje za obe stranki, na Norveškem pa nepremičninske družbe ne smejo kupovati nepremičnin od svojih strank. Na Švedskem, kjer so si za spremembo zakona o nepremičninskem posredovanju vzeli razdobje treh do morda pet let, so v samem zakonu zelo visoko zaščitili potrošnika. 11 Delež posredovanja nepremičninskih agencij od celotnega prometa z nepremičninami znaša na Švedskem med 80% in 90%. Zaradi varovanja načela nepristranskosti na Švedskem praviloma ni dovoljeno kupiti nepremičnine od svoje stranke. Zato se mora nepremičninska agencija že ob»sprejemu nepremičine v posredovanje«odločiti, ali bo posredovala ali pa bo odkupila nepremičnino. V primeru pa, da agencija odkupi nepremičnino od svoje stranke potem ko je bila sklenjena pogodba o posredovanju, mora takšno transakcijo prijaviti nadzorni inštituciji. Ravno tako mora nadzorni inštituciji prijaviti vsako transakcijo, kadar posreduje za»sorodstveno povezane osebe«. V Italiji, Avstriji in v Španiji ni zakonske regulative nepremičninskega posredovanja. V naštetih državah je tudi delež transakcij, pri katerih posredujejo nepremičninski posredniki, v razmerju do vseh transakcij, pod 50%. Primer dobre poslovne prakse in samoregulacije nepremičninskega posredovanja obstaja na Nizozemskem. Tam so nepremičninski posredniki organizirali v dve močni združenji in imajo izredno visoke profesionalne standarde EN pomeni European Standard. 10 Po dentogramu izdelave standarda so predvideni naslednji delovni sestanki v okviru CEN: Berlin, Nemčija, 24. in , Dunaj, Avstrija, , Riga, Latvija, , Lizbona, Portugalska , Pariz, Francija, , Helsinki, Finska, , Delft, Nizozemska, junija Zakonske določbe, ki jih ima na primer Norveška in Švedska v svoji regulativi, absolutno prepovedujejo agentu, da bi kupil nepremičnino od stranke, za katero posreduje. Na Finskem na primer, v primeru odkupa od lastne stranke, ne sme zaračunati prodajalcu provizije. Švedska ima dolgo tradicijo običajev in pravil v posredništvu, še zlasti v posredništvu z lesom, kjer so zapisana pravila stara preko 200 let. Toda za področje posredovanja v prometu z nepremičninami je Švedska šele leta 1995 ustanovila centralni nadzorni organ (National Real Estate Board oz. Fastighetsmäklarnämnden), ki vodi register za posrednike, ki posredujejo vse vrste nepremičninskih pravic ali pa samo najemne pravice. Isti nadzorni organ sprejema tudi poročila o transakcijah, ki jih agencije opravijo s svojimi strankami. Namreč, na Švedskem se mora še pred sklenitvijo posredniške pogodbe agent odločiti in potencialni stranki sporočiti, da namerava agencija odkupiti/prodati nepremičnino. Če pa agent sklene posredniško pogodbo sklene, in se pozneje premisli in želi kupiti, mora o vseh podrobnostih poročati centralnemu nadzornemu organu. Na tehničnem odboru večina članov meni, da mora nepremičninski agent v vsakem primeru»lasten interes«nemudoma razkriti. Tehnični odbor pa ne bo predlagal določb v novem EN standardu, ki bodo tako stroge, kot so v Skandinaviji. Zato bo določba v novem EN standardu zgolj neke vrste»skupni denominator«obstoječih praks. - Slovenska zakonodaja (ZNPosr) vsebuje določbo o obveznem pisnem razkritju interesa po nakupu nepremičnine od potencialne stranke. 12 Na Nizozemskem imajo nepremičninski posredniki več poslov s kupci kot s prodajalci. Ker vemo, da je pri večini nepremičninskih transakcijah kupec asimetrično informiran, torej manj kot prodajalec nepremičnine, ki pozna svojo nepremičnino, pravzaprav ravno kupec bolj rabi nepremičninskega posrednika. S pomočjo nepremičninskega posrednika si kupec zmanjšuje asimetrično informiranost in s tem tveganje pri nakupu. Glavno tveganje za prodajalca je predvsem plačilna sposobnost kupca. Nepremičninski posredniki pa so v večini držav EU bolj zainteresirani za sodelovanje s prodajalcem nepremičnine, še posebno, če imajo ekskluzivno pravico prodaje, saj jim takšno razmerje zmanjšuje tveganje plačila za posredovanje, poleg tega pa so prvi (primus) posredniki v verigi sodelovanja med agencijami. 137

143 Obseg nepremičninskega prometa v razmerju do bruto domačega produkta (BDP) predstavlja kazalec, ki ga imenujemo»globina trga«. V Sloveniji je znašal v letu 2005 skoraj 8%, skupaj s primarnim trgom novih stanovanjskih nepremičnin pa preko 11% BDP. V drugih razvitejših državah je globina trga še večja. Marca 2006, na delovnem srečanju»tehničnega odbora«za pripravo»standarda za storitve nepremičninskega posrednika«na Dunaju, je bilo dogovorjeno, da bosta CEPI (oziroma EPAG) pripravila skupaj s CEI t.i.»skupno platformo«za poglavje 5, ki se nanaša na kvalifikacije nepremičninskega posrednika. Gre za podobno področje, ki ga je CEPI že pripravila za potrebe Evropske komisije, v povezavi z direktivo o vzajemnem priznavanju kvalifikacij, ki je bila sprejeta konec leta Primarni cilj izdelave EN standarda za storitve nepremičninskega agenta je, da bi imeli ponudniki tovrstnih storitev možnost uporabe evropskega standarda. Že zdaj uporabniki storitev primerjajo ponudbe nepremičninskega posredovanja in jih bodo v prihodnje še več, ker se pričakuje povečan obseg mednarodnih posredovanj. Merilo za presojo kakovosti in podlaga za primerjave pa bo novi EN standard. 14 Sekundarni cilj priprave EN standarda za storitve nepremičninskega posrednika pa je, da bi bil standard podlaga za»certificiranje«nepremičninskih posrednikov. Utemeljeno se pričakuje, da bo novi EN standard podlaga»certificiranje strokovnega osebja«. Sedanja praksa, običaji in regulacija storitev v posameznih članicah EU je zelo različna. Ker pa so potrošniki zelo šibko informirani, kaj se da dobiti na enem lokalnem trgu, in kaj za enako plačilo na drugem lokalnem trgu, jim bo takšen standard v pomoč. Novi EN standard naj bi pozitivno deloval na sklepanje nepremičninsko posredniških pogodb, ki jih bodo rabili potencialni uporabniki. V fazi izdelave standarda je konec 2006 še težko oceniti, ali bo kvaliteta normalno izvajane storitve posredovanja, ki bi bila narejena v skladu z novim standardom, v vseh državah, ki so članice EU, višja ali nižja od sedanje prakse. V mehki oceni se zdi, da bi bila višja le v nekaterih državah. Zdi se, da imajo v nekaterih državah že v letu 2006 višje nacionalne standarde poslovanja, kot bodo zapisani v novem EN standardu. To velja za skandinavske države in Nizozemsko ter delno tudi Portugalsko. Prispevek drugih držav k izgradnji novega standarda pa je prenos posameznih dobrih običajev in praks. Pričakuje se, da bo novi standard prispeval k večji preglednosti v kakovosti storitev med državami, saj bo služil kot»sidro«za primerjave. 4. Vsebina standarda Članice CEN so se odločile, da razvijejo za storitve nepremičninskega agenta poklicni in poslovni standard v enem. V Sloveniji imamo poklic»nepremičninski posrednik«in dejavnost posredovanja nepremičninskih agencij (70.31).To pomeni, da bo EN standard veljal tako za poklic nepremičninskega posrednika, kakor tudi za dejavnost agencijskega posredovanja v prometu z nepremičninami. Ker je izdelava»en standarda«v fazi osrednje izdelave, je že zdaj mogoče podati nekaj pričakovanj, kakšna bo njegova končna oblika. Poleg tega je mogoče predvideti verjetne razlike do obstoječega slovenskega Zakona o nepremičninskem posredovanju (sprejetega 2003 in noveliranega v 2006). Sodelovanje med agencijami je tudi v tujini problem, ki ga lahko uspešno rešujejo tudi panožna združenja. In na Nizozemskem je sodelovanje med agencijami organizirano preko panožnega združenja, saj mikro cilji niso vedno in avtomatično povezani s cilji, ki jih zasleduje neka branža. Pri nepremičninskem posredovanju pa je velik problem»moralno sprenevedanje«. Moralno sprenevedanje, ki nastopi takrat, ko je agencija prodajalec nepremičnine, pa ne posreduje naprej podatka drugi agenciji in ni pripravljena razdeliti»nagrade za posredovanje«in čaka kupca, ki bo z njo sklenil posredniško pogodbo, s tem cilja na dvojno posredovanje in zato ne posreduje informacije o razpoložljivosti nepremičnine drugim agencijam. Primer Nizozemske, kjer nepremičninski posredniki sodelujejo preko MLS sistema (Multy Listing System), primer Kanade in nekaterih zveznih držav v ZDA je pozitiven, saj zagotavlja potrošnikom hitro in po trgu razširjeno informacijo o ponujeni ali povpraševani nepremičnini. Zato je čas prodaje nepremičnine kratek. 13 V skladu z EU direktivo o vzajemnem priznavanju poklicnih kvalifikacij št. 2005/36/CE iz 2005, in v povezavi z njenim 15. členom, je CEPI že poslal na Evropsko komisijo t.i. skupno platformo. Evropska komisija o tem še ni odločila. Evropska komisija bo sprejela le eno skupno platformo (common platform). Zato je znotraj EU prisotna tekma med CEPI in CEI (v navezi z CEN), kdo bo predložil takšno skupno platformo po 15 členu EU direktive o vzajemnem priznavanju kvalifikacij, da jo bo sprejela komisija. Sprejem takšne skupne platforme prinaša tudi dolgoročno kredibilnost in koristi takšni mednarodni organizaciji. Na delovnem srečanju si je večina članov delovne skupine prizadevala, da bi obe organizaciji, s sodelovanjem CEN, predložile eno skupno platformo. 14 Podoben primer EN standarda imamo na področju standardizacije pogodbe o opravljanju upravniških storitev (predvsem poslovnih prostorov). To je standard EN 15222»Facility Management - Agreements«in EN 15221»Facility Management - Terms nad Definitions«. 138

144 Vsebina EN standarda bo verjetno sestavljena iz približno osmih poglavij ter prilog: i. Področje standarda ii. Pojmi in definicije iii. Uravnavanje razmerij s strankami iv. Zagotavljanje storitev a) Transakcija b) Zaupnost v posredovanju c) Dobroimetja (ara in kupnina) strank v. Kvalifikacije (kompentence) nepremičninskega agenta vi. Zavarovanje vii. Obravnavanje pritožb viii. Kodeks etike Priloge: Informacije o nepremičnini, ki se oglašuje e-trgovina in nepremičninski agent Ad.(i) Področje standarda se bo nanašalo na storitve posrednika, ki opravlja svoj poklic posredovanja v stanovanjskem in poslovnem segmentu in na firmo, ki opravlja dejavnost nepremičninskega posredovanja. Predlog EN standarda se torej nanaša tudi na firmo, vključno na mikro podjetje, ki se ukvarja z dejavnostjo nepremičninskega posredovanja. 15 Zato lahko govorimo o poklicnem standardu nepremičninskega posrednika in o standardu opravljanja dejavnosti po Standardni klasifikaciji dejavnosti (70.31). V Sloveniji spada poklic nepremičninskega posrednika med regulirane poklice. Slovenija že ima narejen tudi poklicni standard za posrednika in ima urejeno licenciranje za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije. Potrebno pa je narediti še katalog storitev. Postavlja pa se vprašanje, ali je licenciranje posrednikov, ki ga določa v Zakon o nepremičninskem posredovanju, v skladu z EN standardom o certificiranju strokovnega osebja oz.»ugotavljanje skladnosti - splošne zahteve za organe na področju certificiranja osebja«-sist EN ISO/IEC iz leta Uzakonjena sprememba Zakona o nepremičninskem posredovanju predvideva ustanovitev programskega sveta. Dejansko pa do konca septembra 2006 še ni bil imenovan. Žal pa imenovanje programskega sveta še ne bo dovolj, da bi bilo certificiranje nepremičninskih posrednikov, v skladu s slovenskim standardom SIST EN ISO/IEC Ker gre za reguliran poklic, se nam zdi smiselno, da je takšna skladnost predpisana že v samem zakonu, ali pa dana polna diskrecijska pravica neki inštituciji, ki bo izvajala certificiranje (npr. Centru za poklicno izobraževanje). Po SIST EN ISO/IEC mora imeti programski svet večje pristojnosti kot jih ima po sedanjem zakonu. Ad.ii) Pojmi in definicije v standardu so za zdaj le štirje: posrednik (oseba oz. firma), stranka, prodajalec in kupec (nepremičnine oz. nepremičninske pravice). Ad.iii). Uravnavanje razmerij s strankami se v predlogu novega EN standarda kar precej razlikuje od posameznih praks in zakonodaj v članicah EU. V primerjavi s slovenskim Zakonom o nepremičninskem posredovanju se predlog»en standarda za storitve posrednika«razlikuje v vsaj v treh pomembnih točkah 15 Danska je na primer predlagala, da se sprejme EN standard samo za področje stanovanjskega segmenta v razmerju: nepremičninski agent - potrošnik. Predlog v letu 2006 ni dobil podpore. Vendar se je pokazala potreba po bolj podrobnem definiranju opravil, ki jih je posrednik dolžan opraviti za stranko, ki je fizična oseba in po definiranju opravil, ki jih je posrednik dolžan opraviti za pravno osebo (firmo). V večini držav je tako, da je potrošnik zaščiten. Zaščita potrošnika sili ponudnike storitev k določenim opravilom, od države do države različno, na področju opravljanja storitev posredovanja. Na primer, na Danskem mora posrednik izračunati»neto profit«za prodajalca-fizično osebo stanovanja, v pismeni obliki. Če ga ne preda fizično prodajalcu, izgubi provizijo. Takšnega dokumenta pa danski posrednik ne izdeluje in ne izroča prodajalcu-pravni osebi; saj ima slednji svoje računovodstvo in podporne službe, ki preko investicijskega elaborata že zajema takšen izračun. Zato se pravna oseba zanaša na svoje službe in ni pripravljena plačati v plačilu za posredovanje (commission) stroška takšnega izračuna. V večini držav je tudi tako, da so storitve posredovanja za potrošnike (fizične osebe) obsežnejše po številu opravil od storitev posredovanja za pravne osebe. Z mehko oceno lahko rečemo, da so storitve posredovanja za potrošnike kvalitetnejše, v smislu opravljanja storitve»na ključ«. 139

145 Točka 1: Prva razlika je v tem, da EN standard skoraj gotovo ne bo vseboval pojme»tretje osebe«. V zvezi s tem povzamemo naše staro stališče, 16 ki ga spodaj citiramo dobesedno, po dikciji Zakona o nepremičninskem posredovanju iz leta 2003 in 2006 ZNPosr opredeljuje tretjo osebo v čl. 1 7 kot osebo, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z naročnikom pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino. Gre za opredelitev pojma v širšem pomenu, saj govori o vsaki tretji osebi, ki jo posrednik skuša spraviti v stik z naročiteljem. To pa še ni oseba, ki jo posrednik dejansko spravi v stik z osebo, za katero je posrednik ocenil, da je primerna glede na naročiteljeve zahteve. ZNPosr glede na to v ustreznih določbah (npr. 2., 18., 19., 20. člen ter 4. in 5. odst. 25. člena) omenja oziroma uporablja dva pojma za tretjo osebo, in sicer kot»tretjo osebo, s katero je posrednik naročitelja spravil v stik«in»tretjo osebo nasploh«; to so lahko osebe, ki jih posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem in preizkuša njihovo primernost, ali npr. oseba, ki jo najde sam naročitelj. Namen oziroma predmet posredovanja je prizadevanje posrednika, da poišče za naročnika primerno osebo (klienta) in jo spravi v stik z naročiteljem, da se bo z naročiteljem pogajala in z njim sklenila pravni posel, za katerega je posredovanje dogovorjeno. Poiskati in najti primerno osebo za naročitelja predstavlja že del izpolnitve posredovanja. Posrednik je za izbiro primerne osebe po splošnih pravilih OZ (131., 164. člena OZ) tudi odškodninsko odgovoren, če ne opravi te naloge z zadostno skrbnostjo, ki se od njega zahteva. Točka 2: Druga razlika med slovensko zakonsko ureditvijo posredovanja in bodočim EN standardom pa je v mandatarstvu. Po predlogu EN standarda namreč nepremičninski agent ne bo mandatar obeh strank, kot je to uzakonjeno v Sloveniji. EN standard ne bo silil ponudnike storitev posredovanja, da ponujajo»zastonj kosilo«koristniku storitve. Po novem EN standardu bo nepremičninska agencija dolžna ščititi (predvsem) interes naročitelja. Posebne določbe o ščitenju obeh strank, tako kot je to v slovenskem specialnem zakonu (glej 20. člen ZNPosr), ne bo v EN standardu. Kaj to pomeni za ponudbo in kaj za trg? Ker na tem mestu nimamo prostora za široko analizo zakonskih določb ZNPosr, bomo samo ponovili ugotovitev avtorjev Komentarja ZNPosr iz 2003, da je po ZNPosr nepremičninsko posredniška družba mandatar obeh strank 17. Takšna specialna določba v ZNPosr je odmik od splošnega načela posredovanja po Obligacijskem zakoniku in odmik od ureditve, ki jo pozna precejšnje število držav EU. V Sloveniji mnoge agencije»ciljajo«na dvojno posredovanje, kot ga opredeljuje 849. člen Obligacijskega zakonika, ki govori o»posredovanju za obe stranki«. Sam ZNPosr jih zavezuje k mandatarstvu obeh strank, to je k enakovrednemu ščitenju interesov obeh strank. Za potrošnike pa je dvojno posredovanje etično sporno. Dvojnega posredovanja v nekaterih skandinavskih državah, ne dovoljujejo. V eni od prejšnjih opomb smo omenili strog nadzor nad konfliktom interesov, kot se ga izvaja na Švedskem in nadzor na Finskem, če gre za dvojno posredovanje. Normalna reakcija tržnih udeležencev pri dvojnem posredovanju pa je znana: izogibajo se sklepanju pogodb za etično sporno storitev. Od tod po naši oceni tudi tako majhen (relativni) delež posredovanja agencij nasploh v Sloveniji, glede na celoten promet z nepremičninami, ki je v letu 2006 dosegel okrog 474 milijard SIT. Vzroki za majhno posredovanje na najemnem trgu pa so v sami pod razvitosti nepremičninskega trga. Po predlogu EN standarda torej pričakujemo, da bo nepremičninska agencija (primarno) mandatar le naročitelja. O mandatarstvu obeh strank po EN standardu bo potreben poseben in transparenten dogovor. Ravno tako bo potrebno, da se posrednik vedno razkrije, ko bo šlo za zastopniški odnos za eno od strank. Ob tem naj poudarimo, da bo kljub takšnemu pravnemu položaju posrednika, slednji jasno zavezan, da stranke ne sme zavajati, ne bo smel stranki lagati, ali ji kakorkoli namerno delati škodo. V primeru, da ga bo stranka, ki ni njegov naročitelj, spraševala o nepremičnini oziroma o primernosti kupca, bo moral posrednik dajati korektne informacije. Pričakuje se, da ga mora v tem primeru stranka vprašati. Ravno v tem se odraža ščitenje interesa naročitelja. V tem ščitenju interesa naročitelja je tudi vzvod za reakcijo tržnih udeležencev, ki bodo v večji meri zainteresirani za sklenitev posredniške pogodbe. Nekega»zastonj kosila«za stranke, ki niso naročitelji, ne bo. 16 Glej A.Kožar&N.Marinšek, Komentar Zakona o nepremičninskem posredovanju, Ljubljana, 2003, stran Glej A.Kožar&N.Marinšek, Komentar Zakona o nepremičninskem posredovanju, Ljubljana, 2003, stran , kjer komentiramo 20. člen zakona. 140

146 Iz povedanega izhaja, da bo tudi slovenski zakonodajalec moral premisliti. Ali je boljša sedanja situacija, ko je nepremičninski posrednik že itak po 20. členu ZNPosr»mandatar obeh strank«, ali pa prepustiti tržnim udeležencem, da se odločijo, skladno s pričakovanim novim EN standardom, da določijo sami, kdo bo dobil mandat za posredovanje. Kaj je javni interes? Sedaj se posreduje po vrednosti okrog 40% prometa preko nepremičninskih agencij. V razmerah, ko je etično sporno dvojno posredovanje strogo kontrolirano in ko je nepremičninski posrednik mandatar le ene stranke, pa je delež prometa bistveno večji, saj znaša vsaj 60% pa celo do 90%. Postavlja se vprašanje, ali bo v javnem interesu, da se bo ZNPosr prilagodil novemu evropskemu standardu in prepustil tržnim udeležencem samim, da se odločijo o tem, ali želijo koristiti storitve nepremičninskega posrednika. Očitno v letu 2006 stoji zakonodajalec na stališču, da mora biti nepremičninski posrednik»mandatar obeh strank«, to je kupca in prodajalca nepremičnine oz. nepremičninske pravice. Dejansko pa se kupci in prodajalci nepremičnin oziroma nepremičninskih pravic zaradi tako uzakonjenega stališča države, v mnogih primerih branijo»etično spornega dvojnega posredovanja«. Oportunitetna vrzel umikanja tržnih udeležencev pred»etično spornim«posredovanjem obsega od 20% do 40% obsega prometa. Točka 3:Tretja pomembna razlika med slovensko zakonsko ureditvijo nepremičninskega posredovanja in EN standardom pa je v omejitvi plačila za posredovanje. Realno se nam zdi, da bo v prihodnje prišlo do pobude na Evropskem sodišču, da predstavlja 4% omejitev plačila za posredovanje, t.i. kvantitativno omejitev dostopa do slovenskega posredniškega trga. Na tem mestu pa imamo premalo kvantitivnih podatkov o kvaliteti storitve nepremičninskega posredovanja in o zadovoljstvu uporabnikov nepremičninskega posredovanja, da bi že sodili, za koga (posrednike ali uporabnike) je koristno, da imamo v Sloveniji maksimizirano ceno. Na podlagi mehkih informacij na trgu se zdi, da se povprečna cena posredovanja giblje pod zakonsko določeno, odvisno od regije do regije: med 2 in 3%. Podatek o standardnem odklonu realiziranih»posredniških cen«pa še ni bil kvantitativno ocenjen. 18 Razmerje med agencijo in naročiteljem bo po novem EN standardu urejeno s pismeno pogodbo. To bo velika sprememba in napor za agencije v mnogih državah, kjer so pogodbe o posredovanju praviloma le ustne. V tem pogledu je slovenska zakonodaja in praksa že prilagojena pričakovanemu EN standardu. Ad.(iv) Zaradi pomembnosti zaupanja, bo po novem EN standardu moral agent, v primeru, da je sam zainteresiran za odkup nepremičnine, nemudoma razkriti takšno informacijo ponudniku (stranki) 19. Takšno rešitev imamo že zapisano tudi v Sloveniji v ZNPosr. Standard bo določil nekatera obvezna opravila, ki jih bo moral posrednik opraviti za naročitelja-kupca ali za naročitelja-prodajalca. Pričakuje se, da bo standard dal napotek o dogovoru, ne pa tudi že samo obveznost izvedbe ogleda in pregleda nepremičnine. 20 Slovenski ZNPosr določa najmanj 10 obveznih opravil, ki jih mora nepremičninski agent narediti za naročitelja, nekatere pa tudi za t.i.«tretjo osebo«v okviru običajnega plačila za posredovanje. Ad(v) Poklicna znanja (kompentence) posrednika bodo opredeljene v petem poglavju EN standarda. Po dosedanjih predlogi bodo nekoliko širša od obstoječega poklicnega standarda posrednika v Sloveniji in kot jih zagotavlja Program izpita iz ZNPosr. Povečanje kompentenc nepremičninskega posrednika po predlogu EN standarda bodo zahtevala razširitev programa izobraževanja za najmanj naslednja področja evropskega prava: izdelave preprostih primerjav tržnih cen, preprečevanje pranje denarja (samo delno), subvencioniranja najemnin, upravljanja nepremičnin, spoznavanja s standardi na področju nepremičnin, vodenje pogajanj in razreševanje konfliktov, razreševanja pritožb (navezujoč se smiselno na ISO standard številka Od leta 2002 do 2005 smo izračunali tržno koncentracijo v dejavnosti nepremičninskega posredovanja. Odstotni delež med prihodki prvih štirih ponudnikov (C4) in prihodki v celotni dejavnosti posredovanj agencij (70.31) je znašal v letu 38%, v letu pa 23%. Tudi ustrezen kazalec C8 je padel iz 48% na 34%. 19 Glej o tem opombo Ni mogoče pričakovati, da bo znotraj EU ali znotraj Norveške obstajala obvezna oz. prisilna norma, da mora nepremičninski posrednik skupaj s potencialnim kupcem nepremičnine na ogled ali da si mora v vsakem primeru osebno ogledati nepremičnino. Na primer, zračna razdalja od juga do severa Norveške je preko 2000 km in predstavljamo si lahko, v kakšne dejanske stroške bi bila prisiljena agencija. 141

147 Ad(vi) Nepremičninski agent bo moral po novem EN standardu obvezno zavarovati odškodninsko odgovornost do svojih strank, kar imamo v Sloveniji že urejeno. Poleg tega pa bo moral nepremičninski agent posebej izkazati jamstvo za dobroimetja oz. denar, ki ga bo iz kateregakoli naslova v imenu strank sprejemal v hrambo. Lahko se zgodi, da bo moral takšna dobroimetja, ki jih bo prejemal v hrambo, nemudoma odvesti na poseben TRR. Pričakovati je podobno rešitev, kot jo v Sloveniji poznamo pri ločitvi premoženja v rezervnem skladu, s katerim upravnik upravlja in vsa plačila odvaja na ločen TRR. Bistvo takšne rešitve je, da so takšna dobroimetja izločena iz stečajne mase (upravnika) nepremičninskega posrednika. Brez ustreznega jamstva agent ne bo smel prejemati nobenega denarja od kupca, najemnika, zakupnika itd. Gre za pomembno novost, o kateri se je doslej v Sloveniji samo govorilo. Problem zavarovanja»hrambe denarja«pa našim zavarovalnicam ni neznan. Po vsebini tveganja v tem primeru ne gre za klasično zavarovalni produkt, saj ga zavarovalnice drugače obravnavajo (kavza). O tem govori poseben sestavek v tem zborniku. Ad.(vii) Katere vsebine iz raznih kodeksov etike bodo vključene v nov EN standard, še ni povsem jasno, razen splošnih načel, ki jih promovira CEPI,CEI in CEREAN med članicami in ki so pričakovana od potrošnikov. 5. Sklepne ugotovitve V Sloveniji imamo podrobno regulirano nepremičninsko posredovanje. Ocene o tem, kakšne rezultate je država dosegla z zakonsko regulacijo, v razdobju niso enotne. Odvisne so od tega, kako je ocenjevalec interesno povezan z javnim sektorjem, potrošniki ali ponudniki storitev. S stališča ponudnikov storitev posredovanja se vse bolj zdi, da je področje normativno preveč v korist potrošnika. Že v besedilu smo ugotovili, da je po naši zakonodaji posrednik mandatar obe strank. Potrošnik ima pod pretvezo zaščite na razpolago»zastonj kosilo«. Ker pa je po zakonu o nepremičninskem posredovanju nepremičninska agencija de iure»mandatar obeh strank«, slednje dokaj množično ciljajo na obe stranki. Potrošniki etično spornega posredovanja ne marajo. Zato je pri nas delež posredovanja le okrog 40% prometa, v državah, kjer potrošnik ni mandatar obe strank pa je celo do 90% prometa. Zato se bo morala v prihodnje država odločiti, ali bo prilagodila zakonodajo pričakovanemu evropskemu modelu nepremičninskega posredovanja ali pa bo obdržala načelno stališče, da je potrebno potrošnika oz. uporabnika še naprej ščititi z določbo v 20. členu, da mora»skrbeti v enaki meri«za naročitelja in tretjo osebo. S tem je posrednik v Sloveniji mandatar obeh strank. Zdi pa se, da uporabniki ne verjamemo v takšno posredovanje, kjer posrednik»skrbi v enaki meri«za obe stranki, in da je potemtakem že po zakonu mandatar obeh strank. Zasledovanje»dvojnega posredovanja«s strani agencij je lahko samo logična posledica zakonske ureditve. Realna dodana vrednost na zaposlenega v nepremičninskem posredništvu je v letu 2005 padla za -11%, realna bruto plača na zaposlenega za -5%. Število zaposlenih v panogi je bilo 514 delavcev, kar je 7,6% več kot v 2004, ob 7% nominalni rasti prihodkov. Realna rast nepremičninskega prometa v letu je bila 16%. Morda je eden vzrokov za takšna gibanja tudi v reakciji uporabnikov storitev na zakonsko regulativo in obnašanje agencij Ali bo novi EN standard za storitve nepremičninskega posrednika še omogočal t.i.»dvojno posredovanje«, ki je v nekaterih skandinavskih državah zakonsko prepovedano, je v zdajšnji fazi sprejemanja standarda negotovo. Ravno tako je negotovo, ali bo morda novi EN standard prepovedal nepremičninskemu agentu, da odkupi nepremičnino od svoje stranke. Ob koncu 2006 se zdi, da je do junija 2008 še daleč. Toda dejansko gre le za dobro leto in pol časa, ko bo EN standard za storitve nepremičninskega posrednika končan. Združenje za poslovanje z nepremičninami pri GZS je sprožilo izdelavo višješolskega programa za poklic nepremičninskega posrednika in upravitelja nepremičnin. Združenje se zaveda, da bo potrebno uvesti t.i. komercialne licence tudi za upravitelja nepremičnin. Z združitvijo obeh modulov javnega izobraževalnega programa pa bi v Sloveniji pridobili ob koncu leta 2006 oz. v začetku 2007 zanimiv višješolski program. Menim, da morajo biti agencije dobro seznanjene, kakšni procesi poenotenja na področju prostega pretoka storitev v EU potekajo, da bi se hitro in brez velikih stroškov prilagodile. Poleg tega pa bo potrebno znotraj panoge narediti dogovor o večjem sodelovanju med agencijami kot je bilo doslej. Širjenje informacije po trgu je mogoče pospešiti z njihovim pretokom med agencijami, kjer je še kar precej manevrskega prostora. Če se bo uveljavil običaj in kredibilna informacija o povprečnem času prodaje (v dnevih) na posameznih segmentih nepremičninskega trga in na posameznih lokacijah, bo tudi navzven vidno, kako posamezna 142

148 agencija posreduje informacijo o nepremičnini drugim agencijam in ali sodeluje z agencijami, ki imajo potencialnega kupca. LITERATURA - Delovni dokumenti CEN, ki se nanašajo na»tehnični odbor«št. BT TF 180 od št. 001 do št. 024, ki so nastali od novembra 2005 do septembra Spletne strani CEN, SIST, ZPN pri GZS, CEPI, CEI - A. Kožar, Evropa standardizira storitve nepremičninskega posrednika, Nepremičninski informator, št. 39, junij 2006, stran O AVTORJU Anton Kožar (rojen 1959) je diplomiral na Ekonomski fakulteti 1983, magistriral pa V Komunalno-gradbenem podjetju Tregrad Trebnje je začel svojo dve letno poklicno pot. V času od je bil zaposlen v Banki Slovenije, v letih kot pomočnik direktorja Analitsko-raziskovalnega centra. V letih 1997 do 1999 je bil direktor Kapitalskega sklada d.d. (danes Kapitalske družbe). Od maja 2002 je sekretar Združenja za poslovanje z nepremičninami pri GZS. Od februarja 2004 je predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja»fiabci Slovenija«in od 2005 leta član Upravnega odbora CEPI v Bruslju. Objavil je preko 40 člankov in referatov v domačih in tujih revijah. Iz področja analize finančnega planiranja izvira tudi so-avtorstvo knjige: Kvartalni ekonometrični model slovenskega gospodarstva (1996). Je so-avtor Bele knjige (1997), ki je bila strokovna podlaga za pokojninsko reformo. V letu 2003 je s so-avtorico Nives Marinšek, napisal knjigo:»zakon o nepremičninskem posredovanju - ZNPosr s komentarjem. Ima licenco za nepremičninskega posrednika. Pri Slovenskem inštitutu za revizijo je v postopku pridobivanja certifikata za pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin. V letu 2006 je bil s strani Slovenskega inštituta za standardizacijo imenovan v tehnični odbor CEN BT TF 180 za pripravo EN standarda za nepremičninskega posrednika. 143

149 Dida Volk sodnica, Okrožno sodišče Ljubljana Nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiško knjigo v sodnih postopkih POVZETEK Dejstvo je, da se v našem prostoru nepremičnine (predvsem novozgrajena stanovanja) več desetletij niso vpisovale v zemljiško knjigo, pa je vendarle ves čas tekel pravni promet z njimi, posledično zato nastopajo tudi v sodnih postopkih. Prispevek obravnava nevpisane nepremičnine v sodnih postopkih, predvsem z vidika aktualne sodne prakse s področja sklenitve prodajne pogodbe, nastanka hipoteke in izvršbe na nevpisani nepremičnini. ABSTRACT The fact is that in our space real estates (especially new built dwellings) more decades have not been registered with the Land Register, although legal transfers with them existed; consequently, they also appear in court proceedings. The paper deals with unregistered real estates in court proceedings, particularly from the aspect of juridical practice from the field of concluding a sales contract, arising of mortgage and enforcement on unregistered real estate. Uvod Zaradi več desetletnega opuščanja vpisov 1 nepremičnin v zemljiško knjigo, se že dalj časa srečujemo z dvema kategorijama nepremičnin: nepremičnine, ki so vpisane v zemljiško knjigo (v nadaljevanju: vpisane nepremičnine) nepremičnine, ki v zemljiško knjigo (še vedno) niso vpisane (v nadaljevanju: nevpisane nepremičnine). Ves čas pa je tekel pravni promet z obema kategorijama nepremičnin, posledično torej sta se obe kategoriji nepremičnin pojavljali tudi v sodnih postopkih. Pri tem pa v posameznih zakonih posebne ureditve za nevpisane nepremičnine ne srečamo. Edina izjema je bil Zakon o izvršilnem postopku ZIZ iz leta 1978, ki je v posebni določbi 2 specialno urejal izvršbo na nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo. V kasnejšem Zakonu o izvršbi in zavarovanju ZIZ iz leta 1998 pa srečamo poleg spremenjene ureditve izvršbe na nevpisano nepremičnino 3, še ureditev nastanka hipoteke na takšni nepremičnini 4. Ves čas pa so ostajala odprta vprašanja ali in koliko je mogoče ureditev za vpisane nepremičnine smiselno uporabiti tudi za tiste, ki v zemljiško knjigo niso vpisane. Ne glede na številne pravne posle in v nekem obdobju številčnejši pravni promet z nevpisanimi, kot pa z vpisanimi nepremičninami 5, pa se vendar niso izoblikovala trdna pravila in običaji pri nekaterih pravnih poslih (na primer pri prodajni pogodbi), ki bi strankam nudila enako pravno varstvo. Hkrati pa bi moralo biti udeležencem pravnega prometa ves čas jasno, da posli z nevpisanimi nepremičninami ne nudijo enakega oziroma tistega pravnega varstva, kot pri vpisanih nepremičninah. Navedeno se je prav očitno pokazalo pri hipotekah na nevpisanih nepremičninah, s številnimi primeri dobrovernih kupcev teh nepremičnin (predvsem stanovanj), ki lahko z uspešnim 1 V letih intenzivne gradnje večstanovanjskih stavb, predvsem na območjih večjih mest v Republiki Sloveniji člen ZIP Uporaba določb tega poglavja na območju, kjer ni zemljiških knjig člen ZIZ. 4 V 254. členu ZIZ. 5 Pred uveljavitvijo Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo ZPPLPS v letu 1999 je bilo (vsaj v Ljubljani, Mariboru ) zagotovo večje število nevpisanih, kot pa vpisanih nepremičnin. 144

150 ugovorom tretjega 6 dosežejo, da se izvršba na nepremičnino izreče za nedopustno. V tem primeru se hipotekarni upnik ne more poplačati iz te nepremičnine, kar je v nasprotju s temeljno pravico zastavnega upnika 7. V nadaljevanju se prispevek omejuje predvsem na: sklepanje pogodb, predvsem prodajne pogodbe (ali je mogoč pridržek lastninske pravice?) nastanek hipoteke na nevpisani nepremičnini (posebnosti postopka) izvršba na nevpisani nepremičnini (nastanek zastavne pravice v postopku, ugovori tretjih - dobrovernih kupcev te nepremičnine, ostale posebnosti postopka). 1. Sklepanje pogodb z nevpisanimi nepremičninami Med pravnimi posli, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, je najpogostejša prodajna pogodba, zato se v nadaljevanju prispevek omejuje zgolj na to pogodbo. Ureditev prodajne pogodbe v Obligacijskem zakoniku 8 sama po sebi ne pušča odprtih vprašanj za nevpisane nepremičnine. Vendar so pravni posli z nepremičninami specifični prav zato, ker poleg zavezovalnega pravnega posla 9, vsebujejo še razpolagalni pravni posel 10. Ali drugače povedano: na podlagi sklenjene prodajne pogodbe (kot zavezovalnega pravnega posla) je prodajalec dolžan kupcu izročiti še zemljiškoknjižno dovolilo 11 (kot razpolagalni pravni posel). Pridobitni način za vpis (vknjižbo) lastninske pravice v zemljiško knjigo je torej zemljiškoknjižno dovolilo, opredeljeno v 23. členu Stvarnopravnega zakonika - SPZ 12. Lastninska pravica kupca na vpisani nepremičnini se pridobi torej z vknjižbo (lastninske pravice) v zemljiški knjigi, ob izpolnjenih prej navedenih pogojih. SODNA PRAKSA Sodba II Ips 228/98 pridobitev lastninske pravice na vpisani nepremičnini Ker je bilo ugotovljeno, da sta stranki sklenili veljavno kupoprodajno pogodbo (vsi njeni elementi so bili zapisani, z izjemo dogovora o kupnini, ki pa je bil realiziran v smislu 73. člena ZOR), je toženec dolžan izročiti tožnikoma kot kupcema prodano nepremičnino tako, da bosta na njej pridobila lastninsko pravico, to pa je s sodbenim izrekom naložena izdaja zemljiškoknjižne listine. Namreč po določilu 454. člena ZOR se prodajalec s prodajno pogodbo zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil pravico razpolaganja oziroma lastninsko pravico. Kako in kdaj pa pridobi lastninsko pravico kupec nevpisane nepremičnine? Četudi pravni posli z nevpisanimi nepremičninami ponavadi vsebujejo poleg zavezovalnega tudi razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo iz 23. člena SPZ), pa vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo ni mogoč, saj nepremičnina v njej ni vpisana. V praksi so se tako izoblikovali običaji, v sodni praksi pa ne srečamo posebnega stališča glede pridobitnega načina za nastanek lastninske pravice na nevpisani nepremičnini. Ker v praksi z nevpisanimi nepremičninami pogostokrat ravnamo kot s premičninami, je med pogodbenimi strankami običajno, da kupec prejme v posest listino, ki bi bila primerna za vknjižbo lastninske pravice (po določbah Zakona o zemljiški knjigi). Tako so se v praksi uveljavila pravila, ki sicer veljajo za pridobitev lastninske pravice na premičninah 13, pridobitelj pa bo lahko na podlagi listine (ki mora vsebovati tudi razpolagalni pravni posel) vpisal lastninsko pravico v svojo korist, ko bo nepremičnina v zemljiško knjigo vpisana. 6 Od 64. do 66. člena ZIZ. 7 Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja (prvi odstavek 128. člena Stvarnopravnega zakonika SPZ). 8 S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje,da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (435. člen OZ). 9 Zavezovalni pravni posli so posli, ki povzročijo nastanek ( oziroma prenehanje ) obligacijskih pravic in obveznosti. So pravna dejanja, na podlagi katerih med dvema ali več pravnimi subjekti nastanejo medsebojne pravice in obveznosti. 10 Razpolagalni pravni posli pa so pravna dejanja dolžnika iz zavezovalnega pravnega posla, na podlagi katerih pridobijo upravičenci iz zavezovalnih pravnih poslov premoženjske pravice, ki so predmet zavezovalnih pravnih poslov. 11 Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ). 12 Glej prejšnjo opombo. 13 Lastninska pravica na premičnini se pridobi z njeno izročitvijo v posest pridobitelja (prvi odstavek 60. člena SPZ).. Izročitev premičnine se šteje za opravljeno tudi z izročitvijo listine, na podlagi katere lahko pridobitelj razpolaga s premičnino, kot tudi z izročitvijo kakšnega njenega dela, ali pa z izločitvijo ali drugačno označitvijo stvari, ki pomeni njeno izročitev (drugi odstavek 60. člena SPZ). 145

151 Ali bi lahko pri nevpisanih nepremičninah uporabili možnost prodaje z lastninskim pridržkom? Prodaja z lastninskim pridržkom 14, kot primer prodaje s posebnim dogovorom, je sicer predvidena zgolj za premičnine, vendar je bilo že ugotovljeno, da v praksi z nevpisanimi nepremičninami pogosto ravnamo kot s premičninami. Uporaba možnosti prodaje nevpisane nepremičnine s pridržkom lastninske pravice je še posebej primerna za situacije, ko kupec ne plača celotne kupnine, pridobi pa posest nad nepremičnino. Pri nevpisani nepremičnini je uporaba možnosti izročitve zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice na kupca v zemljiško knjigo pod pogojem plačane kupnine namreč izključena. SODNA PRAKSA Sodba II Ips 677/2001- prodaja nepremičnine s pridržkom lastninske pravice Pogodbeni stranki sta se sami dogovorili, da bo kupec nastopil posest nepremičnine šele po plačilu dela kupnine, prenos lastninske pravice pa bo mogoč šele po izpolnitvi vseh pogodbenih obveznosti in ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine. Tak dogovor je v okviru svobodnega urejanja obligacijskih razmerij dovoljen in ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi ali moralo. Problem tedaj ni v tem, kaj je lastninski pridržek,kdaj je mogoč, kakšni so njegovi učinki itd., s čimer se zelo obširno, tudi s sklicevanjem na številne teoretike, glede katerih revizijsko sodišče nima pomislekov, da je njihova pravna razlaga lastninskega pridržka povsem korektna, ukvarja revizija, ampak v tem, ali je bil v sporni prodajni pogodbi ta pravni institut sploh dogovorjen. Razlaga 5. in 7. člena pogodbe z dne , ki kot pravilno ugotavlja revizija, obravnavata isto vprašanje in ob upoštevanju v reviziji tudi pravilno poudarjenega načela svobodnega urejanja obligacijskih razmerij, ter ob nespornem pomanjkanju v ZN predpisane oblike, lahko pripelje le do materialnopravnega zaključka, da pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, ki so bile predmet prodajne pogodbe, lastninski pridržek ni bil dogovorjen, da pa sta se pogodbeni stranki v okviru pogodbene svobode (in brez pravnih učinkov stvarnopravnega instituta lastninskega pridržka) dogovorili, kako naj se izpolnijo medsebojne pogodbene obveznosti, na kakšen način, s kakšnimi učinki in v kakšnem času. Pogodbeni stranki sta se sami dogovorili, da bo kupec (toženca) nastopil posest šele po plačilu dela kupnine, prenos lastninske pravice pa bo mogoč šele po izpolnitvi vseh pogodbenih obveznosti (5. člen pogodbe) in ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine (7. člen pogodbe). Tak dogovor je v okviru svobodnega urejanja obligacijskih razmerij dovoljen in ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi ali moralo. Končno sta s takim dogovorom o času in načinu izpolnitve medsebojnih obveznosti soglašali obe pogodbeni stranki in soglasje svojih volj potrdili s podpisi na pogodbi. Neutemeljeno zato sedaj toženca trdita, da zanju sklenjena pogodba nima nobenega pravnega učinka že od (tedaj od dneva sklenitve) samo zato, ker pogodba ni bila sklenjena v drugačni (posebni obliki) in z izrečno pogodbeno klavzulo, da je pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, ki so bile predmet pogodbe, dogovorjen lastninski pridržek. Končno sta toženca del obveznosti iz pogodbe, za katero sedaj trdita, da nima nobenih pravnih učinkov, celo izpolnila, na nepremičninah, ki so bile predmet pogodbe, nastopila posest, zaradi poplačila preostanka kupnine pa sklenila celo pogodbo o dolgoročnem kreditu. Utemeljitev zavrnitve tudi preostalega tožbenega zahtevka iz nasprotne tožbe z razlogi, da gre v obravnavanem primeru za dopusten dogovor o sočasni izpolnitvi obveznosti (122. člen ZOR) je tedaj v izpodbijani sodbi pravno pravilna, nasprotne revizijske trditve pa niso utemeljene. Pri tem je treba glede na revizijske trditve, da predstavlja določba 122. člena ZOR le "splošno moralno pravilo", le dodati, da je ta določba v poglavju ZOR, ki obravnava dvostranske pogodbe in postavlja med drugim tudi pravila o tem, kakšne so člen OZ (1) Prodajalec določene premične stvari si lahko s posebnim pogodbenim določilom pridrži lastninsko pravico tudi potem, ko stvar izroči kupcu, vse dotlej, dokler kupec ne plača vse kupnine. (2) Pridržek pravice učinkuje nasproti kupčevim upnikom le, če je bil podpis kupca na pogodbi, ki vsebuje določilo o pridržku lastninske pravice notarsko overjen pred kupčevim stečajem ali pred rubežem stvari. (3) Na stvareh, o katerih se vodijo posebne javne knjige, si je mogoče pridržati lastninsko pravico le, če tako določajo predpisi o ureditvi in vodenju teh knjig. 146

152 dolžnosti strank v dvostranskih pogodbah. Ne gre le za "splošno moralno pravilo", ampak za pravno pravilo, ki velja, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izvira iz narave posla. V obravnavanem primeru ni bilo dogovorjeno nič drugega, nič drugega ne določa zakon, pa tudi iz narave sklenjenega posla ne izvira nič drugega. Sodba II Ips 495/2002 prodaja s pridržkom lastninske pravice Kupoprodajna pogodba kot obligacijskopravni posel predstavlja le pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Kupec zgolj s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe (in tudi s pridobitvijo nepremičnine v posest) lastninske pravice na nepremičnini ne pridobi, ker je potreben še pridobitni način, torej vpis v zemljiško knjigo. Pogodbeni dogovor, da se lastninska pravica na poslovnem prostoru vknjiži na ime kupca šele po plačilu celotne kupnine, zato ne predstavlja pridržka lastninske pravice v smislu 540. člena ZOR. Pogodbeni stranki sta se dogovorili za pravilo sočasne izpolnitve pogodbenih obveznosti po prvem odstavku 122. člena ZOR. Sodba III Ips 9/96 vpis lastninske pravice vezan na določen pogoj Način pridobitve lastninske pravice na nepremičninah s pravnim poslom je vpis v zemljiško knjigo (33. člen ZTLR). Pogodbena določba, da se vpis v zemljiško knjigo ne izvrši do izpolnitve določenega pogoja, zato ni pridržek lastninske pravice v smislu 540. člena ZOR. Dejanju vpisa v zemljiško knjigo se z omenjeno določbo ni odvzel pravni učinek načina pridobitve lastninske pravice, ker do vpisa še ni prišlo. Okoliščina, da je tožena stranka prodala tožeči stranki nepremičnino, na kateri nima razpolagalne oziroma lastninske pravice, na podlagi v postopku ugotovljenega dejanskega stanja ni podlaga za razdrtje pogodbe po 128. členu ZOR. Sodba II Ips 283/2004 pravne napake na nevpisani nepremičnini Določba prvega odstavka 508. člena ZOR se nanaša na pogodbeno dogovorjeno stanje stvari, torej na izrecen (če gre za pisno pogodbo, zapisan) pogodbeni dogovor strank o tem, da bo uresničevanje lastninske pravice na stvari, ki jo bo prodajalec z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom prenesel na kupca, omejeno z določeno (drugo) pravico oziroma pravnim dejstvom. Hipoteka zato ne bi imela značilnosti pravne napake le, če bi se stranki prodajne pogodbe izrecno dogovorili, da je stanovanje, ki je predmet prodaje, obremenjeno s hipoteko. Ker pa takega (izrecnega) dogovora (oziroma tožničine privolitve) ni bilo, je pravilen zaključek sodišč prve in druge stopnje, da je šlo za pravno napako. Kupovalka namreč stanovanja ni prevzela v ustreznem (običajnem) pravnem stanju. 2. Nastanek hipoteke na nevpisani nepremičnini Že uvodoma je bilo pojasnjeno, da poseben postopek nastanka hipoteke za nevpisane nepremičnine ni bil zakonsko urejen. Z novelo takratnega Zakona o izvršilnem postopku v letu 1990 je bilo prvič urejeno zavarovanje z zastavno pravico na nepremičninah in premičnih stvareh na podlagi sporazuma strank 15. Do uveljavitve novega Zakona o izvršbi in zavarovanju v letu je hipoteka na nevpisanih nepremičninah po postopku, predvidenem v 22. a poglavju ZIP-a, nastajala»intimno«, zapisana v zapisnikih spisov na okrajnih sodiščih 17, le nekatera sodišča 18 so že pričela samoiniciativno uporabljati postopek, ki ga srečamo kasneje, leta 1998 v novem ZIZ-u. Od postopka nastanka hipoteke na nevpisani nepremičnini iz leta 1998 se sedanja ureditev razlikuje v toliko, da je pristojnost s sodišč prenesena k notarjem, listina iz drugega odstavka 254. člena ZIZ pa se namesto pri upniku sedaj hrani pri notarju. 15 V 22 a. poglavju od 251. a do 251. f člena Zakona o izvršilnem postopku ZIP. 16 Uradni list RS, št. 51/98, zakon je začel veljati 15. oktobra Postopek zavarovanja z zastavno pravico na podlagi sporazuma strank je tekel na izvršilnih oddelkih okrajnih sodišč, krajevna pristojnost sodišč je bila določena v 251. a členu ZIP (za nepremičnine je bilo pristojno sodišče, ki vodi zemljiško knjigo, za premičnine pa sodišče, na katerega območju je bila stvar). 18 Ljubljansko okrajno sodišče, od leta 1995 dalje. 147

153 Evidence zastavnih pravic na nevpisanih nepremičninah ne vodi noben organ, niti niso vpisane v nobeno drugo javno knjigo. Tisti, ki imajo pravni interes 19, se lahko sicer z vpogledom v vpisnik pri izvršilnem sodišču 20 prepričajo ali je določen dolžnik (zastavitelj) zastavil svojo nevpisano nepremičnino po postopku na podlagi sporazuma strank. Vendar opozarjam, da vpisniki pri sodišču nimajo enakega (publicitetnega) učinka, kot ga imajo vpisi v zemljiško knjigo, saj niso namenjeni evidenci določenih stvarnih pravic, ampak zgolj evidenci posameznih vrst zadev na sodišču. Zato se na vpogled v vpisnik zavarovanja ne moremo zanesti v smislu gotovosti obstoja ali neobstoja zastavne pravice na nevpisani nepremičnini. Sedanja ureditev nastanka hipoteke na nevpisani nepremičnini 254. člen ZIZ: Če nepremičnina oziroma posamezen del stavbe ni vpisan v zemljiški knjigi, morajo biti v notarskem zapisu iz 250. člena tega zakona navedeni podatki o legi nepremičnine oziroma posameznega dela stavbe, meji in površini, oziroma drugi podatki, potrebni za njegovo identifikacijo. Notarskemu zapisu mora biti priložena listina, ki bi bila primerna za vknjižbo lastninske pravice. Sklenitev notarskega zapisa iz 250. člena tega zakona ima pomen vknjižbe zastavne pravice. Notarski zapis z navedbo osebnega imena oziroma firme in prebivališča oziroma sedeža zastavitelja ter s podatki objavi notar v Uradnem listu Republike Slovenije, na listini pa zaznamuje, da je nepremičnina zastavljena na podlagi sporazuma strank. Listina se izroči v hrambo notarju. Z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (ki je pričel veljati ) se ostale določbe 23. poglavja ZIZ o zastavni pravici na podlagi sporazuma strank ne uporabljajo več 21, postopek iz 254. člena ZIZ pa se uporablja še vedno do vpisa nevpisanih nepremičnin v zemljiško knjigo. Dejstvo je, da sedanja ureditev nastanka hipoteke na nevpisani nepremičnini ne pušča več toliko odprtih vprašanj in dilem, ampak je glavnina teh nastala v (prikazanih) obdobjih, ko postopek nastanka hipoteke na nevpisani nepremičnini ni bil (ustrezno) urejen. SODNA PRAKSA VSL sklep II Cp 1309/99 vpis prepovedi odsvojitve in obremenitve na nevpisani nepremičnini Vpis obligacijske pravice prepovedi odsvojitve in obremenitve nepremičnine, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, ni predviden. Dogovor o prepovedi odsvojitve in obremenitve tudi ni del postopka za zavarovanje z zastavno pravico na podlagi sporazuma strank. VSL sklep II Cp 1789/99 uporaba 254. člena ZIZ za nevpisane nepremičnine Domnevna možnost vknjižbe lastninske pravice dolžnice na (etažnem) stanovanju, to je nepremičnini dolžnice, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, ni zadržek za zavarovanje na taki nepremičnini, na podlagi določila 254. člena ZIZ. VSL sklep II Cpg 405/2000 predzamba zastavne pravice na nevpisani nepremičnini Določbe 254. člena ZIZ ne izključujejo uporabe 252. člena ZIZ, ki določa, da se zavarovanje bodoče in pogojne terjatve na nepremičnini opravi s predznambo zastavne pravice. Vendar pa v notarskem zapisu, ki ga je upnik priložil predlogu za izvršbo, stranki nista določili, kako bo upnik opravičil predznambo in rok, v katerem bo to storil (1. odst člena ZIZ). Na podlagi tako pomanjkljivega notarskega zapisa, pa sodišče predlaganega zavarovanja pogojne terjatve ne more dovoliti. VSL sklep II Cp 130/2000 predznamba na nevpisani nepremičnini (drugačno stališče) Predmetna zastavna pravica na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, ni mogoča. 19 Na primer: Zainteresirani kupci stanovanja, bodoči zastavni upniki. 20 Najprej so bile zadeve zavarovanja na podlagi sporazuma strank vpisane v R-vpisnik, kasneje pa v Z-vpisnik. 21 Drugi odstavek 274. člena SPZ. 148

154 Iz obrazložitve: Pritožbeno sodišče soglaša z odločitvijo in razlogi prvega sodišča. Pritožniku je potrebno vnovič pojasniti, da njegova terjatev ni zapadla terjatev, pri kateri bi bil mogoč rubež nepremičnine, o čemer govori 254. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ. V obravnavani zadevi skuša upnik doseči zavarovanje bodoče terjatve, kakor jo določa 252. člen ZIZ. Edini način za zavarovanje bodoče terjatve pa je predznamba zastavne pravice. Predznamba je vpis v zemljiško knjigo (25. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK). V obravnavani zadevi pa nepremičnina sploh še ni vpisana v zemljiški knjigi. Predznamba v tem primeru torej sploh ni izvedljiva ter bi bilo potrebno predlog že iz tega razloga zavrniti. Kot je obrazložilo že prvo sodišče, je pri nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo možno le zavarovanje denarne terjatve z zastavno pravico, ne pa tudi zavarovanje s predznambo le-te. VSL sklep III Cp 1237/2002 na nevpisani nepremičnini ni mogoče zavarovanje bodoče in pogojne terjatve Zavarovanje bodoče in pogojne denarne terjatve upnika z zastavno pravico na dolžnikovi nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, po ZIZ ni dovoljeno. VDS sklep Pdp 1878/2003 začasna odredba na nevpisani nepremičnini Če nepremičnina, ki je predmet začasne odredbe prepovedi njene odtujitve in obremenitve, ni vpisana v zemljiško knjigo, se namesto zaznambe v zemljiško knjigo smiselno uporabljata določbi 244. in 211. čl. ZIZ, ki urejata postopek zavarovanja z ustanovitvijo zastavne pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo. To pomeni, da se prepoved odtujitve zaznamuje na prvem overjenem izvodu kupoprodajne pogodbe, ki je podlaga za vpis v zemljiško knjigo. 3. Izvršba na nevpisane nepremičnine Postopek izvršbe na nevpisane nepremičnine je urejal že Zakon o izvršilnem postopku iz leta 1978, sedanja ureditev v 211. členu ZIZ, se le malenkostno razlikuje od takratne člen ZIZ - Uporaba določb tega poglavja, če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo Če je bila zemljiška knjiga, v katero je bila vpisana nepremičnina, uničena, ali če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, mora upnik v predlogu za izvršbo navesti, kje je nepremičnina, njeno ime, meje in površino, oziroma druge podatke, potrebne za njeno identifikacijo. V takem primeru opravi izvršitelj po odredbi sodišča rubež nepremičnine, za katero je predlagana izvršba. Na rubež povabi upnika in dolžnika. Zapisnik o rubežu ima pomen zaznambe izvršbe in mora biti razglašen na sodni deski in objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije. Ob vložitvi predloga za izvršbo mora upnik določno navesti, da nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo in nepremičnino natančno opisati 22. Zapleti, ki se kasneje lahko pojavijo, pa so povezani z lastninsko pravico dolžnika, saj dolžnik dostikrat dokazuje, da sploh ni lastnik nepremičnine, ki je opisana v predlogu oziroma v sklepu o izvršbi. V taki situaciji se ponavadi pojavi lastnik nepremičnine, ki vloži ugovor tretjega. Od rešitve tega ugovora je potem odvisno nadaljevanje izvršbe. V primeru, če tretji izkaže, da ima na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, lastninsko pravico, bo sodišče ob ugoditvi ugovoru tretjega razveljavilo sklep o izvršbi in izvršbo ustavilo 23. V primeru, da je izvršbo na konkretno nepremičnino predlagal zastavni upnik, lahko ugotovimo, da je (zastavni) dolžnik nepremičnino očitno prodal kupcu, ki je bil v dobri veri, da nepremičnina nima pravnih napak, saj obstoja morebitne hipoteke ni mogel preveriti v javni knjigi zemljiški knjigi. Najverjetneje je hipoteka na tej nevpisani nepremičnini nastala pred letom 1998, po postopku, ki takrat ni nudil zadostnega varstva hipotekarnemu upniki, da se bo resnično lahko poplačal iz zastavljene nepremičnine. 22 Stanovanje na primer: Trisobno stanovanje št. 2, v pritličju večstanovanjske stavbe na naslovu Dolžniška ulica 4, Ljubljana. 23 Prvi odstavek 65. člena ZIZ. 149

155 SODNA PRAKSA Sodba II Ips 500/99 originaren način pridobitve lastninske pravice v izvršilnem postopku Bivša zakonca izmed katerih je eden ob soglasju drugega prodal skupno stanovanje, ki je bilo obremenjeno z zastavno pravico za posojilo,ki ga je najel eden izmed njiju za skupne potrebe, stanovanje pa je bilo potem prodano na dražbi v izvršilnem postopku in vzeto kupcu, morata vrniti slednjemu prejeto kupnino, ker je takšna pogodba po zakonu razdrta. VSK sklep II Cpg 119/2005 ugovor tretjega S strani tretjega uveljavljeni razlogi v ugovoru ne omogočajo zaključka, da ima tretji na predmetu izvršbe (tj. na dolžnikovih nepremičninah) pravico, ki bi preprečevala izvršbo. Za takšen zaključek namreč ne zadošča okoliščina, da je tretji kot kupec z dolžnikom kot prodajalcem dne sklenil prodajno pogodbo za nepremičnine, ki so predmet izvršbe, saj s samo sklenitvijo pogodbe tretji še ni postal lastnik nepremičnin, ampak bi to postal šele z vknjižbo svoje lastninske pravice na nepremičninah na podlagi navedene pogodbe (49. čl. Stvarnopravnega zakonika, SPZ). VSL sklep II Cp 1631/99 postopek izvršbe na nevpisano nepremičnino Dovoljena je zastavna pravica na stanovanju, ki ni vpisano v zemljiško knjigo kot etažna lastnina ali delež na stavbi. Upnik v predlogu navede podatke,ki so potrebni za identifikacijo: sodišče opravi rubež nepremičnine in na narok vabi upnika in dolžnika; zapisnik o rubežu mora biti razglašen na sodni deski in objavljen v Uradnem listu RS. VSL sklep II Cp 1528/99 nevpisano stanovanje Če je v zemljiško knjigo vpisana stavba kot celota, to ne pomeni, da je kot etažna lastnina ali kot solastninski delež na stavbi vpisano tudi posamezno stanovanje. Če torej posamezno stanovanje ni vpisano v zemljiško knjigo, pa se v postopku zavarovanja z ustanovitvijo zastavne pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, uporabijo določbe 244. in 211. člena ZIZ. VSK sklep II Cp 391/2000 opredelitev nevpisane nepremičnine v predlogu za izvršbo Ker je upnik glede nepremičnine - stanovanja, ki ni vpisano v zemljiški knjigi, navedel tako parcelno številko, na kateri je večstanovanjska hiša, kot tudi točen naslov in številko stanovanja ter površino, je s tem dovolj identificiral nepremičnino, na katero se nanaša izvršba. O AVTORICI: Dida Volk je na Pravni fakulteti v Ljubljani diplomirala leta 1984 in se takoj zaposlila na (takratnem) Temeljnem sodišču v Ljubljani. Na prvostopenjskem sodišču že več kot petnajst let opravlja sodniško funkcijo, trenutno kot okrožna sodnica-svetnica na gospodarskem oddelku Okrožnega sodišča v Ljubljani. Je avtorica več strokovnih del in člankov, predvsem s področja izvršilnega prava in predavateljica, predvsem s temami iz izvršilnega, nepremičninskega, insolvenčnega, pogodbenega prava ter zavarovanja terjatev. Je tudi izpraševalka na strokovnih izpitih za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja. 150

156 Bernarda Berden univ.dipl.ing.geod. Geodetska uprava Republike Slovenije Miran Janežič univ.dipl.ing.geod. Geodetska uprava Republike Slovenije Register nepremičnin POVZETEK Za učinkovito razumevanje prostora nujno potrebujemo kvalitetne podatke o nepremičninah, ki bi odražale dejansko stanje v naravi. V državi obstaja več nepremičninskih evidenc, pri čemer nobena v popolnosti ne ustreza sodobnim zahtevam in kriterijem učinkovite povezave podatkov in posledično izvajanja ustreznih politik. Register nepremičnin je evidenca v nastajanju, ki bo sledila evropskim trendom in med drugim povezovala podatke različnih obstoječih podatkovnih zbirk. V prispevku so predstavljeni razlogi za nastanek, metode določitve nepremičnin in različne možnosti vzdrževanja podatkov v Registru nepremičnin. ABSTRACT For efficient understanding of space qualitative data on real estate, which would reflect the actual state in nature are indispensable. In our country there are some real estate records, but no one is completely suitable for contemporary demands and criteria of efficient connection of data and consequently execution of individual policies. Real estate register is a register in formation, which will follow European trends and, among other things, connect data from various existing databases. In the paper, reasons for formation, methods of determination of real estates and various possibilities of data keeping in the Real Estate Register are presented. KLJUČNE BESEDE Nepremičnine, nepremičninske evidence, register nepremičnin, urejanje prostora, zemljiški kataster, kataster stavb 1. Uvod Republika Slovenija danes nima podatkov o številu, vrsti in kakovosti nepremičnin za namene izvajanja svojih razvojnih strategij. Zato mora tudi na nepremičninskem področju vzpostaviti večnamenske evidence in sisteme, ki bodo omogočali objektivno oblikovanje in vodenje socialne, prostorske in davčne politike. Že nekaj let se postavljajo vprašanja popolnosti in kakovosti nepremičninskih evidenc za izvajanje omenjenih politik ter s tem v povezavi o nujnosti njihove vzpostavitve oziroma nadgraditve. Obstoječi način odmere nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča je treba nadomestiti s sodobnim sistemom davka na nepremičnine, ki ima za davčno osnovo tržno vrednost, ki se jo določi za vse nepremičnine na enak način. Zato je nujno uvesti sistem množičnega vrednotenja nepremičnin, za njegovo izvajanje pa so nujne kakovostne in popolne nepremičninske evidence. Podatke o številu, vrsti, površini, kakovosti in lokaciji nepremičnin je potrebno povezati s prebivalci in v taki povezavi omogočiti izvajanje socialne politike ter regionalnih razvojnih politik. Istočasno pa je potrebno obstoječe stanje razpoložljivih nepremičninskih virov na trgu nepremičnin je povezati s stanjem in z bodočim prostorskim razvojem države in lokalne samouprave. Podatki o nepremičninah, to je zemljiščih (zemljiški kataster) in pripadajočih sestavinah (kataster stavb in kataster gospodarske javne infrastrukture, ki sta v nastajanju) so nepopolni, neažurni in različne kakovosti. Vzpostavitev nepremičninskega sistema in kakovostnih, ažurnih ter večnamenskih nepremičninskih evidenc, danes narekujejo sodobni pristopi vodenja razvojno naravnane družbe s pridevniki smotrnosti, 151

157 učinkovitosti in gospodarnosti. Zahtevana učinkovitost področja evidentiranja nepremičnin in dejanska omejenost uporabe obstoječih evidenc so argumenti, ki zahtevajo prilagoditev nepremičninskega sistema. 2. Register nepremičnin Prvi korak v prilagajanju sodobnim mednarodnim trendom in usmeritvami ter priporočilom, oziroma k vzpostavitvi večnamenskih podatkov o nepremičninah in oblikovanju nepremičninskega sistema, ki bo zagotavljal podlago za široko uporabo podatkov za različne namene na ravni države, lokalnih skupnosti, posameznih lastnikov, investitorjev in drugih uporabnikov je zagotovitev pogojev za pridobivanje nepremičninskih podatkov v danes še nepopolnih nepremičninskih evidencah, ter izboljšanje kakovosti obstoječih podatkov. V ta namen Zakon o evidentiranju nepremičnin ZEN (Uradni list RS, št. 47/06), določa vzpostavitev registra nepremičnin v skladu z novo, po letu 2000 usklajeno zakonodajo na področju nepremičnin. Namen registra nepremičnin je oblikovanje in vzdrževanje podatkov o nepremičninah v skladu z definicijo iz Stvarnopravnega zakonika, pregledno urediti katastrski in registrski nivo kakovosti podatkov o nepremičninah, ter s pomočjo enostavnih, predvsem strokovno tehničnih postopkov zagotoviti popolnost (stavb in predvsem delov stavb) in kakovost nepremičninskih evidenc. Ob tem se na novo entiteto nepremičnine omogoči tudi pripis ustreznih lastnosti te nepremičnine, predvsem njene ocenjene vrednosti po metodah množičnega vrednotenja nepremičnin, in vodenje tudi drugih podatkov. Postopki vzdrževanja podatkov evidenc morajo biti enostavni, s čim manj stroškov tako za lastnike nepremičnin kot tudi za vodenje in vzdrževanje teh podatkov s strani države, obenem pa se pravna varnost lastnine, ki jo zagotavlja zemljiška knjiga ne sme zmanjšati. Nova evidenca - registra nepremičnin upošteva tudi vodilo večnamenske uporabnosti. Register nepremičnin je namreč javna evidenca o vseh nepremičninah, ki v evidenčnem smislu vzpostavlja nepremičnino in zagotavlja uporabo podatkov o nepremičninah za namene prostorskega razvoja, davčne politike in izvajanja statističnih opazovanj. Register nepremičnin je določen kot odprt sistem, ki omogoča, da različni uporabniki s svojimi predpisi v skladu s svojimi nameni dopolnjujejo njegovo večnamenskost tako, da določijo dodatne podatke, ki se o nepremičninah vodijo. Že po osnovni definiciji register nepremičnin omogoča pripis vrednosti nepremičnini in s tem neposredno odpira možnosti za bodočo sistemsko ureditev področja obdavčenja nepremičnin, kot sistemskim nadomestkom nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ter za podporo delovanja nepremičninskega sistema Kaj je nepremičnina v registru nepremičnin Register nepremičnin določa in evidentira nepremičnine. Definicijo nepremičnine določa 2. člen ZEN (nepremičnina je zemljišče s pripadajočimi stavbami in deli stavb) in v primerjavi z definicijo nepremičnine kot jo določa Stvarnopravni zakonik (nepremičnina je zemljišče z vsemi sestavinami) nekoliko prilagojena. Razlog za to je, da je področje evidentiranja podatkov o nepremičninah zgodovinsko urejeno z dvema temeljnima evidencama, to sta zemljiški kataster (evidentiranje zemljišč) in kataster stavb (evidentiranje stavb in delov stavb). Določanje oziroma oblikovanje nepremičnin v praksi pomeni»sestavljanje«nepremičnin na osnovi podatkov zemljiškega katastra, katastra stavb in pridobljenih podatkov o nepremičninah s pomočjo metod in tehnik inventarizacije prostora in vprašalnikov. Register nepremičnin predstavlja evidenco, v kateri bodo v Republiki Sloveniji prvič vzpostavljeni podatki o vseh nepremičninah na enoten način. Pravila oblikovanja nepremičnin so se določila glede na možnosti stanja podatkov o parcelah (zemljiščih) v zemljiškem katastru in stavbah in delih stavb v katastru stavb. Zaradi stanja navedenih evidenc obstajajo primeri, da je na eni parceli lahko več stavb oziroma delov stavb ali ena stavba na večih parcelah. Takšno stanje je posledica bivše družbene ureditve in prostorskega planiranja v Republiki Sloveniji. V vseh mogočih primerih stanja v zemljiškem katastru in katastru stavb se upošteva temeljna definicija nepremičnine, to je zemljišče s pripadajočimi sestavinami ob upoštevanju izjem pri etažni lastnini in stavbni pravici. Ob vzpostavitvi registra nepremičnin se bo na osnovi podatkov zemljiškega katastra, katastra stavb in podatkov popisa nepremičnin določilo vse nepremičnine v Republiki Sloveniji po naslednjih pravilih za oblikovanje oz. sestavljanje nepremičnin: Pravilo 1: nepremičnina = parcela parcele brez stavb parcele s stavbno pravico parcele, na katerih stoji stavba z drugačnim lastništvom, ali parcele različnega lastništva, na katerih stoji ista stavba Pravilo 2: nepremičnina = stavba stavbe s stavbno pravico enolastniške stavbe, ki stojijo na dveh ali več parcelah različnega lastništva, ali enolastniške stavbe, ki stojijo na parceli z drugačnim lastništvom 152

158 Pravilo 3: nepremičnina = parcela s stavbo (oz. skupina stavb in parcel, določena v predfazi) enolastniške stavbe - lastništvo stavbe je enako lastništvu parcele ali parcel pod stavbo Pravilo 4: nepremičnina = del stavbe s pripadajočimi skupnimi deli (tudi parcele pod stavbo) večlastniške stavbe - lastništvo stavbe je enako lastništvu parcele ali parcel pod stavbo Pravilo 5: nepremičnina = del stavbe s pripadajočimi skupnimi deli (brez parcele pod stavbo) večlastniške stavbe lastništvo stavbe ni enako lastništvu parcele ali parcel pod stavbo Slika 1a: Pravila oblikovanja nepremičnin Slika 1b: Pravila oblikovanja nepremičnin 153

159 2.2. Vzpostavitev registra nepremičnin Register nepremičnin bo vzpostavljen na podlagi obstoječih nepremičninskih podatkov, podatkov popisa nepremičnin in podatkov, ki jih določajo drugi predpisi. Nepremičninski podatki se danes vodijo v različnih nepremičninskih evidencah, ki so med seboj bolj ali manj povezljive. Za vzpostavitev registra nepremičnin bodo uporabljeni podatki zemljiškega katastra, katastra stavb, zemljiške knjige, registra prostorskih enot, centralnega registra prebivalstva, poslovnega registra Slovenije, evidence trga nepremičnin, Osnovna evidenca o stavbah - kataster stavb še ni v celoti vzpostavljena. Od decembra 2006 do aprila 2007 bo Geodetska uprava izvedla popis nepremičnin in na ta način preverila in dopolnila obstoječe podatke katastra stavb, hkrati pa se bodo zajeli še ostali podatki, potrebni za vzpostavitev registra nepremičnin ter posledično za uporabo v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin. Register nepremičnin je določen kot odprt sistem, ki omogoča, da različni uporabniki s svojimi predpisi v skladu s svojimi nameni dopolnjujejo njegovo večnamenskost tako, da določijo dodatne podatke, ki se o nepremičnini vodijo. Prvi tak predpis je Zakon o množičnem vrednotenju-zmvn (Uradni list RS, št. 50/2006), ki določa, da se v registru nepremičnin vodijo med drugim tudi podatki o vrednosti nepremičnine, namenski rabi, podatki o trajnih nasadih, gozdovih, Register nepremičnin je atributna podatkovna baza, ki je z grafičnimi podatki nepremičninskih in topografsko-kartografskih podatkov relacijsko povezana. Slika 2: Vzpostavitev registra nepremičnin V registru nepremičnin bodo po vzpostavitvi v drugi polovici 2007 vodeni naslednji podatki: 1. identifikacijska številka nepremičnine; 2. lastnik nepremičnine; 3. uporabnik nepremičnine; 4. najemnik nepremičnine; 5. upravljavec nepremičnine; 6. lega in oblika nepremičnine; 7. površina nepremičnine; 8. dejanska raba nepremičnine; 9. boniteta zemljišča 10. številka stanovanja ali poslovnega prostora; 11. drugi podatki o nepremičninah, pridobljeni z vprašalnikom iz 103. člena ZEN, in podatki, ki jih določa drug predpis (npr. vrednost nepremičnine, namenska raba zemljišča, ). 154

160 2.3. Vodenje in vzdrževanje registra nepremičnin Neažurne nepremičninske evidence so v praksi že dokazale svojo omejeno uporabo in težave pri sistemskih rešitvah, ob čemer je opazen razkorak med podatki, ki so vpisani prek upravnih postopkov in dejanskimi podatki na terenu. Uporabniki storitev in podatkov o nepremičninah iz javnih evidenc pričakujejo hitro in učinkovito pridobitev popolnih in kakovostnih podatkov o dejanskem stanju nepremičnin. Zato je namen vzpostavitve nove nepremičninske evidence Registera nepremičnin zagotavljanje ažurnih podatkov o dejanskem stanju nepremičnin neodvisno od izvedenih vpisov podatkov o nepremičninah v javnih katastrih. To je predpogoj za odločanje in upravljanje s prostorom neodvisno od upravnih postopkov, ki velikokrat predstavljajo časovno in finančno oviro pri pridobivanju podatkov o nepremičninah. V zemljiškem katastru in katastru stavb se vodijo in vzdržujejo dve različni ravni podatkov o nepremičninah. In sicer, registrski nivo, ki pomeni podatke, ki niso pridobljeni na podlagi zahteve oziroma vloge stranke in elaborata izmere, temveč na podlagi izvedbe projektov oziroma metod in tehnik inventarizacije prostora (npr. aerofotogrametričen zajem podatkov obrisov stavb, ali interpretacija digitalnih ortofoto načrtov in podobno) ter katastrski nivo podatkov o nepremičninah, ko so podatki evidentirani na podlagi zahteve strank in elaborata, ki je bil izdelan na podlagi natančne izmere na terenu ter ob upoštevanju pravil upravnega postopka. Takšno vodenje podatkov povzroča v praksi vrsto težav, predvsem razumevanja dvonivojskega vodenja podatkov in njihove kakovosti. Zato ZEN določa, da se v zemljiškem katastru in katastru stavb vodijo izključno podatki o zemljiščih in stavbah, ki so bili natančno izmerjeni na terenu ter evidentirani na podlagi pravil upravnega postopka, podatki, pridobljeni z različnimi metodami inventarizacije, pa se vodijo izključno v registru nepremičnin. Podatki o nepremičninah so po nazivu popolnoma enaki kot so podatki o delih nepremičnin, kot se vodijo v zemljiškem katastru (zemljišče) in katastru stavb (stavbe in deli stavb), po vsebini pa so lahko različni. Podatki evidentirani v katastrih se lahko razlikujejo od dejanskega stanja. Zato geodetska uprava v primeru, ko ugotovi, da se je dejansko stanje spremenilo in da mu katastrski podatki ne ustrezajo več, lahko evidentira v registru nepremičnin drugačne podatke kot so navedeni v katastrih. To lahko stori z uporabo različnih metod in tehnik inventarizacije prostora (terenski ogledi, geodetske izmere in interpretacije strokovnih geodetskih podlag). Za pridobivanje podrobnejših podatkov o nepremičninah, predvsem stavbah in delih stavb, ki jih država potrebuje za izvajanje socialne, prostorske in davčne politike, ki jih ni moč pridobiti na način uporabe sodobnih metod in tehnik inventarizacije prostora, ne da bi bila kršena pravica do varovanja zasebne lastnine, pa ZEN določa možnost uporabe vprašalnikov. Geodetska uprava uporablja vprašalnike v primeru, da so podatki v registru nepremičnin nepopolni oziroma neustrezni (nepravilni) glede na strokovne ocene, lastniki nepremičnin pa so dolžni izpolniti pravilne podatke o svojih nepremičninah v vprašalnikih, katere se v skladu z zakonom šteje za pravilne in se jih kot takšne tudi evidentira v register nepremičnin. Na ta način je register nepremičnin prilagodljiva večnamenska evidenca nepremičnin v skladu z sodobno definicijo nepremičnin kot jo pojmuje tudi trg nepremičnin. V registru nepremičnin se vodijo tudi podatki o enotni matični številki občana in identifikacijski številki poslovnega subjekta. Podatki iz centralnega registra in poslovnega registra so pomembni zaradi prijave stalnega bivališča in s tem v povezavi določitvi oznake stanovanj in poslovnih prostorov. Vse to je ključnega pomena za namene statističnih opazovanj na področju stanovanj ter ugotavljanja števila članov gospodinjstev na enoto stanovanja. 3. Zaključek Geodetska uprava Republike Slovenije bo v drugi polovici leta 2007 vzpostavila novo evidenco Register nepremičnin, kot javno, večnamensko evidenco o dejanskem stanju vseh nepremičninah, ki v evidenčnem smislu vzpostavlja nepremičnino ter zagotavlja uporabo podatkov o nepremičninah za namene prostorskega razvoja, davčne politike in izvajanja statističnih opazovanj. Register nepremičnin je v zakonu o evidentiranju nepremičnin določen kot odprt sistem, ki omogoča, da različni uporabniki s svojimi predpisi in v skladu s svojimi nameni dopolnjujejo njegovo večnamenskost tako, da določijo dodatne podatke, ki se o nepremičninah vodijo. Uporabniške zahteve glede vsebine in kakovosti podatkov o nepremičninah se hitro spreminjajo. Vzpostavitev nove odprte, prilagodljive evidence registra nepremičnin je korak k zahtevani učinkovitost področja evidentiranja nepremičnin. 155

161 LITERATURA - Zakon o evidentiranju nepremičnin ZEN (Uradni list RS, št. 47/06) - Zakon o možičnem vrednotenju nepremičnin ZMVN (Uradni list RS, št. 50/06) O AVTORJIH Bernarda Berden, univ.dipl.ing.geod. je od leta 1993 zaposlena na Geodetski upravi. Prva tri leta je delala na geodetski upravi Vrhnika, predvsem na vodenju upravnih postopkih na področju zemljiškega katastra. Delo je nadaljevala na glavnem uradu geodetske uprave na sektorju za nepremičnine, kjer je sodelovala pri»projektu posodobitve evidentiranja nepremičnin«(podprojekt: Zajem digitalnih katastrskih načrtov). Od leta 2000 do leta 2006 je na Območni geodetski upravi opravljala dela in naloge vodje Območne geodetske uprave Ljubljana, izpostave Ljubljana in kasneje vodje sektorja za nepremičnine. V letu 2005 je sodelovala v projektni skupini, ki je pripravila zakon o evidentiranju nepremičnin. V letu 2006 je prevzela naloge vodje projekta Register nepremičnin. Miran Janežič, univ.dipl.ing.geod. je leta 1996 zaključil študij geodezije na Oddelku za geodezijo Fakultete za arhitekturo, gradbeništvo in geodezijo v Ljubljani z naslovom diplomske naloge "Tridimenzionalni fotogrametrični zajem podatkov za izdelavo prostorskih modelov arhitekturnih objektov". Za to nalogo je prejel Prešernovo nagrado za študente Univerze v Ljubljani. Istega leta se je zaposlil na Inštitutu za geodezijo in fotogrametrijo, kjer se je ukvarjal z fotogrametričnimi metodami za zajem podatkov. Od leta 1998 se ukvarja z razvojem prostorskih podatkovnih baz in avtomatiziranimi postopki tridimenzionalnega modeliranja objektov. Od leta 2004 pa aktivno sodeluje v skupini za izvajanje nalog povezanih z zbiranjem in posredovanjem podatkov o nepremičninah. 156

162 mag. Ema Pogorelčnik, univ.dipl.ing.geod. Geodetska uprava Republike Slovenije mag. Borut Pegan Žvokelj, univ.dipl.ing.geod. Geodetski inštitut Slovenije Popis nepremičnin POVZETEK Vzpostavitev novih uradnih evidenc v kratkem času predstavlja strokovni, tehnični in organizacijski izziv, saj mora biti začetno stanje takšne evidence na dovolj kakovostnem nivoju, da bodo podatki uporabljivi v tehnične namene in za upravne namene. Prizadevanja Geodetske uprave Republike Slovenije po vzpostavitvi podatkovne baze podatkov o stavbah in delih stavb bodo v in naslednjem 2007.letu izkazane v eni največjih akcij na področju geodezije v zadnjih letih s popisom nepremičnin, kjer bodo popisane vse stavbe in deli stavb na območju Republike Slovenije. ABSTRACT Establishment of new official records in a short time represents professional, technical and organisational challenge because the starting state of such records has to be at a pretty qualitative level to ensure the data to be useful for technical and administrative purposes. Efforts of the Surveying and Mapping Authority of the Republic of Slovenia to establish a data base on buildings and parts of buildings will result in 2006 and 2007 in one of the largest actions at the geodesic field recently a real estate inventory where all buildings and parts of buildings at the territory of the Republic of Slovenia will be registered. KLJUČNE BESEDE Nepremičnina, stavba, del stavbe, kataster stavb, razgrnitev, podatki, popisovalci, register nepremičnin, zemljiški kataster, označevanje stanovanj, popis nepremičnin 1. Uvod Zakon o evidentiranju nepremičnin - ZEN (Ur.l.RS, št. 47/2006) je v svojih prehodnih določbah opredelil razgrnitev podatkov za vpis podatkov o stavbah in delih stavb v register nepremičnin in v kataster stavb ter za vpis številk stanovanj v register prebivalstva. Register nepremičnin je večnamenska zbirka podatkov o nepremičninah, ki bo prikazovala dejansko stanje podatkov o nepremičninah v Republiki Sloveniji. Z namenom enostavnejšega razumevanja in prepoznavanja smo projekt imenovali popis nepremičnin. Osnovni povod za popis nepremičnin je preveriti obstoječe in pridobiti manjkajoče podatke o stavbah in delih stavb na območju Republike Slovenije. Geodetska uprava Republike Slovenije (v nadaljevanju geodetska uprava) si že nekaj časa prizadeva vzpostaviti kakovostno evidenco podatkov o stavbah in delih stavb. V projektu posodobitve evidentiranja nepremičnin so bili v letih preko zajema podatkov iz aeroposnetkov vzpostavljeni digitalni podatki obrisov in lege vseh stavb v državi. Vsem stavbam so bile določene tudi identifikacijske številke, stavbe so bile povezane s parcelami, kjer le-te ležijo in s hišnimi številkami, če so jim določene. Na ta način je bil izpolnjen eden od potrebnih pogojev povezovanja podatkov zemljišč in stavb (delov stavb) v nepremičnino, kot jo določa Stvarnopravni zakonik. V nadaljevanju so bile tako zajete stavbe v okviru istega projekta preko obstoječih evidenc dopolnjene še z opisnimi podatki o stavbah in delih stavb. Pomemben 157

163 rezultat tega projekta je bila prva identifikacija vseh stavb in delo stavb v Republiki Sloveniji to je 1,2 milijona stavb in 1,6 milijona delov stavb. Na ta način smo zadovoljili potrebe uporabnikov, ki so želeli v hitrem času vzpostavitev homogene evidence o stavbah in delih stavb. Kakovost tako zajetih podatkov pa je odvisna od virov, ki so bili uporabljeni ob vzpostavitvi evidence. Le ti pa so bili zelo različni. Uporabili so se podatki zemljiškega katastra, registra prostorskih enot, podatki za izračun nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč, centralnega registra prebivalstva, poslovnega registra, obratnih katastrov in podatki upravnikov. Vseskozi so se vršili posamični vpisi podatkov v kataster stavb na podlagi obstoječe zakonodaje. Le-ti so temeljili na vlogi strank. V letu 1999 je bil tako po hitrem postopku sprejet Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo uradno prečiščeno besedilo ZPPLPS UPB1 (Ur.l.RS, št. 47/2003), ki je v obdobju petih let od uveljavitve omogočal poenostavljen vpis etažne lastnine. Lastniki sami ali pa geodetska ali projektivna podjetja so izdelovali elaborate za vpis posameznih stanovanj v kataster stavb. V letu 1999 je bil tako po hitrem postopku sprejet Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo uradno prečiščeno besedilo ZPPLPS UPB1 (Ur.l.RS, št. 47/2003), ki je uzakonil kataster stavb kot eno izmed temeljnih nepremičninskih evidenc in definiral vsebino ter postopke vzpostavitve, vodenja in vzdrževanja katastra stavb. V letu 2002 so se pričeli tudi v praksi izvajati vpisi v kataster stavb po ZENDMPE, saj je bil takrat sprejet Pravilnik o vpisih v kataster stavb (Ur.list RS, št. 15/2002). Tako vpisani podatki so predstavljali in predstavljajo potrebno osnovo za nadaljnji vpis lastnine v zemljiško knjigo. Prav tako je geodetska uprava od zemljiških knjig pridobivala podatke o že vpisanih stavbah v zemljiško knjigo še po starem Zakonu o zemljiški knjigi, ter te podatke pretvarjala v novo nastajajočo evidenco katastra stavb. Vsi posamični vpisi, ki temeljijo na vlogi strank in ki pomenijo kakovostne vpise podatkov v kataster stavb, so se v preteklih petih izvajali za večstanovanjske objekte, nepreverjeni so ostali večinoma ostali objekti družinske hiše, poslovni in mešani poslovno stanovanjski objekti ter industrijski objekti. Praksa je namreč pokazala, da imajo motiv za vpis stavbe ali dela stavbe v kataster stavb predvsem lastniki nepremičnin, ki želijo zavarovati svojo lastninsko pravico v večstanovanjskih oziroma poslovnih stavbah, kjer obstaja večlastniška struktura stavbe in njenih skupnih delov. 2. Cilji popisa nepremičnin Zaradi stanja podatkov o stavbah in delih stavb in zaradi potreb različnih uporabnikov po novih podatkih, kot na primer množičnega vrednotenja, statistike, prijave prebivališča, je geodetska uprava v ZEN-u predvidela popis nepremičnin, kjer se bodo preverili obstoječi podatki katastra stavb, hkrati pa se bodo zajeli še ostali podatki, potrebni za vzpostavitev katastra stavb in registra nepremičnin. Osnovni cilji popisa nepremičnin o stavbah in delih stavb so: vpis podatkov o stavbah in delih stavb v register nepremičnin in kataster stavb ter vpis številk stanovanj v centralni register prebivalstva in register stalnega prebivalstva. Po končanem popisu nepremičnin in obdelavi podatkov o stavbah in delih stavb, bosta kataster stavb in register nepremičnin vzpostavljena. Naloga popisa nepremičnin je tudi pridobitev podatkov o številkah stanovanj za vse posameznike, ki imajo v času popisa prijavljeno stalno ali začasno prebivališče v stavbah na območju Republike Slovenije. Uspeh popisa nepremičnin je odvisen tudi od informiranja javnosti. Informiranje javnosti bo služilo predvsem za pripravo lastnikov na popis nepremičnin in seznanitev lastnikov z njihovimi obveznostmi in pravicami, kar predstavlja potreben predpogoj za samo izvedbo popisa nepremičnin. Lastniki so se namreč dolžni na popis pripraviti. S tem bo postopek popisa tekel nemoteno in hitro tako za lastnika kot za popisovalca, ki ga bo obiskal. Da bo popis nepremičnin potekal čim bolj nemoteno, je poleg informiranja javnosti geodetska uprava predvidela več načinov izvajanja pomoči vsem udeležencem popisa nepremičnin. Poleg že delujoče spletne 158

164 strani in elektronskega naslova na katerega se lahko vsi prosilci pomoči obrnejo po pomoč, bo geodetska uprava v mesecu novembru 2006 v vsa slovenska gospodinjstva poslala posebno informativno zgibanko, v kateri bodo zbrane vse uporabne informacije o popisu nepremičnin ter o tistih podatkih, ki jih bodo lastniki potrebovali za izpolnitev popisnega lista. S 1. decembrom 2006 bo geodetska uprava vzpostavila tudi brezplačno telefonsko številko, na kateri bodo strokovnjaki vsak dan do konca aprila 2007 nudili brezplačno pomoč udeležencem popisa. Za pomoč pa bodo poskrbeli tudi sami popisovalci na terenu, ki bodo po opravljenih izobraževanjih in usposabljanjih, vsem udeležencem na voljo za pomoč pri izpolnjevanju popisnih listov. Geodetska uprava bo za popisa nepremičnin izobrazila 900 popisovalcev, ki bodo sposobni nuditi vso potrebno pomoč lastnikom nepremičnin. Popisovalci predstavljajo pomoč, ki jo lastniki lahko sprejmejo ali pa ne. Metodologija popisa nepremičnin namreč omogoča tudi samoprijavo. Če se lastnik odloči za samoprijavo, izpolnjen obrazec pošlje na pristojno geodetsko upravo. Vsak lastnik je namreč dolžan prijaviti vse stavbe in dele stavb, katerih lastnik je. 3. Organizacija in izvedba popisa nepremičnin Ker je popis nepremičnin logistično in organizacijsko izjemno kompleksen projekt, že sam ZEN omogoča, da se lastnike ali pa upravljavce, ki imajo v lasti ali pa upravljajo z večjim številom stavb ali delov stavb, obravnava posebej. Zato geodetska uprava večje lastnike, ki imajo v lasti več kot 30 stavb ali delov stavb, upravljavce državnega in lokalnega premoženja in upravnike večstanovanjskih, večposlovnih in mešanih objektov, obravnava na posebej organiziran način v t.i. predpopisu. Namen vseh akcij predpopisa je, izogniti se problemu izpolnitve večje količine obrazcev v kratkem času, ki je predpisan z ZEN-om, to je v petnajstih dneh oziroma v izjemnih primerih podaljšano do treh mesecev. Za nemoteno delo in podpori delu predpopisa, je geodetska uprava ustanovila posebno projektno pisarno, ki nudi vso potrebno pomoč vsem, ki se bodo odločili za predpopis. S popisom nestanovanjskih objektov se lahko prične julija 2006, s popisom stanovanjskih objektov pa z decembrom 2006, ko bo tudi geodetska uprava na teren poslala svoje in najete popisovalce. Pogoj za začetek popisa nepremičnin so označena stanovanja in poslovni prostori, kot to določa ZEN in Uredba o označevanju stanovanj in poslovnih prostorov. Dolžnost označitve stanovanj in poslovnih prostorov je v primeru, če ima stavba upravnika, naložena le-temu. Če pa stavba nima upravnika, so za to zadolženi lastniki. Označitev stanovanj in poslovnih prostorov mora biti izvedena pred začetkom popisa nepremičnin, to je pred decembrom Označitev na terenu doseže svoj smisel, če je izvedena tudi povezava s podatkovno evidenco torej mora biti označitev na terenu evidentirana v katastru stavb. Prva uporabnost označitve se bo pokazala že v popisu nepremičnin, saj bo popisovalec v okviru popisa nepremičnin imel na prednatisnjenih popisnih obrazcih napisano številko stavbe in številko dela stavbe in na ta način bo prednatisnjene popisne obrazce povezal z stanovanjem ali poslovnim prostorom, ki ga bo popisoval na terenu. Namen popisa nepremičnin je tudi razporediti vse stalno/začasno prijavljene prebivalce po številkah stanovanj, ki je podlaga za aktiviranje obstoječe določbe Zakona o prijavi prebivališča - ZPPreb (Ur.l. RS, št. 9/2001, 39/2006). Le-ta določa prijavo stalnega ali začasnega prebivališča na številko stanovanja natančno in ne več samo do nivoja hišne številke, kot je bila praksa do popisa nepremičnin. Podatki o stalnem ali začasnem prebivališču določeni na oznako stanovanja natančno, so potrebni tudi za izvedbo popisa prebivalstva s pomočjo obstoječih registrov in baz podatkov in ne več klasičnega popisa prebivalstva s popisovalci na terenu. Popisovalec bo dobil prednatisnjene popisne obrazce za območje, ki ga bo popisoval. Tisk obrazcev bo izvajala geodetska uprava z inštruktorji, ki so v celoti delavci geodetske uprave. Poleg prednatisnjenih podatkov iz katastra stavb se bo z vprašalniki zbiralo še dodatne podatke potrebne za namene vzpostavitve registra nepremičnin, to je večnamenske zbirke podatkov o dejanskem stanju nepremičnin v Sloveniji. Popisne obrazce bo popisovalec dostavil lastniku oziroma uporabniku nepremičnine. Lastniki so v popisu nepremičnin dolžni sodelovati in brezplačno posredovati podatke o vseh stavbah in delih stavb, katerih lastniki so, popisovalcu ali pa pristojni geodetski upravi. Ker se popis nepremičnin izvaja s pomočjo aktivnih popisovalcev na terenu, bodo le ti na terenu ugotavljali ne-evidentirane objekte na terenu, ki jih v 159

165 obstoječem katastru stavb še ni. S tem se bo zagotovila pokritost celotnega območja Republike Slovenije s podatki o stavbah in delih stavb. Popisovalec mora imeti za svoje delo pravico fizičnega dostopa do stavb in delov stavb ter pravico vstopa v skupne dele stavb. Popisovalci se izkazujejo s pisnim pooblastilom za izvedbo popisa nepremičnin, ki ga morajo brez posebne zahteve pokazati lastnikom ali uporabnikom stavbe ali dela stavbe, upravnikom in drugim osebam, s katerimi zaradi izvedbe popisa nepremičnin stopijo v stik. Posebna pozornost bo ob izvedbi popisa nepremičnin namenjena narodnostno mešanim območjem, kjer bodo popisovalci morali imeti znanje jezika narodnostne skupnosti, prav tako bodo morali biti obrazci natisnjeni v jeziku te skupnosti. Za izvedbo popisa nepremičnin je od tretjega trimesečja 2006 že zagotovljena ustrezna informacijska podpora, prav tako od septembra 2006 že potekajo oziroma so vzpostavljene kontrolne funkcije, ki bodo služile nemoteni izvedbi popisa nepremičnin in čimbolj kakovostnemu zajemu podatkov. Popisovalec se lahko na terenu ob popisu nepremičnin obrne na lastnika (če je vpisan v zemljiško knjigo), na osebo, ki izjavi, da je lastnik (če lastnik še ni vpisan v zemljiško knjigo), na uporabnika stavbe, dela stavbe (lastnik mora uporabniku dati svoje osebne podatke) ali pa na osebo, ki so mu podatki najbolj znani, lahko pa tudi na upravnika stavbe. Če podatke da uporabnik ali morebiti celo druga oseba, se evidentirajo podatki tudi o tej osebi, ki je posredovala podatke. Razlog za takšno evidentiranje je, da lahko takšno osebo v fazi obdelave podatkov geodetska uprava pozove k dopolnitvi podatkov oz. po posredovanju pravilnih podatkov. Podatke zbrane s popisom nepremičnin bo geodetska uprava pred vnosom v ustrezne evidence (kataster stavb, register nepremičnin, centralni register prebivalstva) obdelala in jih na podlagi povezovanja evidenc tudi spremenila za kar ima podlago v ZEN-u (npr. za isto stanovanje smo s popisom pridobili več popisnih obrazcev). Podatkov v obstoječem katastru stavb, ki so bili vpisani na podlagi prvih vpisov (to pomeni, da so bili podatki v kataster stavb vpisani preko predhodno izdelanih etažnih načrtov) geodetska uprava v katastru stavb ne bo spreminjala. Lahko pa najnovejše, to je dejansko stanje podatkov o nepremičninah geodetska uprava evidentira v register nepremičnin. Izjema je stavba v lasti enega lastnika, ki ima zemljišče pod stavbo evidentirano v zemljiškem katastru. V tem primeru se stavba vpiše tudi v kataster stavb. To pomeni, da se vsem takim stavbam prizna vpis v kataster stavb (gre predvsem za enodružinske hiše, poslovne objekte v lasti enega lastnika, industrijske objekte in podobno). Po končanem popisu nepremičnin bo pretežno število stavb, ki imajo le enega lastnika, vpisanih v kataster stavb tako, kot da je bil za njih izveden vpis z izdelavo elaborata za vpis v kataster stavb. V okviru popisa nepremičnin bo podatke o številki stavbe in številki stanovanj za posameznike, ki so v stavbi stalno ali začasno prijavljenih (ki jih je popisovalec razvrstil po številkah stanovanj), geodetska uprava poslala ministrstvu pristojnemu za vodenje registra prebivalstva, le ta pa te podatke vpiše v register prebivalstva. 4. Zaključek Osnovni cilj popisa nepremičnin je vzpostaviti večnamensko evidenco, ki bo prikazovala dejansko stanje nepremičnin v Sloveniji, to je register nepremičnin. Vzpostavitev takšne evidence je nujna za vzpostavitev prostorskega reda v Sloveniji ter za ustrezno vrednotenje vseh nepremičnin, hkrati pa predstavlja prvi korak k združevanju nepremičninskih evidenc. S popisom nepremičnin bomo zagotovil tudi številke stanovanj za stalno in začasno prijavljene prebivalce. S tem bo vzpostavljen pogoj za izvedbo popisa prebivalstva v letu 2011 z uporabo obstoječih registrov. Popis prebivalstva na terenu s tem ne bo več potreben kar pomeni bistveni prihranek finančnih sredstev izvedbe naslednjega in vseh prihodnjih popisov prebivalstva. K večnamenskosti podatkov zbranih s popisom nepremičnin prispeva tudi ZEN, ki v svojih določbah odpira podatke zemljiškega katastra, katastra stavb, registra nepremičnin, evidence državne meje in registra prostorskih enot, javnosti. Vsakdo bo imel po pričetku uporabe zakona, to je po , pravico vpogledati v zadnje vpisane podatke in pridobiti podatke iz omenjenih javnih evidenc o posameznih parcelah, stavbah in delih stavb ali o posamezni nepremičnini, pri čemer pa bo lahko glede lastnika pridobil le podatke o imenu in priimku, naslovu stalnega prebivališča ter o letnici rojstva. 160

166 LITERATURA 1. Zakon o evidentiranju nepremičnin ZEN (Ur.l.RS, št. 47/2006). 2. Program razgrnitve in obdelave podatkov o stavbah in delih stavb, Vlada RS, 81. redna seja, Grilc M., Pogorelčnik E., Triglav M., Pegan-Žvokelj B., Vzpostavitev katastra stavb registrski podatki, Geodetski vestnik 3/ Grilc M., Pogorelčnik E., Vzpostavljanje nove geodetske evidence o stavbah, Geografski informacijski sistemi v Sloveniji , Ljubljana, Pogorelčnik E., Izboljšava podatkov katastra stavb, Družba, prostor, graditev, Kranjska Gora, 2., Berden B., Pogorelčnik E., Register nepremičnin in razgrnitev podatkov o stavbah in delih stavb, XII. dnevi javnega prava in I. dnevi javnega sektorja, Portorož, Pogorelčnik E., Vloga upravnikov pri vodenju nepremičninskih evidenc, II. slovenska nepremičninska konferenca, Planet GV, Portorož, O AVTORJIH Mag. Ema Pogorelčnik, univ.dipl.ing.geod., se je po končanem univerzitetnem študiju geodezije zaposlila na Geodetski upravi Republike Slovenije. Ob delu je dokončala magistrski študij na Pravni fakulteti v Ljubljani. Na Geodetski upravi Republike Slovenije se je sprva ukvarjala z registrom prostorskih enot, svoje delo pa nadaljevala na vzpostavitvi evidence zemljepisnih imen, bila je tudi članica Vladne komisije za standardizacijo zemljepisnih imen. Sodeluje v delovni skupini EUROGEOGRAPHICS za kvaliteto podskupina za upravljanje kakovosti in ISO Od leta 1998 aktivno deluje na področju evidentiranja nepremičnin. Na Geodetski upravi je vodja oddelka za kataster stavb. Sodelovala je tudi v projektu Posodobitve evidentiranja nepremičnin, kjer je bila vodja podprojekta Razvoj sistema registracije stanovanj in vodja sklopa fotogrametričnega zajema podatkov o stavbah v podprojektu Zemljiški kataster in Kataster stavb. Operativno vodi projekt popisa nepremičnin, ki se bo pričel izvajati v jesenskem oziroma zimskem času leta. Mag. Borut Pegan Žvokelj, univ.dipl.ing.geod., se je po končanem univerzitetnem študiju geodezije leta 1991 zaposlil na Inštitutu za geodezijo in fotogrametrijo Fakultete za gradbeništvo in geodezijo, ki se je leta 2000 statusno preoblikoval v Geodetski inštitut Slovenije. Leta 1996 je zaključil magistrski študij na Ekonomski fakulteti v Ljubljani. Ukvarja se z nalogami, povezanimi z nepremičninami, računalniškim dostopom do prostorskih in nepremičninskih podatkov ter razvojem geodetske dejavnosti in prenovami v izobraževalnih procesih. Od leta 2005 je tudi direktor Geodetskega inštituta Slovenije. 161

167 mag. Primož Močivnik Zavarovalnica Tilia d.d. Mateja Hrnjak Zavarovalnica Tilia d.d. Zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskih posrednikov po novem POVZETEK Pogoj za opravljanje dejavnosti nepremičninskega posredovanja je tudi sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti. Samo zavarovanje je v tesni povezavi z zakonodajo, ki ureja odgovornost nepremičninskega posrednika. V okviru EU potekajo priprave za poenotenje poklicnega standarda nepremičninskega posrednika, ki v nekaterih temeljih posega tudi na definiranje odgovornosti nepremičninskega posrednika, posredno pa torej tudi na zavarovanje le-te. V članku opredelimo vse glavne ovire, ki jih uvedba novega poklicnega standarda prinaša, predlagamo tudi nekaj možnih rešitev, s katerimi je nekatere zahteve novega standarda možno implementirati. Opredelimo se tudi do zahtev, ki po našem mnenju niso dobre. ABSTRACT A condition to practise real estate broking is concluded insurance of professional responsibility. The insurance itself is in close link with the legislation, which governs responsibilities of a real estate broker. In the framework of the European Union there are ongoing preparations for standardisation of the professional standard of a real estate broker, which, in some bases, directly encroach also in defining of responsibility of a real estate broker, and indirectly in insurance of responsibility. In the paper we define all major obstacles brought by the new professional standard and we propose some possible solutions that help implementation of some demands of the new standard. We also declare on demands, which are not good by our opinion. KLJUČNE BESEDE poklicni standard, potrošnik, skrbniški račun, bančna garancija, kavcijsko zavarovanje, nepremičninski posrednik, zavarovanje poklicne odgovornosti 1. Uvod Poklic nepremičninskega posrednika je v Sloveniji v zadnjem času v velikem razmahu. Nič čudnega torej ni, da je zakonodajalec v prid varstva potrošnikov posle nepremičninskega posredovanja dodatno uzakonil s posebnim Zakonom o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr-UPB1) 1. Ta zakon, skupaj s spremembami, poleg splošnih okvirjev, ki jih glede posredniške pogodbe opredeljuje že Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v posebnem delu, natančno definira pogoje, pod katerimi nepremičninski posrednik lahko na trgu nastopa ter predpisuje obvezno zavarovanje odškodninske odgovornosti. Slovenija je kot ena izmed članic EU soočena tudi z nenehno širitvijo meja na vseh področjih. Ena od posledic take širitve bo tudi možnost opravljanja storitve posredovanja na celotnem območju EU. Do te faze pa je seveda nujno poenotenje standardov, ki jim mora posrednik za svoje poslovanje zadostiti. Zakonodaja (in posledično poklicni standardi), ki ureja področje nepremičninskega posredovanja, so namreč v EU zaenkrat še zelo različni Med nastajanjem tega članka je bil sprejet Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o nepremičninskem poslovanju ( ZNPosr-A). O poenotenju standardov lahko bralec več prebere v članku mag. Antona Kožarja. 162

168 V članku se bomo podrobneje posvetili odgovornosti nepremičninskega posrednika, ki izvira iz opravljanja njegovega poklica (konkretneje zavarovanju te odgovornosti) in vplivu sprememb standarda na obseg njegove odgovornosti oziroma posledično na zavarovanje le-te. Poskušali bomo tudi opredeliti nekatere rešitve, ki bi pomagale k hitrejši uvedbi poklicnih standardov v praksi. 2. Poklicna odgovornost posrednika v SlovenijI 2.1. Kako so s sedanjo zakonodajo zaščiteni interesi potrošnikov? Kot smo omenili že v uvodu, je dejavnost posredovanja (oziroma posredniška pogodba) v obstoječi slovenski zakonodaji urejena v OZ, kjer je v 844. členu definirana posrednikova odgovornost. OZ predpiše, da je»posrednik odgovoren za škodo, ki nastane eni ali drugi stranki med katerima je posredoval, če nastane škoda zaradi tega, ker je posredoval za poslovno nesposobno osebo, za katere nesposobnost je vedel, oziroma bi moral vedeti, ali za osebo, za katero je vedel ali bi moral vedeti, da ne bo mogla izpolnjevati obveznosti iz pogodbe, ter sploh za vsako škodo, nastalo po njegovi krivdi.«. Gre za t.i. načelo subjektivne odgovornosti. Že OZ torej posrednikove odgovornosti ne omeji samo na odgovornost do naročnika, ampak tudi do druge stranke v poslu. Še bolj ekspliciten (lex specialis) je ZNPosr-UPB1, ki v svojem 6. členu predpisuje obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti in sicer:»nepremičninska družba mora zavarovati svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročniku ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju«. Tu je s pojmom tretja oseba mišljena oseba, katero nepremičninska družba spravi v stik z naročnikom storitve. Predpisana je tudi minimalna zavarovalna vsota za posamezni škodni primer in minimalni limit za vse zavarovalne primere v enem letu. Zakonodajalec je s predpisom o obveznem zavarovanju odgovornosti želel zavarovati interese potrošnikov fizičnih oseb (skladno z Zakonom o zaščiti potrošnikov) in posredno tudi zavarovancev - nepremičninskih posrednikov. Večja kot je nastala škoda, (odškodnine pri nepremičninah pa praviloma niso majhne) večja je namreč verjetnost, da oškodovanec ne bi v celoti dobil povrnjene odškodnine s strani povzročitelja, povzročitelj pa bi si s plačilom odškodnine lahko ogrozil svoj ekonomski položaj. Z ustreznim zavarovanjem, pa se riziko plačila odškodnine prenese na zavarovalnico. ZNPosr-UPB1 v 20. členu tudi zahteva, da mora posrednik pri opravljanju storitev posredovanja v enaki meri skrbeti za zašito interesov naročnika in tretje osebe in pri tem ravnati nepristransko. Lahko pa se z naročnikom dogovori, da zastopa samo njegove interese, toda potem mora tretji osebi razkriti, da nastopa v vlogi zastopnika naročnika in ne posrednika. Obvezno zavarovanje odgovornosti mora, skladno z določili 3.odstavka 6.člena ZNPosr-UPB1, kriti odgovornost nepremičninske družbe za ravnanje vseh nepremičninskih posrednikov in drugih oseb, ki za nepremičninsko družbo bodisi na podlagi pogodbe o zaposlitvi, bodisi na drugi pravni osnovi opravljajo posle v prometu z nepremičninami. Z pa je stopilo v veljavo»navodilo o vrednotenju in posredovanju podatkov nepremičninske družbe o sklenjenih poslih pri prometu z nepremičninami«, ki ureja podrobnejšo vsebino evidence nepremičninske družbe o posredovanju v prometu z nepremičninami in način posredovanja podatkov iz evidence o sklenjenih poslih v skupno bazo, ki se vodi pri ministrstvu, pristojnem za prostor Zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskega posrednika v Sloveniji Skladno s temi zakonskimi predpisi se je v letu 2003 na slovenskem trgu izoblikovala ponudba zavarovanj poklicne odgovornosti nepremičninskega posrednika. Trenutno sta na zavarovalnem trgu na voljo dva zavarovalna produkta za predmetno zavarovanje in sicer: Sozavarovalni dogovor med Zavarovalnico Maribor d.d., Adriatic-Slovenico d.d. ter Zavarovalnico Tilia d.d., ter druga možnost zavarovanje poklicne odgovornosti pri Zavarovalnici Triglav d.d. Po obstoječih pogojih za zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskega posrednika je kritje podano (skladno z določili ZNPosr-UPB1) za»čisto premoženjsko škodo, ki nastane zaradi strokovne napake pri opravljanju dejavnosti nepremičninskega posredovanja in jo proti zavarovancu uveljavlja naročnik storitve ali tretja oseba«. 3 Z zavarovanjem je krita odgovornost nepremičninske družbe za ravnanje vseh nepremičninskih posrednikov. Kritje velja le tiste primere, za katere je bil zavarovanec pisno pooblaščen. 3 Čista premoženjska škoda predstavlja razliko v premoženju naročnika ali tretje osebe, ki nastane kot posledica kršitve dolžnega ravnanja zavarovanca in ni posledica niti poškodovanja oseb, niti poškodovanja stvari. 163

169 ZNPosr-UPB1 implicitno tudi opredeljuje, kakšni so možni scenariji, ki bi lahko privedli do nastanka odškodninske obveznosti nepremičninske posredniške družbe s strani naročnika ali tretje osebe. Tako v 23. členu opredeljuje dolžnosti nepremičninske družbe pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala in sicer:»dolžnost strokovnega preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnine ter jasno in razumljivo, pisno opozorilo na morebitne pravne, oziroma stvarne napake nepremičnine«. Že v 3. odstavku istega člena pa je opredeljeno, da»posrednik odgovarja naročniku in tretji osebi za škodo, ki nastane naročniku ali tretji osebi zaradi pravne oz. stvarne napake nepremičnine, na katero posrednik ni opozoril, če je za njo vedel, oziroma bi jo lahko ugotovil s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine«. V naslednjem členu pa je opredeljeno, da v primerih, ko nepremičninska družba pri opravljanju storitev posredovanja sestavi tudi listino o pravnem poslu,»odgovarja naročniku ali tretji osebi tudi za škodo, ki nastane zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu«. Dosedanje izkušnje zavarovalnic kažejo, da zahtevke iz odgovornosti vlagajo predvsem tretje osebe. Vse do sedaj prejete odškodninske zahtevke so vložili kupci nepremičnin, (naročniki storitve so bili prodajalci) glavnina zahtevkov pa se nanaša na odgovornost, skladno z zgoraj omenjenim 23.členom ZNPosr-UPB1 in sicer opustitev strokovnega preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnin, ki so bile predmet nakupa, oziroma prodaje (zahtevki se nanašajo na opustitev dolžnosti pri ugotavljanju pravilne letnice izgradnje nepremičnine, ki je bila predmet prodaje, na stvarne napake nepremičnine- nesolidna gradnja, gradnja objekta v nasprotju z gradbeno dokumentacijo). V primeru odgovornosti za dejansko stanje nepremičnin se pogosto mešata dva pojma in sicer: odgovornost za stvarne ali celo skrite napake nepremičnine, za katere po OZ-ju odgovarja prodajalec nepremičnine, z odgovornostjo nepremičninskega posrednika le ta je namreč odgovoren za stvarne napake le v primeru, če so te tako vidne in opazne, da bi jih strokovnjak t.j. nepremičninski posrednik moral opaziti pri skrbnem pregledu nepremičnine, pa jih ni opazil, ali pa je zadnje vedel, ( ker jih je opazil pri skrbnem pregledu ali ga je o njih obvestil prodajalec) pa pogodbene stranke ni jasno in razumljivo pisno opozoril na napake nepremičnine. Iz zavarovalnega kritja so izključeni odškodninski zahtevki za vsa naklepna dejanja zavarovanca. Za naklepna dejanja štejejo vsa dejanja, katerih zavarovanec ne opusti, čeprav bi moral pričakovati njihovo škodljivo posledico ter vsa zavestna ravnanja ter kršitve pravnih ter drugih predpisov in obveznosti ter škode ki so posledica poneverb in drugih kaznivih dejanj. Prav tako so iz zavarovalnega kritja izključeni določeni primeri hudo malomarnega ravnanja zavarovanca kot npr.: izginitev denarja, vrednostnih papirjev, opravljanje poklica brez izpolnjevanja ustreznih zakonskih pogojev, skladno s 14. členom ZNPosr-UPB1, ki zapoveduje nepremičninski družbi ravnanje s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Če so določeni primeri odgovornosti izključeni iz zavarovalnega kritja, to seveda še ne pomeni, da zavarovanec - posrednik zanje ni odgovoren, v kolikor je prišlo do škode po njegovi krivdi. Pomeni namreč le, da zavarovalnica tovrstnih škod ne bo krila, ampak jih bo kril zavarovanec sam. Opozoriti je potrebno še na zavarovalno vsoto, saj je izbrana zavarovalna vsota na zavarovalni pogodbi hkrati tudi zgornja meja jamstva zavarovalnice po škodnem primeru. V kolikor bi upravičena odškodnina presegala minimalno zakonsko predpisane zavarovalne vsote, bi zavarovalnica izplačala odškodnino le do višine zavarovalne vsote po zavarovalni pogodbi, presežek odškodnine nad to vsoto pa bi moral kriti zavarovanec sam. Zavarovanec pa sam nosi tudi del odškodnine - odbitno franšizo. 3. Novosti evropskega standarda storitev in posledično potrebne spremembe slovenske zakonodaje in zavarovalnih podlag V uvodu smo omenili, da v okviru Evropskega komiteja za standardizacijo (CEN) potekajo aktivnosti za standardizacijo poklica nepremičninskega posrednika. V luči odgovornosti nepremičninskega posrednika (oziroma zavarovanja le-te) so pomembna tri izhodišča (bodočega standarda): a) Nepremičninski posrednik bo moral biti po novem EU standardu obvezno zavarovan z zavarovalnim kritjem poklicne odgovornosti za strokovne napake; b) Nepremičninski posrednik bo moral posebej izkazati jamstvo za denar, ki ga bo iz kateregakoli naslova, v imenu strank sprejemal v hrambo; c) CEN standard tudi naj ne bi vseboval pojma tretje osebe, posrednik naj bi bil odgovoren le naročniku storitve. S točko a) lahko opravimo zelo na hitro - ta del imamo v Sloveniji že pokrit in ustrezno zakonsko reguliran. ZNPosr- UPB1 je sicer v zahtevi po obveznem zavarovanju odgovornosti precej ohlapen, saj eksplicitno ne predpisuje obsega zavarovalnega kritja, zato dopušča zavarovalnicam precej proste roke pri oblikovanju zavarovalnih pogojev. 164

170 Več dela nas čaka pri b), s c) pa imamo zaradi že opisane trenutne zakonodaje veliko težav. Posvetimo se najprej točki b. Obstoječa zakonodaja o hrambi denarja ne govori ničesar, zato je možnih več rešitev. Pri iskanju le-teh nam je lahko v veliko pomoč Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Ta namreč določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb, z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja, oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Kot tveganje, zaradi katerega bi lahko prišlo do neizpolnitve, pa zakon navaja tveganje, da prodajalec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bi mogel izpolniti svojih pogodbenih obveznosti, oziroma ne bi bil sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb. V našem primeru bi bil prejemnik denarja nepremičninska družba, torej je za končnega kupca tveganje, da zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov nepremičninska družba ne bi poplačala kupnine ali povrnila vplačanih sredstev. Zato lahko vse rešitve iz ZVKSES uporabimo tudi v našem primeru, kjer pa bi v imenu prodajalca/investitorja iz ZVKSES pri nas nastopala nepremičninska družba. Poglejmo si torej rešitve, ki jih ponuja ZVKSES. Kot možne oblike zavarovanja končnih kupcev ZVKSES v 13. členu navaja: 1) bančno garancijo, 2) poroštvo zavarovalnice z enako vsebino kot bančna garancija (v zavarovalni terminologiji se to imenuje kavcijsko zavarovanje), 3) skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Točki 1) in 2) govorita v bistvu o istem garantnem inštrumentu, ki se med seboj razlikujeta le v tem, katera finančna ustanova izda to garancijo. Zanju velja, da prodajalec kupcu, hkrati ko mu le-ta plača posamezen obrok kupnine po prodajni pogodbi, izroči nepreklicno bančno garancijo banke ali garancijo zavarovalnice, s katero se garant zavezuje na prvi pisni poziv kupca in brez ugovorov izplačati znesek, na katerega se garancija glasi. Garancija se mora glasiti na znesek, ki je enak znesku plačanega obroka kupnine. Za obe obliki, torej bančno garancijo in kavcijsko zavarovanje zavarovalnice velja, da gre za t.i. zavarovanje z visokim tveganjem. Zavarovalnice in banke ga izdajajo zelo selektivno po temeljiti oceni rizika (pregledu finančnega stanja zavarovanca). Ker gre za brezpogojno izpolnitev garancije na prvi riziko, zavarovalnica za izdajo garantnega pisma zahteva tudi dodatne proti garancije v obliki hipotek, meničnih izjav in podobno. Poleg tega ima po izplačilu odškodnine upravičencu tudi možnost uveljavitve regresa (povrnitev izplačanega zneska garancije upravičencu) - zoper zavarovanca v višini izplačanega zneska garancije v celoti. Iz povedanega je možno zaključiti da gre za kompleksno zavarovanje, ki terja precej časa, ni poceni in je po navadi dostopno le zavarovancem z dobro ocenjeno boniteto. Poglejmo si še točko 3), ki uvaja skrbniške račune. Skladno z ZVKSES je pogodba o oblikovanju skrbniškega računa pogodba, ki jo v zvezi s prodajo posameznih delov več stanovanjske stavbe sklenejo skrbniški notar, skrbniška banka in prodajalec. Določila skrbniške pogodbe se smiselno uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, katerih predmet je enostanovanjska stavba. Skrbniški račun je v skladu z 42. členom ZVKSES transakcijski račun, ki ga vodi skrbniška banka, katerega imetnik je skrbniški notar za račun kupcev, v dobro katerega kupci plačujejo obroke kupnin po prodajnih pogodbah in v breme katerega skrbniška banka opravlja izplačila pod pogoji, določenimi s tem zakonom. Vsa vplačila prodajalcu se torej vplačujejo na ta skrbniški račun. Izplačila iz skrbniškega računa so možna samo ob strogih pogojih (nalog izda notar, na podlagi ustreznih listin), v primeru stečaja ali ukinitve računa iz drugih razlogov, se denar vrne kupcem. Menimo, da je mnogo hitrejša in predvsem vsem dostopna rešitev model skrbniškega računa. Zato zakonodajalcu predlagamo, da le-tega opredeli v novem ZNPosr. V njem priporočamo, da opredeli tudi, da se podatki o računu vnesejo tudi v evidenco o sklenjenih poslih nepremičninske agencije, ki jo predvideva in kasneje v skupno bazo pri pristojnem ministrstvu. Nobena od navedenih možnosti ne posega direktno v obstoječe zavarovanje odgovornosti. Možna je seveda tudi rešitev, da zakonodajalec precej bolj natančno opredeli, kaj vse mora kriti zavarovanje poklicne odgovornosti (primer natančne opredelitve vsebine zavarovanja odgovornosti je npr. Zakon o varnosti v cestnem prometu, ki opredeljuje bistvene elemente obveznega zavarovanja odgovornosti v cestnem prometu). V tej natančni opredelitvi tako npr. lahko zahteva, da mora zavarovanje brezpogojno ščititi stranko tudi v primeru, da stranka nepremičninski družbi izroči v hrambo denar. Zavarovalnice bi morale temu primerno spremeniti zavarovalne pogoje, spremeniti ceno, poleg tega pa bi imele pravico do regresa. Verjetno bi to zavarovanje postalo za marsikatero nepremičninsko družbo celo nedostopno. Zato se nam tudi ta rešitev zdi bistveno slabša, kot pa je uvedba skrbniškega računa. 165

171 Posvetimo se še najtršemu orehu točki c). Nov CEN standard je namreč globoko v nasprotju z obstoječo slovensko zakonodajo, pri čemer ni ovira zgolj ZNPosr-UPB1, ampak celo OZ. Povrhu vsega to določilo tudi ne bi bilo v skladu z Zakonom o varstvu potrošnikov, ki sicer ščiti izključno pravice potrošnikov fizičnih oseb, oziroma kupcev t.i. tretjih oseb. Tukaj kratkoročne hitre vpeljave tega standarda v Sloveniji zato ne vidimo. Možna pot je, da na podlagi standarda izide evropska direktiva (ki povozi nacionalno zakonodajo), vendar se nam zdi to nerealen scenarij. Standardizacija nekega poklica namreč nima tako velike teže, da bi zaradi nje lahko uvedli tako močno in pomembno direktivo. Osebno menimo, da je uvedba tovrstnega standarda pravzaprav napačna pot, saj v temeljih ruši osnovno idejo posrednika in ga izriva v zastopnika. Ukinitev odgovornosti do tretje osebe bi namreč povzročila, da naročnik pričakuje od posrednika, da mu pomaga z vsemi triki in zvijačami izvesti kar najboljši posel seveda v škodo tretje osebe. S stališča zavarovalnic pa lahko rečemo, da bi tovrstna uvedba pomenila precejšnjo razbremenitev kritja. Zavarovalnice namreč morajo ponujati tako obliko zavarovanja odgovornosti, kot jo predpisuje zakonodajalec. Zato bo morebitna sprememba zakonodaje v to smer povzročila tudi spremembo obsega kritja v zavarovalnih pogojih. Iz prvega poglavja pa je očitno, da bi ukinili ravno najbolj rizično kritje kritje do tretjih oseb. 4. Zaključek V članku smo poskušali opredeliti vse težave, povezane z poklicno odgovornostjo, ki jih zaradi drugačnih zakonskih podlag prinaša predlog novega poklicnega standarda. Pri tem smo izpostavili predvsem dva problema, o katerih smo se tudi opredelili. Na podlagi vsega navedenega predlagamo, da Slovenija ne pristane v celoti na poklicni standard v tej obliki, saj je po našem mnenju vsaj glede definiranja odgovornosti prehud odklon od standardov slovenske zakonodaje. Le-ta je, kot smo že poudarili tudi v članku, naravnana na bistveno večjo zaščito malega potrošnika, kot pa jo predvideva novi poklicni standard. Ravno zaščita potrošnika pa je po našem mnenju tudi glavni - primarni cilj poklica posrednik na sploh. LITERARURA IN VIRI 1. Kožar Anton: Evropa standardizira storitve nepremičninskega posrednika, Nepremičninski informator št. 39, FIABCI Slovenija, 2006/VI 2. Obligacijski zakonik, (OZ) Ur.l.RS št /01 3. Zakon o nepremičninskem posredovanju, (ZNPosr- UPB1); Ur.l. RS št. 42/2010/2003 ter Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-A); Ur.l. Rs 24/ Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, (ZVKSES) Ur.l.RS / Zakon o varstvu potrošnikov, (ZVpot- UPB2), Ur.l. RS št Navodilo o vodenju in posredovanju podatkov nepremičninske družbe o sklenjenih poslih pri prometu z nepremičninami ( zadnja sprememba Ur.l.RS št /2006) O AVTORJIH Primož Močivnik je diplomiral leta 1992 na Fakulteti za matematiko. Leta 2000 je pridobil licenco od Agencije za zavarovalni nadzor (AZN) za opravljanje poslov pooblaščenega aktuarja. Leta 2003 je na Ekonomski fakulteti končal podiplomski študij aktuarstva. V Zavarovalnici Tilia je zaposlen od leta Do leta 2005 je opravljal funkcijo pooblaščenega aktuarja, leta 2005 pa je postal član uprave, zadolžen za razvoj in informatiko. Vsa leta dela v Zavarovalnici Tilia je sodeloval na področju razvoja novih zavarovanj. V okviru Slovenskega zavarovalnega združenja je predsednik delovne skupine za pripravo srednejšolskega in višješolskega izobraževalnega programa iz smeri zavarovalništvo. Je član izpitne komisije za opravljanje licence za posle zavarovalnega zastopnika in zavarovalnega posrednika. 166

172 Mateja Hrnjak je diplomirala leta 1994 na EF v Ljubljani, v Zavarovalnici Tilia je zaposlena od leta Do leta 1997 je bila vodja kreditnega oddelka, nato dve leti vodja oddelka transportnih zavarovanj ter samostojni cenilec in likvidator transportnih škod, zadnja leta pa zaposlena v oddelku zavarovalne tehnologije, kot produktni vodja za odgovornostna, transportna, kreditna in kavcijska zavarovanja. Je članica kar nekaj delovnih skupin v okviru SZZ, ima opravljen izpit za posle zavarovalnega posrednika. 167

173 Gorazd Opaškar Slovenski inštitut za standardizacijo (SIST) Standardizacija na področju nepremičnin POVZETEK Prispevek v prvem delu obravnava pomembnost standardizacije kot osnovne infrastrukture, ki omogoča tisto minimalno združljivost na osnovi katere je možna urejenost področja, ne da bi bila s tem okrnjena inovativnost ter konkurenčnost izdelkov ali storitev. Standardizacija se prilagaja tudi aktualnim premikom v družbi in se od že uveljavljenih področij širi tudi na področja storitev. Predstavljena je matrika standardizacijskih organizacij s pokritostjo tako mednarodnega, regionalnega in nacionalnega nivoja. Obravnavani so osnovni principi standardizacijskega procesa, v katerem nastane standardizacijski dokument. Orisana je razlika med standardi in zakonodajnimi akti in njihove možne povezave. V pregledu aktualnega stanja je poudarjena vloga SIST kot slovenskega standardizacijskega organa, posebno v povezavi z aktualno evropsko standardizacijo na tistem področju standardizacije storitev, ki se neposredno ali posredno dotika nepremičnin. Na koncu so obravnavani nekateri značilnejši dokumenti s področja, ki so v naboru slovenskih standardizacijskih dokumentov ali pa so v zadnji fazi priprave. ABSTRACT The paper in the first part treats importance of standardization as a basic infrastructure, which enables that minimal compatibility that is a base to regulate the field, without innovativeness and competitiveness of products and services being truncated. Standardization accommodates to current moves in society and from enforced fields expands to service fields, as well. A matrix of standardization organisations that cover international, regional and national level is presented. The basic principles of standardization process, where from standardization document arises, are treated. The difference between standards and legislative orders and their possible connections are shown. In the sight of current state a role of SIST as a Slovene standardization organ, especially in connection with current European standardization in that service standardization field, which is directly or indirectly linked to real estates, is stressed. At the end some characteristic documents from the field are treated; they are in Slovene standardization documents range or they are within the last phase of preparation. 1. Vloga standardizacije v družbi Standardizacija je dejavnost vzpostavljanja usklajenih pravil in določil za ponavljajočo se uporabo, da se doseže optimalna stopnja urejenosti na danem področju. Dejavnost obsega predvsem procese priprave, izdajanja in uporabe standardov. Pomembne koristi standardizacije so izboljševanje primernosti proizvodov, procesov in storitev za njihove predvidene namene, preprečevanje ovir v trgovanju in podpora tehničnemu sodelovanju. Standardi so zapisani sporazumi, ki temeljijo na priznanih rezultatih znanosti, tehnike in izkušenj. Pripravljeni so z namenom doseči optimalne koristi za skupnost. Z njihovo uporabo je mogoče odpraviti marsikatero nepotrebno oviro v trgovini, racionalizirati proizvodnjo in storitve ter omogočiti večjo združljivost izdelkov in storitev. V standardih lahko najdemo tehnične specifikacije in druga natančna merila, ki se pogosto uporabljajo 168

174 kot pravila, navodila, preskusni postopki ali definicije posameznih značilnosti. Standardi se pripravljajo predvsem zato, da bi bili materiali, izdelki, postopki in storitve, ki so skladni z njimi, primerni za uporabo. Standardi pogosto, ne da bi mi za to sploh vedeli, življenje naredijo varnejše in manj zapleteno, izdelki in storitve pa postanejo učinkovitejši in bolj ustrezajo pričakovanjem uporabnikov. V procesu standardizacije lahko sodelujejo vsi zainteresirani prek ustreznih tehničnih teles, ki so sestavljena uravnoteženo iz predstavnikov proizvajalcev, zakonodajalcev, laboratorijev, znanosti, izobraževanja in potrošnikov. Sodelovanje vseh zainteresiranih v procesu priprave standardov zvišuje zaupanje v ustreznost izdelkov, ki so narejeni skladno z njimi. Znano je, da so se standardi posebej močno razvili z razmahom industrijske proizvodnje na različnih ravneh. Pojavljajo se na vseh področjih našega življenja in dela, v zadnjem času vedno bolj na različnih področjih storitvenih dejavnosti. In čeprav je standardizirano že skoraj vse, se kljub vsemu odpirajo vedno nova področja. Povsod, kjer bo potrebno, se bodo standardi še naprej razvijali, popravljali in dopolnjevali. Nekatere standarde bo zaradi zastarelosti treba tudi umakniti iz uporabe. Potreba po standardih se zaradi inovacij in hitrega tehničnega napredka ni zmanjšala, ampak se je še celo okrepila. Standardi pospešujejo gospodarski razvoj. Najnovejše študije so pokazale, da razvite države Evrope z uporabo standardov prihranijo okoli 15 milijard evrov na leto. 2. Standardizacijska infrastruktura Glavnina standardizacijske dejavnosti poteka v treh nivojih: mednarodni, regionalni, nacionalni. Z razdelitvijo na posamezne sektorje (splošni sektor, elektrotehnični sektor in sektor telekomunikacij) dobimo matriko standardizacijskih organizacij ISO, IEC in ITU na mednarodnem nivoju, CEN, CENELEC in ETSI na evropskem nivoju ter posamezne nacionalne organe na osnovnem nivoju. 1 Slika 1: Matrika standardizacijske infrastrukture 1 NSO nacionalna standardizajska organizacija (npr.: SIST, UNI, DIN, BSI...) CEN - European Committee for Standardization Evropski komite za standardizacijo CENELEC - European Committee for Electrotechnical Standardization Evropski komite za elektrotehnično standardizacijo ETSI - European Telecommunication Standards Institute Evropski institut za standardizacijo na področju telekomunikacij ISO - International Organization for Standardization Mednarodna organizacija za standardizacijo IEC - International Electrotechnical Commission Mednarodni elektrtehnični komite ITU - International Telecommunication Union Mednarodna zveza za telekomunikacije 169

175 Skupno vsem standardizacijskim organizacijam so osnovna pravila, ki jih je moč strniti v naslednje principe: odprtost - standardizacijski proces je odprt za vse zainteresirane udeležence, konsenz odločitve se dosegajo na način, da se vsaj o bistvenih stvareh udeleženi strinjajo, transparentnost ves proces je od pobude, do izdaje dokumenta javen in pregleden, koherentnost dokumenti so med seboj usklajeni in si njihova določila ne nasprotujejo, sodobnost, aktualnost v standardizacijskih dokumentih zajeta vsebina naj bo čimbolj aktualni odraz tehnike oziroma stanja na obravnavanem področju. Pomembno se je pri tem zavedati funkcij sodelujočih v standardizacijskem procesu: standardizacijske organizacije zagotavljajo infrastrukturo ter informacije o samem standardizacijskem procesu, zainteresirane strani pa postavljajo prioritete, vsebino in tudi finance potrebne za delovanje. 3. Priprava standardizacijskih dokumentov Če naj standardizacijski dokumenti dosežejo zadano tehnično oziroma družbeno vlogo, je pri njihovem nastanku nujno upoštevati proceduro, za katero poskrbi ter jo nadzira standardizacijski organ in jo prikazuje slika 2. Slika 2: Razvoj standardizacijskega dokumenta v Evropski uniji Predlog novega standardizacijskega projekta lahko posreduje standardizacijskim organizacijam katerikoli del javnost, ki potrebuje standard na svojem področju, naj si bo to gospodarstvo, znanost, državna uprava ali morda celo nevladne organizacije (npr. potrošniki ali uporabniki storitev). Delovni osnutek, ki nastane kot rezultat strokovnega dela ekspertov združenih v delovnih skupinah posameznih tehničnih odborov (technical committee TC) gre na podlagi doseženega konsenza v javno obravnavo. V tej fazi lahko dokument komentirajo in nanj posredujejo pripombe tudi vsi ostali, ki v postopku priprave osnutka niso sodelovali. O tako dopolnjenem besedilu glasujejo na podlagi oblikovanega nacionalnega stališča članice standardizacijskih organizacij, potrjen dokument pa se izda kot standardizacijski dokument. Za vzdrževanje aktualnosti je potrebno vse standardizacijske dokumente periodično pregledovati, jih dopolnjevati, oziroma razveljaviti, ko zastarijo. Zaradi omejenih virov, tako človeških kot tudi materialnih postaja vse bolj pomemben nemoten pretok informacij skozi vertikale standardizacijske matrike. Uspešno izmenjavo informacij zagotavlja prepletenost sodelujočih ekspertov na vseh nivojih delovnih teles, kar ponazarja slika

176 Slika 3: Združevanje prispevkov udeleženih v standadizacijskem procesu v EU in svetu TC- technical committee tehnični komite posamezne standardizacijske organizacije 4. Standardizacijski dokumenti in zakonodaja Čeprav se funkciji obeh skupin dokumentov včasih prepletata je pomembno poznati bistvene razlike med njimi. Za standarde smo ugotovili da: jih pripravljajo zainteresirani udeleženci znotraj okvira stadardizacijskih organizacij, imajo status priporočil, je njihova uporaba neobvezna. Na drugi strani velja za zakonodajne akte da: jih pripravljajo zakonodajni organi državne uprave, so pravno obvezujoči za državljane. Povezava med obema skupinama predstavlja sklicevanje na standarde v zakonodajnih aktih. To je lahko različno glede na natančnost sklicevanja in sicer: datirano sklicevanje na standard in njegovo letnico oziroma izdajo (npr. SIST EN 12831:2004), nedatirano sklicevanje, brez letnice, kar pomeni zadnjo veljavno verzijo dokumenta, splošno sklicevanje na vse standarde nekega področja, brez specificiranja posameznih dokumentov. Različna je lahko tudi moč sklicevanja: ekskluzivno sklicevanje, kjer je edini način izpolnitve pogojev zakonodajnega akta uporaba določil standarda, nakazovalno sklicevanje, kjer je uporaba standardov samo en od načinov izpolnitve zahtev zakonodaje. Z usklajeno pripravo zakonodaje ter ustreznim sklicevanjem na standardizacijske dokumente zakonodajalec doseže aktualnost zakonodaje skozi daljši čas, saj je ta zagotovljena s posodabljanjem določil standardov, ki jih vzdržujemo v skladu s standardizacijskim postopkom. 5. SIST Slovenski inštitut za standardizacijo Standardizacijska dejavnost se v Republiki Sloveniji odvija v Slovenskem inštitutu za standardizacijo (SIST) na podlagi Zakona o standardizaciji iz leta SIST se je preoblikoval v samostojno inštitucijo v septembru Z vzpostavitvijo ustrezne infrastrukture je aktivno pripomogel k izpolnjevanju pogojev za vstop Republike Slovenije v Evropsko unijo. 171